北京拆迁律师谈以租代征是个“坑”，这几种用地方式一定要注意！，以租代征国家新政策

一、北京拆迁律师谈以租代征是个“坑”，这几种用地方式一定要注意！，以租代征国家新政策

　　近年来，土地的价值一直在不断的上升，所以，有的拆迁方在避不开要用农民土地的时候，常常为了规避法律法规中规定的审批手续及为了减少征收成本，便会通过“以租代征”的方式征用村民的土地。对于不了解征收程序及法律法规的老百姓来说，自然就要吃亏了。

　　近日，陕西的一位当事人就咨询北京圣运律师说，他们家的三亩土地因修公路和高铁要被占了，但是征收部门的工作人员却说，土地不征收，但要租赁多少年，后来村委会就与自己谈话了，并且还告诉自己已经与相关部门签订了租赁协议，至于几百块的租赁费用，会发放至村民的手里。他的问题是，以租代征是否合法？

　　什么是“以租代征”

　　在回答这个问题之前，我们来看了解一下什么是“以租代征”。所谓的“以租代征”，其实就是指违反了土地规划和相关计划，刻意的规避农转用地审批手续和征地审批手续。通过租赁的方式、承包的方式占用农民的集体土地，然后在上面直接进行非农业建设或是在计划规划之外私自扩大用地规模的行为。

　　“以租代征”是否合法呢？

　　上面说了，以租代征是违反了相关的法律法规，因此来说，以租代征是不合法的。而且，近年来，国家一直都在严厉打击、严厉制止这种“以租代征”的行为。因为，这种行为不仅仅是侵害了村民的合法权益，而且还影响到了耕地保护目标的实现。

　　早在2005年，国土资源部就发布了《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》（国土资发[2005]166号文），通知中明确指出，严禁"以租代征"擅自将农用地转为建设用地，要依法严肃查处"以租代征"违法违规用地行为，对擅自通过出让、转让或者出租等方式将农民集体土地用于非农业建设的单位和个人，应依据《土地管理法》中的规定追究法律责任；非法批准"以租代征"用地项目的国家机关工作人员，依照《土地管理法》、《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》追究法律责任。涉及违法占用基本农田和耕地的，应依法从重处罚；涉嫌犯罪的，应移送司法机关追究刑事责任。

　　另外，被征收人还应当知道，我们现实生活中所说到的征收，大多数是为了公共利益，对于公共利益的范畴，在新《土地管理法》第四十五条中有明确的规定，此前文章中都有说过，这里就不在说了。对于具体的征收程序，在《土地管理法》中也都有明确的规定，征收方在正式实施征收之前，都要严格按照《土地管理法》中的第四十四条之规定，办理农转用地审批手续。并且还要按照《土地管理法》第四十八条之规定，给予被征收人合理、公平的征迁补偿。

　　对此，如果村民在征收过程中遇到了“以租代征”的情况，也就是说，征收方的征收行为并非出于“公共利益”的需要，且征收方也没有办理任何的农转用地审批手续，那么，就可起诉维权了。

　　当然了，若自己并不知道征收方是以“以租代征”的方式征用了自己的土地，那么可从给的补偿方面来看，如果给的补偿无法保障自己的原有生活水平，那么可能就是不合法的。此时，村民就一定要及时的向有关部门反映或是举报，然后依法维护自己的权益。

　　“以租代征”的表现形式

　　以租代征的表现形式主要有以下几种：1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；2、基层政府直接租赁农村集体土地；3、基层政府转租农村集体土地；4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；5、村自行出租自己的承包地；6、村委会租用农户的承包地搞非农建设。

　　了解了以租代征的形式，很多人可能会问，既然“以租代征”是不合法的，那么租出的土地还能要回来吗？对此，北京圣运律师要说的是，如果租赁合同违反了法律法规，那么这份合同是不具有法律效力的，也就是说，你出租的土地依法能要回来。

　　但前提是，在签订了租赁协议之后，须先咨询律师起诉确认该租赁合同无效，然后要求相关部门返还土地。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：（七）认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权的。

　　依此规定，相关部门“以租代征”强占土地，因侵害了农民的经营自主权和农村土地承包经营权，应属行政案件受案范围，人民法院应予受理。但要强调一点，若风风火火的直接去要求他们返回、回，可能会吃闭门羹。

二、河南省高级人民法院关于行政案件示范性诉讼的指导意见（试行）

　　全省各中级人民法院、基层人民法院，本院各部门，各直属单位：

　　《关于行政案件示范性诉讼的指导意见（试行）》已于2021年10月28日经河南省高级人民法院审判委员会2021年第110次会议研究通过，现予以印发，请认真遵照执行。

　　河南省高级人民法院

　　2021年11月10日

河南省高级人民法院

关于行政案件示范性诉讼的指导意见（试行）

　　为进一步推进案件繁简分流，节约司法资源，统一裁判标准，公正、高效审理系列行政案件，促进行政争议诉源治理，根据《中华人民共和国行政诉讼法》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》等有关规定，结合我省行政审判工作实际，制定本意见。

　　第一条【概念】 示范性诉讼，是指在处理系列行政案件中，选取若干具有典型性、代表性的案件作为示范，先行审理、裁判，通过发挥示范案件生效裁判的示范作用，促进其他与示范案件事实认定和法律适用基本相同的平行案件高效解决。

　　系列行政案件是指基于同一执法活动产生的，公民、法人或其他组织对同一行政行为或同类行政行为起诉，起诉人一方累计人数为五人以上并分别起诉的诉讼案件。

　　平行案件是指系列行政案件中与示范案件有共通的基础事实和法律适用争议的其他案件。

　　第二条【适用范围】 符合下列情形之一的，可以适用示范性诉讼：（一）分别起诉同一行政机关作出的同一行政行为的，如起诉同一国有土地上房屋征收决定、建筑工程规划许可证、集体土地征收安置补偿方案复议决定等；（二）分别起诉同一行政机关作出的法律关系相同、基本事实相似的多个行政行为的，如起诉涉及每个人利益的征收补偿决定、征收安置补偿协议、独生子女奖励给付、基于征地拆迁要求履行补偿职责等；（三）分别起诉不同行政机关作出的法律关系相同、基本事实相似的行政行为的，如征地拆迁中确认强拆房屋行为违法及赔偿等；（四）其他涉众型、群体性等符合示范性诉讼条件的行政诉讼。

　　第三条【示范案件的选取标准】 示范案件应能够全面反映群体性案件的共性问题，具有典型性和示范意义。示范案件的选取，应结合以下因素综合考虑：（一）原告诉讼请求及所依据的事实、理由涵盖系列案件共通的事实和法律争议；（二）当事人及其诉讼代理人具有较好的法律素养和较高的诉讼能力，由律师作为诉讼代理人的优先考虑；（三）立案时间在先的案件优先考虑。

　　第四条【示范案件的确定】 人民法院可依当事人申请或依职权选取示范案件。当事人申请确定示范案件的，应在立案时或一审开庭审理前书面提出申请，人民法院应当对申请是否符合示范案件条件进行审查，作出是否准许的决定。

　　人民法院立案部门在系列案件立案时应当进行甄别、筛选，选取示范案件。拟确定为示范案件的，报请立案部门主管院领导决定。

　　立案后未确定示范案件，但开庭审理前合议庭发现存在系列案件，可以适用示范性诉讼的，合议庭应当选取示范案件，由行政审判部门负责人报请主管院长决定。

　　示范案件出现原告撤诉等不适宜作为示范案件的情形时，人民法院可以另行重新选定示范案件。

　　第五条【平行案件的确定】 人民法院立案部门应当按照基础事实和法律适用争议共通的标准确定平行案件。在确定平行案件时，应加强与原告、被告的沟通，摸清潜在平行案件底数。

　　第六条【公告】 示范案件和平行案件确定后，人民法院立案部门应当将示范案件选定结果、平行案件范围、示范判决效力和平行案件原告的权利义务等事项，于五日内书面告知示范案件和平行案件当事人。

　　当事人不同意确定为平行案件的，应在五日内向人民法院立案部门提交书面意见以及与示范案件不同的证据、依据。人民法院立案部门经审查确实不属于平行案件的，不再作为平行案件；经审查属于平行案件的，应当在五日内告知当事人，并作为平行案件继续审理。

　　第七条【标记】一经确定为示范案件，应在审判流程管理系统中以显著方式加注标记。被确定为平行案件的，也应在审判流程管理系统中以显著方式加注标记，并与示范案件电子卷宗档案关联链接。

　　第八条【示范案件优先办理原则】人民法院应优先安排示范案件的立案、排期、送达、庭审、合议等工作，不得拖延。

　　第九条【示范案件的审理】 示范案件一审应当适用普通程序，由资深法官组成合议庭进行审理，并书面通知行政机关负责人出庭应诉。行政机关负责人应出庭应诉而未出庭的，要按照《最高人民法院关于行政机关负责人出庭应诉若干问题的规定》向监察机关、被诉行政机关的上一级行政机关提出司法建议。

　　示范案件应当公开开庭审理，庭审过程原则上应当通过互联网进行全程直播。人民法院应当通知已经立案的其他平行案件的当事人参加旁听，并允许潜在的平行案件当事人旁听；人民法院可以邀请人大代表、政协委员和其他相应的国家机关工作人员等参加旁听。

　　示范案件庭审时合议庭应充分运用释明权，引导当事人就共通的争议问题全面举证、充分辩论。

　　示范案件中除共通的基础事实和法律适用争议外的其他争议问题，应一并予以解决。

　　第十条【示范案件的裁判】 示范案件的审理应遵循审慎裁判的基本原则，以解决共通性事实争议、法律争议或证据争议作为审理目标。示范案件一审形成裁判意见的过程中，必须进行类案检索。合议庭形成裁判意见后，应提交行政案件员额法官会议讨论；案情重大、疑难、复杂，需要提请审判委员会讨论的，依照程序提请审判委员会讨论决定；必要时应向上级法院报备。

　　第十一条【示范案件的上诉】 示范案件上诉后，二审法院应当坚持优先办理原则，参照一审的审理程序进行开庭审理。二审法院认为一审判决、裁定存在问题，确需改判或者发回重审的，应当由行政案件员额法官会议进行讨论；案情重大、疑难、复杂，需要提请审判委员会讨论的，依照程序提请审判委员会讨论决定。

　　示范案件上诉的，下级法院应一并报送平行案件和潜在的平行案件的相关情况。

　　第十二条【示范案件的文书】 示范案件裁判文书应当主要围绕示范案件的审理目标充分展开论述，分析共通证据，认定共通事实，阐明共通的法律适用观点，以体现示范效应。

　　示范案件裁判生效后，应当将裁判结果在五日内告知已经立案的平行案件当事人，并通过人民法院裁判文书网向社会公众公开发布，但依法不予公开的除外。

　　第十三条 【平行案件的暂缓审理】平行案件在示范案件审理期间应暂缓审理，待示范案件裁判生效后恢复审理。平行案件因等待示范案件审理而暂缓审理的，暂缓审理期间不作为评价结案效率的因素。

　　第十四条【平行案件的审理】平行案件的审理应简化庭审程序，已经示范案件裁判所确定的事实和证据可以不再举证、质证，但有一方提出异议的，人民法院应予举证、质证。

　　平行案件原则上由审理示范案件的合议庭审理。

　　第十五条【平行案件文书的简化处理】 平行案件裁判文书应简化处理，经当事人同意，与示范案件裁判所认定的共通事实和法律适用标准可不再举证、质证、阐述。

　　平行案件的裁判结果应与示范案件一致。

　　第十六条【后续平行案件的立案】示范案件确定后，对于新立的涉及征拆、重大建设项目可能产生系列案的行政诉讼，立案部门应当进行检索，必要时可向相关行政机关了解情况。新立案件时间与确定示范案件的时间间隔较长，可能存在事实发生变化或有新证据的，在确定新立案件为平行案件时，要征询当事人的意见。

　　经人民法院审查原告的起诉符合平行案件标准或原告要求新立一审平行案件，且符合行政诉讼法第四十九条规定的行政案件起诉条件的，立案部门应先收取起诉材料并予以备案、出具收据，并同时向当事人释明示范案件立案审理情况，建议当事人等待示范案件结果，暂不立案。

　　当事人同意暂不立案的，人民法院可退回起诉材料，引导当事人自行和解、利用第三方调解或通过行政程序等其他途径寻求争议解决。当事人对沟通结果不满意，坚持要求立案的，人民法院应当作为平行案件立案。

　　从起诉材料备案至示范案件裁判生效期间，应从起诉期限中予以扣除。

　　第十七条【实质化解】人民法院应以示范案件裁判结果为基础，通过人民法院诉调对接中心、行政争议调解中心等纠纷化解平台，有序引导平行案件当事人多元化解矛盾纠纷。

　　第十八条 本指导意见由本院审判委员会负责解释。

　　第十九条 本指导意见自公布之日起试行。

来源：河南高院

三、

四、征地拆迁律师谈租赁合同未到期便遇上拆迁，补偿应该怎么分才合理？

　　北京圣运拆迁律师曾在线上解答过很多此类问题，无论是承租人亦或是房主都比较关心自己能否拿到相应的拆迁补偿。而一般来说，大多数的拆迁项目都是进行在房屋租赁合同未到期时，而此时，大部分的承租人都会想要争取到部分补偿。那么，租赁合同未到期的情况下，拆迁补偿应该如何分配呢？承租人是否有份额？看看拆迁律师怎么说！

　　非经营性房屋租赁拆迁补偿处理原则：

　　1）若被征收房屋的出租人（房东即被拆迁人）与承租人对拆迁补偿这类问题在合同中有约定，则直接按照约定的内容来进行处理即可。

　　2）若无明确的约定，则应按照法律规定来处理。

　　非经营性住房租赁时遇到拆迁会补偿以下费用：房屋拆迁补偿费，装修损失费（若是租赁期间进行精装则可获此补偿），搬迁费，临时安置补助费以及其他拆迁政策奖励费用。

　　在遇到拆迁时，毫无疑问房屋的所有权属于房东，所以对于房屋拆迁补偿费则直接归房东所有。而承租人若是在租赁合同未到期的情况下遇到拆迁，承租人可以获得拆迁补偿安置费。而承租人若是想要争取到合理的补偿则应及时与拆迁方订立拆迁补偿安置协议。反之，若是被拆迁人（房东）与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁方应将拆迁补偿安置费给予被拆迁人。

　　被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新拟定房屋租赁合同。

　　拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

　　经营性房屋租赁拆迁补偿处理原则：

　　此类房屋在租赁时遇到拆迁的情况，在补偿时除了与上述相同的内容外，还要多出停产停业损失费，设备迁移费，安装费等费用。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定”。虽然没有规定补偿对象是谁，但是按照社会常识来讲，给谁造成损失就应当补偿谁，所以说营业损失补偿对象应当为营业单位这是没有问题的。

　　以上内容是在理想状态下的补偿原则，但是在北京圣运律师实践办案过程中，很多租赁双方通常会因拆迁补偿问题闹得不可开交。承租人在面对征收方争取拆迁补偿时却常常被以“你不是房屋所有权人，不是被拆迁人，不找我谈。”甚至不予理会。而在此种情况下承租人想要争取到合理的补偿有两种途径，首先向拆迁部门主张，这样你能有保证。如果向房主主张保障性不强。所以你要抓紧时机，在房主未签订补偿协议前出击维权，若在此过程中有何法律难题可及时求助专业拆迁律师。

五、黔东南州征地区片综合地价补偿标准

　　黔东南州征地区片综合地价补偿标准

　　各县（市）人民政府，州政府各部门、各直属机构：

　　按照《省自然资源厅关于调整征地区片综合地价的通知》（黔自然资函〔2023〕893号），黔东南州征地区片综合地价补偿更新标准（以下简称“新征地补偿标准”）已经省人民政府同意，现予以公布，自2023年12月1日起实施，原征地补偿标准同时停止执行。现就有关事宜通知如下：

　　一、充分认识实施新征地补偿标准的重要意义　

　　实施新征地补偿标准是进一步加强征地补偿安置工作、维护被征地群众合法权益的一项重大举措，对维护社会和谐稳定、保障经济社会平稳较快发展具有十分重要的意义。各县（市）、各有关部门要充分认识实施新征地补偿标准的重要性，要通过多种形式向社会广泛宣传制定和执行新征地补偿标准的原则、依据和有关内容，争取得到社会各界的理解和支持。

　　二、认真做好新征地补偿标准实施工作　

　　新征地补偿标准公布后，各县（市）、各有关部门要按照同地同价、协调平衡、公开透明的原则实施征地补偿。同时，在征地过程中，要严格履行告知、确认、听证等程序，充分尊重被征地群众的知情权、参与权、监督权和申诉权，做好批前告知和批后公告。

　　征地区片综合地价60％为安置补助费、40％为土地补偿费；征收未利用地的，全部为土地补偿费。被征收土地上有青苗的，由县级人民政府按照当季该作物的实际产值补偿。被征收土地上的附着物，按照当地有关规定或者双方约定的标准给予补偿；没有规定、约定或者约定不成的，由县级人民政府根据实际损失价值确定。

　　三、做好新老征地补偿标准的衔接工作

　　区片综合地价公布后，各县（市）要按照属地原则，针对区片综合地价实施后可能发生的问题，研究制定工作预案，建立纠纷处理和协调机制，做好新老标准衔接和宣传解释工作，对新标准执行中出现的问题及时处理，防止引发社会矛盾，确保新老征地补偿标准顺利衔接、平稳过渡。

　　四、加强对实施征地区片综合地价的组织领导　

　　征地补偿工作政策性强、涉及面广，事关广大被征地农民合法权益。各县（市）人民政府要强化组织领导，各级监察、民政、财政、人力资源和社会保障、自然资源、农业农村、审计等部门要按照各自职责，加强对各地实施工作的监督检查，防止弄虚作假和侵害被征地农民合法权益的情况发生。州自然资源局要加强对各地实施工作的指导，对报批建设用地进行严格审核把关。对实施过程中出现的重大情况和问题，要及时向州人民政府报告。

　　附件：黔东南州征地区片综合地价补偿更新标准

　　黔东南州人民政府

　　2023年11月30日

　　来源：黔东南苗族侗族自治州人民政府网站

单位：元／亩

市州

行政区

本次制定的区片综合地价

区片编号

区片范围

区片价

征地类型

修正系数

补偿标准

分类

地类

黔东南州

凯里市

522601001

凯里市行政区域

55715

农用地

耕地

1.00　

55715

耕地以外的农用地

0.80　

44572

其他用地

建设用地

0.95　

52930

未利用地

0.30　

16714

黔东南州

黄平县

522622101

黄平县行政区域

47400

农用地

耕地

1.00　

47400

耕地以外的农用地

0.56　

26300

其他用地

建设用地

0.61　

28900

未利用地

0.22　

10700

黔东南州

施秉县

522623101

施秉县行政区域

46659

农用地

耕地

1.00　

46659

耕地以外的农用地

0.52　

24376

其他用地

建设用地

0.52　

24376

未利用地

0.19　

8865

黔东南州

三穗县

522624101

三穗县行政区域

45331

农用地

耕地

1.00　

45331

耕地以外的农用地

0.50　

22666

其他用地

建设用地

0.50　

22666

未利用地

0.20　

9066

黔东南州

镇远县

522625101

镇远县行政区域

45900

农用地

耕地

1.00　

45900

耕地以外的农用地

0.50　

22950

其他用地

建设用地

0.50　

22950

未利用地

0.20　

9180

黔东南州

岑巩县

522626101

岑巩县行政区域

45634

农用地

耕地

1.00　

45634

耕地以外的农用地

0.50　

22817

其他用地

建设用地

0.50　

22817

未利用地

0.20　

9127

黔东南州

天柱县

522627101

天柱县行政区域

45000

农用地

耕地

1.00　

45000

耕地以外的农用地

0.56　

25200

其他用地

建设用地

0.48　

21600

未利用地

0.24　

10800

黔东南州

锦屏县

522628101

锦屏县行政区域

46606

农用地

耕地

1.00　

46606

耕地以外的农用地

0.40　

18642

其他用地

建设用地

0.60　

27964

未利用地

0.16　

7457

黔东南州

剑河县

522629101

剑河县行政区域

46649

农用地

耕地

1.00　

46649

耕地以外的农用地

0.52　

24338

其他用地

建设用地

0.46　

21296

未利用地

0.17　

8011

黔东南州

台江县

522630101

台江县行政区域

46950

农用地

耕地

1.00　

46950

耕地以外的农用地

0.60　

28170

其他用地

建设用地

0.40　

18780

未利用地

0.20　

9390

黔东南州

黎平县

522631101

黎平县行政区域

46922

农用地

耕地

1.00　

46922

耕地以外的农用地

0.45　

21115

其他用地

建设用地

0.42　

19707

未利用地

0.14　

6569

黔东南州

榕江县

522632101

古州镇、车民街道、忠诚镇

50930

农用地

耕地

1.00　

50930

耕地以外的农用地

0.48　

24450

其他用地

建设用地

0.48　

24450

未利用地

0.14　

7130

522632102

寨蒿镇、朗洞镇、乐里镇、平永镇、八开镇、平江镇、栽麻镇、崇义乡、两汪乡、平阳乡、计划乡、仁里乡、三江乡、塔石乡、定威乡、兴华乡、水尾乡

47210

农用地

耕地

1.00　

47210

耕地以外的农用地

0.48　

22660

其他用地

建设用地

0.48　

22660

未利用地

0.14　

6610

黔东南州

从江县

522633101

从江县行政区域

44400

农用地

耕地

1.00　

44400

耕地以外的农用地

0.48　

21300

其他用地

建设用地

0.44　

19500

未利用地

0.16　

7100

黔东南州

雷山县

522634101

雷山县行政区域

48500

农用地

耕地

1.00　

48500

耕地以外的农用地

0.60　

29100

其他用地

建设用地

0.70　

33950

未利用地

0.20　

9700

黔东南州

麻江县

522635101

麻江县行政区域

50100

农用地

耕地

1.00　

50100

耕地以外的农用地

0.75　

37575

其他用地

建设用地

0.75　

37575

未利用地

0.30　

15030

黔东南州

丹寨县

522636101

丹寨县行政区域

48156

农用地

耕地

1.00　

48156

耕地以外的农用地

0.59　

28412

其他用地

建设用地

0.83　

39777

未利用地

0.31　

14928

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文章编辑：卫一轩
内容审核：王兰律师

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