北京拆迁律师讲谈租的房子遇拆迁，承租人有没有补偿？，租的房子拆迁租户有赔偿吗

一、北京拆迁律师讲谈租的房子遇拆迁，承租人有没有补偿？，租的房子拆迁租户有赔偿吗

二、北京房屋征收律师谈申请行政赔偿需要注意的几个问题

　　因公共利益需要，确需要征收老百姓房屋、土地的，可以依法征收，但需要给予被征收人合理、公平的补偿，不能在具体实施过程中，采取断水、断电、强拆等逼迁行为强迫被征收人搬迁。

　　但实践过程中，有的征收方在与被征收人就补偿事宜达不成协议时，为了尽快完成征收工作，实现征收目的，通常会在没有对被征收人作出补偿决定，没有向法院申请强制执行的情况下强拆老百姓房屋，强占土地，给被征收人合法财产造成重大损失。

　　房屋被强制拆除后，建议被征收人除了要收集证据材料之外，一定要及时地向法院提起行政诉讼要求他们因强拆给自己合法财产造成的一切损失。那么在向法院提起行政诉讼要求他们给予赔偿时要注意哪些呢？

　　单独提起行政赔偿时，需要先确认强拆行为违法

　　有的被征收人在房屋被强拆后，在没有弄明白具体情况时就稀里糊涂地提起了诉讼，这不仅浪费了诉权，而且还有可能导致自己无法获得合理的赔偿。因此，大家在提起诉讼时，一定要先弄清楚，避免造成没必要的浪费。

　　房屋被强拆后，被征收人可以先向法院提起强拆行为违法之诉，等到法院判决强拆行为违法之后，然后再拿着法院的判决书向赔偿义务机关申请赔偿，或是向法院提起行政赔偿之诉。

　　不过，如果强拆行为未被确认为违法，也并不代表着被征收人就无法获得赔偿，就不能提起行政赔偿之诉了。

　　根据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》中的规定，行政行为未被确认为违法，公民、法人或者其他组织提起行政赔偿诉讼的，人民法院应当视为提起行政诉讼时一并提起行政赔偿诉讼。

　　也就是说，如果房屋被强拆后，被征收人直接向法院提起了行政赔偿之诉也是可以的，不过，在未被确认强拆行为违法之前，法院会认为当事人一并提起了行政赔偿诉讼。

　　其次，单独提起行政赔偿的，需要先向赔偿义务机关申请赔偿

　　根据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》中的规定，行政行为已被确认为违法，并符合下列条件的，公民、法人或者其他组织可以单独提起行政赔偿诉讼：

　　（一）原告具有行政赔偿请求资格；

　　（二）有明确的被告；

　　（三）有具体的赔偿请求和受损害的事实根据；

　　（四）赔偿义务机关已先行处理或者超过法定期限不予处理；

　　（五）属于人民法院行政赔偿诉讼的受案范围和受诉人民法院管辖；

　　（六）在法律规定的起诉期限内提起诉讼。

　　从上述的内容中我们可以看到，房屋被强拆后，被征收人可以一并提起行政赔偿之诉，也可以单独提起行政赔偿之诉。

　　但需要广大被征收人注意的是，单独提起行政赔偿之诉，需要符合两个条件，一是，行政行为已经被确认违法，二是，赔偿义务机关已经作出处理，如赔偿义务机关作出不予赔偿的决定，对赔偿决定不服，或是对被征收人的赔偿申请置之不理，那么此时，被征收人就可以向法院单独提起行政赔偿之诉。

　　再者就是要注意申请行政赔偿的时间

　　另外，还需要大家注意的是，房屋被强拆之后，并不是什么时间都可以申请行政赔偿的，一旦错过法定期限，那可能就会对自己产生不利的影响，所以一定要在法定期限内申请赔偿。

　　根据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》中的规定， 公民、法人或者其他组织应当自知道或者应当知道行政行为侵犯其合法权益之日起两年内，向赔偿义务机关申请行政赔偿。赔偿义务机关在收到赔偿申请之日起两个月内未作出赔偿决定的，公民、法人或者其他组织可以依照行政诉讼法有关规定提起行政赔偿诉讼。

　　也就是说，房屋被违法强拆后，被征收人需要在两年内申请赔偿，申请赔偿后，如果赔偿义务机关没有作出赔偿决定，那么被征收人需要在六个月内向法院提起行政赔偿。倘若赔偿义务机关没有告知被征收人起诉期限，那么这个时间一般应当是从被征收人应当知道之日起计算，最长一般不能超过一年。

　　总之，北京圣运律师最后想要告诉大家的是，房屋征收过程中，一旦自己的房屋被违法拆除，一定要及时地对强拆现场拍照、留证，保存好相关的证据文件，然后在专业律师的帮助下启动法律程序，争取合理的拆迁赔偿。

三、拆迁律师谈无证房屋“等于”违法建筑？房屋是这种情况的可获全额补偿！

　　在遇到拆迁时，许多被征收人都会因自己的房屋没有证而忧心忡忡，而征收方也往往会把此类房屋一律认定成违法建筑，给被征收人下发限期拆除决定书，让自行拆除或是征收方强制拆除。面对征收方的这种行为，无论是对要被拆迁的人或是对普通老百姓来讲，首先会在心理上产生一种惧怕。

　　房屋无证，许多情况下面临的肯定是被拆的命运，但是把所有无证房屋都认定成违法建筑，是极其不公平的，房屋是否违规要看实际情况，且需要通过相关部门依法律程序进行走访、调查才能确定是否是违法建筑。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　因此直接将无证房屋认定成违建是非常不公平的，所以被征收人在征地拆迁中要提高警惕。而以下这情况就不应该直接认定成违建。

　　历史存留的房屋。

　　法律上有法不溯及以往原则，这是我国法律制度基本原则之一，也可扩充至行政时效原则。而我国是一个历史悠久的国家，有不少的房屋都是世世代代相传下来，大多数建筑形成于70年代，或是更早至五六十年代，这些无证房屋由于当时法律的不严谨、不健全导致而成。

　　如果用现在的法律要求分析可归为违法建筑，这显然是不行的。

　　我们都知道，在三十多年前，为了更规范的建设，我国陆续出台了各种法律法规。如1984年通过的《城市规划条例》、1986年出台的《土地管理法》、1990年出台的《城市规划法》等。这其中有的已经废止，有的仍在实施。

　　而对于房屋建设，根据2008年实施的《城乡规划法》中的规定，无论是在城市规划区还是乡村规划区内建造的房屋及其他建筑物，都必须要取得《建设工程规划许可证》再进行建设，并在房屋建成后向有关部门申请办理房屋所有权证。

　　但是遇到拆迁时，对于在《城乡规划法》之前，曾施行或现在仍在施行中的法律法规包括《城市规划条例》、1986年通过的《土地管理法》以及1990年施行的《城市规划法》等这些法律法规实施之前建造的房屋，如果拥有合法的土地使用权，2008年以后不存在改建等情况，相关部门也没有下达处罚决定的，就不能轻易的将房子认定为违建。且因历史原因造成无法拥有产权证明的房屋，是完全可以获得合理补偿的。

　　另外，在征地拆迁中还会遇到手续不齐全的房屋。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

　　在《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知的规定》中明确指出：“对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。”也就是说，对于手续不齐全或是不完善的房屋，当根据当前法律法规进行补救，将证件不齐全房屋升级为合法建筑。

　　从以上的法律法规来看，对于手续不齐全、不完善的房屋，同样也不能一律认定成违法建筑。对此，北京圣运律师提醒广大被拆迁人，目前以拆违促拆迁的情况是屡见不鲜，因此被征收人要认清自己房屋的情况以及多多了解一些相关的法律知识，才能在征迁中保障自己的合法权益。

四、合法有效的规范性文件确定的村民资格标准，人民法院应当予以尊重

　　合法有效的规范性文件确定的村民资格标准，人民法院应当予以尊重

　　裁判要旨

　　对于村庄改造和房屋拆迁安置补偿缺乏上位法的统一、明确规定时，地方政府和职能部门结合地方的具体实际情况，依法制定规章或规章以下的规范性文件，人民法院经审查认为合法、有效且合理、适当的，应当承认其效力，并作为判断被诉拆迁安置补偿行为是否合法的根据。合法有效的规范性文件确定的村民资格标准，人民法院应当予以尊重。

　　基本案情

　　尹某帅原籍为袁桥乡西尹庄村，2004年10月考入济南大学读书，将户口迁至学校。2007年大学毕业，尹某帅将户口迁至袁桥乡袁桥街621号（集体户）。2011年10月26日，尹某帅将户口迁回原籍袁桥乡西尹庄村，与父母尹某金、张某乙登记于一个户口簿上。2012年1月11日，尹某帅与张某甲登记结婚。同年3月14日，张某甲将户口迁至尹某帅处。2014年12月1日，尹某帅与张某甲之女尹某苒出生，亦落户登记于该户口簿。尹某帅系山东某进出口有限公司员工，自2011年2月份起，缴纳工伤保险，2016年7月开始缴纳养老、失业、生育、医疗保险。

　　2007年3月17日，山东省德州经济技术开发区管理委员会（以下简称德州管委会）办公室作出德经开发（2007）9号批复（以下简称9号批复），同意规划建设局呈报的《德州经济开发区村庄改造房屋拆迁补偿安置实施办法》（以下简称9号安置办法）。9号安置办法第6条规定：“以户为单位户口在本村的常住村民（常住村民指本村集体经济组织成员），本人有合法住宅，每人按40平方米予以房屋安置。”第10条规定：“原户口在本村但已经迁出，在本村确有合法住宅的，视同本村村民（居民）给予补偿安置，其家庭成员在二口以下（含二口人）的每户给予80平方米安置，三口人以上（含三口人）的每户给予120平方米安置。”第15条规定：“符合本办法第六、七、八、九条规定的村民，以户为单位，两代以上（含两代）家庭成员共同生活，在应安置面积总和之外每户照顾40平方米。”2016年8月，袁桥镇西尹庄村开始进行村庄改造。2016年12月22日，山东省德州经济技术开发区袁桥镇人民政府向德州管委会提交德经开袁政发（2016）88号《关于牟庄、大王等村全家非农业搬迁安置有关问题的请示》（以下简称88号请示），其中第2条规定：“原籍在本村后迁出转为非农业人口或原农转非后又转回本村的，在本村有合法住宅。本人及子女等家庭成员合并计算，在两口人以下（含两口人），在三口人以上（含三口人）的每户给予120平方米安置。”2017年1月23日，德州管委会作出德经开发（2017）10号《关于对袁桥镇牟庄、大王等村全家非农业搬迁安置有关问题的批复》（以下简称10号批复），同意88号请示作为9号批复的补充，在全区城市规划范围内执行。

　　2016年8月11日，尹某帅的父母尹某金、张某乙与袁桥镇人民政府、山东省德州经济技术开发区袁桥镇尹庄村民委员会（以下简称尹庄村委会）、山东某公司签订房屋拆迁补偿安置协议和旧房残值处理协议，获得一套84.69平方米的安置楼房。同时，袁桥镇人民政府同意按照9号安置办法第10条规定，给原告尹某帅、张某甲、尹某苒（以下简称尹某帅等3人）120平方米的安置房屋（以下简称补偿安置行为）。尹某帅等3人认为，其3人属于本村村民，应当适用9号安置办法第6条和第15条规定，在120平方米基础上再照顾40平方米，总计应当安置160平方米的房屋，遂于2017年5月12日，申请行政复议。2017年8月14日，德州管委会作出德经复决字（2017）16号行政复议决定（以下简称16号复议决定），认为9号安置办法第6条规定的适用条件是本村常住村民，即本村集体经济组织成员，根据《山东省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》第6条规定，尹某帅的户口迁出本村后不被认为是本村村民，其妻子张某甲也不符合成为本村村民的条件，请求照顾40平方米不符合政策要求。补偿安置行为事实清楚、证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，依照《中华人民共和国行政复议法》第28条规定，决定维持袁桥镇人民政府作出的补偿安置行为。2017年8月30日，尹某帅等3人提起本案行政诉讼，请求撤销16号复议决定，责令其重新作出决定。

　　山东省德州市中级人民法院于2018年1月29日作出（2017）鲁14行初142号行政判决，驳回尹某帅等3人的诉讼请求。尹某帅等3人不服，提出上诉。山东省高级人民法院于2019年7月26日作出（2018）鲁行终2033号行政判决，驳回上诉，维持原判。尹某帅等3人不服，向最高人民法院提出再审申请。最高人民法院于2021年6月23日作出（2020）最高法行申1241号行政裁定，驳回尹某帅等3人的再审申请。

　　裁判理由

　　法院生效裁判认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第六十三条第一、三款规定，人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性法规为依据。地方性法规适用于本行政区域内发生的行政案件。人民法院审理行政案件，参照规章。最高人民法院印发的法（2004）96号《关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要》规定，人民法院经审查认为被诉行政行为依据的具体应用解释和其他规范性文件合法、有效并合理、适当的，在认定被诉具体行政行为合法性时应承认其效力。实践中，对于村庄改造房屋拆迁安置补偿缺乏上位法的统一、明确规定。地方政府和职能部门结合地方实际，依法制定规章或规章以下的规范性文件，人民法院经审查认为合法、有效并合理、适当的，应当承认其效力，并作为判断被诉拆迁补偿安置行为是否合法的根据。本案中，德州管委会为规范辖区内村庄改造房屋拆迁安置补偿工作，制定发布9号安置办法，批准88号请示作为9号安置办法的补充。9号安置办法第十条规定，原户口在本村但已经迁出，在本村确有合法住宅的，视同本村村民（居民）给予补偿安置，三口人以上（含三口人）的每户给予120平方米安置。对于迁出后又迁回的，9号安置办法未作规定，88号请示明确“三口人以上（含三口人）的每户给予120平方米安置”。上述规定符合德州管委会辖区实际，与上位法规定不抵触，具有合理性和正当性。尹某帅原户口在尹庄村，因上学迁出后又迁回，符合前述规定的安置条件。袁桥镇人民政府按照9号安置办法第十条规定给予尹某帅等3人120平方米的安置房，补偿安置行为合法有效。16号复议决定维持该补偿安置行为，亦无不当。一、二审判决驳回尹某帅等3人的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律法规正确，审判程序合法。

　　尹某帅等3人主张，3人是尹庄村集体经济组织成员，二审判决否定其尹庄村集体经济组织成员身份错误。法院认为，《山东省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》第六条将集体经济组织成员分为几类情形进行判断：一是本村出生且户口未迁出的，原始取得本村集体经济组织成员身份；二是与本村村民结婚或通过依法收养且户口迁入本村的，通过户籍迁移取得本村集体经济组织成员身份；三是其他将户口依法迁入本村并经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意接纳为本集体经济组织成员的，通过多数成员承认方式取得本村集体经济组织成员身份。尹某帅原本系原始取得尹庄村集体经济组织成员资格，但因上学将户口迁出后，不再具有该村集体经济组织成员资格。之后，尹某帅再次将户口迁回，属于第三种取得尹庄村集体经济组织成员资格的情形。但是从本案现有事实看，没有提供充分证据证明尹某帅在安置补偿时经过三分之二村民或村民代表同意，其提供的所谓“新证据”也只能证明2020年7月1日经村民代表会议一致同意公示其为该村集体经济组织成员。因此，二审判决否定尹某帅在安置补偿时系尹庄村集体经济组织成员身份并无不当。尹某帅还主张，88号请示与9号安置办法相关规定相抵触，对尹某帅等3人不适用。但是，如前所述，88号请示第二条填补了户口迁出又迁回情形下的规则空白，并不存在与9号安置办法规定相抵触的问题。尹某帅户口迁出又迁回，恰恰符合适用该规定的适用条件。9号安置办法第六条是一般情形下“常住村民”的安置规则，在有更符合尹某帅户口迁出又迁回情形的特别安置规则时，袁桥镇人民政府适用特别规则对其进行安置并无不当。尹某帅的该项再审申请亦不能成立。

　　关联索引

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第63条第1款、第3款

　　一审：山东省德州市中级人民法院（2017）鲁14行初142号行政判决（2018年1月29日）；二审：山东省高级人民法院（2018）鲁行终2033号行政判决（2019年7月26日）

　　来源：行政诉讼与行政合规研究

五、收到限期拆除通知，要抓紧用好这两个救济途径

　　限期拆除通知或是决定，在棚户区改造、城中村改造过程中并不少，被征收人之所以会收到这样一份文件，有个最主要的原因就是你的房子被征收方认定成“违法建筑”了。为此，很多人会很纳闷，为什么住了几十年的房子，怎么就在拆迁时被认定成了违法建筑呢？

　　根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设：尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款：无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

　　第六十五条规定：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

　　也就是说，部分违法建筑并非一定要拆除，从以上的条例中我们可以看到，只要是可以改正消除规划实施影响的或是通过罚款改正的，都可以不用全部拆除。此时或许就会有人问，那我交了罚款了是不是就变成了合法建筑？

　　老百姓的这种理解其实是不正确的，房子合不合法，所评判的标准是有没有证，与是否你交过罚款并没有直接的关系。

　　收到限期拆除通知时要坐等被征收方强制拆除吗？

　　在实践过程中，总有个别的老百姓有时候会把征收方所说的话当成一种圣旨，认为他们所说的自家房子是违法建筑是一种不可更改的事实，于是自甘堕落的坐在家里等着他们去拆除，而不去行使自己的权利。

　　但是北京圣运律师提醒大家，拆除违法建筑也是要依照法律所规定的程序进行的，根据《行政强制法》第四十四条，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

　　如果征收方没有依照法律规定的程序进行拆除，导致房子内的物品有所损坏、损失的话这是需要进行赔偿的。况且房子在没有认定的情况下就对被征收人作出限期拆除通知或是决定的行为是否合法也有待查询，所以并不能依据限期拆除通知或是征收方所说的话就拆除被征收人房屋。

　　而且当下以拆违促拆迁的情况非常的多，如果自家房屋明明是合法建筑却因拆迁补偿没谈妥就被征收方认定成违法建筑而下发限期拆除通知予以拆除的话，这明显是是不合法的。

　　因此，在被征收人收到限期拆除通知时一定要在第一时间行使自己的权利。比如申请复议或是提起行政诉讼，如果被征收人在收到限期拆除通知第一时间维权了，那么征收方就不会直接拆除被征收房屋了。

　　根据《行政复议法》规定，公民、法人或其他组织认为具体行政行为之日侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起60日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过60日的除外。

　　被征收人申请行政复议的目的主要不是确认房屋是不是违法建筑，而是为了由上一级相关部门监督、纠正违法行为或是不当的行政行为，被征收人要了解清楚这一点。

　　如果被征收人不服复议决定，还可以再依法提起诉讼，当然，在实践过程中有许多被征收人会直接提起诉讼，请求法院依法撤销限期拆除通知或是决定。

　　根据《行政诉讼法》中的规定，公民、法人或者其他组织不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼。复议机关逾期不作决定的，申请人可以在复议期满之日起15日内向人民法院提起诉讼。法律另有规定的除外。

　　公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起6个月内提出，法律另有规定的除外。

　　之所以会有许多被征收人直接提起行政诉讼，其优势就在于举证分配，自新的行政诉讼法出台以后，行政机关就有责任举证证明作出的行政行为具有合法性。如果征收方举证无能或是举证不明确时，那么被征收人就有很大的机会获得了阶段性的胜利。

　　无论是棚户区改造还是城中村改造，几乎每个项目都会出现以拆违促拆迁的情况，因此北京圣运律师提醒大家，在收到限期拆除通知或是决定时，千万不要轻易相信一纸通知或决定，也不要坐等征收方强制拆除被征收房屋，一定要在收到此通知或是决定时，及时的行使自己仅有的权利，保障自己的合法权益。

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文章编辑：苏博安
内容审核：刘鹏飞律师

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