北京圣运律师谈2021年拆迁时，这样做才会避免拆迁纠纷，补偿才会合理，如何应对拆迁:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京圣运律师谈2021年拆迁时，这样做才会避免拆迁纠纷，补偿才会合理，如何应对拆迁

更新时间:2025-05-09 09:12 发布:2024-09-25 11:47 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京圣运律师谈2021年拆迁时，这样做才会避免拆迁纠纷，补偿才会合理,城镇化建设是工业化和农业产业化的依托和载体，也是社会发展的必然方向。但城市建设避免不了征地拆迁。可是，征地拆迁涉及到双方的利益，拆迁工程若不如期完成，那么对征收方来说

北京圣运律师谈2021年拆迁时，这样做才会避免拆迁纠纷，补偿才会合理，如何应对拆迁

一、北京圣运律师谈2021年拆迁时，这样做才会避免拆迁纠纷，补偿才会合理，如何应对拆迁

　　城镇化建设是工业化和农业产业化的依托和载体，也是社会发展的必然方向。但城市建设避免不了征地拆迁。可是，征地拆迁涉及到双方的利益，拆迁工程若不如期完成，那么对征收方来说就会损失不少的人力、财力、物力。

　　因此在此过程中，处于弱势地位的被征收人往往要面临拆迁补偿不合理、征收程序不合法、违法强拆、逼迁等行为。那么，怎么做在征地拆迁中双方之间才不会产生拆迁纠纷呢？本文，北京圣运律师就结合土地管理法和征补条例来为大家说一下。

　　1、依法保障被征收人知情权

　　根据《土地管理法》第47条规定，县级以上人民政府拟申请征收土地的，要将征收范围、土地现状、征收目的、征收补偿标准以及安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

　　《土地管理法实施条例》第25条规定，征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。

　　也就是说，在征收之前征收方需要以书面形式发布拟征收公告、征收公告，告知被征收人具体的征收情况。如果被征收人在征收之前并未见到或是在已经正式之后才看到征收公告，那么这就侵害了被征收人的知情权，被征收人则可以拒绝与征收方签订补偿协议。

　　2、依法保障被征收人参与权

　　《土地管理法》47条规定，多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

　　《征补条例》第10、11条规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

　　市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　也就是说，在集体土地征收或是国有土地征收过程中，如果被征收人对拆迁补偿方案有异议或是认为不合法，被征收人是有权提出自己的意见的，在提出异议后，征收方还要组织被征收人听证，并且要根据听证会的情况，再次修改补偿方案。

　　实践过程中，如果多数被征收人认为补偿不合理在提出异议后，征收方未依法组织听证的，那么就侵犯了被征收人的相关权利。此时被征收人可以及时的向有关部门举报或是咨询专业律师。

　　3、依法保障被征收人选择权

　　《土地管理法》48条规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿。

　　《征补条例》第21条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。除此之外征补条例第20条还规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　在征地拆迁中，每个环节都影响着被征收人的权益，所以无论是从选补偿方式还是评估机构，征收方都需要保障被征收人选择权，被征收人也要积极的参与到其中，千万不要认为谁选都一样，这样很容易让自己陷入征收方设好的“坑”中。

　　实践中，如果征收方私自决定补偿方式只以货币的形式或是产权置换的形式对被征收人进行补偿，或是直接决定评估机构，都是不合法的，被征收人在遇到这些情况时，要积极的提出问题，或是直接向法院起诉撤销相关的文件。

　　4、依法保障被征收人居住权

　　《土地管理法》、《民法典》、《物权法》中明确规定，要依法保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产的，应当要依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，保障被征收人的居住条件。

　　因此，在实践过程中，如果征收方违反了“先补偿、后搬迁”的原则，“忽悠”被拆迁人签订极不合理的拆迁补偿协议，或是口头承诺之后不认账，签了协议之后不履行，导致被征收人无处居住，那么被征收人则可以及时的向法院提起诉讼，只有这样才能保障被征收人的合法权益。

二、北京专业拆迁律师谈拆迁中，房票的金额是如何计算的呢？

　　根据《苍南县房屋征收房票安置实施办法》第七条规定，房票票面金额包括：安置补偿权益金额（下称权益金额）+房票奖励。

　　权益金额按照被征收人的房屋征收补偿协议计算所有权益；其中临时安置费与搬迁费可由被征收人选择领取货币不计入权益金额。

　　对使用房票票面金额购房不足部分，被征收人可以申请商业银行贷款，符合本县公积金贷款条件的，可申请公积金贷款或组合贷款。

　　一般情况下，拿到房票后，需要在一年内使用，如果未在一年内使用或是因各种原因退还房票的，那么征收方则需要按货币补偿的形式对被征收人进行补偿安置，不能以各种理由不予补偿。

　　不过，以货币补偿进行安置时，被征收人就不再享受房票奖励及购房补助。

　　根据《苍南县房屋征收房票安置实施办法》第十八条规定，被征收人到期未购买政府商定商品房退还房票的，按货币补偿方式领取货币补偿款，货币补偿款按房票出具之日银行存款基准利率一年期计息，被征收人不再享受房票奖励及购房补助；如征收实施单位房源充足，被征收人退回房票后可选择产权调换方式安置。

　　总之，北京圣运律师需要提醒大家的是，无论是在集体土地征收中，还是国有土地征收中，不管是以货币补偿的形式进行补偿安置，还是以房票、产权置换的形式进行补偿安置，都需要保障被征收人的合法权益，如果整体补偿不合理，低于被征收人原有的生活水平，那么建议广大被征收人要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动法律程序维护自己的合法权益。

三、北京土地征收律师谈新整理！集体土地征收流程

　　原则上来说，能不能获得合理的征地拆迁补偿，就看征收方有没有将相关的法律法规政策落实到位，这是很主要的一个原因。从实践过程中，有大部分拆迁补偿不合理的，只要经过律师的介入，再一深查，就会发现其征收程序多多少少都会存在一些违反法律法规的现象。

　　所以，在遇到征收我们承包地或是其他农用地的时候，我们被征收人首先要审查土地征收程序是否是按法律规定的程序进行的，如果是按法定程推时的，那就直接审查补偿标准的合理性，如果不是，那么征收方就侵害了我们在集体土地征收中的一些相关权益，比如知情权、参与权等，此时作为被征收人就可以针对他们的违法行为采取有效的措施，保障自己的权益。以下便是法定的集体土地征收流程

　　1、发布土地征收预公告

　　在实施土地征收之前，征收方首先要在已经确定的土地征收范围内发布土地征收预公告，告知大家具体的征收范围、征收目的以及对征收范围内的土地如何开展土地现磁调查、社会稳定风险评估等事项。

　　土地征收预公告应当以有利于老百姓知晓的方式，在拟征收土地所在的乡、镇、村范围内发布，其公告时间至少是十个工作日。

　　别看土地征收预公告是一份不具有法律效力的文件，但其实这也是法定的程序，通过这份文件，被征收人可以知道征收具体的情况，从而才会有效地应对征地拆迁中所发生的事情。实践中，如果广大被征收人没有看到土地征收预公告，那说明该土地征收程序就不合法。

　　2、对土地现状进行调查和社会稳定风险评估

　　发布土地征收预公告后，相关部门需要对土地现状实地查勘调查，在调查之前，一般相关部门都会通知到被征收人，此时被征收人需要积极地配合工作人员的调查工作，经过调查后，出具的调查结果需要与被征收人共同确认，如果发现土地现状调查结果有漏洞或是有错误，比如房屋面积有误、树苗数量不对等，那被征收人就需要提出来。

　　需要注意的是，土地现状调查是非常重要的一步，所以大家一定要格外地注意。另外，社会稳定风险评估也是必不可少的法定程序，涉及农村村民住宅的，其房屋价值往往是通过评估来确定的，且评估结果也往往会作为对被征收人进行补偿的依据，所以这点大家也要注意。

　　实践中，如果没有土地现状调查和社会稳定风险评估程序，或是相关部门未实地查勘调查，那则是违反法律法规的违法行为。

　　3、拟定补偿安置方案

　　在完成上述法定程序后，需要结合土地现状调查结果，依据评估报告拟定补偿安置方案并公告，如果多数被征收人对拟定的补偿安置方案有异议，那么还需要组织听证，并根据听证会的情况修改补偿安置方案。

　　4、办理补偿登记

　　大家对补偿安置方案或修改后的补偿安置方案要是无异议的话，那么可以在法律规定的期限内去相关部门公布的地点，持不动产权证办理补偿登记。

　　反之，如果大家对修改后的补偿安置方案仍有异议，那建议先不要去办理补偿登记。

　　5、签订补偿安置协议

　　办理完补偿登记后，一般征收方会在一定的时间内要求被征收人签订一份拆迁补偿安置协议，签订完补偿安置协议后，只要补偿全部落实到位，那么相关部门的前期征收工作就算完成了，而在此之后的征收工作也就与被征收人没啥关系了。

　　不过，北京圣运律师需要提醒大家一句，如果对补偿安置方案不满意，拆迁补偿协议中的内容不完整，不明确等，那么建议广大被征收人不要签协议，否则会对自己不利。

　　6、申请征收土地

　　签订完补偿协议，补偿安置全部落实到位后，此时相关部门可以向有关部门递交材料申请征地。在申请报批阶段，被征收人一定要审查征收方有没有完成上述法律规定的程序，如果没有完成，那么建议被征收人可以直接向国有资源部门举报。

　　7、发布土地征收公告

　　有关部门批准征收后，相关部门需要在征收范围内发布正式的土地征收公告，告知大家征收范围、征收时间等具体的工作安排。

　　一般而言，相关部门批准征收后，会做出一份带有“征地批复”字样的文件，所以大家在征收中，可以向相关部门索要征地批复文件，如果相关部门拿不出，那说明该征收项目可能并未获得批准。

　　8、征地补偿安置决定

　　获得征地批复文件后，如果有个别被征收人没有签订补偿协议，那么，可以依法针对未签订补偿协议的被征收人作出征地补偿安置决定，注意，这是强制执行前的必经程序，如果没有，直接强征强拆则是不合法的。

　　9、责令交出土地决定

　　如果被征收人没有在法律规定的期限内针对征地补偿决定申请行政复议或是向法院提起行政诉讼，又没有搬迁的，那么相关部门可以依法作出责令交出土地决定。

　　10、强制执行

　　作出责令交出土地决定后，倘若被征收人仍然没有针对该文件提起相关的法律程序，也没有交出土地或房屋，那么相关部门则可以向法院申请强制执行。

　　实践中，在未经过人民法院的同意下，擅自强征、强占老百姓土地，强拆被征收人房屋那则是不合法的，此时被征收人可以在专业律师的帮助下，依法向法院提起行政诉讼，维护自己的合法权益。

四、北京农村拆迁律师谈在城市规划区内的农村房屋拆迁怎么补偿？

　　随着社会的不断发展，越来越多的农村因城中村改造、棚户区改造、合村并居等项目被征收，但也有的农村因公共利益需要被相关部门划在了征收范围内，但纳入在征收范围之后，相关部门一直没有被实际占用土地，多年以后，才再次启动征收工作，那么此时应该如何对被征收人进行补偿呢？

　　首先我们可以肯定的是，如果农村房屋所占用的土地仍然是集体土地性质的话，那么一般被拆迁后，自然也是要按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》等相关的规定的程序来实施征收，且对被征地农民进行补偿的。

　　而国有土地上房屋征收，我们之前也都有说过，是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定来进行补偿的。一般给予被征收人的补偿，从原则上来说是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边房地产的市场价格。

　　不过，虽然集体土地征收只能按照《土地管理法》中的规定实施征收，国有土地上房屋征收只能按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定实施征收，但这并不意味着，农村房屋或是城市郊区的房屋拆迁就只能按照集体土地性质给予被征收人补偿了，如果该农村房屋所占用的土地已经在此次征收之前被早早地划入在城市规划区内，那么，一般情况下需要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定给予被征收人补偿。

　　而且，人民法院在关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定中就曾明确指出过，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

　　不仅如此，相关的裁判案例中也对此有明确指出，行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照城市房屋征收补偿的有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置(审理法院：重庆市高级人民法院)。

　　也就是说，如果相关部门已经在好多年前就将征收地块已经划在了征收范围内，但是并没有开展具体的征收工作，又或者说是当时只征收了部分房屋，又留下了一部分房屋或土地没有被征收，但后来随着社会的发展，该部分房屋的土地已经被划在了城市规划区域内，而且周边也都建起了商业楼等，那么此时若想再征收该农村房屋或是土地，一般情况下则是需要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定进行补偿安置了。

　　实践中，如果相关部门仍然以集体土地性对被征收人进行补偿，那对被征地农民来说则是很不公平的，这无法保障被征收人以后的生活。

　　总之，北京圣运律师最后需要告诉大家的是，实践征收中，如果有相关部门在确定征收范围几年后才正式对被征收人进行补偿的话，那么倘若还按照以前的补偿标准进行，或是还按照农村集体土地性质进行补偿，那则是不合理的，被征收人可以采取法律措施来维护自己的合法权益。

五、北京土地征收律师谈在拆迁中，被征收人最容易忽略掉的三个权利，尤其是第二个！

　　征地拆迁中，被征地农民能够拿到的征地补偿其实是非常有限的，再加上相关部门的变相挤压，所获得的补偿则是少之又少，对此，很多被征地农民可能就会在补偿不合理时，想着拒绝相关部门的征收行为。

　　但事实上，如果征收项目是出于公共利益，并且是合法征地，那么一般情况下被征地农民是无权拒绝的。反之，如果是非法征收土地，比如相关部门未办理审批手续便先占地等，那么则是可以拒绝的。

　　不过，不论你遇到的是合法征收还是违法征收，被征地农民若对征收行为不满，或是认为征收补偿安置不合理，那么被征地农民都可以积极地行使自己的权利来维护自己的权益。可实践中常有一些被征地农民经常忽略掉自己享有的一些权利，尤其是以下三个

　　一、申请听证权

　　补偿安置方案发布后，如果有绝大多数被征地农民认为补偿安置方案不合理，不符合法律、法规的规定，那么被征地农民可以向村委会或是直接向房屋征收部门（拆迁办）提出自己的意见，并要求他们组织听证。

　　可实践中，很多被征地农民可能会认为申请听证根本没啥用，所以干脆就放弃了这一项权利，但事实上，这是法律赋予咱被征地农民的一项权利，只要能够引起大家的重视，那么就可以通过该项权利来争取合理的拆迁补偿。所以，北京圣运律师建议大家一定要积极地运用起来，千万不要认为它没用就直接放弃。

　　二、评估机构的选择权

　　一般情况下，被征收房屋价值需要具有评估资质的评估机构进行评估。只不过按照法律规定的，该评估机构需要由被征收人协商选定。但是实践中，评估机构通常都是由征收方直接选定的，而且有的被征收人压根就不知情自己还有选择评估机构的权利。

　　这里需要提醒大家，评估机构是由征收方直接选定的，并没有经过被征收人同意，一般是不合法的，这很明显是剥夺了被征收人选择评估机构的权利。因此，被征收人一旦知道评估机构并非经自己同意而定的，那么可以及时地咨询专业律师。

　　当然了，实践中还存在这样的一种情况，就是被征收人将自己选择评估机构的这一项权利直接给征收方，让征收方帮自己选定，但这样做其实是具有一定风险的。从司法实践中来看，征收方选定的一些评估机构通常都不具有对被征收房屋进行评估的资质，既然都不具有资质，那出具的评估报告自然也就存在违法性，也就是说评估报告中的评估结果自然也就与房屋真实的价值存在一定的差异。

　　因此，北京圣运律师提醒大家，关于评估机构的选定，被征收人一定要亲力亲为，在选定评估机构时一定要选择那种有资质且资历时间比较长的，只有这样，评估报告中的评估结果才有可能是合法且合理的。

　　三、申请复核、鉴定权

　　评估机构对被征收房屋评估后会出具一份评估报告，该评估报告会通过征收方向被征收人送达。收到评估报告后的被征收人通常都会认为评估结果不合理，评估结果没有显示出房屋真实的价值。虽然很多人对评估结果不满意，可是实践中，却很少有被征收人对有异议的评估报告向评估机构申请复核或是向专家委员会申请鉴定，而是直接启动法律程序。

　　但其实，在征地拆迁中，被征收人是有向评估机构申请复核或是向专家委员会申请鉴定的权利，只不过许多被征收人不知道或是根本不注重通过复核或是鉴定来维护权益。

　　这里北京圣运律师要建议大家，在评估报告不合理时，被征收人可以先积极地行使自己申请复核或是鉴定的权利，不管结果如何，我们都一定要先通过这一方法来争取补偿，倘若申请复核或是申请鉴定后，其结果是大家满意的，那么我们便可以省去通过诉讼来争取合理补偿的这一程序了，倘若结果仍然不合理，那么我们再在法律规定的期限内启动法律程序也不迟。

　　总之，北京圣运律师最后要说的是，遇到征地拆迁问题大家一定要积极地行使自己享有的一些权益，倘若自己的权益仍未得到保障或是问题仍未解决，那么被征收人便可通过申请政府信息公开、行政复议、行政诉讼等法律程序来保障自己的权益不受损。