拆迁律师谈评估机构未经被征收人协商选定，补偿决定被法院撤销！，被征收人对评估结果有异议的:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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拆迁律师谈评估机构未经被征收人协商选定，补偿决定被法院撤销！，被征收人对评估结果有异议的

更新时间:2025-05-09 14:09 发布:2024-09-25 12:41 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁律师谈评估机构未经被征收人协商选定，补偿决定被法院撤销！,房屋征收过程中的评估环节对被征收人来说非常的重要，包括评估机构的选择。但是实践过程中，常有征收方未经被征收人同意、协商，擅自决定评估机构对被征收房屋进行评估的现象。那么，若被

拆迁律师谈评估机构未经被征收人协商选定，补偿决定被法院撤销！，被征收人对评估结果有异议的

一、拆迁律师谈评估机构未经被征收人协商选定，补偿决定被法院撤销！，被征收人对评估结果有异议的

　　房屋征收过程中的评估环节对被征收人来说非常的重要，包括评估机构的选择。但是实践过程中，常有征收方未经被征收人同意、协商，擅自决定评估机构对被征收房屋进行评估的现象。那么，若被征收人因补偿不合理未签订补偿协议，征收方依据此作出补偿决定是否合法呢？今天，北京圣运律师就与大家来看看一起这样的案子...

　　李某在所在地有一处房屋。2016年7月，相关部门作出房屋征收决定并公告。决定征收李某房屋在内的部分土地。同年7月22日，相关部门在没有经过被征收人的同意下，直接通过抽签的方式确定了评估机构并公告。评估机构人员对涉案房屋进行评估后出具了评估报告并将评估报告送达给李某。

　　后李某觉得补偿不合理，于是未在签约的期限内与房屋征收部门签订补偿协议。随后，相关部门便对李某作出了补偿决定。李某不服向法院提起了行政诉讼，请求撤销该补偿决定。

　　法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，房地产价格评估机构应当由被征收人协商选定，协商不成的，可以通过多数决定、随机选定等方式确定。具体的办法由省、自治区、直辖市制定。另外根据当地的相关规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定，被征收人在规定的时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或是通过抽签、摇号等方式确定。

　　但是本案中，相关部门在没有经过被征收人协商的情况下，直接通过抽签方式确定评估机构，违反了法定程序。而且《条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。但是，相关部门并没有提供证据证明评估报告有依法送达给李某。因此，该评估报告不能作为补偿决定的依据。最终，法院撤销了补偿决定，依法维护了被征收人的合法权益。

　　针对本案，北京圣运律师认为，在征地拆迁过程中，由于信息的不对称，常常会引发这样或是那样的问题，比如征收方给予被征收人的补偿过低，征收程序违法、侵害被征收人知情权、选择权等。但是对于房屋征收或是土地征收程序，我国有着严格的规定。在征补条例中明确规定了，评估机构首先要由被征收人协商选定，只有在协商不成的情况下，才能由相关部门通过抽签等方式选定。

　　而且，法律上也明确规定了，被征收人有选择申请复核的权利和鉴定的权益，可是实践中相关部门却常常是不依法送达，这直接剥夺了被征收人申请复核的权利。因此，北京圣运律师提醒大家，在遇到征收方不依法送达评估报告，侵害自己相关的合法权利时，一定要及时的咨询专业律师来维护自己的合法权益。

二、东征预公告〔2024〕11号

　　东征预公告〔2024〕11号

　　为保障公共利益用地需要，根据《中华人民共和地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规的规定，经东平县人民政府研究决定，现发布征收土地预公告：

　　一、拟征收土地位置、范围、土地现状及权属

　　地块范围：北至八里湾村土地，南至济宁市梁山县，东至八里湾村土地，西至八里湾村土地。

　　涉及的农村集体经济组织：八里湾村村民委员会。

　　二、拟征收土地目的、用途

　　本次拟征收土地地块用于京杭运河济宁至东平段航道“三改二”（柳长河段）工程与东平湖老湖区洪水相机南排工程项目建设，用途为水工设施用地。

　　该地块拟征收土地符合《土地管理法》第四十五条第二项（由政府组织实施的交通、水利基础设施建设需要用地）规定的公共利益需要。

　　三、开展土地现状调查的安排

　　自本公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收土地范围内抢栽、抢种、抢建，违反规定在征收土地预公告发布后抢栽、抢种、抢建的，对抢栽、抢种、抢建部分不予补偿。

　　东平县自然资源和规划局、财政局、农业农村局和商老庄乡人民政府拟于2024年4月18日至2024年4月30日组织开展土地现状调查、勘测定界及清点地上附着物和青苗，请本次征收土地涉及的农村集体经济组织、土地承包户、地上附着物和青苗所有权人等单位和个人按时参加并积极支持配合。不能直接到场的，要书面委托他人代理。

　　四、拟征收土地补偿标准

　　拟征收土地补偿安置费按照山东省人民政府鲁政字〔2023〕144号文公布的东平县征地区片综合地价标准执行。本次征收土地共涉及1个区片，每亩补偿6.1万元。

　　地上附着物和青苗补偿费标准按照山东省财政厅、山东省自然资源厅《关于泰安市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2021〕1880号）的规定执行。

　　本次征收土地涉及的农村住宅、工矿企业及其他建筑设施拆迁，由东平县人民政府按照国家有关规定另行制定农村房屋拆迁补偿安置方案或按照东平县人民政府指定的相关拆迁单位与产权人签订的拆迁补偿安置协议予以补偿安置。

　　被征收土地村（居）的具体征地补偿安置方案，待土地现状调查和征收土地社会稳定风险评估完成后，由东平县人民政府组织有关部门拟定并公告。

　　五、其他事项

　　本公告在征收土地涉及的农村集体经济组织所在地和山东省征地信息公开查询系统同时予以发布。本公告自发布之日起公示10个工作日，自2024年4月18日至2024年4月30日止。

　　被征地的农村集体经济组织、村民或者相关权利人对本公告有异议的，可自公告结束前向东平县自然资源和规划局提出书面申请；对土地现状调查结果有异议的，在土地现状调查结束后5日内，向东平县自然资源和规划局提出书面申请。东平县自然资源和规划局会同有关部门对被征地的农村集体经济组织、村民或者相关权利人提出的合法诉求要认真复核并妥善处理。

　　特此公告。

　　来源：全国征地信息共享平台

三、北京拆迁律师谈农村集体土地上房屋拆迁至少有这几种补偿方式

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五、北京房屋拆迁律师谈征地拆迁中，拒不签订补偿协议、交出土地会是什么后果？

　　在征地拆迁中，签订补偿协议阶段对被征收人来说是至关重要的一个环节。所以，在签订补偿协议时，广大被征收人一定要认认真真地查看协议内容是否完善，与征收方协商好的补偿有没有明确在协议里，这可与自己的利益息息相关，倘若征收方未将具体的补偿金额、违约责任、支付补偿款期限等事项在协议中写明，或是协议中的补偿标准不合理，那么一旦签订协议，必定会对被征收人产生不利的影响，因此，对于这样的协议，建议大家最好是不要签订签订。

　　那么，被征收人如果因补偿不合理或是其他原因拒绝签订补偿安置协议后，会有什么样的后果呢？被征收人又该如何做才能避免有所损失呢？

　　实践中，因各种原因导致被征收人拒绝签订补偿协议的情况是非常多的，但被征收人如果长时间就补偿事宜与征收方协商不成且达不成协议的话，那么征收方可能就会为急于完成征地拆迁，采取以下措施：

　　1、断水、断电、停暖

　　拆迁中，断水、断电、挖断道路，是很常见的逼迁行为，当被征收人因补偿问题等拒绝签订补偿协议后，那么接二连三的逼迁就会找上被征收人，其中，就有以上三种违法行为。但有的被征收人因征收方的行为，让自己生活变得很不方便，或是受不了征收方的逼迁行为，便会妥协，与征收方签订补偿协议，搬离被拆迁房屋。

　　但北京圣运律师告诉大家，这是很不妥的，一旦搬离被征收房屋，那么我们就很难掌握征收方的信息，而且还有可能保不住房子，一旦失去房子，就失去了谈补偿的筹码，所以不管如何，千万不要搬离被征收房屋，一定要坚守到最后。

　　因为，根据我国相关的法律法规，任何人、任何单位都不能违反法律规定采取断水、断电等违法行为逼迫被征收人搬迁，否则就要承担相应的法律后果，甚至是坐牢。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　所以，在拒绝签订补偿协议后，除了要守住房子之外，还要及时地咨询专业律师，在专业律师的指导下向法院提起诉讼，避免房屋被强拆。

　　2、直接强拆房屋

　　除了上述的断水、断电之外，如果长时间就补偿事宜协商不成且达不成协议的话，那么征收方还有可能就会将被征收人的房屋认定为“违法建筑”或是“危房”，限期当事人自行拆除房屋，如果当事人没有在期限内自行拆除，那么便会强拆。而有的征收方性子比较急，则是直接在半夜或是趁当事人不注意的时候将房屋拆除，以达到征收目的。

　　但北京圣运律师要说的是，征收方在未保障被征收人权益，且未向法院申请的情况下直接采取暴力措施，强制拆除被征收人的房屋，不仅侵害了被征收人的合法权益，是不合法的行为，违反了相关的法律法规定，而且，征收方同样也要为自己的违法行为负责，需要承担相应的赔偿责任，严重者还可能会背上刑事责任。

　　因此，北京圣运律师提醒大家，在拒绝签订补偿协议后，被征收人一定要提前将家里的一些比较珍贵的东西先放置在安全的地方，同时对屋里屋外以及室内物品进行拍照、录像，倘若房屋被征收方违法强拆了，也一定要及时地对强拆现场进行拍照、录像收集强有力的证据，然后拨打110报警，并及时地咨询专业拆迁律师，并在专业律师的指导下向法院提起行政诉讼，确认强拆行为违法，并要求他们给予合理的赔偿。

　　3、申请法院强制执行

　　不过，实践中，并非所有的强拆都是违法的，也有一些是合法的。有的征收方在与被征收人迟迟签订不下协议的时候，会按照法律规定的程序，依法对被征收人作出补偿决定，如果当事人没有在期限内申请行政复议或是提起行政诉讼，也没有搬迁的话，那么征收方可能就会向法院申请强制执行。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　根据《土地管理法实施条例》中的规定，对个别未达成征地补偿安置协议的应当作出征地补偿安置决定，并依法组织实施。

　　违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上地方人民政府责令交出土地；拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。

　　总之，北京圣运律师要提醒大家，征收中，一旦收到征收方作出的补偿决定、责令交出土地决定等，千万不要忽视，一定要引起重视，如果对补偿决定中的补偿不满意，或是认为作出补偿决定的程序违法，那么一定要及时地咨询专业律师，尽早让律师介入案件中，并在律师的指导下向法院提起诉讼撤销补偿决定，或是责令交出土地决定等，避免自己的房屋被合法强拆。