深圳城市更新条例正式实施最新解读来了……，深圳城市更新政策解读

深圳城市更新条例正式实施最新解读来了……

深圳“城市更新”新规正式实施

引起大家广泛关注

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打破“双百”签约标准（ 即区政府与权利主体100%达成更新意愿，并100%签订搬迁补偿安置协议，才能确认实施主体），新规提到签约面 积与签约人数双95%后可征收; 创设“个别征收+行政诉讼”制度; 规定搬迁安置最低补偿标准，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿;

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在深圳

如何盘活存量用地是大家关注的热点

而 城市更新是重要手段

说起城市更新大家不会陌生

城市更新给深圳带来的变化

也有目共睹

大冲村旧改，由原脏乱差的旧村蜕变为综合体大城；

岗厦村旧改，从CBD旧村变为深圳中心综合体；

岗头工业区旧改，从农民房、旧厂房成为高新产业区；

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2020年6月4日，深圳景福花园。刘有志 摄

不过，在城市更新的过程中

也难免存在一些问题

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只要一户不同意

城市更新项目就“难产”

赔偿问题众口难调，很难统一

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这些问题

导致部分项目 数十年拆不动

城市更新进展缓慢

3月1日

《深圳经济特区城市更新条例》

（简称《更新条例》）已正式实施

该条例有哪些值得关注的地方？

条例实施后

深圳首批旧改项目是否会有变化？

打破了“双百比例”

旧改拉锯战今后有望避免

根据此前规定，必须100％业主、100％的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》，方能确认实施主体。

但在利益诉求多元化的现实中，要求取得100％的业主同意补偿安置方案十分困难。因此难免会出现一些“钉子户”。

本次条例最受关注的是

打破了原本征收

必须得满足的 “双百”标准

新规确立两个“95%”，即——

旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数双95%后可征收 城中村合法住宅、住宅类历史违建物业权利人人数签约95%后可征收等

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去有类似“双百”的规定，其实压力比较大，往往使得此类拆迁等工作停滞，而现在则可以在满足95%签约人数同意等情况下，开展相关的拆迁工作，提高了相关事宜的效率，有助于真正促进此类城市更新的工作完成。

白石洲资料图。刘有志摄

再有，作为本次条例最大的亮点，《更新条例》创设了“ 个别征收+行政诉讼”制度， 将有效破解搬迁难这一长期影响深圳城市更新高效推进的深层次障碍。

规定明确——

旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数 占比均不低于95%，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。 城中村合法住宅、住宅类历史违建部分可参照执行。

依照《条例》规定对未签约房屋实施征收的，可不纳入全市年度房屋征收计划，由区人民政府参照国家和深圳市国有土地上房屋征收与补偿的有关规定， 依法分别作出征收决定。被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

资料图。赵炎雄摄

可以看出目前《条例》更加接轨国际发达国家以及地区的更新理念，比如——

中国香港，作为空间资源紧缺的发达城市，其于1999年下发的《土地（为重新发展而强制售卖）条例》中，即规定了改造主体收购小区90%物业产权后，如出现“钉子户”，则可以侵犯总体利益为由向法院提起诉讼，诉讼成功即强制搬迁。2010年，香港又再次规定了，如达到50年以上楼龄的楼宇等三类地段只需达80%。

再比如面积狭小的发达国家——新加坡。新加坡于1966年制定了《土地征用法》，确定可以基于公共利益征收私人土地，在立法设计上应尽量避免“法之不善”引发的土地投机行为和私人暴富现象。

或许此后，以往旧改项目的困境将有所改善。深圳将更加重视公共利益，从这个侧面可以看出， 深圳城市更新进入强区放权新时代，城市更新体制机制不断优化。

此外，关于拆迁的赔偿

是城市更新中大家十分关注的点

此次新规，就赔偿问题也做了明确

市场主体赔偿方案条件

或许优于政府征收

城市更新项目实施起来

其复杂程度往往不小

其中很重要的一点

就是赔偿问题众口难调

比如说木头龙城市更新项目，作为首批城市更新计划项目，“十年改不动”，是人们提起木头龙的第一印象。

据了解，木头龙小区自2010年列入市城市更新计划，由于 4户业主未签约，项目多年未进入实施阶段。当时已签约的1336户业主，因为项目迟迟无法推进而有家难回，更有49名业主在等待中遗憾离世。

最终罗湖区发布了《深圳市罗湖区人民政府房屋征收决定书》对木头龙片区零星房屋进行征收，而决定书中征收后的实际利益远低于市场主体给出的赔偿条件，政府最终给到钉子户的征收条件（建筑面积1：1.2），低于市场主体给出的条件（建筑面积1：1.3），并且是征收文件下达后的“强制执行”，没有任何回旋余地。

与木头龙于同一年被列入

深圳城市更新规划的首批计划的

还有海涛花园小区

目前，海涛花园1260业主中， 已有98%的业主完成了签约。据了解，由于当年销售政策不够完善，卖方在销售房屋时搭售了花园及天台，而个别“钉子户”则认为花园和天台也需要等同于房屋一样赔偿面积，从而导致项目迟迟不能完成签约。

根据《更新条例》中“拆迁安置补偿处理方式”的规定搬迁安置最低补偿标准，明确已登记的商品性质住宅物业（即红本住宅）采用原地产权置换的，按照 套内面积不少于1：1的比例进行补偿，其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本事房屋征收相关规定协商确定。

该条例中并未提及花园及天台按照房屋面积赔偿，而且这两部分并非规划建设之初作为居住使用，而是后期为了销售便利将公共绿化区域改变成花园或天台。

在《深圳市房屋征收与补偿实施办法》中，对于天台、花园这类房屋附属物已经进行了征收的细致规定，“对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定”。

而按照目前评估机构对房屋构附属物的重置价标准， 一般一个天台和花园最多补偿1-3万，如果因为个别业主因花园或天台赔偿问题不肯签约导致走入政府征收路径，很有可能与木头龙最终解决方案一致， 而实际获得的赔付远不及市场主体给出的赔偿标准。

城市更新进入深水区

政策革新将攻克难点、痛点

深圳市城市更新协会创始会长耿延良认为，《更新条例》在深正式实施，这是全国首例，极具现实意义。不难预见，深圳城市更新的路径、方式方法将出现新的变革。

从这个法律的落地，能够看得出来政府的决心，但是未来，城市更新项目具体实现能否达到预期，应该要持续关注政府落实条例配套的政策，如果做到全市统一，让各项目投资者有心理预期，让全行业社会透明度更高，这对行业应有极大推动作用。

据了解，南都智库2019年发布的《创新与博弈——深圳十年城市更新“体检”报告》中提到，在对于深圳城市更新意义选择上，南都课题组回收的1124份有效问卷当中，权属人群体以及租户，最为看重的前两项是“改善居住环境”、“完善各项市政、公共配套设施”，对位受访者表示，“改善居住环境是城市更新本质”， 而7成权属人，5成租户认为城市更新项目速度需提速。

如今，

《深圳经济特区城市更新条例》正式实施

深圳目前的旧改项目

能否有突破性进展

我们也将继续关注！

深圳大事件

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文章编辑：水君春
内容审核：赵明媛律师

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