房屋被拆除后，是否有权获得过渡损失费等费用？造成的财产损失应如何确定？最高院谈有权获得！，有权获得质量保障价格合理计量正确等条件:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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房屋被拆除后，是否有权获得过渡损失费等费用？造成的财产损失应如何确定？最高院谈有权获得！，有权获得质量保障价格合理计量正确等条件

更新时间:2025-05-06 11:46 发布:2024-10-08 09:54 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：房屋被拆除后，是否有权获得过渡损失费等费用？造成的财产损失应如何确定？最高院谈有权获得！,众所周知，房屋拆迁应当要严格按照《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定进行，相关部门拟申请征收土地的，必须要开展拟征收土地现状调

房屋被拆除后，是否有权获得过渡损失费等费用？造成的财产损失应如何确定？最高院谈有权获得！，有权获得质量保障价格合理计量正确等条件

一、房屋被拆除后，是否有权获得过渡损失费等费用？造成的财产损失应如何确定？最高院谈有权获得！，有权获得质量保障价格合理计量正确等条件

　　众所周知，房屋拆迁应当要严格按照《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定进行，相关部门拟申请征收土地的，必须要开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并且要将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准等事项向被征收人进行公告至少三十日，听取被征收人的意见。涉及到农村村民住宅的，要按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿。

　　禁止采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁等。然而在房屋拆迁过程中，有的拆迁方为急于完成拆迁工作，常会在没有任何手续，没有发布任何文件、未与被征收人签订补偿协议的情况下，强迫被征收人搬迁，或是强制拆除被征收房屋以达到目的，有的还会在法定“节假日”趁被征收人不在家时“偷偷”地拆掉房屋，拆迁方的这种行为不但违反了相关的法律法规，而且还严重侵害了被征收人的合法权益，给社会安全造成一定的影响。

　　对此，被拆迁人在遇到这种情况时，一定要积极的行使自己的救济权，依法主张因强拆给自己造成的一切损失。那么因强拆给自己造成的损失应该要如何确定呢？下面我们就通过一则最高院发布的案例来告诉大家

　　宋先生是四川省成都省人，在当地有一套房屋。后来该房屋被纳入拆迁范围内。但是拆迁方并没有公示拆迁补偿方案，并且拆迁方在未与宋先生签订拆迁补偿合同和无任何合法手续，且未通知宋先生到场的情况下，便在“中秋节”假日期间将宋先生的住房非法强拆，并损坏了室内财产。

　　宋先生为了维护自己的合法权益，于是向法院提起了行政诉讼，请求确认拆迁方在“中秋节”假日期间强拆自己房屋的行为违法。后来法院作出判决书，确认相关部门强拆宋先生房屋的行为违法。　在确认强拆行为违法之后，宋先生于2018年提起了行政赔偿诉讼，但因赔偿有失公平，于是他一路打到了最高院。

　　宋先生再审称，一、二审未查明本案中存在的违法拆迁行为，对违法的拆迁许可证等证据予以采信，未查明房屋面积等事实。一、二审法院未告知其不申请房屋价值评估的法律后果，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第八十条的规定。另外，相关部门是基于商业开发的目的而违法拆除其的房屋，故应当按被拆除房屋处新建商品房价格的两倍对其进行赔偿。

　　其主张的临时过渡费、室内财产等损失均应获得补偿。一、二审认定事实不清，适用法律错误，审理程序违法。因此，请求撤销二审行政赔偿判决。那么，房屋被违法强拆之后，应不应该要给予被拆迁人临时过渡费、室内财产损失费、停产停业损失费等其他相关的费用呢？本案中，在一、二审法院判决结果都不理想的情况下，宋先生的再审请求会得到最高院的支持吗？

　　针对本案，最高院认为，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款的规定，行政机关违法行使职权造成公民合法权益损害的，受害人有依法取得国家赔偿的权利。依据该法第三十六条第（八）项的规定，对财产权造成损害的，按照直接损失给予赔偿。

　　本案中，相关部门强制拆除案涉房屋的行为已经生效判决确认违法。相关部门应就其违法行为对宋先生造成的直接财产损失进行赔偿。宋先生的房屋被违法强拆，由此产生的房屋价值损失、过渡费损失等财产损失客观存在。二审法院未通过委托鉴定、询价、酌定等方式判定相关部门应当赔偿的财产损失金额，属于认定基本事实不清。最终，最高院指令四川省高级人民法院再审本案。

　　实践中，类似宋先生这样的情况非常的多，但是北京圣运律师认为，房屋征收部门与被拆迁人在征收补偿方案确定的签约期限内就补偿事项无法达成一致时，可以由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。如果未依法作出相关的文件，且在没有任何手续的情况下就强拆，那么显然是不合法的行为。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，在房屋拆迁过程中，如果被征收人遇到本案中类似的情况一定要及时地咨询专业律师，避免自己的合法权益被侵害。

二、北京农村拆迁纠纷律师谈房屋征收中，这几条原则一定要遵守

　　征收方在土地征收、房屋征收过程中需要遵循哪些最基本的征收原则，才能保障被征收人的合法权益呢？主要有以下几条，希望会对大家有所帮助下，也希望大家能铭记于心。

　　第一条、相关部门需要将征收信息全部以收面的形式告知广大被征收人

　　如我们前面所说，征地拆迁关系着被征收人的切身利益，所以一些事关被征收人的事项，相关部门需要在征收范围内进行公告，让大家对土地征收、房屋征收有所了解，一清二楚，比如具体的征收目的、征收范围、征收补偿标准以及征收主体，还有就是土地现状调查工作安排、社会稳定风险评估等等事项。

　　只要征收方将这些信息一五一十地以书面的形式告知大家，那么，被征收人才会积极配合相关的征收工作，倘若被征收人对征收事项一无所知，其既不知道具体的补偿标准是多少，也不知道自己家究竟有没有在征收范围内，那么日后各种纠纷自然就会不断。

　　第二条，在开展具体的征收工作之前相关部门就需要对无证房屋进行调查

　　无证房屋在征地拆迁中很常见，从实践过程中来看，几乎每一个征收项目中都会存在无证房屋这样的情况下，尤其是农村的一些老旧房屋，经常缺少各种手续。按照现在的法律法规来说，无证房屋就是妥妥的违法建筑，就是违反法律法规建设的房屋，这类房屋一旦被纳入在征收范围内，那么，其本上都会被相关部门认定为违法建筑从而不予补偿或是少补偿。

　　可是，并不是所有的无证房屋都是违法建筑，都只能按照“违建”进行处理，而且对于无证房屋的调查、认定也不是想什么时候认定就能什么调查、认定的，一般需要在作出房屋征收决定，土地征收公告之前进行这项工作。然而，实践中却经常有当事人咨询律师说，自己家好端端的房屋被认定为违法建筑了，但在认定为违法建筑之前，相关部门已经就补偿与自己进行了协商，而且对房屋的情况也进行了登记，可由于补偿标准不合理，所以没有签订补偿安置协议。

　　但在拒绝签订补偿安置协议之后，竟然收到了责令限期拆除决定书，该决定中将自己家的房屋直接认定为违法建筑了，要求自己在一个星期内自行拆除房屋，如果不拆除，就连现在的补偿也会没有。实践中，在听到以后可能一毛钱也拿不到的消息时，多数被征收人就会自行拆除房屋。

　　但北京圣运律师在这里要提醒大家，房屋是不是违法建筑相关部门口头上说了不算，而且其如果是在补偿没有谈妥的情况下作出了责令限期拆除决定书，显然也违背了对无证房屋进行调查、认定的程序。因此，大家一定要记住一点，但凡是相关部门在补偿没有协商成功的情况下收到了限拆决定，那么，被征收人一定要提高警惕，这很有可能是相关部门降低补偿，尽快实现征收目的一种方式，万不可轻易的相信征收方的这种行为，对于收到的相关文件，如果有异议，可以通过法律途径尽快撤销。

　　第三条、实施土地征收、房屋征收必须要遵循先补偿、后搬迁原则

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。《土地管理法》中规定，对其中涉及农村村民住宅的，按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农民村村民意愿、采取重新安排宅基地建房、提供安置房或货币补偿等方式给予被征地农民合理、公平的补偿。

　　那也就是说，无论是土地征收还是国有土地上房屋征收，相关部门在申请征收地，开展具体的征收工作之前，需要将全部的拆迁补偿款全部落实到位，只有全部落实到位，那么才可以进一步地推进土地征收工作，反之，在所有的补偿未落实之前，从原则上来说是不可以推进征收工作的，而且按照《土地管理法实施条例》中的规定，如果征地补偿费用未专款专用，专户存储，或是补偿款未完全落实到位，那么征地的早请就得不到批准。

　　所以，北京圣运律师在这里提醒大家，土地征收、房屋征收中如果自己一分钱的补偿也没有拿到，土地就被强制占用，房屋就被强制推倒，那么，广大被征收人一定要尽快收集相关的证据材料，尽快在专业律师的指导下，针对相关部门的强制行为，向人民法院提起行政诉讼，维护自己的合法权益。

　　第四条、不能采取断水、断电、阻断通行道路等方强迫被征收人搬迁

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，任何人和任何单位不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供电、供气等非法方式迫使被征收人搬迁。对于集体土地上的征收，虽然《土地管理法》《土地管理法实施条例》中没有具体的规定，但也是可以参照这一条规定的。

　　总之，从上述的这条规定中我们可以看到，断水、断电、阻道被征收人家里的唯一通行道路、强拆等是法律明文禁止的，被征收人一旦遇到，一定要尽快收集相关的证据材料，并尽快采取相应的法律措施来维护自己的利益。

三、北京圣运律师谈村委会挪用、截留征地补偿款怎么办？可向哪些部门举报？

　　土地征收过程中，可能不少的被征收人会遇到这样的情况，就是征地补偿款突然间没有了，或是发到手里的补偿与当初协商好的不一样，明显少了一部分。

　　实践中，其实不乏出现这样的事情，近日有就一位陕西的当事人咨询律师说，自己家的土地前年被征收了，相关部门说补偿款已经拨付给了村委会，由村委会再发放给大家，可是自己年初拿到补偿款的时候，发现少了一部分补偿，去找相关部门讨要说法，但他们相互之间“踢皮球”。面对这种情况，不知道怎么办才好...

　　想必大家都知道，征地拆迁涉及到巨大的利益，所以往往可能会有个别人经不住诱惑，擅自挪用、截留、侵吞被征收人补偿。但《土地管理法》第四十九条规定，被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。

　　禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。

　　因此，如果在征地拆迁中，被征收人应得的补偿款被村委会相关人员或是其他人员擅自侵占、挪用、截留、私分等，那么被征收人可以要求相关人员返还上述费用，同时也以要求相关人员承担因侵权行为而造成的损失。若对方不归还，那么村民可以向有关部门进行举报，或是向法院提起诉讼维护自己的权益。

　　《中华人民共和国村民委员会组织法》第三十一条：村民委员会不及时公布应当公布的事项或者公布的事项不真实的，村民有权向乡、民族乡、镇的人民政府或者县级人民政府及其有关主管部门反映，有关人民政府或者主管部门应当负责调查核实，责令依法公布；经查证确有违法行为的，有关人员应当依法承担责任。

　　被征收人可以向以下机关举报违法行为

　　依据土地管理法的规定，被征收人遇到违法征收土地的，可以向土地管理部门进行投诉，也可以向公安机关、检察机关报案。如果是国有土地上房屋征收，那么被征收人可根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第七条“任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。”进行举报。

　　举报的方式有很多种，当事人可以写举报信，也可以打举报电话，或是通过网络进行举报。

　　另外，被征收人也可打12345进行反映。不过需要注意的是，拨打12345反映情况时，一定要简短又准确的，把自己所遇到的事情说明。总之，北京圣运律师要说的是，如果相关费用被村委会截留，那么一定要及时地采取相应的措施，依法维护自己的合法权益。

　　挪用、截留、侵占补偿款会被追究刑事责任

　　根据《土地管理法》第八十条规定，侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　《刑法》第二百七十一、二百七十二条的规定：对于侵占、挪用征地补偿费的一般主体，即公司、企业或者其他单位的人员，追究侵占罪和挪用资金罪的刑事责任；对于侵占、挪用征地补偿费的特殊主体，即国家工作人员，追究贪污罪和挪用公款罪的刑事责任。

　　实践中，因擅自侵占、挪用、截留征地补偿款而被追究相关责任的人有不少，因此，大家应当要引以为戒，万不可为了一己私欲而犯下大错。

　　那么村民该如何监督村委会呢？

　　《村民委员会组织法》第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。

　　村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。

　　从上述内容中我们可以看到，涉及征收拆迁补偿款使用、分配和处分的，并不是村委会或者个别人就能私自决定的，一定要通过由全体村民参加的村民会议，让大家充分知晓、民主决定才可以。如果没有履行这些基本程序就做出决定，那么就违反了上述规定，是不合法的。因此，被征收人若遇到未依法履行程序就做出决定的现象，那么可以先及时地搜集相关的证据，然后依法向有关部门申请行政复议或是向法院提起诉讼维护自己的合法权益。

四、拆迁律师谈早搬迁有奖励的说法合法吗？还只是促签套路？

　　经常有被征收人询问，征收协商期间，征收方总是强调早签订协议，就能拿到奖励金，还能优先挑选好的安置房屋，让被征收人尽快签字，否则过了时间不搬迁，可能还会面临强拆的风险。那么这种说法合理吗？不搬迁房屋真的会被强制拆除吗？

　　对于征收奖励，很多拆迁地区都存在该奖励政策，来鼓励拆迁户搬迁，并奖励受到法律的允许和支持。但被征收人也不要过度在意奖励金额，而忽略真正的拆迁安置补偿，在确认拆迁补偿公平合理的情况下，再进行搬迁并获取搬迁奖励。

　　征收中，有些征收方刻意将搬迁奖励金当做一种噱头，诱惑被征收方快速签字，达到快速拆除、降低补偿的目的。比如很多征收人遇到的，奖励金额比征收补偿金还要高，被征收人盲目签了字，最后才发现补偿协议并不合理，远远低于被征收人应获的补偿。其实很多高额的奖励金也许不是征收方额外给被征收方的，而是从本应得到的补偿款中克扣出来的。得不偿失，最终可能因已经签了补偿协议，导致难以维权。

　　关于早搬拆迁有奖励，被征收方还要明确以下2点。

　　早搬迁，能优先选到好房

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，被征收方可以自行选择补偿方式，即产权调换或者货币补偿。如果被征收方选择产权调换，房屋征收部门与被征收人应该根据相关规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　所以，产权置换房屋的选择是经过征收双方协商后决定的，并在安置补偿协议中要明确置换房屋的面积、户型、朝向、楼层以及有关差价结算金额与结算方式等具体内容，与签字的时间无关。

　　晚搬迁，可能会被强制拆除

　　强制拆除的实施，必须要经过严格的法律的程序，不是征收方想拆就可以实施拆除的。根据相关法律规定：“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁”在征地拆迁项目中，严禁“暴力拆迁”，如果被征收方没有强制执行是法律批准文件，或用逼迁的手段，对房屋实施了强拆拆除，属于违法行为，被征收方要及时进行维权，保护自己的合法权益。

五、房屋征收决定能否撤销？最高院法官是这样做的！

　　拆迁补偿一直以来都是老百姓关注的焦点，之所以会热度不减，最根本的原因就是拆迁补偿关系着拆迁户的切身利益，影响着被拆迁户的生活。

　　可是实践过程中，经常有老百姓来北京圣运律所咨询说：在拆迁补偿非常不合理的情况下，相关部门作出房屋征收决定，我们可不可以撤销征收决定呢？下面北京圣运律师就通过最高人民法院的判例告诉您！

　　典型案例

　　2011年，山东省泗水县相关部门作出泗政发《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》，其征收补偿方案规定，选择货币补偿的，被征收主房按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿；选择产权调换的，安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资，超出10平方米以内的按优惠价结算房价，超出10平方米以外的部分按市场价格结算房价；被征收主房面积大于安置房面积的部分，按照安置房优惠价增加300元/ｍ2标准给予货币补偿。而原告孔先生的房屋在被征收范围内，可是孔先生并不服该《决定》，从而对泗水县相关部门提起诉讼。

　　经过法院查明，泗水县相关部门决定的补偿金额明显低于当时被征收房屋类似房地产的市场价格。因此审理法院判决撤销泗水县相关部门对原告的房屋征收决定。

　　案例点评

　　法官点评：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。安置房超出的面积，可以约定优惠价或者按市场价补差价。

　　也就是说，房屋补偿面积必须要按一比一的比例来补偿，原来房屋有多大面积，就该返多大面积。安置房超出面积的，可以约定优惠价按市场价补偿差价。但如果补偿标准非常的低，那么就可以提起诉讼来维护权益。

　　针对此种情况，北京圣运律师认为：法律明确规定，在作出房屋征收决定前，应保障征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。

　　因此，如果给予被征收人的补偿标准非常的低，且低于原有生活水平，那么被拆迁人是有权拒绝在补偿协议上面签字的。不过被征收人要注意的是，在此种情况下可能会遇到强制拆除的情况。为了避免房屋被强制拆除，建议及时的咨询律师，然后提起诉讼维护自己的合法权益。

　　实践中，类似于孔先生这样的情况非常多，由于拆迁涉及巨大的利益，而拆迁方又为了低成本征收，往往会以老百姓不懂法的视角给予被征收人极其低的补偿标准。所以，被征收人在知道要拆迁之前，要多学习一些拆迁方面的知识，掌握拆迁中的要点，其次在遇到拆迁时，要会审查自己补偿的合理性以及拆迁方在实施过程中程序的合法性。

　　补偿内容　　

　　我们都知道，通常在房屋要被征收时，相关部门要依法给予公平合理的补偿，且补偿内容要尽量的周到。国有土地上房屋拆迁补偿内容为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值补偿；（2）因征收而造成房屋拆迁以及临时安置的补偿；（3）因房屋被征收造成的停产停业的补偿。

　　对于集体土地上房屋拆迁的根据《土地管理法》中的相关规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

　　对于以上的补偿内容，如果征收方有其中一项没补偿或是漏补都有可能造成我们的补偿损失不少。对此北京圣运律师提醒大家，当我们在面对不合理补偿的时候，除了要要求举行听证会、修改补偿方案或是重新评估外，也要及时的拿起法律武器维护自身利益。我们可从本案中看到，只要被征收人能相信法律、相信律师，那么我们就会有很大的机会告赢政府，获得合理补偿。