昆明违建别墅拆除时如何赔付？触碰生态红线会犯什么罪刑？，昆明千亩别墅违建被拆:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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昆明违建别墅拆除时如何赔付？触碰生态红线会犯什么罪刑？，昆明千亩别墅违建被拆

更新时间:2025-05-13 11:02 发布:2024-10-08 10:10 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：昆明违建别墅拆除时如何赔付？触碰生态红线会犯什么罪刑？,近日，生态环境部“点名”昆明某公司。通报称该公司在长腰山区域陆续开工建设占地3426亩、约占长腰山总面积92%的滇池国际养生养老度假区项目，使长腰山生态功能基本丧失。据《昆明日报》

昆明违建别墅拆除时如何赔付？触碰生态红线会犯什么罪刑？，昆明千亩别墅违建被拆

一、昆明违建别墅拆除时如何赔付？触碰生态红线会犯什么罪刑？，昆明千亩别墅违建被拆

　　近日，生态环境部“点名”昆明某公司。通报称该公司在长腰山区域陆续开工建设占地3426亩、约占长腰山总面积92%的滇池国际养生养老度假区项目，使长腰山生态功能基本丧失。据《昆明日报》报道，目前，昆明已投入 1700 多名人力连夜开展整改，滇池面山二级保护区在建项目被拆除，面山绿化、植被恢复工作也同步开展。

　　根据通报，该公司主要存在非法侵占滇池保护区、打擦边球进行房地产开发、长腰山生态功能基本丧失三大问题。根据《云南省滇池保护条例》（2013 年版），滇池一级保护区禁止新建、改建、扩建建筑物和构筑物，二级保护区限制建设区只能开发建设生态旅游、文化等建设项目，禁止开发建设其他房地产项目。

　　早在2016年7月，第一轮中央生态环境保护督察就曾发现该公司侵占滇池一级保护区，但是该公司并没有及时停止对生态的破坏，反而在滇池一级保护区毁坏生态林建设了一条沥青道路，并陆续在滇池二级保护区限制建设区违规开发建设房地产项目。

　　至 2018 年 7 月第一轮中央生态环境保护督察 " 回头看 " 时，该公司已在二级保护区内建成 167 栋别墅，占地 293 亩，建筑面积 10.8 万平方米。而云南省 2018 年 11 月通过的《云南省滇池保护条例》又给了该公司继续进行房地产开发的 " 尚方宝剑 "。该条例规定，在滇池二级保护区限制建设区可以建设健康养老、健身休闲等生态旅游、文化项目。

　　借此，该公司打着健康养老产业的幌子，在滇池二级保护限制建设区内又继续开工建设 437 栋别墅，共计占地 1242 亩，建筑面积 40 万平方米。据生态环境部调查，这些别墅的权利性质为 " 市场化商品房 "。

　　除上述违建外，2017 年至 2020 年间，该公司还陆续在长腰山三级保护区建设 209 栋别墅、294 栋多层和中高层房地产项目，共计占地 1891 亩，建筑面积 174.4 万平方米。生态环境部在通报中痛陈：" 长腰山 90% 以上区域挤满了密密麻麻的楼房，整个山体被钢筋水泥包裹得严严实实，基本丧失了生态涵养功能，长腰山变成了‘水泥山’。"

　　从媒体报道的来看，该公司的行为显然已经触碰了生态保护红线。所谓的生态保护红线指生态空间范围内具有特殊重要生态功能、必须强制性严格保护的区域，是保障和维护国家和区域生态安全的底线和生命线，通常包括具有重要水源涵养、生物多样性维护、水土保持、防风固沙、海岸生态稳定等功能的生态功能重要区域，以及水土流失、土地沙化、石漠化、盐渍化等生态环境敏感脆弱区域。

　　早在2017年，中共中央办公厅、国务院办公厅就公布了《关于划定并严守生态保护红线的若干意见》，这是我国首次开启生态保护红线战略。在中央层面上，形成了生态保护红线“一条线”、“一张图”的基本思路，并且明确了生态保护红线的定义。

　　那么，如果踩了生态保护红线会有怎么样的处置呢？

　　根据上述《意见》中的相关法规及其他法律法规，保护红线管控要求、造成生态破坏的部门、地方、单位和有关责任人员，按照有关法律法规和《党政领导干部生态环境损害责任追究办法（试行）》等规定实行责任追究。对推动生态保护红线工作不力的，区分情节轻重，予以诫勉、责令公开道歉、组织处理或党纪政纪处分，构成犯罪的依法追究刑事责任。对造成生态环境和资源严重破坏的，要实行终身追责，责任人不论是否已调离、提拔或者退休，都必须严格追责。

　　对于违法违规批准建设项目占用生态保护红线的，按照有关法律法规和《党政领导干部生态环境损害责任追究办法（试行）》等规定，对相关责任人进行处理；导致生态保护红线自然资源、生态环境损害的，应当依法承担自然资源、生态环境损害赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。破坏生态保护红线相关设施的，依照有关法律法规规定予以处罚。

　　总而言之，就是后果很严重。

　　那么，像昆明千亩违建别墅在拆除时会不会有相应的赔付？

　　据相关人员介绍说，拆违赔付比例为1：3。不过到截止发稿，无论是昆明市政府，还是该公司，并未出具相关方案。

　　不过还是要提示大家一下，根据《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，能否获得合理补偿的前提必须是所拆建筑必须是“合法”的。而合法建筑需要满足的条件必须是取得“建设工程规划许可证”(乡村的建筑要取得“乡村建设规划许可证”)；取得土地使用权以及取得房屋权属证书。

　　如果该建筑确实是违法建筑，那么按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，那么可能就会不予补偿。当然了，此次事件中的业主究竟能不能获得补偿或是能够获得多少补偿，还需要结合实际的情况，不能一概而论。

　　不过，如果遇到相关的法律问题，建议当事人要及时地咨询专业律师，依法维护自己的合法权益。

二、广东高院裁判谈责令限期拆除通知书是否属于可复议的行政行为

　　【裁判要旨】

　　行政机关在查处违法建设过程中以书面通知的形式作出《责令限期拆除通知书》，该通知行为不仅包括将涉案构筑物认定为违法建筑的定性行为，也给行政相对人直接设定了限期自行拆除的义务，具有特定的内容。一般而言，责令限期拆除通知行为属于程序性告知行为，不是对违法行为的最终处理，对当事人的权利义务不产生实际影响，亦不属于可诉讼或可复议的行政行为。但是在没有证据证明行政机关后续作出责令限期拆除决定、实施强制拆除，进而导致该通知行为被最终行为吸收、覆盖的情况下，行政机关作出《责令限期拆除通知书》后即刻直接实施强制拆除行为，则该通知行为实际已成为强制拆除行为的依据，对相对人的权利义务产生实际影响，应赋予当事人提起行政诉讼或者行政复议的法定救济权利。

　　【裁判文书】

　　广东省高级人民法院

　　行政判决书

　　（2020）粤行终86号

　　上诉人（原审被告）：广州市海珠区人民政府。住所地：广州市海珠区广州大道南999号。

　　法定代表人：李海洲，区长。

　　委托代理人：陈文海，广州市海珠区司法局工作人员。

　　委托代理人：王泽，广东海云天律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：张文琼，女，1973年5月1日出生，汉族，住广州市海珠区。

　　委托代理人：蒲靖宇，男，1942年6月28日出生，汉族，住广州市荔湾区。

　　张文琼诉广州市海珠区人民政府（以下简称海珠区政府）行政复议纠纷一案，广州铁路运输中级法院作出（2019）粤71行初176号行政判决。海珠区政府不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

　　原审法院经审理查明：张文琼与案外人李彩昌系夫妻关系，广州市海珠区南洲路西窖进贤大街7号104房的产权人为李彩昌。2018年12月19日，广州市城市管理综合执法局海珠区分局（以下简称海珠区城管局）作出穗综海责字〔2018〕5279号《责令限期改正通知书》（下称《责令限期改正通知书》），认定张文琼于2018年12月19日在广州市海珠区西窖进贤大街7号104房乱搭建围栏，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条第一款第（一）项的规定，责令张文琼立即停止违法行为，在2018年12月19日14时前自行拆除，逾期不拆，将强制拆除。当日，涉案围栏被城管工作人员强制拆除。张文琼不服《责令限期改正通知书》，于2018年12月21日向海珠区政府申请行政复议。2018年12月25日，海珠区政府分别向张文琼、海珠区城管局发出海珠府复字〔2018〕101号《行政复议受理通知书》以及海珠府复字〔2018〕101号《被申请人答复通知书》。2019年1月10日，海珠区城管局向海珠区政府提交行政答复书及证据材料。2019年2月15日，海珠区政府作出海珠府复字〔2018〕101号《行政复议决定书》（下称《行政复议决定书》），认为海珠区城管局作出的涉案《责令限期改正通知书》系阶段性行政行为，属于程序事项的通知行为，不是行政处罚程序的终结，尚未对张文琼的合法权益明显产生实际影晌，不属于行政复议案件受案范围。若张文琼针对强制拆除行为不服，可另行申请行政复议或向有管辖权的法院提起诉讼。根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（二）项的规定，决定驳回张文琼的行政复议申请，并于同月19日、20日将上述《行政复议决定书》分别送达给张文琼和海珠区城管局。

　　2019年2月28日，张文琼向原审法院提起本案行政诉讼，请求：1、撤销《行政复议决定书》；2、海珠区政府重新作出行政复议决定书；3、本案诉讼费由海珠区政府承担。

　　原审法院认为：责令限期改正通知是否属于行政复议受案范围是本案的争议焦点。行政机关在查处违法建设过程中作出的责令限期改正通知，通常情况下是行政执法程序中的阶段性行政行为，不是对违法行为的最终处理，对当事人的权利义务不产生实际影响，不属于可诉讼或可复议的行政行为。但是，如果行政机关作出责令限期改正通知后并未作出后续处理决定，或者直接依据该通知采取了强制措施，该通知对当事人的权利义务已经产生实际影响的，应赋予当事人提起行政诉讼或者行政复议的法律救济权利。本案中，海珠区城管局作出的《责令限期改正通知书》认定张文琼涉嫌违法建设，并设定张文琼应当履行的义务，且在作出涉案《责令限期改正通知书》后，并未对张文琼作出后续处理决定，而是直接依据该通知对涉案围栏予以强制拆除。由此可见，海珠区城管局作出的《责令限期改正通知书》已对张文琼的权利义务产生了实际影响，根据《中华人民共和国行政复议法》第六条第（十一）项“有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依照本法申请行政复议：……（十一）认为行政机关的其他具体行政行为侵犯其合法权益的”的规定，该通知属于行政复议受案范围，海珠区政府作为复议机关应对其合法性进行审查。海珠区政府受理张文琼的行政复议申请后，认为《责令限期改正通知书》不属于行政复议受案范围，作出《行政复议决定书》驳回张文琼的复议申请，缺乏法律依据，依法应予撤销。张文琼主张撤销海珠区政府作出的上述行政复议决定，并重新作出行政复议决定的诉讼请求成立，予以支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项的规定，判决：一、撤销广州市海珠区人民政府于2019年2月15日作出的海珠府复字〔2018〕101号《行政复议决定书》；二、广州市海珠区人民政府于判决生效之日起60日内对张文琼提出的行政复议申请重新作出处理。

　　上诉人海珠区政府不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。被诉《责令限期改正通知书》是程序性行政行为，不具有可诉性。根据《广州市城市管理综合执法工作规范》第七十二条的规定，城市管理综合执法机关对违法建设的查处执法程序，包括三个行政行为：第一，发现违法行为时作出《责令限期拆除在建违法建设通知书》；第二，对违法建设行为作出《强制拆除在建违法建设决定书》；第三，实施强制拆除违法建设。第一个行政行为是第二个行政行为的准备程序；第二个行政行为决定了违法建设的处理方式，对当事人的利害关系产生影响，属于可诉的；第三个行政行为是第二个行政行为的执行行为，同样对当事人的利害关系产生影响，属于可诉的。因此，从城管的执法程序以及形成的行政惯例，城管执法程序中的第一个行政行为，即本案被诉《责令限期改正通知书》属于程序性的行政行为，不对行政相对人产生实际权利义务影响，因此不具有可诉性。在违法建设查处的执法程序中，城管部门在发现违法建设时当场发出的《责令限期改正通知书》只是阶段性、程序性的行政行为，不是一个成熟的行政行为，不会因为后续的城管违规拆除而变成熟，是不可诉的。本案当事人的救济途径是对城管部门实施的强制拆除行为提起行政复议或行政诉讼，而不是对《责令限期改正通知书》提起行政复议或行政诉讼。二、一审错误适用《中华人民共和国行政复议法》第六条第（十一）项的规定，认为涉案《责令限期改正通知书》侵犯行政相对人的合法权益，属于行政复议受案范围，适用法律错误。本案中，实际上影响行政相对人权利的行政行为是违法强制拆除行为，当事人的救济途径是对强制拆除行为提起行政复议或行政诉讼，而不应当对《责令限期改正通知书》提起诉讼，强拆行为不会促成责令限期改正通知行为成熟，否则将违反“一事一案”的审理方式。请求：一、撤销一审判决；二、维持《行政复议决定书》，驳回张文琼的全部诉讼请求。

　　被上诉人张文琼于二审时书面答辩称：海珠区城管局作出的《责令限期改正通知书》明确责令张文琼立即停止违法行为，限期自行拆除，逾期不拆则强制拆除。该通知书的内容缺乏事实依据和法律依据，已经严重侵犯张文琼的合法权益。张文琼与涉案乱搭建行为无关，海珠区城管局将张文琼列为行政相对人是错误的。且根据《广州市城市管理综合执法工作规范》及“在建、抢建违法建设查处流程图”，执法部门发现违法建设的第一天应当作出《询问通知书》，但却直接作出《责令限期改正通知书》，违反法定程序。在法律并无明确授权的情况下，海珠区城管局作出《责令限期改正通知书》，责令张文琼三小时内自行拆除，属于超越职权和滥用职权。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

　　二审经审查，原审法院审理查明的事实清楚，本院予以确认。

　　本院认为：本案是行政复议纠纷。二审需审查海珠区政府作出的《行政复议决定书》是否合法，即张文琼的行政复议申请是否属于复议受案范围。

　　《中华人民共和国行政复议法》第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益，向行政机关提出行政复议申请，行政机关受理行政复议申请、作出行政复议决定，适用本法。”第六条第（十一）项规定：“有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依照本法申请行政复议：……（十一）认为行政机关的其他具体行政行为侵犯其合法权益的。”行政机关在查处违法建设过程中以书面通知的形式作出《责令限期拆除通知书》，该通知行为不仅包括将涉案构筑物认定为违法建筑的定性行为，也给行政相对人直接设定了限期自行拆除的义务，具有特定的内容。一般而言，责令限期拆除通知行为属于程序性告知行为，不是对违法行为的最终处理，对当事人的权利义务不产生实际影响，亦不属于可诉讼或可复议的行政行为。但是在没有证据证明行政机关后续作出责令限期拆除决定、实施强制拆除，进而导致该通知行为被最终行为吸收、覆盖的情况下，行政机关作出《责令限期拆除通知书》后即刻直接实施强制拆除行为，则该通知行为实际已成为强制拆除行为的依据，对相对人的权利义务产生实际影响，应赋予当事人提起行政诉讼或者行政复议的法定救济权利。本案中，海珠区城管局作出的《责令限期改正通知书》认定张文琼存在违法建设，并设定张文琼应当限期履行的义务，且尚未作出后续处理决定就直接依据该通知强制拆除涉案围栏，故该通知行为已对张文琼的权利义务产生了实际影响，根据上述规定张文琼提起的行政复议申请属于复议受案范围。海珠区政府认为上述《责令限期改正通知书》不属于行政复议受案范围，未对该通知行为的合法性进行审查，就作出《行政复议决定书》，决定驳回张文琼的复议申请，明显缺乏法律依据，应予撤销。原审法院判决撤销被诉行政复议决定及由海珠区政府限期重新作出处理行为，理据充分，本院予以维持。海珠区政府上诉认为《责令限期拆除通知书》不属于行政复议受案范围，请求撤销一审判决，改判维持被诉行政复议决定等，因理据不足，本院不予采纳。

　　综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费50元，由上诉人广州市海珠区人民政府负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长纪红玲

　　审判员方丽达

　　审判员罗　燕

　　二〇二〇年四月十日

　　书记员王秋喆

　　来源：行政法实务

三、济征补公告C〔2024〕26号

　　为保障公共利益用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《山东省土地征收管理办法》等法律法规和有关规定，依据《济南市人民政府关于委托济南新旧动能转换起步区管委会实施农用地转用和土地征收有关工作的通知》（济政字〔2024〕44号），经研究决定，拟征收大吴村集体土地。受济南市人民政府委托，济南新旧动能转换起步区管理委员会组织规划和自然资源部、财政金融部、发展改革和科技创新部、社会事业部等部门和大桥街道办事处依据土地现状调查结果和社会稳定风险评估结果，拟定了大吴村征地补偿安置方案。现公告如下：

　　一、拟征收土地目的

　　地块8-地块10拟用于由政府组织实施的教育公共事业用地需要，符合《中华人民共和国土地管理法》第四十五条第三项规定的公共利益需要。

　　二、拟征收土地的位置、地类及面积

　　地块8-地块10：坡东村以东、G308以南、大吴村村庄旧址以西、石济客运专线以北;面积：8.1644公顷，其中：农用地6.4871公顷（耕地4.6112公顷、林地0.9665公顷、草地0.0664公顷、其他类型农用地0.8430公顷），建设用地1.6773公顷。

　　三、拟征收土地补偿标准

　　拟征收土地补偿安置费按照山东省人民政府《关于山东省征地区片综合地价的批复》（鲁政字〔2023〕144号）批复的征地区片综合地价标准执行。本次拟征收土地共涉及1个区片，其中济南市区第Ⅳ级区片每亩补偿9万元。

　　拟征收土地地上附着物和青苗补偿费按照山东省自然资源厅、山东省财政厅《关于济南市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2021〕2000号）规定的标准执行。

　　拟征收土地涉及农村村民住宅（或工矿企业）的补偿安置，按照济南新旧动能转换起步区管理委员会依据国家、省有关规定制定的补偿安置方案执行。

　　四、安置意见

　　经大吴村集体经济组织协商，对拟征收土地涉及的农业人口采取以下方式安置。

　　（一）货币安置。征收土地补偿安置费拨付到大吴村委会后，其具体分配方案由本村集体经济组织成员讨论决定。

　　（二）社保安置。社会保障费用按照22.5万元/公顷的标准由济南新旧动能转换起步区管理委员会财政金融部拨付至当地社会保障资金专户，共计183.6990万元。在征收土地经依法批准后，由济南新旧动能转换起步区管理委员会社会事业部根据被征地农民参加居民养老保险方案，办理参保事宜。

　　五、办理补偿登记及签订补偿安置协议

　　拟征收土地的土地所有权人、使用权人及其他相关权利人应自本公告公示期满之日起5个工作日内持相关权属证明材料到村委会办理补偿登记并签订征地补偿安置协议。

　　未在规定期限内办理补偿登记的，以《征收土地现状调查确认表》作为补偿安置的依据。

　　六、其他事项

　　拟征收土地的土地所有权人、使用权人及其他相关权利人对本方案有异议的，应在公示结束前向济南新旧动能转换起步区管理委员会规划和自然资源部提出书面听证申请，听证申请书送至济南市新旧动能转换起步区大桥街道济水路起步区创新中心。逾期未提出的，视为放弃听证。

　　本公告在拟征收土地所在的街道、村和村民小组及山东省征地信息公开查询系统同时予以发布。本公告公示时间为30日，自公告发布之日起计算。

　　特此公告。

　　来源：全国征地信息共享平台

四、征地补偿专业律师谈征收补偿款直接给了村委会怎么办？

　　申请征收土地的县级以上地方人民政府应当及时落实土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅以及其他地上附着物和青苗等的补偿费用、社会保障费用等，并保证足额到位，专款专用。有关费用未足额到位的，不得批准征收土地。

　　可是实践中，有的当事人的承包地被征收好几年了，所占用的土地上也早已建起了楼房、商场或是其他建筑物，但是老百姓却迟迟没有拿到补偿款，或是并未真正的对老百姓进行安置。

　　张先生是长春市，其在当地有承包地。2020年7月，xx管委会发布《征收土地公告》，征收xx村集体土地xx公顷，张先生的承包地也在该征收范围内。随后双方就补偿事宜进行了协商，但是让张先生没有想到的是，其至今都没有收到过任何的征收补偿费用，后来张先生才得知相关征地补偿费用已经打入了村委会账户，于是张先生马不停蹄地去村委会，希望村委会能将补偿款转至其的账户下，但结果却不尽如人意，随后张先生与村委会又进行过多次协商，但一直没有结果。

　　随后，张先生为了维护自己的合法权益联系到了专业办理征地拆迁的北京圣运律师，张先生与北京圣运律师沟通之后随即委托北京圣运律师帮其维权。目前，该案还在有条不紊地推进中。

　　虽然实践征收中，绝大多数情况下相关部门会将征收补偿款会直接发放至被征地农民的账户中，但是却也难免会出现个别地方将补偿款直接打入村委会账户的情况。可是，相关部门直接将个人的补偿款打给村委会，明显在主观意识上存在懒政的意识，同时在程序上也没有法律依据。

　　根据《民法典》第243条规定，征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

　　《土地管理法》第48条规定，被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。

　　禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。

　　同时，在《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》中也有相关的法律规定，征地批后实施时，市县国土资源部门要按照确定的征地补偿安置方案，及时足额支付补偿安置费用；应支付给被征地农民的，要直接支付给农民个人，防止和及时纠正截留、挪用征地补偿安置费的问题。

　　因此，从以上的规定中我们可以得知，征收补偿款应当是直接发放给被征地农民，而不是村委会，而且自新土地管理法实施条例施行后，土地的补偿费也不再属于村集体了，也是直接给予被征地农民的。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，如果在征地拆迁中，相关部门直接将相关的补偿费用发放到村委会账户中，那么作为被征收人可以先找村委会进行协商，如果协商之后，村委会就是不肯把征收补偿款转至自己的账户下，当事人要可以及时地向相关部门进行反映（比如可以打12345市长热线），要求相关部门查处违法行为，若相关部门不给处理或是被征地农民对处理结果有异议，那么则可以向上一级人民政府投诉、举报。

　　与此同时，被征地农民还需要及时咨询专业律师，毕竟征地拆迁关系到自身的利益，而且又具有很强的专业性，所以若不懂相关的法律知识，建议当事人在必要的时候还是要在律师的帮助下勇敢地向有关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼，以法律途径来维护自己的合法权益。

五、北京专业拆迁律师谈征地拆迁中，关于这两个文件，一定要注意它的有效期限

　　想必大家都知道，但凡建设项目需要占用我们的土地（包括房屋所占用的土地）都需要通过征收的方式来拿到此地。但是一旦涉及到征收，那么就与我们被征收人的切身利益息息相关了。所以，在遇到征地拆迁时，广大被征收人就需要所有的征收行为，包括征收时间节点都要有一定的了解，尤其是对一些文件的有效期限，要格外注意。

　　比如征地补偿安置方案，征地补偿安置在相关部门拟定好之后需要在征收范围内以书面的形式进行公布，公告期限至少是30天，在这30天内，被征收人如果对补偿安置方案有异议，那么则可以在30天内以书面的形式提出自己的意见，如果在这30天内没有提出，那相关部门日后就会按照补偿安置方案中的补偿标准进行。

　　不过，从实践过程中来看，有的征收方在张贴补偿安置方案之后的几天内就自行撕毁了，所以额外地提醒大家一句，看到补偿安置方案之后马上针对补偿安置方案拍照、录像，这是很有必要的。

　　当然了，除了补偿安置方案公布的期限之外，还需要注意评估报告申请复核、鉴定，针对违法行为提起了行政诉讼、行政复议期限都要注意。一般评估报告申请复核和鉴定的期限，只有10天，如果大家对评估报告不满意，那么就需要在收到评估报告之日起的10日内向房地产评估机构申请复核，如果对复核结果不满意，需要在收到复核结果之日起的10日内向鉴定机构申请鉴定。

　　对于向有关部门提起行政复议的期限和向法院提起行政诉讼的期限，法定的复议期限是60天，诉讼期限是6个月。当然了，以下的两个期限是我们今天要重点来说的，这直接关系着被征收人的利益及土地征收是否合法。

　　第一个是评估报告的有效期限

　　评估报告是征地拆迁中必须要有的一份文件，该文件是可直接作为对被征收人进行补偿的依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构评估确定。

　　一般来说，无论是整体的评估报告还是分户评估报告，评估机构在实地查勘对被征收人的房屋进行评估以后，需要及时地向房屋征收部门提供评估报告，房屋征收部门应当要将分户评估报告转交给被征收人。

　　因为，评估报告的有限期限只有一年。根据《房地产抵押估价指导意见》中的规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年。也就是说，相关部门应当要在一年之内与被征收人就补偿事宜签订补偿安置协议或是作出房屋征收补偿决定。

　　但实践过程中，有的征收方在收到评估报告之后或是评估机构在出具评估报告之后，迟迟没有将评估报告转交给被征收人，而是几年后才将评估报告送达给被征收人，或是几年后才依据评估报告作出补偿决定，这显然对被征收人来说是非常不利的。

　　因为从相关的法律法规中来看，被征收房屋价值的评估时点应当是作出房屋征收决定之日为时点，而用于房屋产权置换房屋价值评估时点应与被征收房屋价值评估时点一致。

　　也就是说，给予被征收人的补偿从原则上来说，是不能低于作出房屋征收决定之日被征收房屋周边的市场价格。但这前提是，评估机构所出具的评估报告必须是有依法及时送达给被征收人，如果是一两年以后甚至是多年以后才送达给予被征收人的，倘若在这期间如果房地产市场价格有变动，那么，相关部门还按照几年前出具的评估报告对被征收人进行补偿则是说不过去的，自然就会造成被征收人的补偿有所偏低。

　　因此，北京圣运律师这里再提醒大家一下，如果遇到房屋征收部门在收到评估报告后没有及时送达给自己，而是几年后才送给自己的，那么被征收人心里一定要有数，这一份评估报告肯定有问题，可以先向房地产评估机构提出自己意见，若相关部门置之不理，那尽快通过法律途径来维护自己的合法权益。

　　第二个是征地批复的有效期限

　　另外，征地批复也是土地征收中必须要有的一份文件。根据《土地管理法》中的规定，土地征收必须要办理农用地转用审批手续，在获得有关部门的批准后，有关部门一般会作出征地批复这一份文件，征收方在拿到征地批复以后，需要在征收范围内以书面的形式告知大家，即发布征收土地公告。

　　不过，这里需要让大家注意的是，征地批复是一份有有效期限的文件，该文件的有效期限一般只有两年，一旦过了两年，那么该征地批复就会自动失效。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中的规定，“严禁闲置土地。农用地转用手续批准后，满2年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效...”

　　所以，相关部门在马上实际占用土地时，一定要让他们出示征地批复文件（实践中，有很多征收方会在没有拿到征地批复的情况下，提前先占用土地），倘若他们迟迟不出示征地批复文件，或者说是征地批复的落款日期已经远远超过了两年，那么，此次土地征收就违反了法律法规，属于未批先占，是侵害被征收人合法权益的行为，此时广大被征收人就需要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，尽早通过法律途径来维护自己的合法权益。