北京北京圣运律师谈未经登记的房屋在作出征收决定后才认定为“违建”？法院谈违法:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京北京圣运律师谈未经登记的房屋在作出征收决定后才认定为“违建”？法院谈违法

更新时间:2025-05-06 11:05 发布:2024-10-09 15:21 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京北京圣运律师谈未经登记的房屋在作出征收决定后才认定为“违建”？法院谈违法,一般而言，房屋征收部门在作出征收决定之前就需要对征收范围内的房屋进行调查、认定和处理，对于认定为违法建筑的不予补偿，而对于合法建筑在具体实施过程中需要给予被征

北京北京圣运律师谈未经登记的房屋在作出征收决定后才认定为“违建”？法院谈违法

一、北京北京圣运律师谈未经登记的房屋在作出征收决定后才认定为“违建”？法院谈违法

　　一般而言，房屋征收部门在作出征收决定之前就需要对征收范围内的房屋进行调查、认定和处理，对于认定为违法建筑的不予补偿，而对于合法建筑在具体实施过程中需要给予被征收人公平、合理的补偿。也就是说，对于未登记的房屋相关部门在作出征收决定之前就需要进行认定，而并非是作出征收决定之后。

　　但是实践过程中，却常常有征收方在作出征收决定之后，且在补偿谈不成的情况下才将未经登记、未办理规划许可证等手续的房屋认定为违法建筑，那么征收方的这种行为是否合理呢？下面北京圣运律师就结合相关的案例来为大家说一下。

　　唐先生是湖南省人，2015年5月，相关部门发布房屋征收决定公告，唐先生的房屋在征收范围内。2019年1月，相关部门将唐先生的部分房屋认定为违法建筑，并对唐先生作出了限期拆除通知书、限期拆除决定书，限唐先生在收到该决定书之日起的三日内自行拆除未办理相关手续的部分房屋（后该房屋被拆除）。

　　在收到限期拆除决定书之后，唐先生认为，相关部门限期拆除决定书主要依据的航拍图证据错误，建筑物已经超过两年，相关部门违反了《行政处罚法》中的规定对其超时效处罚，再者相关部门没有对其的建筑物调查清楚就分别作出的限期拆除决定书及行政复议决定，违反了590号令中的程序规定。于是，在委托律师后向法院提出了行政诉讼，请求撤销限期拆除决定书及行政复议决定。

　　在经过法院审理后，由于该房屋已经被拆除，法院依法确认相关部门作出的限期拆除决定书及行政复议决定违法。

　　相关部门不服一审判决上诉称，一审法院对唐先生提交的证据三真实性全部予以采信不符合法律规定，该证据为航拍图和现场照片，未体现与案涉房屋有关，也不能体现该房屋真实情况，且不能证明拍摄时间，不能作为有效证据采信，一审法院将该关键证据采证，并作为认定本案事实的依据明显错误。

　　其次，《城乡规划法》是上位法，xx市国有土地上房屋征收与补偿实施办法属于地方性文件，为下位法，上位法应当优先适用。而且xx市征补条例中明确了城管等各职能部门按照各自职责开展工作。职能部门根据此条规定在对建筑的合法性认定中，确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证认定为违法建筑。一审法院认为房屋一旦纳入征收补偿范围内就不再适用《城乡规划法》与xx市征补条例调整的法律关系不同，并非排除适用。

　　对此，二审法院认为，相关部门作出棚户区改造房屋征收决定，对于没有办理相关手续的房屋，应由相关部门组织有关部门进行调查、认定和处理，决定是否予以补偿。涉案房屋是征收对象，应该适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律规定和规范性文件的规定，按照征收程序予以处理，对涉案房屋是否是违法建筑应由相关部门组织有关部门作出认定，城管局在未经相关部门组织有关部门对涉案房屋合法性进行认定处理的情况下，就对涉案房屋作出限期拆除决定，违反法定程序。因涉案房屋已经被强制拆除，所以应当确认其违法。另外，城管局作出的行政复议决定适用法律错误，且其作出的维持决定明显不当，应当一并确认违法。

　　最终，法院驳回了相关部门的上诉。

　　针对本案，北京圣运律师认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款明确规定，市、县级人民政府在作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。但本案中却是在征收决定作出后，在相关部门未组织有关部门调查认定的情况下，城管局便将房屋认定为违法建筑，显然是不合法的。

　　因此，北京圣运律师提醒广大被征收人，实践中，如果相关部门因补偿事宜未与被征收人协商成功，就将房屋认定为违法建筑，这一定是他们以“拆违”促拆迁的“套路”，对此，被征收人一定要提高警惕，及时地搜集相关的证据，比如征收通知、房产证，限期拆除决定书、补偿决定书、房屋被强拆前后的照片、录像等，及时地启动法律程序，在律师的帮助下依法维护自己的合法权益。

二、北京农村征地律师谈征地补偿安置方案需要公布吗？

　　征地补偿安置方案是集体土地征收中必须要有的一份文件，所以在遇到土地征收之后，广大被征收人一定要先审查一下有没有征地补偿安置方案，一般情况下，如果相关部门拟定了征地补偿安置方案，通常会在征收范围内进行公告，时间一般不会少于30日。

　　这里北京圣运律师要提醒大家一点，之所以要将征地补偿安置方案在征收范围内进行公告，其目的就是为了征求老百姓的意见，因此，大家在看到征地补偿安置方案后，一定要对补偿安置方案中的补偿标准等事项进行审查，倘若对补偿标准有异议，或是认为补偿方式等有异议，那么，建议广大被征地农民一定要在30天内以书面的形式向征收部门反映，或是向村委会进行反映，让村委会再转达给征收部门。

　　征收部门在接到反映后，需要依法组织听证会，并且要根据听证会的情况对补偿安置方案进行修改并公布。

　　不过，一般情况下，如果只有个别几个人对补偿安置方案有异议，那可能还达不到组织听证会的要求，一般组织听证会一般只能是在绝大多数被征地农民对补偿安置方案不满意的情况下，否则相关部门可能会拒绝被征地农民举行听证会的要求。

　　当然了，这并不影响被征地农民针对补偿安置方案提出异议，如果对补偿安置方案不满意，被征地农民可以通过其他途径来维护自己的合法权益。不过，前提是被征收人没有签订补偿安置协议，如果签订了补偿安置协议，建再维护权益就没有什么意义了。

　　总之，北京圣运律师最后想告诉大家的是，土地征收关系着被征收人的切身利益，所以，在今后遇到土地征收时，一定要审查土地征收程序是否合法，补偿标准等是否合理，如果不合理，建议广大被征收人一定要拒绝签订补偿安置协议，通过法律途径来维护自己的合法权益。

三、限期拆除违法建筑通知能不能诉？收到限期拆除通知怎么办？

　　无证房屋在我国普遍存在，尤其是在农村。但是这些无证房屋一旦遇上拆迁，经常会被征收方认定成违建并对被征收人作出限期拆除违法建筑的通知，让被征收人自行拆除，被征收人在期限内不拆的将会被强拆。然而，也有的征收方在被征收人起诉之后便对其房屋实施强拆。北京圣运律师就办理了一起这要的案子......

　　相关部门招商引资设立了工业园区后，张先生、徐女士、王女士入驻工业园区并且在该园区内经营多年。2019年7月2日相关部门作出了房屋实施征收的决定，决定征收包括张先生、徐女士、王女士企业在内的土地。一个月后，2019年8月14日，当地三改一拆行动小组，向张先生、徐女士、王女士的企业作出限期拆除违法建筑的通知，认定张先生等人在院内搭设的雨棚为违法建筑，责令在10日内限期自行拆除违法建筑，过期不拆除的，将组织强制拆除。

　　张先生等人认为当地三改一拆行动小组的行为，侵害了其合法的权益，为了维护切身利益，委托了北京圣运律师。

　　随后，北京圣运律师通过实地走访、调查之后发现，三改一拆领导小组办公室是相关部门设立的临时机构，其不具有独立的法人资格。于是，北京圣运律师针对限期拆除违法建筑通知向人民法院提起了诉讼，请求依法撤销限期拆除违法建筑的通知。

　　本案的争议焦点有两点，第一、《限期拆除违法建筑通知》是否属于人民法院行政诉讼的受案范围？第二、相关部门作出的《限期拆除违法建筑通知》是否正确？

　　针对焦点问题，相关部门答辩称：限期拆除通知书只是责令违法建筑当事人实行改正的一个行政行为，该通知只是起到一个告知的作用，因此不具有可撤销性，因此该通知不属于人民法院行政诉讼受案范围。

　　关于焦点问题一，北京圣运律师则认为，三改一拆小组作出的限期拆除违法建筑通知，明确的限制了行政相对人的权利义务。通知中明确，如果十天不自行拆除，那么被告则有权组织人员强制拆除。在张先生等人起诉涉案通知后，相关部门依据该通知对张先生等人的企业的防雨棚实施了违法强拆。涉案限期拆除违法建筑通知，虽然名为通知，实则等同于行政处罚决定。

　　针对焦点二：北京圣运律师认为，限期拆除违法建筑通知认定事实错误，程序违法，法律适用错误。通知认定张先生等人企业存在违法建设，但并没有明确违法建设行为的时间、位置、面积等，也就是说相关部门也不清楚张先生等人的企业哪里有违建，这属于典型的认定事实不清，认定事实错误。

　　该通知限定了行政相对人的权利义务，但并没有经过调查、询问、核实，更未告知张先生等人陈述、申辩等相关权利等，属于程序违法。另外，相关部门所依据的三改一拆文件作出限拆通知，是依据2013年文件精神而不是法律做出的涉案通知，2013年三改一拆的文件明确了是三年时间内，现在已过去六年，即使文件精神也不适用，更何况文件精神不等同于法律，不能做为处罚的依据，且庭审中被告未提供做出处罚的法律依据。

　　北京圣运律师在庭审中还认为，作出限期拆除违法建筑通知的前提是该建筑已经被确认是违法建筑，相关部门作出限期拆除的通知应当遵循相关法律程序。在《城乡规划法》中明确规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正“。

　　《行政强制法》中对于行政强制措施实施上也有明确规定，在拆除违法建筑之前，行政机关应当对行政相对人的违法情况予以告知，同时告知行政相对人享有的陈述申辩权以及听证权利。

　　与此同时，本案中还有一个亮点，就是相关部门在已发布征收决定，确定征收范围的情况下，再以三改一拆之名确定违建，明显存在逼迁的行为。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第二十四条规定：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　也就是说，在征收活动之前，市、县级人民政府要对被征收房屋没有登记的面积进行登记，可是张先生等人的空院、搭建的雨棚在征收决定作出之前并没有被认定成违法建筑，也没有被认定成违法建筑之后进行处理，在征收决定发布之后，相关部门是无权进行认定的。

　　庭审中，北京圣运律师的表现，让对方哑口无言。

　　实践中，以拆违促拆迁的情况非常的多，那么被征收人收到限期拆除违法建筑通知时怎么办呢？

　　查看主体资格是否合法

　　《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民行政机关城乡规划主管部门责令停止建设；

　　第六十五条规定，对于在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民行政机关责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

　　从以上规定中我们可知，除了县级以上地方人民行政机关城乡规划主管部门、乡镇人民行政机关之外，村委会、居委会等组织没有作出《限期拆除通知书》的权力，其作出的《限期拆除通知书》也是不具有相应的法律效力的。

　　查看程序是否合法

　　实施违法建筑的限期拆除，则必须要经以下几道程序：

　　1、公告。对认定为违法建筑的下达停建、限期拆除等指令并公告。对于属于违法建筑的，由城乡规划部门或者乡、镇政府下达停止建设的指令。

　　2、催告。行政机关作出强制执行决定前，应当事先以书面的形式催告当事人履行义务，告知当事人有陈述申辩的权利。并载明下列事项：（1）履行义务的期限；（2）履行义务的方式；（3）涉及金钱给付的，应当有明确的金额和给付方式；（4）当事人依法享有的陈述权和申辩权。

　　3、当事人陈述或申辩。当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。

　　4、经催告。当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。

四、北京拆迁律师谈2023年国有土地上房屋征收有六项补偿，补偿标准是这样的

　　2023年，城镇化建设是少不了的，此前中央经济工作会议中就提到，要加快实施十四五重大工程，全面推进乡村建设，加强区域间基础设施联通。这些基础设施建设包括交通、能源、水利、生态环保，以及机场的建设等等。

　　但不管是什么基础项目的建设，必然会占用到咱老百姓的土地，包括农村集体土地和国有土地，当然这也意味着又有不少的老百姓要遇上拆迁了。

　　事实上，因公共利益需要展开的征收项目，对咱老百姓来说也是好事，可是由于征地拆迁涉及巨大的利益，所以，在征收过程中产生的矛盾纠纷也是不少，比如征收程序本末倒置，征收补偿不合理，征收方为低征收成本以各种理由减少补偿等等。所以，为了广大被征收人能在征收中不吃亏，北京圣运律师建议大家及时了解征收补偿标准，尽可能的保障自己的合法权益。那么，因公共利益需要而征收国有土地上房屋时，给予被征收人的补偿都有哪些呢？补偿标准是什么呢？

　　事实上，在征地拆迁中最在乎的就是拆迁能给自己多少补偿，所以，为了更清楚的让被征收人知道，下面我们就结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定来给大家说一下2023年拆迁的被征收人可以都获得哪些补偿

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，给予被征收人的补偿主要有以下六项：一是被征收房屋价值的补偿；二是因征收房屋造成的搬迁费；三是因征收房屋造成的临时安置补助费；四是停产停业损失费（这项补偿一般是给予有经营性用房的被征收人）；五是拆迁奖励费；六是补助费。

　　其中，被征收房屋价值的补偿是需要由专业的评估机构结合房屋的实际情况，即被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素来评估确定，一般原则上来说是不能低于征收决定作出之日被征收房屋周边房地产的市场价格。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　对于选择产权置换的被征收人，原则上来说应当是要按拆一还一的原则予以补偿。不过需要注意的是，这里的拆一还一指的并非是房屋面积，而是土地价值，如果被征收房屋在市区，而安置房在郊区，那么，就需要给予被征收人土地价值的差价。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　实践中，如果征收方以各种理由拒绝补齐差价，那么，被征收人可以拒绝签订补偿协议，或是通过法律途径来维护自己的合法权益。

　　对于搬迁费等其他费用，因每个地方的经济水平都不一样，所以搬迁费、临时安置补助费、奖励费等都不尽相同，比如奖励费，在广州市黄埔区广州开发区关于实施《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》细则中规定，征收人按被征收房屋、棚屋、临时建筑等建（构）筑物及收回的余地（无建构筑物投影对应的空地）的面积给予被征收人每平方米200元的征收奖励。

　　由被征收人申请，征收人也可按被征收房屋、棚屋、临时建筑等建（构）筑物及收回土地的补偿款额的10%给予被征收人征收奖励。

　　而对于搬迁费，在该细则中则规定，征收普通住宅房屋的，征收人按户为单位向被征收人支付搬迁费为7000元/户。

　　而征收非住宅的，即征收经营性房屋的，搬迁费是按照重置价计算，具体的则需要以评估的方式确定。

　　对于停产停业的损失费，该细则中明确规定，由征收人根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定并补偿给被征收人。其中，房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。

　　所以，大家在经营过程中，一定要保存好各种缴费票据，以免没有证据来证明确实有交过费，给自己造成没必要的损失。

　　最后就是临时安置补助费，根据广州市黄埔区广州开发区关于实施《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》细则中的规定，征收人应按被征收房屋的合法建筑面积向被征收人支付临时安置费。其中黄埔等等地区的临时安置补助费的标准则是25元/平方米/月。

　　总之，北京圣运律师需要提醒大家的是，每个地方的各项补偿标准都不尽相同，但如果认为该补偿标准不合理，那么建议被征收人暂时不要签订补偿协议，及时地咨询专业律师，通过法律途径来争取合理的拆迁补偿。

五、北京土地征收律师谈农村土地承包到期后，会被打乱重新分配吗？

　　近日，有一位河南的农民老百姓咨询律师说，自己的承包地到期之后怎么办？还能不能继续承包？到期后会不会被打乱重新分配？相信不少的农民朋友们都会有这样的困惑。

　　事实上，土地对农民的重要性是不言而喻的，哪怕是邻居家占了自己家的一点田埂也会闹得不可开交，有的甚至都会对簿公堂，更别提没有土地了，农民没有土地就等于是失去了生活的来源，所以，农民在土地这块可谓是十分地关注，那么农村承包地到期后，土地会不会被收回或是打乱重新分配呢？

　　在了解这个问题之前，我们先来了解一下我国土地承包期限是从哪年开始的。关于土地承包期限，第一轮农村土地承包是从1983年开始的，承包期限是15年，第二轮土地承包是在1998年开始的，土地承包期限是30年，那也就是说，正常情况下第二轮土地承包期限是到2027年，也就是还有五年的时间第二轮土地承包期限就要届满了。

　　不过，在党的十九大报告中明确提出“保持土地承包关系稳定并长久不变，第二轮土地承包到期后再延长三十年”。那也就是说，第二轮土地承包到期后会再延长三十年，这也意味着土地承包关系稳定，农民依然可以自主经营自家的承包地。

　　而且这在《土地管理法》及《土地承包法》中均有明确规定，家庭承包的耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年；耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依法相应延长。

　　最主要的是，土地承包到期后还会继续提倡增人不增地，减人不减地。所以，农民朋友们可不用担心承包地会被收回，更不用担心土地会被打乱重新分配。

　　事实上，关于土地会不会被打乱重新分，在《中共中央国务院关于保持土地承包关系稳定并长久不变的意见》中就已经提到过，农民家庭是土地承包经营的法定主体，农村集体土地由集体经济组织内农民家庭承包，家庭成员依法平等享有承包土地的各项权益。农户承包地要保持稳定，发包方及其他经济组织和个人不得违法调整。

　　且在2019年，农业农村部部长也对此表示，第二轮土地承包到期后应坚持延包原则，不得将承包地打乱重分，确保绝大多数农户原有承包地继续保持稳定。

　　所以，北京圣运律师在这里再次告诉大家，农村重新分地的可能性非常小，几乎为零，因此，大家不必为了分地的事情而担忧。

　　而对于在农村没有土地的农民，如果想要耕种，那么可以申请村集体经济组织预留的机动地，也可以依法开垦，同时也可以流转本村内其他村民没有耕种的土地。

　　不过，要是有群众要求，或是因自然灾害毁损等特殊情形的，则是可以进行微调的。根据中共中央、国务院《关于保持土地承包关系稳定并长久不变的意见》（简称《长久不变意见》）中的规定，对少数存在承包地因自然灾害毁损等特殊情形且群众普遍要求调地的村组，届时可按照大稳定、小调整的原则，由农民集体民主协商，经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）政府和县级政府农业等行政主管部门批准，可在个别农户间作适当调整，但要依法依规从严掌握。

　　从上面的规定中我们可以看到，虽然对于特殊情形，可以进行调整，但是必须要经过村民会议三分之二以上的人员同意，并要得到相关部门的批准，任何人都不可擅自调整土地，否则违法行为可能会被依法处置。