拆迁评估报告有效期是多久？依据几年前的评估报告作出补偿决定是否合理？:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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拆迁评估报告有效期是多久？依据几年前的评估报告作出补偿决定是否合理？

更新时间:2025-05-08 21:15 发布:2024-10-09 16:24 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁评估报告有效期是多久？依据几年前的评估报告作出补偿决定是否合理？,房屋拆迁可以说是环环相扣，只要有一个环节未按照法律规定的程序进行，那么对被征收人权益都会产生或大或小的影响。比如拆迁评估环节，房屋拆迁评估环节对被征收人来说非常的重要

拆迁评估报告有效期是多久？依据几年前的评估报告作出补偿决定是否合理？

一、拆迁评估报告有效期是多久？依据几年前的评估报告作出补偿决定是否合理？

　　房屋拆迁可以说是环环相扣，只要有一个环节未按照法律规定的程序进行，那么对被征收人权益都会产生或大或小的影响。比如拆迁评估环节，房屋拆迁评估环节对被征收人来说非常的重要，不论是从评估机构的选定、房屋评估方式的选择，还是到估价师出具评估报告、分户评估报告的送达等都直接关乎着被征收人的利益。

　　所以，被征收人在评估环节一定要多多注意，包括评估报告里面载明的事项，一旦发现评估环节有问题，或是评估报告内容不完整、评估报告超过有效期限等就需要及时的向有关部门举报或是反映。

　　近日，一位青海的当事人就咨询北京圣运律师说，2019年家里拆迁，因拆迁补偿没有谈妥，随后相关部门组织相关人员对房屋进行了评估，但是直到今年7月底自己才收到评估机构作出的分户评估报告，并且相关部门近日还依据该评估报告对自己作出了补偿决定怎么办？

　　从当事人所反映的情况中来看，一般有两个问题需要我们清楚，一是相关部门几年后才将评估报告送达给被征收人是否合法；二是相关部门依据该评估报告作出补偿决定是否合理。

　　评估报告应及时送达给被征收人

　　针对第一个问题，根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

　　也就是说，评估机构出具评估报告后，相关部门应当要及时地将评估报告依法送达给被征收人，如果是几年后才将评估报告送达给被征收人那么显然是不合法的，那么就侵犯了我们相关的权利。

　　评估报告一般有效期只有一年

　　针对第二个问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋评估办法》中的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。而被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

　　另外，《房地产抵押估价指导意见》中还明确规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。

　　简单点来说，就是相关部门在征收国有土地上房屋时，给予被征收人的补偿不能低于被征收房屋周边类似房地产的市场价格。相关部门作出评估报告后不仅要及时地送达给被征收人，依法保障被征收申请复核和鉴定的权利，还应及时地与被征收人签订补偿协议或是作出补偿决定。然而，实践中，却常常有相关部门几年后才将评估报告送达给被征收人，或是几年后才依据之前出具的评估报告作出补偿决定的情况。

　　但是，如果评估报告出具几年后才送达给被征收人，或是几年后才依据此前出具的评估报告对被征收人作出补偿决定，若征收决定公告日、签订补偿协议日或者作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿金日之间差距较大，尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），那么对被征收人来说则是极为不合理的，且也无法体现公平补偿原则。

　　因此，北京圣运律师要再次提醒大家，如果被征收人遇到征收方几年后才依据评估报告作出补偿决定，或是几年后才将评估报告送达给自己，且仍然以当时的补偿标准进行补偿时，一定要及时地咨询专业律师，在律师的帮助下撤销征收补偿决定，争取合理的补偿。

二、拆迁律师谈高度警觉征地拆迁中的“拆危”套路！

　　征地拆迁中以达到征收目的方法是花样百出，而征收方最常用的套路就是以“拆违”的形式促进拆迁，但是随着被征收人对“拆违”的警觉，征收方也是在不断的翻新着拆迁套路。

　　近日，北京圣运拆迁律师就接待了一位当事人，在双方沟通过程中，北京圣运律师发现征收方是打着“拆危”的名义实施拆除行为。而这位当事人也是非常的苦恼为什么自己家的房子此前居住了那么久都没认定成危房，而在拆迁时却被说是危房。

　　除此之外，北京圣运律师近期代理的一起案件也是与拆危有关的.....本案是相关部门将当事人的合法房屋直接凿了个洞，随后就被说是危房，然后在半夜的时候实施了强制拆除。实践中，对于此种借紧急避险为由行违法强拆之实的情形非常之多，所以在房屋拆迁过程中，被征收人一定要有所留意。

　　那么何谓危房呢？

　　按照《城市危险房屋管理规定》中的第二条规定：危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。而危房也有四个标准，即A级非危险房、B级危险点房、C级局部危险房以及D级整栋为危房，一般情况下只有达到D级，才可能会被拆除。

　　拆危程序

　　而且除此之外，危房也不是相关部门一纸通知或是口头表达后该房屋就属于危房，是需要经过鉴定的。根据《城市危险房屋管理规定》中的第八条规定，“鉴定机构进行房屋安全鉴定应按下列程序进行：（一）受理申请；（二）初始调查，摸清房屋的历史和现状；（三）现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况；（四）检测验算，整理技术资料；（五）全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；（六）签发鉴定文书。

　　第六条规定，市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构，负责房屋的安全鉴定，并统一启用“房屋安全鉴定专用章”。

　　第十二条规定，房屋所有人和使用人都可提出鉴定申请。经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所有人承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。”

　　我们从以上的规定中来看，危房的认定跟认定违法建筑是一样的，同样要遵守相关的法定程序，而且危房鉴定文书面必须要启用“房屋安全鉴定专用章”，而对于申请危房鉴定的主体，只能是房屋所有权人或是使用人，地方相关部门是无权对他人所有的房屋申请危房认定的，法律也并没有授权给其他任何单位或是个人有申请危房鉴定的权利。

　　所以，在拆迁过程中，相关部门对于一些年限久的或是外观看似不牢固的房屋，直接认定成危房明显是不合理的。

　　危房一定要被拆吗

　　其次，即便自己的房屋被认定成危房，那不意味着要必须拆除。根据《城市危险房屋管理规定》第九条的规定可知，若房屋被认定为危房，可以根据认定的危险程度进行不同的处理，即（1）对于采取适当安全措施后，尚能短期使用的房屋进行观察使用；（2）对于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋直接进行使用；（3）对于没有修缮价值，暂时不便进行拆除，但又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋，则停止使用；（4）对于整幢无修缮价值的危险房屋，则立即进行整体拆除。

　　在实践过程中，如果征收方只是单纯的口头通知或是出具一份危房认定书就要求被征收人搬离涉事房屋或是逼迫自己签订补偿协议，那么被征收人一定要注意申请危房鉴定的是不是自家人，如果是征收方那这份认定书也存在违法行为，可及时的咨询专业律师。

　　如果要拆除那也要依照《行政强制法》中的相关规定，依法履行告知、催告、听取申辩意见等程序，不可直接拆除，损害房屋所有人的合法权益。

　　另外被征收人要明确，大多数征收方千方百计的将房屋认定成危房其目的是非常的明确就是为了达到低补偿，按照法律所规定的，给予被征收人的补偿是不能低于原有生活水平，且也要遵守先补偿、后搬迁的原则如果征收方违背了这一原则，那么被征收人就要提高警惕了。

　　因此，当被征收人收到相关部门出具的拆危文书或是遭到征收方以拆危的名义将房屋强制拆除时，一定要及时的咨询专业的律师，避免给自己造成损失。