北京拆迁律师谈集体经营性建设用地被擅自出租了？违法，集体经营性建设用地协议出让:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京拆迁律师谈集体经营性建设用地被擅自出租了？违法，集体经营性建设用地协议出让

更新时间:2025-05-07 01:29 发布:2024-10-10 17:08 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京拆迁律师谈集体经营性建设用地被擅自出租了？违法,

北京拆迁律师谈集体经营性建设用地被擅自出租了？违法，集体经营性建设用地协议出让

一、北京拆迁律师谈集体经营性建设用地被擅自出租了？违法，集体经营性建设用地协议出让

二、《天等县国有土地上房屋征收与补偿安置暂行办法》

　　天等县国有土地上房屋征收与补偿安置暂行办法

　　第一章总则

　　第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿工作，保护被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律法规规定，结合我县实际，制定本办法。

　　第二条在本县城市规划区内因国家建设或旧城改造征收国有土地上单位、个人房屋，需要对被征收人进行补偿的，适用本办法。

　　第三条按属地管理原则，征收范围内涉及的部门是房屋征收的实施单位，负责组织实施房屋征收与补偿的具体工作，并对其行为后果承担法律责任。县住房和城乡建设局征收部门负责对征收实施单位的房屋征收与补偿进行监督。

　　第四条县人民政府及县发改、国土、住建、财政、税务、工商、供电、供水、文广、电信、档案、审计、法制等部门按照各自职责，共同做好国有土地上房屋征收补偿工作。

　　第二章征收程序

　　第五条县人民政府拟定征收范围后，房屋征收实施部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、建筑面积、用途、地上附着物等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果在征收范围内向被征收人公布。

　　第六条被征收房屋的评估机构的选择以及评估结算的确定按下列方式进行:

　　（一）征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋价值的补偿，按房地产的评估价格执行。

　　（二）房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商期限15个工作日；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则决定。

　　（三）被征收房屋的价值，由具有资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

　　第七条被征收房屋面积、用途按以下办法进行确认：

　　（一）被征收房屋的面积，按照被征收房屋的《房屋所有权证》或者其他合法房产凭证记载的建筑面积（含公摊部分）确认；房屋产权证书未载明或无房屋所有权证的房屋，以有资质的测绘机构实地测绘的面积为准。被征收人对被征收房屋建筑面积有异议的，从提出异议之日起七天内可聘请有资质的测绘公司重新测绘，费用由被征收人负责，并将测绘结果报房屋征收部门审定，逾期不报的视为无异议。

　　（二）被征收房屋用途以房屋产权证书登记的用途或规划、国土、房产部门的批准文件载明的用途为准。

　　第八条县人民政府作出房屋征收决定前，按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，提交县人民政府常务会议讨论决定。

　　第九条县人民政府作出房屋征收决定后及时进行公告。被征收人对县人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　第十条征收范围确定后，不得在征收范围内实施新建、扩建、改建行为和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

　　征收实施单位应当将前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。

　　第十一条征收实施单位和被征收人就各项补偿协商一致后，订立补偿协议。

　　第十二条房屋征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　第十三条县人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　第十四条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　第十五条公安、教育、供水、供电、税务等部门和单位应凭房屋拆迁管理部门的拆迁证明，及时办理和安排被征收人的户口迁移、子女转学、转托以及用水、用电等事宜。

　　第十六条房屋征收单位应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　第三章被征收房屋的补偿

　　第十七条征收国有土地上单位或个人房屋的，县人民政府依法对被征收人给予补偿。

　　第十八条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　第十九条选择货币补偿方式的，按被征收房屋的建筑面积1:1比例给予补偿，价格按评估机构出具的评估结果给予货币补偿。有产权的杂房按评估公司评估后以货币补偿方式补偿被征收人。半产权房屋实行货币补偿时按产权所占的比例进行分配。

　　第二十条被征收房屋室内装修（含水电）按评估公司评估的结果进行补偿。

　　第二十一条征收公告发布后，被征收人新房尚未建造完毕的，应当立即停止建设，征收人按照完成工程量的重置价格予以补偿。

　　第二十二条被征收人选择产权调换的，可以选择由征收人提供的改建地段、就近地段或异地房屋进行产权调换。

　　第二十三条住宅（有产权房）产权调换

　　（一）住宅（有产权房）调换原则：

　　1.一套被征收房屋原则上只能调换一套安置房。

　　2.因选择安置房面积超过应安置住房面积而产生的增加费用，被征收人要在交房前一次性付清，如被征收人不能一次付清该项费用，被征收人只能重新选择最接近被征收房屋建筑面积的安置房。

　　3.残疾人或老年人（六十周岁以上）要求调换低层安置房的，予优先考虑。

　　（二）被征收人选择产权调换的按下列方式进行调换：

　　1.全产权房：按被征收房屋的建筑面积1:1.3比例进行调换，被征收人选择的安置房建筑面积超过调换房建筑面积时，超出的面积部分按交房时同等地段类似商品房市场价结算差价，安置房建筑面积不足调换房建筑面积的，不足部分的面积按交房时同等地段类似商品房的市场价格结算差价。

　　2.半产权房：按个人产权所占建筑面积的1:1.3比例进行产权调换，被征收人选择的安置房建筑面积超过调换房建筑面积时，超出的面积部分按交房时同等地段类似商品房市场价结算差价，安置房建筑面积不足调换房建筑面积时，不足部分的面积按交房时同等地段类似商品房的市场价格结算差价。

　　3.无产权房：单位分配给职工居住的公房，由征收部门付给搬迁费后，按期搬迁。

　　有产权的杂货房按评估公司评估后以货币补偿方式补偿给被征收人。无产权的杂货房，单位同意集资建设的，给予原价补偿；私自搭建的不给予补偿。

　　（三）因户型统一设计建设等需要造成的建筑面积增减或因预测和实测造成的建筑面积增减，增减建筑面积的价格按同等地段商品房的市场价计算，如增加建筑面积的向被征收人收取，如减少建筑面积的则补偿给被征收人。

　　第二十四条商业用房的产权调换方式为：按被征收人原产权建筑面积与安置房屋建筑面积1:1的比例调换。安置房屋超过或不足被征收商业房屋面积的部分，按征收补偿协议签订时的市场评估价结算。

　　第二十五条征收单位自管产房屋，被征收人无论选择产权调换或货币补偿，随房车库、杂物间等非住宅附属设施实行货币补偿。

　　单位自管产房屋使用人未按房改政策购房又未解除租赁关系，因房屋征收造成使用人无法继续使用的，由被征收房屋的产权单位负责安置。

　　第二十六条征收房管部门直管公房或代管房屋，只能进行产权调换，用于调换产权的安置房为经济适用住房，仍由房管部门代管；随房车库、杂物间等非住宅附属设施实行货币补偿，货币补偿款由房管部门专户存入银行。

　　第二十七条征收国家行政机关、事业单位的非住宅房屋，给予货币补偿或实行异地安置。

　　第二十八条征收学校、医院、敬老院、福利院、幼儿园、居委会等社会公益事业单位的房屋及其附属物，给予货币补偿；符合城市规划并符合重建要求的，予以重建。

　　第二十九条征收企业生产经营用房，按照以下方式进行补偿安置：

　　（一）被征收企业选择货币补偿的，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估后确定补偿金额。

　　（二）被征收企业选择产权调换的，安排到县工业园区内或县政府指定的安置地，按被征收人原生产用房建筑面积与工业园区内标准厂房建筑面积1:1的比例调换。

　　（三）可以搬迁的设备、设施的搬迁费和安装、调试费，以实际搬迁货物、设备拆装及运输等支出，按市场价格计算并给予一次性补助。属于一次性投入无法搬迁的设备、设施，按该设备、设施的重置价结合折旧、损耗，经评估后给予补偿。

　　（四）因征收造成生产企业停产、停业损失的，按本办法第三十六条的规定予以补偿。

　　（五）因征收需要停业停产的从业人员，凭经劳动保障部门鉴证的劳动合同、劳动保障部门提供的社会保险参保依据，给予合同期范围内但最长不超过六个月的一次性生活补贴。

　　第三十条属于区、市两级国有资产的房屋，由征收人与区、市两级国有资产管理部门签订征收补偿安置协议，并由区、市政府统一调配安置。

　　第三十一条征收已设定抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新另设担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新另设担保或者不能达成债务清偿协议的，对被征收房屋办理公证后实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存公证。

　　第三十二条征收有产权纠纷的房屋、征收产权人下落不明或暂时无法确认产权或产权不清晰的房屋，由征收人提出补偿安置方案，房屋管理部门牵头会同有关部门做好勘察记录，并向公证机关办理证据保全后实施征收。

　　第三十三条评估机构应根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素确定房地产市场评估价格。

　　被征收房屋由同一家房地产评估机构选择同一评估时点，采用相同的方法、标准同步评估确定。

　　第四章搬迁和临时安置补偿

　　第三十四条因征收房屋造成搬迁的，有产权的房屋征收部门应当向被征收人支付往返搬迁费共计4000元（包括网络、电话、电视闭路线等迁移）。没有产权的房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费共计2000元（包括网络、电话、电视闭路线等迁移）。

　　第三十五条被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门按以下方式支付临时安置补助费。

　　（一）两年内交付安置房的，被征收房屋面积在130平方米以下，按每年7000元支付临时安置补助费；被征收房屋面积在130平方米以上（含130平方米）的，按每年8500元支付临时安置补助费。

　　（二）超过两年才交付安置房的，以本条第（一）款的年租金标准按月计算支付临时安置补助费。

　　（三）超过两年才交付安置房的，安置房交付后，允许有四个月的装修期，在装修期间按4个月支付临时安置补助费。标准为：被征收房屋面积130平方米以下，补偿2334元支付临时安置补助费；被征收房屋面积130平方米以上（含130平方米）的，支付2834元临时安置补助费。

　　第五章停产停业损失补偿

　　第三十六条因征收房屋造成的停产、停业损失，经评估后给予一次性补偿。

　　第六章违法建筑和临时建筑处置

　　第三十七条征收范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在征收公告规定的期限内自行拆除，且不予补偿。

　　第三十八条征收未明确规定使用期限（已使用二年以上），而规划管理部门在审批中已注明城市征收时需要无偿拆除的新建、扩建、加层的房屋或临时建筑，必须在征收公告规定的搬迁期限内自行拆除，且不予补偿。

　　第七章附则

　　第三十九条县人民政府可根据经济社会及城市发展情况适时调整天等县国有土地上房屋征收与补偿标准，并向社会公布。

　　第四十条本办法由县住房和城乡建设局负责解释。

　　第四十一条本办法自印发之日起施行。

　　来源：广西崇左天等县人民政府网站

三、北京圣运拆迁律师团队介入东至县某区块房屋征收案

　　东至县隶属安徽省池州市，位于安徽省南部，长江下游南岸，东与贵池区、石台县和黄山市的祁门县接壤，南及西南与江西省景德镇市和浮梁县、鄱阳县、彭泽县毗邻，西北与安庆市和怀宁县、望江县隔江相望。江先生（化名）等人在县城有自己的祖居和相应房产，临街处也有门店出租经营，本来岁月静好，不成想地方相关部门启动了拆迁，而且补偿价值低于周边市场价，于是，江先生等人坚决不同意目前的补偿方案。经过多方打听，他们慕名联系了北京圣运拆迁律师团，经过律师的调查了解，北京圣运律师最终决定介入维权。目前相关法律程序正在有条不紊进行中。

四、北京城市房屋拆迁律师谈收到强制执行决定从哪些方面来审查它的合法性？

　　一、审查文件中的内容是否完整

　　根据《行政强制法》中的规定，经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。

　　强制执行决定应当以书面形式作出，并载明下列事项：

　　（一）当事人的姓名或者名称、地址；

　　（二）强制执行的理由和依据；

　　（三）强制执行的方式和时间；

　　（四）申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限；

　　（五）行政机关的名称、印章和日期。

　　在催告期间，对有证据证明有转移或者隐匿财物迹象的，行政机关可以作出立即强制执行决定。

　　一般一份合法的强制拆除决定中必须要包含上述内容，如果该强制拆除决定中并没有明确的内容，且也没有具体的依据和理由，更没有在文件中明确详细的复议申请期限和诉讼期限等，那么，站在法律层面来讲则是不合法的。

　　所以，在收到该文件后，当事人第一时间需要审查该文件中的内容，这也是最直观的审查该文件是否合法的方式。

　　二、审查该文件的送达程序是否合法

　　按照《行政强制法》中的规定，强制拆除决定是在救济期限届满之后，当事人对收到的限期拆除决定、催告书等仍无动于衷的情况下由相关部门以书面的形式依法作出的。然而，从实践过程中我们发现，有的相关部门所作出的强制拆除决定明显早于限期拆除决定，甚至是催告书，这显然是不合法的。

　　因此，在收到行政强制拆除决定书时，当事人一定要审查相关部门是否在此之前对自己作出过其他文件，如果没有，直接就作出强制拆除决定，那当事人可以尽快通过法律途径来撤销该决定或是确认该决定违法。

　　另外，根据《行政强制法》中的规定，催告书、行政强制执行决定书应当直接送达当事人。当事人拒绝接收或者无法直接送达当事人的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定送达。

　　也就是说，强制拆除决定应当以书面的形式，直接送达给当事人，不能以转接的方式送达。因此，实践中，如果强制执行决定文件并非是以直接送达的方式进行，而是通过别人再送达至当事人，那么，该送达程序则不合法。

　　三、审查作出该文件的主体是否合法

　　在收到强制拆除决定后，当事人除了要审查上面两点之外，还要注意该文件是由谁作出的。一般情况下，强制执行决定只针对违法建筑，所以，按照相关的法律法规来看，作出强制执行决定的主体只能是县级以上地方人民政府城乡规划部门。《城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。

　　而对于集体土地上的房屋，一般则是县级以上人民政府农业农村主管部门、乡、镇人民政府、县级以上人民政府自然资源主管部门，也可以是县级以上人民政府城乡规划部门。

　　所以，当事人在收到强制拆除决定后，一定要审查作出主体是否合法，如果并非是法律规定的主体，如村委会、街道办等，那么，当事人则可以搜集相关的证据材料，尽快针对强制拆除决定向人民法院提起行政诉讼，请求法院依法撤销该文件。