北京圣运律师事务所谈这几种未经登记的房屋，可按合法建筑给予补偿，未经登记的房屋如何认定:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京圣运律师事务所谈这几种未经登记的房屋，可按合法建筑给予补偿，未经登记的房屋如何认定

更新时间:2025-05-08 21:17 发布:2024-10-12 14:43 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京圣运律师事务所谈这几种未经登记的房屋，可按合法建筑给予补偿,我们都知道，未经登记的房屋一般违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等相关的法律规定，会被认定为违法建筑，尤其是当这类房屋在征收范围内时，相关部门通常就会以“一刀切”的形式，

北京圣运律师事务所谈这几种未经登记的房屋，可按合法建筑给予补偿，未经登记的房屋如何认定

一、北京圣运律师事务所谈这几种未经登记的房屋，可按合法建筑给予补偿，未经登记的房屋如何认定

　　我们都知道，未经登记的房屋一般违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等相关的法律规定，会被认定为违法建筑，尤其是当这类房屋在征收范围内时，相关部门通常就会以“一刀切”的形式，对无证房屋，即未登记的房屋不予补偿或是给予极少的补偿，并口头上限期被征收人自行拆除。

　　但相关部门直接将房屋认定为违法建筑且不予补偿的这种做法很显然是有所欠妥的，而且对被征收人来说也极其的不公平，侵害了被征收人相关的权益。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　也就是说，相关部门在征收之前就应当要结合被征收房屋的实际情况，比如建造年限等因素进行调查、认定和处理，而非是在作出征收决定之后，且已经进入补偿阶段了，在未与被征收人就补偿事宜达成一致意见的情况下才将被征收房屋口头上认定为违法建筑等，那么，这样显然就违反了上述法律规定。

　　在结合实际情况调查之后，房屋如果是合法建筑，那么就必须要给予被征收人合理、公平的拆迁补偿，而如果是违法建筑，那么则可以按照法律规定的进行处理。

　　不过，需要注意的是，并不是所有的未登记的房屋都是违法建筑，且在拆迁时不予补偿，我们上面有提到，房屋是不是合法或违法需要结合房屋建造的时间等因素确定，如果是在以下几个时间建成的未登记的房屋，那么原则上来说不宜认定为违法建筑，而且在拆迁时还要按照合法建筑给予补偿。

　　1、1983年以前建成的房屋

　　这个时间以前建的房屋，多数都没有登记，但造成未登记的原因有很多，比如当时的法律不健全，又没有办理产权证件的要求，长期管理又比较地松散，产权管理也不到位等，因此，这个时间阶段以前建的房屋就不能以没有登记为由，将房屋认定为违法建筑且不予补偿。

　　法不溯及既往是基本的原则，我们不能要求现在的人对未来的法律有先知的能力，法律总是滞后的，其不能对其生效之前的行为产生约束力。因此，实践中相关部门对违法建筑采取一刀切是不合理的。

　　2、1983年到1992年之间建造的房屋

　　1983年至1992年期间建成，取得建设许可证并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途进行建设或已领取土地使用权证但因历史原因审批手续不完整而未登记的房屋同样也不宜认定为违法建筑且不予补偿。

　　实践中，如果相关部门对这个时间段之间建成的房屋，在拆迁时不予补偿也是不合理的，此时被征收人要咨询专业律师，采取法律措施来维护自己的权益。

　　3、1992年以后建成，因历史原因而未登记的房屋

　　1992年后建成，因历史原因审批手续不完整而未登记的建筑，包括：1.已取得建设工程规划许可证、村镇建设规划许可证或乡村建设规划许可证，并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途建设但未经相关部门验收的房屋；2.已取得建设用地规划许可或土地使用权证，且已经按照规定缴纳城市基础设施配套费的房屋；3.已领取土地使用权证，且已经被相关部门罚款处罚的房屋。

　　也就是说，如果已经取得了相关的规划许可证，并按照许可内容进行建设的房屋，哪怕是没有经过验收，那么也需要按照合法建筑进行补偿，另外对于已经交过罚款的房屋，也需要按照合法建筑进行补偿。

　　总之，北京圣运律师要说的是，对于因历史遗留问题造成未登记的房屋，相关部门在征收之前应当要依法予以甄别，作出处理，不能简单粗暴地，在没有弄清事实的情况下将所有未经登记的房屋直接依据《城乡规划法》《土地管理法》等相关的法律法规，一律认定为违法建筑而不予补偿，这是极其不合理的。

　　实践中，如果被征收人遇到相关部门一刀切地将房屋直接认定为违建，或是在征收过程中发现征收方以“拆违”促拆迁，那么就需要及时地咨询专业律师，并在律师的帮助下，依法维护自己的权益。

二、征地拆迁中，盘点村委会不能干的那些事儿！

　　村委会是老百姓最为熟悉的一个部门，村里大大小小的事情都要经过村委会的手。但大家都知道，村委会作为基层群众性自治组织，其主要的目的是为了办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。

　　可是实践过程中，我们发现在正式实施征收时村委会会与房屋征收部门协商补偿、同被征收人私自签订补偿协议、协助相关部门违法征收土地、违法骗卖土地.....

　　下面我们就一起来盘点一下村委会不能干哪些事儿

　　一、违法征收土地、腾退宅基地

　　北京圣运律师此前就代理过一起村委会以环境整治为由，要求村民进行房屋腾退的案件，但因补偿不合理，村民没有腾退，村委会便对村民做出了《限期腾退通知书》，随后北京圣运律师向乡镇府邮寄了《关于责令某村村民委员会改正违法行为申请书》，但并没有得到支持，于是便提起了复议，最终在北京圣运律师的帮助下撤销了乡镇府作出的《告知书》以及重新对村民提出的《申请书》作出处理。

　　村委会之所以会做出这种房屋腾退的决定往往依据的是《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条，以村民自治为由由村委会发起村民代表大会或者村民会议通过腾退宅基地上的房屋的决定和相关的补偿协议。可是村委会决定腾退房屋的这类会议并不符合法律法规。

　　根据相关法律所规定的，村民代表大会的决定不能与宪法、法律、法规和国家其他相关政策相抵触，不能有侵犯村民的各种权利。

　　因此，如果与村委会就补偿协议不成的话，那么是可以选择不拆的。实践中，村委会除了会进行腾退宅基地之外，有的地方村委会还会为了响应地方政府“政策”以棚户区改造、城中村改造等名义征收土地。

　　此时村民就要注意了，土地不是谁想征就能征收的，根据土地管理法中的规定，征收永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的由国务院批准。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。由此可见，村委会只是一个自治组织，并不是行政机关，所以村委会是无权对村民的土地实施征收的。　

　　二、私自收回集体土地使用权

　　根据《土地管理法》中的规定，“有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（二）不按照批准的用途使用土地的；（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。”

　　可是生活中，为了推进征收的进程，村民委会员会会随意的收回村民土地使用权证，这显然是不合法的，若想收回，必须要经原批准用地的人民政府批准，否则谁也不能收回村民土地使用权证。

　　三、直接、随意分配征地补偿款

　　实践中，村委会直接分配土地补偿款的情况屡见不鲜，也有许多老百姓都向北京圣运律师咨询过关于分配的事情，但是根据《土地管理法》中的规定，“征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。

　　根据《村民委员会组织法》中的规定，村集体经济所得收益的使用，征地补偿费的使用、分配方案等涉及村民利益的事项，必须经村民会议讨论决定方可办理。对于承包地的征地补偿款的使用和分配方案必须由村民会议或者经授权的村民代表会议讨论决定。

　　由此可知，征地补偿款的分配不是村民委会员或是村干部直接分配或是想怎么分就能怎么分的，必须要经过村民会议进行讨论来决定，还得是专款专用。

　　同时对于征地补偿款的使用、分配方案、征地补偿款分配的情况等涉及本村村民利益的事项，村委会应当要及时主动的公开，并接受村民的监督。

　　四、私自转让、出租、买卖土地

　　近几年，村委会私自转让、出租、买卖土地的情况也非常的多见，可是在《土地管理法》中明确规定了，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

　　从这一条规定来看，村委会是无权把土地出让或是出租、买卖给别人的，如果不经村民同意就私自转让、出租等土地的，可能会受到法律的制裁。

　　因此，村民一旦发现土地被无故转让或是进行交易了，可以采取法律途径来维护自己的合法权益。

三、北京农村宅基地拆迁律师谈遇到以租代征怎么办？老百姓该怎么做？

　　以租代征是法律明文禁止的，而且在个别的地方法律规定上就明确规定，相关部门不可以通过以租代征实际占用土地。那么，实践过程中，如果广大村民或是其他相关权利人遇到了以租代征要怎么办呢？

　　首先遇到以租代征一定要保持冷静，同时也对村委会提出来的要求，或是相关部门提出来的要求不要马上答应。无论是土地征收中遇到了以租代征，还是遇到了相关部门强制清除了地上附着物、青苗等，只有保持冷静，那么我们才能更好地应对接下来维权工作。千万不要在遇到土地纠纷时，采取暴力的方式方法来维护自己的权益，这是非常不理智的做法。

　　其次，要马上收集相关的证据材料，包括与村委会、相关部门交谈时的录音，或是现场照片、录像等，如果有相关的租赁协议的话，那么也一定要拍照，这是非常重要的。

　　之后就是，马上向土地管理部门投诉、举报。在遇到以租代征或是其他的土地违法行为时，广大被征收人除了要收集相关的证据材料之外，那么需要尽快向土地管理部门反映相关部门以租代征这种违法占用土地的行为。

　　实践中，有的被征收人可能认为向这些部门反映没有用，就直接放弃了，这里需要提醒大家，无论反映土地违法行为有没有效果，都需要有，如果是电话反映，最好对通话进行录音，如果是去的现场，最好找人对反映情况进行录像，或是录像，若日后有关部门未针对反映的情况进行处理，那么我们便可以针对有关部门的行政不作为向法院提起行政诉讼。

　　最后就是在专业律师的帮助下，以书面的形式向有关部门邮寄查处违法占用土地的申请书，要求有关部门针对相关部门违法占地的行为进行调查核实。在申请查处之后，广大被征收人一定要时刻关注相关部门的一举一动，如果未在法定期限内作出答复，或是对调查结果不满意，那么，我们可以在专业律师的帮助下，向法院提起行政诉讼。

　　当然了，针对以租代征、未批先建等违法占地行为，广大被征地农民也可以直接申请行政复议或是提起行政诉讼。不过，土地征收纠纷相对于来说比较复杂，对方身份又比较的特殊，所以建议最好是在专业律师的帮助下进行。

四、最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定

法释〔2010〕15号

最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定

（2010年8月2日最高人民法院审判委员会第1491次会议通过）

　　为正确审理房屋登记案件，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国行政诉讼法》等有关法律规定，结合行政审判实际，制定本规定。

　　第一条公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

　　第二条房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。

　　房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

　　房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

　　第三条公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：

　　（一）房屋灭失；

　　（二）房屋登记行为已被登记机构改变；

　　（三）生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。

　　第四条房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：

　　（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；

　　（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；

　　（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；

　　（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。

　　第五条同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

　　原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。

　　原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

　　第六条人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：

　　（一）房屋登记簿上载明的权利人；

　　（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人；

　　（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。

　　第七条房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管辖：

　　（一）请求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责的；

　　（二）对房屋登记机构收缴房产证行为提起行政诉讼的；

　　（三）对行政复议改变房屋登记行为提起行政诉讼的。

　　第八条当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。

　　第九条被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据。

　　第十条被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。

　　第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。

　　被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。

　　被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。

　　第十二条申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。

　　第十三条房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。

　　第十四条最高人民法院以前所作的相关的司法解释，凡与本规定不一致的，以本规定为准。

　　农村集体土地上的房屋登记行政案件参照本规定。

来源：行政涉法研究

五、被征收房屋如何补偿？胎儿有没有补偿？农村土地征收7大问

　　俗话说“要致富，先修路”！但无论是修高铁还是修建高速公路或是扩宽道路，在一般情况下都需要征收老百姓的土地，这是毋庸置疑的。不过，在征收之前，征收单位要根据《土地管理法》中的规定，结合被征收土地的实际情况制定补偿和安置方案，给予被征收人合理、公平的补偿。

　　近日，因修建高铁，阜阳市自然资源和规划局发布了阜阳市北站扩能工程建设用地项目征地补偿和安置方案公告。下面我们来梳理一下，阜阳征地是怎么补偿被征收人的？

　　征地补偿内容及标准是什么？

　　首先，《土地管理法》中规定，给予被征收人的补偿包括土地的补偿、地上附着物、安置补助费、青苗补助费及农村村民住宅费等。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

　　因此，对于土地的补偿费和安置补助费是根据《安徽省人民政府关于公布全省征地区片综合地价标准的通知》中规定的标准进行补偿，补偿标准为：

　　建设用地、农用地、耕地：区片标准为55930元/亩，其中土地补偿费20974元/亩，安置补助费34956元/亩，青苗补偿费1200元/亩。

　　对于青苗及其他地上附着物的补偿标准则是根据《阜阳市人民政府关于印发阜阳市被征收土地地上附着物及青苗等补偿标准的通知》中规定的执行。

　　那么，如何支付呢？

　　根据补偿安置方案中的规定，征地补偿费是按照《安徽省征地补偿准备金管理办法》中规定的进行支付：

　　1、财政部门根据批准的征地补偿安置方案和审定的补偿费用发放名单，依法将征地补偿费用足额拨付到位。属补偿农村集体经济组织的，拨付给农村集体经济组织；属补偿被征地农民的，通过“一卡通”直接发放给被征地农民；属被征地农民的社会保障费用，直接拨付至社保基金专户。

　　2、征地补偿费用发放情况要向被征地农村集体经济组织和农民公示。

　　房屋征收安置对象都是谁？

　　补偿安置方案中规定，房屋征收安置对象为被征地所在地的常住农村集体经济组织成员。符合下列条件的视为房屋征收安置对象：1.户口转出的现役军人（士官）；2.在校大中专学生；3.服刑人员；4.计划内怀孕胎儿；5.夫妻一方属于本集体经济组织成员，另一方未享受过征收补偿安置或各种国家住房福利政策；6.按《阜阳市人民政府办公室关于转发市公安局〈阜阳市户籍制度改革实施细则（试行）〉的通知》规定迁出的原本集体经济组织成员；7.其他符合国家有关政策征收房屋安置条件的人员。

　　被征收房屋面积界定标准是什么？

　　经依法批准建设的被征收房屋建筑面积大于人均60平方米的，按照批准的建筑面积计算有效面积；未依法批准建设的被征收房屋面积大于人均60平方米的，按照人均60平方米建筑面积计算有效面积；被征收房屋面积小于人均60平方米建筑面积的，按照人均60平方米建筑面积计算有效面积，差额部分按砖木三等结构补偿。但因私自交易等原因造成被征收房屋面积小于人均60平方米建筑面积的，按实有面积计算有效面积。

　　需要注意的是，该补偿安置方案中还规定了，被征收房屋计算有效面积后的剩余面积、非法买卖土地上建的房屋、确定征收范围内后抢建的房屋以及被相关部门认定为违法建筑的房屋在征收过程中没有补偿。

　　房屋征收补偿方式是什么？具体如何补偿？

　　征收集体土地上房屋的补偿安置方式一般可以采取货币补偿和产权调换，由被征收人自行选择。被征收人选择货币补偿的，按照拟安置房屋所在区域房地产市场评估平均单价乘以30平方米予以补偿，剩余合法的面积按照被征收房屋重置价的1.2倍给予补偿。

　　被征收人选择产权调换的，按照人均30平方米建筑面积实行产权调换，不找差价。经依法批准的房屋建筑面积大于人均30平方米的，按照批准的建筑面积1：1产权调换，不找差价。实行产权调换后剩余有效面积，按照被征收房屋重置价的1.2倍给予补偿；对独生子女户和二女户家庭实行奖励，每户可以按每平方米2300元增购30平方米安置房屋；对积极配合征收工作，按时签订征收协议并搬迁完毕的被征收人，可按15平方米/人的奖励标准增购安置房屋。增购价格为每平方米2300元。

　　有没有搬迁补助费？

　　该补偿安置方案中规定了，是有搬迁补助费标准和临时安置补助费费的。被征收房屋由征收人实行机械化拆除，就地将旧料粉毁，给予被征收房屋人每平方米20元。搬迁补助费按有效建筑面积每平方米10元计算；临时安置补助费按安置面积每月每平方米7元计算。超过18个月未予安置的，按照原补助标准的两倍继续支付临时安置补助费。

　　对补偿标准不满意要怎么做？

　　对于征地补偿标准，因每个地方的经济发展都不同，所以都是不一样的，仅供被征收人参考。但是，如果被征收人对地方发布的补偿标准不满意，或是认为安置补偿方案不符合法律规定的，且违背了土地管理法及其他相关法律法规中的原则，那么被征收人首先可以向有关部门提出听证。

　　根据《土地管理法》中的规定，多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

　　如果对修改后的安置补偿方案还不满意，被征收人则可以向有关部门申请行政复议或是委托律师向法院提起行政诉讼。另外还需要注意的是，在补偿没有达成一致时，一定要注意收集相关的证据，这在昨天发布的文章里面我们都有讲了，这里就不在重复说了。总之，面对补偿不合理，违法的征地拆迁，把握好维权时间，通过法律途径维护权益是被征收人的不二之选。