更新时间:2025-05-05 07:37 发布:2024-09-14 16:36 文章来源：北京圣运律师事务所
开庭日期
2019年12月18日下午2:00
开庭地点
山东省济南市中级人民法院
案由
撤销征地批复案
办案律师
杨小燕、时祯奎律师团队
村民同意征收方征用所有的宅基地及房屋用于建设后，征收方答应给予补偿，但事后却一直未兑现。村民委托律师向法院提起诉讼。庭审中，征收方称，部分土地非村民主张的房屋，并且还提供了一份由村民委员会出具的“更正证明”来证明。那么，法院会如何判决呢？下面北京圣运律师与大家一起来看看
林女士等人是福建省人，在当地拥有一间40平方米的加工厂及100平方米的宅基地。2012年，经相关部门批准后，xx建设工程开始实施拆迁。林女士等三人的宅基地及加工厂在该项目的征收范围内。在征收过程中，林女士等三人积极配合征迁工作，同意征收方征用所有的宅基地及房屋用于项目建设，征收方也答应给予林女士等三人相应的补偿。
然而，让林女士没有想到的是，征收方明确答应的事情却至今未兑现，自己也至今未拿到任何的补偿。林女士为了维护自己的合法权益，委托了拆迁律师向人民法院提起了诉讼。
林女士等人认为，征收方的行为违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第二条规定，其合法所有的土地及房屋，拥有合法的使用权和用益物权，受法律保护，征收方不兑现自己承诺的行为严重侵害了自己的合法权益。所以，请求法院判决征收方对其进行安置补偿。
征收方辩称，其只是受征迁人的委托，配合征迁人完成该项目的征地拆迁补偿安置工作，所以，其不是本案的适格被告。再者，林女士称其拥有40平方米的平房及100平方米的宅基地，但是林女士等人提交的证据无法支持该主张，应承担举证不能的不利后果。所以，请求法院驳回林女士等人的起诉。
法院认为，征收方作为有关部门确定的房屋征收部门具有组织实施该项目包括对林女士等人所有的房屋及土地在内的征收与补偿工作。在房屋征收过程中，应当遵循“谁实施、谁负责”的原则。
所以，林女士以征收方为被告提起诉讼并无不当。再者，征收方辩解林女士40平方米为空地而非其主张的房屋，并且还提供了一份由村民委员会出具的“更正证明”来证明其辩解成立，但是该份证明证据有悖相关规定，所以，对该份证据不予采纳。
最终，法院判决征收方对林女士等人的40平方米房屋及100平方米宅基地根据征地拆迁补偿安置实施细则规定的方案进行安置补偿。
针对本案，北京圣运律师认为“有征收必有补偿、无补偿则无征收”。国家为了公共利益的需要，可以征收集体土地，但是必须要给予被征收人合理、公平的补偿。土地管理法中规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
北京圣运律师提醒大家，征地拆迁关系到被征收人切身利益，对于征收方口头答应的事情，切不可全信，一定要白纸黑字的写在拆迁协议中，同时还要在拆迁协议中明确违约责任，若征收方事后不兑现，不履行协议义务，那么被征收人可及时的采取法律措施维护自己的权益。
随着城市规划及建设，越来越多的农村遇上了拆迁，本来征地拆迁是一件利国利民的好事，也会促进当地的经济发展，然而由于实施征地拆迁会耗费巨大的征收成本。所以，在实践过程中，有的征收方为了降低征收成本往往会在给予被征收人的拆迁补偿上面做文章。
从具体征收的过程中来看，在农村房屋遇上拆迁后，征收方通常都会将一些房屋扣上“危房”或是“违建”的帽子，并以此为由要求被征收人签订补偿极低的拆迁补偿安置协议，比如“你的房屋现在是危险房屋，已经无法住人了，限你在三天之内搬离此房屋，如若不搬迁，将会被强制拆除”“你的房屋没有办理相关的审批手续，是擅自占用耕地建设的，违反了《土地管理法》《城乡规划法》中的有关规定，现在按补偿协议中的标准给予你补偿，对你来说已经是很照顾你了，如果不按照文件中的规定进行，可能连这些补偿也没有了”尤其是在双方就补偿事宜一直未谈成的情况下，这种情况很容易发生。
当然实践中，相关部门降低拆迁补偿的名目非常多，除了上面常用的两种“手段”以外，实践中还有的征收方还会以房屋比较老旧，房屋是土坯结构、砖混结构等为由，只按每平方米几百元的标准给予被征收人补偿。近日，山东的李某就遇到了这样的情况。
山东济的李某在当地拥有合法宅基地和房屋，后来当地需要修建高架桥，按照项目规划，该高架桥需要经过李某家，所以李某家的宅基地和房屋就被纳入在了征收范围内。房屋被征收后，李某很是开心，本以为会通过此次征收让本就过得辛酸的日子稍微好点，日子稍微过得舒坦一些，但不曾想，征收方公布的补偿标准却打破了这一美好的美梦，从发布的文件来看，拆迁只按每平方米800元的标准进行补偿，其理由是农村房屋。
这一理由让李某简直无言以对，但话又说回来，其虽然是农民，房屋也在农村，可是就以现在的房地产市场价来说，如果按照征收方公布的补偿标准，那真的是难以买得起房，而且很有可能还会让自己无家可归。随后，李某便拒绝了与征收方签订补偿安置协议，同时也未进行搬迁。
事实上，在征地拆迁中，类似于李某这样的情况非常多，但对于征收方的这种行为，很多被征收人都默认了，加之现在老百姓对法律的认知还不够高，不信任，认为对方权势很高，所以绝大多数情况下，即使不情愿，也会与征收方签订补偿安置协议，并完成搬迁。
对此，北京圣运律师要在这里提醒大家，在补偿不合理的时候，能不搬迁就不搬迁，能不签订补偿安置协议就不签订补偿安置协议，因为，一旦搬迁或是签订安置协议，那日后对我们被征收人来说是非常不利的，日后若想因补偿的问题，再想通过法律途径来维权时，就会搬迁或是签订协议而使被征收人变得被动，维权变得困难。所以，广大被征收人一定要坚守阵地，避免因自己的行为，给自己造成没必要的损失。那么，在征地拆迁中，如果征收方只按每平方米几百元的标准进行补偿，作为被征收人，应该要怎么做呢？主要有以下几点
一、先向相关部门申请政府信息公开
在拆迁补偿标准特别低的情况下，被征收人可以在专业律师的帮助下，先向相关部门申请政府信息公开，尤其是在拆迁中，被征收人什么文件也没有看到的情况下，通过申请政府信息公开程序来审查一下此次征收项目是否履行了法律规定的相关征收程序，包括相关部门有没有办理征地审批手续，有没有公布具体的补偿方案等文件。
如果相关部门未依法答复，或是答复中并没有所申请的文件，比如征地批复等，那说明，此次征收中存在未批先占、未批先建的情况，说明该征收不合法。既然征收程序都不合法，那给予被征收人的补偿又怎么会合理、公平呢？
征地拆迁涉及广大被征收人的切身利益，只有在征收程序都履行到位的情况下，那么，被征收人拿到的拆迁补偿才有可能会合理、公平。因此，在补偿不合理时，一定要先审查一下征收程序是否合法，这是第一步。
二、投诉、举报，申请查处
在得知征收程序不合法后，被征收人可以针对他们的行为向上一级有关部门投诉、举报，或是直接向有关部门申请查处他们的违法行为。不过，从实践过程中来看，有的被征收人在了解了征收程序不合法后，就会一直拖着，他们会认为，反正他们的征收行为是违反法律法规的行为，自己就没必要去做这些工作，还有的则会认为，觉得投诉、举报，申请查处都没有用，他们都是穿一条裤子的，就算针对征收方的征收行为进行了投诉或是申请了查处，有关部门也会对此置之不理，所以，就直接跳过这一步。
对此，北京圣运律师要在这里提醒大家，无论投诉、举报或是申请查处后有没有作用，有关部门有没有针对征收方的行为进行查处，都一定要坚持走这步维权程序，因为，倘若投诉、举报或是申请查处后，有关部门对此不理会，那么我们就可以针对他们的不作为向上一级有关部门提起行政复议，或是向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。
三、对房屋现状进行后照、录像
每平方米只按几百元进行补偿，从原则上来说确实是有点低，因此，在拒绝签订补偿安置协议后，除了要马上做上面所说的两点之外，还需要对房屋现状进行拍照、录像。从律师办案的过程中来看，很多被征收人就因拒绝签订补偿安置协议，就遭到到了征收方的强拆，所以为了避免自己以后无法证明房屋的价值，我们被征收人在补偿不合理的情况下，一定要对房屋里、外结构拍照、留证，一旦遇上强拆，我们起诉要求他们给予赔偿时，就有强有的证据来证明房屋真实的价值。
总之，北京圣运律师最后想要告诉大家的是，土地征收、房屋拆迁关系着被征收人的切身利益，如果补偿不合理，被征收人遭到了强拆等违法拆迁行为，一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，尽快通过法律途径来维护自己的合法权益。
棚改/旧改作为一项重大民生工程，已然成为各个地区城市建设的重点。作为被拆迁人，在拆迁来临之即应要做到心中有数，了解棚户区改造过程中的拆迁流程，才能知晓棚改/旧改过程中是否存在违法行为，或是知道补偿合不合理，接下来，北京圣运拆迁律师就为大家带来城市棚户区/旧城区改造的流程：
01、摸底调查、确定改造计划
在实施改造之前，相关部门需要组织人员对拟改造区域内的房子进行摸底调查，了解房屋数量以及老旧房屋损失的程度等，然后确定改造计划。
02、需征询改造意见
棚户区改造类的项目是民生工程，其目的是为了改善老百姓的居住环境而非其他目标。所以，确定好改造计划后，接下来就需要征询老百姓的意愿。实践中，不同地区对同意旧城区改建人数的比例规定不同，我们以上海和北京为例：
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第12条规定，因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。
《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》中就规定，旧城区改建计划确定后，区县人民政府组织或指定相关单位征询拟改建范围内产权人、公房承租人的改建意愿。
区县房屋征收部门对征询意见过程实施监督，大多数产权人、公房承租人同意的，方可进行旧城区改建，拟征收范围由区县人民政府确定。
从以上的规定中我们可以看出，只有绝大多数人同意改建的，那么相关部门才能依法进行。
03、确定征收范围后，发布暂停办理公告
根据《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》中的规定，通过征询的旧城区改建项目,纳入各区县国民经济和社会发展年度计划。
区县房屋征收部门根据建设单位提交的征收要件以及房屋征收申请向区县人民政府申请启动房屋征收工作。
在收到区县人民政府确认意见后3个工作日内，在征收范围内发布暂停公告，告知产权人、公房承租人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为，违反规定的不予补偿。
暂停期限为一年，需要延长暂停期限的，区县房屋征收部门应当提前15日在征收范围内及时发布延期公告，延长期限最长不超过一年。
实践中，被拆迁人一定要注意这个公告了，如果为了获取更多的补偿而在确定征收范围内自行加以扩建、改建的话，那么就如上述所规定的不予补偿，到头来竹篮打水一场空。
04、调查登记房屋
区县房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，产权人、公房承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内公布。
调查登记是棚改区改造、旧城改造类中必经的一个环节，这也是维护被拆迁人合法权益的重要程序。
05、拟定征收补偿方案并征求意见
拟定征收补偿方案征求被拆迁人意见也是必经程序，无论是《国有土地上房屋征收与补偿条例》还是地方性法律条例中都有明确的规定。
以北京为例，区县房屋征收部门会同区县财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办事处（乡镇人民政府）拟定房屋征收补偿方案，并报区县人民政府批准。房屋征收补偿方案应在征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。
不过征收补偿方案一公布，那么被拆迁人能具体得到多少补偿就已经大体的明确了。因此，如果被征收人对拟定的补偿方案不满意，要及时的提出来，如果多数人对补偿方案不满意，相关部门还需组织听证，并根据听证会的情况修改补偿方案。
多数产权人、公房承租人不同意征收补偿方案的，区县人民政府应当组织由产权人、公房承租人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。区、县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
当然，被拆迁人也可直接通过法律途径维护自己的合法权益。
06、预签补偿协议
预签约、预征收一般适用于旧城改造之类的项目，而且“预签约”、“预征收”、“模拟征收”通常是发生在征收决定作出前。
但预签约也是有要求的，只有达到了一定的签约比例，才方可征收。对于预签约比例，每个地方都有具体的规定。
《成都市人民政府办公厅关于进一步推进成都市中心城区旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》中规定：旧城区改造范围内95%以上住户签订模拟搬迁协议的，相关部门可依法作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案；改造范围内100%住户签订模拟搬迁协议的，不再另行签订征收补偿协议，模拟搬迁协议与征收补偿协议具有同等法律效力。
《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第18条：在方案确定的签约期限内达到签约比例的（不得低于80%，具体由区政府在征收决定中确定），补偿协议生效；未达到签约比例的，补偿协议不生效，区人民政府应当于签约期限届满之日起3日内在房屋征收范围内予以公告，自公告之日起房屋征收决定终止执行。
对此，北京圣运律师提醒大家，预签约具有一定的风险，因此在签约之前，一定要考虑清楚自己的补偿是否合理，切不可听信拆迁方口中说“别人都签了，就剩你了”之类的话，如果觉得补偿不合理，可以拒绝签订，然后及时的咨询律师维护权益。
07、作出征收决定和补偿决定
当完成以上的法定程序之后，相关部门便会作出征收决定，然后正式实施征收工作。当然，针对个别没有签协议的被拆迁人，相关部门会作出补偿决定。
一般而言，征收补偿方案、征收协议、征收补偿决定内容是基本一致的，区别在于针对的对象不同。简单来说，补偿方案是给所有被征收人看的，征收协议是在被拆迁人同意下所签订的，而补偿决定则是对认为补偿不合理而拒绝签订协议的被拆迁人下达的，这三份文件的关系被拆迁人一定要理清。
最后，国有土地上房屋征收（城市棚户区改造）应当符合以下条件：
1、项目必须符合公共利益的需要且选址符合棚户区特征
为了促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定，其建设项目符合公共利益的需要是作出房屋征收决定的要件。项目选址必须符合棚户区特征，对改造的单位住户进行前期入户摸底调查并取得有关部门的选址意见书。二项目规划，确定改造区的面积划出红线地图及设计条件、规划设计、建设方案及审批等环节。包括办理规划部门出具选址意见书、用地规划许可证、规划用地拆迁红线图、国土局有关部门出具用地意见。三项目立项，由市发改委办理。
2、符合四规划一计划
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第九条确定房屋征收符合公共利益的需要；符合四规划一计划这是棚户区改造的启动程序和先决条件。需要征收的各项建设活动需要符合“国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、专项规划”，同时也要保障性安居工程、旧城区改建的建设项目还需要纳入“国民经济和社会发展年度计划”。
3、组织听证
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条制定征收补偿方案并及时公布，并根据被征收范围内被征收人意见及时修改征收补偿方案，组织听证等。也就是说如果多数人对方案有异议时，被征收人有权要求听证，且当地相关部门也应当组织听证会。
4、进行社会稳定风险评估与政府常务会议讨论
进行社会稳定风险评估后由市、县级人民政府作出征收决定。涉及人数较多的根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第一款规定，应当经政府常务会议讨论决定。这是作出房屋征收决定的决策程序，当然也是法定程序。
5、补偿费足额到位
在作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
北京圣运律师最后提醒广大被拆迁人，无论是补偿方案还是征收协议或是补偿决定，如果被拆迁人认为补偿不合理，均可咨询专业律师，或是在法律规定的期限内提起行政诉讼。
枣高征补公告〔2024〕10号
为保障公共利益用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规和《山东省人民政府办公厅关于规范征收土地管理工作的意见》（鲁政办字〔2022〕13 号）有关规定，经研究决定，拟征收张范西村集体土地。枣庄市人民政府组织枣庄高新区国土住建局、财政金融局、社会事务综合服务中心等有关部门及张范街道办事处依据土地现状调查结果和社会稳定风险评估结果，拟定了张范西村征地补偿安置方案。现公告如下：
一、拟征收土地目的
地块1拟用于科达利项目一期建设，用途为工业用地；
上述地块位于山东省人民政府《关于枣庄市薛城区2024年土地征收成片开发方案的批复》（鲁政土字〔2024〕54号）批准的成片开发范围内。
以上地块拟征收土地符合《中华人民共和国土地管理法》第四十五条第（五）项规定的公共利益需要。
二、拟征收土地的位置、地类及面积
地块1：振兴南路以东，复兴路以西，光明大道以南，深圳路以北；面积：18.4437公顷，其中：农用地18.4437公顷（耕地14.0324公顷、园地0公顷、林地3.9083公顷、其他农用地0.503公顷），建设用地0公顷，未利用地0公顷。
三、拟征收土地补偿标准
拟征收土地补偿安置费按照山东省人民政府《关于山东省征地区片综合地价的批复》（鲁政字〔2023〕144号）批复的枣庄市区征地区片综合地价标准执行。拟征收土地位于Ⅱ级区片，补偿标准为120万元/公顷；其中：农用地补偿标准为 120万元/公顷、建设用地补偿标准为120 万元/公顷、未利用地补偿标准为96万元/公顷、永久基本农田补偿标准为144万元/公顷。
拟征收土地地上附着物和青苗补偿费标准按照山东省财政厅、山东省自然资源厅《关于枣庄市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2021〕1944号）的规定执行。
拟征收土地不涉及农村住宅、工矿企业的补偿安置。
四、安置意见
经与张范西村集体经济组织协商，对拟征收土地涉及的农业人口采取以下方式安置。
货币安置。征收土地补偿安置费拨付到张范西村村委会后，其具体分配方案由本村集体经济组织成员讨论决定。
五、社会保障
社会保障费用按照22.5万元/公顷标准，由高新区财政金融局拨付至社会保障资金专户，共计414.98325万元。由张范街道办事处按有关规定和程序指导张范西村村委会组织召开村民代表会议或村民大会，研究拟定被征地农民参加居民养老保险方案并报当地人力资源和社会保障部门备案。在征收土地经依法批准后，由社会保险经办机构根据被征地农民参加居民养老保险方案，办理参保事宜。
六、办理补偿登记及签订补偿安置协议
拟征收土地的土地所有权人、使用权人及其他相关权利人应自本公告公示期满之日起 5 日内持相关权属证明材料到张范西村村委会办理补偿登记并签订征地补偿安置协议。
未在规定期限内办理补偿登记的，以《土地所有权调查确认表》和《土地使用权及地上附着物和青苗调查确认表》作为补偿安置的依据。
七、其他事项
本公告在拟征收土地所在的街道、村和村民小组及山东省征地信息公开查询系统同时予以发布。本公告公示时间为30日，公示期自2024年4月25日至2024年5月26日。
拟征收土地的农村集体经济组织成员如对本方案不服或者有修改建议的，应在公示结束前向枣庄高新区国土住建局书面反馈；如认为本方案不符合法律、法规规定的，应在公示结束前向枣庄高新区国土住建局提出书面听证申请。逾期未提出的，视为放弃听证。
特此公告。
来源：全国征地信息共享平台
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文章来源参考：【头条】北京圣运律师代理的撤销征地批复案于12月18日下午2:00在山东省济南市中级人民法院开庭，
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