最高法判例谈在当地登记工作不够规范及时的情况下，不宜单纯以房产证登记面积来认定房屋合法面积

一、最高法判例谈在当地登记工作不够规范及时的情况下，不宜单纯以房产证登记面积来认定房屋合法面积

　　裁判要点

　　考虑到当地对自建房屋产权登记更新不够及时完善及对经批准后加建部分长期未确权登记的现状，如果单纯以房产证登记面积来认定房屋合法面积，必然造成当事人合法权益的损害。故此，在当地登记工作不够规范及时的情况下，基于涉案《房屋所有权证》《建筑许可证》的效力及当事人的信赖利益，可将两证的证载面积认定为合法房屋面积。

　 裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

行 政 赔 偿 裁 定 书

　　（2020）最高法行赔申1613号

　　再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：郑州市管城回族区人民政府，住所地河南省郑州市商城路217号。

　　法定代表人：张艳敏，该区政府区长。

　　委托诉讼代理人：陈阳，金博大律师事务所律师。

　　被申请人（一审原告、二审上诉人）：常延召，男，1960年9月19日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。

　　再审申请人郑州市管城回族区人民政府（以下简称管城区政府）因与被申请人常延召行政赔偿一案，不服河南省高级人民法院（2019）豫行赔终713号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

　　管城区政府申请再审称，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第二项规定申请再审。事实与理由：二审法院将常延召的合法住宅面积认定为269.76平方米错误。首先，本案涉及的拆迁活动为城中村改造项目，应当以集体土地建设用地使用证的证载面积为准。本案涉及的整个拆迁活动为“中博集团（原杨庄村）城中村改造”，并且，原审法院适用的规范性文件为《郑州市城中村改造管理办法》，所以，本案城中村改造活动涉及土地性质应当认定为集体土地。那么，集体土地上拆迁活动应以《集体土地建设用地使用证》作为主要的参考依据。尽管本案中常延召提交了《房屋所有权证》《建筑许可证》，但是，《房屋所有权证》与《建筑许可证》房屋存在重合，且《建筑许可证》未最终验收，因此，不能确定常延召现有房屋面积为合法面积。一审法院以《集体土地建设用地使用证》作为依据是正确的。其次，《房屋所有权证》与《建筑许可证》存在有重合的部分，简单相加属于计算错误。1990年的《房屋所有权证》的证载房屋已经被2000年的《建筑许可证》加盖房屋所替代，由于常延召在取得2000年《建筑许可证》后，并未通知相关部门对所建房屋进行实测，且在建设完成后未申请办理相关房屋产权手续，所以，不能确认常延召所盖房屋均在建筑许可证范围内施工，存在原有《房屋所有权证》证载房屋被《建筑许可证》所替代的情况。二审法院简单以《房屋所有权证》与《建筑许可证》的证载面积相加缺乏客观基础。

　　本院经审查认为，本案的争议焦点为二审法院认定的常延召合法房屋面积是否正确。管城区政府强拆常延召房屋的行为已被生效判决确认违法，其对常延召的合法房屋面积应予相应赔偿。从本案查明事实来看，常延召持有的郑州市人民政府1990年9月15日颁发的《房屋所有权证》显示，房屋为2层5间，建筑结构为砖混结构，建筑面积117.22㎡;常延召持有的郑州市管城回族区建设和环境保护局2000年5月16日颁发的（2000）建管（管）字第1300号《建筑许可证》载明，同意原房楼梯拆除，按图示位置补证，建筑结构为砖混结构，建筑面积152.54㎡（加建面积）。《郑州市城中村改造管理办法》第二十六条第二款规定，被拆迁人选择货币补偿的，补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定，原则上三层以下（含三层）的合法建筑按市场评估价给予补偿。本案中，二审法院考虑到当地对自建房屋产权登记更新不够及时完善及对经批准后加建部分长期未确权登记的现状，如果单纯以房产证登记面积来认定房屋合法面积，必然造成常延召合法权益的损害。二审法院参照前述规定，在当地登记工作不够规范及时的情况下，基于《房屋所有权证》《建筑许可证》的效力及常延召的信赖利益，将两证的证载面积认定为常延召的合法房屋面积并无不当。

　　综上，管城区政府的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：

　　驳回郑州市管城回族区人民政府的再审申请。

　　审判长 包剑平

　　审判员 袁晓磊

　　审判员 杜　军

　　二〇二〇年十一月三十日

　　书记员 杨　鹏

来源：鲁法行谈

二、北京土地征收律师,2023年土地征收补偿标准是什么

　　土地征收补偿标准是土地被征收前三年平均产值的6~10倍。根据我国《土地管理法》第四十八条，对农村土地征收有明确规定，补偿的最终标准应当按照公平合理的原则确定。接下来将由北京土地征收律师为您介绍相关方面的知识 ，具体情况赶紧跟着北京土地征收律师一起来看看吧！

　　一、土地征收补偿标准是什么?

　　土地征收补偿标准是土地被征收前三年平均产值的6~10倍。

　　1、征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。地区综合地价的制定应综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地位置、土地供需关系、人口和经济社会发展水平等因素，每三年至少调整或重新公布一次。

　　2、征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　补偿项目：

　　(1)土地补偿费用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。

　　(2)青苗补偿费用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。

　　(3)附着物补偿费用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。

　　(四)安置补助费用地单位对被征地单位安置因征地造成的剩余劳动力而支付的补偿费用。

　　二、征地补偿费的分配对象是谁?

　　1、实行统一安置的，土地征收补偿标准归该集体经济组织。放弃统一安置，实行安置补助费支付给被征地农民，可以分配的土地补偿费分配对象为被征地农民;实行平均分配，分配对象为该集体经济组织全体成员。

　　2、已经实行农村土地股份合作制的，可以分配的土地补偿费分配对象为该土地股份合作制组织的全体股东。

　　3、农村土地没有实行家庭承包经营，仍然实行统一经营的，其分配对象为该集体经济组织的全体成员。

　　4、征收、征用集体经济组织采取其他方式承包的果园等土地，可以分配的土地补偿费分配对象为该集体经济组织。

　　5、征收、征用集体经济组织的机动地，可以分配的土地补偿费分配对象为该集体经济组织具有土地承包经营权的新增人口。

　　三、国家征地补偿标准是什么?

　　征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

　　征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

　　征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

　　土地征收补偿标准是按照土地原来的产值和原来的用途来进行确定。根据我国《土地管理法》当中明确的规定，征收土地必须要按照合理的，公平的原则确定。征收土地除了土地本身的价值的补偿，还包括由安置人员费用补偿。如果大家还有其他法律问题，欢迎咨询北京土地征收律师，北京土地征收律师会为大家进行专业的解答。

三、参考案例谈拆除行为确认违法后行政赔偿方式与赔偿标准的确定

　　基本案情：

　　原告张某宝房屋位于征收范围内，因张某宝与河北省怀来县人民政府未达成补偿协议，怀来县人民政府作出的补偿决定被人民法院生效判决予以撤销，怀来县人民政府未对张某宝重新作出征收补偿决定。后怀来县人民政府拆除张某宝房屋的行为被人民法院生效裁判确认为违法，怀来县人民政府未向张某宝作出赔偿决定，亦未提供证据证明在拆除张某宝房屋过程中对其房屋室内物品进行了清点造册和妥善保管，未提交在拆除张某宝房屋时室内物品的影像资料。张某宝遂以怀来县人民政府强制拆除其涉案房屋的行为已被确认为违法等为由，提起本案行政赔偿诉讼。

　　河北省张家口市中级人民法院于2019年12月25日作出(2019)冀07行赔初4号行政赔偿判决：一、责令怀来县人民政府于本判决生效之日起6个月内对张某宝被征收房屋重新作出补偿决定；二、怀来县人民政府于本判决生效之日起30日内赔偿张某宝室内物品损失66978元；三、驳回张某宝的其他诉讼请求。张某宝不服，提出上诉。河北省高级人民法院于2020年7月3日作出（2020）冀行赔终15号行政赔偿判决：驳回上诉，维持原判。张某宝不服，向最高人民法院提出再审申请。最高人民法院于2021年3月22日作出（2021）最高法行赔申1号行政裁定：驳回张某宝的再审申请。

　　»裁判理由：

　　法院生效裁判认为，怀来县人民政府采取的违法征收及强制拆除房屋行为侵犯张某宝的财产权利，对其所造成的损害，应予赔偿。张某宝提出的赔偿请求主要包括以下三个部分：一是对房屋损失的赔偿；二是房屋内物品损失的赔偿；三是因诉讼、信访而发生的各项费用及赔礼道歉等的赔偿。

　　在国有土地上房屋征收过程中，征收及与征收相关联的行政行为违法造成损失的赔偿问题，较为复杂。对于房屋的直接损失赔偿，不仅涉及因违法拆除给权利人物权造成损失的赔偿问题，还涉及因未依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和当地征收补偿政策进行征收补偿而给权利人造成的应补偿利益的损失问题，包括搬迁、临时安置以及应当给予的补助和奖励的损失问题。因此本案对于房屋损失的赔偿应结合违法行为类型与违法情节轻重，综合协调适用《中华人民共和国国家赔偿法》规定的赔偿方式、赔偿项目、赔偿标准与《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿方式、补偿项目、补偿标准，依法、科学地确定赔偿项目和赔偿数额，让被征收人得到的赔偿不低于其依照征收补偿方案可以获得的征收补偿，确保产权人得到公平合理的补偿。张某宝在正常征收补偿程序中依法和依据当地征收补偿政策应当得到的利益，属于其所受到的直接损失，具体包括房屋补偿费、搬迁费、临时安置过渡费、时效奖励，应由怀来县人民政府参照补偿方案依法予以赔偿。同时，为充分保护张某宝的权利，其仍应享有根据补偿方案选择置换房屋的权利，故就房屋进行赔偿时，张某宝可以选择货币赔偿，也可以选择按照补偿方案进行产权置换。一审法院责令怀来县人民政府对张某宝被征收房屋重新作出补偿决定，该裁判结果虽未区分赔偿与补偿两种方式的不同，但考虑到由怀来县人民政府按照上述规则重新作出补偿决定亦能全面地弥补张某宝的房屋损失，并未实质减少和损害张某宝可获得的利益，故予以指正。此外需注意的是，为体现对违法征收和违法拆除行为的惩戒，并有效维护张某宝合法权益，对张某宝房屋的赔偿不应低于因依法征收所应得到的补偿，即对张某宝房屋的赔偿，不应低于赔偿时改建地段或者就近地段类似房屋的市场价值。因此怀来县人民政府在作出补偿决定时应注意评估机构的选定、评估时点的确定两方面的问题：一方面，怀来县人民政府与张某宝可以按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定的方式确定房地产价格评估机构，鉴于案涉房屋已被拆除，房地产评估机构应参考《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条所规定的方法，独立、客观、公正地出具评估报告；另一方面，评估机构应以双方或者怀来县人民政府申请评估时间作为评估时点进行评估，而不应按照征收决定公告的时间作为评估时点。另外，为尽早弥补张某宝的损失，实质性解决行政争议，怀来县人民政府应在判决确定的期限内，尽快作出房屋征收补偿决定。

　　关于张某宝主张的利息损失问题。因涉案房屋价值应以双方或者怀来县人民政府申请评估时间作为评估时点进行评估或根据补偿方案进行产权置换，故该部分不产生利息损失问题。因怀来县人民政府在拆除房屋后未及时支付搬迁费、临时安置过渡费、时效奖励费用，故该部分费用所产生的利息也应当在补偿决定中一并作出处理，即自房屋拆除之日至依照本判决作出补偿决定之日，2019年8月19日前，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算应支付的利息。

　　关于屋内物品损失的赔偿金额确定方式问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定，在行政赔偿案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥的解释》第四十七条规定，在行政赔偿案件中，因被告的原因导致原告无法就损害情况举证的，应当由被告就该损害情况承担举证责任。当事人的损失因客观原因无法鉴定的，人民法院应当结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，酌情确定赔偿数额。按照上述规定，在行政赔偿案件中，首先应由原告举证证明其损失，因被告原因导致原告举证不能时，由被告承担举证责任。当损失因客观原因无法鉴定时，由法官依法酌情确定损失数额。本案中，怀来县人民政府违反正当程序，未在拆除张某宝房屋时对室内物品依法公证或者依法制作证据清单，给张某宝履行举证责任造成困难，且怀来县人民政府也无法举证证明实际损失金额，导致人民法院无法通过充分的客观证据确定张某宝的实际客观损失。在此情况下，一审法院根据张某宝就损失金额提供的初步证据，综合考虑了案情背景、物品价值等因素，运用逻辑推理和生活经验，按照公平、合理原则，酌情确定其室内物品损失为66978元，并无不当。

　　关于因诉讼、信访而发生的各项费用及赔礼道歉等的赔偿。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项的规定，违法行为给公民、法人和其他组织的财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。张某宝赔偿请求中的违约责任、精神损害赔偿、误工费、交通费、餐费、诉讼费等费用不是其直接损失，对张某宝的上述赔偿请求，应不予支持。张某宝要求怀来县人民政府进行赔礼道歉的诉讼请求于法无据，亦应不予支持。

　　关联索引：

　　《中华人民共和国国家赔偿法》第36条

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条、第17条

　　一审：河北省张家口市中级人民法院（2019）冀07行赔初4号行政赔偿判决（2019年12月25日）

　　二审：河北省高级人民法院（2020）冀行赔终15号行政赔偿判决（2020年7月3日）

　　再审审查：最高人民法院（2021）最高法行赔申1号行政裁定（2021年3月22日）

　　来源：行政法实务

四、征地拆迁律师谈集体土地征收中的公告程序有哪些？

　　随着国家的发展，不少老百姓被牵连到征地拆迁当中，这自然也会涉及到老百姓的利益。但在征收集体土地时，不能凭借基层相关部门的意志，必须要按照《土地管理法》的规定办理“两审批”，即“农用地转用审批”和“征收审批”，其次，还有重要的三个“公告程序”，进行征地。那么，这三个“公告程序”是什么呢？

　　批前公告

　　批前公告在实务中的叫法以预征地公告、拟征地公告、征地告知等几种较为常见。所谓批前公告，是向省级人民政府或国务院申请土地征收审批之前，由当地有关部门将征地的用途、位置、补偿标准、安置途径、被征地农民保障对象、项目、标准以及费用筹集办法等内容以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。

　　告知文件应在被征地村民委员会办公地点或村组内显著位置张贴。一般认为，村组内显著位置主要指村务公开栏，也包括人们常去的公共场合，如集市、超市、银行、菜市场等。

　　而告知的方式，除了传统的张贴，还应当包括有关部门网站公示、当地电视台公示、村内广播宣传等多元方式，以让每一被征地农户都知道征地方案为目的。

　　此外，批前公告的告知文件中应当明确被征地集体经济组织或村民对拟征地的补偿标准和安置途径有申请听证的权利。

　　批前公告发布以后，被征地农村集体经济组织和农户不得在拟征土地上抢栽、抢种、抢建地上附着物和青苗，否则征地时一律不予补偿。

　　在发布拟征地公告时，征地尚未审批，征收也还未开始，这算是一项前置程序。批前公告的重要程序价值即让被征地农民事前了解征地事宜，进而对是否同意土地征收发表意见。对于被征收人来说，要做的就是整理好自己的权属证书，如果丢失应尽快补办。

　　批后公告

　　公开征地批准事项。经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，有关部门通过媒体向社会公示征地批准事项。县（市）国土资源部门应按照《征收土地公告办法》规定，在被征地所在的村、组公告如下征地批准事项：

　　(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；

　　(二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；

　　(三)征地补偿标准和农业人员安置途径；

　　(四)办理征地补偿登记的期限、地点。

　　批后公告的公告方式、张贴公告的地点等要求与批前公告一致。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其它权利人应当在批后公告发布后在公告要求的时间内持土地、房屋等权属证明到指定地点办理征地补偿登记手续。

　　征收补偿安置方案公告

　　批后公告发布后，当国土资源管理部门应当在45日内以村集体经济组织（一般指村委会）为单位拟订征地补偿、安置方案，并在被征收土地所在村、组内予以公告，听取农村集体经济组织（一般指村委会）和农民的意见。征地补偿安置方案公告应当包括下列内容：

　　(一)本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；

　　(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；

　　(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；

　　(四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；

　　(五)农业人员的具体安置途径；

　　(六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。

　　有关部门应当根据农村集体经济组织（一般指村委会）和农民的意见对征地补偿、安置方案予以修改完善，再报市、县人民政府批准，进而在征地过程中执行批准后的补偿安置方案。

五、铁力市征地区片综合地价

　　铁力市征地区片综合地价

　　各乡镇政府、各有关单位、“三局一场”公司：

　　为加快推进我市征收集体土地制度改革，完善征收土地补偿安置机制，规范征收土地补偿安置行为，维护被征收土地农民的合法权益，现将调整后的征地区片综合地价通知如下：

　　一、在本市行政辖区内征收土地的补偿标准，执行被征收土地所在位置的征地区片综合地价。

　　二、征收土地补偿费。根据征地区片综合地价和征收土地面积进行核算（见附件1）。涉及土地承包经营权的耕地，70%用于安置拥有承包经营权的被征地农民，30%用于持有集体土地所有权的集体经济组织安排基础和公益设施建设、兴办村办企业和被征地农民的生活补助等。

　　三、征地补偿费支付方式。征地补偿费由征地主管部门负责核算，由市财政纳入财政预算管理。待征地批复后，按照市政府制定的征地补偿方案，经财政部门核定后，拨付到社会保障部门、被占地单位和个人账户。

　　四、使用国有农用地的补偿标准。可以参照征地区片综合地价标准执行。

　　五、以下情况不予补偿。对依法发布《征收土地预公告》之后，抢种、抢栽、抢建的青苗、树木、地上附着物和建筑物不予补偿。

　　六、本通知规定的综合地价，于2023年10月1日起正式实施。2023年9月30日前（含2023年9月30日）已经国务院和省政府批准征收土地的，按照批准的征收土地方案中确定的征地区片综合地价标准执行。

　　 

　　附件：1.铁力市征地区片综合地价表

　　铁力市人民政府

　　2023年9月30日

　　来源：铁力市人民政府网站

附件1：

铁力市征地区片综合地价表

行政区划

区片数量

区片编号

调整区片价

（元/平方米）

调整区片范围

铁力市

13

TLS-1

62

铁力镇区域

TLS-2

42

双丰镇区域（所属村屯）

TLS-3

42

桃山镇区域（所属村屯）

TLS-4

42

神树镇区域（所属村屯）

TLS-5

42

年丰乡区域

TLS-6

42

王杨乡区域

TLS-7

42

工农乡（所属村屯）

TLS-8

32

鸡岭林场区域

TLS-9

32

工农乡北部、日月峡镇区域（二股、鹿鸣林场、丰林林场）

TLS-10

32

双丰林业局（南部林场，如茂林林场、卫林经营所、燕安经营所、青林经营所、爱林经营所）

TLS-11

32

桃山南部区域（跃进林场、新星林场、南河林场、奋斗经营林场、新兴经营林场、柳河经营林场、上呼兰经营林场、白河经营林场、桃东经营林场）

TLS-12

63

铁力农场邻铁力镇区域。

TLS-13

43

铁力农场与王杨乡、年丰乡行政界限向内延伸2个完整自然地块。

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文章来源参考：【头条】最高法判例谈在当地登记工作不够规范及时的情况下，不宜单纯以房产证登记面积来认定房屋合法面积，

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文章编辑：吴若慧
内容审核：李帅律师

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