北京拆迁律师谈新规定！城市更新类拆迁这样进行，城市更新拆除:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京拆迁律师谈新规定！城市更新类拆迁这样进行，城市更新拆除

更新时间:2025-05-06 13:16 发布:2024-10-16 15:29 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京拆迁律师谈新规定！城市更新类拆迁这样进行,

北京拆迁律师谈新规定！城市更新类拆迁这样进行，城市更新拆除

一、北京拆迁律师谈新规定！城市更新类拆迁这样进行，城市更新拆除

二、北京圣运律师对国有土地上房屋征收与补偿条例的解读

三、北京房屋拆迁律师谈在补偿不合理时，一定要注意这个

　　在征地拆迁中，被征收人最在乎的就是自己能拿到多少补偿款，或是能有几套安置房。但事实上，被征收人最终能拿到多少的补偿款不仅需要结合房屋或是土地的实际情况来确定之外，还与被征收人是如何与被征收人谈补偿的有着很大的关系。

　　从法律法规上来看，集体土地征收中，征收方给予被征收人的补偿是不能低于被征地农民原有的生活水平，其长远生计有保障。而国有土地上房屋中，给予被征收人的补偿是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边房地产的市场价格。

　　但实践过程中，却常常有被征收人反映说，房屋被征收以后，征收方出的文件中的补偿标准完全出乎了自己的意料，完全无法保障自己被征收以后的生活，非常不合理。补偿不合理，那么被征收人自然就不能盲目地签订补偿安置协议了，需要与征收方就补偿事宜进行谈判。那么，在补偿不合理，补偿标准非常低的情况下，需要如何与征收方进行谈判呢？北京圣运律师对此给出以下几点建议

　　在补偿不合理时首先不要非常强硬地拒绝征收方谈判补偿的邀请

　　在拆迁补偿不合理时，有的被征收人可能会表现得非常激动，比如遇到征收方就补偿事宜希望与被征收人再次坐下来谈判时，被征收人却直接拒绝征收方的邀请，认为第一次拆迁补偿都这么低，而且又是相关部门主导的，通过谈判肯定是不可能提高拆迁补偿的....。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，在补偿不合理的时候，千万不要有这种思想，这其实对被征收人来说是非常不利的。遇到过征地拆迁的朋友应该都知道，补偿不太可能一次性就满足于被征收人，基本上都是通过后期与征收方的切磋得来的。也就是说，一般合理的补偿都是谈下来的，如果直接拒绝与征收方就补偿事宜进行谈判，那么这就导致被征收人失去了一次拿合理补偿的机会。

　　因此，在遇到补偿不合理的时候，我们被征收人一定要积极地参与到谈判中来，无论能不能谈成，结果怎么样，都不重要，只要参与到其中，就会有机会争取合理的补偿，如果都不参与到谈判中来，那自然争取合理补偿的机会都没有。

四、秀山土家族苗族自治县集体土地征收补偿安置实施办法

　　秀山土家族苗族自治县集体土地征收补偿安置实施办法

　　第一章总则

　　第一条为规范本县农民集体所有的土地（以下简称集体土地）征收的补偿安置工作，保障被征收土地的所有权人、使用权人的合法权益，根据《重庆市集体土地征收补偿安置办法》（重庆市人民政府令第344号）和《重庆市人民政府关于公布征地补偿安置标准有关事项的通知》（渝府发〔2021〕14号），结合本县实际，制定本实施办法。

　　第二条本县行政区域内集体土地征收的补偿、人员安置和住房安置，适用本实施办法。

　　第三条县人民政府负责本行政区域内集体土地征收补偿安置的组织实施工作。县征地实施机构承担本行政区域内集体土地征收补偿安置具体实施的事务性工作。

　　县规划和自然资源局负责对集体土地征收补偿安置具体实施的事务性工作进行管理和监督。

　　县人力社保局负责征地安置人员的基本养老保险和促进就业工作。

　　县公安局负责被征地农村集体经济组织所在地居民户口信息提供和审核工作。

　　县农业农村委负责征地涉及的农村土地承包经营及承包经营合同管理，农村集体资产管理的指导、协调和监督及农村宅基地管理工作。

　　县财政局、县住房城乡建委、县民政局等部门，按照各自职责做好集体土地征收补偿安置相关工作。

　　乡镇人民政府（街道办事处）负责征地涉及的农村土地承包经营及承包经营合同管理，农村宅基地审核批准，并按照县人民政府的要求，做好辖区内集体土地征收补偿安置的相关工作。

　　第二章征地补偿

　　第四条征收集体土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村房屋、其他地上附着物和青苗等的补偿费用。

　　第五条征收农用地、建设用地和未利用地的土地补偿费、安置补助费，不分地类，按照市人民政府制定公布的区片综合地价标准乘以被征收土地面积计算。区片综合地价中，土地补偿费占30%，安置补助费占70%。

　　本县行政区域范围内，区片综合地价标准按照附件1执行。

　　第六条被征收土地的土地补偿费，按照市人民政府制定公布的土地补偿费标准（区片综合地价的30%）乘以农村集体经济组织被征收土地面积计算。

　　土地补偿费由县征地实施机构支付给被征地农村集体经济组织。其中，被征收土地为家庭承包土地的，土地补偿费的80%由农村集体经济组织按照被征收土地面积发放给承包经营户，土地补偿费的20%由农村集体经济组织依法管理和使用；被征收土地为未发包土地或者其他方式承包土地的，土地补偿费由农村集体经济组织依法管理和使用。

　　被征收土地的安置补助费，按照市人民政府制定公布的安置补助费标准（区片综合地价的70%）乘以农村集体经济组织被征收土地面积计算。

　　安置补助费由县征地实施机构按照36000元/人的发放标准支付给人员安置对象。前款计算的安置补助费支付后有结余的，结余部分交由农村集体经济组织依法管理和使用；不足的，由县人民政府安排资金予以补足。

　　第七条农村房屋以不动产权属证书记载的合法建筑面积为准，按照重置价格标准补偿，补偿标准见附件2。

　　未取得不动产权证书的房屋，由县人民政府组织县规划和自然资源局、农业农村委等部门和乡镇人民政府依法予以认定。

　　第八条被搬迁房屋的装修、装饰等按照附件3规定的标准予以补助。

　　第九条本实施办法所称其他地上附着物，是指除房屋外的建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等；青苗，是指土地上生长的农作物。

　　青苗、林木和其他经济作物等实行综合定额补偿，按被征地面积扣除林地后的面积计算，Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ区片（范围与区片综合地价Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ区片一致）综合定额补偿标准分别为每亩16000元、10000元、8000元。除房屋外（含林地上）的建构筑物等实行据实补偿，补偿标准见附件4。

　　综合定额补偿标准中，包含粮油类青苗费每亩1600元、蔬菜和经济作物类青苗费每亩1800元。

　　征收林地上的林木及附着物的补偿标准，按照国家和本市、县征收林地的有关规定执行，补偿标准低于综合定额标准的，按照综合定额标准补偿。

　　第十条有下列情形之一的，不予补偿：

　　（一）违法建（构）筑物；

　　（二）已拆除的房屋、房屋已垮塌的部分；

　　（三）县人民政府发布土地征收预公告后栽种的青苗及花草、树木等附着物；

　　（四）其他不当增加补偿费用的情形。

　　第十一条征收土地预公告发布之日，持有合法证照从事规模化生产经营活动的，应当综合考虑生产经营年限、规模、类别、搬迁损失、搬迁难易度等因素，对生产经营者一次性给予搬迁补助费。

　　规模化专业种植类、规模化专业水产养殖类、规模化专业畜禽养殖类搬迁补助费标准见附件5。专业种植、水产养殖的规模化是指种植、养殖面积达到5亩及以上；专业畜禽养殖的规模化是指小型畜禽养殖数量达到300及以上、大型畜禽养殖数量达到50及以上。

　　工业类搬迁补助费标准按所搬迁设施设备评估净值的20%，搬迁后丧失使用价值的，按所搬迁设施设备评估净值计算。

　　商业服务类搬迁补助费标准按照实际用于商业服务经营的房屋建筑面积计算，补助标准每平方米200元。

　　第三章人员安置

　　第十二条本实施办法所称人员安置对象应当从土地征收预公告之日计入被征地农村集体经济组织总人口的人员中产生。

　　下列人员计入被征地农村集体经济组织的总人口：

　　（一）户口登记在被征地农村集体经济组织所在地，且取得该集体经济组织土地承包经营权的人员；

　　（二）因出生、政策性移民将户口登记在被征地农村集体经济组织所在地，且依法享有该集体经济组织土地承包经营权的人员；

　　（三）因合法收养、合法婚姻将户口从其他农村集体经济组织迁入并长期在被征地农村集体经济组织生产生活，且依法享有该被征地农村集体经济组织土地承包经营权的人员；

　　（四）依法享有被征地农村集体经济组织土地承包经营权的在校大中专学生（含硕士、博士研究生）、现役军士和义务兵、儿童福利机构孤儿、服刑人员；

　　（五）按照本市统筹城乡户籍制度改革有关规定保留征地补偿安置权利的人员；

　　（六）因其他原因，户口从被征地农村集体经济组织所在地迁出进城落户，但长期在被征地农村集体经济组织生产生活，且取得该农村集体经济组织土地承包经营权的人员。

　　前款所称“长期”是指县人民政府发布征收土地预公告之日，在被征地农村集体经济组织连续生产生活、居住1年以上，其中，离婚后再婚配偶及随迁子女在被征地农村集体经济组织连续生产生活、居住3年以上。

　　第十三条符合本实施办法第十二条规定但有下列情形之一的人员，不计入被征地农村集体经济组织的总人口：

　　（一）征地前已实行征地人员安置的人员；

　　（二）国家机关、人民团体、事业单位等在编在职和退休人员。

　　第十四条农村集体经济组织的土地被全部征收的，按照本实施办法计入被征地农村集体经济组织总人口的人员全部为人员安置对象。

　　农村集体经济组织土地被部分征收的，人员安置对象的人数按照被征收土地面积除以被征地农村集体经济组织人均土地面积计算。其中，被征收土地中耕地占比超过农村集体经济组织耕地占比的，人员安置对象人数为按照本款前述方法计算的人数乘以被征收土地中耕地的占比再除以农村集体经济组织耕地占比。

　　前款所称人均土地面积为集体土地所有权证登记的土地总面积（不含已被征收的面积）除以按照本实施办法计入被征地农村集体经济组织的总人口数。前款所称农村集体经济组织耕地占比为集体土地所有权证登记的耕地面积（不含已被征收的面积）占土地总面积（不含已被征收的面积）的比例。

　　第十五条具体的人员安置对象由被征地农村集体经济组织按照农户被征地多少和剩余耕地情况在农村集体经济组织总人口中确定。其中：征收家庭承包土地产生的人员安置对象人数，按照被征收耕地数量在被征地农户中从高到低依次确定；征收未发包土地或者其他方式承包土地产生的人员安置对象人数，按照征地后农户剩余人平耕地数量在被征地农户中从低到高依次确定，仍有结余的人数，由农村集体经济组织全体成员会议或代表会议讨论确定具体人员；只征收未发包土地或其他方式承包土地的，由农村集体经济组织全体成员会议或代表会议讨论确定具体人员。

　　具体的人员安置对象经农村集体经济组织公示7日无异议后，报乡镇人民政府（街道办事处）初审，县征地实施机构会同县规划自然资源、人力社保、公安、农业农村等部门复核，县人民政府核准。

　　第十六条县人民政府应当将符合条件的人员安置对象纳入相应的养老等社会保障体系，并安排人员安置对象的社会保障费用，主要用于人员安置对象的养老保险等社会保险缴费补贴。

　　人员安置对象的基本养老保险缴费补贴办法及标准，按照市人民政府有关规定执行。

　　第十七条县人力社保部门应当将劳动力年龄段内有劳动能力、有就业需求的人员安置对象纳入公共就业服务范围，组织开展就业创业服务活动，促进其就业创业。

　　第四章住房安置

　　第十八条农村集体经济组织的土地被全部征收的，按照本实施办法计入被征地农村集体经济组织总人口且享有被征地农村集体经济组织宅基地权利的人员全部为住房安置对象。

　　农村集体经济组织的土地被部分征收的，征收土地预公告之日，持有征地范围内被搬迁住房的不动产权属证书，且按照本实施办法计入被征地农村集体经济组织总人口的人员为住房安置对象。

　　征地前已实行征地人员安置但住房未被搬迁的人员，在其住房搬迁时纳入住房安置对象范围。

　　第十九条符合本实施办法第十八条规定但有下列情形之一的人员，不属于住房安置对象：　　

　　（一）本实施办法施行前已实行征地住房安置的人员；

　　（二）已享受福利分房、划拨国有土地上自建房以及单位修建并销售给职工的经济适用房等政策性实物住房的人员。

　　第二十条住房安置可以采取农村宅基地自建安置、安置房安置或者货币安置等方式。住房安置对象应当以户为单位统一选择一种安置方式，一处宅基地上的住房计为一户，即以不动产首次登记的或者合法建房手续批准的房屋作为计户依据。

　　选择农村宅基地自建安置的，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，以及国家和本市、县关于宅基地建房的有关规定。

　　住房安置对象采取安置房安置或者货币安置后，该户家庭成员不得再申请农村宅基地新建住房。

　　第二十一条农村宅基地自建安置的，应当按照房屋重置价格标准的50%给予自建住房补助。

　　第二十二条安置房安置或者货币安置的，住房安置对象的住房安置建筑面积标准为每人30平方米。

　　第二十三条住房安置对象夫妻双方均无子女的，实行安置房安置或者货币安置时，可以申请增加15平方米建筑面积的住房。

　　住房安置对象的配偶或者未成年子女，不属于被征地农村集体经济组织总人口范围，但同时符合下列条件的，实行安置房安置或者货币安置时，可以申请15平方米建筑面积的住房，与住房安置对象合并安置：

　　（一）县人民政府发布征收土地预公告之日，在被征地农村集体经济组织居住1年以上（离婚后再婚配偶及随迁子女已在被征地农村集体经济组织居住3年以上）；

　　（二）征地前未实行征地住房安置；

　　（三）住房安置对象及其配偶、未成年子女均无商品房、农村住房和享受过福利房、经济适用房、安置房等住房；

　　（四）不享有其他农村集体经济组织宅基地权利。

　　第二十四条安置房安置的，应安置建筑面积的部分，按照砖混结构房屋的重置价格标准购买。

　　因户型设计等原因，以户为单位，安置房超过应安置建筑面积不满5平方米的部分，按照安置房建安造价的50%购买；超过应安置建筑面积5平方米以上不满10平方米的部分，按照安置房建安造价购买；超过应安置建筑面积10平方米以上的部分，按照住房货币安置价格标准购买。安置房建安造价由县住房城乡建设部门会同规划自然资源部门核定，与本实施办法同步公布。

　　因户型设计、住房安置对象意愿等原因，购买安置房未达到应安置建筑面积的，不足部分按照本实施办法第二十六条规定的住房货币安置价格标准支付给住房安置对象。

　　第二十五条安置房应当在国有土地上建设。

　　安置房建设单位应当安排安置房的建设资金、首期物业专项维修资金以及居民用电、自来水、天然气、有线电视的安装费用。

　　第二十六条住房货币安置的，货币安置款额等于住房货币安置价格标准乘以应安置建筑面积。住房货币安置价格标准见附件6。

　　第二十七条住房安置对象合法拥有两处及以上农村住房的，只在其享有宅基地权利的住房被搬迁时安置一次住房，不得重复安置住房。

　　第二十八条符合下列情形之一的，其被搬迁房屋按重置价格标准（见附件2）的50%予以补助：

　　（一）被搬迁住房所有权人均不属于住房安置对象的；

　　（二）被搬迁住房属于住房安置对象合法拥有两处及以上农村住房，且按本实施办法第二十七条规定不予住房安置的；

　　（三）乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业用房等登记为非住宅的房屋。

　　第二十九条征地搬迁农村住房，按照每户每次2000元的标准支付搬迁费，用于被搬迁户搬家及生产生活设施迁移，按两次计发。

　　农村宅基地自建安置的，按照符合宅基地申请条件的人员每人每月200元计算，一次性支付18个月的临时安置费。

　　安置房安置的，按照应安置建筑面积、每月每平方米6元计算，支付自搬迁（或签订补偿安置协议）之月起至安置房交付后6个月止期间的临时安置费。

　　住房货币安置的，按照应安置建筑面积、每月每平方米6元计算，一次性支付12个月的临时安置费。

　　第三十条发布征收土地预公告之日或自征收项目实施之日起6个月内，签订房屋补偿安置协议并按时搬迁腾退房屋的，给予按时搬迁奖励，逾期签订补偿安置协议和搬迁腾退房屋的，不给予搬迁奖励。奖励金额按照被搬迁农村房屋的合法建筑面积计算，奖励标准为每平方米200元。

　　第五章附则

　　第三十一条本实施办法自2021年7月1日起施行。《秀山土家族苗族自治县人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》（秀山府发〔2008〕42号）、《秀山土家族苗族自治县人民政府关于进一步调整征地补偿安置标准有关事项的通知》（秀山府发〔2013〕26号）、《秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局关于明确征地补偿有关具体问题的通知》（秀山国土房管发〔2014〕1号）文件同时废止。

　　本实施办法施行前已经确定征地补偿安置方案的项目，按照原政策标准执行。

　　附件1

　　秀山县征地区片综合地价标准

　　区片标准

　　（元/亩）其中范围

　　土地补偿费安置补助费

　　Ⅰ466001398032620中和街道、乌杨街道、平凯街道、官庄街道。

　　Ⅱ442001326030940洪安镇、龙池镇、梅江镇、清溪场镇、石耶镇、雅江镇、溶溪镇、石堤镇。

　　Ⅲ413001239028910隘口镇、峨溶镇、兰桥镇、膏田镇、里仁镇、妙泉镇、宋农镇、钟灵镇、岑溪乡、大溪乡、海洋乡、溪口镇、孝溪乡、涌洞乡、中平乡。

　　说明：外省、外县“插花地”按土地所属省、县的标准执行。

　　附件2

　　秀山县农村房屋重置价格补偿标准

　　结构类别房屋结构标准（元／平方米）

　　钢砼结构框架（剪力墙）现浇盖1150

　　砖混结构砖墙（条石）预制盖920

　　砖木结构砖墙（木板）穿逗瓦盖770

　　砖墙（片石）瓦盖730

　　砖墙石棉瓦盖（含油毡、玻纤瓦、彩钢盖）650

　　木结构木柱、木墙、瓦盖720

　　土墙结构土墙瓦盖440

　　石棉瓦、玻纤瓦盖390

　　简易结构砖柱（石柱、木柱）石棉瓦盖（油毡、玻纤瓦）220

　　简易棚房170

　　活动板房钢铝柱墙350

　　说明：

　　1.房屋层高在2.2米以下（不含2.2米），1.5米以上（含1.5米）的，按同类房屋标准的70%计算补偿。

　　2.房屋层高在1.5米以下（不含1.5米），1米以上（含1米）的，按同类房屋标准的50%计算补偿。

　　3.房屋层高在1米以下（不含1米）的，按同类房屋标准的20%计算补偿。

　　4.外阳台按同类房屋的50%计算。

　　5.房屋面积以外墙尺寸计算。

　　附件3

　　秀山县农村房屋装修装饰等补助标准

　　类别名称及规格单位标准（元）备注

　　装修装饰类水磨石地面平方米65

　　陶瓷地砖：40厘米以下、50—60厘米、80厘米以上平方米60、80、95

　　实木地板平方米120

　　强化木地板平方米100

　　室内墙砖平方米55

　　墙纸、墙漆、墙布平方米30

　　电视墙：大理石、普通个2500、1500

　　集成吊顶：铝材、塑材和其他平方米80、40

　　套装门、普通门套550、240

　　防盗门个650

　　包窗个150

　　拉闸门、卷闸门、玻璃推拉门平方米120

　　固定壁柜米450

　　楼梯扶手米90

　　固定洗脸盆、独立固定洗衣槽个200

　　固定案板碗柜（现浇结构）立方米400

　　整体橱柜米650

　　防盗窗平方米80

　　浴缸个600

　　坐便器（马桶）个300

　　便槽个100

　　固定灶：三眼及以上、两眼及以下个450、350

　　闭路电视、电话、宽带户100

　　搬迁移装类热水器、油烟机台100

　　太阳能、空调台400

　　天然气移装费户主管单位适时收费标准

　　附件4

　　秀山县征地建（构）筑物等补偿标准

　　类别名称单位标准（元）备注

　　构筑

　　物类堡坎（条石、碎石）立方米260、240

　　围墙平方米50

　　户外围栏（瓷器类、钢铁类）平方米25、20

　　道路（石板、水泥）平方米90、80

　　砖瓦窑、石灰窑座2500、1250

　　水井（条石、水泥、简易）立方米85、70、45

　　机井、钻孔井立方米、米400、300

　　坟墓（双人、单人）座3000、2000

　　坟墓墓碑（组合碑、四角碑、令碑）座2000、1500、1000

　　地坝（石板、水泥）平方米55、45

　　室外化粪池、粪池个500

　　贮水池、沼气池立方米、个70、1200

　　苕窖个400

　　水渠（条石、砖）立方米40

　　设施设备类水泥电线杆9米及以上、9米以下根490、300集体、个人投资的

　　室外电线（动力、照明）米5、4

　　养殖和种植大棚（钢架类、竹木类）亩5000、2600

　　固定广告牌、宣传栏等（金属类、木质类）平方米200、100

　　独立式路灯套300

　　摄像头拆装费个150

　　普通加压泵个100

　　电子显示屏平方米500

　　专业冻库冷冻类（体积300立方米及以下、300至600立方米、600立方米及以上）立方米680、580、480

　　专业冻库保鲜类（体积300立方米及以下、300至600立方米、600立方米及以上）平方米480、380、280

　　变压器拆装费台6000

　　室外饮水管：直径20毫米及以下、20—50毫米、50毫米及以上米6、10、20

　　附件5

　　秀山县规模化专业种植养殖搬迁补助标准

　　（一）规模化专业种植、规模化专业水产养殖

　　类别名称单位标准（元）备注

　　药物类人参、灵芝、黄精、枸杞、天麻、杜仲、黄连、白术、麦冬、山银花等。亩2200

　　菌菇类蘑菇、秀珍菇、香菇、草菇、金针菇、黑木耳等。亩3000

　　果树类柑桔、梨、桃、李、杏、柚子、枇杷、苹果、葡萄、猕猴桃、蓝莓、柿子、桑葚、杨梅等。亩2500投入期1800元

　　苗木花卉及苗圃类玫瑰、黄杨、玉兰、桂花、蚊母、香樟、雪松、栀子花、海棠、石榴、腊梅、栾树、水杉、月季、紫荆、金弹子、赤楠、映山红、黑松、铁树等；地被植物类；凤尾竹、刚竹等竹类；爬山虎、紫藤等攀缘类；荷花、睡莲等水生类；营养杯种植类。每亩2200

　　林木种子生产经营的各类种植。亩12000需经行政许可

　　特色产业类茶叶、油茶等。亩4000投入期2200元

　　专业水产养殖类鲫鱼、鲤鱼、草鱼、龟鳖、黄鳝、泥鳅、蜗牛、娃娃鱼、中华鲟等。每亩6000

水产养殖相关设施：渔网、潜水泵、增氧器、网箱、电箱、气泵、保温设施、防逃设备、鱼塘自动投料机等。

　　按购买时市场价格的20%

　　（二）规模化专业畜禽养殖类

　　类别名称单位标准

　　（元）备注

　　畜禽类马、牛等。头400100公斤以下按50%

　　猪等。头12030公斤以下按50%

　　羊、狗等。只60幼崽类按50%

　　鸡、鸭、鹅、鸽子、兔、黑豚（金猪）、蛇等。只（条）10幼崽类按3元

　　蜂等。标准箱100

　　养殖设施设备：产床、饲料加工设备、饲养笼、制冷机组、保温板、封冷辅助材料、粪尿处理设备、防疫设备等。

　　按购买时市场价格的20%

　　说明：未明确标准的类别可参照相同或相近类别标准执行。

　　附件6

　　秀山县农村住房货币安置价格标准

　　区片具体范围标准

　　（元／平方米）备注

　　Ⅰ县城外环线内4380东段及东北角以《秀山县城乡总体规划（2015—2030）》城市开发边界为界线

　　Ⅰ县城外环线外的Ⅰ区片2550

　　Ⅱ清溪场镇2550

　　Ⅱ、Ⅲ洪安镇、龙池镇、梅江镇、石耶镇、雅江镇、溶溪镇、石堤镇、隘口镇、峨溶镇、兰桥镇、膏田镇、里仁镇、妙泉镇、宋农镇、钟灵镇、岑溪乡、大溪乡、海洋乡、溪口镇、孝溪乡、涌洞乡、中平乡1290

　　（此件公开发布）　

　　抄送：县纪委监委机关，县委办公室，县人大常委会办公室，

　　县政协办公室，县法院，县检察院，县人武部。

　　秀山土家族苗族自治县人民政府办公室

2021年6月30日印发

来源：秀山县人民政府网站

五、面对征地拆迁，我们应该要做到的几点！

　　征地拆迁中，相信大家多多少少都会遇上一些令人出乎意料的事情，同样也因这些事情的发生影响到生活。比如我们常见到的评估结果不合理、拆迁补偿不合理、遭到拆迁方的逼迫、强行让被拆迁人签字，对被征收人采取断水、断电、封路，甚至是强拆等情况。

　　在面对这些情况的时候，咱老百姓大多数都是愤怒的，欲与拆迁方抗衡到底，最后却错过了维权期限，落得个人财两空的局面。可殊不知，聪明的人往往是能够把握住解决纠纷的时间的，从而获得合理的拆迁补偿。那么，面对拆迁，如何能够把握住解决问题的时机呢？如何做一个聪明的维权人呢？下面北京圣运律师就根据办案经验为大家简单的讲解一下！

　　1、对屋价值心里要有数

　　实践中，拆迁补偿在某种程度上是拆迁方与被拆迁人之间的博弈，那么被拆迁人要想在这场博弈中取得胜利，那就必须要有一定的筹码。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的相关规定，其补偿包括：(1)被征收房屋价值的补偿；(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　对于补偿标准，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的相关法律法规，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　根据《土地管理法》相关规定，被征收土地的，征收方要按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

　　征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

　　对于补偿原则，根据《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》在的相关规定，要保证被征地农民原有生活水平不降低或高于原有生活水平，长远生计有保障。

　　如果被拆迁人觉得相关部门给予自己的补偿远远低于周边市场价或是低于原有生活水平时，可及时的咨询律师，通过律师的指导，让被拆迁人找到自己手中有哪些筹码，这样一来，再去找相关部门谈补偿的时候，或多或少的都会让拆迁方有所让步。

　　2、申请政府信息公开

　　在实践过程中，一些地方对征地拆迁中应当向被拆迁人主动公开的信息总是遮遮掩掩的，且对被拆迁人提出的信息公开中的相关需求也是置之不理，随后被拆迁人就遭到了土地、房屋被相关部门给征收的情况，此时，可能很多被拆迁人会尽快的与对方签协议，可事后才发现自己的补偿远远低于别人家的。但是没有有效证据，这样的情况，也是很多被征收人面临的维权困境。

　　因此，当面对征地拆迁时，被征收人首先要搞清楚为什么要征地，是否获得了审批，批复征收多少土地等情况，才能顺藤摸瓜，找到维权的关键点，而要搞清楚这些情况，申请政府信息公开是最重要的手段。

　　3、及时启动法律程序

　　在征地拆迁中，存在一个很大的误区，就是当被拆迁人觉得补偿不合理的时候，往往会认为拆迁补偿不合理那我就当钉子户、坚决不搬迁，然后与拆迁方一直僵持等。但是北京圣运律师提醒大家，在律师办案的过程中，经常有当事人诉说，拆迁方雇佣社会人员对被拆迁人进行干扰，半夜或是大白天的私自闯入家中逼被拆迁人签字，恐吓被拆迁人搬迁等，当然这也是真实征地拆迁时的写照。

　　所以北京圣运律师建议大家，在补偿不合理的而拒绝签字或是搬迁的时候，一定要有所作为，及时的通过法律途径来维护自身的合法权益，如提起行政复议或是行政诉讼。

　　《中华人民共和国行政复议法》第十三条第一款规定，“对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议”。

　　当被拆迁人遭遇到违法拆迁时，申请行政复议几乎是维权的必经之路，而且申请行政复议有以下几点好处：

　　（1）以法定程序向上级相关部门明确指出拆迁方的违法点，这样的话会有理有据，而且能够引起上级有关部门对征地拆迁活动的关注，起到一定的震慑作用。

　　（2）通过拆迁方的答复，能够更清楚的知晓拆迁方已有的证据，这样有利于辩护思路，且能够有针对性地补充被拆迁人的证据，为下一步的诉讼做好充分准备。

　　（3）如果上级相关部门作出的行政复议决定违法，还可以连同上级相关部门一并提起诉讼，这样就可以提升行政诉讼的管辖级别，将本应由区县法院受理的案件变成中级法院管辖，本应中级法院受理的案件变成高级法院管辖。

　　当然，除了能申请行政复议以外，我们同样还可以提起行政诉讼，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第五款规定，人民法院受理公民、法人或其他组织提起的对征收、征用决定及其补偿决定不服的诉讼。

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》(法释〔2015〕9号)第十一条第二款明确规定，公民、法人或者其他组织就土地、房屋等征收征用补偿协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

　　行政诉讼也就是我们通常所说的“民告官”，且行政诉讼也是解决拆迁纠纷的最后一道防线。因此被拆迁人一定要抓住这个时间点，及时的维权。

　　4、理性的维权

　　在遇到违法征地拆迁时，一定要保持冷静，切忌采取过激的行为。同时在委托律师后，被拆迁人和拆迁律师之间要加强沟通，被拆迁人要及时的将拆迁情况告诉律师，让律师帮助你分析。

　　其次，如果相关部门因律师的介入而做出让步的话，那么被拆迁人要理性的抓住此时的机会，但不能因相关部门一时的让步就认为他是能一直让步下去的，因此及时的与律师沟通，让律师帮助你判断他们的请求是否合理，只有这样才能尽快的解决拆迁纠纷。