北京专业拆迁律师谈棚户区改造、村庄撤并、城市更新等经常提到的这些拆迁有何不同？

一、北京专业拆迁律师谈棚户区改造、村庄撤并、城市更新等经常提到的这些拆迁有何不同？

　　实践中，只要房屋、土地要被占，我们老百姓都会统称为拆迁，而这些拆迁项目有的是棚户区改造、旧城改造、城中村改造，有的是合村并居、合村并镇、村庄撤并，还有的则是以城市更新的名义展开的拆迁、以其他公共利益为名的拆迁...那么棚户区改造、合村并居、城市更新等之间究竟有什么不同呢？下面我们就与大家一起来探讨一下吧

　　1、棚户区改造

　　关于什么是棚户区改造，在法律上并没有明确，但是在相关的政策文件中指出，所谓的棚户区改造就是指城市建成区内简易结构房屋较多、建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不健全、环境“脏乱差”的区域。

　　棚户区改造最终的目的则是为了改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。

　　一般而言，棚户区改造主要是以国有土地上房屋征收的形式来稳步推进的，也就是说，其主要依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，所以，其补偿标准也需要按照该条例中规定的进行。

　　当然棚户区改造不光只会出现在国有土地上，还会出现在集体土地上，但集体土地上的棚改则就不能再依据590号令中的规定了，而是要依据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》等政策规定进行，其补偿安置自然也是按照土地管理法等规定进行。

　　2、合村并居

　　合村并居是近几年才慢慢搞起来的，而所谓的合村并居就是拆掉农民住房，合并原有村庄，建立新型农村社区，让一些分散的农民集中到一个交通便利或一个大一点的村庄生活。

　　合村并居的目的是为了合理利用土地，当然更是为了老百姓生活质量能有所提高，居住条件能有所改善。所以，在一定程度上来讲，合村并居确实是有利于老百姓的，通过合村并居，可以重新对土地进行规划，将一部分土地转变为工业用地，通过招商引资吸引更多的企业入驻，这样一来的话，那么可以大幅度地提高土地利用效率，增加农民的收入。

　　不过，需要注意的是，合村并居项目必须要遵循老百姓意愿，不得强迫农民搬迁上楼，必须要与农民商量着来。实践中，如果相关部门强迫农民搬迁上楼，那么就违背了合村并居的初心，是不合法的行为，大家遇到时可以及时向法院提起诉讼。

　　3、城市更新

　　以城市更新为名的拆迁项目，也是这两年才兴起来的，而作为全国开展城市更新试点前沿的深圳市，还专门制定并发布了《深圳经济特区城市更新条例》。根据该《条例》中的第二条规定，本条例所称城市更新，是指对城市建成区内具有下列情形（一）城市基础设施和公共服务设施急需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施；（四）经市人民政府批准进行城市更新的其他情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动。

　　从上述的法律法规中我们可以看到，城市更新类活动包含了棚户区改造、城中村改造、旧宅区改造、违法建筑整治等。但需要注意的是，城市更新类拆迁活动主要突出的并非是行政机关，而是市场主体，即开发商，而且与我们签订补偿协议的人也是市场主体。

　　但北京圣运律师需要提醒大家，不管是政府主导的拆迁，还是开发商主导的城市更新类拆迁，总之，只要我们的权益被侵害，那么我们都有权通过法律途径来维护自己的权益。

　　4、村庄撤并

　　村庄撤并其实跟合村并居、合村并镇是差不多的，目的都是为了帮助居住条件、生活质量较差的一些老百姓，解决空心村。但这类征收项目必须坚持自下而上、村民自治、农民参与，启动乡村建设行动实施方案，因地制宜、有力有序推进。不能盲目地拆旧村、建新村。要严格规范村庄撤并，不得违背农民意愿、强迫农民上楼，这在今年的中央一号文件中有明确提到。

　　当然了，实践中并非只有以上几种拆迁模式，还有我们前面提到的城中村改造，由村委会或是乡政府主导的腾退，以及其他公共利益开展的拆迁，比如因修路、修高铁，水利工程项目建设也会涉及拆迁，这里我们就不一一地说了。只要记住一句话就行，无论是以什么名义开展的拆迁，其目的是什么，总之都要保障被征收人知情权、参与权、监督权以及复议、诉讼权，且原则上给予被征收人的补偿不得低于其原有生活水平，长远生计要有保障，否则被征收人可以拒绝交出土地或房屋。

二、房屋性质、用途、面积一般以登记簿记载为准

　　【裁判要旨】

　　一般而言，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行 政 赔 偿 裁 定 书

　　（2020）最高法行赔申178号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈凤荣，男，1964年10月29日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福建省莆田市城厢区人民政府。住所地：福建省莆田市城厢区荔华大道**。

　　法定代表人：吴文恩，该区人民政府区长。

　　再审申请人陈凤荣诉被申请人福建省莆田市城厢区人民政府（以下简称“城厢区政府”）房屋拆迁行政赔偿一案，福建省莆田市中级人民法院于2015年11月25日作出（2015）莆行初字第15号行政赔偿判决：一、陈凤荣选择货币补偿方式的，城厢区政府应在判决生效之日起十五日内支付给陈凤荣房屋被拆各项货币补偿金人民币1277289.86元；二、陈凤荣选择产权置换方式的，城厢区政府应支付给陈凤荣房屋被拆各项货币补偿金1276567元。根据福建省莆田市人民政府莆政综[2011]52号《莆田市人民政府关于同意城厢区霞林片区收储地项目征地拆迁补偿安置方案的批复》的安置方案，即“拆一还一，差价互补”的原则，可选择安置房总建筑面积为361.43㎡，安置房价格按安置价3460元/㎡（另加层次差）计价，如因选房户型原因超过361.43㎡，则超过面积在10%以内按优惠价3460元/㎡（另加层次差）计价，其余超面积部分按4460元/㎡（另加层次差）计价。具体依照《城厢区霞林片区收储地项目征地拆迁补偿安置方案》（以下简称《补偿安置方案》）规定的标准进行货币补差。陈凤荣不服提起上诉后，福建省高级人民法院于2016年10月31日作出（2016）闽行赔终5号行政赔偿判决：一、撤销一审行政赔偿判决；二、城厢区政府应支付给陈凤荣房屋赔偿款1278616.3元，陈凤荣可选择安置房总建筑面积为361.43㎡，安置房按3460元/㎡（另加层次差）计价，如因选房户型原因超过361.43㎡，则超过面积在10%以内按优惠价3460元/㎡（另加层次差）计价，其余超面积部分按4460元/㎡（另加层次差）计价，根据陈凤荣选择套房的面积、楼层，依照《补偿安置方案》规定的标准在交付安置房时进行货币补差；三、城厢区政府应在判决生效之日起十五日内向陈凤荣支付室内财产损失赔偿款4万元；四、驳回陈凤荣其他诉讼请求。陈凤荣仍不服，在法定期限内向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

　　陈凤荣向本院申请再审，请求维持二审行政赔偿判决第一项，撤销二审行政赔偿判决第二、三和四项，并依法重审，判决城厢区政府双倍赔偿损失计1891220元（直接财产损失629610元、停业损失216000元、精神赔偿费10万元）。陈凤荣申请再审的主要事实和理由是：1.其拥有合法证照的店面被认定为住宅，证据不足，其91.58平米应按店面安置并赔偿停业损失。2.《房产测量规范》是对房屋测量的常规性统一，并未涉及赔偿的比例事项。按照35%的比例计算安置面积，没有事实证据，也未经任何质证。3.其已对行政行为造成的损害提供了证据，若该证据不被城厢区政府认可，城厢区政府应当承担举证责任。4.其要求支付精神抚慰金合理合情。

　　本院认为，被申请人城厢区政府强制拆除再审申请人陈凤荣所有的房屋的行为已被生效判决确认违法，依据《中华人民共和国国家赔偿法》（以下简称《国家赔偿法》）的有关规定，再审申请人有取得国家赔偿的权利。由于本案系在征收过程中因强制拆除房屋所引发的赔偿争议，申请人所获得的赔偿应不低于其按照《补偿安置方案》所获得的补偿利益。经二审法院释明后，申请人在二审程序中确认选择以产权安置方式予以赔偿。但在按照《补偿安置方案》计算赔偿金额时，再审申请人对于房屋性质、建筑面积、计算标准和屋内财产损失以及精神抚慰金等存在异议，本案争议焦点即其主张能否成立。

　　关于房屋性质问题。一般而言，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。本案中，涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》上明确记载其土地用途为住宅，再审申请人主张按照“店面”给予其安置，理由不能成立。同时，参照《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》第二十二条的规定，给予被征收人停产停业损失补偿，必须满足“（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；（二）被征收房屋为非住宅用房；（三）有合法、有效的相关生产经营行政许可证照，且行政许可证照上载明的住所（营业场所）为被征收房屋；（四）已办理税务登记并具有纳税凭证”条件。二审法院基于当地政策不予支持其该项主张，并无明显不当。

　　关于房屋建筑面积及计算标准问题。再审申请人主张其层高不足2.2米的阁楼和木夹层应按照100%的面积予以安置。经查，《补偿安置方案》规定，地，地上建筑物为房屋的照《房产测量规范》（GB/T17986.2-2000）规定的建筑面积计算规则标准执行。该规范明确以层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑作为标准计算房屋建筑面积。同时，根据原建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）第三条规定，“房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：（一）房屋层高。计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。……（三）斜面结构屋顶。房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。”据此，对于不计入建筑面积部分，由于上位法未作明确规定，二审法院按照《补偿安置方案》确定的标准计算赔偿金额，并无明显不当。

　　关于屋内财产损失的赔偿问题。由于被申请人将屋内财产搬离并存放于他处，再审申请人则仅提供了财产损失清单，现有证据无法直接确认损失情况。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第四十七条第三款之规定，人民法院应当结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，酌情确定赔偿数额。据此，二审法院酌定被申请人赔偿再审申请人屋内财产损失4万元，亦无明显不当。

　　关于精神抚慰金问题。根据《国家赔偿法》第三十五条的规定，行政机关及其工作人员侵犯人身权致人精神损害的，应当在侵权行为影响的范围内，为受害人消除影响，恢复名誉，赔礼道歉；造成严重后果的，应当支付相应的精神损害抚慰金。被申请人城厢区政府拆除再审申请人房屋的行为虽被确认违法，但并不存在侵害其人身权的行为。因此，再审申请人提出的赔礼道歉、精神抚慰金等赔偿请求，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。

　　综上，陈凤荣的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　驳回再审申请人陈凤荣的再审申请。

　　审判长　王　岩

　　审判员　汪鸿滨

　　审判员　蔚　强

　　二〇二〇年六月二十八日

　　书记员　罗梦娟

来源：最高人民法院

三、最高法判例谈二审增加诉讼请求，法院如何处理？

　　裁判要点

　　所谓诉讼请求，就是原告向法院提起的要求审理和判决的申请。诉讼请求不仅可以界定法院的审理范围，也便于对方当事人在此范围内提出攻击防御的方法。如果原告欲要求法院审理此范围以外的请求，就必须通过另行起诉或通过提出新的诉讼请求来实现。而在诉讼中提出新的诉讼请求，通常须经过对方当事人的同意以及法院的准许，更为重要的是，不能在任何环节随意提出新的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第七十条的规定，“起诉状副本送达被告后，原告提出新的诉讼请求的，人民法院不予准许，但有正当理由的除外。”在一审期间提出新的诉讼请求尚有如此限制，在二审阶段提出，更为法律所不允。本案中，二审法院认为“其在二审时提出的诉讼请求不属于本案审查范围”，并无不当。

　　裁判文书　

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行 政 裁 定 书

　　（2017）最高法行申1481号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）宋太宏，男，1972年11月30日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区。

　　委托代理人宋翠萍，女，1966年5月28日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区。

　　再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）山西省运城市人民政府，住所地山西省运城市盐湖区河东街248号。

　　法定代表人朱鹏，该市人民政府市长。

　　再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）山西省人民政府，住所地山西省太原市杏花岭区府东街101号。

　　法定代表人楼阳生，该省人民政府省长。

　　原审第三人杨玉庆，男，1955年1月9日出生，汉族，住山西省运城市。

　　原审第三人程明，男，1963年5月19日出生，汉族，住山西省运城市。

　　再审申请人宋太宏因诉山西省运城市人民政府（以下简称运城市政府）、山西省人民政府（以下简称山西省政府）土地行政处理一案，不服山西省高级人民法院（2016）晋行终214号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成由审判员李广宇、审判员刘崇理、审判员刘慧卓参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

　　山西省运城市中级人民法院一审查明：宋太宏与杨玉庆、程明均为运城市盐湖区府东街居民，三家共住一院，共走一门。宋太宏现在院内的房屋及宅基是其父宋王官（已亡）在1955年、1961年和1962年分别购买第三人杨玉庆之父杨星五和杨玉庆之兄杨玉林的。其中1955年买卖契约内容为：1955年9月15日，宋王官在杨玉庆大哥杨玉祥手中购买了其北房两间、过道半间，东至杨志兴墙皮为界，西至景龙喜墙中为界，南至业主滴水外杨星五院2尺8寸为界，过道滴水外8尺6寸为界。宋王官购买杨玉祥的房屋及地基后，对其进行了拆旧建新。2013年3月宋太宏拆除其家西、北房重建时，第三人杨玉庆提出异议，认为其新建的南墙越当初议定的3.70米处，宋太宏认为依据1955年买房契约，其新建的北房南墙墙外还有其1.50米的地基，为此双方产生宅基地界线争议，宋太宏以排除妨碍为由将杨玉庆诉至法院。法院一审裁定认为其纠纷涉及宅基地使用权属确认，不属于民事诉讼受案范围，驳回宋太宏的起诉。2014年4月21日宋太宏向运城市盐湖区国土资源局提出确权申请。2014年12月22日运城市政府作出运市政土行决字（2014）第3号《关于宋太宏和杨玉庆土地权属争议案件的行政决定书》。宋太宏不服，于2015年1月22日向山西省政府提出行政复议，请求撤销该决定的第三项内容。2015年3月19日山西省政府作出晋政行复决字〔2015〕3号行政复议决定，维持了运城市政府运市政土行决字（2014）第3号行政决定。宋太宏不服于2015年4月1日向山西省运城市盐湖区人民法院提起行政诉讼，盐湖区人民法院受理后，认为被告为运城市政府，其无管辖权，报请山西省运城市中级人民法院管辖。山西省运城市中级人民法院于2015年6月19日作出（2015）运中行辖字第2号行政裁定，该案由山西省运城市中级人民法院立案审理。宋太宏一审的诉讼请求是：判令撤销运市政土行决字（2014）第3号《关于宋太宏和杨玉庆土地权属争议案件的行政决定书》第三项内容，并撤销山西省政府行政复议决定，责令运城市政府根据事实和法律重新作出决定。

　　山西省运城市中级人民法院一审认为：宋太宏现所在盐湖区内的房屋及宅基地是其父在1955年、1961年和1962年分别购买第三人杨玉庆之父和杨玉庆之兄的。分三次购买杨玉庆家的房屋及地基后，又经过了拆旧建新，其界线的原参照物现已灭失，现有证据不能确定宋太宏与第三人杨玉庆双方争议宅基地界线的基点，两家的宅基地界线确已无法查清。宋太宏诉称，其虽然拆旧建新，但都是动顶不动底，动上不动下，房屋所在的原始尺寸还是原来买房契约写的，没有相应证据证实。宋太宏所述的其房屋界址有灰线，虽提供了证人证言，但不能证实该事实成立。运城市政府作出“宋太宏的北房和杨玉庆的宅基地南北界限以宋太宏2013年3月后新建的北房南墙外皮为界，并以该界限为准向南为宋太宏的新建北房留0.75米滴水（该段上有滴水，下无宅基）”的行政决定，符合实际，尊重历史，面对现实，并无不当。山西省政府在宋太宏提出行政复议申请后，经过调查、核实，依据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项的规定作出行政复议决定，程序合法。依据《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称《行政诉讼法》）第六十九条之规定，作出（2015）运中行初字第104号行政判决，驳回宋太宏的诉讼请求。

　　宋太宏不服，提起上诉。

　　山西省高级人民法院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。

　　山西省高级人民法院二审认为：宋太宏的父亲购买杨玉庆家的房屋及地基后，经过了拆旧建新，宋太宏本人也进行了翻建，现有证据不能确定宋太宏所述的其原房屋即杨玉庆家1958年房屋地基有灰线，其认为新建的房屋是在原房屋地基上起盖的主张不予支持。运城市政府作出“宋太宏的北房和杨玉庆的宅基地南北界限以宋太宏2013年3月后新建的北房南墙外皮为界，并以该界限为准向南为宋太宏的新建北房留0.75米滴水（该段上有滴水，下无宅基）”的行政决定，是在尊重历史的基础上作出的，并无不当。山西省政府依据《中华人民共和国行政复议法》经过调查、核实，作出行政复议决定，维持运城市政府作出的行政决定，程序合法。宋太宏在一审起诉的诉讼请求是要求撤销运城市政府行政决定的第三项内容，其在二审时提出对第二项内容也不服的理由不属于本案审查范围。综上，宋太宏的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此判决驳回上诉，维持原判。

　　宋太宏向本院申请再审称:一、原判决遗漏诉讼请求。根据《行政诉讼法》第八十七条的规定，人民法院审理上诉案件，应当对原审人民法院的判决、裁定和被诉行政行为进行全面审查。宋太宏在一审和上诉状中以及二审庭审中多次明确阐述了一审判决书和被诉行政行为中存在的问题，当庭请求对被诉行政行为进行全面审查，即被诉行政决定书第二项内容的认定也是错误的。房产契约言明“西房东至滴水为界”，不是决定书认定的以“墙外皮”为界，决定书第二项确定的一丈四尺陆寸的数据是西房房宽，不能作为界址。但人民法院未能全面审查和判决，侵犯了宋太宏的诉权。二、原判决认定事实的主要证据不足，未经质证或者系伪造。1.宋太宏的北房虽经过了二次翻新，一次是宋王官进行了翻新，一次是宋太宏2013年进行了翻新，但北房的南墙地基基础从未动过，即宋王官购买时的北房南墙地基灰线原来是什么样还是什么样。宋太宏在一审中提供的证据即买房契约、证人证言等相互印证，确定地证明了灰线的存在；买房契约中明确约定“南至业主滴水外杨星五院2尺8寸（市尺）为界”，证明宋太宏的权属是上有滴水，下有宅基，滴水外还有2尺8寸；原始的参照物即程明的南房仍在，正是两家确定基点位置时的参照物；杨玉庆的答辩书中也认可双方议定丈量了从白灰样距院邻居程明南房台阶边3.70米的参照数据，该距离是为了确定南墙基点的建设距离，不是确定两家四至界址。一审和二审判决不符合事实，被诉决定书认定“无迹可寻，没有参照物”的说法也明显不能成立。2.人民法院将“院内出入通行的宅基权和厕所宅基权划归第三人杨玉庆所有”的定性完全错误，导致院内供三家出入通行的共同共有权和厕所公共使用的权利被侵犯。三、有新的证据，足以推翻原判决。宋太宏在庭审后找到了翻建前的原北房照片，该照片显示有原北房的南墙皮位置，并且原北房的座落显示上有房檐，下有台阶，宋太宏与杨玉庆家的界址仍然是“业主滴水外杨星五院2尺8寸（市尺）”的位置。这足以推翻原审法院的判决，足以证明行政机关的认定是错误的。庭审后，宋太宏发现，杨玉庆在答辩状上亲口承认“我就是按他（宋太宏）父亲盖的北房前檐墙界线划定的”，充分证实了宋太宏原北房界线本来就有迹可循并在北房南墙底挖出了白灰样，经双方认可议定了砌北房南墙基点的距离，仍在白灰样为基点基础上施工打地梁的事实。运城市政府行政决定书断章取义，歪曲事实，故意毁灭关键证据。四、原判决认定事实错误，导致适用法律错误。综上，依据《行政诉讼法》第九十一条第二项、第三项、第四项、第六项的规定提出再审申请，请求：撤销二审行政判决；依法改判撤销运城市政府运市政土行决字（2014）第3号《关于宋太宏和杨玉庆土地权属争议案件的行政决定书》及山西省政府晋政行复决字〔2015〕3号行政复议决定，责令运城市政府根据事实和法律重新作出决定。

　　本院认为：根据再审申请人宋太宏的再审申请理由，本案的主要争议焦点可以归纳为以下两项：一是全面审查与遗漏诉讼请求问题，即原审法院应否对包括被诉行政决定第二项内容在内的行政决定的整体合法性进行全面审查；未予审查被诉行政决定第二项是否属于遗漏诉讼请求。二是事实证据与实体处理问题，即运城市政府被诉行政决定中对于“宋太宏的北房和杨玉庆的宅基地南北界限”的划定是否正确，原判决是否存在认定事实的主要证据不足、未经质证或者系伪造以及适用法律、法规确有错误的情形。

　　一、全面审查与遗漏诉讼请求问题

　　本案的起因是，运城市政府作出《关于宋太宏和杨玉庆土地权属争议案件的行政决定书》，该决定共有四项内容。第一项是关于南房界限，第二项是关于西房界限，第三项是关于北房的南北界限，第四项是关于北房的东西界限。宋太宏不服的是该决定的第三项内容，其诉讼请求是判令撤销第三项，并撤销山西省政府行政复议决定，责令运城市政府根据事实和法律重新作出决定。宋太宏在上诉状中提出对第二项内容也不服，二审法院认为不属于本案审查范围。宋太宏强调原判决遗漏了诉讼请求，理由为，“人民法院审理上诉案件，应当对原审人民法院的判决、裁定和被诉行政行为进行全面审查”。《行政诉讼法》第八十七条确实规定：“人民法院审理上诉案件，应当对原审人民法院的判决、裁定和被诉行政行为进行全面审查。”这里所说的全面审查，意在强调不仅要对原审人民法院的判决、裁定进行审查，也要对被诉行政行为进行审查。这是因为，在撤销诉讼中，理由具备性的核心要件就是被诉行政行为的合法性，二审法院对于原审人民法院的判决、裁定的审查，自然离不开审查被诉行政行为的合法性。但是，所谓全面审查，不能超出一审法院的裁判范围，不能超出原告的诉讼请求，而原告的诉讼请求恰恰决定了一审法院的裁判范围。在本案，宋太宏的诉讼请求是判令撤销《关于宋太宏和杨玉庆土地权属争议案件的行政决定书》的第三项，因此，被诉决定第三项内容的合法性就是一审法院的裁判范围，二审法院不能根据宋太宏的上诉请求，超出一审裁判范围，去审查被诉决定第二项内容的合法性。

　　需要讨论的问题是，行政行为是否具有可分性。《行政诉讼法》第七十条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为……”法律之所以规定可以“部分撤销”，就在于有的行政行为具有可分性。所谓行政行为的可分性，是指一个行政行为可以分离成几个不同的相对独立的部分，当其中一部分可能不生效力、无效或不合法时，其余部分仍可以有效存在。对于可分的行政行为，当事人可以只针对其中一部分提起撤销诉讼，在此时，该行政行为的一部分在性质上就属于被诉的行政行为本身，对于该一部分合法性的审查，就是对被诉行政行为合法性的全面审查。本案中，宋太宏正是针对《关于宋太宏和杨玉庆土地权属争议案件的行政决定书》的第三项提起撤销诉讼，可见其对于行政行为的可分性亦有了解。

　　另一个相关的问题是，原告是否可以在二审阶段增加新的诉讼请求，二审法院不允许增加新的诉讼请求，是否构成遗漏诉讼请求。所谓诉讼请求，就是原告向法院提起的要求审理和判决的申请。诉讼请求不仅可以界定法院的审理范围，也便于对方当事人在此范围内提出攻击防御的方法。如果原告欲要求法院审理此范围以外的请求，就必须通过另行起诉或通过提出新的诉讼请求来实现。而在诉讼中提出新的诉讼请求，通常须经过对方当事人的同意以及法院的准许，更为重要的是，不能在任何环节随意提出新的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第七十条的规定，“起诉状副本送达被告后，原告提出新的诉讼请求的，人民法院不予准许，但有正当理由的除外。”在一审期间提出新的诉讼请求尚有如此限制，在二审阶段提出，更为法律所不允。所以，二审法院认为“其在二审时提出对第二项内容也不服的理由不属于本案审查范围”，并无不当。宋太宏认为原判决遗漏了诉讼请求，理由不能成立。对于可分的行政行为而言，如果当事人在起诉其中一部分之后仍对另一部分不服，只要尚在起诉期限之内，且针对行政行为一部分的前诉的既判力并不及于行政行为的另一部分，人民法院应当受理。

　　二、事实证据与实体处理问题

　　宋太宏拆除其北房重建时，与杨玉庆口头约定，从程明家南房北台阶往北丈量3.70米作为宋太宏新建北房的南墙界限，对此双方并无争议，双方的争议在于该约定的界限是否宋太宏和杨玉庆的宅基地界线。宋太宏主张，根据1955年的买房契约，其北房“南至业主滴水外杨星五院2尺8寸（市尺）为界”，因此认为在其新建的南墙墙外仍有其1.50米的地基；杨玉庆则主张宋太宏的父亲第一次翻建北房时已经占用了滴水外的2尺8寸。宋太宏提供了买房契约、施工工人证人证言、北房2013年翻建前的照片等，以此证明在其北房南墙底有白灰样，其新建南墙位置就是其父亲1955年购房时北房的南墙位置。对此本院认为，宋太宏提供的证据即使能够证明北房南墙底有灰线存在，但是由于其父亲购买北房后进行了拆旧建新，无法证明其主张存在的灰线就是1955年购房时北房的地基线。宋太宏还主张，“北房虽经过了二次翻新，一次是宋王官进行了翻新，一次是宋太宏2013年进行了翻新，但北房的南墙地基基础从未动过，即宋王官购买时的北房南墙地基灰线原来是什么样还是什么样”，但对此并未提供证据予以证明，本院难以支持。运城市政府综合双方所举证据，在调查核实的基础上作出“宋太宏的北房和杨玉庆的宅基地南北界线以宋太宏2013年3月后新建的北房南墙外皮为界，并以该界限为准向南为宋太宏的新建北房留0.75米滴水（该段上有滴水，下无宅基）”的行政决定，符合《土地权属争议调查处理办法》第三条关于“调查处理土地权属争议，应当以法律、法规和土地管理规章为依据。从实际出发，尊重历史，面对现实”的规定精神。从宋太宏向本院提交的再审申请材料看，现有证据也不足以证明运城市政府所作行政决定有误。原审法院判决驳回宋太宏的诉讼请求，符合法律规定。

　　另外，原审判决并未涉及“院内出入通行的宅基权和厕所宅基权”的问题，因此，宋太宏认为“人民法院将‘院内出入通行的宅基权和厕所宅基权划归第三人杨玉庆所有’的定性完全错误，导致院内供三家出入通行的共同共有权和厕所公共使用的权利被侵犯”，与事实不符，本院不予支持。

　　综上，再审申请人宋太宏的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　驳回再审申请人宋太宏的再审申请。

　　审判长 李广宇

　　审判员 刘崇理

　　审判员 刘慧卓

　　二〇一八年五月三十一日

　　法官助理 骆芳菲

　　书记员 王昱力

　　来源：鲁法行谈

四、北京拆迁律师谈在拆迁中，被拆迁人应该要知道哪些才能获得合理满意补偿呢？

　　不管是城市旧房拆迁还是农村拆迁，一般来说，只要遇到拆迁，那么就有可能获取合法补偿。但是，在拆迁当中，被拆迁人往往不了解拆迁方的一些违法行为，导致应有的补偿就不知不觉的没了。那么，老百姓在拆迁中应该要知道哪些，才能获得合理补偿呢？

　　首先，农村拆迁的补偿技巧 拆迁补偿一直是老百姓最为在乎的事情，很多老百姓在拆迁中往往过于激动，被拆迁方轻易的一说，就将心中的底价报给拆迁方，这很容易使被拆迁方的补偿被拆迁方识破，所以说，千万记住，不管拆迁方怎么问，怎么说，都不要轻易的报出你心中所想要的补偿款数额。

　　作为被拆迁人，一定要冷静的对待拆迁方所提出的种种诱惑性的福利，面对拆迁方时，也要沉着冷静的去思考拆迁方所说的每句话。只有掌握合适的时机报价，才不会因为报价过低而后悔，也不为报价过高而早早的被拆迁方盯上，才可以让自己从容地在安全的范围内争取最大利益。

　　在现实生活中很多被拆迁人在拆迁方的指引下很容易就就将自己的房产证、土地证等一些相关文件交给拆迁方，有的甚至是在拆迁方的各种花言巧语之下，稀里糊涂的就将补偿协议给签了，或是在还没有协定好补偿时就签了空白协议，遇到这种情况，被拆迁人如果做了，那么，想维权可能就是一件比较困难的事情了。所以被拆迁人在拆迁中一定要谨小慎微的做每件事情，以及思考拆迁方提出的每个问题。

　　农村房屋拆迁规则 国有土地上房屋征收与补偿主要依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》，各地方政府都出台了本地区具体实施意见、细则、办法等。农村房屋拆迁实际上是征收集体土地后将房屋等地上附着物一并征收，给的补偿方式主要也是货币补偿和产权调换，但是补偿标准上农村集体土地上房屋拆迁并不参考周边房屋市场价格，而是参照房屋重置价格，一般来讲很多地方对重置价格都有相应的规定，很少参照评估价格，即使评估也是评估房屋重置价格，集体土地上房屋拆迁补偿标准相对来讲是比较低的。

　　拆迁补偿的方式 拆迁补偿的方式一般有两种：既可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换;产权调换可以实行以房屋建筑面积为基础，结算差价或不结算差价的就地安置或异地产权调换。其次，必须是拆一还一 如果被拆迁人选择产权置换，那么以1：1的面积计算标准将自己的房屋与拆迁方提供的房屋进行置换是最基本的利益保障。

　　需要注意的是被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受到以下两种条件的限制：一是拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。

　　其次，拆迁之后不能降低现有生活水平 在征地拆迁当中，最基本的要求就是要确保被拆迁人的现有生活水平不得降低，且长远生计有所保障。《土地管理法》第四十七条规定：征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。若支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。国土资源部下发的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，要求各地采取切实措施，保证被征地农民原有生活水平不降低。

　　最后，必须先补偿后搬迁 拆迁是为公共利益而进行的行为，必须是在给予被拆迁人充分补偿的基础上进行的，但是在现实生活中往往有很多拆迁项目，为了项目的进程程度能够有效提高，便会不管不顾采用一些比较极端的方式将老百姓的房子给拆了。有的甚至是要求被拆迁人先让房，这就给了征地拆迁方一个很好的压价手段，往往造成许多补偿纠纷。所以，北京圣运律师提醒大家，一定要坚守先补偿后搬迁以及拆一还一的原则，只有这样才能保障最后补偿价款的合理性。

五、棚改、旧改，房屋拆迁中，被拆迁人这样谈补偿效果更好！

　　棚户区改造、旧楼危房改建、城中村改造、旧城小区改造，修路、建设高铁征收土地等五花八门的征收项目让许多被拆迁人眼花缭乱，但无论是什么名义展开的拆迁，都需要给予被拆迁人补偿。想必大家都知道，拆迁补偿是收征收方制定的，而且从实践中来看，征收方所制定的补偿往往跟被拆迁人所应得的合法利益会有很大的出入。因此，常常有当事人咨询问道：

　　棚改区改造补偿低怎么办？

　　城中村改造拆迁补偿标准是多少？

　　因修路、修建高铁，土地要被征收了，可补偿非常的不合理怎么解决？

　　实践中，类似心声有很多，那么在遇到拆迁补偿极低的情况下，被拆迁人该如何与拆迁方更好的沟通提升补偿呢？下面北京圣运律师就根据办案经验为大家来说一下

　　懂得欲擒故纵

　　在房屋拆迁中，与拆迁方如何谈补偿是一件技术活。作为弱势一方，针对权势较高的征收方，在谈判时首先就需要学会灵活。可是实践过程中，很多被拆迁人在谈判期间都会选择死守，但死守并不是一个正确的打开方式，选择避而不见或是以各种行径不配合谈判并不能解决拆迁补偿问题。

　　所以，就要学会欲擒故纵。可以在拆迁方提出谈判的时候，选择在合适的时机答应，然后以其违法点作为一个大筹码来促进谈判。比如没有发布拆迁公告、安置补偿方案，没有组织听证就开始征收等就开始征收等。

　　在国有土地上房屋征收与补偿条例中明确规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

　　多数人认为补偿方案不符合条例规定的，市、县级人民政府应当要组织由被征收人和公众代表参加听证会，并根据听证会的情况修改方案。

　　当然，也可以通过查看征收项目是否是以公共利益为目的进行的征收。如果是以共利益的名义进行商业开发的话，那这也是不合法的。因为，在《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，可以对土地、房屋进行征收。

　　也就是说，只有因公共利益才能实施征收。所以，在补偿不合理的时候，被拆迁人可以以以上一些违法点作为谈判提高补偿的筹码，以达到最终目的。

　　适当的反客为主

　　我们不难发现，在征地拆迁过程中，大部分时间都是由拆迁方主导的，被拆迁人往往是跟着拆迁方的脚步一直在走，因此丧失了很多的合法权益。那么相对强势的拆迁方，处于弱势的被拆迁人真的一点主动权都没有吗？答案显然不是的，被拆迁人若想在征地拆迁中占有主导地位，想获得主动权，就必须要被拆迁人自己去争取，伺机而动。

　　所以，在得知要拆迁的时候就先对征地拆迁项目立项、规划，拆迁相关的法律法规、政策等情况进行了解，在了解之后，那么就可以在一定程度上抓到主动权了，从而更好的与拆迁方进行谈判 ，并且之后就与谁签订补偿协议、拆迁补偿是多少、补偿原则等相关的问题也可以转为对被拆迁人较为有利的形式。

　　守住房子

　　房子是老百姓的命根子，许多人一辈子可能就只有一套房子，一旦遇上了强拆，那么意味着被拆迁人就失去了唯一的住房。因此在拆迁过程中，守住自己的房子就是与征收方谈判的最大筹码，因为只要房子在，就可以通过协商解决。

　　当然了，实践中不乏在双方就补偿事宜没谈妥时，拆迁方为尽快完成拆迁就对被征收房屋实施强拆的情况。面对这样的现象，被拆迁人可以及时的选择拨打110报警，然后对现场进行拍照、录像，及时的委托拆迁律师维护自己的权益。

　　了解房屋的具体情况

　　在谈判之前，除了要对拆迁方详细了解之外，也要对自己房屋的情况有一个详细的了解，比如房屋有没有记房产证、有没有土地使用证，房子是什么时间建设的，然后根据自家房屋的用途、面积等情况作一个估算，这样一来，起码可以知道自己应该得到多少补偿，不至被拆迁方牵着鼻子走。

　　最后北京圣运律师要提醒大家的是，就拆迁补偿自己无法与拆迁方协商成的时候，被征收人可以选择边打官司边谈补偿的方式。也就是说，被拆迁人可以委托律师，让律师找到拆迁方的违法点，从而促进双方谈判。

　　北京圣运律师此前就代理了一起这样的案子，最终，拆迁方迫于压力主动约被拆迁人协商补偿并达成一致。但要注意的是，被拆迁人必须要把握住维权时机，一般申请行政复议的时间是60天，而提起行政诉讼的时间是6个月。

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文章来源参考：【头条】北京专业拆迁律师谈棚户区改造、村庄撤并、城市更新等经常提到的这些拆迁有何不同？，

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文章编辑：蒋雨
内容审核：郭建炜律师

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