更新时间:2025-05-09 01:15 发布:2024-10-18 17:40 文章来源：北京圣运律师事务所
怀政发〔2022〕6号
各县市区人民政府，市直机关各单位：
现将《怀化市集体土地与房屋征收补偿安置办法》印发给你们，请认真遵照执行。
怀化市人民政府
2022年4月3日
湖南省怀化市集体土地与房屋征收补偿安置办法
第一章 总则
第一条 为规范怀化市集体土地与房屋征收补偿安置工作，维护被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关规定，结合本市实际，制定《怀化市集体土地与房屋征收补偿安置办法》。
第二条 怀化市行政区域内集体土地与房屋征收补偿安置，适用《怀化市集体土地与房屋征收补偿安置办法》。
因非农建设需要使用国有农林牧渔场等土地的，参照本办法规定的补偿标准执行。
第三条 市、县市区人民政府负责本行政区域内征收补偿安置工作，各行政区域内土地征收实施机构负责具体工作。
自然资源、发展改革、财政、农业农村、民政、人力资源社会保障、住房城乡建设、城市管理和综合执法、公安、司法、市场监管、统计、税务、审计、林业等有关部门应当按照各自职责做好征收补偿安置工作。
相关乡镇人民政府(街道办事处)应当配合做好辖区内征收补偿安置工作。
第四条 征收补偿安置应当遵循合法、公平、公正、公开的原则。
第二章 程序规定
第五条 市、县市区人民政府将征收土地方案依法报有批准权的人民政府批准前，应当发布征收土地预公告，并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。
第六条 征收土地预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容，并应当采用有利于社会公众知晓的方式，在拟征收土地所在的乡镇人民政府(街道办事处)政务公开栏和村(社区)公务公开栏及村民小组范围内显著位置公开。预公告时间不少于10个工作日。
征收土地预公告张贴发布由市、县市区人民政府征收实施机构负责，需于张贴当日对张贴情况采取摄影、摄像等方式固定相关证据。
第七条 自征收土地预公告发布之日起一年内，在拟征地范围不得实施下列行为：
(一)新批宅基地或其他集体建设用地;
(二)审批或延续登记改变土地、房屋性质和用途;
(三)新建、改建、扩建房屋或其他建(构)筑物，办理房屋或土地流转，核发房屋或土地权属证书;
(四)突击进行室内室外装修(饰)等;
(五)办理生态农业、畜牧水产养殖、休闲娱乐等经营性手续;
(六)以拟征收房屋为经营场所办理市场、税务或其他注册登记手续;
(七)抢栽抢种花卉、苗木、中药材或超正常密度补植及葬坟、修坟等;
(八)其他不当增加征收补偿安置费用的行为。
有上述情形的,不得作为补偿安置的依据。
第八条 征收土地预公告发布后，应当进行土地现状调查。
土地现状调查由征收实施机构负责实施，应当查明土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况。调查结果由被征收土地所有权人盖章确认及3名以上被征地农民签字见证;拟征收土地上农村住宅、青苗和其他地上附着物调查结果由附着物所有权人、使用权人签字确认。不同意签字或者因客观原因无法签字的，可以对调查结果予以公证或者采取摄影、摄像等方式固定相关证据。拟征收土地现状调查结果公示应当不少于5个工作日。
第九条 社会稳定风险评估由征收实施机构负责组织，应当对征收土地的社会稳定风险状况进行综合研判，确定风险点和风险等级，提出风险防范措施和处置预案。社会稳定风险评估应当有被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人参加，评估结果是申请征收土地的重要依据。
第十条 根据社会稳定风险评估，结合土地现状调查情况，市、县市区人民政府组织自然资源、财政、农业农村、人力资源社会保障等部门拟定征地补偿安置方案。征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容。
征地补偿安置方案拟定后，应当在拟征收土地所在的乡镇人民政府(街道办事处)政务公开栏和村(社区)公务公开栏及村民小组显著位置予以公告，公告时间不少于30日。公告应当同时载明办理补偿登记的方式和期限、异议反馈渠道等内容。
公告张贴由征收实施机构负责，并在张贴当日需对张贴情况采取摄影、摄像等方式固定相关证据。
第十一条 拟征收土地的所有权人、使用权人应当在征地补偿安置方案公告规定的期限内进行补偿登记。未在规定期限内登记的，以公示的土地现状调查结果作为征地补偿安置依据。
二分之一以上被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，或被征地农村集体经济组织及被征地农村集体经济组织成员、利害关系人申请听证且符合听证规定的，市、县市区人民政府应当在公告期满后15日内组织听证。认为确需修改的，应当组织修改，并重新公布，公布时间不少于5个工作日。
第十二条 征地补偿安置方案确定后，由征收实施机构与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议。
对个别确实难以达成征地补偿安置协议的，市、县市区人民政府应当在申请征收土地时如实说明。
征地前期工作完成后，由市、县市区征收实施机构负责将征地前期资料提交给自然资源部门组织实施申请征收土地报批工作，并由市、县市区人民政府报有批准权的人民政府批准。
第十三条 征收土地申请经依法批准后，市、县市区人民政府应当自收到批准文件之日起15个工作日内组织征收实施机构在拟征收土地所在的乡镇人民政府(街道办事处)政务公开栏和村(社区)公务公开栏及村民小组显著位置发布征收土地公告。公告应当载明批准征地机关、批准文号、征收土地的批准用途、权属、范围、面积以及征地补偿标准、征收时间等。
第十四条 对个别未签订征地补偿安置协议的，市、县市区人民政府应当作出征地补偿安置决定，并依法组织实施。
第三章 补偿标准
第十五条 申请征收土地的市、县市区人民政府应当及时落实土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅以及其他地上附着物和青苗等的补偿费用、社会保障费用等，并保证足额到位，专款专用。
第十六条 征收集体土地按照被征收土地的批准用途给予补偿。征地补偿标准按照湖南省人民政府确定的征地补偿标准执行。补偿面积按照水平投影面积计算。
征地补偿标准等级区域划分详见附件1。
湖南省怀化市征地补偿标准详见附件2。征收耕地(除水田)、草地(除其他草地)、农村道路、水库水面、坑塘水面、沟渠、设施农用地、田坎、建设用地的，按本标准执行;征收永久基本农田的，按本标准的2倍执行;征收水田的(属永久基本农田的除外)，按本标准的1.2倍执行;征收经批准的专业菜地和专业鱼(池)塘的，按所在区片水田标准执行;征收园地、林地的，按本标准0.8倍执行;征收其他农用地的，按本标准执行;征收未利用地的，按本标准的0.6倍执行。
第十七条 湖南省怀化市青苗补偿费按照被征收土地的批准用途给予补偿，青苗补偿费归青苗所有权人所有。
征收范围内水田、旱地的青苗补偿标准按照附件3执行。经批准的专业菜地和专业鱼(池)塘的青苗补偿标准参照水田青苗补偿标准执行;用于养殖水产的山塘水库的青苗补偿标准参照邻近旱地补偿标准执行。
征收范围内成片用材林、果树、经济林的青苗补偿标准按照附件4执行。
征收建设用地范围内零星树木、竹类、果树、经济林、苗木、花卉的青苗补偿标准按照附件5执行。
经批准种植的农产品、中草药，可采取评估方式给予补偿。
第十八条 自征收土地预公告发布之日起，根据“一户一宅”的原则，被征收户一户只能认定拥有一处宅基地。
合法手续的房屋按实际面积进行补偿;因特殊情况未办理手续的房屋，经审查同时符合下列条件的，补办建房手续及补交税费后，按户计算被征收房屋合法建筑面积;
(一)被征收户具有农村村民建房资格;
(二)因政府规划控制停办村民建房审批手续;
(三)被征收户仅有一处住房，房屋生活设施齐全且一直居住。
在同一栋房屋中居住，不管是否分户、分家，均只对原合法批准或登记的权利人进行补偿。
建房占用耕地面积在130平方米以内、占用其他土地面积在180平方米以内或占用未利用地210平方米以内的房屋据实予以补偿，超出占地面积标准的部分房屋视为违法建筑，不予补偿。根据《建筑工程施工许可管理办法》规定，房屋建筑面积超过300平方米以上且未申请办理施工许可证的，超出部分房屋视为违法建筑，不予补偿。
征收城镇居民在农村的合法房屋，按照集体土地房屋征收标准进行补偿，不予安置。
第十九条 被征收房屋合法建筑面积按照附件6、附件7规定的房屋征收补偿标准执行。征收实施机构应当委托具有资质的专业机构对被征收房屋进行实地测量，并出具测绘成果。
对被征收房屋的合法建筑面积装修(饰)，以不超过最高补偿标准的价格包干补偿。具体按照附件8执行。
其他生产生活设施和地上建(构)筑物及附着物按照附件9规定的标准补偿。
第二十条 在征地公告发布之日后3个月期限内，所有被征收人全部腾房交地后，按该项目被征收房屋主房(居住房屋)的合法建筑面积给予每平方米100元的奖励。
市、县市区人民政府应当支付被征收户搬家补助费和临时安置补助费(过渡费)，具体标准由市、县市区人民政府制定。
第二十一条 征收土地范围内的坟墓需要迁移的，按照附件10规定的标准予以补偿。
发布征地补偿安置方案公告后，逾期未登记的，按无主坟处理;逾期未迁移的，依法向人民法院申请强制执行。
第二十二条 征地范围内不需要异地恢复重建的水塘、水库、道路、水沟、水渠等生产、生活设施，按原结构和工程量以及国家规定标准补偿。
前款规定的生产生活设施需要恢复重建的，按有关规定重建，不另行补偿。
第二十三条 湖南省怀化市原属合法住宅用房，被征收人经批准改变房屋用途作经营性用房的(小卖部、理发店、诊所及从事其他小型生产经营活动)，仍按原房屋性质补偿。已办理了营业执照、经营许可、税务登记证明，且在征收土地预公告发布前连续经营6个月以上的，可对实际用于经营的部分，按同类结构房屋征收标准增加24%的补偿(包括商品及营业用具自行处理、搬运等因搬迁需要补偿的一切费用)。工商营业执照、税务登记证、纳税证明每缺少一项少增加8%的补偿费，但实际补偿面积最高不得超过120平方米。
第二十四条 征收在集体土地上修建的企业合法建(构)筑物，按具有相应资质的评估机构评估确定的价格进行补偿，不予安置。涉及到生产设备需要搬迁的，按国家有关规定进行评估后，确定补偿拆卸、搬运、安装费用。
因征收造成集体土地上的企业停产、停业的，根据企业上年度纳税情况按有关规定进行评估后，补偿停产、停业直接损失，最长补偿期限不超过12个月。在征收土地预公告发布前已停产、停业的，不再补偿停产、停业损失。
第二十五条 征收学校、卫生院、村委会、敬老院等公益性房屋和宗教活动场所，按具有相应资质的评估机构评估确定的价值补偿，不另行安置。
第四章 征收安置
第二十六条 本办法所称安置对象，是指户籍在被征地集体经济组织，系该组织成员，依法享有农村土地承包经营权利，参与被征地集体经济组织分配，在被征地集体经济组织内部享有权利并承担义务，且有合法建房用地手续，符合宅基地审批条件，有合法住宅被征收的家庭常住人口。
安置对象确认时间截止至征地补偿安置方案公告发布之日。
第二十七条 对农村村民住宅，应当遵循先补偿后搬迁、居住条件有改善原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
第二十八条 村民安置必须符合国土空间规划。任何单位和个人不得擅自改变规划用途，调整规划经济技术指标;确需变更的，应当依法按程序报批。
第二十九条 征收国土空间规划确定的城市建设用地范围内的农村住宅，应当尊重被征地农民意愿，采取提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的安置。
征收国土空间规划确定的城市建设用地范围外的农村住宅，以户为单位按照“一户一宅、相对集中”的原则，采取集中联建安置、分散迁建安置和货币安置的方式。有条件的地方，在符合规划的前提下，鼓励实行集中联建安置。实行货币安置的，以户为单位按其被征收合法房屋同类结构的重置成本价予以补偿。货币安置后，安置人员不得要求集中联建安置和分散迁建安置。
第三十条 各县市区内集体土地上房屋征收安置标准，由各县市区自行制定实施细则组织实施。
第五章 法律责任
第三十一条 集体经济组织及有关人员有弄虚作假、骗取征收补偿款、安置款、安置房的，由有关部门依法处置;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 不按照征地补偿安置方案或者规定期限支付补偿费的，由有关部门责令限期支付。
贪污、侵占、挪用、私分、截留、拖欠征地补偿安置费用和其他有关费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 在征收补偿安置工作中，有下列情形之一的，由有关部门依法处理，造成经济损失的，依法承担民事责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)敲诈勒索财物的;
(二)强揽工程建设的;
(三)煽动、组织或参与闹事影响社会稳定的;
(四)阻碍征收工作，妨碍依法执行公务的;
(五)其他违法行为。
第三十四条 发布征收土地公告并依法足额支付征地补偿费用后，被征收土地所有权人、使用权人在规定或约定的期限内拒不交出土地、腾地的，由市、县市区人民政府依法作出决定，责令限期交出土地、腾地;逾期不交出土地、腾地的，依法申请人民法院强制执行。
第六章 附则
第三十五条 《怀化市集体土地与房屋征收补偿安置办法》自公布之日起施行，原有关规定与本办法不一致的，按本办法执行。
怀化市城市规划区国有土地上房屋征收与补偿实施办法
第一章 总 则
第一条 为规范怀化市城市规划区国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》等规定，结合实际，制定本办法。
第二条 为了公共利益需要，在怀化市城市规划区内征收国有土地上单位、个人房屋，适用本办法。
第三条 市人民政府负责本市行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作，负责制定怀化市城市规划区国有土地上房屋征收补偿政策标准，加强对怀化市城市规划区国有土地上房屋征收与补偿工作的统一管理。
鹤城区人民政府、怀化经济开发区管理委员会（以下简称怀化经开区管委会）负责本辖区内的项目房屋征收与补偿工作；确需由市人民政府作为征收主体的项目，由市人民政府负责房屋征收与补偿工作。
市人民政府确定市住房城乡建设局为市房屋征收部门，负责鹤城区、怀化经开区房屋征收与补偿工作的统一监管，组织实施由市人民政府作为征收主体的项目房屋征收与补偿工作，并对各县市房屋征收与补偿工作进行指导。具体事务性工作由市征收安置事务中心承担。
鹤城区人民政府、怀化经开区管委会应当确定房屋征收部门，组织实施本辖区内房屋征收与补偿工作。
第四条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门委托房屋征收实施单位实施房屋征收工作的，应当与房屋征收实施单位签订委托合同。委托合同应当明确委托权限和范围以及双方的权利、义务等。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任。
第五条 市、区人民政府及怀化经开区管委会的发展改革、自然资源、财政、城市管理和综合执法、人力资源社会保障、民政、教育等部门按照各自职责做好房屋征收与补偿工作。
被征收房屋所在地的乡镇人民政府（街道办事处）、社区居民委员会配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿工作。
第六条 市房屋征收部门建立健全房地产价格评估机构备选库，根据房地产价格评估机构的申请，将依法登记注册、具有三级以上资质和良好执业信用记录的房地产价格评估机构纳入备选库，并向社会公布。
第二章 征收决定
第七条 符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，需要征收房屋的，提出征收房屋的单位应当向房屋征收部门提出申请，并提交以下材料：
（一）发展改革部门出具的项目符合国民经济和社会发展规划的批复文件或证明材料；
（二）自然资源和规划部门出具的项目符合国土空间规划的证明材料以及土地权属资料、用地红线图；
（三）需要提交的其他相关材料。
保障性安居工程建设和旧城区改建项目，除提交前款规定的材料外，还需提交纳入国民经济和社会发展年度计划的材料。
第八条 市房屋征收部门依法对房屋征收申请进行审查，对符合规定的报市人民政府批准，由市人民政府向鹤城区人民政府或怀化经开区管委会下达房屋征收任务。鹤城区人民政府、怀化经开区管委会按任务交办书的要求依法组织实施。
鹤城区、怀化经开区房屋征收部门根据房屋征收任务交办书拟定房屋征收范围，报鹤城区人民政府或怀化经开区管委会批准后在房屋征收范围内公布。
房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途以及突击进行室内（外）装饰装修等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知自然资源和规划、市场监管、税务等有关部门暂停办理房屋征收范围内的相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。
第九条 房屋征收部门组织对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
第十条 房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案报项目征收主体同级人民政府或怀化经开区管委会。
房屋征收补偿方案的内容应当包括房屋征收范围、补偿方式、补偿补助标准、产权调换房源、实施步骤、签约期限和奖励等事项。
市人民政府或鹤城区人民政府、怀化经开区管委会组织相关部门对房屋征收补偿方案进行论证并予以公布，征求被征收人意见。征求意见期限不得少于30日。
第十一条 市人民政府或鹤城区人民政府、怀化经开区管委会应当将征求被征收人意见情况和根据被征收人意见修改情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，超过百分之五十的被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，项目征收主体同级人民政府或怀化经开区管委会应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
鹤城区、怀化经开区房屋征收部门应当将根据被征收人意见或听证会意见修改确定后的房屋征收补偿方案报市房屋征收部门批准。
第十二条 市人民政府或鹤城区人民政府、怀化经开区管委会在作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收涉及被征收人200户以上（含200户）或800人以上（含800人）或涉及被征收房屋2万平方米以上（含2万平方米）的，应当经项目征收主体同级人民政府常务会议或怀化经开区管委会会议讨论决定。
第十三条 鹤城区、怀化经开区房屋征收部门应当在鹤城区人民政府或怀化经开区管委会作出房屋征收决定前，编制征收补偿费用预算，报市房屋征收部门核定。
第十四条 作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。征收补偿费用由市房屋征收部门统一归集、管理，具体归集、管理的规定由市房屋征收部门会同市财政部门另行制定。
第十五条 作出房屋征收决定前，应当组织有关部门对房屋征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
第十六条 鹤城区人民政府、怀化经开区管委会作为征收主体的房屋征收项目由鹤城区人民政府、怀化经开区管委会作出房屋征收决定。确需由市人民政府作为征收主体的房屋征收项目，由市房屋征收部门报市人民政府作出房屋征收决定。
房屋征收决定作出后，应当在房屋征收范围内予以公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第三章 补 偿
第十七条 作出房屋征收决定的市人民政府或鹤城区人民政府、怀化经开区管委会对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值、装饰装修价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
第十八条 对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。房地产价格评估机构作出评估报告，应当对被征收房屋类似房地产的市场价格进行说明。
房地产价格评估机构应当同时向市房屋征收部门和鹤城区或怀化经开区房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的初步评估结果。
鹤城区、怀化经开区房屋征收部门应当将项目整体评估报告和分户评估报告报市房屋征收部门备案。
第十九条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，并按照下列规定执行：
（一）房屋征收部门向社会发布征收评估信息；
（二）房地产价格评估机构备选库中具有相应资质的房地产价格评估机构报名；
（三）房屋征收部门在征收范围内公布已经报名并符合资质条件的房地产价格评估机构名单，供被征收人协商选定。被征收人协商选定房地产价格评估机构的期限应当不少于5个工作日；
（四）供被征收人选择的房地产价格评估机构不得少于3家；少于3家的，房屋征收部门应当从房地产价格评估机构备选库中邀请；
（五）被征收人在规定时间内就选定房地产价格评估机构协商达成一致意见的，将协商结果书面告知房屋征收部门；
（六）协商不成的，由房屋征收部门组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者通过摇号、抽签等随机选定方式确定；
（七）房屋征收部门公布被征收人选定或者确定的房地产价格评估机构名单。
被征收人协商选定房地产价格评估机构的，协商过程应当公开。房屋征收部门组织被征收人通过投票决定或者随机选定方式确定房地产价格评估机构的，应当由公证机构依法公证。
第二十条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
（一）被征收人选择货币补偿的，按照评估价值给予一次性货币补偿。
（二）被征收人选择房屋产权调换的，市人民政府或鹤城区人民政府、怀化经开区管委会应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
用于产权调换房屋的价值，除政府有特别规定外，应当由房屋征收部门委托评估房屋价值的同一房地产价格评估机构评估确定。用于产权调换房屋的价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点一致。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市人民政府或鹤城区人民政府、怀化经开区管委会应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
市人民政府或鹤城区人民政府、怀化经开区管委会应当加强房屋征收产权调换房源的统筹管理工作，建立产权调换房源统筹管理机制。
第二十一条 被征收人选择货币补偿或者现房产权调换的，给予一次搬迁费；选择期房产权调换需过渡安置的，给予两次搬迁费。
征收房屋需搬迁机器设备和其他物资的，搬迁费由房屋征收部门与被征收人参照相关行业标准协商确定；协商不成的，应当评估确定。
机器设备和其他物资因搬迁丧失使用价值的，其损失补偿评估按照前款的规定办理。
被征收人选择期房产权调换并自行解决临时过渡周转用房的，应当按实际过渡期限增加6个月支付临时安置费；选择货币补偿或者现房产权调换的，支付6个月临时安置费；对已向被征收人提供周转用房的，在约定过渡期限内不支付临时安置费。
被征收人选择期房产权调换的，房屋征收部门应当与被征收人按照产权调换房屋建设、搬迁日期约定过渡期限。
第二十二条 房屋征收部门未按期交付产权调换房屋，延长过渡期限的，自逾期之月起，应当按下列规定每月向被征收人支付临时安置费：
（一）被征收人自行解决周转用房，过渡期限延期12个月以内的，按照标准的150%支付；过渡期限延期超过12个月的，按照标准的200%支付；
（二）向被征收人提供周转用房，除继续提供周转用房外，过渡期限延期12个月以内的，按照标准的50%支付；过渡期限延期超过12个月的，按照标准的100%支付。
第二十三条 被征收房屋的室内装饰装修价值由房屋征收部门与被征收人协商给予补偿；协商不成的，由房屋征收部门委托评估房屋价值的同一房地产价格评估机构评估确定。
第二十四条 征收生产、经营性用房，造成被征收人停产停业直接损失的，应当按照《怀化市城市规划区国有土地上房屋征收临时安置费、搬迁费及停产停业损失补偿标准》（附件1）有关规定对被征收人给予补偿。
被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。
第二十五条 被征收人在房屋征收补偿方案确定的签约期限内签订补偿协议的，由房屋征收部门按照《怀化市城市规划区国有土地上房屋征收奖励与补助标准》（附件2）有关规定对被征收人给予奖励。
被征收人因重大疾病、突发重大意外事故、丧失劳动能力或者遭受重大自然灾害等情况导致家庭生活特别困难，在房屋征收期间确有搬迁困难的，按照《怀化市城市规划区国有土地上房屋征收奖励与补助标准》有关规定对被征收人给予搬迁困难补助。
第二十六条 在房屋征收补偿方案确定的签约期限内，房屋征收部门与被征收人依照国家的规定订立补偿协议，并给予补偿后，被征收人应当按照协议约定的搬迁期限完成搬迁，不得损坏房屋或者拆卸已按照规定补偿了的被征收房屋及附属设施。
补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
鹤城区、怀化经开区房屋征收部门与被征收人签订补偿协议后，应当将协议报市房屋征收部门备案。
第二十七条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由作出房屋征收决定的市人民政府或鹤城区人民政府、怀化经开区管委会作出补偿决定。
补偿决定应当公平，明确规定补偿方式、补偿金额、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限等事项，并在房屋征收范围内公告。
第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市人民政府或鹤城区人民政府、怀化经开区管委会依法申请人民法院强制执行。
因被征收人原因，无法核实被征收房屋装饰装修情况的，补偿决定不包括装饰装修的价值。在按补偿决定实施强制执行时，房屋征收部门应当对被征收房屋装饰装修进行勘察记录，并向公证机构办理证据保全，被征收房屋装饰装修价值由评估机构评估确定。
第二十九条 市、鹤城区、怀化经开区房屋征收部门负责各自实施项目的已征收房屋拆除工作。房屋征收部门应当依法按程序将房屋拆除工程委托给具有相应资质等级的施工企业承担。需实施爆破作业的，应当遵守国家有关民用爆炸物品使用管理的规定。拆除施工必须为拆除施工人员办理人身意外伤害保险。
鹤城区、怀化经开区房屋征收部门在组织被征收房屋拆除施工前，应当将房屋拆除工程项目报市房屋征收部门备案。
第三十条 房屋征收部门应当在房屋拆除后60日内，到市不动产登记机构办理产权注销手续。
第三十一条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
第四章 附 则
第三十二条 本办法自公布之日起施行。本办法施行前已经发布征收决定的房屋征收项目，继续按原有规定执行。
附件：1.怀化市城市规划区国有土地上房屋征收临时安置
费、搬迁费及停产停业损失补偿标准
2.怀化市城市规划区国有土地上房屋征收奖励与补
助标准
附件1
怀化市城市规划区国有土地上房屋征收
临时安置费、搬迁费及停产停业
损失补偿标准
一、临时安置费标准
按被征收房屋面积确定，100㎡以下（含100㎡）的1000元/月；100㎡以上的，每超过1㎡增加10元/月。
二、搬迁费标准
按被征收房屋主体评估价值的1%确定。
三、停产停业损失补偿标准
（一）征收生产、经营性用房的停产停业损失补偿标准为被征收房屋主体评估价值的7‰/月。
被征收人选择期房产权调换的，补偿期限自被征收人搬迁交房之日起至产权调换房屋交付之日止；被征收人选择货币补偿或现房产权调换的，按补偿标准给予3个月补偿。
（二）被征收人认为停产停业损失超过前款规定标准的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前上一年度实际经营效益，以及相关证明材料，由房地产价格评估机构进行评估，并按照评估结果给予补偿。
附件2
怀化市城市规划区国有土地上房屋
征收奖励与补助标准
一、因公共利益需要，在怀化市城市规划区内实施国有土地上房屋征收，需要给予奖励、补助的，适用本标准。
二、被征收人在房屋征收补偿方案确定的签约期限内与房屋征收部门签订补偿协议，并完成搬迁腾房的，房屋征收部门可以根据实际情况，对被征收人按本条规定给予奖励。
（一）成新奖励。对被征收房屋按房屋实际成新提高两个成新后计算补偿，如房屋提高两个成新后仍不足六成新的，可以按六成新计算补偿，最高按十成新计算补偿。
（二）上浮奖励。对被征收房屋在提高成新的基础上，可再根据评估报告测算的征收补偿单价适当上浮，但上浮比例不得超过15%。
（三）提前搬迁奖励。可以根据被征收人的搬迁时间，分阶段、分档次、按被征收房屋的合法建筑面积给予不超过200元/㎡的提前搬迁奖励。具体分段时间和档次在各项目的房屋征收补偿方案中明确。
（四）选择货币补偿奖励。可以按被征收房屋的合法建筑面积给予200元/㎡的选择货币补偿奖励。
（五）寻找房源奖励。每户10000元（以房屋所有权证为准，共有产权不得分开计算）。
征收个人住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，按前款规定对被征收人给予全部五项奖励；征收个人住宅房屋，被征收人选择房屋产权调换的，按前款（一）、（二）、（三）项规定，对被征收人给予成新奖励、上浮奖励、提前搬迁奖励；征收个人非住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，按前款（三）、（四）、（五）项规定，给予被征收人提前搬迁奖励、选择货币补偿奖励、寻找房源奖励。
三、征收单位自管产权住宅房屋，房屋产权单位在房屋征收补偿方案确定的签约期限内与房屋征收部门签订补偿协议，并完成搬迁腾房的，房屋征收部门可根据实际情况，按被征收房屋的合法建筑面积，给予产权单位200元/㎡的提前搬迁奖励。房屋产权单位在获得提前搬迁奖励款项后，应当根据合法承租人的搬迁时间，给予合法承租人提前搬迁奖励。
四、在房屋征收补偿方案确定的签约期限内，被征收人因重大疾病、突发重大意外事故、丧失劳动能力或遭受重大自然灾害等情况，在房屋征收期间确有搬迁困难的，由本人申请，经房屋所在地的乡镇人民政府（街道办事处）以及房屋征收实施单位、民政等部门核实,由房屋征收部门在征收范围内公示后，对符合条件的，由房屋征收部门给予搬迁困难补助。
（一）患有下列重大疾病的被征收人，经三级甲等医院诊断并出具疾病证明，给予每户15000元的补助：
1.系统性红斑狼疮并发肾功能损害、终末期肾病（慢性肾功能衰竭尿毒症期）；
2.恶性肿瘤；
3.严重传染性肝炎、中晚期慢性重型肝炎及并发症；
4.急性白血病、重型再生障碍性贫血；
5.急性心力衰竭和心肌梗塞、风湿热导致的心脏瓣膜疾病；脑中风后遗症。
（二）被征收人因伤残丧失劳动能力，经司法鉴定机构、人力资源社会保障部门认定或残疾人联合会出具证明，属1～4级伤残的给予每户15000元的搬迁困难补助，属5～7级伤残的给予每户10000元的补助。
（三）被征收人突发重大意外事故或遭遇重大自然灾害的，给予每户20000元的补助。
（四）被征收人享受城市最低社会生活保障待遇的，给予每户20000元的补助。
被征收人符合上述多项条件的，只能享受其中一项补助。
征收单位自管产权住宅，其合法承租人符合本条相关条件的，可以参照本标准规定执行。
五、对享受城市最低社会生活保障待遇且在本市范围内房屋建筑面积合计不足50平方米的（以不动产权证为准，共有产权不分开计算），可以对被征收房屋合法建筑面积与50平方米之差按被征收房屋评估单价给予补助。
六、征收补偿方案应当明确奖励、补助的相关事宜。
七、相关职能部门工作人员在办理补助手续过程中，必须本着实事求是、公正公开的原则，严禁弄虚作假，违者视其情节轻重依法追究责任。
申领搬迁补助的被征收人应当如实提供相关部门的合法证明材料，严禁伪造证明材料、严禁冒领搬迁补助，违者一经查实，取消其补助资格并追回已发放的补助款项。来源：新晃侗族自治县人民政府网站
（最高人民法院第一巡回法庭2018年第10次法官会议纪要）
【会议日期】2018年12月22日
【主持人】郭修江
【出席法官】司明灯、龚斌、熊俊勇、刘艾涛
一、基本案情
因长株潭城际铁路建设需要，株洲市政府于2013年7月9日作出征收决定及安置补偿方案，超宇公司拥有1546.6平方米土地的使用权，其中72.5平方米的土地及土地上房屋位于该征地红线范围内。2013年7月9日，株洲市国有土地上房屋征收处发布《关于协商选择评估机构进行评估的公告》，推荐包括湖南新星房地产估价有限公司在内的7家评估公司作为备选评估机构。超宇公司未在规定期限内协商选定评估公司，株洲市国有土地上房屋征收处在株洲市国信公证处公证下采用抽签方式，选定湖南新星房地产估价有限公司为评估单位。2014年5月14日，荷塘区指挥部（2010年3月由株洲市荷塘区人民政府成立）与超宇公司签订《株洲市超宇实业有限责任公司整体征收与补偿的框架协议书》（以下简称《框架协议》），协议约定荷塘区指挥部对超宇公司进行整体征收，实行一次性货币补偿，并在2014年5月31日前签订正式的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》。5月23日，超宇公司根据协议的约定将72.5平方米房屋及所占土地搬迁腾空交付荷塘区指挥部。同日，荷塘区指挥部将房屋拆除，此后使用该地块进行了工程施工。但双方未在《框架协议》约定的期限内达成征收补偿协议。2014年7月24日，湖南新星房地产有限公司作出评估报告，其中位于征地红线范围内72方米，总评估价值为171173元。该评估报告注明有效期至被征收房屋征收完成之日，评估结果不包括房屋内装饰装修补偿价值。超宇公司于7月25日收到该评估报告后，未申请复核评估。11月3日，超宇公司向荷塘区指挥部书面报告，要求重新选定评估机构进行评估作出的补偿决定，荷塘区指挥部于11月4日书面答复评估程序合法，不予重新选择评估公司。此后，超宇公司员工到株洲市委、市政府信访，因征收该公司资产的评估价款相差较大要求株洲市政府协调处理。2015年11月2日，超宇公司以株洲市政府提起行政诉讼，请求株洲市政府作出征收补偿决定。2016年11月23日，湖南省高级人民法院作出生效（2016）湘行终931号行政判决，责令株洲市政府在判决生效后60日内对超宇公司作出征收补偿决定。2017年1月23日，株洲市政府作出株征补（2017）1号《株洲市政府房屋征收补偿决定书》，对征地范围内72.5平方米房屋征收实行一次性货币补偿，包括被征收房屋房地产价值、装饰装修补偿费、搬迁费、停产停业损失补偿费以及自2014年5月23日起按中国人民银行同期一年定期存款利息，合计202173元补偿款。超宇公司不服，申请行政复议。2017年6月19日，湖南省政府作出湘府复决字（2017）42号行政复议决定，维持株洲市政府作出的补偿决定。超宇公司不服，提起本案行政诉讼，请求撤销补偿决定和行政复议决定，依法对其予以整体补偿。
株洲市中级人民法院（2017）湘02行初370号行政判决认为，株洲市政府作出的补偿决定，符合法律规定，程序合法。该补偿决定确定给予超宇公司房屋征收补偿的项目包括被征收房屋价值补偿、装饰装修补偿、搬迁补偿、停产停业损失补偿，其中被征收房屋价值补偿是被告及房屋征收部门通过依法选定房地产评估机构，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定确定，装饰装修补偿费、搬迁费、停产停业损失补偿费根据《长株潭城际铁路项目株洲红旗路段国有土地上房屋征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》）所确定的相应补偿标准计算，较好地保护了超宇公司的合法权益，内容合法。《框架协议》的主体是超宇公司与荷塘区指挥部，与本案不属同一法律关系。在超宇公司与房屋征收部门未达成征收补偿协议的情况下，《框架协议》对株洲市政府作出房屋征收决定不具有直接约束力。对超宇公司仅有72.5平方米的房屋位于征收红线范围内，且被征收的部分不影响其他房屋的安全和使用，湖南省政府收到超宇公司行政复议申请后，根据行政复议法的相关规定，经立案、调查调解等程序，在调解无效的情况下，依据本案客观事实及相关证据作出行政复议决定，符合法律规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回超宇公司的诉讼请求。
湖南省高级人民法院（2017）湘行终1177号行政判决认为，超宇公司按照协议约定履行了《框架协议》。但指挥部没有与超宇公司签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，且未提出正当理由，其行为违反信赖利益保护原则。虽然超宇公司只有72.5平方米房屋及所占的土地位于长株潭城际铁路征收红线范围内，但超宇公司从铁路线路路堤坡脚、路堑坡顶或者铁路桥梁外侧起向外10米范围内的房屋及土地，应属于铁路线路安全保护区的范围。即使当时未将该部分纳入征收范围，但鉴于超宇公司已经整体搬迁，该部分应当纳入补偿范围。株洲市政府在对超宇公司作出征收补偿决定时，已经知道超宇公司要求整体补偿的请求，但株洲市政府在作出征收补偿决定时，没有考虑上述应当考虑的因素，明显不当。征收补偿决定直接认定搬迁费和室内装饰装修补偿费145万元，缺乏事实和法律依据，程序违法。超宇公司实际停产停业的时间远远超过三个月，但征收补偿决定只按三个月给予补偿，其补偿缺乏事实和法律依据。征收补偿方案规定了搬迁奖励，征收补偿决定中没有包括该部分内容。判决撤销一审判决，撤销补偿决定及复议决定，责令株洲市政府重新作出征收补偿决定。株洲市政府不服，申请再审。
最高人民法院（2019）最高法行再4号行政判决认为，株洲市政府作出的补偿决定，确定给予超宇公司的被征收房屋价值补偿、装饰装修补偿、停产停业损失补偿，均系按照《征收补偿方案》的标准进行计算，并无不当。虽然超宇公司未在期限内签订征收补偿协议，但该公司确系依约提前将72.5平方米房屋及土地腾空交付给荷塘区指挥部，并未影响案涉地块的征收进度，故应当依照《征收补偿方案》的规定，对超宇公司给予按期搬迁奖、提前搬迁奖及奖励性补贴。补偿决定未给予超宇公司搬迁奖励补偿，应予纠正。补偿决定确定的搬迁费1000元，系按照住宅房屋标准进行计算，不符合超宇公司被征收房屋为非住宅房屋的实际情况，应予纠正。株洲市政府在无法与超宇公司协商达成补偿协议后，理应及时作出补偿决定，尽快支付补偿款，尽可能减少被征收人的损失。株洲市政府作出补偿决定时，对超宇公司在2014年5月23日腾房交地后至其作出决定期间，按中国人民银行同期一年定期存款利率补偿并无不当。但因株洲市政府作出补偿决定确定的补偿数额有误，该补偿数额与应当补偿的数额间差额部分的利息亦属于超宇公司的损失范围，应予补偿。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十七条的规定，人民法院对行政行为涉及对款额的确定、认定确有错误的，可以判决变更。故本院对补偿决定的补偿数额予以变更。湖南省政府作出复议决定，维持补偿决定，亦属认定事实不清，依法应予撤销。作出再审判决：撤销一、二审行政判决；撤销湖南省人民政府作出的湘府复决字﹝2017﹞42号行政复议决定；维持株洲市人民政府株征补﹝2017﹞1号《株洲市人民政府房屋征收补偿决定书》的第一项、第三项，撤销株洲市人民政府株征补﹝2017﹞1号《株洲市人民政府房屋征收补偿决定书》的第四项；对株洲市人民政府株征补﹝2017﹞1号《株洲市人民政府房屋征收补偿决定书》的第二项，即超宇公司应得的货币补偿数额变更如下：（1）被征收房屋房地产价值补偿为人民币171173元；（2）装饰装修补偿费为人民币14500元；（3）搬迁费为人民币17486元；（4）停产停业损失补偿费为人民币3595元；（5）搬迁奖励为人民币50184.6元；上述五项合计为人民币256938.6元。由株洲市人民政府于本判决生效之日起30日内，补偿株洲市超宇实业有限责任公司268843.6元及利息（利息计算方法：以66670.6元为基数，从2014年5月23日起计算至补偿款实际支付之日止，按照中国人民银行一年期同类存款基准利率计算，不计算复利）。
二、法律问题
征收补偿过程中对行政机关超征收范围给当事人造成的损失是否可以一并予以行政补偿。
三、法官会议意见
国有土地上征收范围应当根据红线确定的范围为依据，征收补偿决定按照征收决定确定的范围，认定安置补偿范围。但是，实际征收过程中，超过征收范围的部分建筑实际上已经不可能继续使用，已经丧失财产价值的，人民法院可以依法一并判决行政机关予以行政补偿。
四、意见阐释
1.征收实施单位对其委托的行为应当承担责任
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作；市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行；房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作；房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。市、县人民政府作为征收决定的发布主体，房屋征收部门作为组织实施单位，应当对各自的行政行为承担责任。
2.受委托实施单位超范围承诺签订行政协议的效力
实践中，房屋征收部门委托相关部门与被征收人开展征收工作，受委托人在授权范围内实施的行为应当由委托部门承担相应的责任，若受委托人与被征收人签订《框架协议》，不能简单地否定该类协议的效力，《框架协议》属于在征收实施过程中作出的承诺，对征收双方均具有拘束力，在签订补偿协议或者作出补偿决定时应当对其中合法有效的约定予以采纳。在审理行政协议案件时，要促进法治政府和政务诚信建设，认真审查协议不能履行的原因和违约责任，切实维护行政相对人的合法权益。对政府没有合理理由违反承诺甚至违约毁约的，要坚决依法支持行政相对人的合理诉求，这就是信赖利益保护原则的价值所在。但是，行政机关作出的行政允诺、行政协议等行为必须建立在依法行政的前提下，即行政机关作出的允诺或达成的协议必须在其具有裁量权的处置范围内，且不损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。在国有土地上房屋征收过程中，征收补偿的款项均来源于公共财政，对征收补偿款不进行合理控制必然会对社会公共利益造成不利影响。行政机关在组织实施征收与补偿工作时，必须遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规的规定，符合征收决定及房屋征收补偿安置方案的要求，对被征收人给予公平补偿。行政机关违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规，超出征收决定的范围或者房屋征收补偿安置方案确定的补偿标准，作出的相关承诺、签订的补偿协议或者作出的补偿决定，人民法院应当作出否定的评价，不予支持。不能将信赖利益保护原则置于依法行政之上，无原则地以牺牲社会公共利益来强调政府对所作承诺的遵守。确因国家利益、公共利益或者其他法定事由改变政府承诺的，行政机关可以依法补偿财产损失。
3.超范围承诺行政协议的效力认定考量因素
对于超范围承诺的《框架协议》的效力问题，首先需要区分协议中对于征收范围内与征收范围外的部分，对于征收范围红线之内的，应当确认该部分的协议效力。而超范围的部分，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，缺乏法律依据，不具有法律效力，对补偿决定不产生拘束力。其次需要考虑《框架协议》的实际履行情况，由于《框架协议》并非正式的征收补偿协议，若征收补偿有关问题未能按照《框架协议》约定达成一致并签订正式的征收补偿协议，且《框架协议》没有实际履行，则被征收人主张依据《框架协议》给予赔偿没有事实和法律依据。来源：行政涉法研究
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文章来源参考：【头条】湖南省怀化市人民政府关于印发《怀化市集体土地与房屋征收补偿安置办法》的通知，
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