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北京土地征收律师谈土地被征收，村委会能不能截留补偿款？，农民征地款被村委会截留部分怎么办

更新时间:2025-05-07 13:38 发布:2024-10-23 15:48 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京土地征收律师谈土地被征收，村委会能不能截留补偿款？,有征收必有补偿，无征收则无补偿，不论是因公共利益展开的征收项目还是商业开发都需要依法及时足额地给予被征地农民公平、合理的拆迁补偿，并且，任何人、任何单位都不能截留、克扣、挪用征地补偿

北京土地征收律师谈土地被征收，村委会能不能截留补偿款？，农民征地款被村委会截留部分怎么办

一、北京土地征收律师谈土地被征收，村委会能不能截留补偿款？，农民征地款被村委会截留部分怎么办

　有征收必有补偿，无征收则无补偿，不论是因公共利益展开的征收项目还是商业开发都需要依法及时足额地给予被征地农民公平、合理的拆迁补偿，并且，任何人、任何单位都不能截留、克扣、挪用征地补偿款。

　　然而实践过程中，由于征地拆迁涉及到巨大的利益，且征收方会将被征收人所应得的补偿款直接发放至村委会，再由村委会逐一发放到被征收人手中，可面对如此巨大的一笔补偿款，往往有人可能会抵挡不住金钱的诱惑，或存有侥幸心理（以为截留一点肯定不会被别人发现）违反法律规定，擅自挪动、截留征地补偿，侵害老百姓利益。

　　1997年，谢先生同村委会签订了《节能温室和大棚协议》，共承包了一千多平方米的土地。2014年，相关部门进行棚户区改造，拟对谢先生所承包土地区块进行征收，并发布了集体土地征收公告，对此次征收的内容进行了告知。几天后，相关部门又发布了《征收补偿安置方案》，将补偿标准对被征收人进行了公示。

　　为了积极地响应国家号召，谢先生便直接与相关部门签订了补偿协议，并拿到了部分征地补偿款，而剩下的土地补偿费则由村委会发放给谢先生，且由相关部门向谢先生出具了担保函。可是之后村委会并没有将剩余的补偿款如数发放给谢先生。为了维护自己的合法权益，谢先生委托了北京圣运律师。

　　北京圣运律师接受案件之后，第一时间赶往谢先生所在地进行了走访、调查，并指导谢先生向有关部门申请了政府信息公开，通过所获得的材料，北京圣运律师又指导谢先生向法院提起了诉讼，要求如数给付谢先生土地补偿款。在庭审过程中，相关部门还企图狡辩，可北京圣运律师也毫不示弱，最终在人证、物证兼具的情况下，法院判决相关部门在期限内给付谢先生剩余的补偿款。

　　实践中，类似于谢先生这样的情况非常的多，相关部门总会以自欺欺人的想法企图在征地拆迁中获得不当利益，但是违法行为迟早有一天会被发现。因此依法行政，依法保障当事人的合法权益，才不会与被征收人对簿公堂，站在与被征收人对立的位置上。

二、最高法谈非本集体组织成员购买农村房屋的协议被确认无效，其与政府签订的征补协议是否无效

　　裁判要旨

　　当事人作为农村居民，与买房人签订《房屋及宅基地转让协议》。基于买房人在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实，政府根据买房人提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》原件等材料，与其签订涉案《拆迁补偿安置协议》，已履行了审慎审查的职责。另外，《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容，该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。虽然该转让协议已经司法程序确认无效，但当事人在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确涉案《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定。目前，涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，已转化为拆迁利益，如当事人对拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行解决。

　　裁判文书

　　中华人民共和国最高人民法

院行政裁定书

（2017）最高法行申6998号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）李红，女，汉族，1969年3月16日出生，住河南省郑州市中原区。

　　再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）郑州市中原区人民政府，住所地河南省郑州市中原区桐柏路200号。

　　法定代表人乔耸，该区人民政府区长。

　　再审被申请人（一审第三人、二审被上诉人）张坤法，男，汉族，1957年5月7日出生，河南省许昌市庄。

　　李红因诉郑州市中原区人民政府（以下简称中原区政府）、张坤法确认行政行为无效及补偿一案，不服河南省高级人民法院作出的（2016）豫行终2471号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成由审判员阎巍担任审判长，审判员刘雪梅、梅芳参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

　　李红申请再审称:一、张坤法与再审申请人之间的《房屋及宅基地转让协议》因法律障碍和双方争议未能履行完毕，房产及宅基地的物权权属自始至终归属于再审申请人，张坤法对本案所涉房产和宅基地不具有物权。中原区政府与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》，侵犯了再审申请人的房产物权和宅基地使用权；二、在郑州市中原区人民法院已经作出生效判决确认《房屋及宅基地转让协议》无效的情况下，原审判决仍以《房屋及宅基地转让协议》的内容作为本案判决的事实依据，显然错误；三、中原区政府以其成立的柿园村拆迁指挥部直接参与和干预应由拆迁人承担的拆迁活动，并与张坤法签订《拆迁补偿安置协议》，违反了《城市房屋拆迁管理条例》第九条第二款、《河南省城市房屋拆迁管理条例》第十二条第三款、第十五条的规定，以及2004年国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理的通知》的相关要求；四、张坤法未对再审申请人的房屋进行重新改建，且其没有任何证据进行佐证。即使张坤法对再审申请人的房屋进行改建，在其不具有物权且未经再审申请人同意的情况下，也是非法行为，并不能改变再审申请人对房屋和宅基地的物权权属；五、原审判决适用法律错误，行政民事法律关系逻辑混乱。请求：一、撤销（2016）豫71行初91号行政判决和（2016）豫行终2471号行政判决；二、改判确认中原区政府柿园村拆迁指挥部与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效；三、改判中原区政府按照《中原区柿园村拆迁补偿安置办法》的标准补偿再审申请人的宅基地及被拆房屋损失，并参照中原区政府柿园村拆迁指挥部与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》补偿再审申请人回迁安置房屋396平方米，房屋及附属物损失49560元，搬迁补助费、过渡费及奖励费等101032元（过渡费暂计24个月，其后继续计算至实际回迁安置之日）和本案诉讼费用100元；四、将本案发回重审。

　　本院经审查认为：根据原审查明的事实，李红要求确认《房屋及宅基地转让协议》无效的民事诉讼是在柿园村拆迁指挥部与张坤法签订《拆迁补偿安置协议》以后提起的。基于张坤法在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实，中原区政府根据张坤法提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》原件、《柿园村附属物普查表》、《承诺书》、《空房验收单》等材料，与房屋的实际使用人张坤法签订涉案《拆迁补偿安置协议》，已履行了审慎审查的职责，并无不当。另外，李红与张坤法签订的《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容，该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。虽然双方签订的转让协议已经司法程序确认无效，但李红在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确认中原区政府与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定，本院不予支持。目前，涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，已转化为拆迁利益，如李红对拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行解决。综上，李红的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

　　驳回再审申请人李红的再审申请。

　　审判长阎巍

　　审判员刘雪梅

　　审判员梅芳

　　二〇一七年十二月二十八日

　　法官助理朱瑞强

　　书记员曲飘原

　　来源：专注行政法

三、洛阳最新征地通告！拟征地901亩，征收范围及补偿标准公布

　　【大河财立方消息】6月28日，洛阳市政府发布最新一批征地通告，拟征地60.0701公顷（折合约901.05亩）。

　　其中，同意洛阳市征收李村镇等2个镇武屯社区等3个社区集体土地31.0315公顷，其中农用地17.1456公顷（耕地16.2062公顷、其他农用地0.9394公顷）、建设用地12.4655公顷、未利用地1.4204公顷。

　　另外，根据洛阳市土地利用总体规划、近期城镇开发边界和年度土地利用计划，经伊滨区管委会组织相关单位实地调查确认，拟征收庞村镇掘山村等3个农村集体经济组织集体农用地28.8446公顷（其中耕地12.481公顷、园地8.4302公顷、林地7.4937公顷、其他农用地0.4397公顷）、建设用地0.1922公顷、未利用地0.0018公顷。以上共计29.0386公顷，拟作为洛阳市2022年度第五批乡镇建设用地。

　　详情如下：

　　洛阳市人民政府

　　关于洛阳市2022年度第二批城市建设用地征收土地的通告

　　洛政通〔2022〕33号

　　依据《中华人民共和国土地管理法》第47条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第31条之规定，省政府于2022年6月2日印发《关于洛阳市2022年度第二批城市建设用地的批复》（豫政土〔2022〕749号），同意我市征收李村镇等2个镇武屯社区等3个社区集体土地31.0315公顷，其中农用地17.1456公顷（耕地16.2062公顷、其他农用地0.9394公顷）、建设用地12.4655公顷、未利用地1.4204公顷。现将批准的征收方案的主要内容和有关事项通告如下：

　　一、被征收土地的所有权人、地类、面积、位置和用途

　　地块一：征收诸葛镇康庄社区集体土地4.7544公顷，全部为建设用地。四至范围：东至谭翟街、西至用地界、北至白塔路、南至吉庆路。土地征收后拟作为教育用地。

　　地块二：征收李村镇武屯社区集体土地11.0307公顷，其中农用地4.1807公顷（耕地3.6831公顷、其他农用地0.4976公顷）、建设用地6.8500公顷。四至范围：东至柿园街、西至武屯街、南至规划路、北至吉庆路。土地征收后拟作为教育用地。

　　地块三：征收李村镇南寨社区集体土地15.2464公顷，其中农用地12.9649公顷（耕地12.5231公顷、其他农用地0.4418公顷）、建设用地0.8611公顷、未利用地1.4204公顷。四至范围：东至柿园街、西至武屯街、南至用地界、北至王府路。土地征收后拟作为教育用地。

　　二、征地补偿标准

　　土地补偿费、安置补助费按照《河南省人民政府关于征收农用地区片综合地价有关问题的通知》（豫政土〔2020〕16号）规定执行。地上附着物补偿标准按照《洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市国家建设征收集体土地地上附着物补偿标准的通知》（洛政办〔2018〕49号）规定执行。

　　三、办理征地补偿登记的期限、地点

　　征收土地范围内的土地所有权人、使用权人，在本通告发布之日起10个工作日内，持土地权属证书或其他证明材料，按照行政管辖范围到伊滨区征迁安置服务中心（地址：伊滨区科技大厦、联系电话：63088301）办理征地补偿登记。

　　四、其他事项

　　1. 被征收土地的所有权人、使用权人在规定的期限内未进行补偿登记的将依法进行处理。

　　2. 本通告自发布之日起，任何单位和个人不得在征地范围内擅自建设建（构）筑物，进行室内装修，否则按违法建筑无偿拆除；不得在征地范围内抢种、抢栽树木、花草和增添地面附着物，否则一律不予登记补偿。

　　3. 该批次用地的征地拆迁工作由伊滨区管委会统一组织协调。征地拆迁涉及的单位和个人要积极支持和配合，共同做好调查、登记、确认和补偿安置工作。

　　洛阳市人民政府

　　关于洛阳市2022年度第五批乡镇建设用地拟征地补偿安置的通告

　　洛政通〔2022〕32号

　　根据洛阳市土地利用总体规划、近期城镇开发边界和年度土地利用计划，经伊滨区管委会组织相关单位实地调查确认，拟征收庞村镇掘山村等3个农村集体经济组织集体农用地28.8446公顷（其中耕地12.481公顷、园地8.4302公顷、林地7.4937公顷、其他农用地0.4397公顷）、建设用地0.1922公顷、未利用地0.0018公顷。以上共计29.0386公顷，拟作为洛阳市2022年度第五批乡镇建设用地。依据《中华人民共和国土地管理法》第47条之规定，现将拟征地补偿安置有关事项通告如下：

　　一、征收土地范围

　　地块1：东至掘丁路、南至滨河北路、西至庞赵路、北至赵彭路；

　　地块2：东至用地界、南至用地界、西至掘丁路、北至大庄路。

　　二、征收土地现状、地类及面积

　　拟征收庞村镇掘山村集体土地22.3060公顷，其中农用地22.2021公顷（耕地10.6032公顷、园地8.4302公顷、林地2.8902公顷、其他农用地0.2785公顷）、建设用地0.1021公顷、未利用地0.0018公顷；

　　拟征收庞村镇门庄村集体土地6.4052公顷，其中农用地6.3151公顷（耕地1.5569公顷、林地4.6035公顷、其他农用地0.1547公顷）、建设用地0.0901公顷；

　　拟征收庞村镇窑沟村集体土地0.3274公顷，全部为农用地（其中耕地0.3209公顷、其他农用地0.0065公顷）。

　　三、征收土地用途

　　用地批准后拟作为工业用地。

　　四、征地补偿标准

　　征地补偿标准按照《河南省人民政府关于征收农用地区片综合地价有关问题的通知》（豫政〔2020〕16号）规定执行，标准为82.5万元/公顷（包含土地补偿费和安置补助费）。社保标准按照《河南省人力资源和社会保障厅关于公布2021年被征地农民社会保障费用最低标准的通知》（豫人社办〔2021〕49号）规定执行，标准为74.25万元/公顷。以上两项综合补偿标准为156.75万元/公顷，征地补偿总费用为4551.8006万元（其中征地补偿费用2395.6845万元，社会保障费用2156.1161万元）。

　　地上附着物及青苗补偿标准按照《洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市国家建设征收集体土地地上附着物补偿标准的通知》（洛政办〔2018〕49号）规定执行，据实补偿。

　　五、安置途径及方式

　　征收土地计划通过以下途径进行安置：

　　1. 货币安置。将征地补偿安置费2395.6845万元，按时足额支付给被征地农村集体经济组织，由其依法依规分配。

　　2. 社会保障安置。本批次用地共落实社保资金2156.1161万元，已预存入我市指定账户。实施征收后，将符合条件的被征地农民纳入社会保障范围。

　　3. 拆迁安置。该批次用地涉及拆迁，伊滨区管委会已制定拆迁安置方案，确保依法依规妥善安置。

　　六、其他事宜

　　1. 自通告发布之日起30日内，拟征收土地的所有权人、使用权人应当持不动产权属证明材料办理补偿登记，并与伊滨区管委会（地址：伊滨区科技大厦6023室，电话：69088306）签订补偿、安置协议。

　　2. 自通告发布之日起，任何单位和个人在拟征地范围内抢栽、抢种、抢建的，一律不予补偿。

　　3. 凡拟征收土地涉及的农村集体经济组织及其成员和其他利害关系人如有意见，请自本通告发布之日起30日内向洛阳市自然资源和规划局伊滨经开分局（地址：伊滨区科技大厦6019室，电话：69660868）提起听证申请。如到期未申请，将视为放弃听证。

　　【来源：大河财立方】

四、房屋遇到拆迁，承租人是否有权分配补偿款？

　　这两年在房屋拆迁过程中，因租赁房遇拆迁，就承租人能否获得补偿款、补偿款如何分配一直存在争议。那么，尚在租赁期内的房屋突然遭遇拆迁，承租方该如何维护自己的合法权益呢？下面我们根据江苏省高院的一则案例来为大家讲解一下

　　曾某与房某签订《房屋租赁协议书》，约定将曾某所有的仓库500平米出租给房某使用，双方除约定租期及租金等具体问题外，还特别约定，租赁因国家规划终止时，除生产设备及附件归乙方，对改造部分不能搬出或是损坏，以后凡是涉及拆迁赔偿等，均与乙方无关。

　　合同签订后，房某承租涉案房屋并经曾某同意后改造为冷库并使用至今。之后该冷库遇到拆迁，房某向曾某主张制令机、冷库房、配电柜等项目的拆迁补偿费用以及按面积计算搬家费、过渡费、停产停业损失费等。但是双方协商无果，后诉讼至法院。

　　一审法院认为，合同中约定“租赁因国家规划终止时，除生产设备及附件归乙方，对改造部分不能搬出或损坏，以后凡是涉及拆迁赔偿等，均与乙方无关”。因此，房某主张的制冷机、冷库房等项目的拆迁补偿费用的诉求法院予以支持，但对搬家费、过渡费、停产停业损失费不予支持。

　　曾服不服，提起了上诉，但是二审法院维持了一审判决。

　　像类似于这样的案子在实践过程中非常的多，有的案子在合同中只是明确的了部分补偿责任，有的则是一点相关的责任事项都没有明确。如果合同中不明确，那房子在遇上拆迁的时候自然就会产生纠纷。

　　根据《城市房屋拆迁管理条例》中的第27条规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

　　被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　　另根据《条例》第31条规定，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

　　在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　但是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之后，排除了房屋承租人在房屋征收时的主体地位，承租人不再属于独立于出租人之外的补偿对象。

　　因此，北京圣运律师提醒大家，在承租房时一定要较高的防范风险的意识，在双方签订租赁合同时要充分的考虑到各个方面的问题，尤其是对面临拆迁的情况，对涉及到自己相关的利益，一定要事先沟通、协商好，然后白纸黑字的写在上面，避免引起纠纷。

　　那么，如租赁合同中未明确写明遭遇拆迁该如何处理，承租人又可以获得哪些补偿？

　　1、拆迁征收补偿款中的搬家费、停产停业损失和过渡费等费用。

　　搬迁补助费可以由被拆迁人与承担人进行协商解决，也可以由拆迁人直接补偿给承租人。或者按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。

　　因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，应当给予适当补偿。据此，若因拆迁造成承租人停产、停业的，则承租人是有权主张获得相应的补偿。

　　但对于停产停业的损失费具体的需要结合地方性法规来计算和衡量的。比如《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定，因征收房屋造成停产停业损失的补偿，当事人可以协商选择下列方式之一确定补偿金额：(一)按被征收房屋评估总价的一定比例计算;(二)按被征收入上一年度纳税的税后月平均净利润计算;(三)按被征收房屋租金收益计算;(四)按设区的市、县(市、区)人民政府制定的其他补偿办法计算。

　　2、装饰装修补偿费用。

　　这一项费用要看能否拆除，对于能拆除的，可以由承租人自行搬离。对于已经与租赁物形成一体的，如果合同尚未到期，那么承租人有权向出租人主张该部分补偿款项。如果合同到期后遭遇拆迁征收，原则上该部分物品已归出租人所有，除非双方有特别约定。

　　3、未到期的租金，承租人可向出租人主张退还该部分费用。其余费用，如双方无特殊约定，应归出租人所有。

　　北京圣运律师最后提醒广大被承租人，在租赁之前，必须将有可能拆迁的情况考虑进去，比如承租房遇拆迁自己能获得哪些补偿等，只有这样才能避免自己在拆迁中吃亏。