北京土地征收律师谈这两种方法让你的拆迁补偿尽失？不提高警惕还真有可能，拆迁补偿技巧:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京土地征收律师谈这两种方法让你的拆迁补偿尽失？不提高警惕还真有可能，拆迁补偿技巧

更新时间:2025-05-06 11:41 发布:2024-10-23 15:45 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京土地征收律师谈这两种方法让你的拆迁补偿尽失？不提高警惕还真有可能,关于征地拆迁，国家发布的一些法律、法规中都有着相当严格的征收程序，同时法律、法规中还明确了征收原则，禁止了在拆迁中可能会出现的一些对被征收人利益产权不利影响的违法行为

北京土地征收律师谈这两种方法让你的拆迁补偿尽失？不提高警惕还真有可能，拆迁补偿技巧

一、北京土地征收律师谈这两种方法让你的拆迁补偿尽失？不提高警惕还真有可能，拆迁补偿技巧

　　关于征地拆迁，国家发布的一些法律、法规中都有着相当严格的征收程序，同时法律、法规中还明确了征收原则，禁止了在拆迁中可能会出现的一些对被征收人利益产权不利影响的违法行为。

　　但从实践过程中来看，虽然近几年绝大多数拆迁项目都逐渐地好了起来，但是也有个别拆迁方在具体征收过程中漠视政策、规定，打着各种口号、名义实施拆迁，尤其是在拆迁补偿与被征收人一直协商不成功的情况下，什么花式招数都用上了，就为了让被征收人尽快签订补偿协议，交出土地或房屋。以下两种方式就是征收方惯用的手段，希望大家在遇到时能提高警惕，避免拆迁补偿尽失。

　　第一种，将房屋认定为违法建筑

　　在征地拆迁中，多多少少都会存在一些无证房屋，这些无证房屋一旦遇上拆迁，通常就会被征收方以违反了《城乡规划法》等法律法规中的规定，认定为违法建筑，尤其是在拆迁补偿一直谈不妥的情况下。

　　征收方为了尽早完成征收工作，就会告知被征收人你的房屋没有办理建设规划许可证，没有房产证，没有登记，给你现在的这些补偿已经比同类型房屋的补偿高了，如果你不在三天或是七天之内自行拆除房屋，到时真的就一分钱的补偿也没有了。

　　有的被征收人一听到这些话，就会非常的害怕，害怕自己一分钱的补偿也拿不到，便自行拆除了房屋，并与征收方签订了不合理的补偿协议。

　　但是北京圣运律师需要提醒大家的是，房屋是不是违法建筑，不是征收方那么口头一说就是的，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

　　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

　　而且，在相关部门对未经登记的房屋和未办理手续的房屋进行调查、认定时还需要考虑到房屋来源、房屋建设时间、使用情况、当时的立法状态等因素进行，不能单一地仅凭无证就将房屋一律认定为违法建筑，这显然是不太合理的。

　　如果在拆迁之前如果没有组织相关部门对被征收范围内未经登记的房屋进行调查、认定，而是在拆迁补偿未谈成的情况下口头认定，那很有可能是吓唬、威胁你，试图以“拆违”的方式促进拆迁，让你尽快交出土地。

　　而且，最主要的问题是，并不是所有的未经登记的房屋或是未办理审批手续的房屋都是违法建筑的，如果该房屋是因历史遗留问题造成的，那么按照“法不溯及既往”的原则，还需要给予当事人合理的补偿。

　　第二种、将房屋直接鉴定为危房

　　除此以外，将房屋直接鉴定为危房的情况也是时常发生的，尤其是在农村拆迁中，征收方通常会对被征收人说，你这房屋建设时间太早了，房屋结构不合理，而且房屋内部都已经开掉皮了，存在严重的房屋安全隐患，你这房屋必须马上拆，不然后果自负。

　　有的征收方耐不住性子，会直接委托危房鉴定机构对被征收房屋进行危房鉴定，甚至对当事人下达拆危通知书。

　　对此，北京圣运律师需要提醒大家，首先申请危房鉴定不是谁都可以申请的，申请危房鉴定的主体只能是房屋所有权人或是房屋使用权人，其他人是没有无权对房屋申请鉴定的，这点大家一定要记好了，其次，在自己未申请危房鉴定的情况下，在拆迁中收到了拆危通知书等文件，那么一定要提高警惕了，尤其是在未签订补偿协议的情况下，很有可能这是征收方为尽早实现征收目的而采取的手段。

　　最后呢就是，在收到上述文件后，千万不要着急忙慌地拆除自己的房屋，如果自己没有申请危房鉴定，那么这一份文件就有是否具有法律效力就有待商榷了，所以，此时大家一定要保持冷静。

　　实践中，拆迁方以“拆危”来促进拆迁的现象有很多，北京圣运律师代理过多起这样的案子，因此，大家在一些疑难杂症时一定要及时地咨询专业律师，在专业律师的帮助下找到他们的违法点，戳破他们真正以拆危促拆迁的目的，保障自己的合法权益不被侵害。

二、北京土地征收律师谈如何对被征收房屋进行评估？认定违法建筑是在征收决定之前还是之后？

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　从上述的规定中我们可以看到，国有土地上房屋征收中，被征收房屋的价值是由评估机构来评估的，所以，北京圣运律师在这里要提醒大家的是，如果相关部门仅以几张图片就出具评估报告，并没有实地入户查勘，也没有根据被征收房屋实际的情况就出具评估报告，甚至都没有对被征收房屋进行评估，便直接要求被征收人签订补偿安置协议的话，那这很明显是不合法的，这是剥夺被征收人申请复核和鉴定的权利的行为，更是侵害被征收人合法权益的行为。此时，作为被征收人便可以收集相关的证据材料，通过法律途径来维护自己的权益。

　　认定违法建筑是在征收决定之前还是之后

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　也就是说，征收范围内要是有未经登记的房屋，相关部门在作出征收决定之前就需要组织相关人员对这类无证房屋进行调查、认定和处理，倘若对无证房屋的调查和认定程序是发生在双方就补偿事宜未协商一致的情况下，征收方为了尽快完成征收工作或是为了降低征收成本从而才将未经登记的房屋认定为违法建筑的话，那么这属于程序违法。

　　对此北京圣运律师提醒大家，在遇到这种情况时，一定要提高警惕，这很有可能是征收方以拆伟促拆迁，可以先及时地收集相关的证据材料，及时地咨询专业律师，并尽快在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的合法权益。

三、司法部负责人就《国务院关于进一步贯彻实施〈中华人民共和国行政处罚法〉的通知》答记者问

　　近日，国务院印发了《关于进一步贯彻实施〈中华人民共和国行政处罚法〉的通知》（以下简称《通知》）。司法部有关负责人就《通知》相关问题回答了记者提问。

　　一、问：请简要介绍一下《通知》出台的有关背景情况。

　　答：2021年1月22日，国家主席习近平签署第七十号主席令，公布第十三届全国人大常委会第二十五次会议修订通过的行政处罚法，该法自2021年7月15日起施行。行政处罚法此次修改幅度较大，增加了22条，修改了50多条，删除了1条。新修订的行政处罚法体现和巩固了近年来行政执法领域取得的重大改革成果，回应了当前的执法实践需要，明确了行政处罚的定义，扩充了行政处罚种类，完善了行政处罚程序，强化了行政执法责任。

　　在开启全面建设社会主义现代化国家新征程之际，修订通过行政处罚法，是深入贯彻落实习近平法治思想和以习近平同志为核心的党中央决策部署，在法治轨道上推进国家治理体系和治理能力现代化的重要举措。国务院高度重视行政处罚法的贯彻实施工作，李克强总理对贯彻实施好新修订的行政处罚法多次作出重要批示。司法部分4批召开国务院有关部门座谈会，多次书面征求了各地区、各部门以及中央编办、最高人民法院、全国工商联的意见，专门与全国人大常委会法工委座谈，并在此基础上起草了《关于进一步贯彻实施〈中华人民共和国行政处罚法〉的通知（代拟稿）》。

　　二、问：《通知》在依法规范行政处罚设定方面有哪些新规定？

　　答：在依法规范行政处罚设定方面，《通知》有3个方面的规定。

　　一是加强立法释法有关工作。明确要依法设定行政处罚，不得以其他行政管理措施的名义变相设定，不得通过增减违反行政管理秩序的行为和行政处罚种类、在法定幅度之外调整罚款上下限等方式层层加码或者“立法放水”。

　　二是强化定期评估和合法性审核。明确结合立法计划规划每5年分类、分批组织一次评估，对评估发现有不符合上位法规定、不适应经济社会发展需要、明显过罚不当、缺乏针对性和实用性等情形的行政处罚规定，要及时依法修改、废止；强调行政规范性文件不得设定行政处罚，违法规定一律无效。

　　三是依法合理设定罚款。要坚持过罚相当，该严的要严，该轻的要轻，尤其对部门规章设定罚款做了严格限制。部门规章必须在法律、行政法规规定的给予行政处罚的行为、种类和幅度范围内规定；尚未制定法律、行政法规的，因行政管理迫切需要依法先以部门规章设定罚款的，最高不得超过10万元，且不得超过法律、行政法规对相似违法行为的罚款数额,涉及公民生命健康安全、金融安全且有危害后果的,最高不得超过20万元；超过上述限额的，要报国务院批准。修改部门规章时，该降低的要降低，确需提高的要严格依照法定程序在限额范围内提高。对违反上述要求的部门规章，可以通过备案审查等方式依法予以纠正。

　　三、问：《通知》在进一步规范行政处罚实施方面提了哪些有针对性的要求？

　　答：为了进一步规范行政处罚的实施，《通知》从5个方面提出了新要求。

　　一是对依法全面正确履行行政处罚职能作了再强调。《通知》再次重申了行政处罚的目的，强调不能将处罚的目的异化，各级机关不得违法实施行政处罚，不得为了处罚而处罚，坚决杜绝逐利执法，严禁下达罚没指标，坚决避免运动式执法等执法乱象。

　　二是对细化行政处罚的程序制度作了再要求。各地区、各部门要结合实际制定、修改行政处罚配套制度，确保有关程序要求落到实处。要进一步完善地域管辖、职能管辖等规定，建立健全立案制度、完善立案标准。要建立健全行政处罚听证程序规则，细化听证范围和流程。要逐步提高送达地址确认书的利用率，细化电子送达工作流程，大力推进通过电子支付系统缴纳罚款，加强信息安全保障和技术支撑。

　　三是对电子技术监控设备作了再规范。行政机关设置电子技术监控设备要确保符合标准、设置合理、标志明显，严禁违法要求当事人承担或者分摊设置电子技术监控设备的费用，严禁交由市场主体设置电子技术监控设备并由市场主体直接或间接收取罚款。

　　四是对坚持行政处罚宽严相济作了再重申。各地区、各部门要全面推行行政裁量基准制度，防止畸轻畸重。要继续加大食品药品等关系群众切身利益的重点领域的执法力度。

　　五是对健全法律责任衔接机制作了再明确。各地区、各部门要细化责令退赔违法所得制度，依法合理保护利害关系人的合法权益；当事人主动退赔，消除或者减轻违法行为危害后果的，依法予以从轻或者减轻行政处罚。要全面贯彻落实《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》，加强行政机关和司法机关协调配合，按规定畅通案件移送渠道。

　　四、问:《通知》在持续改革行政处罚体制机制方面有哪些新要求？

　　答：在持续改革行政处罚体制机制方面，《通知》从4个方面提出了新要求。

　　一是纵深推进综合行政执法体制改革。各省、自治区、直辖市人民政府要统筹协调推进改革工作，建立健全配套制度。有条件的地区可以在一定基础上，积极稳妥探索开展更大范围、更多领域集中行使行政处罚权。

　　二是积极稳妥、科学合理赋权乡镇街道实施行政处罚。各省、自治区、直辖市要根据当地实际情况，采取多种方式向能够有效承接的乡镇人民政府、街道办事处赋权，成熟一批，下放一批。

　　三是规范委托行政处罚。委托行政处罚要有法律、法规、规章依据，委托行政机关和受委托组织要依法签订书面委托书并向社会公布。对不规范的委托行为，该清理就清理、该规范就规范。

　　四是提升行政执法合力。要逐步完善联合执法机制，复制推广“综合查一次”经验。要健全行政处罚协助制度，明确协助的实施主体、时限要求、工作程序等内容；积极探索跨区域执法一体化合作的制度和机制。

　　五、问：《通知》在加强对实施行政处罚的监督方面有哪些新规定？

　　答：为进一步加强对实施行政处罚的监督，《通知》从4个方面作出了新要求。

　　一是贯彻落实《法治中国建设规划（2020-2025年）》的要求，加快建设省市县乡四级全覆盖的行政执法协调监督工作体系，创新监督方式，强化全方位、全流程监督，提升行政执法质量。

　　二是要完善执法人员资格管理、执法行为动态监测、行政处罚案卷评查、重大问题调查督办等制度机制，加大层级监督力度，切实整治顽瘴痼疾，发现问题及时整改；对同类问题，及时研究规范。

　　三是要完善评议考核、统计分析制度，不得以处罚数量、罚没数额等指标作为主要考核依据。要综合评估行政处罚对维护经济社会秩序，保护公民、法人或者其他组织合法权益，提高政府管理效能的作用，探索建立行政处罚绩效评估制度。

　　四是要不断加强行政执法协调监督队伍建设，确保力量配备、工作条件、能力水平与工作任务相适应。

　　六、问：《通知》对整治不合理罚款作了哪些针对性规定？

　　答：为进一步整治不合理罚款，《通知》从5个方面对整治不合理罚款作了规定。

　　一是规范行政处罚设定。要求不得变相设定行政处罚，及时修改、废止评估发现的不合理行政处罚规定，行政规范性文件不得设定行政处罚。

　　二是坚持执法为民。要求行政机关不得违法实施处罚，杜绝逐利执法，严禁下达罚没指标，明确财政部门加强对罚缴分离、收支两条线等制度的实施监督。

　　三是规范电子技术监控设备的设置和使用。因设备不正常运行给予当事人行政处罚，要符合法律规定。要综合分析研判同一区域内高频违法行为的原因，推动源头治理。

　　四是规范行政处罚裁量权。要求行政机关不得在未查明违法事实的情况下， “一刀切”实施责令停产停业、责令关闭等行政处罚；推行初次违法免罚制度。

　　五是完善评议考核和执法监督。要求不得以处罚数量、罚没数额等指标作为主要考核依据，创新监督方式。

　　七、问：《通知》在组织实施方面提了哪些要求？

　　答：为贯彻实施好新修订的行政处罚法，《通知》进一步强化组织实施中的各项措施。

　　一是加强学习、培训和宣传工作。要求各地区、各部门于2022年6月前完成对现有行政执法人员的教育培训，并持续做好新上岗行政执法人员培训工作；将行政处罚法宣传纳入本地区、本部门的“八五”普法规划，按照“谁执法谁普法”普法责任制的要求，落实有关属地管理责任和部门主体责任。

　　二是把贯彻实施好新修订的行政处罚法作为加快建设法治政府的重要抓手。要求各地区、各部门切实加强和改进相关行政立法，规范行政执法，强化行政执法监督，梳理总结贯彻实施行政处罚法的经验做法，及时将重要情况和问题报送司法部。司法部要加强统筹协调监督，指导贯彻实施工作，组织开展贯彻实施情况检查，重大情况及时报国务院。

　　三是明确专门制度的贯彻实施部门。如，对于罚缴分离，要求财政部门加强实施情况监督，会同司法行政等部门按规定开展专项监督检查。再如，对于管辖争议解决，规定两个以上行政机关属于不同主管部门，发生行政处罚管辖争议、协商不成的，由司法行政部门会同有关单位进行协调，在本级人民政府领导下做好指定管辖工作。

来源：行政执法研究

四、《颍上县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》

　　颍上县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

　　第一章总则

　　第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿工作,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）、《安徽省人民政府办公厅关于切实做好〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉贯彻实施工作的通知》（皖政办〔2011〕24号）及有关规定，结合本县实际，制定本办法。

　　第二条为了公共利益需要，征收本县辖区国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。

　　第三条本县辖区内国有土地上的房屋征收与补偿活动，适用本暂行办法。

　　第四条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

　　第五条县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　县房地产管理局（以下称县房屋征收管理部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　县政府有关部门和乡、镇人民政府应当依照职责分工，共同做好房屋征收与补偿工作。

　　第六条县房屋征收管理部门下设颍上县国有土地上房屋征收办公室，实施房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

　　县房屋征收管理部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为的后果承担法律责任。

　　第七条县人民政府应当加强对房屋征收与补偿实施工作的监督。县房屋征收管理部门负责对本县房屋征收与补偿实施工作的指导。

　　第八条任何组织或者个人对违反本办法规定的行为，都有权向县人民政府、房屋征收管理部门和其他有关部门举报。接到举报应当及时核实、处理。

　　县监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门及其他工作人员的监察。

　　第九条县房屋征收管理部门应当依法建立、健全房屋征收与补偿档案管理制度，全面收集房屋征收与补偿的档案材料，加强对房屋征收与补偿档案的管理。

　　第二章征收决定

　　第十条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由县人民政府作出房屋征收决定：

　　（一）国防和外交的需要；

　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

　　（五）由政府依照《城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城改建的需要；

　　（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　第十一条依照本办法第十条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入县国民经济和社会发展年度计划。

　　制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当依照相关法律、法规规定广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

　　第十二条县人民政府作出房屋征收决定前，应当做好以下工作：

　　（一）安排县房屋征收管理部门就建设活动是否符合本办法第十一条规定的相关规划和计划，向发展改革、国土资源、住建等部门发出征询函。发展改革、国土资源、住建等部门应当及时向县房屋征收管理部门出具书面意见。

　　（二）县房屋征收管理部门拟定征收补偿方案，报县人民政府。县人民政府应当组织发展改革、国土资源、住建、房地产管理等部门和相关乡镇人民政府对征收补偿方案进行论证，并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

　　征收补偿方案应当包括项目名称、征收目的、征收范围、补偿方式、补偿标准、产权调换房的标准和地点、临时过渡方式和具体措施、过渡期限、签约期限、搬迁期限、征收补助和奖励、房屋征收实施单位、房地产价格评估机构的选择确定方法、房屋拆除施工安全和环保措施等。

　　（三）组织有关部门和单位对拟征收范围内被征收房屋的权属、用途、结构、建筑面积等进行摸底调查，并依法对未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

　　（四）县房屋征收管理部门根据征收补偿方案和前项摸底调查、认定处理结果测算征收补偿费用。征收补偿费用的预算不得少于拟征收房屋的总建筑面积乘以届时同类房屋的平均市场价格。

　　（五）组织有关部门根据征收补偿方案征求公众意见的情况，对征收补偿方案进行修改和完善。

　　因旧城区改建需要征收房屋，有半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改完善方案。

　　（六）由县房屋征收管理部门将修改完善后的征收补偿方案（组织听证会的，应当附听证报告和听证笔录）报市房屋征收管理部门备案。

　　征收补偿方案的征求意见情况和修改完善情况应及时公布。

　　（七）根据有关规定对实施房屋征收进行社会稳定风险评估，并作出风险评估报告，制定预控预案。

　　（八）按照本条第（四）项的测算结果，征收补偿费用应当足额到位、专户存储，专款专用。

　　由县人民政府投资的建设项目，县房屋征收管理部门应当会同县财政、审计、监察等部门加强对征收补偿费用的使用管理和监督。

　　用于产权调换的房屋可以按照本办法规定的方法进行价值评估后，折抵征收补偿费用。

　　第十三条县人民政府作出房屋征收决定后，应当自决定作出之日起7日内在征收范围内公告，并由县房屋征收管理部门将征收决定（附征收公告、社会稳定风险评估报告等）报市房屋征收管理部门备案。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

　　县房屋征收管理部门和相关乡镇人民政府应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

　　房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

　　第十四条被征收人对县人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　第十五条在房屋征收补偿方案确定的征收范围内，自该方案公布征求意见之日起，不得实施新建、扩建、改建、装饰装修房屋；改变房屋和土地用途；增加附属物和生产经营设施设备；违反规定迁入户口和分户等不当增加补偿费用的行为。

　　违反规定不当增加补偿费用的，不予补偿。

　　县房屋征收管理部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

　　第三章补偿

　　第十六条征收已经依法登记或者虽然未经登记但依照本办法第十二条第（三）项被认定为合法建筑的房屋，应当给予补偿。

　　征收未经登记且依照本办法第十二条第（三）项被认定为违法建筑的房屋，原则上不予补偿；违法抢建的房屋不予补偿，并由政府组织有关部门强制拆除。被征收人积极配合征收工作的（征收临时建筑除外），应当给予适当照顾性补助和奖励。具体补助和奖励办法应在征收补偿方案中明确。

　　县人民政府有关部门应当依法加强对建设活动的日常监督管理，对违反城乡规划进行建设的，须及时依法予以处理。

　　征收经依法批准的临时建筑，超过批准期限的，不予补偿；未超过批准期限的，按照征收决定作出时临时建筑的重置价格，结合剩余期限给予适当的货币补偿。

　　第十七条被征收房屋为合法建筑的，其权属、用途和建筑面积等，以被征收房屋的房地产权证（或者不动产登记簿）及其权属档案，或者其他合法有效的权属证明记载为准。房地产权证与其权属档案记载不一致的，除有证据证明权属档案确有错误外，以权属档案记载为准。

　　被征收房屋的房地产权证及其权属档案或者其他合法有效的权属证明，对房屋的用途没有记载的，房屋用途由县城乡规划部门会同国土资源、房地产管理、市容等相关部门依法认定。

　　第十八条房屋征收可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除法律、法规另有规定和本办法第十六条第四款规定的情形外，被征收人有权选择补偿方式。

　　第十九条被征收人选择货币补偿的，县人民政府给予被征收人的补偿应当包括：

　　（一）被征收房屋价值的补偿；

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收非住宅房屋造成的停产停业损失的补偿；

　　（四）因征收房屋给予积极配合征收工作的被征收人的补助和奖励。

　　第二十条被征收房屋的价值，由县房屋征收管理部门委托具有相应资质的房地产价格评估机构，依据本条第二款规定的调查登记结果和本办法第十二条第（三）项认定处理的结果评估确定。评估结果不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。评估费用由房屋征收管理部门承担。

　　房屋征收评估前，县房屋征收管理部门应当组织相关部门和房地产测绘、房地产价格评估等专业机构，对被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积和占地面积、建筑结构、新旧程度、通风采光、层高、朝向等房屋价值影响因素和附属物、装饰装修、生产经营设施设备等情况，以及被征收人的经济收入、住房情况和利用被征收房屋进行生产经营的状况等，进行调查登记。调查登记结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　被征收人对调查登记工作应当积极配合，如实提供或者协助搜集相关情况和资料。因被征收人不配合或者不如实提供相关情况和资料，造成调查登记和认定处理结果失实或者其他后果的，被征收人应当承担相应责任。

　　第二十一条被征收房屋价值的评估结果实行公示、送达制。房地产价格评估机构应当及时向县房屋征收管理部门，提交被征收房屋价值评估的技术报告和结果报告。县房屋征收管理部门应当将被征收人的姓名、被征收房屋的坐落和价值的主要评估情况，在征收范围内公示（公示时间不得少于5日），并将技术报告和结果报告依法送达被征收人。

　　公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对评估技术和结果进行现场解释说明。评估结果存在错误的，房地产价格评估机构应当及时修正并告知征收当事人。

　　第二十二条县房屋征收管理部门或者被征收人，对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向原房地产价格评估机构申请复核评估；对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　申请复核评估或鉴定的，按照《国有土地上房屋征收评估办法》规定处理。

　　第二十三条房地产估价机构由相关乡、镇人民政府组织全体被征收人，在房屋征收决定公告之日起10日内，通过协商一致的方式确定；在规定时间内协商不成的，由县房屋征收管理部门采取摇号、抽签等随机方式，在县房屋征收管理部门向社会公布的房地产价格评估机构的范围内确定。

　　房地产价格评估机构的选定，应当由监察机关参与监督；采取随机方式选定的，还应当由被征收人代表参与监督，或者由公证机关到场公证。

　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公平、公正、合法地开展房屋征收评估工作，任何组织和个人不得干预。

　　第二十四条被征收人选择房屋产权调换的，按照以下办法给予被征收人补偿：

　　（一）向被征收人提供用于产权调换的房屋，除被征收人同意外，产权调换房屋的建筑面积不得少于被征收房屋的建筑面积。

　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当提供改建地段的房屋，或者提供与改建地段在基础设施、公共服务设施等方面相接近的就近地段房屋。

　　产权调换房屋应当产权清晰并符合国家质量安全标准；新建的产权调换房屋还应当符合设计规范要求，并经验收合格。

　　被征收人通过产权调换所取得的安置房产权，为完全产权。

　　（二）房屋征收管理部门和被征收人应当按照本办法规定，计算并结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

　　产权调换房屋公摊面积大于被征收房屋公摊面积的，应当适当增加对被征收人的补偿。具体办法在征收补偿方案中明确。

　　（三）被征收人因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。

　　（四）被征收人因征收非住宅房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　（五）积极配合征收工作的被征收人补助和奖励。

　　第二十五条本办法规定的给予被征收人因征收房屋造成的搬迁补偿、临时安置补偿和停产停业损失补偿，按照以下标准执行：

　　（一）征收住宅房屋

　　搬迁补偿费：按照被征收房屋合法建筑面积每平方米10元的标准支付两次搬迁补偿费。搬迁补偿费标准需要调整的，由县房屋征收管理部门组织测算，并报县人民政府批准后进行调整。

　　临时安置补偿费：每月按照被征收房屋价值（合法部分）的5‰计算，每户每月不得低于300元。选择货币补偿的，支付期限为10个月；选择房屋产权调换的，支付期限为自搬迁之月至产权调换房屋交付后的4个月。

　　产权调换房为多层或者11层以下（含11层）的小高层住宅，过渡期限一般不超过24个月；产权调换房为12层以上（含12层）的高层住宅，过渡期限一般不超过30个月。具体过渡期限由县房屋征收管理部门和被征收人通过订立征收补偿协议进行约定。

　　非因被征收人的原因或者不可抗力等法定免责事由，超过按本办法规定的过渡期限未向被征收人交付产权调换房屋的，应当自逾期之月至产权调换房屋交付之月，按照原标准的2倍支付临时安置补偿费；产权调换房屋交付后的4个月仍按照原标准支付。

　　向被征收人提供周转房进行临时安置的，不再支付临时安置补偿费；非因被征收人的原因或者不可抗力等法定免责事由，超过按本办法规定确定的过渡期限未向被征收人交付产权调换房屋的，除继续提供周转房外，应当自逾期之月至产权调换房屋交付之月，按照规定标准支付临时安置补偿费；产权调换房屋交付后的4个月内，被征收人仍可以继续无偿使用周转房。

　　（二）征收非住宅房屋

　　搬迁补偿费：按照国家和省规定的货物运输价格、设施设备安装价格，计算设施设备等货物的运输费和设施设备安装费；因搬迁造成无法恢复使用的设施设备，按照重置价格结合成新计算设施设备损失补偿费。

　　停产停业损失补偿费：利用被征收的非住宅房屋依法进行生产经营的，可以委托房地产估价机构，根据房屋被征收决定做出前一年的被征收房屋类似房地产平均使用效益，结合纳税、停产停业期限，合理确定停产停业损失补偿费。被征收人选择房屋产权调换的，停产停业期限按照自搬迁之月至产权调换房屋交付后的4个月计算；被征收人选择货币补偿的，停产停业期限按照10个月计算。

　　经县房屋征收管理部门与被征收人协商一致，停产停业损失补偿费也可以按照被征收房屋价值的10％一次性确定。

　　第二十六条对经依法登记为住宅或者按照本办法规定被认定为住宅，且直接用于商业经营的沿街一层结构独立的房屋，征收时，按住宅房屋给予补偿。同时具备以下条件的，给予被征收人10个月的停产停业损失补偿：

　　（一）依法取得相关营业证照、履行纳税义务；

　　（二）房屋征收决定做出时仍在经营，且连续经营满一年以上。

　　停产停业损失补偿标准按本办法第二十五条规定确定。

　　第二十七条县房屋征收管理部门与被征收人依照本办法的规定，订立房屋征收补偿协议。房屋征收补偿协议应当包括以下内容：

　　（一）被征收房屋的基本情况、补偿方式、补偿金额和支付期限；

　　（二）产权调换房屋的标准、地点、面积和价格；

　　（三）产权调换差价支付方式和期限；

　　（四）搬迁期限、过渡方式和过渡期限；

　　（五）搬迁补偿费、临时安置补偿费或者周转用房的地点和面积、停产停业损失补偿；

　　（六）奖励和补助；

　　（七）违约责任和协议争议解决方式等事项；

　　（八）其他双方当事人认为需要约定的事项。

　　房屋征收补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

　　第二十八条有下列情形之一的，县房屋征收管理部门在补偿方案确定的签约期限届满后，报请县人民政府依照本办法规定，按照房屋征收决定公告载明的补偿方案作出补偿决定：

　　（一）县房屋征收管理部门与被征收人在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的；

　　（二）因被征收房屋权属不明确、产权有纠纷、产权人下落不明以及产权共有人对补偿事宜达不成一致意见等原因，不能订立补偿协议的。

　　补偿决定应当公平，并包括被征收人的基本情况、案由、事实和理由、争议焦点和本办法第二十七条规定的有关事项、被征收人的行政复议、行政诉讼权利等内容。补偿决定规定的搬迁期限不得少于15日。

　　补偿决定除因被征收房屋权属不明确、产权有纠纷等无法送达外，应当依法送达被征收人。同时在房屋征收范围内予以公告。

　　被征收人对房屋征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　第二十九条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

　　对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　第三十条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

　　第三十一条县房屋征收管理部门应当将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公告。

　　县审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督；县人民政府投资的建设项目征收补偿费用的管理和使用情况，由县审计机关会同县房屋征收管理部门进行审计监督。审计结果应当公布。

　　第三十二条征收个人住宅，对符合住房保障条件的被征收人，应当优先给予住房保障。

　　被征收人属于按照有关规定享受最低生活保障待遇的城市居民户，其人均居住建筑面积低于上一年度本县城市人均居住建筑面积的，实行产权调换时，应当为其提供不低于统计部门公布的上一年度本县城市人均居住建筑面积的产权调换房屋进行安置。产权调换房屋的价格高于被征收房屋的，被征收房屋和产权调换房屋不结算产权调换差价。产权调换房源在满足产权清晰、居住安全、保证被征收人基本生活需求的情况下，由县房屋征收管理部门确定。

　　第三十三条征收公有住房，房屋承租人按照房改政策享有购房权利，承租人要求购买的，由承租人按房改政策购买后，再按照本办法规定对其进行补偿。

　　第三十四条整幢房屋因征收被部分拆除的，县房屋征收管理部门应当委托房屋安全鉴定机构对剩余房屋进行安全鉴定。剩余房屋存在安全隐患的，县房屋征收管理部门应当根据鉴定结论进行修缮治理。鉴定、修缮费用由县房屋征收管理部门负担。

　　第三十五条实施房屋拆除须委托具有法定资格的建筑施工企业承担。建筑施工企业对房屋拆除过程中的安全生产负责。

　　县房屋征收管理部门应当在房屋拆除工程施工15日前，将下列资料报建设主管部门备案：

　　（一）施工单位《安全生产许可证》和资质等级证明；

　　（二）拟拆除建筑物、构筑物和可能危及毗邻建筑的说明；

　　（三）拆除施工组织方案和废弃物堆放、清除的措施；

　　（四）其他建设主管部门要求提交的资料。

　　第三十六条法律、法规对房屋征收涉及军事设施、教堂寺庙、文物古迹等特殊房屋另有规定的，依照其规定。

　　第三十七条房屋被依法征收的，被征收人应当将被征收房屋的房地产权证交给县房屋征收管理部门，由县房屋征收管理部门依法依规予以注销。房屋被部分征收的，被征收人应当及时申请办理房屋权属变更登记。

　　第四章法律责任

　　第三十八条　县房屋征收管理部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十九条　采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第四十条　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第四十一条　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法依纪给予处分。

　　第四十二条　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五章附则

　　第四十三条本办法由县房屋征收管理部门负责解释。

　　第四十四条本办法自公布之日起施行。

　　来源：阜阳市人民政府网站