北京拆迁律师谈拆迁中，房屋没有证，没有审批手续，就不能有任何补偿吗？，拆迁没有房产证的怎么办:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京拆迁律师谈拆迁中，房屋没有证，没有审批手续，就不能有任何补偿吗？，拆迁没有房产证的怎么办

更新时间:2025-05-06 15:33 发布:2024-10-23 17:10 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京拆迁律师谈拆迁中，房屋没有证，没有审批手续，就不能有任何补偿吗？,在房屋拆迁过程中，经常会有一些住了几十年但没有办理审批手续，没有办理房产证的房屋，这些房屋，只要一遇上征地拆迁，通常都会被征收方告知是违法建筑，违法建筑没有任何补偿等

北京拆迁律师谈拆迁中，房屋没有证，没有审批手续，就不能有任何补偿吗？，拆迁没有房产证的怎么办

一、北京拆迁律师谈拆迁中，房屋没有证，没有审批手续，就不能有任何补偿吗？，拆迁没有房产证的怎么办

　　在房屋拆迁过程中，经常会有一些住了几十年但没有办理审批手续，没有办理房产证的房屋，这些房屋，只要一遇上征地拆迁，通常都会被征收方告知是违法建筑，违法建筑没有任何补偿等等。那么违法建筑在拆迁时，真的没有补偿吗？就算被违法强拆了也没有任何的赔偿吗？究竟什么才是违法建筑？下面北京圣运律师就根据自己的办案经验来告诉大家

　　所谓的违法建筑，一般就是违反了《城乡规划法》《土地管理法》等法律、法规的规定而建造的房屋。

　　也就是说，一般情况下，无论是村民建房还是其他房屋的建设，在建设之前都需要按照土地管理法或是其他法律、法规，办理相关审批手续，办理乡村建设规划许可证或是建设工程规划许可证等。如果没有向相关部门办理审批手续或是办理上述相关许可证，那么该房屋就会被认定为违法建筑。

　　不过，违法建筑的惩治需要结合实际的情况来进行，更不能在征地拆迁中，将所有的无证房屋或是未办理手续的房屋一律归为违法建筑，这种简单粗暴的行为不仅侵害了老百姓的权益，也违反了相关立法的初衷。

　　我们以国有土地上房屋征收为例。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

　　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　也就是说，在征地拆迁中，相关部门在具体实施之前就需要对征收范围内未经登记的房屋和未办理审批手续的房屋，结合房屋的实际情况如房屋来源、房屋建造时间、房屋使用情况、当时的立法状态等依法予以甄别，依法进行调查、认定和处理。不能为了方便，节省时间，降低补偿等简单地将所有的无证房屋给认定成违法建筑，这显然是不合理的。

　　实践中，如果相关部门在未签订补偿协议的情况下，为了尽快完成征收工作，便随意地将被征收房屋口头上认定为违建，那么这很有可能是征收方惯用的一种促进征收的方式，此时大家一定要提高警惕了，避免掉入他们的陷阱里。

　　另外，还需要提醒大家的是，如果该房屋是因历史遗留问题造成的，比如说房屋是祖传下来的老房子，或是房屋建于上世纪七、八十年代，那么对于这样的房屋原则上来说是不宜认定为违法建筑的，而且在拆迁时，相关部门还要给予相应的补偿。

　　最高人民法院就曾在相关的裁判案例中指出，对于因历史原因没有办理房屋产权证的无证房屋，行政机关在没有充分证据证明该无证房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。行政机关和人民法院应当在综合考量没有办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋来源、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素后，确定公平合理的补偿标准，不能以无证房屋系违法建筑为由一概不予补偿。

　　因此，北京圣运律师最后提醒大家，实践征收中，如果遇到相关部门将自己房屋直接口头上认定为违法建筑的话，那肯定是不合法的，尤其是在相关补偿没有谈妥的情况下，对方很有可能是想以拆违促拆迁的方式完成征收工作。

　　那么，此时被征收人就有必要针对他们的违法行为，比如未经认定，直接作出责令限期拆除决定书，要求被征收人自行拆除房屋，或是他们直接强拆房屋等，在专业律师的指导下，依法提起行政诉讼，请求法院确认他们的强拆行为违法，或是依法撤销限期拆除决定书，维护自己的合法权益。

二、北京圣运律师谈在拿到征收补偿安置方案时，要这样审查它的合法性！

　　在征收过程中被征收人会不断的收到各种文件，而这些文件对自己的切身利益都有着很大的影响。其中安置补偿方案对被征收人来讲最为重要，因为安置补偿方案是计算被征收人权益的重要依据，同时安置补偿方案也是作为征收方能否获得“征地批文”的重要依据。

　　众所周知，新《土地管理法》将两公告一登记从批后修改为批前，也就是说，在与绝大多数被征收人未签订补偿协议时，在一定程度上讲征收方是很难拿到征地批文的。那么，面对涉及自身利益的安置补偿方案，该如何知道它是合法的呢？下面我们就来看看《土地管理法》中是如何规定的

　　一、集体土地上的征收的报批程序

　　根据新《土地管理法》中的规定：征收集体土地的，涉及永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；其他土地超过七十公顷的，由国务院批准。

　　征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。

　　根据《土地管理法》第四十四条之规定，在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　也就是说，地方在征收集体土地时必须要由市、县级以上的人民政府进行批准。只有征地批复下来了才能正式征收。

　　二、征收补偿安置方案所依据的法律法规

　　原则上，征收集体土地的应当按照《土地管理法实施条例》和《征用土地公告办法》进行拟定和公告。

　　根据《土地管理法》中的规定，地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

　　《征用土地公告办法》征地补偿安置、方案公告应当包括下列内容：（一）本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；（二）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；（三）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；（四）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；（五）农业人员的具体安置途径；（六）其他有关征地补偿、安置的具体措施。

　　因此，当补偿安置方案公布以后，被征收人首先要查看补偿安置方案是依据哪些法律法规所制定的。如果补偿安置方案是级别较低或无权制定补偿方案的相关部门所制定，那么，此时我们就能判断出征收补偿标准的合法性。

　　另外也要查看补偿安置方案中的内容，如果并未按照以上所规定的制定，那么此时补偿方案同样可能存在不合法性。

　　所以在征收过程中，被征收人一定要查看或是问清楚补偿安置方案所依据的法律规定的内容。

　　不过，对于已经纳入城市规划内的土地，按照相关法律法规，则可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》来进行补偿。但实践中，有的地方为了缩减补偿，往往不按照此规定实行，导致被征收人的补偿减少。因此，如果自己的房屋已经被纳入到了城市规划区，那么还按照原先的补偿安置方案实施，显然是不合理的，被征收人可以采取法律措施。

　　三、补偿原则

　　《土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　此原则是衡量征收补偿安置方案所制定的补偿标准是否合法的重要依据。也就是说，被征收人选择产权置换的，原则上是按拆一还一，即不能低于被征收人原有合法建筑的面积，选择货币补偿的也要根据实际情况给出合理、公平的补偿，否则被征收人可以依法向人民法院提起行政诉讼。

　　对此，北京圣运拆迁律师提醒大家，在拿到征收补偿安置方案的时候，一定要对里面的内容认真的审查，如果觉得补偿安置方案有问题可及时的向征收部门人员反映或是咨询律师，千万不要草率的签订补偿协议。

三、最高法判例谈宅基地上房屋被拆除尚不足两年，政府作出收回宅基地的决定适用法律错误

　　裁判要点

　　《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条规定：“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。”涉案宅基地上房屋被拆除的时间尚不足两年，不符合上述规定应予收回的情形，政府作出收回涉案宅基地的决定，适用法律错误。

　　裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

行政裁定书

　　（2018）最高法行申2327号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）睢县董店乡雷屯村民委员会，住所地河南省睢县董店乡雷屯村561号。

　　负责人孟祥民，该村民委员会主任。

　　委托代理人刘传尚，男，1974年8月11日出生，汉族，住河南省睢县。

　　再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）商丘市人民政府，住所地河南省商丘市府前路1号。

　　法定代表人张建慧，该市人民政府市长。

　　原审第三人刘学玲，女，1962年1月29日出生，汉族，住河南省民权县。

　　原审第三人刘贵荣，女，1965年11月26日出生，汉族，住河南省睢县。

　　原审第三人刘学云，女，1967年9月26日出生，汉族，住河南省睢县。

　　原审第三人刘恩重，男，1992年7月10日出生，汉族，住河南省睢县。

　　再审申请人睢县董店乡雷屯村民委员会因诉商丘市人民政府行政复议一案，不服河南省高级人民法院（2017）豫行终410号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成由审判员李广宇、审判员阎巍、审判员仝蕾参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

　　睢县董店乡雷屯村民委员会向本院申请再审称:二审法院认定事实错误，涉案宅基地上现存的两间简易房系刘永安2015年3月搭建并使用至今，不是刘东魁的房屋；原审第三人与涉案宅基无利害关系，不具备复议申请资格；涉案宅基地上房屋已转让给刘传尚，复议程序未通知刘传尚参加违法；再审被申请人在复议程序中认定证据错误，且未正确适用法律。综上，请求：再审本案，改判撤销再审被申请人作出的商政复决〔2016〕1009-1012号行政复议决定；诉讼费用由再审被申请人承担。

　　本院认为：原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条规定：“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。”本案中，睢县人民政府根据再审申请人的申请，依据上述规定作出《关于收回董店乡雷屯村刘东魁宅基的决定》，但睢县人民政府查明的事实是，“2015年5月，王爱琴回到雷屯村，拆除危房准备翻建新房”，即其认定涉案宅基地上房屋被拆除的时间至其作出上述收回决定时并不足两年，明显与上述规定的情形不符。睢县人民政府作出的《关于收回董店乡雷屯村刘东魁宅基的决定》适用法律错误，再审被申请人据此作出本案被诉的复议决定，撤销上述收回决定，并无不当。一审和二审法院分别判决驳回再审申请人的诉讼请求与驳回上诉，亦无不妥。再审申请人的再审理由不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　驳回再审申请人睢县董店乡雷屯村民委员会的再审申请。

　　审判长李广宇

　　审判员阎　巍

　　审判员仝　蕾

　　二〇一八年十一月二十六日

　　法官助理骆芳菲

　　书记员王昱力

来源：鲁法行谈

四、最高法谈村民转为城镇户口后，宅基地或承包地已被收回，能否享受原集体组织成员安置标准

　　【裁判要旨】

　　村民转为城镇户口后，已不依赖于集体土地生活，不再尽集体经济组织成员义务，不再是原集体经济组织的成员，其主张应享受原集体经济组织成员成员安置标准，明显没有事实根据和法律依据。

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2019）最高法行申8313号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）雷利君。

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）林立军。

　　再审申请人暨上述两再审申请人的委托代理人（一审原告、二审上诉人）林昔珍。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）湖南省长沙市开福区人民政府。住所地：湖南省长沙市开福区芙蓉北路开福区政府机关大院。

　　法定代表人刘拥兵，区长。

　　行政机关负责人杨光华，副区长。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）湖南省长沙市自然资源和规划局开福区分局。住所地：湖南省长沙市开福区华章路**。

　　法定代表人刘军，局长。

　　行政机关负责人黄宏，副局长。

　　委托代理人刘晓，该局工作人员。

　　原审第三人湖南省长沙市开福区征地拆迁事务所。住所地：湖南省长沙市开福区政府大院内。

　　法定代表人胡宇，所长。

　　委托代理人陈新洋，该所工作人员。

　　委托代理人仇艳萍，湖南百信律师事务所律师。

　　再审申请人林昔珍、雷利君、林立军（以下简称林昔珍等三人）因诉被申请人湖南省长沙市开福区人民政府（以下简称开福区政府）、湖南省长沙市自然资源和规划局开福区分局（以下简称开福区资规局）及原审第三人湖南省长沙市开福区征地拆迁事务所（以下简称开福区征拆所）房屋征收补偿行政协议一案，不服湖南省高级人民法院于2019年3月29日作出的（2018）湘行终1245号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查。案件现已审查终结。

　　林昔珍等三人申请再审称：1.《湖南省常住户口管理办法》已经明确取消农业户口与非农户口的区分，本案中拆迁补偿安置仍然按农业户和非农业户口区别补偿，明显错误。2.林昔珍等三人虽在1992年转为非农户口，但在竹隐村（现竹隐社区）内一直有住房、宅基地、田地、林地等，且未被纳入城镇社保体系，应当是集体经济组织成员，并享受村民的安置标准。3.竹隐社区已同意认定林昔珍等三人为农业户。请求再审本案，撤销一、二审判决。

　　开福区政府提交意见称:1.征收集体土地要对失地农民给予基本保障，故开福区政府区分农业户和非农业户进行补偿安置。2.林昔珍等三人早已转为非农业户口，纳入城镇社会保障体系，且竹隐社区也认为其不是集体经济组织成员。林昔珍等三人要求享受集体经济组织成员的安置标准，没有事实和法律依据。3.林昔珍等三人因开福区捞刀河路项目得到的补偿和安置均符合法律和政策规定，且已经领取完毕。请求驳回林昔珍等三人的再审申请。

　　开福区资规局提交意见称：1.开福区捞刀河项目的集体土地征收程序合法。2.开福区资规局委托开福区征拆所承担征地过程中的技术性和事务性工作，具备签订《房屋拆迁补偿协议书》的主体资格。3.对林国成(林昔珍、林立军之父，雷利君之夫)户的房屋拆迁补偿均符合法律法规和政策的规定，且签订协议系双方真实意思表示，林昔珍等三人也全额领取了补偿款。请求驳回林昔珍等三人的再审申请。

　　开福区征拆所提交意见称：开福区征拆所与林国成户签订《房屋拆迁补偿协议书》符合法律、法规和政策的规定，且协议系双方真实意思表示，林昔珍等三人也全额领取了补偿款。请求驳回林昔珍等三人的再审申请。

　　本院经审查认为，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。《长沙市征地补偿安置条例》第二十三条规定，拆除非农业户及按照本条例采取货币安置的农户的住宅，除按照本条例第二十二条的规定补偿外，另按照合法建筑面积给予一定的购房补助。对实行货币安置的农户，还应按农业人口数量增加一定的购房补助。本案中，林昔珍等三人原为长沙市开福区新港镇竹隐村村民，全家于1992年随林国成迁入长沙市雨花区圭塘街道长重社区，转为非农业户口。2000年左右，林国成户在其原宅基地的基础上重建房屋。2013年5月8日，开福区政府发布征收土地方案，征收包括林国成户房屋在内的土地用于开福区捞刀河路项目建设。同年8月4日，林国成户与开福区征拆所签订房屋拆迁补偿协议，约定拆迁补偿价款、付款方式、腾地时间、过渡时间及奖励金额等事项，并由林立军签字盖章。因征地拆迁政策的调整，开福区征拆所分别于2013年10月29日、12月3日两次与林国成户签订征地补偿补充协议，上述补偿协议约定的款项均已领取完毕。2015年10月27日，林国成户与开福区征地办签订了《申购保障住房意向书》，并支付了房屋预付款。以上事实表明，上述补偿协议是双方自愿签订，并不违反法律、法规及政策规定，补偿款项也已发放到位。林国成户亦依据上述补偿协议的约定，签订了申购保障住房意向书，支付了购房款。因此，上述补偿协议合法有效，一、二审判决驳回林昔珍等三人的诉讼请求并无不当。

　　关于林昔珍等三人主张其是竹隐社区集体经济组织成员，应享受集体经济组织成员安置标准的问题。《中华人民共和国农村土地承包法》（2003年3月1日起施行）第二十六条第三款规定，承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。本案中，林国成户早已于1992年举家迁往长沙市雨花区圭塘街道长重社区，其承包地依法应当被村集体收回。竹隐社区居委会也出具证明，证实林国成户的户口迁出后，承包地已被集体收回，该户亦未尽集体经济组织成员义务，已不是该集体经济组织成员。可见，林国成户户口迁入设区的市，转为非农业户口后，已不依赖于集体土地生活，不再是原集体经济组织的成员。另外，林昔珍等三人于拆迁前将户口迁至长沙市开福区新港镇大塘基**，并未迁入竹隐社区，且户口性质仍为非农业。林昔珍等三人主张其为竹隐社区集体经济组织成员，应享受其成员安置标准，明显没有事实根据和法律依据。

　　综上，林昔珍等三人的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：

　　驳回林昔珍、雷利君、林立军的再审申请。

　　审判长寇秉辉

　　审判员杨志华

　　审判员田心则

　　二〇一九年十一月二十六日

　　法官助理梁滨

　　书记员陈健

　　来源：专注行政法

五、圣水峪镇南仲都村征地补偿安置方案公告

　　圣水峪镇南仲都村征地补偿安置方案公告

　　泗征补公告〔2023〕22号

　　根据泗水县人民政府决定，为保障泗水县龙湾湖西路工程（圣水峪镇南尧湾村至金庄镇立山庄村）项目需要，拟征收圣水峪镇南仲都村集体土地。按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规的有关规定，泗水县人民政府组织县自然资源和规划局、县财政局、县农业农村局、县人力资源社会保障局等部门和圣水峪镇人民政府根据土地现状调查结果和社会稳定风险评估结果，拟定了《圣水峪镇南仲都村征地补偿安置方案》。现公告如下：

　　一、拟征收土地目的

　　本次拟征收土地拟用于泗水县龙湾湖西路工程（圣水峪镇南尧湾村至金庄镇立山庄村）项目建设，开发用途为交通运输用地。

　　二、拟征收土地的位置、地类及面积

　　本次拟征收泗水县龙湾湖西路工程（圣水峪镇南尧湾村至金庄镇立山庄村）项目用地位于泗水县圣水峪镇南仲都村。拟征收土地总面积1.0584公顷，其中：

　　农用地1.0584公顷（旱地0.1810公顷、果园0.1459公顷、乔木林地0.4073公顷、其他林地0.1742公顷、农村道路0.1429公顷、田坎0.0071公顷）。

　　三、拟征收土地补偿标准

　　拟征收土地补偿安置费按照山东省人民政府鲁政字〔2020〕74号文公布的泗水县征地区片综合地价标准执行。拟征收土地位于二级区片，补偿标准为90万元/公顷。

　　地上附着物和青苗补偿标准按照山东省财政厅、山东省自然资源厅《关于济宁市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2021〕1946号）的规定执行。

　　四、安置意见

　　经南仲都村村委会协商，对拟征收土地涉及的农业人口采取以下方式安置。

　　（一）货币安置。征收土地补偿安置费拨付到南仲都村村委会后，由农村集体经济组织按照国家有关规定研究征地补偿安置费的具体分配方案。

　　（二）社保安置。征收土地按照1.5万元/亩的标准，在征收土地报批前一次性划入当地社会保障资金专户，共计社会保障补贴23.814万元。被征地农民社会保障方案拟定过程中，县人力资源社会保障局、县自然资源和规划局应给予必要的指导，在征收土地经依法批准后，办理参保事宜。