律师的回答——保障被拆迁户的权益，律师如何为被拆迁户维护权益？

一、律师的回答——保障被拆迁户的权益

问：城市建设离不开土地征用。如果当事人接到拆迁通知，第一时间该怎么办？如何运用法律手段保护自己的权益？我们首先要看通知是否符合法律规定的程序和条件。如果没有相应的法律要求，拆迁通知一定不符合法律规定，如果通知不符合法律规定，就不可能保护当事人的合法权益。被拆迁户应当及时向有关部门报告，确保合法权益不受非法侵害。根据《征地公告办法》（国土资源部令第10号）的规定，有征地公告和征地补偿安置公告；前者需要市县人民政府核发，后者可以由征地单位核发。第四条被征收土地所在地的市、县人民政府应当自收到征地计划批准文件之日起10个工作日内发布征地公告，具体由市、县人民政府土地行政主管部门负责实施。第五条征地公告应当包括下列内容：（一）征地审批机关、批准文号、批准时间、批准目的；（二）被征地人、所在地、土地类型、面积；（三）征地补偿标准（四）征地补偿登记的期限和地点。第七条有关市、县人民政府土地行政主管部门应当根据批准的征地计划，自征地公告之日起45日内，以被征地人为被征地人编制征地补偿安置方案单位，并发布公告。第八条征地补偿安置方案公告应当包括下列内容：（一）集体经济组织征用土地的地点、类型、面积，地上附着物、苗木的种类、数量，（二）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；（三）安置补助的标准、数额、支付对象和支付方式；（四）地上附着物和苗木的补偿标准和支付方式；（五）农业人员的具体安置方式；（六）其他与征地补偿安置有关的具体措施。

问题二：拆迁期间，如果开发商/政府不为被拆迁人提供安置房，对被拆迁人合理的补偿是什么？法律上有没有明确的赔偿标准？以下是货币补偿的法律规定，即货币补偿的价值不得低于市场价值。这个标准因地制宜，所以你可以咨询当地的房地产管理部门。第十九条被征收房屋的价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋同类房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法进行评估确定。

对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格鉴定专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房和城乡建设主管部门制定，制定过程中应当向社会征求意见。第二十一条被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权交换。被征收人选择房屋产权交换的，由市、县级人民政府提供房屋进行产权交换，并计算结算被征收房屋价值与与被征收人交换产权的房屋价值之间的差额。

因旧城区改建被征收个人住宅，被征收人选择在改建区域内交换房屋产权的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府提供原房屋重建区域或附近区域。

问题三：如果被拆迁人的房屋属于出租房屋，被拆迁人与房屋承租人之间的合同因拆迁而违约，房屋承租人应如何维护自己的合法权益？有没有相关的法律依据支持这一说法？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条的规定，因房屋征收造成停产的，应当避免停产；对经营损失的补偿，应当根据房屋被征收前的效益、生产期限确定以及停业等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。这是最新的法律规定，但不如2001年6月13日国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》原有的27条规定详细。一般包括搬迁补助和临时安置补助。

问题四：近年来钉子户拒绝拆迁现象普遍，政府实行强制手段。如果他们被政府强拆，如何用法律手段维权？

这在我国现阶段确实是个大问题，但法律规定，首先，申请强制拆迁必须规定七个要件。二是提出行政强制拆迁离不开行政裁决。三是行政强制拆迁必须严格依法进行。第四，建议房屋拆迁管理部门提前15天通知被拆迁人实施强制拆迁，并做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。五是拆迁人未按规定向被拆迁人提供补偿资金，或者安置房、周转房符合国家质量安全标准的，不能实施强制拆迁。

对违法拆迁，应当保留相关证据，及时提起行政诉讼。

二、律师如何为被拆迁户维护权益？

律师需要抓法律规定中拆迁人和房管局容易出现软肋之处,比如房屋拆迁许可证的取得是否合法,是否具备六大文件:

(一)建设项目批准文件;

(二)建设用地规划许可证;

(三)国有土地使用权批准文件;

(四)拆迁计划和拆迁方案;

(五)本市银行出具的补偿安置资金专；用存款帐户的存款证明;

(六)产权清晰、无权利负担的安置用房证明。

一、现房销售要满足哪些条件

现有住房销售应满足以下条件：

（1）现有商品房房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（2）取得土地使用权证书或土地使用批准文件；

（3）持有建设项目规划许可证和施工许可证；

（4）已通过竣工验收；

（5）拆迁安置已实施；

（6）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付条件或确定施工进度和交付日期；

（7）物业管理计划已实施。

二、商品房现售应当具备什么条件

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

三、律师怎么维护被拆迁户的权益

律师维护被拆迁户权益首先应与拆迁方进行谈判，谈判不成的向其发出律师函，之后向法院提起诉讼，在诉讼过程中尽力维护被拆迁户的合法权益。

一、没有动迁协议可以起诉吗

在没有动迁协议的情况下，原则上不能以动迁协议的内容为由进行起诉，但若拆迁部门的一些事实行为给被征收人的人身权益或财产权益带来实质损害的，则被征收人也可以在没有动迁协议的情况下，向人民法院提起诉讼，以维护自身合法权益。

根据《民事诉讼法》第三条的规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。

二、收到律师函怎么办

根据我国律师法以及相关法律法规的规定，当事人收到律师函之后，可以不理会。律师函起到了告知当事人其与他人的纠纷即将进入诉讼阶段的作用。如果不理会律师函，可能对方就会起诉，向法院提起诉讼，双方当事人就会被卷入诉讼。如果不想被起诉，应当积极与对方进行沟通协商，尽力解决纠纷。

三、楼上下水道漏水哪个负责

楼上下水道漏水的负责情况具体如下：

1、如果房子漏水即非人为，又还在质保期内，开发商就得担起相应的责任；

2、如果是自己人为原因就是自己的责任；

3、如果证明楼下有责任就是楼下负责。

一、业主维护权益的方法具体如下：

1、民主维权，业主之间的分歧和矛盾，应该通过业主之间的讨论，采用民主集中的办法，用民主决策来解决；

2、协商维权，如果涉及的是业主的公共利益，业主可以通过业主委员会与侵犯业主权益当事人进行谈判，协商解决业主权益受侵害的问题；

3、行政投诉维权，业主在权益受到侵害时，首先想到的办法是向政府有关部门部门投诉。

二、业主投诉物业需要的材料具体如下：

1、物业收费备案申请表；

2、房屋管理部门备案的物业管理合同；

3、物业公司营业执照副本及复印件。

综上所述，如果房子漏水即非人为，又还在质保期内，开发商就得担起相应的责任；如果是自己人为原因就是自己的责任；如果证明楼下有责任就是楼下负责。业主要学会通过多种方式来维护自己的合法权益。

四、“五个明确”保障被拆迁人利益

备受市民关注的市、区重大市政工程项目———地铁3号线及深惠路改(扩)建工程历经四个多月的调研，昨日完成了《地铁3号线及深惠路改(扩)建工程拆迁安置补偿办法》及《拆迁评估操作手册》、《房地产市场价格指导意见》的1十2拆迁补偿配套法规政策(其中《补偿办法》具有主导地位)。该办法得到了市委、市政府的高度肯定，市政府常务会议原则通过地铁3号线及深惠路改(扩建)工程拆迁安置工作按1+2模式进行，并要求有关部门以此为蓝本加快研究制定全市拆迁安置补偿新政策。

兼顾国家、集体和个人利益

随着社会经济的快速发展，拆迁在城市建设发展中的作用越来越重要。然而，由于涉及群众切身利益及一些历史性因素，拆迁成为城市建设的第一难。作为深圳发展历史上最大的一次拆迁安置工程，深圳地铁3号线及深惠路改(扩)建工程拆迁安置工作，也遇到了许多困难和阻力。如，拆迁线路长，各路段房价差异大;拆迁工程规模大，涉及利益人多;房屋产权、用途情况复杂;历史遗留问题多等诸多因素。特别是龙岗区至今尚未有一套比较系统的、完善的法规或政策来适应本次拆迁安置补偿工作。新的拆迁急需要一补具有创新性、体现和谐社会的拆迁新办法。

以《地铁3号线及深惠路改(扩)建工程拆迁安置补偿办法》为主导的拆迁安置补偿新政策，在全市律师界引起了广泛反应，认为三个拆迁补偿配套政策体现了以人为本、让利于民的原则，兼顾国家、集体、个人利益，开创了全市拆迁补偿安置新模式，具有历史性的突破，具有高瞻性和远瞩性，最大限度地保障了被拆迁人利益，堪称为深圳发展史上的一次拆迁新政。

考虑了龙岗区历史遗留问题

《深圳地铁3号线及深惠路改(扩)建工程拆迁安置补偿办法》是以《城市房屋拆迁管理条例》、《广东省城市房屋拆迁管理规定》等国家现行法律为主要法律依据，同时考虑了龙岗区历史遗留问题，结合两规(即《深圳市龙岗区实施〈深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定〉的办法》、《深圳市龙岗区实施〈深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定〉的办法》)制定，既遏止了少数人的违法违规行为，又考虑了多数人的现实情况，做到了依法拆迁。

政府不再是房屋拆迁主导者

《深圳地铁3号线及深惠路改(扩)建工程拆迁安置补偿办法》是依据《城市房屋拆迁管理条例》制定的。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定：拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位、房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。因此，本次拆迁不再采取政府直接作出收地决定，对补偿有异议的也不再由政府直接作出补偿安置决定的方式，防止了政府即作为运动员又是裁判员的不公正情形，做到了公平拆迁、文明拆迁。

拆迁补偿金按市场规律确定

《深圳地铁3号线及深惠路改(扩)建工程拆迁安置补偿办法》规定，本次拆迁货币补偿金额的确定完全依照市场规律，根据被拆迁房产的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，补偿金额不以拆迁当事人协商价格为准，也不以政府定价为准。这种完全按市场化标准来实行拆迁补偿的做法，做到了公平、公正、合理，充分保障了被拆迁人的利益。

补偿安置原则为五个明确

《深圳地铁3号线及深惠路改(扩)建工程拆迁安置补偿办法》充分考虑到了龙岗区被拆迁房产的现状，确定了以人为本、让利于民的优惠补偿安置原则。主要表现为五个明确，一是明确了本次拆迁采取产权调换、货币补偿或者产权调换和货币补偿相结合的形式;二是明确了原村民房产符合一户一栋且被拆迁房产建筑面积不大于480平方米部分按拆一补一、集中安置，统建上楼的原则实行产权调换，建筑面积大于480平方米的部分给予货币补偿;三是明确了1999年3月5日以前建成的和1999年3月5日以后已批已建合法工业类房产经市、区经贸等有关部门审核认定后，符合产业发展导向或允许类的国有已出让土地上已建的工业房产按工业进园原则，土地给予使用权调换，建筑物按照重置成新价上浮10%—15%给予货币补偿。经市、区经贸等有关部门审核认定后，不符合产业发展导向的中、低等级的国有已出让土地上已建的工业类房地产给予货币补偿方式;四是明确了华侨房产按《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》执行;五是明确了被拆迁人除对房地产本身得到补偿外，还可获得搬迁补助费、临时安置补助费、室内装修装饰补偿费、停产停业补偿。

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来源：中国法院网-律师的回答——保障被拆迁户的权益，房屋拆迁中如何保护自己的利益