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最高法院案例谈因房屋出售协议被人民法院确认无效，房屋实际已被拆除，被征收人补偿权益归属问题，申请人可通过民事诉讼途径予以确认

更新时间:2025-05-05 07:41 发布:2024-10-23 15:34 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：最高法院案例谈因房屋出售协议被人民法院确认无效，房屋实际已被拆除，被征收人补偿权益归属问题，申请人可通过民事诉讼途径予以确认,裁判要点《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应

最高法院案例谈因房屋出售协议被人民法院确认无效，房屋实际已被拆除，被征收人补偿权益归属问题，申请人可通过民事诉讼途径予以确认

一、最高法院案例谈因房屋出售协议被人民法院确认无效，房屋实际已被拆除，被征收人补偿权益归属问题，申请人可通过民事诉讼途径予以确认

　　裁判要点

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。第二十五条第一款规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。房屋征收部门并不具备对被拆迁房屋的所有权直接进行产权界定的职能，其在房屋征收过程中仅限于根据充分、有效的证据确定被征收人的身份。

　　再审裁定

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2017）最高法行申8373号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：史为好。

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孙金梅。

　　共同委托诉讼代理人：赵鹏，江苏昭鹏律师事务所律师。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：徐州市泉山区人民政府。住所地：江苏省徐州市解放南路延长段26号。

　　法定代表人：吴君，区长。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：徐州市泉山区住房和建设局。住所地：江苏省徐州市建国西路109号。

　　法定代表人：王建国，局长。

　　一审第三人：王公敏。

　　再审申请人史为好、孙金梅诉被申请人徐州市泉山区人民政府（以下简称泉山区政府）、徐州市泉山区住房和建设局（以下简称泉山区住建局）房屋强制拆除及赔偿一案，江苏省徐州市中级人民法院于2016年1月19日作出（2015）徐行初字第0147号行政裁定，驳回史为好、孙金梅的起诉。史为好、孙金梅不服提起上诉后，江苏省高级人民法院于2016年5月23日作出（2016）苏行终340号行政裁定，驳回上诉，维持一审裁定。史为好、孙金梅仍不服，在法定期限内向本院申请再审。本院依法组成由审判员白雅丽担任审判长并主审、审判员耿宝建、张爱珍参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

　　一、二审法院查明，史为好、孙金梅于1986年登记结婚，婚后在火花街道办事处史庄村集体土地上建造房屋一套，于2003年6月取得徐土集建（2003）字第01356号集体土地建设用地使用证，但未办理房屋权属证书。2009年10月22日，史为好与王公敏签订了房屋出售协议，约定史为好将房屋出售给王公敏，王公敏支付房款21.6万元，房屋由村里统一规划、分配、办证，以后如发生费用由王公敏负责。协议签订后，史为好将涉案房屋交付给王公敏使用，王公敏依协议陆续付清房款，并于2010年下半年对房屋进行了装修，一直居住至房屋被征收。泉山区政府于2012年开始对涉案房屋所在地块实施征收，地块上的房屋按照国有土地上房屋标准进行的征收和补偿，史为好、孙金梅自己居住的房屋也在征收范围内。征收期间，王公敏将房屋出售协议原件交给了拆迁办公室，史为好将涉案房屋的土地证交给王公敏，由王公敏将土地证交给了拆迁办公室，火花办事处史庄村委会向拆迁办公室出具确权认定单认定产权人为王公敏。征收部门对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行了调查登记并公布，并于2013年6月15日与王公敏就涉案房屋签订了房屋征收补偿协议。协议约定王公敏自愿选择货币补偿方式，被征收房屋补偿总额1128963元（其中房屋建筑面积302.47平方米补偿1030213元，附属物补偿63518元，搬迁、过渡、奖励等费用35232元），落款有“徐州市泉山区房屋征收办公室”（以下简称泉山区征收办）和“徐州市泉山区火花街道办事处”的签章。2013年6月19日，王公敏搬空被拆迁房屋，并将钥匙、建筑物、构筑物、地面附着物等完整交付拆除单位，与拆除组签订了验房单，之后涉案房屋被拆除。史为好、孙金梅认为涉案房屋拆除行为侵犯其合法权益，遂于2015年7月31日提起本案之诉，要求泉山区政府、泉山区住建局赔偿其财产损失1128963元。

　　另查明，直至涉案房屋被拆除，没有人在征收过程中对房屋权属问题提起过权属异议或相关诉讼。孙金梅于2014年2月24日向徐州市泉山区人民法院起诉史为好、王公敏，请求确认史为好与王公敏之间的房屋买卖协议无效，该院于2014年4月24日作出（2014）泉民初字第829号民事判决，判决驳回孙金梅的诉讼请求。孙金梅不服一审判决，提起上诉，徐州市中级人民法院2014年8月23日作出（2014）徐民终字第2264号民事判决书，认定涉案房屋土地性质为集体土地，双方签订的协议违反了法律禁止农民将农村房屋出售给本集体经济组织成员以外的人的规定，判决撤销一审判决，认定王公敏与史为好签订的房屋出售协议无效。2015年8月21日，泉山区征收办向徐州市泉山区人民法院起诉王公敏，请求撤销双方签订的房屋征收补偿协议，该案已立案（2015）泉民初字第3599号，现在审理当中。2015年10月19日，王公敏向徐州市泉山区人民法院起诉史为好、孙金梅，请求确认涉案房屋的征收补偿款1128963元归王公敏所有，该案已立案（2015）泉民初字第4405号，现在审理当中。

　　一审法院认为，一、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，史为好、孙金梅是涉案房屋土地证上的土地使用者，涉案房屋和土地的征收与其具有利害关系，故具备提起本诉的原告主体资格。二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。……房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”根据泉山区政府提供的《徐州市人民政府征收土地方案公告》和《徐州市国土资源局关于徐州市2011年5批次、2012年4批次雨润项目（建设用地）征地补偿安置方案的公告》，能够证明涉案房屋所占用土地已征为国有，泉山区住建局仅是房屋征收的实施单位，其所实施的房屋征收与补偿行为后果由被告泉山区政府承担法律责任，故泉山区住建局不是本案的适格被告。三、关于史为好、孙金梅所诉强拆事实是否存在的问题。根据查明事实，史为好与王公敏于2009年10月22日签订房屋出售协议，将涉案房屋出售给王公敏，协议已履行完毕。王公敏对房屋进行了装修并居住至房屋被征收。2012年泉山区政府对涉案房屋所在地块实施征收，房屋征收部门对涉案房屋的权属进行了调查登记并公布，期间王公敏向房屋征收部门提交了房屋出售协议作为涉案房屋产权人进行被征收人登记，集体组织火花办事处史庄村委会向房屋征收部门出具了确权认定单认定涉案房屋产权人为王公敏，史为好亦配合王公敏将涉案房屋的土地证交给房屋征收部门，且整个征收过程中直至房屋被拆除史为好、孙金梅明知涉案房屋被征收与补偿，均未向房屋征收部门对房屋的权属提出异议，在这种情况下，房屋征收部门确认涉案房屋产权人为王公敏并与之签订房屋征收补偿协议符合法律的相关规定，并无不当之处。2013年6月19日，王公敏搬空被拆迁房屋，并将钥匙、建筑物、构筑物、地面附着物等完整交付拆除单位，故泉山区政府是在与被征收人达成补偿协议后正常拆除了涉案房屋，而不存在史为好、孙金梅所诉的强制拆除行为，故其要求赔偿1128963元的主张没有事实和法律依据。各方当事人均对涉案房屋的补偿款数额无异议，王公敏已就房屋补偿款分配问题向法院提起了民事诉讼并在审理当中，故史为好、孙金梅所诉称的房屋损失可以通过其他途径得到救济。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第三项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第一项之规定，裁定驳回史为好、孙金梅的起诉。

　　二审法院基于相同的事实和理由裁定驳回上诉，维持一审裁定。

　　史为好、孙金梅向本院申请再审，请求依法撤销一、二审裁定，发回重审或改判。其申请再审的主要事实和理由为：1．再审申请人主张权利受损系被申请人对房屋征收过程中产权认定错误所致，而非一、二审认定的涉案强制拆除所致；2．再审申请人已经提供了明确的诉讼请求和事实依据；3．一、二审认定涉案房屋为王公敏所有，与另案矛盾。

　　本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。第二十五条第一款规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。房屋征收部门并不具备对被拆迁房屋的所有权直接进行产权界定的职能，其在房屋征收过程中仅限于根据充分、有效的证据确定被征收人的身份。本案中，根据已查明的事实，2009年史为好与王公敏就涉案房屋签订房屋出售协议，协议已全部履行。此后，王公敏对房屋进行装修并一直实际居住至房屋被征收。2012年泉山区政府开始对涉案房屋所在地块实施征收。在此期间，王公敏将房屋出售协议原件交房屋征收部门并作为产权人进行被征收人登记，火花办事处史庄村委会亦出具了相应的确权认定单，史为好配合王公敏提交了涉案房屋的土地证。直至涉案房屋被拆除，史为好、孙金梅均未对涉案房屋产权问题提出异议或诉讼。基于上述证据和情况，房屋征收部门认定王公敏系被征收人并与其签订补偿协议，符合法律规定。之后，王公敏腾空房屋，将钥匙、建筑物、构筑物、地面附着物等完整交付拆除单位，涉案房屋被拆除。该拆除行为既不存在强制性，也不存在违法情形。虽然事后徐州市中级人民法院2014年8月13日作出（2014）徐民终字第2264号民事判决，确认史为好与王公敏签订的房屋出售协议无效，但该判决不能否定本案房屋征收部门在房屋征收当时签订补偿协议及拆除房屋行为的合法性。因史为好与王公敏签订的房屋出售协议被人民法院确认无效，房屋实际已被拆除，故原王公敏与房屋征收部门签订的房屋征收补偿协议下的被征收人补偿权益归属问题，可通过民事诉讼途径予以确认。史为好、孙金梅提起本案诉讼缺乏事实根据和法律依据。一、二审裁定驳回起诉，并无不当。

　　综上，史为好、孙金梅的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

　　驳回再审申请人史为好、孙金梅的再审申请。

　　审判长白雅丽

　　审判员耿宝建

　　审判员张爱珍

　　二〇一七年十二月十四日

　　法官助理沈堃

　　书记员王婷

　　来源：行政诉讼与行政合规研

二、拆迁律师谈新条例规定了，土地补偿费不再属于村集体

三、最高法院案例谈仅凭村委会出具的证明不足以证实房屋的合法性

　　【裁判要点】

　　对于房屋产权的合法与否，一般应在有管辖权的人民政府登记发证的前提下才能被确认为合法有效，仅仅依据村委会出具的《证明》，不足以证实涉案房屋是合法的、经审批的建筑。

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2018）最高法行申6721号

　　再审申请人（一审原告，二审上诉人）卢贤宇，男，1980年10月20日出生，汉族。

　　被申请人（一审被告，二审被上诉人）广西壮族自治区北海市海城区人民政府。

　　法定代表人裴相春。

　　再审申请人卢贤宇因诉被申请人广西壮族自治区北海市海城区人民政府（以下简称海城区政府）行政强制及行政赔偿一案，不服广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂行终891号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

　　广西壮族自治区北海市中级人民法院一审查明，卢贤宇在没有报建并得到批准的情况下，在位于北海市海城区靖海××缸瓦窑村海景大道东边虾塘旁的土地上建了一层房屋，2016年1月7日，海城区政府组建的两违办对该房屋进行强制拆除。后卢贤宇在原址上再次建造二层房屋，2016年7月26日，北海市国土资源局作出0204600号《责令改正违法行为通知书》，载明：违建户未经过批准，擅自在海景大道北边缸瓦窑村建楼房二层的行为，违反《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，根据《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第六十条规定，责令违建户立即停止土地违法行为，恢复土地原状；退还非法占用230㎡的土地，并自行拆除在非法占用的土地上所建的建筑物和其他设施；逾期不改正的，将依法拆除。海城区政府两违办高德中队将该《责令改正违法行为通知书》贴在卢贤宇所建房屋的墙上。2016年8月18日，海城区政府组建的两违办强制拆除了卢贤宇建造的二层房屋。卢贤宇不服，向一审法院提起行政诉讼及行政赔偿诉讼。

　　广西壮族自治区北海市中级人民法院一审认为，军屯村委会出具的《证明》及海城区政府提供的照片证实，卢贤宇在位于北海市××大道东边缸瓦窑村虾塘旁建的楼房被强制拆除，卢贤宇为行政强制行为的相对人，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”之规定，卢贤宇有权提起本案行政诉讼，具有原告主体资格。海城区政府主张其没有诉讼主体资格理由不成立，不予支持。根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第二十一条“行政机关在没有法律、法规或者规章规定的情况下，授权其内设机构、派出机构或者其他组织行使行政职权的，应当视为委托。当事人不服提起诉讼的，应当以该行政机关为被告”及《中华人民共和国国家赔偿法》第七条第四款“受行政机关委托的组织或者个人在行使受委托的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，委托的行政机关为赔偿义务机关”之规定，海城区政府两违办是被告海城区政府组建并授权行使强拆职权的机构，并没有得到法律、法规或者规章的授权，两违办实施的行为应当视为委托，因此本案的适格被告是海城区政府。根据《中华人民共和国土地管理法》第八十三条“依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担”及《中华人民共和国行政强制法》第十三条“行政强制执行由法律设定。法律没有规定行政机关强制执行的，作出行政决定的行政机关应当申请人民法院强制执行”之规定，本案北海市国土资源局作出的0204600号《责令改正违法行为通知书》，认定卢贤宇违法占地建造房屋，责令自行拆除，起诉期满不起诉责令限期拆除的行政处罚决定又不自行拆除的，对房屋的拆除应由北海市国土资源局申请人民法院强制执行。因此，海城区政府组建的两违办两次直接强制拆除原告的房屋于法无据，属超越职权。海城区政府实施强制拆除行为超越职权，依法应予撤销，但因强制拆除行为不具有可撤销的内容，应当作出确认被诉行政行为违法的判决。本案中卢贤宇提出要求海城区政府因两次违法拆除赔偿80万元损失的请求，卢贤宇应当对涉案房屋建造的合法性提供证据，而其未向法院提供证据证明涉案房屋经过合法审批，也未能提供其损失为80万元的相关证据，故卢贤宇要求被告赔偿其经济损失80万元的赔偿请求，无事实和法律依据，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项和《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条、第三十三条之规定，判决：一、确认北海市海城区人民政府2016年1月7日、2016年8月18日两次强制拆除卢贤宇在缸瓦窑村海景大道东边虾塘旁房屋的行为违法；二、驳回卢贤宇要求北海市海城区人民政府两次违法强制拆除涉案房屋损失人民币80万元的行政赔偿请求。

　　广西壮族自治区高级人民法院对第一审判决查明的基本事实予以确认。

　　广西壮族自治区高级人民法院二审认为，关于被诉行政行为的合法性。《中华人民共和国行政强制法》第三十五条规定:“行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。催告应当以书面形式作出……”；第三十七条规定：“经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定”；第三十八条规定：“催告书、行政强制执行决定书应当直接送达当事人”；《中华人民共和国土地管理法》第八十三条规定：“责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉;期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担”，海城区政府未能提供证据证实其实施强制拆除履行了上述催告、送达、公告等程序，实施强制拆除行为时没有进行现场录像或制作强制执行笔录进行证据保全，因此本案被诉的强拆行为除一审判决认定的超越法定职权外，亦存在违反法定程序的情形。一审判决认定被诉行政行为违法的结论正确。关于卢贤宇的诉讼主体资格。军屯村委会出具的《证明》及海城区政府提供的照片证实卢贤宇在位于北海市××大道东边缸瓦窑村虾塘旁建的楼房被强制拆除，海城区政府未能提供相反证据证实本案被拆除的建筑为他人所建，故卢贤宇为行政强制行为的相对人。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”之规定，卢贤宇有权提起本案行政诉讼，具有原告主体资格，海城区政府关于卢贤宇没有诉讼主体资格的抗辩理由不成立，不予支持。关于卢贤宇要求海城区政府赔偿各项损失的请求。因卢贤宇一审期间未能提供其请求的具体项目及依据，一审判决不支持其赔偿请求并无不当。由于卢贤宇主要是对赔偿请求部分的判决提起上诉，且二审期间提交了《卢贤宇建房被强拆损失清单》，故本院对其赔偿请求项目进行审查。对于卢贤宇主张的赔偿项目中关于被强拆的建筑物部分。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定:“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”卢贤宇建造本案被拆除的房屋用地属虾塘旁的土地，应依照上述规定履行审批手续方可使用。卢贤宇虽然称其已经向土地管理部门提出申请，但其也承认未得到批准即开始建房，且在被海城区政府组建的两违办第一次强制拆除后，第二次拆除的二层房屋也是在原基础上继续建设而成。因此，本案被拆除的房屋是在建设用地没有得到审批机关批准的情况下建设，各方并无异议。北海市国土资源局作出的0204600号《责令改正违法行为通知书》虽然对建筑物的位置、占地面积等内容描述有误，但该通知书张贴在本案被拆建筑体上，且周边没有其他相邻建筑，可以认定为针对本案被拆除建筑所作的行政处罚决定文书，海城区政府主张该文书是其强制执行的依据，证据和理由充分，二审法院予以支持。由于卢贤宇不能举证证明其所建房屋的合法性，因此其主张本案被拆除房屋属于《中华人民共和国行政赔偿法》规定的赔偿范围，没有事实和法律依据，不应予以支持。但是，在卢贤宇所列损失清单的各个项目中，1.铝合金门窗框应属于可以再次利用的建筑材料，是卢贤宇的合法财产，由于海城区政府两次强制拆除房屋行为均属违法实施，可以确认该财产的再利用价值已经造成损失，该部分损失属于国家赔偿范围;2.第一次强拆行为造成损毁的建筑体以外的木条、沙、砖等建筑材料亦属于可利用材料，是卢贤宇的合法财产，如果确有损毁，也属于国家赔偿范围：3.虾塘是卢贤宇的合法财产，如果两次强拆行为确实造成损毁，该部分损失也属于国家赔偿范围。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款“在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第四十七条第一款“根据行政诉讼法第三十八条第二款的规定，在行政赔偿、补偿案件中，因被告的原因导致原告无法就损害情况举证的，应当由被告就该损害情况承担举证责任。”的规定，由于海城区政府实施强制拆除行为时没有依法进行现场录像或制作强制执行笔录进行证据保全，对于第2,3项是否存在损失应由其承担不利后果，二审法院确认损失存在。但是，对于第3项，从一审期间双方提交的现场照片及一审法院组织现场勘查的照片看，卢贤宇的虾塘仅有与被拆除建筑相邻的一面墙体受损，应当按修复该受损墙体所需费用计算其实际损失，卢贤宇主张按全部造价赔偿虾塘的损失没有事实依据。综上，上述三项损失系因海城区政府的强制拆除行为造成，该行为已被认定违法，应由海城区政府承担赔偿责任，卢贤宇的这一部分诉讼请求有理，二审法院依法予以支持。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第四十七条第三款“当事人的损失因客观原因无法鉴定的，人民法院应当结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，酌情确定赔偿数额。”的规定，由于本案中卢贤宇对自己主张的赔偿数额清单未能提供证据证实，海城区政府亦无法提供证据反驳卢贤宇主张的损失数额，上述损失又不具备通过评估或鉴定认定的条件，二审法院依法酌情确定卢贤宇的可利用建筑材料及虾塘墙体损失为3.5万元。综上，海城区政府强制拆除卢贤宇所建房屋的行为违法，应对卢贤宇合法财产造成的损失进行赔偿。一审法院判决确认被诉行政行为违法正确，应予维持；对卢贤宇要求赔偿损失的诉讼请求全部不予支持不当，应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下:一、维持北海市中级人民法院（2016）桂05行初54号行政判决第一项，即：“确认北海市海城区人民政府2016年1月7日、2016年8月18日两次强制拆除卢贤宇在缸瓦窑村海景大道东边虾塘旁房屋的行为违法”;二、变更北海市中级人民法院（2016）桂05行初54号行政判决第二项的内容为：“北海市海城区人民政府赔偿原告卢贤宇经济损失3.5万元”。

　　卢贤宇不服二审判决，向本院申请再审称：（一）涉案《责令改正违法行为通知书》载明的相对人、建筑位置、面积均存在错误，据此可以认为上述通知书不是针对申请人作出，该通知不具备证据应有的关联性、合法性、真实性，不应得到采信。且一审被申请人未提供通知书合法的证据，本应承担举证不能的不利后果。作出通知之前没有听取当事人的陈述申辩，处罚决定不能成立。（二）两违办高德中队2016年1月7日强拆申请人房屋时没有作出《责令改正违法行为通知书》，没有证据证明涉案房屋系违章建筑，强拆缺乏依据。（三）二审超过了《行政诉讼法》第八十八条规定的审理期限，违反法定程序。（四）申请人请求赔偿合法合理。涉案两次强拆造成虾塘受损能见的虽然只是一面墙体，但已经造成虾塘的养虾功能严重受损，需要全面修复才能使用，这些材料的价值与预埋电线和水管的价值合起来远远超过二审判决酌情确定的3.5万元。综上，请求撤销一、二审行政判决，将此案发回重审，或者改判支持申请人的诉讼请求。

　　海城区政府答辩称：（一）申请人没有提交证据证明被拆除建筑物由其兴建或归其所有，北海市国土资源局作出的0204600号《责令改正违法行为通知书》并不是向申请人作出和送达的，即申请人与本涉案土地没有直接权属关系。军屯村委虽作出证明，但不能据此认定涉案房屋为申请人所建且建房行为合法。（二）涉案建筑是违法建筑，违建户在收到《责令改正违法行为通知书》后，没有自行拆除违建，仍继续扩建，被申请人作出强制执行决定并组织拆除违法建筑，具有充分的事实和法律依据。（三）申请人提交的赔偿损失请求缺乏事实根据和法律依据。综上，申请人的申请再审理由不能成立，请求人民法院依法驳回其再审申请。

　　本院经审查认为，根据《中华人民共和国行政强制法》第三十五条规定，行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务，催告应以书面形式作出。第三十六条规定，当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当记录、复核。当事人提出的事实、理由或证据成立的，行政机关应当采纳。第三十七条规定，经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以做出强制执行决定。第四十四条规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。本案中，被申请人海城区政府未提供证据证明在强制拆除前向申请人卢贤宇进行了法定的催告、听取陈述申辩、送达和公告，且《责令改正违法行为通知书》于2016年7月26日张贴，涉案房屋于2017年1月7日被拆除，未满6个月的法定起诉期限，程序确属违法。因此，一、二审法院判决确认涉案强制拆除房屋行为违法，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

　　关于案涉房屋是否为违法建筑。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。本案中，申请人卢贤宇主张涉案土地为集体所有，并提供由军屯村委会出具的《证明》，其中记载涉案房屋是申请人所有。但申请人并未提供经过当地政府审批的《集体土地使用证》等房屋产权登记证书。对于房屋产权的合法与否，一般应在有管辖权的人民政府登记发证的前提下才能被确认为合法有效，仅仅依据村委会出具的《证明》，不足以证实涉案房屋是合法的、经审批的建筑。申请人无法提供相关使用权权属证明，应当承担举证不能的后果。因此，原审认定案涉房屋属于违法建筑并无不当，申请人以涉案通知书载明项目不准确为由推知涉案房屋不属于违法建筑，理据不足，本院不予支持。

　　根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款规定，国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。也就是说，获得国家赔偿的前提是公民、法人和其他组织的合法权益受到侵害造成损失。本案中，申请人卢贤宇不能举证证明其所建房屋的合法性，因此其主张案涉房屋属于《中华人民共和国国家赔偿法》规定的赔偿范围，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，但案涉房屋中可再次利用的建筑材料应属于合法财产，依法应予赔偿。

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定，在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十四条规定，法庭应当对经过庭审质证的证据和无需质证的证据进行逐一审查和对全部证据综合审查，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验，进行全面、客观和公正地分析判断，确定证据材料与案件事实之间的证明关系，排除不具有关联性的证据材料，准确认定案件事实。本案中，被申请人在强制拆除的过程中，依法应当妥善处理并保全证据，以证明其在强制拆除过程已尽慎重、妥善之注意义务，对申请人卢贤宇在违法建筑中的合法财产予以清空并妥善处理。但被申请人未能提供任何相关证据，应当承担举证不利的后果。由于申请人仅能提供现场照片及《卢贤宇建房被强拆损失清单》，没有提供相关建材的购买凭证等证据，已穷尽举证手段以证明其财产所受损失情况。二审法院根据本案的具体情况，并结合案涉房屋可再次利用的铝合金门窗框、木条、沙、砖等建筑材料的损害程度，运用逻辑推理和生活经验，酌定被申请人赔偿申请人可利用建筑材料及虾塘墙体损失3.5万元，符合本案实际，本院予以支持。至于申请人主张强制拆除行为对其虾塘造成的损失赔偿问题，因申请人并未提供证据证明损失金额及损坏程度，本院不予认定。

　　综上，卢贤宇的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：

　　驳回卢贤宇的再审申请。

　　审判长刘艾涛

　　审判员龚　斌

　　审判员熊俊勇

　　二〇一八年十一月三十日

　　法官助理徐超

　　书记员唐劲松

来源：最高人民法院

四、房屋拆迁律师谈未获得批复文件就征收怎么办？农用地转用审批流程？

　　近日，新修订的《土地管理法实施条例》公布，该《条例》于2021年9月1日起正式施行。

　　该《条例》在《土地管理法》制度框架下，聚焦土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理、农用地转用审批手续等重点问题，强化对耕地的保护，针对耕地“非农化”、“非粮化”以及“合村并居”中违背农民意愿等突出问题，进一步明确制度边界，强化法律责任。

　　其中，土地征收、农用地转用审批这块备受广大老百姓关注。其中修订后的《土地管理法实施条例》从第二十三条到第二十五条就如何办理农用地转用手续以及第二十六条到三十二条就土地征收程序两方面作出了详细的规定。

　　农用地转用审批流程

　　1、由相关部门拟订农用地转用审批方案

　　根据《土地管理法实施条例》第二十三条规定，在国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，由市、县人民政府组织自然资源等部门拟订农用地转用方案，分批次报有批准权的人民政府批准。

　　农用地转用方案应当重点对建设项目安排、是否符合国土空间规划和土地利用年度计划以及补充耕地情况作出说明。

　　农用地转用方案经批准后，由市、县人民政府组织实施。

　　2、占用永久基本农田必须由国务院审批

　　该《条例》第二十四条规定，建设项目确需占用国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围外的农用地，涉及占用永久基本农田的，由国务院批准；不涉及占用永久基本农田的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。具体流程如下：

　　1、建设项目批准、核准前或者备案前后，由自然资源主管部门对建设项目用地事项进行审查，提出建设项目用地预审意见。建设项目需要申请核发选址意见书的，应当合并办理建设项目用地预审与选址意见书，核发建设项目用地预审与选址意见书。

　　2、建设单位持建设项目的批准、核准或者备案文件，向市、县人民政府提出建设用地申请。

　　3、农用地转用方案经批准后，由市、县人民政府组织实施。

　　从上述规定中来看，在土地征收报批阶段不仅减少了审批层级，还简化了建设用地报批材料，将现行的“一书四方案”（建设用地呈报书和农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案）合并调整，按照“批什么就审什么”的要求，整合为农用地转用方案和土地征收申请，并明确了有批准权的人民政府对农用地转用方案和土地征收申请审查的要点。

　　同时，还明确了国务院和省级人民政府在审批中，主要是对土地征收的必要性、合理性是否符合《土地管理法》第四十五条规定的公共利益确需征收土地情形以及是否符合法定程序进行审查。

　　另外，新《土地管理法实施条例》还规定，建设项目需要使用土地的，建设单位原则上应当一次申请，办理建设用地审批手续，确需分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案，分期申请建设用地，分期办理建设用地审批手续。建设过程中用地范围确需调整的，应当依法办理建设用地审批手续。

　　农用地转用涉及征收土地的，还应当依法办理征收土地手续。

　　未经批准擅自占用土地不合法

　　不过，不论报批程序怎么变，相关部门因公共利益在占用普通的耕地或是永久基本农田之前都需要先向有关部门进行报批，这是永远不变的。而且，只有审批通过了，获得了相关的批复文件，才能启动建设行为。

　　若相关部门未按照上述法律规定办理农用地转用审批手续，或是报批了，但还没有拿到相关的批准文件，擅自占用村民的土地进行建设，那么这就属于未批先建，是不合法的行为。

　　此时，老百姓可以向上一级有关部门进行反映，要求他们查处违法占用土地行为，若反映后有关部门未组织人员处理，那么老百姓借助法律的力量维护自己的合法权益，在法律规定的期限内依法申请行政复议或是提起行政诉讼。

五、拆迁律师谈赖以生存的土地被征收，农民的社会保障费用由谁买单？

　　土地是农民赖以生存的根本，也是农民的收入来源。不过，随着城市化不断的推进以及为公共利益建设的需要，必然要征收大量的土地来满足城市规划的需求，包括农民所承包的土地，而且有的因地理位置，有农民的土地全部被征收或是绝大部分被征收。

　　对于一个农民来说，没有了土地就意味着失去了生活来源。可土地被征收已是不争的事实，那作为以地为生的农民，没有了土地日后的生活还有保障吗？

　　土地被征，必须为农民安排社会保障费用

　　为了解决老百姓担心的这一问题，国家在各种法律规定中都明确规定了，要依法落实、给予被征收农民社会保障费用。

　　国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，"依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。"

　　新《土地管理法》第48条中规定：“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用”。

　　被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

　　《中华人民共和国物权法》第四十二条第二款规定：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　从以上的规定中可以看出，对于符合条件的被征收农民，征收方必须要给予其社会保障费用，而且，社会保障费用也已然成为土地征收补偿费用中不可分割的一部分。因此，如果在征收过程中，征收方以各种理由不依法给予被征收农民社会保障费用，那么是不合法的。

　　那么，由谁负责落实被征地农民的社会保障费呢？

　　根据《土地管理法》中的规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。《土地管理法》第四十八条规定，县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

　　由此可见，市、县级以上人民政府是负责落实被征收农民社会保障的主体。而且，地方法律法规中也有相关的规定。比如辽宁，《辽宁省被征地农民社会保障暂行办法》第二十七条规定：市级政府负责本地被征地农民社会保障办法的制定、组织推进和监督指导工作。县（市、区）政府负责本地被征地农民社会保障的组织实施和社会保障各项资金的落实工作。若在征收过程中，征收方不依法给予社会保障费，那么被征收人可以其为被告，向法院提起诉讼。

　　最高院裁判

　　被征地农民的社会保障权不完全等同于社会保险范畴社会保障权，突出体现在补偿性上。具体说来，被征地农民社会保障作为一种征地补偿方式，用以解决失地农民的生产生活，其性质上融合了补偿权和社会保险保障权，作为一种替代货币补偿的方式存在。

　　县级政府作为土地征收的组织实施主体，负有落实被征地农民社会保障的法定职责，负责本地被征地农民社会保障的组织实施和社会保障各项资金的落实工作，其应履行主体责任，责令相关部门积极作为，将保障被征收人合法权益的政策落实到位，切实维护被征收人的合法权益。（2020）最高法行申5815号

　　如果自己的社保没有落实怎么办？

　　根据《关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》的规定：“被征地农民社会保障资金未能足额到位、及时发放的，要追究有关人员的责任。国家工作人员在被征地农民社会保障资金管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，要依照有关规定追究行政责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

　　因此，如果在征地拆迁过程中，相关部门没有依法及时足额的发放相关费用，或是行政机关不依法落实、履行被征地农民的社保职责，那么被征收人可以及时的咨询律师，或是直接委托律师向法院起诉维护自己的合法权益。