发布:2024-07-24 09:44 文章来源：北京圣运律师事务所
集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式有：货币补偿。货币补偿金额包括被拆迁集体土地住宅房屋补偿价和宅基地土地所有权区位补偿价；产权调换；农民自建，实行农民自建，应符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划，并按相关规定进行建设。
一、自建房子拆迁怎么计算补偿
公式：自建房屋拆迁补偿标准的货币补偿金额计算公式：（被拆房屋面积单价＋土地使用权面积基本价格＋补贴单价）×被拆房屋的建筑面积＋安置补助费。这里要注意，单价要参照周边市场行情，安置补助费也要根据具体政策和自己的实际情况进行结合。
1、被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置
（1）可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。
（2）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。
（3）被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。
2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：
（1）对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：
（2）具备易地建房条件的区域，可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；
（3）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。
（4）不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。
法律咨询：
网友：在拆迁通知前盖的房子，有什么规定吗？
律师：拆迁补偿事实上是对两部分，土地和房产。
1、拥有国有土地使用权证，即可获得这个方面的补偿。补偿标准，当地应当公布土地级差地价，按级补偿。
2、房子的问题，没有证，看有没有正式的建设手续，如规划部门的批准文件，和建设部门的开工许可。如有，也可按有证房产对待。如无，则按违法建筑对待，原则上无偿拆除。
二、宅基地补偿标准是多少钱
一般国家在征收宅基地的时候，是按照计算公式来计算补偿费用的，其中宅基地补偿公式和房屋补偿公式都不一样，具体如下：
1、宅基地区位补偿价计算公式为：宅基地区位补偿价＝（当地普通住宅指导价－房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积
需要注意的是：宅基地区位补偿价一般由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合实际情况来确定；拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。
2、房屋拆迁补偿计算公式为：房屋拆迁补偿＝宅基地区位补偿价＊宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价
需要注意的是：户均安置面积，按照一百到一百五十平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。房屋重置成新均价是则指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400－700元一平方米幅度内来确定具体补偿价格。
三、被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置
对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：
(1)具备易地建房条件的区域，可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；
(2)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。
农民自建应符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划，并按相关规定进行建设。下面分两种情况讨论：
(一)本村集体经济组织尚有宅基地
此时可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或由村集体经济组织统一建设住宅，其形式如下：
1.如由被拆迁人自建，拆迁人对被拆迁人按照被拆迁集体土地住宅房屋补偿价给予补偿，对集体经济组织按照宅基地土地所有权区位补偿价给予补偿。
2.如由村集体经济组织统一建设住宅，拆迁人按本规定第九条的有关规定给予村集体经济组织补偿，由村集体经济组织将建成的安置房分配给被拆迁人。
(二)本村集体经济组织尚有农用地
这种情况下，可转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅的，由拆迁人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用，对村集体经济组织按照被拆迁集体土地住宅房屋补偿价给予补偿。
根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》拆迁房屋的补偿方式，可实行货币补偿和房屋产权调换，并根据被拆迁房屋的地段、区域、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定的规定，各省市制定了相应的法规、文件和具体实施细则，这对城市房屋拆迁来说有了评估依据和规范，而相对于集体土地的农村房屋拆迁，可依据的有关法规及行政文件就相对较少。笔者在浙江上虞的曹娥江江堤公路拆迁和宁波大榭岛杭州钢铁联合企业搬迁工程评估中碰到以下问题：
一、无产权证问题
集体土地上的农村房屋大部分都未发房屋所有权证，这会出现以下几个问题：
1、建成年份问题，由于缺少房产证也无建房资料，在评估时被拆迁人从本位出发一般都回避或瞒报建成年份，极少会如实相告，在评估房屋成新时会出现偏差(城市房屋评估一般10年为一个成色，再根据使用人对房屋的保养状况适当修正);
2、用途问题，评估时会碰到有些被拆迁人是半工半农产，一些农产利用道地或院子搭建一些简易丁棚，用材各异，有些是钢管，成型钢铁皮;有些是钢管角铁石棉瓦，有些更差，面积从十几个平方米至一、二百平方米不等，内置一些加下机械，被拆迁人往往要求按非住宅评估，这也会使评估结果发生偏差;
3、结构问题，一种是主体结构为砖混而非承重部位的地面、墙面、屋面为木结构;另一种下部为混合结构上部为木结构，评估时简单地用砖混或砖木结构来评都会使结果发生偏差4、其他问题，在评估时还会碰到诸如层高不同，有无圈梁、底层有无架空等等，如果不把下作做细，评估结果都会发生偏差。
二、突击建房问题
在评估过程中还会碰到被拆迁人突击建房
三、突击装修、抢种补种问题
笔者在宁波大榭调研时看到被拆迁人的房屋90%以上用马赛克对外墙贴饰，也有用5CM×l5CM条砖对外墙贴饰，室内用涂料进行粉刷，这样做内、外装修其主要目的是给评估人员一种良好的印象，给房屋评个高分;有些被拆迁人为了最大限度地得到补偿，在耕地里抢种、补种一些赔偿值较高的花木、果树等植物，你今天评他明天移，防不胜防。
解决方法：
1、建成年份问题，由于被拆迁人对房屋内外墙进行贴饰和粉刷，又没有产权证或相关资料记载，在评估时评估人员除询问相关人员外还需爬上屋顶看瓦片、平台天沟的新旧程度，以排除内外装饰给房屋评估成新带来的偏差，另外在正式出报告前打印一份被拆迁人名单，上列被拆迁人的房屋结构、重置价、成新率内容，召集村长、书记及群众代表进行预审，排除评估中偏高偏低现象，以求对房屋有一个正确的估价。
2、用途问题，对那些利用房屋、钢棚、瓦棚做车间、加工场地的问题，在现场先记录在案，向有关部门反映并协助有关部门制定行政规章，以求在本地区的拆迁评估有据可依。
4、其他问题，在估价中会遇到被拆迁房屋层高不一样，如相差不大(一般在10CM以内)或许拆迁户会默认评估值，如果层高相差30—80CM，那情况就不一样了。从理论上讲层高不一样造价就不一样，笔者在宁波大榭评估时，按当地文件，层高每增加1OCM就按该结构价增加1%，(
具体计算公式为：结构价×(1&plsmn;0.00%)×成新×建筑面积。说明：1为文件规定标准层高，&plsmn;0.00%为超过或低
大梁、圈梁及底层架空层问题套用重置价分项结构价，如平套结构价，那么高出结构价部分的操作按3、结构问题中所列进行操作。
5、突击建房问题，该问题在城市房屋拆迁中只要凭产权证就很简单，而在农村就不能简单理解为违章建筑或临时建筑。解决此类问题要依据当地有关部门对村民居住房屋的标准和超标准后怎样处理的文件，估价人员按实情记录评估，对超标应由有关行政部门处理。
6、抢种、补种问题，在宁波大榭的评估，花木不由评估人员估价;而在上虞是要求估价人员现场清点估价，解决此类问题最好的办法是出一些劳务费，请村里的有关人员一起现场清点，在清单上请村有关人签字，这样做会收到事半功倍的效果。
农村集体土地上房屋征收有两种情形：
1、城中村
即城市规划区范围内集体土地上房屋征收的情形，由于房屋所在地已纳入城市规划区范围，周边房价已商品化，如果仍按原来的农村集体土地上附着物的标准给予补偿，难以解决农民的居住问题。所以很多城市专门出台了城市规划区范围内集体土地上房屋征收补偿办法。最高人民法院行政审判庭《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》时明确：：行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《国有土地上房屋征收与补偿安置条例》对房屋所有权人予以补偿安置。
2、集体土地被征收时房屋作为土地附着物被征收
农村土地及房屋征收补偿的现行法律依据为《土地管理法》。但我国《土地管理法》规定的主要是对土地补偿，并未规定房屋的补偿。集体土地上房屋在法条的表述上为附着物。且当下《土地管理法》是2004年8月修订的，《土地管理法》第47条第3款规定：被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定，即农村集体土地上的房屋是作为附着物与青苗一起，其补偿标准由各省、自治区、直辖市各自规定，但实践中，许多地方的省级政府将此项权利进一步下放至市、县一级的政府部门来制定相应的规范，行使此项权力。以至于各地在制定这些标准时随意性较大，安置方式也不尽相同，各地都处于摸索过程中。此外，虽然《土地管理法》第2条规定了国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。但各地实施的集体土地上房屋拆迁办法中，绝大多数未规定公共利益作为征收农村集体土地的前置条件。
农村集体土地上的房屋拆迁如何去赔偿
农村村民住宅的补偿可以通过重新安排宅基地建房、提供安置房或货币补偿多种方式实现。
各地可以因地制宜，根据当地实际情况，对征地涉及的村民住宅进行补偿。新《土地管理法》还同时规定，对因征收导致的搬迁、临时安置等费用给予补偿。
规范征地拆迁行为，不容法规“空窗期”。
《第一财经日报》记者昨天在国家预防腐败局网站上看到，中央纪委、监察部近日发出通知，要求各级纪检监察机关加强监督检查，进一步规范征地拆迁行为。
值得注意的是，通知明确，在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称“新拆迁条例”)的精神执行。
《土地管理法》修订提速
今年1月，“新拆迁条例”公布施行。然而，这并未让关注拆迁的法律学者松口气。
北大法学院教授姜明安曾告诉本报记者，当前很多拆迁矛盾都是发生在集体土地上，因此中国亟须修订《土地管理法》，规范农村集体土地上的征地拆迁。
国务院法制办、住房和城乡建设部负责人也指出，现在矛盾突出的确实主要在集体土地征收方面。
针对外界提出的“‘新拆迁条例’应一并解决集体土地和房屋征收问题”的意见，上述负责人表示，国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和《土地管理法》调整的，通过行政法规对征收集体土地作出规定是超越立法权限的。
但他们强调，将会同有关部门抓紧对《土地管理法》有关集体土地征收和补偿的规定作出修改，由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。
北大法学院副院长王锡锌不久前告诉记者，据他了解，《土地管理法》的修订再次列入了今年的立法计划。
王锡锌说，中国目前在城市化的过程中，对农地的需求越来越大，如何保住耕地利益，是目前面临的一大问题。此外，地方政府在土地财政驱使下，土地违法的现象很多，因此遏制违法、保护农民利益也很迫切。
但王锡锌也认为，相比于国有土地征收补偿来说，农村集体土地上的征收补偿所涉及利益更为复杂。
他告诉记者，按照现行《土地管理法》，农村集体土地的征收补偿是按照被征收土地的原有用途给予补偿，价格往往很低。这也是造成农村集体土地上矛盾频发的重要原因。因此，如何分配发展成果，让农民享有合理的补偿，是《土地管理法》修订所必须解决的问题。
取消行政强拆的借鉴
王锡锌表示，“新拆迁条例”的制定，为《土地管理法》的修订提供了很好的经验，比如在如何界定公共利益、给予农民合理补偿方面，都有了借鉴。
按照保证房屋被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的原则，“新拆迁条例”规定，对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁与临时安置的补偿、停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，市场价格包含了土地使用权的价值，不低于市场价格就可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。
此外，条例取消了原条例中行政机关自行强制拆迁的规定，规定由政府申请法院强制执行。
上述通知则明确，条例颁布前已经作出行政强制拆迁决定但尚未组织实施的项目，不得再组织实施，要依法由人民法院裁定是否强制执行。
北大法学教授沈岿、姜明安都曾建议，《土地管理法》的修改与“新拆迁条例”出台不能相差太久，二者最好能紧密衔接，以对拆迁作出整体性的规范。
上述通知强调，在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的“新拆迁条例”的精神执行。
对于农村集体土地征收和房屋拆迁中的相关补偿问题，通知指出，农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，要能够保障其选购合理居住水平的房屋。要督促建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制，并认真加以执行。
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来源：中国法院网-拆迁集体土地住宅房屋，集体土地房屋拆迁安置方式
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