发布:2024-08-09 13:58 文章来源：北京圣运律师事务所
今年7月，番禺沙溪村进行了一次旧改方案的表决攻坚战。
先是对集体物业的全面清租，然后打造浓厚的改造氛围。根据相关媒体的报道，截至五月底，沙溪旧改方案同意率超60%。
根据广州旧改的相关规定，旧改实施方案批复后3年内的签约率必须达到80%，才能启动动迁和建设工作，否则需重新报批。
然而最终的结果是，同意率不足80%，表决延期一年。
无独有偶，白云区的黄边村在8月底举行了一次拆补方案及相关资料表决大会，同意率同样是不足80%。
广州旧改历来不缺乏造富神话，那为何沙溪村和黄边村的村民主动放弃了这种造富的机会？
旧改靓地，改造后潜力无限沙溪村位于番禺洛溪岛上，一线临江，并且临近地铁3号线厦滘站和18号线沙溪站。项目的东侧，就是星河湾半岛。整个项目涉及改造面积约169公顷，投资额达398亿元，是番禺“第一旧改大村”，同时也是广州“最贵旧改项目”。
项目的区位决定了其改造价值。
根据此前公布的改造方案，沙溪旧改定位为国际科技产业创新中心与沙滘岛滨水智慧社区，将配建11所学校、1所综合医院、1所老人福利院以及大型商业中心等。
番禺沙溪村改造效果图
可以说，改造之后的沙溪村，价值潜力无限。
而位于白云区的黄边村，位置也同样优越。
黄边村位于白云区鹤龙街道，与广州设计之都一路之隔。项目东北侧、西南侧分别邻近在建的地铁14号线彭边站、鹤南站，现状有地铁2号线黄边站。
根据改造方案，项目定位为“广州设计之都·创新应用区”，将配建中心公园和一所九年一贯制学校。
从两村的基本情况来看，有着许多的共同点：一是区位较好，属于区域的重点发展位置，有地铁有产业。二是两者都是今年的重点项目，属于重点关注对象。三是改造后的规划，也符合区域发展方向和村民的集体利益。
可以说，改造之后，两村可以实现土地升值、房产升值、配套升值等多方面共赢。
那部分村民为何给这次的改造投了“不同意”票呢？
罕见！改造表决不通过，部分村民疑虑多表决不通过的情况，在广州旧改上属于比较罕见。
根据村民的反馈，主要是有两方面的疑虑：
一方面是因为补偿的标准过于“标准”，没有太多的惊喜。
根据此前沙溪村公布的补偿方案，临迁费为30元/㎡/月，弃产补偿为15000元/㎡，权益部分为13500元/㎡。
如果你对以上补偿没啥概念，可以参考里仁洞的补偿标准。
在弃产补偿部分，里仁洞要高于沙溪村。当然，这也与项目的区位有关。不过，按照村民说法，沙溪村的补偿标准属于中规中矩。
而黄边村的补偿标准，村民也同样表示属于正常水平，没有太多的惊喜。
在旧改最火热的那段时期，合作企业为了更好推进项目签约，一般采取“高标准”的拆迁补偿，例如回迁安置面积给予了“拆一补四”的计算方式，即给予证载建筑面积补足四层，同时还有最高标准的临迁费和拆迁奖励。
如今，旧改热潮褪去，市场回归理性，补偿标准自然会有所回落。
另一方面则是村民对旧改的信心不足。
在此之前，番禺多个村的旧改计划被暂缓；黄埔多个旧改村的临迁费被拖欠；合作企业频繁退出旧改......
这些负面的消息也增加了村民对旧改的担忧，怕项目烂尾。因此对旧改的各项表决也会比以往更加谨慎。
当然，最重要的还是要恢复村民对旧改的信心，给予村民最大的保障。
而沙溪村也正在努力做好这一方面的工作。
近期，沙溪旧改官方号发布了旧改保障相关内容，提及了资金保障、回迁保障、收益保障等内容。
比如，关于资金保障方面，合作企业要缴存复建安置资金198亿元，并由区更新局监管，缴存之后方可实施改造。
而村民关心的收益保障方面，会提前开始计算临迁费，且收楼后，可返租，享受双重收益。
这三重保障，就像是要给村民定心丸，让村民增强对沙溪旧改的信心。
可以看出，项目组在尽最大努力保障村民各方面的利益和重拾村民对旧改的信任。
旧改周期难确定，买房需谨慎旧改的价值自然不用多说。在旧改火热时期，许多购房者都会因为旧改产生的土地升值，从而选择在周边置业，企图寻找下一个“猎德”传奇。
也有不少的项目把周边旧改当做“噱头”宣传。但旧改的兑现周期，往往是捉摸不定的。
正如上面所提到的沙溪村和黄边村，无论是城市界面，还是后续的配套和产业导入，都有着不错的前景。对周边的项目来说，也是实实在在的利好。
番禺沙溪村改造效果图
但即使是重点项目，推进的过程中也是困难重重。
因此，我们可以看到，并非所有的旧改都会一帆风顺。如果购房者看重周边的旧改价值，就一定要了解旧改项目的进度以及推进力度，不要盲目进场。如果要投资旧改价值的，一定要选择旧改确定性强的，官方重点推进的项目。
同时，我们也发现了，经过这两年的旧改调整，村民的心态已经产生了变化，对旧改的各项表决和规定更加谨慎，从而影响了旧改的整体进度。
一方面是村民受到了部分项目的负面影响，另一方面此前楼市的表现，也让村民充满疑虑。
旧改，是提振当下经济恢复的重要手段。倘若村民依然不支持旧改，改造工作和经济恢复则陷入困局。
不过好在近期的利好消息不断，有可能会扭转村民目前的心态。一方面是城中村改造已经上升到全国战略，广州近期纷纷加快了对旧改的投入以及制定相关措施，保障旧改的平稳推进。
而另一方面，广州也逐渐放开了对楼市此前的各种限制，如“认房不认贷”，降低存量房利率等。回暖动作频繁，也在逐渐恢复村民对旧改和楼市的信心。
当然，也不排除这种情绪会蔓延到其他的项目。因此，重点还是要恢复大众对旧改整体信心。
而随着多项房地产利好措施落地，房地产回暖。从近期的表现来看，各区的成交量都有所上升。而接下来的销售端“金九银十”非常重要，房地产的销售情况，好与不好一定会传导到土地市场。
同时也事关楼市和旧改的信心。
最后
最近市场变化莫测，新政层出不穷。什么时候入手、买什么样的房子，需要大量的市场信息和政策规划储备，才能做出科学合理的判断，对此大家有什么想法？欢迎就本话题进行交流。
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来源：中国法院网-罕见广州两村表决不通过，改造延期，投资旧改要谨慎，，广州183条旧村改造
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