发布:2024-08-14 17:38 文章来源：北京圣运律师事务所
城中旧村的改造关乎每一位村民的利益，往往会在城市的建设史上留下浓墨重彩的印记。然而，盘根错节的纠葛、众口难调的利益诉求，成为不少城中旧村更新的“拦路虎”。 由于各方的期望值越来越高，让旧村改造一拖再拖，村民与实施企业皆苦不堪言。
不过，今后这种举步维艰的旧改局面在珠海将得到有效遏制。近日，珠海市住规建局组织召开《珠海市城中旧村更新实施细则（修订公开征求意见稿）》（以下简称《实施细则》）听证会。修订后的《实施细则》新增“两年期限”的约束条款，明确两年内改不下去的项目将退出；项目中止后五年内，将不再受理该城中旧村更新申请。
现状
原有部分条款影响项目推进
据市住规建局相关人士介绍，珠海曾于2015年11月3日颁布实施的《珠海市城中旧村更新实施细则》在施行过程中，部分条款已难以适应当前工作要求，“特别是原有部分条款在实际中难以操作，影响项目推进，迫切需要进行修订。”
据了解，珠海从2000年开始进行城中旧村改造，当时是全省成功改造的典范。目前，珠海城中旧村改造“有快有慢”，慢的如拱北片区的旧村改造已拖了近20年时间。
市住规建局城市更新项目监管科相关负责人在听证会上表示，“2014年至今，珠海原计划完成10条城中旧村改造目标，到现在仅有3个试点村，推进过程举步维艰，其中原因之一是大家的期望值越来越高，补偿主体的期望节节攀升。”
基本原则
生态优先、规划先行
《实施细则》强调城中旧村更新要坚持三个基本原则：
坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控； 坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿； 坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。此外，根据保护传承的规定，城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。
焦点
新增“两年期限”约束条款引关注
《实施细则》规定，若在两年期限内与更新区域内全部产权人签订补偿安置预协议未达到签约率90%的，将中止项目申报受理和实施。项目中止申报受理和实施之日起五年内，不再受理该城中旧村更新申请。采取市场主体实施方式的，可向市场主体计收项目违约金。具体违约金计收标准由各区政府（管委会）另行制定。
对此，作为听证会参加人，翠微股份合作公司吴志荣表示，“在两年时间里一刀切无法适应实际情况，建议对于更新区域村民比例、村民权益人数比例或小产权业主较多等情况复杂的项目，由市场主体上报申请延期，经主管部门核实后予以延期一至两年。”
珠海规划设计研究院杨峥屏认为，新增“两年期限”约束条款包含了两方面约束，一方面对市场主体有约束，另一方面对村民的权益主体也有一定的约束，如果在两年之内不配合的话，五年之内不让你改了。
杨峥屏表示，《实施细则》整体优化了2015年珠海旧版城中旧村更新实施细则的内容，中止条款更是体现了对市场主体及权益主体的保护性约束，对于加快推进将起到作用，建议尽快出台实施。
而来自北京圣运律师事务所的王斌则认为，该规定对于市场主体和村民都有一定的保障，建议细化增强可操作性。“因为各个更新项目情况不一，被拆迁人的数量各不相同，大村小村同样都是两年，时间安排显然不合理。建议可以根据被拆迁人数的比例适当放宽调整。”
进展
年内拟推动11个城中旧村改造
听证会上还对市场主体实施的公开表决方式、更新意愿、更新范围的村民意愿表决比例，以及针对“钉子户”处置的强制措施等进行了讨论。
珠海市住规建局表示，将广泛征求社会各界意见，汇总细化后继续完善该细则。
据了解，珠海市城中村名录共46个，列入改造计划的城中村有31个。其中洪湾村、湾仔银坑村、上冲村、东桥村、翠微村、联安村、吉大村、夏村、永丰村、官塘村等11条村已列入珠海市2018年改造计划，总用地面积合计约278公顷。
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来源：中国法院网-珠海城中旧村改造将迎约束条款 被终止项目五年内不再受理申请，，珠海城中村改造叫停
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