发布:2024-09-13 11:55 文章来源：北京圣运律师事务所
【基本案情】
张先生等十余户是湖北省武汉市B区人，2013年10月18日，B区有关部门作出征字【2013】X号房屋征收决定，决定征收轨道交通6号线一期工程B区范围内国有土地上的所有房屋，并已在房屋征收范围内公告。征收签约期为自被征收房屋评估结果公告之日起六个月，即2013年10月25日至2014年4月24日。张先生等人的房屋也位于此次轨道交通6号线一期工程硚口区房屋征收项目范围内，并合法持有房屋所有权证及土地使用权证。在评估公司对张先生等人的房屋作出评估报告后，大家很不满意，因此，一直未同有关部门签订补偿协议。2015年8月25日左右，张先生等人的房屋陆续张贴了B区有关部门盖章的“补偿决定书”，2015年9月1日至7日期间，张先生等人家的房屋大门，室内门窗也陆续遭到了毁坏，家中的财务也遭到了打砸哄抢，2015年9月11日，张先生等人的房屋在街道办事处主任的带领下被强制拆除。居无定所的张先生认为不能就此姑息，便带领大家通过网络搜寻专业的拆迁律师，通过优中选优，张先生来到了北京北京圣运律师事务所，北京圣运律所的贾启华主任百忙中亲自接待了张先生等人，最终，大家将自己的维权事宜委托给了北京圣运律所，北京圣运律所指派贾启华主任、和雪莲副主任代理此案。
【办案掠影】
通过两位律师对整个征收案件的梳理，制定了初步的维权方案，但为了掌握更多的相关材料，两位律师亲赴张先生所在的B区，对案件的相关情况进行现场调查，在调查过程中，此次征收项目中的更多有相同遭遇的被征收人也加入了这次的维权活动。
回京后，两位律师向此次征收相关的多个部门邮寄了《政府信息公开申请表》，申请公开此次征地所涉及的相关材料，等到相关部门对申请材料进行答复后，两位律师开始着手下一步维权方案。
针对张先生等人的情况，两位律师向武汉市相关部门递交了行政复议申请书，请求依法确认B区有关部门强制拆除张先生的国有土地上房屋的行政行为违法。但市相关部门在审理后，却认为张先生所提供的事实和适用法律明显错误。
针对市有关部门的这种行为，两位律师向市中院提起了行政诉讼，请求确认区有关部门实施的强制拆除行为违法。在法庭审理过程中，两位律师据理力争，提供了充足的证据，而对方负责人却拿不出证据反驳。休庭过程中，有关部门的相关负责人主动联系张先生等人，并提出了协商的意愿。最终，本着尊重当事人意愿的原则，两位律师陪同张先生等人同有关部门谈判补偿事宜。最后，双方就补偿一事达成了一致意见，张先生等人最初的所有要求都得到了满足。目前，补偿款已下发给张先生等人，对于两位律师的专业，委托人也表示了充分的认可。
【法律法规】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条明确规定：
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
对于评估机构作出的评估报告，如果该份评估报告是依照法定程序依法作出的，那么被征收人在收到评估报告后若发现评估报告内容不合理，或是评估报告中的内容有遗漏，那么一定要及时地申请复核或是鉴定。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
如果对复核和鉴定结果都有异议时，也就是认为补偿仍然不合理时，那么被征收人可以向有关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼。
这里需要注意的是，一般申请复核和鉴定都只有10天的期限内，也就是自被征收人拿到评估报告或是复核结果的当天起算的10天内就需要向房地产评估机构申请复核或是鉴定，超过这个期限，那么被征收人就丧失了这一项权利，且征收方可能也会认为你对评估报告没有异议，而以此报告对你进行补偿。
对此，大家若对评估报告有异议，一定要及时地行使自己的权利，维护自己的权益。
自新的土地管理法及土地管理法实施条例施行后，我国土地征收程序发生了很大的变化，在正式征收之前需要先与被征收人签订补偿协议，之后才可以开始报批。由于土地征收程序的改变，所以现在预征收、预签协议模式在各种征地拆迁中逐渐占据了比较核心的位置。
不过，预征收、预签协议也是有条件的，想必大家从字面意思上就能知道，一般而言，预征收、预签约这种征收模式必须要达到一定的比例之后，相关部门才可以进行下一步的征收工作。
我们就以山东为例，在《山东省人民政府办公厅关于规范征收土地管理工作的意见》中就明确规定了，被征地的所有权人、使用权人等相关权利人应按征地补偿安置方案公告规定的时间和地点，持不动产权属证明等材料办理补偿登记并签订征地补偿安置协议。签订协议的比例一般应不低于使用权人总数的95%。
倘若签约比例没有达到地方规定的比例，那么一般情况下就无法进行下一步征收工作，所签订的协议也就无效。也就是说，即使被征收人配合签订了协议，但因整体签订协议的比例少于地方规定的比例，那么被征收人同样无法主张相关部门履行协议，而且就算向法院提起了诉讼，可能法院也不会支持。
2022年4月20日，最高人民法院发布了第二批行政协议诉讼典型案例，其中第九起案例就是我们上述内容所说到的情况。
辽宁省的韩某某房屋因公共利益需要被征收，随后征收办发布了《xx周边房屋征收补偿实施方案征求意见稿》，并与韩某某签订了产权调换安置预签订协议。但是该意见稿中明确，在规定的时间内预签约比例必须要达到70%以上。
可是谁也没有想到，最终的签约比例只达到25.4%，因签约比例未达到70%，所以导致预签约协议并未生效，征收决定也未能作出。
随后，韩某某便向法院提起了行政诉讼，要求相关部门履行产权调换安置协议。但最终结果是可想而知的，韩某某的诉讼请求未获得一、二审法院的支持，被法院驳回。
事实上，不论预签的是产权调换安置协议，还是货币补偿安置协议，一般均属于附生效条件的行政协议，只有在条件满足的情况下才会生效，反之，如果未达到一定的比例，或是未满足征收条件，那么所签协议就无法生效。
最高人民法院在该案例的典型意义中就指出，为了更好地实现行政管理或者公共服务目标，在不与法律规定相冲突的前提下，行政协议当事人可以约定行政协议的生效条件。如新修改的土地管理法所规定的行政机关与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等订立的协议，属于典型的附生效条件的行政协议。
本案所涉国有土地上房屋征收补偿协议，亦属于此类行政协议。
不过，在房屋征收中，很多被征收人还会问到这样的问题，就是签订预征收协议之后，总觉得不合理，于是想反悔...那么签订预征收协议后，还能反悔吗？
关于此问题，最高人民法院就给出了答案，实践中，对于协议相对人就生效条件尚未成立的行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当如何处理存在不同观点：
一是以行政协议对协议相对人权利义务尚未产生实际影响为由裁定驳回起诉；
二是依法认定生效条件不成立时判决驳回诉讼请求。由于生效条件是否成立需要进行实体审查，且协议相对人提起的诉讼请求可能并不直接涉及生效条件是否成立，人民法院依法予以受理可以提前定分止争，获得更佳的裁判效果，因而本案采取了第二种观点。
协议当事人之间可以协商约定生效条件，以明示或默示方式体现在行政协议之中均可。本案中，生效条件虽未直接明确地写入补偿协议之中，但因补偿方案对生效条件作出明确规定，且其系订立补偿协议的主要依据，可以推定协议当事人知晓且认可补偿方案规定的补偿协议生效条件。
看到这里想必大家也都有所明白了。但总之，北京圣运律师最后想要说的是，不管你签的是预征收协议还是一般协议，都要认真对待，千万不要马虎对待，一定要看清楚协议中的内容、条件，在确认无误之后再决定要不要签，避免让自己后悔。
尤其是预征收协议，倘若签约人数达到了地方规定的比例（注：每个地方的签约比例不一样，像山东省签订比例就不得低于95%，而有的地方则是90%、80%不等），那么预征收协议通常会立马成为正式协议。
一旦成为正式协议，被征收人就需要按照协议里约定的履行自己的义务，想要反悔、变更几乎是不太可能的。所以，不管签什么协议，希望大家最好都不要盲目、草率地签订，否则对自己会非常不利。
信访是公民、法人或者其它组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式，向各级人民政府、县级以上人民政府工作部门反映情况，提出建议、意见或者投诉请求，依法由有关行政机关处理的活动。
那么对信访事项不服时，可以提起行政诉讼吗？
虽然，民告官的案件已经不是什么新鲜事情了，但是由于我国相关制度的不完善，在处理民告官案件的时候，地方法官很容易受到地方政府官员的干预。因此，一些老百姓宁愿选择信访也不愿意通过法律途径来解决问题。
但是在信访过程中，经常会有当事人对信访事项不服。那么对信访事项不服是否可以提起行政诉讼呢？很多人会说不可诉。那么不可诉的依据是什么呢？
所依据的是最高院2005年有一个答复——《最高人民法院关于不服信访工作机构依据处理信访事项的行为提起行政诉讼人民法院是否受理的复函》。
这份答复函中涉及了两项内容：
一、信访工作机构是各级政府或政府工作部门授权负责信访工作的专门机构，其依据《信访条例》作出的登记、受理、交办、转送、承办、协调处理、督促检查、指导信访事项等行为，对信访人不具有强制力，对信访人的实体权利不产生实质影响。信访人对信访机构依据《信访条例》处理信访事项的行为或者不履行《信访条例》规定的职责不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。
二、对信访事项有权处理的行政机关依据《信访条例》作出的处理意见、复查意见、复核意见和不再受理决定，信访人不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。
那么上述所说的就真的是对的吗？当事人对信访事项不服主要有以下情况：
信访答复没有实质性内容，不对信访人权利产生实质影响，这种情况不可诉。
在实践中，经常会有当事人拿着一堆的信访答复材料，但是其中却都没有作出实质性的处理意见。简单点说，就是信访问题依掉摆在那里，且这些信访答复并没有对信访人的实体权利产生实质性影响。
政府部门对信访事项不答复，或对重复的信访问题不予答复，这种情况不可诉，但也有例外。
通常来讲，只要信访渠道正规，信访问题都会有所答复，当然也有不给答复的。近来年，信访问题已成长年的问题，即便是反复上访，也会出现不予答复的问题。不过对信访部门或行政机关不答复的问题，一般不可诉。如果遇到信访部门不答复时，应该怎么办？那就告信访部门，向上级行政机关投诉。
如果所信访的问题是要求行政机关履行法定职责的，对方若不答复，就可诉，或者行政机关名义上答复，却要求信访人通过法律途经解决，推诿履行法定职责。这里应该要明白的是，诉的不是不答复信访问题或是相关部门推诿，而是行政机关不履行法定职责问题，也就是常说的“不作为”。
信访答复对信访人权利产生实质影响，这种情况当然可诉。
信访我们都知道并非是一律不可诉，主要还是要看信访答复、复查或者复核意见的内容，看看内空中有没有作出实质性的处理、有没有改变原处理意见。行政机关不履行自身的答复或不履行上级作出的指示、命令的行为，即不履行法定职责，当当然可以提出诉讼，法院应当受理。
据国家信访局相关人员表示，近3年反映城市建设特别是拆迁安置问题的信件呈逐年上升趋势。部分省份调查表明，最近几年因旧城改造、拆迁安置、城市规划、城市房屋登记管理等引发的矛盾急剧增多，引起的“民告官”案已占全省行政诉讼案的四分之一。
不过，涉及征地拆迁的，一般想要通过“信访”的方式去解问题显然是很不理想的。“信访”虽然是一个维权的方法，但并不是解决根源的一个有效的处理方式，而且还有可能错过维权的最佳时机。
在新的《行政诉讼法》下，之前“民告官”案件存在的“立案难”、“审理难”、“执行难”的情况已经成为过去。对此，拆迁律师提醒大家，要想尽快解决征地拆迁中的问题，最终还得通过行政诉讼、复议、仲栽的法定途径。
近日，国家发展改革委印发了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。《任务》从提高农业转移人口市民化质量、优化城镇化空间格局、推进城乡融合发展、提升城市综合承载能力等方面提出了28项重点任务，其中有几项与我们老百姓息息相关。
一、加大“人地钱挂钩”配套政策 维护进城落户农民相关权力
加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度。提高城市政府吸纳农业转移人口落户积极性，加大农业转移人口市民化奖励资金支持力度，加大新增建设用地计划指标与吸纳落户数量挂钩力度。
维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，不得强行要求其转让上述权益或将此作为落户前置条件；按照依法自愿有偿原则，探索其转让上述权益的具体办法。探索利用大数据技术建立各城市城区常住人口等的常态化统计机制，为政策制定提供支撑。
二、提升城市综合承载能力 加快推进城市更新
改造一批老旧小区，完善基础设施和公共服务配套，引导发展社区便民服务。改造一批老旧厂区，通过活化利用工业遗产和发展工业旅游等方式，将“工业锈带”改造为“生活秀带”、双创空间、新型产业空间和文化旅游场地。
改造一批老旧街区，引导商业步行街、文化街、古城古街打造市民消费升级载体，因地制宜发展新型文旅商业消费聚集区。改造一批城中村，探索在政府引导下工商资本与农民集体合作共赢模式。
关于改造老旧小区，前不久的国务院常务会议中同样也提到了，会议中指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。
老旧小区的改造不仅仅可以使老百姓的居住环境有所改善，使外部的设施设备有所完善，还可以促进城市的经济发展，提升城市的面貌，这是一举多得的好事儿。
不过在老旧小区改造过程中，难免会出现一些征迁问题。对此北京圣运律师建议大家，在改造过程中，被拆迁人如果对补偿方案不满意，可不要盲目的听信口头承诺签订协议，对评估报告有异议，可在拿到评估报告之日起十日内向房地产评估机构申请复核，对复核结果有异议，及时的向专家委员会申请鉴定或是启动法律程序，若发现征收方存在程序上的错误，可以向有关部门进行反映。
同时在改造开始时就要有搜集证据的好习惯，若日后想靠打官司提高补偿，确认征收方的行为违法，证据是不能少的，只要掌握了充分的证据，及可靠的证据，案件取得胜利只是时间问题。
另外要注意被强拆。虽然在《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律法规中有明确规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
但实践中，为尽快完成改造工作逼迫被拆迁人搬迁的情况也是屡见不鲜，因此当遇上违法强拆时，要第一时间拨打110，让相关部门出勤制止违法行为，然后对强拆现场进行拍照、录像，同时要及时的采取法律措施。
三、改革建设用地计划管理方式 修改土地管理法实施条例
推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。鼓励盘活低效存量建设用地，控制人均城市建设用地面积。
修改土地管理法实施条例并完善配套制度，分步实现城乡建设用地指标使用更多由省级政府负责，将由国务院行使的农用地转为建设用地审批权以及永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷的土地征收审批权，授权省级政府或委托试点地区的省级政府实施。探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。
《土地管理法实施条例》目前已经出了征求意见稿，在意见稿中完善最严格的耕地保护制度、对建设用地审批材料进行简化，而且在土地征收程序上在土地管理法的基础上又再次进行了细化，确保农民的权益。
而征收审批方面，将按照“权责对等”的原则赋予地方政府更多的用地自主权。
四、全面推开农村集体经营性建设用地直接入市
出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。允许农民集体妥善处理产权和补偿关系后，依法收回农民自愿退出的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地使用权，按照国土空间规划确定的经营性用途入市。启动新一轮农村宅基地制度改革试点。
农村集体经营性建设用地入市备受关注。改革的核心，是打破多年来农村土地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除制度性障碍。
土地管理法实施条例明确了集体经营性建设用地入市交易的要求和程序，要求使用集体经营性建设用地必须遵循节约集约原则，优先使用存量建设用地，严格控制新增集体经营性建设用地规模。
不过，集体经营性建设用地入市必须符合国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，必须具备3个条件：产权明晰、已依法办理土地所有权登记，具备开发建设所需基础设施配套等。
●什么叫多管齐下
●多管齐下,后面接什么
●多管齐下多措并举
●武汉刘金龙案丨律师团队齐聚江城，控告取证多管齐下,洪山合同律师:今日在线拆迁法、征收法律咨询
文章来源参考：【头条】北京市北京圣运律师事务所多管齐下终获调解，
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