北京圣运征地拆迁律师团介入河南平顶山农村房屋限期拆除决定案

一、北京圣运征地拆迁律师团介入河南平顶山农村房屋限期拆除决定案

　　平顶山，别名鹰城，是河南省中原经济区重要的能源和重工业基地，豫中地区的中心城市 。

　　徐女士的房屋位于平顶山市高新区，1997年徐女士响应村委会政策，将村集体所属荒沟填埋并建造房屋进行合理使用，2016年因年久失修经村委会同意后翻建，不久前徐女士突然收到了自然资源和规划局作出的《限期拆除决定书》，所翻建的房屋被认定成“违法建筑”。徐女士十分焦急很快便来到了北京，想委托北京律师撤销该拆除决定。通过走访和电话联系了北京的几所律师事务所，但是徐女士均不满意。遂通过网络查到并联系了专注拆迁业务的北京北京圣运律师事务所，为维护自身合法权益，经过多方比较后选择委托北京北京圣运律所代为维权。我所接受委托后指派杨小燕律师到现场了解了案情，目前该案正在顺利推进中。

二、北京城市房屋拆迁律师谈何谓市场法、收益法、成本法？

　　何谓市场法、收益法、成本法呢？下面北京圣运律师就结合自己的办案经验来告诉大家

　　一、市场比较法

　　市场比较法也就是市场法，是评估过程中最常用到的一种评估方式。事实上，所谓的市场法，其实就是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

　　相对于其他的评估方法，市场比较法其实是最简单、有效的方法，因为评估过的资源直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为评估。也就是说，一般情况下，只要评估人员收集相关的市场资料，再结合房屋的具体情况，就可以作出初步的评估结果。

　　当然了，在采取市场比较法对被征收房屋进行评估时，评估机构工作人员必须要按照市场调查、选择参照物、因素比较、调整差异的、综合定价的步骤进行。

　　对此，北京圣运律师在这里提醒大家，在评估机构对住宅类的房屋进行评估时，广大被征收人一定要审查评估机构工作人员是否是按照上述这样的步骤进行评估的，或者说是，评估机构工作人员采取的评估方式是否是市场比较法，如果不是，那么，建议广大被征收人一定要及时地咨询专业律师，尽快向有关部门反映此种情况。

　　二、成本法

　　相对于市场比较法，成本法在评估阶段的出现率并没有那么高。所谓的成本法，是指长期股权投资按投资的实际成本计价的方法。也就是指，求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　在具体的拆迁中，很多征收方都倾向于成本法，以成本法的评估方法对住宅类的被征收房屋进行评估，很显然这对被征收人来说是很不公平的。如果按照这种评估方法对住宅类的房屋进行估价，自然就会降低补偿标准。

　　因此，实践过程中，一旦被征收人知道评估机构采取的评估方式不利于自己，广大被征收人一定要马上提出来，或是在收到评估报告之后，一定要在10日内申请复核，若对复核结果不满意，可以在10日内向专家委员会申请鉴定。

　　三、收益法

　　收益法也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。这种评估方法一般常用于商店、商铺，企业、大型加工厂、养殖场等等之类的房屋。事实上，所谓的收益法就是预计估价对象未来的正常净收益，选择造当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

　　简单地来讲就是，评估机构工作人员在对经营性用房屋进行评估价时，需要结合被征收房屋之前实际经营的情况等因素，计算出被征收房屋最终的价值。评估机构出具评估报告后，一旦发现评估报告中的结果对自己不利，广大被征收人一定要在收到评估结果之日起的10日内申请复核或是鉴定。若对复核或是鉴定结果都不满意，可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。

三、北京圣运律师介入上海崇明区房屋征收补偿纠纷案

　　来自上海崇明区的李先生近日来我所咨询，说他们家宅基地上的房屋正在被征收。相关部门给他们家作出了一份“关于...户的具体补偿安置方案”，在该方案中明确载明了对李先生一家的具体补偿安置方式，包括 ：拟给付的货币补偿总额以及安置房面积和位置、房号等有关补偿安置的具体信息，方案结尾处还载明如果李先生一家不予答复或者答复不同意该具体补偿安置方案，则相关部门将按照该方案来对李先生一户进行补偿。李先生认为该具体补偿安置方案确定的货币补偿总额或者安置房总面积都太低了，不能保证其原有的生活水平，李先生问相关部门的补偿安置方案是否合法，有没有什么救济的途径？

　　我所律师经过分析认为，当地相关部门所作出的具体补偿安置方案，虽名为补偿安置方案，但与法律意义上的补偿安置方案不是一回事。由于该具体补偿安置方案系特别针对李先生一家作出的，明确了李先生一家应得的补偿权益，对李先生一家的征收补偿权益产生了实际的影响，李先生有权要求人民法院审查该具体补偿安置方案的合法性。

　　严格来讲，在集体土地或者国有土地上房屋征收补偿的过程中，征收方如果与被征收人达不成补偿协议的情况下，应该由县级以上人民政府对被征收人作出征收补偿决定。此案征收方不属于县级以上人民政府，无权作出此类确定被征收人应得补偿权益的行政决定。李先生有权向法院起诉寻求救济。

　　目前，李先生已经委托本所律师代理本案，案件正在办理的过程中。

四、北京拆迁律师谈拆迁前期一定要注意这几点

五、郭某诉某区政府土地行政管理（土地）行政强制案

　　基本案情

　　郭某在其承包的土地上建设大棚，并在棚内种植蔬菜。2018年5月，某区政府作出《征收土地方案公告》，将包括涉案地块在内的土地予以征收。2019年10月，郭某的蔬菜大棚被拆除，棚内物品被毁损。郭某向公安机关报案，公安机关经调查后认为，大棚拆迁系政府行为。郭某认为，根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》的相关规定，某区政府作为法定的征收主体，在强拆大棚前没有任何告知手续，严重违法，请求判决被告强拆行为违法并赔偿损失。

　　裁判情况

　　了解到双方当事人均有协调化解纠纷的意愿，承办法官主动与双方进行多次沟通，条分缕析地做好法律释明工作，促使郭某提出合法、合理的赔偿请求，在此基础上督促被告加大协调化解力度，最终促成双方达成和解协议，郭某申请撤回对该案的起诉，徐州市中级人民法院裁定准许郭某撤诉。

　　典型意义

　　行政诉讼是解决行政争议，维护公民、法人和其他组织合法权益的重要途径。但司法实践中，部分原告由于诉讼能力不足而无法准确表达诉求并有效举证，如果简单判决很可能导致纠纷无法彻底化解。本案中，法院充分行使释明权，行政机关对当事人合法、合理的诉求，积极开展协调化解工作，最终达成和解，彻底化解行政争议，取得了政治效果、社会效果和法律效果的统一。来源：徐州市中级人民法院

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文章来源参考：【头条】北京圣运征地拆迁律师团介入河南平顶山农村房屋限期拆除决定案，

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文章编辑：纪爽
内容审核：石珊律师

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