征地拆迁过程中，拆迁律师给您几点建议，保障被征收人权益，征地拆迁律师费多少

一、征地拆迁过程中，拆迁律师给您几点建议，保障被征收人权益，征地拆迁律师费多少

　　随着房屋商品化以来，房子价格越来越高，也使得越来越多的人从事房地产行业，这些人难免良莠不齐，所以就引发了双方的矛盾。从而便老百姓用法律的手段来维护自己的合法权益，当然在拆迁维权当中，律师的建议可给被拆迁人带来一定的好处。

建议一

　　弄清楚是商业开发还是公益用地，一般开发商都是打着公益用地的旗号，你如果不经过复议你就掌握不了开发商的证据(商业开发)他们可能公告里说是公益用地，实际上是商业开发，回迁安置和商业开发国家征收的税率不一样，所以，这个上面肯定开发商要做文章。你必须做好准备，掌握这个证据，收集证据的途径就是要和周围的邻居搞好关系，建立联系。

建议二

　　开发商和你签订的协议，一定要看仔细，应该说按照规定都由省里面统一监制的《房屋产权调换协议书》，这份协议上开发商有可能准备好几种，每个人都不一样，所以你一定要注意，有可能增删，所以你要仔细逐条的对照，有可能差一句话或者一个字，都是一字“千金”，如果出现“期房的建筑面积及面积发生变动的处理、计价方式及总价款、房屋交付等内容双方另行签订《商品房买卖销售合同》”，这几个另行签订就关系到你的“身家性命”了，如果等分配房子时你就得听人家宰割了，等于你白签的协议，协议是要经过公证的才有效，你要仔细每个字的，每一条的对照，千万不能在忙乱的现场签协议，或为了奖励补偿的区区几千元钱，丢了你太大的利益。

建议三

　　要掌握开发商的预算计划，这个也可以从经过复议的人手里搜集到，可能是经过复议的人手里也要不到这样的证据，因为你有权利去查阅，没有权利去复印，你查阅时要认真记忆，最好是按照原本格式抄写下来，这些非常重要，然后你就能看到开发商的很多证据是否齐全，是否违纪违法。

　　另外开发商为了达到强制拆迁的目地，可能要灭失证据，对你的房屋没有证据保全，如果你有条件别心疼几个公证钱，知道拆迁的消息开始，就去公证处把你的房屋证据进行保全公证，将来做为开发商如果拆除你的房屋附属物，不然强制拆迁时你的证据就不存在了，如果开发商在复议时提供的证据里，没有你的房屋证据保全，那么他就犯了法了。

　　开发商有可能再做预算时，按每户奖励(实际上是补偿)若干元，这是国家规定和各省规定的，但是他们可以，不按预算给你奖励(补偿)或者给你少很多，这个也需要在复议期间的开发商和建委提供的证据里提取到，提取证据可是个技巧，个人提取证据很难，你一定别人的复议期间里都跟着，看、听也是受益匪浅的。拆迁户的听证会，或者一切相关的会议，或者别的地方的拆迁听证会你都要去听。这个正是学习的好机会。

建议四

　　应该特别注意的就是，如果你想打官司，在地方上很难能赢，因为国家对于拆迁这块的相关法律新的针对物权法的相关政策还没有出台，所以很多条款都没有详细规定，都能让开发商占到大便宜，他们最希望百姓打官司，一打就是十年、二十年的，这正合了他们的意，所以，如果你不想走入法院，那就是开发商和相关部门的一切裁决，复议什么的你都不要去接，凡是告诉你裁决什么十五日之内，或者若干个月这样有时间标志的文本，你都不要接，但是，这些证据你要留意收藏，以备你回来后坐在家里对照各级法律法规研究用。如果你一旦进入这个法律程序里，那么，建委、省信访和国家信访都将你拒之门外，你只能走人大信访的大门了，那就是“长征了”因为，法院有区法、中法、高法、最高人民法院，然后才是人大信访。

　　如果你掌握了很多证据，例如增删的〈房屋产权调换协议〉书，在补偿上做文章的，还有就是以公益事业用地搞商业开发的，这些证据，任何部门都会重视你的这些证据的。因为这些来说对开发商算不上什么，奈何不了什么，但是，对某个执政的人来说，可就严重了。

　　要是碰到一些关于拆迁这方面的难题，切忌不要慌张，要搜集保存好证据，我国是一个法治社会，法律会保障公民的应有权益，法律会给出公正的裁决。

二、北京圣运贵州房屋强制拆除胜诉案谈执法局拒不承认违法强制拆除行为，看北京圣运律师如何为房主依法维权

　　【基本案情】

　　冷先生2006年因贵州省贵阳市某区的招商引资政策与当地村委会签订了民事协议，冷先生根据协议缴纳了相关费用后建设了四层房屋自用以及出租，该房屋建筑面积共计570平方米，投资近百万元。冷先生与当地两百多户村民一样建房使用至今已经十几年，没有任何部门提出过异议。

　　近几年来，当地想要进行征地，因补偿过低冷先生一直不愿签订拆迁协议，之后该区综合行政执法局就出面出具了所谓的违建通知等等材料。在2019年8月21日一百多人来到冷先生的房屋，在冷先生没有签订协议没有收到任何拆迁补偿的情况下强拆了冷先生的房屋，屋内物品毁于一旦，冷先生一家也因此无家可归，只能在房屋废墟上暂时搭棚居住。

　　北京圣运贾启华律师、张海东律师介入后，为冷先生收集证据并起诉了该区执法局，而该执法局在法庭之上竟然当庭否认自己实施了违法强拆行为更是想将违法行为推脱给当地人民政府。好在两位律师早已通过另案请法院确认了违法行为并非当地人民政府实施，更是明确指出是被告执法局的行为，面对北京圣运律师提交的另案裁判文书，被告支支吾吾不再狡辩，然后北京圣运律师又对被告程序中的违法文书包括催告书内容违法等事项一一举证，令被告无从回应，也成功让审判长认同被告行为存在违法。

　　【案件结果】

　　确认综合行政执法局的强制拆除行为违法！

三、2020年，防止拆迁陷阱注意事项大整合！第一季

　　2020年的钟声马上就要敲响了，有地方的拆迁工作在收尾，而有的地方已经启动了新的拆迁计划。征地拆迁的话题永远离不开“利益”二字。为此，北京圣运律师为了让老百姓在2020年拆迁时得到合理的补偿，就根据办案经验整理出了以下常见到了陷阱，希望会对大家有所帮助。

　　1、没有征收文件、补偿无保障

　　没有征收文件就开始征收的情况比比皆是，比如没有拆迁公告，没有安置补偿方案，没有各种规划许可证等。而且关于补偿也只是让相关人员仅以口头的形式传达给被拆迁人，然后直接让被征收人签字，这种做法不仅仅是侵害了被征收人的知情权，日后落实补偿没有可依据的文件，而且被拆迁人的补偿无法得到保障。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第8条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

　　（一）国防和外交的需要；

　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

　　（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

　　（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　根据本条例中的第十条、第十一条、第十三条、第十五条规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

　　市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。同时作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

　　由此可见，在开始实施征收之前，征收方必须要向被征收人公布补偿方案以及征收决定，而且公告里面还要载明被拆迁人诉讼的权利。对此北京圣运律师提醒大家，如果没有看到征收决定或是补偿安置方案，补偿给的再高，也别着急签订补偿协议，因此只有征收决定公告了，被拆迁人才能够清晰的知道关于征收的相关情况。

　　2、征收主体是村委会、街道办事处

　　无论是集体土地征收还是国有土地征收，征收的主体都是县级以上人民政府。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定， 为了公共利益的需要，需要征收老百姓房屋和土地的由县级以上人民政府作出房屋征收决定；根据《土地管理法》中的规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

　　县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

　　从以上的法律规定中我们可以了解到，实施征收工作的主体是县级以上人民政府，其他人是无权征收的。可是实践过程中却频繁的出现了村委会、街道办、镇政府等实施征收的现象，那按照法律规定的来看，这是不合法的。

　　对此，北京圣运律师提醒广大被拆迁人，如果是其他部门来征收自家房屋或土地，必须要让他们拿出相关部门委托其征收的授权委托书，如果没有，被征收人可以拒绝搬迁或是签字。

　　3、征收文件拿回去再盖章

　　征地拆迁中涉及大家的切身利益，因此被拆迁人所收到的文件上都应当要盖有县级以上人民政府的公章。为什么要有市、县级人民政府的公章呢？因为从《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的条例我们可以了解到，作出征收决定的是市、县级人民政府，因此理所应当文件上就应该要有市、县级人民政府的公章。

　　而且通常情况下，只有盖了章的文件，才是一份合法的文件，也是日后针对某项程序提起诉讼的一个证据。可是实践过程中，我们不难发现，被拆迁人收到的文件常常没有公章，有的地方甚至是以“拿回去再盖章，你先签字”为由，拿走所签好的文件。但北京圣运律师告诉大家这是不符合法律规定的，如果没有盖章，那这份文件是不是相关部门下发的或是其合法性，就是一个疑问。因此在征地拆迁中如果拿到了没有盖章的文件，被拆迁人是完全可以拒绝执行或是拒绝认领的。

　　而对于相关部门以“拿回去再盖章”为由让你先签字的借口，大家也要注意。被征收人只要记住，凡是征收方拿来的文件，上面必须要盖有相关部门的公章，如果没有你可以拒绝签字。

四、杭州市人民政府关于贯彻实施《杭州市国有土地上房屋征收与补偿条例》的若干意见

　　各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：

　　为进一步贯彻落实《杭州市国有土地上房屋征收与补偿条例》，规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，特制定本意见。

　　一、本市行政区域内，因公共利益需要实施国有土地上房屋征收与补偿活动的，适用本意见。

　　二、各区、县（市）政府应根据本地经济社会发展情况及有ZJAC00-2023-0001关国土空间规划要求，于每年 11 月底前编制本行政区域下一年度房屋征收计划，并在编制完成后 10 日内报市政府备案。

　　三、房屋征收部门应在确定房屋征收范围后，书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、权属以及析产、分户等相关手续。房屋征收范围确定后实施的不当增加补偿费用的行为，不予补偿。暂停办理相关手续期限内，因继承、人民法院或仲裁机构的生效法律文书等原因确需办理房屋权属转移、变更登记的，应依法办理，并及时通知房屋征收部门。

　　四、市或区、县（市）政府应组织规划和自然资源、建设、住房保障和房产管理、城市管理等部门以及被征收房屋所在街道（乡镇），对房屋征收范围内的未登记建筑进行调查、认定和处理。

　　五、认定房屋征收范围内的未登记建筑，应遵循“尊重历史、实事求是、程序合法、结果公开”的原则。

　　上城区、拱墅区、西湖区、滨江区房屋征收范围内的未登记建筑，符合下列条件之一的，可参照合法建筑补偿标准予以补偿：

　　（一）1983 年 12 月 10 日前单位和个人在本单位或本人的用地范围内建成的房屋；

　　（二）1983 年 12 月 10 日至 1992 年 8 月 12 日期间建成，取得建设许可证并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途进行建设或已领取土地使用权证但因历史原因审批手续不完整而未登记的房屋；

　　（三）1992 年 8 月 13 日至 1999 年 12 月 31 日期间建成，因历史原因审批手续不完整而未登记的建筑，包括：

　　1.已取得建设工程规划许可证、村镇建设规划许可证或乡村建设规划许可证，且按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途建设但未经相关部门验收的房屋；

　　2.已取得建设用地规划许可或土地使用权证，且已按规定缴纳城市基础设施配套费的房屋；

　　3.已取得土地使用权证，且已经相关部门罚款处罚的房屋。

　　（四）经所在区政府批准、因历史原因遗留的可视为合法建筑的其他类型未登记房屋。

　　其他区、县（市）可根据本地城乡规划的实施情况，参照执行以上认定标准。

　　六、1983 年 12 月 10 日以前已建成的房屋，原则上认定时以1984 年版航拍图为依据。对航拍图未覆盖区域内的房屋，由所在街道（乡镇）结合相关建房资料出具书面证明。

　　1983 年 12 月 10 日以后建成的房屋，认定时以本意见第五条第（二）（三）项规定的相关证照资料，并结合相应时段的航拍图为依据。

　　七、房屋征收范围内的未登记建筑具体认定工作由本级房屋征收部门牵头组织，相关部门指派专人参与，按照下列程序进行：

　　（一）房屋征收部门在对拟征收范围内房屋组织调查登记时，一并组织所在街道（乡镇）对未登记建筑的相关情况进行调查，委托具有房产测绘资质的测绘单位对未登记建筑开展房产建筑面积测绘，汇总相关资料、证据。

　　（二）根据调查汇总的资料、证据，对未登记建筑的坐落、面积、用途、权属、土地使用、建设年份、建筑结构等情况进行核查、认定，并在收到认定申请之日起 30 日内，以市或区、县（市）政府名义出具认定意见。

　　（三）未登记建筑经认定后，由房屋征收部门在征收现场范围内进行公示，时间不少于 7 日。

　　八、市或区、县（市）政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用。已支付用于购买、建设产权调换房屋的费用，可以折价计入征收补偿费用，折价计入的额度最多不超过征收补偿费用的 70%。

　　九、房屋征收部门应将分户的初步评估结果在征收范围内公示，时间不少于 7 日。

　　十、被征收房屋为政府直管公房以及代管房产、“换约续租”、宗教包租产等特殊房产且相关权属证明未记载建筑面积的，由房屋征收部门委托具有房产测绘资质的测绘单位实地测绘确定房屋建筑面积。

　　十一、被征收房屋用途按照房屋登记或者政府发放的租赁凭证记载用途确定；房屋登记和租赁凭证记载的房屋用途与规划和自然资源部门批准的用途不一致的，以批准的用途为准。

　　改变房屋用途的，根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定执行。

　　十二、征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，市或区、县（市）政府提供的用于产权调换的房屋建筑面积应不小于被征收房屋建筑面积，被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外。

　　被征收个人住宅建筑面积小于 48 平方米，被征收人选择货币补偿的，按照建筑面积 48 平方米予以补偿；被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换的房屋建筑面积应不小于 48 平方米。产权调换房屋与被征收房屋价值相等部分的建筑面积不予结算；超过被征收房屋价值但在 48 平方米以内的部分，按征收决定公告之日的安置房屋重置价格进行结算。

　　十三、被征收个人住宅建筑面积小于 48 平方米，且被征收人为符合规定的最低生活保障家庭、最低生活保障边缘家庭和特困人员的，选择房屋产权调换时，产权调换的房屋建筑面积在 48平方米以内或被征收房屋价值以内部分，被征收人不支付房款；因自然间不可分割、超过建筑面积 48 平方米且超过被征收房屋价值的部分，按征收决定公告之日的安置房屋重置价格进行结算。

　　十四、本意见第十二条、第十三条规定的被征收人选择货币补偿的，最低补偿建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围；选择房屋产权调换的，用于产权调换的房屋建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围。

　　十五、被征收住宅房屋为非高层建筑，产权调换房屋为高层建筑的，应按被征收房屋建筑面积的 10%增加安置面积（增加面积不低于 5 平方米），该部分面积价格按征收决定公告之日的安置房屋重置价格结算。

　　十六、征收个人住宅，被征收人选择产权调换的，房屋征收部门与被征收人应严格按照被征收房屋评估价格和用于产权调换房屋评估价格进行资金结算。确因自然间不可分割、被征收人改善住房条件等原因增加建筑面积、需按照产权调换房屋评估价格优惠结算的，优惠结算部分的建筑面积最高不得超过 30 平方米，结算方法由各区、县（市）政府结合本地实际制定统一标准，并在征收补偿方案中注明。

　　十七、征收直管公房住宅，承租人未按房改政策购房、也未与公房管理部门达成解除租赁关系协议的，由房屋征收部门向承租人提供价值最接近且不小于被征收房屋价值的住宅供其承租。提供的住宅属所在地公房管理部门所有，由所在地公房管理部门纳入直管公房管理并与承租人重新建立租赁关系。超过被征收房屋价值部分的建筑面积，房屋征收部门与所在地公房管理部门不结算差价。

　　征收单位自管公房住宅，承租人未按房改政策购房、也未与被征收人达成解除租赁关系协议的，应对被征收人以房屋产权调换的方式进行补偿，用于产权调换房屋由原房屋承租人承租。

　　依照本条规定向承租人提供住宅承租的，承租人应腾退原承租房屋；拒不腾退的，市或区、县（市）政府可责令承租人限期腾退。

　　十八、经认定可参照合法建筑标准予以补偿的未登记建筑，如属承租给个人的单位自管住宅房屋，承租人符合房改政策的，享有参照房改政策购买被征收房屋的权利。如房屋产权单位因注销等原因已不存在，或产权单位、破产管理人、清算委员会放弃被征收房屋产权的，可由未登记建筑所在区、县（市）政府指定房屋管理单位代行产权单位职责。

　　前款被征收房屋拆除前，承租人参照房改政策购买被征收房屋的，应向房屋产权单位或管理单位申请办理被征收房屋申购备案手续。安置后购房人可凭房屋产权单位或管理单位的指定文件、房屋买卖合同、购房发票、备案表及征收补偿协议等相关资料向不动产登记机构申请办理安置房不动产登记。

　　承租人不符合房改申购备案条件或未申请办理房改申购备案手续的，由房屋产权单位或管理单位与征收部门签订征收补偿协议，并申请办理安置房不动产登记。原承租人可就安置房继续与房屋产权单位或管理单位建立租赁关系，符合房改购房条件的可申请购房。

　　十九、征收落实私房政策中带户发还产权的“换约续租”住宅和宗教包租住宅的，应对被征收人予以补偿安置；征收政府代管住宅的，应按照被征收房屋价值进行货币补偿，相关款项由房屋征收部门存入代管人指定的银行专户进行提存。

　　前款住宅有承租人的，房屋征收部门还应向承租人另行提供价值最接近且不小于被征收房屋价值的住宅供其承租。另行提供的住宅属所在地公房管理部门所有，由所在地公房管理部门纳入直管公房管理并与承租人重新建立租赁关系。超过被征收房屋价值部分的建筑面积，房屋征收部门与所在地公房管理部门不结算差价。

　　二十、被征收房屋为落实私房政策中带户发还产权的“换约续租”住宅和宗教包租住宅、有承租人的政府代管住宅的，除向所有权人发放临时安置费外，还应按承租的建筑面积向承租人发放临时安置费。

　　二十一、在暂停办理相关手续通知书作出前，被征收的住宅已经有关部门批准用于商业经营的，除按照住宅实施补偿安置外，可以根据被征收人、直管公房或者单位自管公房承租人提供的合法有效的营业执照等凭证，按批准的合法经营面积给予一次性补助，补助额度最高不超过其批准合法经营面积部分住宅评估价值的 20%。

　　二十二、征收范围内涉及围墙、工棚、停车棚、简易仓库、加装电梯等附属设施或者构筑物的，房屋征收部门应根据房地产价格评估机构的评估结果给予相应的货币补偿。

　　二十三、征收非住宅房屋，因征收造成停产停业损失的，应按非住宅房屋的用途给予一次性补偿，补偿金额可按被征收房屋价值的一定比例计算，工业用房、商业用房和综合用房的补偿标准分别为被征收房屋评估价值的 10%、6%、5%；也可按被征收房屋一定期限的临时安置费计算，补偿标准为不低于 15 个月的临时安置费，工业用房、商业用房和综合用房的具体期限标准由各区、县（市）政府规定。

　　生产经营者认为其停产停业损失超过上述标准的，由房屋征收部门与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。

　　停产停业损失补偿包括因房屋征收造成停产停业产生的经营补偿以及职工工资、生活补助等安置费用的补偿等内容。

　　二十四、征收非住宅房屋，房屋征收部门不能提供周转用房的，应按下列标准给予被征收人临时安置费：

　　（一）被征收人选择货币补偿的，给予被征收人 4 个月临时安置费；

　　（二）被征收人选择产权调换的，给予被征收人自搬迁之月起至通知安置之日止的临时安置费。

　　二十五、因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内签约比例不低于 80%的，补偿协议生效；低于 80%的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。房屋征收决定效力终止的，市或区、县（市）政府应予以公告，并书面告知被征收人、承租人。

　　二十六、被征收人数量和签约比例按户计算。对被征收人计算户数的依据为房屋所有权证、不动产权证书、未登记建筑认定意见以及其他合法有效的房屋权属证明。

　　被征收人在同一征收范围内既有房屋所有权证、不动产权证书或其他合法有效的房屋权属证明，又有未登记建筑认定意见的，未登记建筑认定意见不单独另计为一户。

　　二十七、各区、县（市）房屋征收部门应分别在房屋征收决定作出、征收评估委托合同签订、征收补偿协议签订之日起 7 日内，将征收决定及征收补偿方案、征收评估委托合同、征收补偿协议报市房屋征收部门备案。

　　二十八、各区、县（市）房屋征收部门应将房屋征收补偿信息、征收业务审批监管纳入全市统一的数字化管理平台，推进房屋征收补偿工作的规范化、透明化、智慧化。

　　市房屋征收部门应加强对各区、县（市）房屋征收部门征收数字化应用开展情况的督导，并定期进行评价通报。

　　二十九、本意见所称的未登记建筑，是指未依法取得房屋所有权证、不动产权证书或其他合法有效的房屋权属证明的房屋。

　　高层建筑是指总层数 10 层以上的住宅建筑或者建筑高度超过 24 米的非住宅建筑。

　　三十、本意见自 2023 年 2 月 11 日起施行，由市规划和自然资源局负责牵头组织实施。前发《杭州市人民政府关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的若干意见》（杭政〔2011〕40 号）、《杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法的通知》（杭政办函〔2013〕16 号）、《杭州市人民政府关于贯彻实施〈浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例〉的若干意见》（杭政函〔2015〕125 号）、《杭州市人民政府关于明确国有土地上旧城区改建征收项目签约比例的通知》（杭政函〔2019〕44 号）同时废止。

　　杭州市人民政府

　　2023 年 1 月 11 日

　　来源：行政执法研究

五、北京征地专业律师谈征地拆迁中很容易忽视掉的三个违法行为，一旦发现要及时重视

　　大家都知道，征地拆迁是一个比较庞大的活动，其中会涉及不少老百姓的土地或是房屋，一旦被征收，那自然也意味着要给予被征收人不低于其原有生活水平的补偿费用。只不过，在具体实施征收过程中，被征收人的合法权益能不能得到保障，能不能拿到合理的补偿，一般就需要看征收方会不会严格按照《土地管理法》或者《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定进行了。

　　征收方严格按照法定程序进行，那被征收人就有可能获得合理的补偿，倘若未依法进行，比如以“旧村、旧宅改造”为由，刻意规避征收程序等，那被拆迁人自然也就有可能无法获得合理的补偿。那么，能不能拿到合理的拆迁补偿就只能完全取决于征收方吗？

　　当然不是的，虽然征收方主导征收工作，但只要我们将被动转换为主动，那么我们也可以有很大的机会获得公平、合理的补偿。一般而言，征收程序相对于来说会很复杂，又涉及巨大的利益，所以在具体实施时，也难免会出现一些，所以，只要我们及时发现征收方的违法点，那么我们就有针对他们的违法行为提起诉讼，依法维护自己的合法权益。只不过，以下几个违法行为经常被被征收人忽略掉

　　1、拆迁方没有发布拆迁公告等文件

　　按照法律上规定的来说，拆迁方在正式征收之前必须要保障被征收人的知情权。拆迁公告及补偿安置方案是被征收人是否知道自己家有没有在征收范围内、征收目的是什么、补偿标准等信息的主要方式，如果征收方未按照法律规定地发布这些文件，那么在一定程度上来说则是侵犯了被征收人知情权的表现，是违反法律法规的行为。

　　根据《土地管理法》中的规定，县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

　　然而实践中，有的被拆迁人却注意不到，虽然我们最终的目的是拿到属于自己的合理补偿，但如果征收方在征收过程中存在违法行为，那么这就有可能使我们无法正常获得合理的补偿。所以，这里要提醒大家，如果征收方未按规定发布与自己利益息息相关的一些文件，一定要引起重视，并收集相关的证据材料，为日后维护合法权益做准备。

　　2、剥夺被征收人选择评估机构的权利

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　而评估机构一般则是由被征收人协商选定，即使被征收人没有在规定的期限内协商选定，也应当通过抽签、多数决定、随机选定的方式确定。可是从实践过程中来看，房屋评估机构多数是直接由征收方决定的，根本不给被征收人选择的机会，并且有些被征收人压根就不知道还有评估这一程序，但这很明显是违反规定的行为，是剥夺被征收人选择评估机构的行为。

　　只不过，这一违法行为，同样也没有引起被征收人的重视，而且有的被征收人还认为，谁确定评估机构其实无所谓，反正不会出错，反正不会有影响。但事实上，评估机构的选定还真有可能会影响到房屋最终的价值，从上述的规定中我们可以看到，对房屋进行评估的评估机构必须要具备相应的资质，只有具备一定的资质，那么评估出来的结果才有可能会公平、合理，但从律师办案的过，一些由征收方直接决定的评估机构往往不具备对被征收房屋评估的资质，那么其评估结果可想而知，自然也有可能会不合理。

　　因此，北京圣运律师在此建议大家，如果有相关的评估机构对房屋评估时，一定要让他们出示相应的资质，即使是被征收人协商选定的也要让他们出示，另外，若该评估机构并非是自己协商选定的，其也没有相应的评估资质，那么一定要引起重视，万不可忽视他们这种侵害自己选择评估机构的行为，一定要及时举报或是咨询专业律师。

　　3、未组织听证

　　《土地管理法》第四十七条规定，多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

　　也就是说，如果补偿安置方案发布后，有近七、八成的被征收人对补偿方案有异议，认为补偿标准不合理，那么相关部门应当要组织，这是法定程序，也是降低拆迁纠纷的一种途径，但实践中，有个别征收方会直接跳过这一程序，有的直接会告诉被征收人去起诉，这也是不合法的行为，所以，广大被征收人对这一点违法行为也要引起重视，不要认为村委会找你谈了就算了。

　　总之，北京圣运律师要说的是，我们对征地拆迁中的一些细节程序一定要注重起来，千万不要觉得影响不到，或是觉得没意义就算了，只有我们牢牢的抓住他们的违法行为，那么我们才能从被动变为主动，争取合理的补偿。

北京圣运律师为您整理关于本文的法律热搜话题

●拆迁征地的律师

●拆迁征地律师法律咨询网

●征地拆迁律师费多少

●征地拆迁律师收费标准

●房屋征收拆迁律师

●征地拆迁纠纷

●征地拆迁找哪个律师

●征地拆迁律师怎么样

●征地拆迁律师网

●做征地拆迁的律师怎么样

北京圣运律师事务所为您推荐与本文相关内容阅读

文章来源参考：【头条】征地拆迁过程中，拆迁律师给您几点建议，保障被征收人权益，，征地拆迁律师费多少

本文到此结束，希望对您有所帮助，欢迎我们的本网站以便快速找到！

页面浏览：5161
文章编辑：周嘉宇
内容审核：刘伟涛律师

上一篇：2024年企业拆迁补偿政策分析：宾馆房屋征收遭拆迁方非法强拆案件
下一篇：拆迁律师谈无证房屋“等于”违法建筑？房屋是这种情况的可获全额补偿！，无证房屋和违法建筑有什么区别