征地拆迁律师谈这两个因素，关系着老百姓是否会获得合理的拆迁补偿！:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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征地拆迁律师谈这两个因素，关系着老百姓是否会获得合理的拆迁补偿！

发布:2024-09-13 16:15 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：征地拆迁律师谈这两个因素，关系着老百姓是否会获得合理的拆迁补偿！,在征地拆迁过程中，不少地方村委会不仅会参与到征收过程中，而且还会担任征收的角色，来组织实施征收，与被征收人签订补偿协议或是与征收方签订补偿协议等。因此，在实践过程中

征地拆迁律师谈这两个因素，关系着老百姓是否会获得合理的拆迁补偿！

一、征地拆迁律师谈这两个因素，关系着老百姓是否会获得合理的拆迁补偿！

　　在征地拆迁过程中，不少地方村委会不仅会参与到征收过程中，而且还会担任征收的角色，来组织实施征收，与被征收人签订补偿协议或是与征收方签订补偿协议等。

　　因此，在实践过程中，我们常常会看到，村委会往往会与征收方统一战线，有意压低被征收人的补偿，侵害被征收人合法权益。

　　李先生等人因积极响应地方相关部门“大力发展养殖”的号召，于2008年前租赁本村土地来发展养殖事业，而且李先生等人均得到相关部门的补贴。可是事隔几年后，因当地修建公路需要征收李先生等人的养殖用地，本想积极的配合征收方完成此次征收，可是征收补偿给的特别的低，而且此次征收项目也并没有取得相关部门的审批手续，后因村委会的参与，让李先生等人对此起了疑惑，所以就补偿一事一直没有达成一致意见，且也没有签订征收补偿安置协议。

　　但也因李先生等人的此种举动，让相关人员非常的不满，随后就被告知其养殖行为的环评不合格，且欲对李先生等人作出行政处罚。遇到这种情况的李先生以及其他被征收人对此是一筹莫展。但也为了维护自己的合法权益，经过多方打听李先生等人决定前往北京圣运律所并委托了北京圣运律师。

　　介入到案件之后，北京圣运律师针对李先生等人的情况，最终制定了一套详细并且具有针对性的维权方案。北京圣运律师通过指导李先生等人向相关部门递交了政府信息公开申请书，请求公开此次征收中所有的相关材料，在获得材料后，北京圣运律师对案件有了进一步的了解。

　　随后提起几道维权程序，多次的交锋使得村委会认识到北京圣运律师的专业性以及其为李先生等人坚定维权的信心，后村委会迫于压力主动私下与李先生等人就拆迁补偿等问题进行协商和解。最终此案历时两个月，当事人拿到高于原来的补偿款。至此，本案件取得圆满胜利，顺利结案！

　　征收补偿贯穿于整个征收过程，征收补偿的不合理，自然就会给征收带来一定的阻碍，导致征收工作停滞不前或是不能按预期的时间完成。

　　可是即使是这样，相关部门为了低成本征收仍旧故意降低补偿，让老百姓得不到合理补偿。

　　对此北京圣运律师建议大家，在征收过程中，相关部门应当要遵守法律法规，严格按照法律规定的程序进行征收，给予被征收人合理补偿，才能顺利的开展征收工作，达到最终的征收目的。

　　根据《农村宅基地管理办法》以及《土地管理法》，拆迁补偿不仅要有房屋补偿还有宅基地补偿和安置费等。而土地补偿费是被征收前3年平均年产值的6-10倍，安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。且地上附着物和青苗的补偿费由省、自治区、直辖市规定。

　　根据土地管理法及拆迁政策，农村房屋拆迁的原则是必须是拆一还一，房屋价值必须要经过评估，要按将来用途估价给予被征收人补偿。那么被征收人是如何获得合理补偿或是高于原有补偿的呢

　　一、被征收人维权意识较高

　　能够拿到自己满意的补偿，其最主要的就是被征收人要有较高的维权意识。可是在实践过程中，许多老百姓在遇到补偿不合理或是房屋被强制拆除时，往往会与对方纠缠不清，且一直找对方商讨，或是上访、信访等，这样一样被征收人不仅就陷入了被动的局面，还有可能会错过维权的时机。

　　北京圣运律师建议大家，在发现自己补偿不合理的时候，一定要及时的采取法律途径，然后从被动转为主动。

　　二、被征收人维权时间较早及找对了律师

　　在征地拆迁中，维权时间早的话，在一定程度上可起到事半功倍的效果。也就是说在相关部门下发征收公告或是征收补偿安置方案后，一旦觉得补偿不合理或是发现相关部门存在违法行为，就及时的采用法律途径，那么此时就能够牢牢的掌握住案件的主动权，然后在律师的指导下通过信息公开、行政复议或是行政诉讼等维权方式获得合理补偿。

　　对此北京圣运律师建议大家，及时的寻求专业律师的帮助，在征地拆迁中是很有必要的，不要认为“行政诉讼”案件赢的难度大，就默默的签了补偿协议，或是应征收方的要求搬迁了，这样只会让自己损失更大。因此只要老百姓心中相信法律、相信律师就会有只属于被征收人的一片光明！

二、北京拆迁律师谈拆迁协议应该怎么签？

　　律师，我们家现在已经拆迁了，拆迁人员也到家里进行了调查，前不久刚刚收到评估机构作出的评估报告，这几天应该要马上签协议了，在签协议时不知道要注意哪些？律师你好，我父亲与拆迁方在两年前就签订了补偿安置协议，但是到现在也没有拿到补偿款，安置房也没有交付我们，这种情况要怎么办啊？律师，去年家里拆迁了，当时补偿特别地低，于是就没有签订补偿协议，后来与拆迁方协商了好几次，拆迁方口头上答应了我们的条件，但让我们签空白协议，说是，在协议上签了字之后，到时会按他们口头上承诺的兑现补偿，我应不应该签字？

　　房屋拆迁关系着被拆迁人的切身利益，近几日，律师经常接到咨询关于拆迁协议方面的问题。拆迁协议是被拆迁人实现补偿安置的根本，所以如何签订补偿协议，对被拆迁人而言非常地重要，签好了，补偿款、安置房一样不会落下，被拆迁人只要注意支付补偿款、交付安置房期限就行，若签不好，那么最后可能会落下个两手空空，既没有安置房，且补偿款也少了一部分。为此，北京圣运律师就根据办案经验为大家整理出了以下几点，以防被拆迁人被套路

　　一、与被拆迁人签订协议的应是行政机关

　　土地管理法、国有土地上房屋征收与补偿条例中规定，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　从上述规定中我们可知，县级以上人民政府是组织实施征收工作与补偿工作的主体，所以与被拆迁人签订协议的主体应当是市、县级以上人民政府或是其确定的房屋征收部门。实践中，如果与被拆迁人签订协议的是村委会、镇政府，甚至是拆迁公司，那么原则上来说这是不合法的，违反了上述法律规定。

　　二、空白协议不要签，否则权利得不到保障

　　一般符合法律规定的拆迁协议都会明确拆迁补偿方式、具体的拆迁补偿款，安置房位置、朝向、安置房层结构、具体的面积以及搬迁期限、过渡方式和过渡期限、临时安置补助费、搬迁补助费、停产停业损失费的标准、支付补偿款期限、交付安置房期限、违约责任和解决争议的方式等。

　　但是江苏南通的李先生却被相关部门逼迫签订空白协议。李先生等人的房屋虽然在农村宅基地上，但是由于当地早已经城镇化，周边都是繁华地段，他们各家各户都有至少三四百平米房子，市值至少好几百万，政府却想以区区几十万征收他们各自的宅基地和房屋。李先生等人便没有签订补偿协议，可是拆迁方为了达到拆房拿地的目的，逼迫李先生等人签订空白协议。协议上仅有数额极少的货币补偿条款，根本不能反映房屋的真实价值。关于安置房条款，只是笼统写“按照补偿安置方案办理”，安置房具体的位置、面积、户型和交付期限等事项都未明确约定。随后，李先生等人为了维护自己的合法权益，委托了北京圣运律师。目前，该案还在办理中。

　　北京圣运律师要告诉大家的是，在征地拆迁中，对于拆迁方拿来的空白协议，被拆迁人最好不要签，一旦签订，那么该协议就产生了法律效力，若日后拆迁方未按照口头上的约定，兑现补偿或是安置房，那么被拆迁人可能也心有余而力不足。因此，在这里提醒大家，无论拆迁方采取何种不恰当手段试图逼迫或者引诱老百姓做出非本人真实意思的行为，老百姓都要及时地采取法律措施来维护自己的合法权益。

　　三、违反先补偿后搬迁原则时，不要签协议

　　土地管理法第四十八条和国有土地上房屋征收与补偿条例第二十七条中都有明确规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

　　也就是说，房屋征收必须要先保障被征收人居住权，在补偿未落实到位的情况下，是不得拆除房屋的，即使已经签订了补偿协议，那么拆迁方的行为仍然有可能被判违法。

　　因此实践中，如果拆迁方违反先补偿后搬迁的原则，在与自己签订补偿协议后的第二天便将房屋给强制拆除了，那么被拆迁人一定要可以及时地咨询专业律师，并采取法律措施，维护自己的合法权益。

三、北京圣运律师代理的诉相关部门拆危决定纠纷案于5月27日上午9谈00在绍兴中级人民法院开庭

开庭日期

2020年5月27日上午9：00

开庭地点

绍兴中级人民法院

案由

诉相关部门拆危决定纠纷案

办案律师

贾启华主任律师团队

四、北京土地征收律师谈谁有权拆除违法建筑？拆除违法建筑时必须要履行哪几个程序？　　在环境整治或是征地拆迁中，常常有当事人的房屋会被认定为违法建筑，房屋一旦被认定为违法建筑，那当事人就会面临着房屋被无偿拆除的情况。不过对于违法建筑的拆除，可不是一声令下就能拆除的，而且也不是谁想拆就能拆的。　　对于国有土地上违法建筑的拆除主体，一般是城乡规划部门。根据相关的法律规定，对城市规划区内未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设以及非法临时建设(建筑)，县级以上地方人民政府

　　在环境整治或是征地拆迁中，常常有当事人的房屋会被认定为违法建筑，房屋一旦被认定为违法建筑，那当事人就会面临着房屋被无偿拆除的情况。不过对于违法建筑的拆除，可不是一声令下就能拆除的，而且也不是谁想拆就能拆的。

　　对于国有土地上违法建筑的拆除主体，一般是城乡规划部门。根据相关的法律规定，对城市规划区内未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设以及非法临时建设(建筑)，县级以上地方人民政府城乡规划部门可以结合具体的情况作出责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除等处罚。

　　而对于集体土地上的违法建筑，通常来讲是县级以上人民政府农业农村主管部门、乡、镇人民政府、县级以上人民政府自然资源主管部门。也就是，这些部门可以依据相关的法律法规进行查处、调查认定和处罚，另外，县级以上人民政府城乡规划部门也是有权对集体土地上的违法建筑进行调查和认定、处理的。

　　而对于拆除程序，一般则需要按照以下程序进行：

　　首先，在调查认定之后房屋确实是违法建筑的，需要对当事人作出责令限期拆除决定书

　　作出限期拆除决定书或是通知书是房屋被认定为违法建筑之后，相关部门必须要走的一步。实践中，如果当事人没有收到这样一份文件，房屋便被强拆，那拆除行为指定是不合法的，此时，当事人一定要马上拿出手机，对强拆现场进行拍照、录像，然后报警，收集相关的证据材料，在专业律师的帮助下，依法维护自己的权益。

　　倘若收到了责令限期拆除决定书，那么一定要重视起业，因为责令限期拆除决定书是一份对当事人权益产生实际影响的文件，所以，在收到责令限期拆除决定书时，可以在收到该文件之日起的60天内申请行政复议，或是在6个月内向人民法院提起行政诉讼。

　　如果当事人没有在法律规定的期限内提起相应的法律程序，且也没有自行拆除房屋，那么，相关部门可能就会直接强制拆除当事人的房屋。因此，北京圣运律师在这里再次提醒大家，一旦房屋被认定为违法建筑，一旦收到相关部门作出的责令限期拆除决定书，一旦认为该文件对自己的合法权益造成了侵害，那么，我们一定要尽快通过法律途径守住房子，尤其是房屋在征地拆迁范围内时，通过诉讼的方式争取谈判的机会。

　　其次，当事人在收到责令限期拆除决定书之后，若没有自行拆除，也没有提起相应的法律程序，相关部门需要以书面形式进行催告

　　对于当事人在收到责令限期拆除决定书没有提起行政诉讼，也没有自行拆除房屋的，相关部门在强制拆除房屋之前还需要针对当事人作出书面的催告书。这一份催告书同样也要依法送给当事人。没有这一份催告书，相关部门便强制拆除当事人房屋的行为同样也是不合法的。

　　最后，在实施强制拆除违法建筑之前，相关部门需要依法作出强制拆除决定

　　在进行催告后，倘若被征收人仍然没有在法定的期限内申请行政复议或是向法院提起行政诉讼的话，相关部门（或是征收方）要想尽快完成相关工作，那么，还必须要作出书面的强制执行决定书。

　　当事人收到行政强制决定书以后，那么应当要第一时间重视起来，因为强制执行决定书同样也是一份影响当事人权益的文件，倘若对该文件置之不理，那么，就会加大房屋被强制拆除的风险，所以，当事人一定要在收到该文件后的法定期限内，马上在专业律师的帮助下，向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。

五、北京房屋拆迁律师谈拆迁补偿协议已经签了，被征收人还有反悔的机会吗？

　　根据相关的法律法规，双方签订安置补偿协议之后，必须要按照协议中约定的履行各自的义务，任何一方都不能毁约、违约，擅自更改协议。可实践征收中，有的征收方则会擅自毁约，不履行补偿义务，不对被征收人补偿安置，面对这种情况，被征收人可以直接通过法律途径要求他们继续履行补偿协议。

　　不过，签订完补偿协议就想反悔这种事，不光会发生在征收方身上，有的被征收人在签订完补偿协议之后，也会非常地后悔，其原因是发现自家的补偿比别人家的低，补偿不合理，所以想要撤销、确认协议无效，重新与征收方签订补偿协议。

　　但是，北京圣运律师需要告诉大家的是，双方就补偿事宜协商妥当并签订完补偿协议后，如果所签协议是建立在自愿的基础上，那么，无论是被征收人还是征收方都是不可以随意反悔的，需要按照协议中约定的履行各自的义务。但是，如果签订补偿协议的过程中，存在以下几种情况，那么被征收人可以通过法律途径要求确认无效或是撤销。

　　一、协议签订主体不合法

　　根据《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，一般能组织实施征收土地的主体是县级以上地方人民政府。所以，与我们签订补偿协议的人一般也只能是市、县级人民政府的相关工作人员，如果是其他主体，则需要有市、县级地方人民政府的书面委托书，如果没有书面委托书，直接代替征收方签订补偿协议，那么该协议是否具有法律效力则就有待商榷了。

　　与此同时，与征收方签订补偿协议的主体也只能是被征收人，即房屋所有权人或是土地使用权人，倘若是其他人在没有被征收人的委托下代替房屋所有权人或是土地使用权人签订补偿协议，那么事后若得不到被征收人的追认，那么，该补偿安置协议就没有法律效力，被征收人可以通过法律途径撤销或是确认无效。

　　二、签订补偿协议时存在威胁等行为

　　想必大家都知道，无论是行政协议还是其他合同，一般都是建立在双方自愿、公平、合理的基础上，在此基础上所签的协议，一般是具有法律效力的，但如果在签订协议时存在威胁、强迫等违法行为，那么所签协议则就不合法，当事人可以向法院提起诉讼确认协议无效或是撤销该协议。

　　不过，需要提醒大家的是，想要确认协议无效或是撤销所签的协议，被征收人手里必须要有可以证明是征收方强迫或是威胁自己签订协议的证据。因此，建议大家在征收过程中要及时地收集相关的证据材料，比如房产证、土地使用权证等，只要有证据，那么我们就有很大的把握获得胜利。

　　三、土地征收本身就不合法

　　根据《土地管理法》中的规定，相关部门因公共利益需要征收土地的，必须要办理农用地转用审批手续。但是，实践中，有的征收方为了节省时间，为了能在规划的期限内完成征收工作，便在未获得相关部门批准文件的情况下，就展开征收工作，与被征收人签订补偿协议，但没有征地批复文件，明显属于未批先占的情况，属于违法行为，所以，在这种情况下所签订的补偿协议原则上来说也是不合法的，被征收人可以通过法律途径要求撤销或是确认无效。

　　如果认定所签协议是合法的，具有法律效力，那么必然将损害国家利益和社会公共利益，所以在这种情况下签订的协议应当认定无效。

　　四、所签协议不公平、不合理

　　《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，给予被征收人的补偿是不能低于被征收人原有的生活水平、被征收房屋价值的补偿不能低于被征收房屋周边房地产的市场价格。所以，如果补偿标准明显低于上述补偿原则，那么所签订的补偿协议自然也就存在不公平、合理的情形。

　　在《关于审理行政协议案件若干问题的规定》中规定，行政协议存在重大误解、显失公平等情形的，经人民法院经审理认为符合法律规定的可撤销情形的，可以依法判决撤销该协议。

　　所以，在补偿明显不合理的情况下，就算已经签订了补偿安置协议，那么被征收人也可以通过法律途径来撤销补偿协议或是确认协议无效。