更新时间:2025-05-06 13:40 发布:2024-09-13 16:34 文章来源：北京圣运律师事务所
知识点：合法的房屋拆迁评估流程
1、评估机构和人员的资质：房地产价格评估机构和注册房地产估价师应当具有相应资质；
2、评估机构的选定：评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。
3、评估的委托：评估机构选定后，由房屋征收部门作为委托人，向评估机构出具《评估委托书》，并签订《评估委托合同》。
4、评估基准日：《房屋征收决定》公告之日；
5、评估依据：《国有土地上房屋征收评估办法》；
6、评估方式：注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。
7、评估方法：被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。
8、评估结果的公示：房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，并由评估人员进行现场说明。
9、《分户评估报告》的送达：分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。《评估报告》应当由两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。
10、申请复核。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。
11、申请鉴定。被征收人或者房屋征收部门对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
被拆迁人在评估过程中，如果认为评估结果不公正，应当及时提出异议要求复核，并有权申请鉴定，否则超过10天的期限而无法行使权利。
近日，山东菏泽的一位当事人（以下简称王某）咨询北京圣运律师说，自己家的房屋在去年的时候被征收了。由于自家房屋靠近城区，进城也比较的方便，村庄路口就是公交站，所以，从多年前就被说是城中村。但近几年，当地相关部门为了提升城市面貌，拉动地方经济，去年的时候就大范围的开始了城中村改造项目，而自己家的房屋也在城中村改造范围。
本来自己及家人也是非常期待城中村改造的，这样不仅可以改善自家的居住环境，而且生活质量也有可能会得到进一步的提升，总的来说，通过城中村改造，自己及家人将来的生活肯定会比现在要好很多。本以为这一点小期限会如约而至，但是让其没有想到的是，此次城中村改造给自己带来了极大的伤害。
就在去年年底，相关部门发布了城中村改造启动公告，并且附有安置补偿方案，看到补偿安置方案后的那一刻，王某是非常的吃惊，因为周边房价已经差不多上万了，最便宜的也在七、八千左右，但是，此次城中村改造中的补偿安置方案中的补偿标准，只有每平方米不到一半的价格，显然是太低了，如果按照该补偿安置方案中的标准进行补偿的话，那这显然无法保障自己被征收以后的生活水平，所以，其便没有在规定的期限内与相关部门签订补偿安置协议。
但是让王某没有想到的是，其因对补偿安置方案有异议，而拒绝签订补偿安置协议的行为引起了当地相关部门的不满，随后，其便遭遇到了一系列的违法逼迁行为，相关部门接二连三的对自己家的房屋采取了断水、断电等措施，而且在没有任何通知及相关文件的情况下，直接组织了一群陌生人强制拆除了房屋，本就只有一处房屋的王某，被强拆以后，王某与家人只能借住到亲戚家，之后，针对相关人员的强拆行为，其找过很多的部门，希望相关部门能给自己一个满意的答复，但是在反映、投诉后，要么就是石沉大海，要么相关部门就是互相推诿，到现在相关部门也没有给自己一个合理的说法。那么，面对这种情况，作为被征收人应当要怎么办呢？
一、针对补偿安置方案提起意见
首先，在城中村改造过程中，如果大家对补偿安置方案有异议，认为该补偿安置方案不符合相关的法律法规等，那么，被征收人在看到补偿安置方案后应当要尽快地提出自己的意见。一般情况下，补偿安置方案会在村庄内公告至少30日，所以，大家一定要在这30日内以书面的形式提出自己的意见，一般要是在30日内没有提出，那么，相关部门可能会视为你对该补偿安置方案没有异议，从而就会以该补偿安置方案中的标准，对被征收人进行补偿。
二、及时针对断水、断电向相关部门投诉、反映
其次，在补偿安置方案公告期内，如果就有相关部门强迫自己签订补偿安置协议，甚至对自己家房屋断水、断电等，此时，建议被征收人先向相关部门投诉、反映。实践中，可能很多人会觉得，投诉、反映根本没有啥用，但这里北京圣运律师要提醒大家一点的是，投诉、反映虽然其结果可能会不尽如人意，但是，在投诉、反映后，如果相关部门置之不理，或者说是不作为，那么，我们便可以向上一级有关部门继续反映，倘若上一级有关部门仍然对此事漠不关心，那我们便可以针对他们的行为启动相应的法律程序。
总之，北京圣运律师想要表达的是，在城中村改造中，如果遇到断水、断电等，向有关部门投诉、举报是必须要做的，这也是我们维权的一种方式，大家千万不要觉得没用就放弃这一种维权方式，当然了，在投诉、举报时，我们需要对相关的投诉电话进行录音，并收集其他的相关证据，万一投诉、举报石沉大海，我们便有证据来证明他们的违法行为。
三、针对强拆及时打110报警、对强拆现场进行拍摄和录像
再者就是在城中村改造中，倘若房屋被强拆，那么，被征收人一定要及时地针对强拆行为拨打110报警，这个跟上面我们说到的投诉、举报是一样的，也是必须要做的一件事情，从实践过程中来看，很多人也会认为，警察跟他们是穿同一条裤子，所以，也就不愿意花那几毛钱去打110报警。
但是，北京圣运律师需要提醒大家的是，无论打110报警有没有用，警察是否出警，我们必须要有这一步操作，这也是为日后维权做准备，如果报警后，警察以各种理由就是不出警，或是出警后不出具立案调查表等文件，那么，我们便可以针对他们的这种行为，向上一级有关部门申请行政复议，如果复议机关维持了他们的做法，那么，我们便可以针对他们的行为向人民法院提起行政诉讼。
总之，拨打110报警是房屋被强拆以后必须要走的一步，这点大家一定要知道。最后一点，房屋被强拆时，如果自己在现场，那么，一定要针对强拆进行拍照或是录像，在拍照、录像时最好将指挥人员或是相关部门人员拍照进去，当然了，房屋被强拆时，如果自己没有在现场或是自己被警察控制了，那么，则可以找其他人帮助拍照，录像。倘若周边没有人，那么，我们便需要及时地对强拆后的房屋现状进行拍照，这也是我们日后维权时必须要有的证据。不过，需要注意的是，无论是什么照片、录像，或是报警时的录音电话，最好不要对此进行修改，一定要是原文件，否则法院可能会视该证据无效。
《富裕县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》
第一章 总 则
第一条 为确保国有土地上房屋征收与补偿活动顺利实施，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、参照《齐齐哈尔市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（市政府令〔2011〕5号）、《齐齐哈尔市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法补充规定》（市政府令〔2015〕2号）、《齐齐哈尔市人民政府关于修改＜齐齐哈尔市国有土地年租金征收办法＞等11部政府规章的决定》（市政府令〔2021〕5号），结合我县房屋征收工作实际，制定本实施办法。
第二条 我县范围内国有土地上的房屋征收与补偿工作，适用本办法。
第三条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）按本办法的规定给予公平补偿。
第四条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开、公平合理的原则。
第五条 县政府负责本县行政区域内房屋征收与补偿工作；县房屋征收中心为本县房屋征收部门（以下称房屋征收部门），负责组织实施本县房屋征收与补偿工作，并履行下列职责：
（一）负责对拟征收地段进行封闭；
（二）负责对房屋征收范围内房屋、构筑物和附属设施进行房屋征收成本测算；
（三）负责全县范围内房屋征收工作。
第六条 从事房屋征收与补偿工作的人员，应经过房屋征收部门专业培训。
第二章 征收决定
第七条 县政府确定房屋征收项目应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。
第八条 符合国家有关规定的建设活动确需征收房屋的，由县政府作出房屋征收决定。县政府对征收地段应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证，作出征收决定前应适时公布征收补偿方案征求公众意见，期限不得少于 30 日。旧城区改造需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合国家有关规定的，县政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第九条 房屋征收补偿方案公布后，征收部门与征收范围内被征收人签订征收补偿安置协议，征收补偿安置协议签订数量达到90%比例后，可以实施房屋征收。
第十条 县政府作出房屋征收决定前，应当按有关规定进行社会稳定风险评估。
第十一条 县政府作出房屋征收决定后应当发布房屋征收决定公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
第十二条 被征收人应当配合征收部门做好房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况的调查登记工作，并对提供的相关手续和证件的真实性承担法律责任。征收部门应当在房屋征收范围内向被征收人公布调查结果。
第十三条 房屋征收范围确定后，禁止下列行为：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋用途；
（三）办理迁入户口和分户；
（四）抢种、抢栽果树等经济树木；
（五）办理工商营业执照；
（六）其他不当增加补偿费用的行为。
违反本条规定实施的，不予补偿。
第三章 房屋征收补偿
第十四条 县政府应当对房屋被征收人给予补偿。前款所称补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
为鼓励被征收人搬迁，对积极搬迁的被征收人，县政府按照本办法第三十五条的规定给予奖励。
第十五条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
第十六条 被征收房屋的价值的补偿，不得低于房屋征收决定之日被征收房屋类似房地产的市场价格、被征收房屋价值，依法由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国家相关规定独立、客观、公正地予以评估确定。
原有证住宅房屋、非住宅房屋被征收人选择货币补偿的，应以房地产价格评估机构评定的被征收房屋价值为基数，按被征收房屋建筑面积上浮补偿价格。由房地产价格评估机构对征收地段被征收房屋进行评估，依据地段情况确定整体上浮比例，原则上不得超过征收地段相邻小区多层及高层的楼房的最高销售价格。
第十七条 房屋征收部门组织被征收人协商选定房地产价格评估机构，协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或采取摇号、抽签等方式确定。
房地产价格评估机构应当入户对被征收房屋进行评估，并通过录音、录像等方法，对评估的标的物做好取证工作，逐户出具评估报告。房地产价格评估机构在房屋征收现场应派专人做好解释工作。
被征收人应当配合房地产价格评估机构做好评估工作，拒不配合的，自行承担相应责任。
第十八条 房屋征收部门应当将评估结果在房屋征收范围内进行公示，房屋评估报告应当逐户送达，送达回执应当存档。
第十九条 被征收人对评估报告有异议的，可在收到评估报告之日起10日内，向作出评估报告的原房地产价格评估机构书面申请复估，房地产评估机构应当在10日内出具复核结果报告。
被征收人对复核结果有异议，应当在收到复核结果之日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格专家委员会应当在10日内出具鉴定结果。
第二十条 房屋产权证载明为住宅（不位于主次干道两侧的有证住宅房屋），实际用于经营，被征收人在房屋征收范围封闭前已依法取得营业执照，且封闭时营业执照仍在有效期内的住宅改为非住宅房屋，对其实际用于经营的建筑面积部分，依据房地产价格评估机构评定的住宅房屋价值给予增加20%的补偿款，原房按住宅房屋补偿和安置标准予以补偿或安置。经相关管理部门认定后，其实际用于经营的建筑面积部分，按本办法第二十九条、第三十四条和第三十五条规定，计发一次性搬迁费、六个月一次性停产停业损失补偿和搬迁奖励。
被征收人要求安置非住宅的，房屋征收部门在满足本征收范围非住宅房屋安置的前提下，尚有剩余安置房源的，可优先允许其购买。被征收人应先与房屋征收部门签订货币补偿协议，再与提供房源主体签订购买房屋协议书，其过渡期间不计发停产停业损失和临时安置费。
第二十一条 房屋实际面积与房屋产权证载明面积不符的（被征收人需提供测绘报告），其超出房屋产权证标注的建筑面积部分，按原房屋的重置价格给予补偿，超出部分不能作为安置房屋面积和计发搬迁补偿的依据。
通过房改获得房屋产权的被征收人，对原房屋产权证载明的建筑面积有异议的，可以申请对其房屋面积重新测绘，房屋征收部门应当按测绘结果对被征收人给予安置或补偿。被征收人应当交纳房屋面积测绘费用。
第二十二条 无证住宅房屋应当符合下列标准：
（一）2012年12月以前建造（以航拍图记载为准）；
（二）独立开门，檐高在2.2米以上，墙体厚度不低于37厘米；
（三）房屋坐落位置与居住人持有的户口标注的地址相一致，并形成独立家庭；
（四）未出租或转借他人；
（五）仅用于居住；
（六）为居住人唯一住房。
第二十三条 无证住宅被征收人应当配合房屋征收部门或实施单位做好无证住宅房屋确认补偿、安置工作并提供下列证明材料：
（一）居民户簿和居民身份证；
（二）其他应当提供的材料。
无证住宅被征收人应当保证提供的证明材料和房屋状况的真实性。采取虚假手段骗取补偿或安置的，一经发现，所订立的补偿协议自行废止，由房屋征收部门依法追回违法所得，无证住宅被征收人自行承担由此产生的相关经济损失。
第二十四条 根据无证住宅不同情况，按下列办法给予货币补偿或安置：
符合本实施办法第二十二条规定的无证住宅房屋，无证房住户选择货币补偿的，按原房屋结构的重置价格上浮80%予以补偿。
符合本办法第二十二条规定的标准，无证住宅被征收人选择多层住宅安置用房的，安置建筑面积不低于60平方米的房屋，其被征收房屋按50%折算后的建筑面积与新安置房屋建筑面积相等部分，不结算差价，超过部分按新安置房屋的本体工程造价交纳增加面积款；无证住宅被征收人还要增加安置面积的，可上调到建筑面积不低于70平方米的安置用房，其新增加建筑面积部分按新安置房屋的成本价交纳增加面积款，再增加面积按市场价格购买。如无证住宅房屋按50%折算后超过60平方米，按相应政策执行。
无证房住户不具备与无证住宅坐落位置相一致的独立居民户口，具备居住5年以上证明，其他条件又符合本办法第二十二条规定，并按本办法第二十三条规定提供证明材料，无证房住户要求房屋安置的，房屋征收部门应提供一套多层住宅建筑面积不高于60平方米户型或高层住宅建筑面积不高于69平方米户型的安置用房，无证房住户应按安置房屋的成本价购买，产权归己，再增加面积按市场价交纳增加面积款。原房屋按重置价格予以补偿，过渡期不计发临时安置费和搬迁费。
第二十五条 被征收人自接的偏厦、门斗按房屋结构的重置价格予以补偿；非民用烟囱等构筑物，按其重置价格结合成新予以补偿。
第二十六条 对被征收人的附属设施按下列标准进行补偿：
（一）有线电视，每户300元；
（二）电话，每部迁移费100元；
（三）动力电，每千瓦270元；
（四）其他地上附属设施按市、县政府相关规定执行。
第二十七条 凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施，均交由房屋征收管理部门处置。
第二十八条 征收住宅房屋，按被征收房屋产权证载明建筑面积每平方米12元标准计发一次性搬迁费（房屋产权证载明为车库的参照此标准补偿）。按上述标准计算一次性搬迁费低于460元的，按460元计发。
第二十九条 征收非住宅房屋，按被征收房屋用途计发搬迁费：
（一）房屋为办公性质的，按建筑面积每平方米12元标准计发；
（二）房屋为商服性质的，按建筑面积每平方米18元标准计发；
（三）房屋为生产加工性质的，按建筑面积每平方米36元标准计发；
（四）房屋征收部门也可根据设备拆装、运输所发生的费用支付搬迁费。房屋征收部门负责搬迁的，不支付搬迁费。
住宅改为非住宅房屋的被征收人搬迁费，可比照上述标准计发一次搬迁费。
房屋征收决定公告发布前已出租的非住宅和住宅改为非住宅房屋，搬迁费应当发给房屋承租人。
第三十条 房屋被征收人选择货币补偿的，发给一次搬迁费；选择房屋安置的，发给两次搬迁费。
第三十一条 住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，自被征收人房屋搬迁验收之日起至通知进户之日止，以原住宅房屋产权证载明建筑面积每平方米10元/每月标准，对被征收人计发临时安置费（房屋产权证载明为车库的参照此标准补偿）。
住宅房屋为直管公产或单位产权的，临时安置费应当发给房屋承租人。
第三十二条 非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，自被征收人房屋搬迁验收之日起至通知进户之日止，以原非住宅房屋产权证载明的建筑面积为依据，视实际用途和过渡期限，对被征收人按下列标准计发临时安置费：
（一）被征收房屋为办公性质的，按月以被征收房屋建筑面积每平方米10元的标准计发临时安置费；
（二）被征收房屋为商服性质的，按月以被征收房屋建筑面积每平方米20元的标准计发临时安置费；
（三）被征收房屋为生产加工性质的，按月以被征收房屋建筑面积每平方米16元的标准计发临时安置费。
第三十三条 安置多层住宅房屋的，过渡期限一般不超过24个月；安置高层住宅房屋的，过渡期限一般不超过36个月；安置非住宅用房的，过渡期限一般不超过36个月。
过渡期限超过前款规定期限的，超过规定期限部分上浮50%计发临时安置费。
第三十四条 被征收房屋用途为商服或生产加工性质的非住宅房屋，因征收房屋造成停产停业损失的，区分情形，依据过渡期，按下列标准对被征收人计发停产停业损失补偿：
（一）被征收人能够提供税务部门出具应纳税所得额凭证和向劳动保险部门交纳劳动保险统筹基金确定的职工人数，按下列公式计算停产停业损失补偿：
上年度应纳税所得额÷12个月＋上年度职工月工资总额
（二）被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额凭证和向劳动部门交纳劳动保险统筹基金的职工人数，但被征收房屋在封闭前实际用于经营且能够提供营业执照和税务登记证等证照、手续的，以被征收房屋产权证载明的建筑面积每平方米100元的标准计发停产停业损失补偿。
非住宅房屋被征收人选择货币补偿的，区分情形，按本条第（一）项或第（二）项标准计发六个月一次性停产停业损失补偿；被征收人选择房屋产权调换的，自房屋搬迁验收之日起至进户通知之日止，对被征收人按月计发停产停业损失补偿。
房屋征收决定公告发布前已出租的非住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，按本条第（一）项或第（二）项标准计发六个月一次性停产停业损失补偿并按本办法第三十五条标准计发搬迁奖励。被征收人与房屋承租人有约定的，按其约定进行补偿；没有约定的，分别对被征收人和房屋承租人各付50%的停产停业损失补偿和搬迁奖励。被征收人选择房屋产权调换的，对被征收人和房屋承租人按上述办法补偿，并对被征收人按本办法第三十二条规定按月计发临时安置费。
房屋征收决定公告发布时已停产停业的非住宅房屋，对被征收人不予计发停产停业损失补偿。
第三十五条 被征收人自房屋征收决定公告发布之日起20日内完成搬迁的，以被征收房屋建筑面积每平方米100元的标准，对住宅房屋被征收人给予奖励，按上述标准计算低于5000元的，按5000元计发；以被征收房屋建筑面积每平方米150元的标准，对非住宅房屋被征收人给予奖励，按上述标准计算低于7500元的，按7500元计发。住宅改非住宅的，可比照非住宅标准予以奖励。
第三十六条 经有关部门确认的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
第四章 住宅房屋安置
第三十七条 被征收人房屋的安置地点应当按规划要求在改建地段或易地给予安置。被征收人应当服从城市总体规划，选择多层或者高层住宅安置用房。本条所称高层住宅，是指整体建筑为七层以上的住宅房屋。
第三十八条 私产有证住宅房屋被征收人选择多层安置用房的，按被征收房屋建筑面积就近靠标准户型安置，其被征收房屋产权证载明建筑面积与新安置房屋建筑面积相等部分，按照“征一还一”原则，不结算差价；新安置标准户型房屋的建筑面积超过被征收房屋建筑面积部分，由被征收人按新安置房屋的本体工程造价交纳增加面积款。
第三十九条 有证住宅房屋被征收人选择高层住宅的，产权证载明建筑面积与新安置房屋面积相等部分，不交纳差价款；新安置房屋面积超过原房面积部分，楼房被征收人应按多层住宅的本体工程造价下浮20%交纳增加面积款；平房被征收人按多层住宅的本体工程造价交纳增加面积款。被征收人还可以自愿上调一个户型，上调户型面积部分，楼房被征收人应按多层住宅成本价下浮20%交纳增加面积款；平房被征收人应按多层住宅成本价交纳增加面积款。
符合本办法第二十四条规定的无证住宅房屋被征收人选择高层住宅的，原房建筑面积按50%折算后面积与新安置房屋面积相等部分，不交纳差价款；新安置房屋面积超过原房50%面积部分，被征收人按多层住宅的本体工程造价交纳增加面积款。被征收人还可以自愿上调一个户型，上调户型面积部分，被征收人应按多层住宅成本价交纳增加面积款。
被征收人上调户型后，还要增加安置面积的，其新增建筑面积部分，按高层住宅市场价格购买。
第四十条 高层住宅房屋安置用房标准户型的建筑面积分别为：69平方米、81平方米、92平方米、103平方米、115平方米、127平方米。
多层住宅房屋安置用房标准户型的建筑面积分别为：60平方米、70平方米、80平方米、90平方米、100平方米、110平方米。
第四十一条 被征收人选择多层住宅安置用房的，房屋征收部门按下列办法进行安置：
（一）被征收房屋建筑面积少于60平方米的，安置建筑面积不低于60平方米的房屋；被征收人要求增加安置面积的，可再上调到建筑面积不低于70平方米的房屋。
（二）被征收房屋建筑面积多于60平方米少于70平方米的，安置建筑面积不低于70平方米的房屋；被征收人要求增加安置面积的，可再上调到建筑面积不低于80平方米的房屋。
（三）被征收房屋建筑面积多于70平方米少于80平方米的，安置建筑面积不低于80平方米的房屋。被征收人要求增加安置面积的，可再上调到建筑面积不低于90平方米的房屋。
（四）被征收房屋建筑面积多于80平方米少于90平方米的，安置建筑面积不低于90平方米的房屋。被征收人要求增加安置面积的，可再上调到建筑面积不低于100平方米的房屋。
（五）被征收房屋建筑面积多于90平方米少于100平方米的，安置建筑面积不低于100平方米的房屋。被征收人要求增加安置面积的，可再上调到建筑面积不低于110平方米的房屋。
（六）被征收房屋建筑面积多于100平方米少于110平方米的，安置建筑面积不低于110平方米的房屋。
凡属上述上调一个户型的安置房屋，其新增加建筑面积部分均按成本价交纳增加面积款。被征收人的安置房屋上调户型后，规划新建安置用房还有剩余面积的，可允许再增加安置面积，其增加的建筑面积部分按市场价格交纳增加面积款。
被征收房屋建筑面积超过90平方米的，被征收人选择一个标准户型后，剩余建筑面积部分可就近上靠标准户型，其所增加的安置建筑面积部分按多层的成本价格购买，如再增加面积按市场价交纳。被征收人所选择的每个户型均不能超过被征收房屋载明面积。
被征收人选择标准户型后，对剩余建筑面积选择货币补偿的，按相应规定予以补偿。
第四十二条 被征收人选择高层住宅安置用房的，房屋征收部门按下列办法进行安置和免收部分新增面积款：
（一）被征收房屋建筑面积低于60平方米的，提供一套建筑面积不低于69平方米的安置用房，免收9平方米增加面积款。
（二）被征收房屋建筑面积高于60平方米、低于70平方米的，提供一套建筑面积不低于81平方米的安置用房，免收11平方米增加面积款。
（三）被征收房屋建筑面积高于70平方米、低于80平方米的，提供一套建筑面积不低于92平方米的安置用房，免收12平方米增加面积款。
（四）被征收房屋建筑面积高于80平方米、低于90平方米的，提供一套建筑面积不低于103平方米的安置用房，免收13平方米增加面积款。
（五）被征收房屋建筑面积高于90平方米、低于100平方米的，提供一套不低于115平方米的安置用房，免收15平方米增加面积款。
（六）被征收房屋建筑面积高于100平方米、低于110平方米的，提供一套不低于127平方米的安置用房，免收17平方米增加面积款。
被征收平房房屋建筑面积超过110平方米的，被征收人选择一个标准户型后，剩余建筑面积部分可就近上靠标准户型，其所增加的安置建筑面积部分按多层的成本价格购买，如再增加面积按高层住宅市场价格交纳。
被征收楼房房屋建筑面积超过110平方米的，被征收人选择一个标准户型后，剩余建筑面积部分可就近上靠标准户型，其所增加的安置建筑面积部分按多层的成本价格下浮20%购买，如再增加面积按高层住宅市场价格交纳。
第四十三条 被征收房屋布局符合分户条件且被征收人的人口结构形成两个独立家庭在2年以上的，允许分户安置；分户后按规定安置的标准户型建筑面积减去被征收房屋建筑面积所增建筑面积部分，被征收人选择多层住宅安置用房的，上靠1个户型应按成本价格交纳增加面积款；还需增加安置建筑面积的，按市场价交纳，被征收人选择高层住宅安置用房的，上靠1个户型应按多层住宅成本价交纳增加面积款。还需增加安置建筑面积的，按市场价交纳。
第四十四条 住宅房屋被征收人自选安置用房楼层顺序号按下列规定确定：
（一）被征收房屋是平房的，依据搬迁和交齐投资款时间确定自选安置用房楼层顺序。搬迁和交齐投资款在规定期限内完成的，排列顺序抽签确定。
（二）被征收房屋是楼房的，依据搬迁和交齐投资款时间确定顺序。顺序号相同的，再依据被征收房屋楼层确定顺序号；以中间楼层为界，每上升或下降一个楼层，下降一层在前，顶层排在最后。按本条规定方法排列后顺序仍相同的，再按各户人口年龄排列顺序，年龄大者顺序号在前。
（三）被征收人家庭主要成员中下肢残疾达到2级以上，其搬迁和交齐投资款时间排列的顺序号相同，被征收人选择多层住宅安置用房的（带有电梯的多层安置用房除外），可优先选择回迁安置用房的最低楼层，被征收人有两处及以上自选安置用房的，允许其中一处房屋享受此政策（自选安置用房回迁公示期满前，照顾对象死亡的不再享受此政策）。自选安置用房回迁公示期满前，残疾等级有变化的，以变化后的为准。
第四十五条 房屋重置价格、本体工程造价、成本价格、市场价格、搬迁奖励、临时安置费、停产停业损失、搬迁费、无证房补偿、附属物补偿由县房屋征收部门组织相关部门测算，经县政府批准后适时发布执行。
第五章 非住宅房屋安置
第四十六条 符合规划的位于主次干道两侧有证住宅房屋，实际用于经营，被征收人或其配偶在房屋征收范围封闭前已依法取得营业执照，且能提供仍在有效期内的工商营业执照、税务登记证、完税凭证（未达起征点的出具未达起征点通知书）等经营要件，经相关管理部门认定后，其房屋参照非住宅房屋标准征收。
第四十七条 非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，按下列规定收取差价款：
被征收房屋产权证载明的用途为非住宅的房屋，被征收人选择非住宅安置用房的，被征收房屋建筑面积与新安置房屋建筑面积相等部分按被征收房屋重置价格与新安置房屋本体工程造价结算差价。
第四十八条 征收持有营业执照并进行税务登记的经营性无证房屋，檐高在3米以上，墙体厚度不低于37厘米，经相关管理部门认定后，区分被征收房屋结构，按重置价格予以补偿。对其实际用于经营的建筑面积部分，按本办法第二十九条、第三十四条规定，计发一次性搬迁费、六个月一次性停产停业损失补偿。
第四十九条 非住宅被征收房屋的安置位置，应当依据规划和被征收房屋位置等因素确定。
第六章 保障对象补偿与安置
第五十条 被征收人符合下列条件之一的，房屋征收部门应当将被征收人确定为照顾对象：
（一）被征收房屋征收决定公告前已获得县民政部门出具的生活保障金领取证明。
（二）被征收房屋征收决定公告前已获得残疾证或残疾人保障联合会出具的正在办理残疾证且符合办理标准的证明（残疾人非被征收人本人，需是被征收人配偶或与被征收人同在一个户口簿）。
第五十一条 对照顾对象区分不同情况，按下列办法给予补偿或安置：
（一）被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋评估补偿价格，对被征收人增加3平方米的补偿款；对其中的无证住房被征收人按本办法第二十二条规定，增加3平方米补偿款。
（二）具有房屋产权证的被征收人选择多层住宅进行房屋产权调换，被征收房屋建筑面积少于60平方米的，安置建筑面积不低于60平方米的房屋，免收增加面积款；被征收房屋建筑面积多于60平方米的，可就近靠标准户型，免收增加面积款。无证住宅被征收人选择多层住宅进行房屋产权调换，其被征收房屋按50%折算后的建筑面积少于60平方米的，可安置建筑面积不低于60平方米的房屋，免收增加面积投资款。
（三）符合本办法第五十条规定的照顾对象，选择高层住宅房屋进行产权调换的，被征收房屋产权证载明的建筑面积低于60平方米或符合本办法第二十二条规定的无证住宅房屋按50%折算后的建筑面积低于60平方米的，可安置建筑面积不低于69平方米户型的房屋，免收增加面积款；被征收房屋建筑面积高于60平方米的，按本办法规定第四十二条规定，上靠标准户型，免收增加面积款。
（四）被征收人一处房屋选择回迁两处住宅楼安置的，房产证面积视为在房产证载明面积增加10平方米。
第五十二条 照顾对象或低收入家庭有几处房屋的，允许其中一处房屋享受政府规定的优惠政策，其他住宅房屋不再享受。
第五十三条 被征收人、房屋承租人要求房屋产权调换或重新购买房屋的，价款中相当于货币补偿金额部分可免交契税。
第五十四条 征收房屋涉及的初中生、小学生可以在原学校或者现居住地就近学校就读。学校不得收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费用。
第七章 补偿决定
第五十五条 房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可依法提起诉讼。
第五十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第五十七条 房屋征收部门应按补偿决定对被征收人给予补偿，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
第五十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的县人民政府依法申请人民法院强制执行。
强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
第五十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
第八章 法律责任
第六十条 违反本办法规定的，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。
对违反城乡规划私建、乱建房屋、构筑物和房屋封闭公告后抢栽、抢种等行为，依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国行政处罚法》和《中华人民共和国治安管理处罚法》等法律法规予以制止、清理和处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章 附 则
第六十一条 楼房被征收人获得安置房屋产权后可直接上市交易。
第六十二条 在房屋征收工作中，涉及集体土地上房屋征收的，其情形与国有土地上房屋征收相类似的，可参照本办法补偿标准执行。
第六十三条 本办法的应用解释由县政府授权县房屋征收中心负责。
第六十四条 本办法所称“以上”“低于”“不低于”“不高于”均含本数；“高于”“超过”不含本数。“少于”不含本数，“多于”含本数。
本办法所称月，每月均按30天计算。实际回迁面积与协议面积不符的，按协议中被征收人应交纳增加面积款的最高单价交款或退款。对剩余建筑面积部分选择货币补偿的，按照完全货币补偿时单价标准退款。
第六十五条 本办法自发布期满30日起施行，原《富裕县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（富政规〔2017〕1号）不再适用本办法施行后房屋征收活动。本办法施行前已依法取得《房屋征收决定》的建设项目，继续执行原有规定。来源：齐齐哈尔市富裕县人民政府网站
一
出台背景
为贯彻落实农村土地制度改革工作有关精神，持续推进我县农村土地制度改革工作，规范我县集体土地征收行为，切实维护被征地农村集体经济组织、村民或者其他权利人的合法权益，根据最新修订的《土地管理法》《土地管理法实施条例》等相关法律法规规定，结合我县实际，经报请县委县政府同意，我县出台了《定安县集体土地征收管理规定》（以下简称《征收规定》）《定安县集体土地征收资金管理规定》（以下简称《资金规定》）。
继新修订的《土地管理法》颁布后，《征收规定》及《资金规定》是我县首次出台的关于集体土地征收的规范性文件，制定的相关条例遵循《土地管理法》的基本思路，在土地征收等直接关系农民利益的重点问题上“只做加法，不做减法”，切实保障被征地农民权益。《征收规定》及《资金规定》进一步细化土地征收程序，完善征收补偿安置机制，明确了征地机制、征地程序、征收补偿内容、征地资金的使用和管理等事项等内容，按照“权责对等”原则合理划分各职能部门及征地实施单位的土地征收事权，优化提升土地征收效率，对我县实施集体土地征收工作具有重要意义。
二
主要内容及亮点
土地征收是指为公共利益需要，依据法律法规规定的程序将农民集体所有土地征收为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织及被征地的农民补偿和安置的行为。
（一）《定安县集体土地征收管理规定》
《征收规定》一共六章，分别为总则、工作职责、征地程序、征地补偿安置、征地费用、附则，全文四十六条条款。相比起原征地模式，《征收规定》主要有三大亮点：
01
进一步优化了征地工作机制
聚焦当前征地审批程序效率不高的问题，按照“权责对等”的原则，优化征地事权的配置，合理划分各镇政府和各部门的征地事项。遵循“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的原则，确定了“征地工作由县人民政府组织实施、项目行业主管部门负责统筹协调推动征地各项工作、县自然资源和规划部门作为征地主管部门负责指导、各镇人民政府作为征地实施单位，负责组织实施本镇行政区域内集体土地征收与补偿的具体工作、其他有关部门按照各自职责协同实施征地补偿工作”的征地工作模式，对土地征收补偿安置的费用保障和具体分配规则等作出了具体规定，提高土地征收工作效率。
02
进一步细化了土地征收程序
按照最新颁发的土地管理法相关规定，建立了以充分尊重被征地农民意愿为核心的新型征地模式，重点对土地征收程序进行了细化规定。《征收规定》聚焦土地征收程序的操作层面，土地现状调查、社会稳定风险评估、征地补偿安置方案等具体步骤、具体内容以及完成时间提出了要求，从批后公告改为批前公告，让被征地农民拥有知情权、参与权和监督权，以规范的程序来保障被征地农民合法权益。
03
进一步明确了部门征地费用
做好被征地农民的资金保障工作，并明确社会保障作为征地补偿安置的重要组成部分，明确社会保障费用必须单独列支，强调征地补偿安置费用必须足额到位。《征收规定》要求必须及时落实土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅以及其他地上附着物和青苗等的补偿费用、社会保障费用等，并保证资金足额到位，明确专款专用。征地费用未足额到位的,不得批准征收土地。土地征收资金中的“被征地农民养老保险”由自然资源和规划局申请年度预算调整为由人力资源和社会保障局做年度预算，其余征地资金由自然资源和规划局申请年度预算调整。征地资金安排给涉及的属地镇人民政府，由属地镇人民政府统筹安排组织实施征地补偿安置、地表清理等各项工作。
（二）《定安县集体土地征收资金管理规定》
《资金规定》为《征收规定》配套性法规文件，一共六章，分别为总则、征地资金的管理和使用、征地工作经费的管理和使用、统筹资金的管理和使用、资金监管、附则，全文共三十一条条款。《资金规定》规范了我县的征地资金使用，主要有以下三大亮点：
01
明确了征地资金的管理和使用范围
征地资金的规范使用能有效保障被征地农村集体经济组织、农民及其他权利人的合法权益。《资金规定》明确了土地补偿费、安置补助费和青苗及地上附着物补偿费、村民住宅房屋拆迁补偿费、建（构）筑物补偿费、特殊附着物补偿费等，由征地实施单位按照省人民政府和县人民政府公布的征地补偿标准及《征收规定》的规定，足额补偿给被征地村集体、被征收相关权益人。将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系，被征地农民社会保障费安排给县人力资源和社会保障局组织实施。
02
增加了征地工作奖励机制
为建成政府、集体组织及被征地农民高度配合推动征地工作的征地模式，加快征地进程，即保障被征地农民合法权益，又为加快项目落地提供土地要素保障，《资金规定》完善征地工作奖励机制，首次明确提出奖励在征地工作中有突出贡献的村委会“两委”干部、村民小组干部、村民等骨干人员；也可用于扶持涉征地村委会、村民小组等集体组织的经济发展、基础设施建设等事项。《资金规定》还对奖励及扶持的条件、标准进行了详细的规定。
03
规范了征地资金的使用流程
《资金规定》规范了征地资金拨付程序：由县土地征用开发整理储备中心按县财政局批复的预算，按进度、分批次调整给征地实施单位，征地实施单位按相关规定支出。《资金规定》明确了各相关单位及征地实施单位的资金分配及使用，对开展征地工作提供了资金使用指导。
三
集体土地征收流程
来 源：定安县资规局、定安县融媒体中心
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●房屋拆迁评估怎么评估房子
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文章来源参考：【头条】拆迁律师讲堂谈合法的房屋拆迁评估流程，，房屋拆迁评估怎么评估房子
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