发布:2024-09-14 10:26 文章来源：北京圣运律师事务所
征地拆迁中，无论是哪个征收步骤，只要不按照法律所规定的程序实施，那么必然会给被征收人造成权益的损失，尤其是在签订补偿协议环节和评估报告环节。
关于评估报告，这对被征收人来讲一点都不陌生，因为评估报告直接影响着被征收人最后的拆迁补偿。可是在实践拆迁中，有许多的被征收人都反映，评估机构所评估出来的房屋价值往往要比实际房屋的价值差多很，不是评估出来的面积缩小了，就是少评估一些事项，导致被征收人的补偿大打折扣。那么关于这样一份评估报告，在评估结果出后，拆迁补偿是否还能更改呢？
法律明确规定，对于国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。也就是说，你的房屋如果是国有土地上的，那么征收方给予你的补偿是不能低于你房屋周边的市场价。因此，评估机构给的评估报告上面，如果评估价值非常的低的话，拆迁补偿是可以更改的，并非不能更改拆迁补偿。
评估报告作为征收方最后确定房屋价值的依据，被征收人要牢牢的记住，如果对于征收方给出的评估结果不满意，可以通过法律途径来救济。下面我们就具体的来了解一下关于评估的事项，希望会对大家帮助。
一，如何审查评估报告
根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定：房屋征收部门应当将房屋分户初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期满后，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
要注意的是，无论是整体评估报告还是分户评估报告，都应当由相关工作两名以上的注册房地产估价师签字。同时还要加盖相关部门的公章。如果没有签字或是盖公章，那么这份评估报告就不合法，被征收人在必要的时候可以追究相关主体的责任。
另外，一份完整的评估报告应当包括以下内容：（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。并且评估报告应当采取书面的形式。
二、对评估报告不满意时，怎么解决？
《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条规定“被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。”对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定。
被征收人对拆迁补偿仍有异议的，在签约期限内就补偿仍无法达不成一致的，房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼，当然也可以申请行政复议。
三、其他注意事项
1、评估机构的选择
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
也就是说，由哪家评估机构进行评估，是由被征收人在法律规定的时间内进行协商，如果协商不成的话，是可以以抽签的方式、摇号的方式以及其他方式来确定的。实践中，征收方单方面的决定评估机构是不符合法律所规定的程序的，被征收人一定要记住这一点。
2、房屋价值评估的因素
对被征收房屋价值的补偿，不应低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
类似房地产的市场价格，是指在评估时点即房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似的房地产的市场价格，并非指的是就近区位新建商品房的价格。
因此，被征收房屋的价值评估应当要考虑到被征收房屋的区域、用途、建筑结构以及新旧程度等影响被征收房屋价值的因素。
征收集体土地和房屋远远比征收国有土地上房屋要复杂得多，不仅征收程序有着很大的区别，而且补偿方面也是大不相同。因此，在征收集体土地和农村房屋时，矛盾纠纷往往接连不断、接踵而至。其中，集体土地征收中，引发纠纷矛盾最多的一个因素就是拆迁补偿了。
对于拆迁补偿，往往有很多被征收人会认为，征收方给出的补偿标准远远低于房屋真实的价值，往往低于其原有的生活水平，如果自己答应搬迁，拿走他们给出的补偿，自己以后的生活肯定会陷入万劫不复的局面，所以，宁可与征收方一直耗下去，也不想和征收方签订补偿协议，完成搬迁。
事实上，关于补偿标准，我国《土地管理法》及《土地管理法实施条例》中就有明确的规定，因公共利益需要，确需要征收被征地农民土地的，可以依法征收，但必须要给予被征地农民合理、公平的补偿。
虽然说，水利工程、各种大型建设项目（修路、建高铁、地铁、飞机场）以及其他因公共利益开展的征收项目，一般具有强制性，但在具体实施过程中，一定要将上述法律法规中的合理、公平体现在征收中，只有这样，那么才能进一步减少矛盾和纠纷。那么，农村房屋拆迁和土地征收中，公平、合理应如何体现在征收中呢？主要有以下几点
一、土地征收与补偿应当遵循程序正当、信息公开原则
《土地管理法》第四十七条规定明确了土地征收开展的程序，从该条规定中可以看出，土地征收应当要将具体的征收信息包括征收目的、征收范围、补偿标准等事项在征收范围内予以公告，告知被征地农民具体开展征收工作的时间，保障被征地农民知情权、参与权以及监督权、提出意见的权利。
另外，也需要保障被征地农民提出听证，对征收过程中存在的违法行为提起行政诉讼、申请行政复议等的权利。
也就是说，征收方在征收过程中发布的一些书面文件中，应当要明确救济权及救济期限，一旦在具体征收中，相关部门有违法违规征收的行为，那么被征地农民便可以第一时间针对侵害被征地农民合法权益的行为进行复议或是诉讼。
其次，土地现状调查、社会稳定风险评估结果一般也需要在公示栏中进行公示或是与被征地农民共同确认结果，这也是体现“公平”的一个重要程序，如果土地征收中，没有这些程序，那公平自然也就不存在。
二、征收后的生活应高于或保持原有生活水平
根据《土地管理法》中的规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
从上述的规定中我们可以看到，被征地农民被拆迁以后，其的生活水平和质量应当要保持征收之前的状态或是要高于征收之前的状态，也就是，涉及农村房屋拆迁的，征收必须要保障被征地农民居住权，不能一拆了之，让被征地农民一个住处都没有，这显然就违反了上述法律法规中规定的征收原则。
对于征收没有涉及住宅的，土地补偿费、青苗补助费等相关费用应及时发放，土地被征收，农民失去了土地，且也就意味着失去了最基本的收入，所以，青苗补偿费、土地补偿费以及社会保障费是被征地农民失去土地以后的一个重要保障，因此，若想征收顺利进行，补偿发放“及时”一定要体现出来。
三、应遵循先补偿、后搬迁原则
无论是集体土地征收还是国有土地征收，先补偿、后搬迁都是合理、合法征收的一个重要原则，倘若先搬迁、后补偿，那么“合理”二字在征收补偿中也就成了名副其实的一个“摆设”。
实践中，如果征收方以各种理由要求被征地农民先搬迁，然后再给予补偿，其行为就显然已经侵害了被征地农民的合法权益。因此，作为被征收人在遇到先搬迁、后补偿的行为时，一定要拒绝签订协议，拒绝搬迁，避免陷入对自己不利的局面中。
目前，我国正处在城市发展的重要阶段，在城市发展的过程中，征地拆迁活动自然是无可避免的。想必不少老百姓都深有体会，征地拆迁切切实实地关乎着咱们被征收人的切身利益，稍有一点违法违规的行为都有可能让被征收人陷入困境，不能自拔。
因此，为了保障被征收人的合法权益不被侵害，我国出台了不少的法律、法规及相关政策，比如土地管理法、土地管理法实施条例、国有土地上房屋征收与补偿条例等。这些法律法规中对征地拆迁程序都做出了详细的规定。但是实践过程中，有些用地单位为了尽快完成征迁工作，常常会违反法律规定，使用一些小伎俩促进征地拆迁，比如我们常见的有以“拆违”促拆迁等。
相关部门在未与被征收人就补偿事宜协议的情况下，先将被征收人房屋认定为违法建筑，逼迫被征收人自行拆除房屋或签订补偿协议，来达到征收的目的。那么，相关部门这种做法对不对呢？
罗先生通过招商引资政策在当地经营起了一家泡沫厂，后来该厂被拆迁，但因补偿事宜一直没有协商成功，相关部门便将罗先生经营的厂房认定为“违法建筑”，并对罗先生做出行政处罚通知书（即责令限期拆除违法建筑通知书）。
收到该通知书后，罗先生没有停歇，决定委托北京圣运律师帮助自己维护合法权益。北京圣运律师介入案件后，直接向法院提起了行政诉讼，并且法院最后也撤销了限期拆除通知书。然而让大家都没有想到的是，相关部门在法院撤销限期拆除通知书后，竟然又对罗先生做出了二次行政处罚。
对此，北京圣运律师认为，罗先生经营了十多年的泡沫厂的事实不容改变，并且在征地拆迁中，老百姓的合法权益应当要得到保障。于是北京圣运律师针对相关部门作出的二次行政处罚通知书，再次指导罗先生向法院提起了行政诉讼，并且再次以严谨的事实与逻辑获得了法院的支持。最终，相关部门不得不自行撤销二次行政处罚决定。
稍对征地拆迁常识有点了解的人都知道，在补偿协议达不成一致意见，双方无法在规定的期限内签订补偿协议的时候，相关部门完全可以按照征收补偿方案对被征收人作出补偿决定来实现征收的目的，而不是打歪主意，将被征收房屋认定为“违法建筑”。
而且，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
也就是说，相关部门在作出房屋征收决定之前就需要先对征收范围内的建筑进行调查和认定，而不是在补偿协议达不成的情况下。
实践中，在补偿阶段才将房屋在未经法定程序的情况下，口头认定为违法建筑，那么显然就存在“以拆违促拆迁”的嫌疑，此时，大家一定要格外地注意，避免陷入他们的布置好的陷阱里。
另外，北京圣运最后还要提醒大家一点，房屋征收中，无论是收到限期拆除决定，还是补偿决定，大家一定要注重起来，千万不要认为这个文件对自己不会产生影响就置之不理，否则房屋面临的结局就是两种，一种是被相关部门违法拆除，一种是被司法强拆，需要注意的是，司法强拆是唯一一种合法的强拆。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
当然了，在征地拆迁中大多被征收人遇到的多是违法强拆，不过，不论是违法强拆还是合法强拆，如果在此过程中侵害了被征收人合法权益，那么被征收人均可以及时地收集相关的证据材料，及时地采取法律措施，在专业律师的帮助下维护自己的合法权益。
事实上，征地拆迁确实是可以让一些人的生活发生天翻地覆的变化，主要体现在以下两点，一是，通过征地拆迁，可以使一些老百姓的生活质量有所提高，二是，通过征地拆迁，可以使一些普通老百姓的居住环境有所改善。所以，实际生活中，总有人盼着自己也可以尽快拆迁，这样就可以实现“一夜暴富”了。但其实，就目前的征地拆迁形势来看，真正实现“一夜暴富”的没有几个。
不过，很早以前，也就是十几二十几年前，我国正处在发展时期，对土地的需求量又非常大，所以在那一段时间里，确实有不少老百姓享受到了拆迁带来的红利。
但，随着相关法律法规的不断完善，征地程序越来越规范，现如今的拆迁已不同往日，相关部门的行政行为必须要行使在阳光之下，就集体土地征收而言，在实施土地征收工作之前，必须要依法履行土地征收预公告、补偿安置方案、土地现状调查、社会稳定风险评估等等程序。
在未与被征收人签订补偿安置协议时，也需要依法针对被征收人作出征地补偿安置决定等文件。另外，给予被征收人的补偿从原则上来说也是不能低于被征收人原有的生活水平。然而实践过程中，在看到补偿标准的那一刻，很多被征收人都会对此不满意，从而拒绝签订补偿安置协议，要求征收方就补偿标准进行调整。对此，北京圣运律师在这里提醒大家，在对补偿标准有异议时，以下三大禁忌一定要知道
一、未签订补偿安置协议不要搬迁
有的被征收人拒绝签订补偿安置协议之后，也随之会搬出房屋，他们总会认为，只要我不签订补偿安置协议，就算我搬出了房屋，你也不能把我怎么样，但其实并不是这样的，有的征收方眼着被征收人不愿签订协议，征收工期又要停滞了，所以，他们马上就会想对策，让被征收人搬迁，然后他们找机会拆除房屋。
因此，在未就补偿事宜协商一致，未签订补偿安置协议，未拿到任何补偿的情况下，被征收人直接搬迁肯定是对被征收人非常不利的，一旦你就这样搬出房屋，征收方马上就会组织相关工作人员将房屋强制拆除，房屋一旦被强制拆除，我们就失去了谈判的筹码。虽然房屋被拆除之后，被征收人仍然可以提起诉讼，依法维权，但会增加一定的维权难度。
所以，北京圣运律师在这里提醒大家，只要补偿没有到位，无论有没有签订补偿安置协议，建议被征收人都不要搬迁，避免让自己处在被动的位置上。
二、不要狮子大开口
在补偿没有协商一致，而拒绝签订补偿安置协议之后，有的被征收人可能会为了能拿到更高的拆迁补偿，会直接跟征收方报出已经脱离实际房屋价值的补偿标准。比如说，自己家房屋周边的房地产市场价格是6000元一平方米，被征收人觉得不合理，直接跟征收方张口要一万一平方米，对于这种不切实际的补偿标准，被征收人一定要避免。
也就是说，凡是因公共利益开展的征地拆迁，大家千万不要在征地拆迁中这样狮子大开口，这是对自己很不利的，一般这种征地拆迁涉及的人数是非常多的，而且面积也很广泛，同时又关系着国家和被征收人双方的利益，一旦这样做（置国家利益于不顾），且要是只有你一家的话，那征收方可能就会另做打算，比如直接绕开你们家，除非你家必征不可。
当然了，如果是商业开发，那最终被征收人能拿到多少的补偿，则可以与征收方好好协商协商。不过，无论是因公共利益开展的征收还是，商业开发，其底线都是不能降低被征收人原有的生活水平，也就是说补偿只能高不能低，否则就侵害了被征收人的切身利益。
三、拒绝与征收方就补偿事宜进行协商
从实践过程中来看，被征收人最终能拿到多少拆迁补偿，并非都是一次搞定的，很多时候，都是谈下来的，即使是向人民法院提起了行政诉讼，我们的目的也就是争取与征收方谈判的机会。
但是实践过程中，有极个别的被征收人可能会非常地固执，认为只要一次补偿没有给到位，无论怎么谈都是谈不下来的，所以，当征收方上门找自己就补偿事宜再次协商的时候，会直接将工作人员拒之门外，拒绝与征收方就补偿事宜进行谈判。
事实上，被征收人的这种做法，相对于来说是比较幼稚且不理智的，征收方之所以主动上门找你谈判，其实也是抱着很大的希望来的，其也希望能尽快就此事了结，只要在合理的范围内，很多情况下，征收方也都是可以接受的，然而，被征收人直接拒绝谈判的行为，让最后一点谈成的希望也没有了。
对此，北京圣运律师最后要提醒大家一点，在征地拆迁中，广大被征收人对于征收方主动上门来协商补偿的机会一定要抓住，千万不要为了跟他们赌气就置自己的利益于不顾，一定要权衡好利与弊，切勿为自己的行为来买单。
冷先生2006年因贵州省贵阳市某区的招商引资政策与当地村委会签订了民事协议，冷先生根据协议缴纳了相关费用后建设了四层房屋自用以及出租。后来，当地想要进行征地，因补偿过低冷先生一直不愿签订拆迁协议，之后该区综合行政执法局就出面出具了所谓的违建通知等等材料。2019年8月，该区综合行政执法局强拆了冷先生的房屋，屋内物品毁于一旦。为维护自己合法权益，委托北京圣运贾启华律师、张海东律师介入，并在北京圣运律师的帮助下，法院确认综合行政执法局的强制拆除行为违法！
详情请点击：http://knlvshi.com/h-nd-2490.html#_np=2_558
●评估报告签字就拆了吗
●评估报告违法,能否作为征收补偿依据
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文章来源参考：【头条】评估报告产生后，是否就成定局？还能改变拆迁补偿吗？，，拆迁评估报告有效期
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