更新时间:2025-05-07 13:18 发布:2024-09-14 12:39 文章来源：北京圣运律师事务所
开庭日期
2019年11月14日下午2：00
开庭地点
上海奉贤法院
案由
房屋买卖合同无效纠纷案
办案律师
和雪莲律师团队
日前，为统筹全市安置房管理，进一步完善住宅房屋征收、拆迁、协议腾退、申请式退租（本通知统称房屋征收）中安置房管理工作机制，加强安置房全过程管理，严控安置周期，遏制逾期未安置情形，切实维护群众合法权益，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、国家税务总局北京市税务局联合发布《关于统筹规范住宅房屋征收中安置房管理工作的通知》。
以下为《通知》全文：
北京市住房和城乡建设委员会 北京市规划和自然资源委员会 国家税务总局北京市税务局
关于统筹规范住宅房屋征收中安置房管理工作的通知
京建发〔2021〕391号
各区人民政府、经济技术开发区管委会，各相关单位：
为统筹全市安置房管理，进一步完善住宅房屋征收、拆迁、协议腾退、申请式退租（本通知统称房屋征收）中安置房管理工作机制，加强安置房全过程管理，严控安置周期，遏制逾期未安置情形，切实维护群众合法权益，经市政府同意，现就统筹规范房屋征收中安置房管理工作通知如下：
一、切实加强安置房房源管理
（一）本通知所称安置房，指本市国有土地和集体土地上组织实施的住宅房屋征收、拆迁、协议腾退、申请式退租中用于补偿安置的住房。
（二）安置房源管理遵循市级主策、区级主责的原则。市住房城乡建设委会同市规划自然资源委等市级部门优化完善政策，建立安置房管理信息系统，指导各区人民政府做好安置房管理相关工作。各区人民政府（含已赋权的管委会，下同）承担安置房管理的主体责任，依规负责安置房源管理使用等具体工作。
（三）本市新建安置房建设项目纳入全市政策性住房建设筹集计划管理，每年由市住房城乡建设委统筹全市计划后报市政府批准执行；纳入全市统筹计划的安置房建设项目按照现行优化政策性住房项目审批制度加快推进。各区人民政府应根据我市住房保障规划，提前建设和筹集安置房源。
（四）各区人民政府应指定责任部门负责将安置房建设计划、项目信息、房源信息录入安置房管理信息系统；因安置房调配、使用、回购、转化等发生变更时，应在信息系统中及时更新，确保信息准确。市住房城乡建设委建立完善全市安置房源信息库；使用经济适用房（含参照经济适用房管理的房屋）、限价商品房、自住型商品房、共有产权房等作为安置房的，应将房源信息及时导入安置房管理信息系统。
（五）各区人民政府征收住宅房屋，提供的安置房一般应为具备入住条件的现房。
（六）住宅房屋征收中，确需使用在建、待建安置房源安置时，外迁安置的应取得建筑工程规划许可证，回迁安置的安置房应建设规划稳定；各区房屋征收实施单位组织签订补偿安置协议前，在建、待建安置房源规划建设进度应符合选房条件，明确地址、楼号、单元号、门牌号、户型、面积等房源信息和竣工日期。
（七）建设单位应加快安置房建设进度，按我市土地开发成本管理相关规定严控周转周期，确保被安置人员及时妥善安置。
（八）实施市级成本预审的土地储备开发、绿化隔离地区土地开发、棚户区改造等项目，各区人民政府应在预审程序启动之前将项目安置房位置、建设规模、建设进度及被安置人员、人房对应情况报送市住房城乡建设委。
（九）市、区人民政府应加强安置房统筹管理，未经市、区人民政府批准，安置房建设单位不得擅自出售或挪作他用。
二、从严核定被安置人员
（十）各区人民政府应当依据我市关于被安置人员认定的相关政策要求，建立健全认定办法及程序。
（十一）住宅房屋征收中，征收实施单位应使用安置房管理等信息系统对被安置人员拥有房产及享受住房保障情况进行核查，确保被安置人员符合条件。
（十二）补偿安置协议签订前，征收实施单位应在征收现场公示被安置人员姓名、身份证件号码（部分）、与被征收人的法律关系、被征收房屋地址等信息，接受社会监督。公示期不少于10日。
（十三）国有土地上房屋征收实施单位应使用房屋征收综合管理系统开展相关业务，实时录入征收补偿、安置选房等信息，并由区房屋征收管理部门完成审核；补偿安置协议中应列明被安置人员，载明选房信息。未能实时录入的，应在1个月内完成补录及审核。经审核的安置数据通过系统接口汇入安置房管理信息系统。
（十四）集体土地上房屋征收补偿安置协议应载明被安置人员选房信息；补偿安置协议签订后，征收实施单位应在1个月内将被安置人员信息、审核及公示信息录入安置房管理信息系统，上传相应补偿安置协议，依据安置房建设计划、房源信息、补偿安置协议在系统中完成人房对应；责任部门应对录入数据进行审核，对数据的准确性、真实性负责。
（十五）购房人信息因继承等特殊情况确需变更的，可凭相关合法手续并经区政府或责任部门审批同意后办理，并在安置房管理信息系统中上传相关审批文件。不得通过债务、婚姻、交易等方式获取或变更购房资格。
三、严格规范购房流程
（十六）房屋征收实施单位应加强与安置房建设单位的工作衔接。安置房建设单位应认真核验选房信息，与购房人签订购房协议；发现选房信息不齐全、与安置房管理信息系统中补偿安置协议内容不一致等情况时，不得签订购房协议，并及时通报责任部门。
（十七）区政府或指定的责任部门应依据安置房建设工程规划许可证等相关资料对安置房合规性进行审核，依据补偿安置协议、购房协议对购房信息进行审核确认；利用安置房管理信息系统导出《安置房信息备案表》，经区政府盖章确认后报送市住房城乡建设委备案。
(十八)安置房建设单位应将经审核确认的购房信息与测绘上传的房源实(预)测数据进行匹配，并通过房地产交易权属管理系统对安置房和购房人信息进行校核，校核通过的进行网签备案。
（十九）安置房购房备案信息与不动产登记、税务等部门相关信息系统交互共享，作为安置房不动产登记、税收征管等业务的基础数据。安置房不动产登记原则上不受理非备案合同申请。
（二十）各区人民政府针对房屋征收项目组织的审计部门或委托的第三方审计机构，应对补偿安置工作实施全覆盖、全过程监督审核。
四、明确相关工作要求
（二十一）市住房城乡建设委应统筹加快推进安置房管理信息系统建设，畅通全市安置信息共享渠道，提升安置工作管理信息化水平和数据使用效能。
（二十二）各区责任部门、房屋征收实施单位和安置房建设单位违反上述规定的，市或区人民政府应责令改正，并按照相关政策规定追究责任，涉嫌违法的移交司法机关处理。
（二十三）各单位应加强信息沟通、报送工作，及时反馈工作推进中遇到的新问题、新情况，会商解决。各区指定的责任部门、负责人及其调整情况，应及时报市住房城乡建设委。
（二十四）本通知执行前已启动的安置房建设项目，未纳入政策性住房建设筹集计划的应申请纳入计划；已签约但未办理不动产登记的安置房，各区责任部门应组织将安置房源和人房对应信息录入安置房管理信息系统，实施签约信息备案。
（二十五）本通知自2022年1月1日起执行。
特此通知。
土地作为老百姓主要的收入来源，可以说是其不可分割的一部分，但是一个城市的发展离不开土地征收，不论是建设高铁、高速公路还是地铁等，避免不了需要征收老百姓土地。可是，在土地征收过程中，有的被征收农民的土地在几年内被全部征收，那么对于一个以土地为生的老百姓来说，土地被全部征收要怎么办呢？失去了土地，其以后的生活又该如何得到保障呢？相关部门应不应该要为被征收农民缴纳养老保险呢？
根据《土地管理法》中的规定，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。
从上面的这条规定中我们可以看出，对于失去土地的农民，相关部门需要对符合条件的被征地农民办理养老保险，以保障被征地农民以后的生活。可是实践中，却有相关部门以各种理由不对被征地农民办理养老保险的情况发生。那么面对这种情况，被征地农民又该怎么办呢？
郑先生是辽宁省人，其在当地主要以种地为生。但是因当地项目建设，需要征收其在内的部分土地。可是相关部门却没有为郑先生等人缴纳失地农民养老保障。随后，郑先生等人为了维护自己的合法权益向法院提起了行政诉讼，要求相关部门对其的失地保险履行法定职责。
最终，法院判决相关部门对郑先生等人的失地保险履行法定职责。但是相关部门不服判决，遂向最高人民法院申请再审称，社会保障是独立完整的制度，失地保险是在保险人和参保人之间形成的法律关系，与征地补偿安置中涉及的相关部门相关职责不属于同一性质的行政法律关系。原审法院判决扩大了相关部门对被征地农民的社会保障职责。
针对本案，法院认为，本案的争议焦点是相关部门是否负有落实被征地农民社会保障的相关职责。
根据《物权法》中的规定，征收集体所有的土地，除了要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，同时还要安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
《土地管理法》规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上人民政府予以公告并组织实施。同时根据《辽宁省被征地农民社会保障暂行办法》中的规定，市级政府负责本地被征地农民社会保障办法的制定、组织推进和监督指导工作。县（市、区）政府负责本地被征地农民社会保障的组织实施和社会保障各项资金的落实工作。
从上述的规定中来看，相关部门作为土地征收的实施主体，负有落实被征地农民社会保障的法定职责。因此，原审法院判决相关部门对郑先生的失地保险履行法定职责，并无不当。
至于相关部门主张其不具有具体办理失地保险职责的问题，最高人民法院审理认为，被征地农民的社会保障权不完全等同于社会保险范畴社会保障权，突出体现在补偿性上。具体来说，被征地农民社会保障作为一种征地补偿方式，用以解决失地农民的生产生活，其性质上融合了补偿权和社会保险保障权，作为一种替代货币补偿的方式存在。
根据《暂行办法》中的相关规定，被征地农民养老保障统筹账户资金，以被征地农民所需养老保障资金总额为基数，按照不低于30%的比例，由政府从土地出让金净收益中提取。
本案中，相关部门认可郑先生等人符合纳入养老保障范围的条件。可是在郑先生等人未被纳入养老保障范围的情况下，相关部门主张其已经完全履行了“以被征地农民所需养老保障资金总额为基数，按照不低于30%的比例”提取被征地农民养老保障统筹账户资金的职责，证据不足。
相关部门作为县级人民政府，负责本地被征地农民社会保障的组织实施和社会保障各项资金的落实工作，其应履行主体责任，责令相关部门积极作为，将保障被征收人的合法权益的政策落实到位，切实维护被征收人的合法权益。
最终，最高人民法院驳回了相关部门的再审申请。
从上述的内容中我们可以得知，如果被征地农民失去了土地，只要被征地农民符合缴纳养老保险的条件，那么相关部门必须要依法给予被征地农民这一项补偿，必须要依法对被征地农民的失地保险履行其法定职责，否则就剥夺了被征地农民依法享有的这一项权利。
最后北京圣运律师还提醒大家，在土地征收中，如果相关部门只给予土地的补偿、地上附着物和青苗的补偿费、安置补助费等，而不给予养老保险这一项补偿费，那么被征收人要及时地收集相关的证据材料，及时地咨询专业律师，在律师的帮助下向法院提起行政诉讼，保障自己的合法权益不被侵害。
梅州五华县位于粤东北丘陵地带，韩江上游，是以传承中华文化的汉族客家民系为主体的群落聚居地，是南粤文化的发源地之一，是中国内地现代足球的发源地。享有“文化之乡、华侨之乡、足球之乡、工匠之乡”的美誉。在五华县西北方向某镇坐落着一个村庄，常胜（涉及隐私化名）等村民就出生在这里并后来走出大山到广州深圳经商，他们偶尔回乡叙旧，几个村组村民的生活可谓安静惬意。近两年，因为龙梅高铁的修建占用了村组土地，村民们开始没有多想积极配合，但后来发现了无手续乱占地等好多问题，再加之村干部的蛮横态度，村民们彻底愤怒了。于是许多在外经商的人也为此放下生意回乡与村民商议，大家决议不再阻工而是通过法律维权。经过对比打听，大家慕名联系了业界具有良好口碑的北京圣运拆迁律师团队，于是北京圣运派出张海东副主任率队的主任律师团队进行接洽并现场调查。目前，北京圣运律师已经正式接受村民集体委托介入征地维权，相关法律程序也在积极准备之中。
房屋作为老百姓避风的港湾，是谁都不可以任意侵犯的，但是在征地拆迁中却出现了这样的情况，由于征地拆迁事关被征收人和国家的利益，所以个别征收方为了节省征收成本，缩短征收时间，往往会在被征收人拒绝签订补偿安置协议时，为了不让征收项目停滞不前，将被征收人的房屋以各种理由认定为“违法建筑”，并要求被征收人按照责令限期拆除违法建筑通知中的内容自行拆除，而有的被征收人呢，认为自己家的房屋根本就不是什么“违法建筑”所以，便不会按照通知中的要求进行，随后，个别征收方便会在未通知被征收人的情况下，直接强制拆除被征收人房屋。
而且不仅如此，实践中，有的征收方还会在什么文件也没有对被征收人作出的情况下，直接趁被征收人不在家，以拆除“违建”的名义强制拆除被征收人房屋。
但无论房屋是否是违法建筑，或者说是房屋即便是真的违法建筑，那相关部门也应当要按照法定程序进行，而不能直接强制拆除。事实上，我国对于违法建筑的拆除有着很严格的规定，也有着很详细的程序，不是谁能拆就能拆，也不是谁想怎么拆就能怎么拆的。
【案情简介】
何某某是贵州省某市某区的村民，其在当地拥有宅基地上房屋和承包地。2018年11月，当地相关部门因建设需要对何某某所在村庄的土地和房屋进行征收，其中，何某某的房屋也在此次征收的范围内。
看到自己家也在征收范围内，何某某还是非常开心的，自己本想着，可以通过此次征收来提高自己的生活水平，改善一下居住环境，所以在征收未具体开展之前，其是想着要积极配合征收方的工作，但当看到此次征收的补偿标准后，何某某非常的失望，其没有想过补偿标准会这么的低。面对极低的补偿标准，何某某等人均是不满意也不认可的。
于是三番五次的找征收方协商补偿，但是征收方非常的“硬气”，说补偿标准是相关部门制定的，改变不了，政策就是这样，自己也无能为力，希望老百姓能理解。但是，何某某认为，虽然国家征收是好事，但是如果按照现在的补偿标准对自己进行补偿安置的话，这很显然自己及家人以后的生活就没有保障了，三、四百元一平方米无论如何都无法满足自己的住房需求。
所以，何某某便没有与征收方签订补偿安置协议，希望能通过这种方式试图给征收方施压，让他们提高征地拆迁补偿标准，保证自己被征收以后的生活水平能与被征收之前的生活水平保持一致。
本以为这种方式会奏效，但让何某某没有想到的是，其拒绝签订补偿安置协议的行为不仅没有达到预期的目的，而且还引来了对自己不利的后果。相关部门在何某某拒绝签订补偿协议后，相关部门竟然针对何某某下达了《责令限期改正通知书》，并且于2018年12月对其作出了《行政处罚决定书》。无论是责令限期改正通知还是行政处罚决定，都直指何某某的房屋是违法建筑。
但是按何某某的说法来说就是，其在遇到征地拆迁以前，该房屋一直住的好端端的，也没有相关部门上门来进行调查，但是怎么一遇上拆迁自己的房屋就变成了违法建筑，这简直太不可思议了。面对相关部门给自己作出的两份文件，何某某害怕其房屋被强拆，所以便马上决定通过法律途径来维护自己的合法权益。
【诉讼过程】
决定起诉后，何某某在网上查找到了北京圣运律师，并与北京圣运律师取得了联系，随后其便与北京圣运律师就自己所遇到的问题进行了详细的沟通。在听过北京圣运律师的解释与分析后，何某某认为北京圣运律师说的非常好，非常的专业，而且何某某还认为，在办案经验方面，北京圣运律师十分的丰富，于是便再三思考后，决定委托北京圣运律师帮助自己维护合法权益。
北京圣运律师介入该案件后，第一时间又前往何某某所在地进行了走访调查，在调查走访后，北京圣运律师十分坚定的认为，相关部门下发的这两份文件在程序上存在一定的不合法，而且这两份文件已经对何某某的权益产生了较大的影响，于是在与何某某当面沟通后，决定先向有关部门申请行政复议。可是让何某某与北京圣运律师没有想到的是，在复议期间，镇政府竟然联合当地的公安机关将何某某的房屋给强制拆除了，房屋内的物品全部被毁损和破坏。
而且在房屋被强制拆除期间，当地公安机关还将何某某给控制了起来，直至房屋被全部拆除后才将其给释放。
面对镇政府的行为，何某某是非常的气愤，但是其也保持了一定的理性，马上与北京圣运律师取得了联系，北京圣运律师随后也在电话中教其如何取证，并就目前的情况与何某某进行了沟通，双方面沟通后，北京圣运律师决定指导何某某向人民法院提起行政诉讼，请求法院确认镇政府强制拆除何某某房屋的行为违法。
在庭审中，北京圣运律师直指镇政府的违法行为。北京圣运律师认为，相关部门虽然对何某某作出了相关文件，但是其并没有按照法定程序进行送达，而且法律上明确规定，相关部门在作出强制执行决定前，应当要对当事人事先进行催告，催告应当要以书面的形式作出，与此同时，还要告知其依法享有的权利，以及保障当事人的救济权。
但是本案中，在强制拆除何某某房屋之前，何某某并没有见到过任何的催告书，而且，此次的强拆行为还发生在救济期限还没有届满的情况下，因此，镇政府的强拆行为显然对何某某的权益造成了侵害。
【诉讼结果】
最终法院采纳了北京圣运律师的代理意见。法院认为，镇政府在对何某某房屋实施强制拆除前，下达过相关文书，但其并没有相关证据表明这些文件均向何某某进行了合法送达，因此，应当视为其并未履行相关法定程序。最终，法院判决确认镇政府强拆何某某房屋的行为违法。
【律师说法】
实践中，类似于这样的情况非常的多，但是，北京圣运律师提醒大家，无论房屋是否是违法建筑，其强制拆除房屋时都应当要按照法定程序进行，不能随意地拆，如果大家在征地拆迁中遇到相关部门在未履行法定程序的情况下就强拆房屋，那么一定要及时地咨询专业律师，避免自己的合法权益被侵害。
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文章来源参考：【头条】北京圣运律师代理的房屋买卖合同无效纠纷案于11月14日下午2谈00在上海奉贤法院开庭，，上海奉贤法院判决书查询平台
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