发布:2024-09-15 04:43 文章来源：北京圣运律师事务所
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事关广州城中村改造
全国首个专门针对
城中村改造的地方性法规条例
来了！
3月29日，《广州市城中村改造条例》（以下简称《条例》）获广东省人大常委会批准。
《条例》共三十九条，针对城中村改造中的一些热点问题进行了明确规定，例如集体土地怎么收、征收补偿标准怎么定、征地补偿安置方案、保障性住房建设、村民的社会保障等。
01
哪些算是城中村？
《条例》在第二条中对城中村进行了界定。《条例》所称城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已征为国有、已完成撤村改制，但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。
城中村改造的具体范围由市人民政府根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划划定并向社会公布。
02
村民不同意拆怎么办？
《条例》明确，拆除新建类城中村改造项目启动之前，区人民政府应当组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上十八周岁以上村民同意后，纳入城中村改造年度计划并启动改造。
2021年，黄埔区某城中村拆迁现场
03
集体土地怎么征收？
记者了解到，《条例》从两个方面规范集体土地怎么收：一是完善集体土地征收程序；二是明确收回集体土地使用权的程序要求。
《条例》明确，城中村改造项目涉及土地征收的，区人民政府应当对土地的位置、权属、地类、面积以及村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况按规定进行土地现状调查，调查结果应当由拟征收的土地所有权人、使用权人签字确认。
广州城中村康鹭片区
征收集体土地应当按照公平合理、先补偿后搬迁的原则，巩固提升村民原有生活水平，维护长远利益。
城中村改造项目需要收回集体土地使用权，符合法定情形的，农村集体经济组织可以依法收回集体土地使用权，并按规定对集体土地使用权人给予适当补偿。
04
征收补偿标准怎么算？
《条例》针对如何制定和实施合理、可行的征收补偿标准问题作了规范。
其中明确，征收集体土地的土地补偿费和安置补助费补偿标准，以及征收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府拟定并按规定报请批准后公布实施。
征收补偿一律按照经依法依规批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。
城中村改造村民住宅补偿安置采取复建安置、产权调换、货币补偿等方式。征收集体土地涉及非村民房屋的，应当充分听取意见并对其合法权益予以合理补偿；针对不同意见，应当认真研究论证并以适当方式及时反馈处理意见。具体补偿方式和标准由区人民政府拟定并报市人民政府批准同意。
05
村民的社会保障怎么定？
《条例》第三十五条对拆除类城中村改造的村民转化为城市居民及其社会保障作了规定。
其中规定，实施拆除新建的城中村村民，依照法定程序转为城市居民户口后，应当享受城市居民待遇。市、区人民政府应当将被征地村民纳入相应的养老等社会保障体系。公安、民政、人力资源和社会保障、医疗保障等行政管理部门在其职责范围内负责被征地村民社会保障相关工作。
06
改造后村民怎么安置？
《条例》第二十二条明确，征收集体土地应当按照公平合理、先补偿后搬迁的原则，巩固提升村民原有生活水平，维护长远利益。
《条例》第三十一条明确， 城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模应当按照一定比例建设保障性住房，可以综合交通、公共服务配套设施、产业布局等因素按区域统筹调节。城中村改造控制性详细规划明确的建设量较自身改造建设量有节余的，优先建设保障性住房。
07
广州几条正在改造周期中的城中村
海珠区康鹭片
2024年2月7日至2024年3月7日广州市海珠区凤和（康乐村、鹭江村）城中村改造项目实施方案于广州市海珠区人民政府官网开展征询意见公示。
2023年12月31日，康鹭改造“首拆”当天。镜头下方粉红色、橙色连片楼宇属康乐村三社、五社楼房，正是第一阶段开发的集体物业部分，成为未来的复建安置区，是最先被拆除的部分。
3月13日开展新一轮的拆卸，按照改造计划，首期复建安置区将于3月底全部完成拆卸。
海珠区沥滘村
沥滘村是广州城市核心区占地面积最大的城中村改造地块，地块也位于广州城市新中轴线南端，城市的“门面”所在，被誉为“航母级”。2023年是沥滘改造阶段节点高频发生的阶段。复建房封顶，复建房选房摇珠……
图为2023年6月，沥滘村宴开近千围的龙船饭现场。
宴会现场该片空地正是城中村改造“滚动式”进程中拆平的地块，背景几栋有塔吊施工的住宅楼正是第一批封顶的村改复建房。
黄埔区双岗村
黄埔区城中村改造的步子迈得大，由老黄埔区的文冲到庙头到南岗，东西走向连片拉开；南北轴线上，原萝岗片区的多条村落也被纳入改造盘子中。
双岗村，坐落在文冲与庙头之间的一条大村。去年，双岗村和相邻的沙埔村整片的双沙地块项目由“中建八局”承接，也是少见由承建商主体公司作为村改项目合作开发商进驻改造的新模式。
2024年3月23日，南海神庙波罗诞（正诞）的大日子。双岗村的村民拉动村中供奉的长案神像前往庙头村的南海神庙，队伍经过村中拆迁区域空地。
双岗村同时也是龙舟文化的大村。“双岗火龙”是广州端午龙舟季中非常高光的存在，双岗村民游龙时候会以最密集的鞭炮开路，边划船边甩炮；每每是“龙舟景”中最抢眼的单元。
2023年6月，双岗村端午节前龙舟季的航拍图。
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摄影：南都、N视频记者 黎湛均 张志韬
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来源：临律-全国首个广州出台城中村改造和补偿标准，，广州城中村改造政策
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