更新时间:2025-05-07 00:37 发布:2024-09-18 12:48 文章来源：北京圣运律师事务所
是拆迁，就会有利益纠纷，毕竟拆迁是一件大事，谁都不想在关乎自身利益的事情上做出让步。在征地拆迁当中，拆迁方的行为更是如此，拆迁方在征地拆迁当中很多时候都不考虑被拆迁人的处境，也很少依照法律法规合法的进行征地拆迁，这无疑是对被拆迁的利益造成了一定的损失。于是为了维护自己的合法权益，被拆迁人便走上了一条信访、上访的漫长维权之路。
经常有来访的当事人向北京圣运律师说“我向政府反映了我的情况，但没有结果”，有的是“上级信访办让我们回当地，让当地的有关部门去解决，我应该怎么办才好”等等。可从这些话语当中我们不难发现，不少被拆迁人将上访、信访作为“救命的稻草”。
将希望寄托于让上一级官管住下一级的官。可是在依法治国的今天 ，信访、上访只是作为缓解社会矛盾的一种手段，不可能直接取代司法解决矛盾纠纷的权威。以下我们就通过一案例来看一下信访、上访是否能够真正解决问题.....
刘女士所在的村庄搞旅游开发，因此，要对刘女士所在的村庄进行土地征收，因测量误差过大，与事实不符，刘女士找到该村村委会测量组组长杨某，申请重新测量。杨某及测量组其他成员未对刘女士的申请作出任何答复，并将刘女士绑架至村里一处破旧房屋进行故意伤害，威胁刘女士不要再对丈量及征地拆迁造成任何“阻碍”。
刘女士寻求村委会的帮助，但最终仍落到杨某处理。杨某第二次见到刘女士后，再次对刘女士进行故意伤害行为，并将刘女士送至当地精神病院。刘女士得以出院后，其房屋已经被强拆，无家可归的她再次去公安局询问案件进展无果后，决定去北京信访。然而，结果仍旧是门难进，维权无望。
长期以来，很多遭受不公平待遇的群众常常找上级政府部门投诉，抱着“小闹小解决”、“大闹大解决、不闹不解决”的心态来为自己讨回公道，他们宁愿去信访，也不愿意通过法律来维权，这样，不仅不能有效及时的化解矛盾，还助长了“信访不信法”的观念，同时还浪费了维权的最佳时机，错过了诉讼的最好时间。
北京圣运律师建议大家，比起上访、信访去维权，寻求法律的援助是属于快而准的一种维权方法。法律的存在就是为了给受害者提供更好的维权通道。老百姓也不要一直认为“民告官”这种案件是无法赢的，这种理念是不对的。只要拆迁方存在违法的行为，只要拆迁要以各种手段逼迫被拆迁人去签补偿协议，那么，律师就会从当中找到他们的违法漏洞，用法律帮助被拆迁人更好的去维护合法权益。
要是在征地拆迁当中遇到强拆强征时，老百姓又该怎么办呢？
遇到这种问题的时候，切忌跟对方起冲突，要保持冷静，尽量做到静观其变。一定要留下证据，比如：照片、视频、相关文件等，有了这些对以后的维权会有很大的帮助。其次，如果拆迁方强迫被拆迁人签协议，被拆迁人也不能签，一旦签订了协议，那么，被拆迁人不仅丧失了主动权，也丧失了与拆迁方谈判的机会，这对以后的维权可是又加了一层困难。
最后，在遇到征地拆迁方面的问题的时候一定要及时的寻求专业拆迁律师的帮助，尽早的让律师介入到案件当中，让律师们帮助你们出谋划策争取早日让你的权益得到一定的保障。
随着城市基础性设施设备的不断建设，越来越多的农村承包地被征收，尤其是一些川地，也就是比较平的土地，基本上都因各种建设项目被占用，比如说修建高速公路，修建铁路，高铁，以及教育、文化、水利工程等等。
但无论是什么建设项目，只要占用到农村集体土地，那就得实施征收。虽然说按照《土地管理法》中的规定，因公共利益需要的，相关部门是可以征收农村集体土地的，只不过，相关部门在实际占用土地之前，需要先向有关部门办理农用地转用审批手续，但是办理农用地转用审批手续之前，又需要按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》履行征收前置工作。
从《土地管理法》中来看，在实际占用土地之前，需要保障被征地农民知情权（在征收范围内发布土地征收预公告、补偿安置方案）、参与权（土地现状调查、评估机构的选定）、选择权（货币补偿、产权置换、宅基地迁建的选择）、监督权等，与此同时，还需要在签订补偿安置协议之后及时落实被征地农民土地补偿费、安置补助费、青苗补助费、地上附着物及农村村民住宅费、社会保障费等等。
也就是说，农村集体土地征收只有严格落实我们前面所说的各个环节之后，那么，相关部门才可以向有权批准机关申请征地，在获得相关部门的同意，即拿到征地批复之后，才可以实际占用土地。
根据《土地管理法实施条例》中的规定，申请征收土地的县级以上地方人民政府应当及时落实土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅以及其他地上附着物和青苗等的补偿费用、社会保障费用等，并保证足额到位，专款专用。有关费用未足额到位的，不得批准征收土地。
但是在律师办案的过程中发现，有的被征收人会认为征收方作出的补偿标准不合理，补偿安置方案不符合法律规定的，所以会先拒绝与征收方签订补偿安置协议，其目的就是为了希望相关部门能提高拆迁补偿标准。
然而实践中，极个别的征收方不仅对被征地农民提出的异议不予解释，不组织听证之外，还采取各种手段来达到征收的目的，我们常见的就有在未作出任何文件，未履行任何程序的情况下，直接强行占用土地，或者说是，针对未签订补偿安置协议，将被征收人认为不合理的补偿直接打其银行账户上，以达到落实了征地补偿安置工作。
根据《土地管理法》对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
那么，征收方在未经被征地农民同意，在未与被征地农民签订补偿安置协议的情况下，将被征地农民认为的低补偿打账其账户是否合法呢？我们结合北京圣运律师曾经办理过的一起案子来告诉大家
李某在当地合法拥有承包地，后来因当地相关部门的建设项目被征收，但是在征收过程中，李某对相关部门制定的补偿标准存有很大的异议，其认为，如果按照相关部门制定的补偿标准对其进行补偿的话，那么，被征收以后的生活肯定还不如现在的生活水平，所以，李某就拒绝了与征收方签订补偿安置协议，且也没有交出土地。
但是让李某没有想到的是，后来征收方为了尽早拿到土地，按时完成项目建设，实现最终的征收目的，便在其拒绝签订补偿安置协议之后，以各种理由强迫李某交出土地，签订补偿安置协议，因李某一直未交出土地，后又将极低的征地补偿在未经李某的同意的情况下，就直接打入其账户中。
针对相关部门的这波操作，李某非常地气愤，但是其也没有因此而放弃，其认为，相关部门在未经自己同意的情况下，就直接将极低的补偿打入自己的账户中，这显然是先斩后奏的行为，显然侵害了自己的合法权益。所以，李某为了维护自己的合法权益，自行向相关部门提起了行政复议，但结果却不尽如人意，法院认为，相关部门已经将征地补偿款打入了李某的账户中，完成了征收补偿工作，所以，驳回了李某的复议申请。
收到复议决定之后，李某认为复议机关作出的复议决定很明显对自己不利，所以，其为了能得到一个公正的结果，后来通过网络找到了北京圣运律师，并就自己目前遇到的问题与北京圣运律师进行了沟通，李某认为，北京圣运律师的解答非常专业，所以随即委托了北京圣运律师。
北京圣运律师在介入该案件之后，第一时间针对复议决定向人民法院提起了行政诉讼。本案最终在北京圣运律师的帮助下取得了阶段性胜利。
事实上，无论从哪个方面来讲，相关部门在未经被征地农民同意的情况下就直接将补偿打账其账户都是侵害被征地农民合法权益的行为，而且相关部门的这种行为不仅仅是违反了法定程序，而且还是极不成熟的表现。
换句话来说就是，在征地拆迁中，如果征收方在与被征地农民没有签订补偿安置协议的情况下，没有取得被征地农民同意的情况下就将征地补偿款擅自打入其的银行账户内，不仅不代表双方之间就补偿事宜达成了一致意见，且还恰恰反映出了其不讲理的一面。
所以，北京圣运律师在这里提醒大家，在以后的征地拆迁过程中，如果遇到相关部门在就补偿事宜与自己还没有协商一致的时候，就偷偷地将极低的补偿打入了自己的银行账户，那么，此时大家千万不要动用这一笔钱，一旦动用，那就会被认为你对征地补偿款没有异议，从而就会被相关部门抓住把柄，这对自己是非常不利的，当然了，也不要以不讲理的方式去找相关部门讨要说法，更不要以暴力的方式来维护自己的权益。
正确的做法是，在遇到相关部门将征地补偿款直接打入自己的银行账户，并就实际占用了土地的情况进，被征地农民可以先收集相关的证据材料，包括土地权属证明、土地承包证、相关部门强制占用土地的现场照片、录像等等材料，另外就是在不知道是谁将钱打入自己银行账户的时候，一定要选择报警，这是很有必要的，在弄清楚了是谁将钱打入自己银行账户之后，建议被征地农民马上向上一级有关部门投诉、举报，或是在专业律师的帮助下，尽快通过法律途径来维护自己的权益。
征地拆迁是一项重大工程，不仅周期长，而且该项活动还可能会涉及到上百户人家的切身利益，同时也涉及国家利益，所以，在具体实施的过程中，征收人首先要保障好被征收人的各项权益，也就是必须要依法依规地进行。
而被征收人在拆迁整个过程中也都要全程参与，注意各个征收环节是否合法，注意补偿标准是否合理，补偿款项是否全面。一般而言，给予被征收人的补偿款项有被征收房屋价值的补偿、安置补助费、停产停业损失费、搬迁费、搬迁奖励费等。
其中，国有土地上房屋被征收，被房屋价值的补偿一般是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边房地产的市场价格，想必这点大家都非常的清楚。对于其他的补偿，我们上周给大家说了停产停业损失费的标准，那么，今天我们再结合广州市黄埔区 广州开发区关于实施《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》细则中的内容，来看一下国有土地上房屋征收中给予被征收人的搬迁费都有哪些，搬迁费的补偿标准又是多少
根据该细则第十二条规定，征收普通住宅房屋的，征收方需要以户为单位向被征收人支付搬迁费7000，也就是说，每一家的搬迁费是7000块钱。
其中，这些搬迁费的内容中有电话移机以及有线电视、管道煤气、宽带网、空调迁装等费用。
对于非住宅房屋的搬迁费，也就是有收益的房屋如小商铺、小商店、加工厂、养殖场、老旧工厂、企业等之类的房屋。那么征收方必须是要给予被征收人搬迁费的。
经营性用房搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费以及调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备，即不可搬迁设备重置费等费用。
需要注明的是，不可搬迁设备的重置费是按重置成新价计算。所谓的重置成新价是指用价值时点的建筑材料和建筑技术，按价值时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的正常建筑安装工程价格，具体需要以评估为准。
实践中，如果有相关部门以各种理由拒绝支付这些补偿费，或是减少上述补偿费中的某一项，那么则是不合法的，被征收人可以采取法律措施来维护自己的权益。
江西省人民政府关于公布全省征地区片综合地价的通知
赣府字〔2023〕23号
各市、县（区）人民政府，省政府各部门：
根据《中华人民共和国土地管理法》要求，全省组织开展了新一轮征地区片综合地价调整工作，现将调整结果予以公布，并将有关事项通知如下。
一、准确把握征地区片综合地价的内涵与适用范围。征地区片综合地价是全省征收农村集体土地的最低补偿标准，由土地补偿费和安置补助费组成，构成比例为1∶1，不包括法律规定用于社会保险缴费补贴的被征地农民社会保障费用、征收农用地以外的其他土地、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，以及采用除货币以外其他方式对被征地农民生产生活进行安置的费用。各地可以根据实际，制定当地的征地补偿标准，但不得低于本轮调整后的征地区片综合地价。国家和省重点交通、能源、水利等基础设施建设项目的征地补偿标准，按照省政府有关规定执行，但不得低于本轮调整后的征地区片综合地价。非农建设用地需要收回国有农林牧渔场的国有农用地、未利用地，符合国家规定的，参照执行邻近农村集体土地的征地补偿标准。
二、做好地上附着物和青苗补偿标准调整制定和备案。各市、县（区）人民政府要按照《中华人民共和国土地管理法》第四十八条、《江西省征收土地管理办法》第二十四条规定和省政府工作部署要求，加快调整制定农村村民住宅、其他地上附着物和青苗补偿标准。补偿标准制定时要确保门类齐全，类别要符合相关规定和技术要求，同时要对测算的补偿标准组织听证、论证和广泛征求意见，做到程序合法合规、标准科学合理。2024年2月底之前调整制定或重新公布，并由各设区市人民政府统一报省政府备案。
三、继续执行被征地农民社会保障资金预存制度。我省用地报批时，以征收土地面积计算，按每亩不低于1万元的标准，足额提取被征地农民参保缴费补贴资金，预存到人力资源社会保障主管部门指定的被征地农民基本养老保险缴费补贴资金专户，切实解决被征地农民基本养老保险缴费政府补贴资金不足问题。
四、依法规范有序做好土地征收各项工作。土地征收工作政策性强、涉及面广，事关广大被征地农民的合法权益。本次征地区片综合地价公布实施后，各市、县（区）人民政府要加强领导、周密组织、统筹安排，针对新标准实施后可能发生的情况和问题，研究制订工作预案，建立纠纷处理与协调机制，确保新老补偿标准顺利衔接。在实施征地过程中，要严格履行《中华人民共和国土地管理法》及实施条例、《江西省征收土地管理办法》等规定的程序，做好听证、公告等工作，充分保障被征地农民群众的知情权、参与权、监督权和申述权。用地报批前，要足额落实土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物、青苗等的补偿费用和被征地农民的社会保障费用。省自然资源厅要会同省人力资源社会保障厅、省农业农村厅等有关部门加强对征地补偿安置工作的监督检查指导，防止截留、拖欠、挪用征地补偿费用问题，切实维护被征地农民的利益。
本通知公布的征地区片综合地价自公布之日起施行，原征地区片综合地价同时废止。
附件：江西省征地区片综合地价表
2023年4月21日
来源：江西省人民政府网站
江西省征地区片综合地价表
附注：
1．征地区片综合地价适用于征收集体农用地水田的补偿测算，征收其他集体农用地、建设用地和未利用地的补偿测算，参照以下修正系数执行：
（1）耕地、园地、人工高产油茶园、养殖坑塘、其他农用地、农村集体建设用地（集体经营性建设用地除外）不低于1.0；
（2）林地不低于0.7；
（3）未利用地不低于0.6。
2．国有农用地和未利用地补偿安置标准参照执行。
3．征收农村集体经营性建设用地补偿标准按照《江西省征收土地管理办法》规定执行。
棚户区改造、城中村改造、旧城改造以及以合村并居、合村并镇等为名的征地拆迁项目，从原则上来说是不能同于其他普通的征地拆迁项目的，比如扩宽道路、水利工程、教育、文化等建设项目，其中最大的一个不同之处就在于，棚户区改造、城中村改造、合村并居、旧城改造等项目，其最终的目的是为了广大老百姓的生活质量能有一个新的提高，居住环境能有一个新的改变，因修建道路、水利工程等这些征地拆迁项目，其最终的目的则是为了推动城市的发展与建设。
简单点来讲就是，棚户区改造、城中村改造、旧城改造、合村并居等项目都是民生工程，具有公益性质，而其他的征收项目包括扩宽道路等则是基建项目，并不属于民心工程。但这里北京圣运律师想要说的是，无论是民生工程，还是基建建设工程，只要涉及占用咱农民老百姓的土地或是房屋，只要征收项目与咱老百姓的利益有所挂钩，作为被征收人都需要对相关部门的征收行为进行审查，或是注意具体征收过程中的一些细节，包括，相关部门有没有依法履行征收程序等等。
在此过程中，一旦发现有违法行为的存在，被征收人一定要马上向有关部门投诉、举报，或是通过法律途径来维护自己的合法权益。那么，在棚户区改造、城中村改造或是旧城改造、合村并居、合村并镇等过程中，被征收人要注意哪些细节，自己的合法权益才不会被侵害呢？主要有以下几点，希望会对大家有所帮助
一、棚户区改造、旧城改造等项目中被征收人也有选择权
棚户区改造、旧城改造、城中村改造等民心工程中，经常有征收方认为，在这些项目中，老百姓就只能听从他们的话，没有权利发表自己的意见，也没有权利对某些细节提出疑问，作出自己的选择，这其实是侵害被征收人合法权益的行为。
虽然棚户区改造、旧城改造等项目并非基础建设项目，虽然是民心工程，但这些项目也都涉及被征收人的利益，所以，无论被征收人遇到的是棚户区改造还是城中村改造、旧城改造等，其都依法享有选择权，包括对补偿方式的选择权和评估机构的选择权。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收人可以选择产权调换，也可以选择货币补偿。所以，实践过程中，如果广大被征收人遇到，相关部门只提供一种补偿方式，比如只提供了一种货币补偿等，然后以各种理由，拒绝提供产权调换，那从原则上来说就侵害了被征收人选择补偿方式的权利，此时，作为被征收人就可以通过相关的法律程序来维护自己的权益。
另外，《国有土地上房屋征收评估办法》中还规定，评估机构需要由被征收人协商选定，被征收人在规定的时间内协商不成的，可以通过抽签、多数服从少数等方式来确定评估机构。但从实践过程中来看，经常有被征收人在未经过被征收人同意的情况下，擅自确定评估机构，而且的被征收人压根就不知道自己还有选择评估机构的权利，评估机构一旦是由征收方选定的，这就对被征收人的切身利益产生了一定的风险。
因此，这里北京圣运律师需要告诉大家，在棚户区改造、城中村改造等民生工程中，无论征收方是以上面我们提到的哪一种行为对被征收房屋进行评估的，只要评估机构并非被征收人选定的，即由征收方擅自决定的，那从原则上来说就侵害了被征收人自己的合法权益，侵害了被征收人依法享有的选择权。
此时，作为被征收人，要是及时发现了或是知道了征收方的这种行为，那么，一定要马上咨询专业律师，或是针对下征收方擅自决定评估机构的行为向有关部门投诉、反映，避免自己的合法权益被侵害。
二、棚户区改造、城中村改造等项目中需要考虑到被征收房屋的具体情况
在棚户区改造、旧城区改造等过程中，有的征收方通常会以房屋比较旧，房屋已经通过航拍图了解过了具体的情况等为由，直接由评估机构确定被征收房屋的价值。但是这里北京圣运律师需要告诉大家的是，无论是什么征收项目，被征收房屋的价值均需要评估机构实地查勘，结合被征收房屋的具体情况，再出具评估报告。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
那也就是说，评估机构在对被征收房屋价值评估的时候，除了要实地查勘之外，还需要在评估时考虑到被征收房屋的区位、用途以及建筑结构、面积等等。如果实践过程中，评估机构只通过几张图片就直接确定被征收房屋价值，并作出评估报告等，那么，这就侵害了被征收人的合法权益，被征收人拿到的补偿肯定会比较偏低的。
所以，这里北京圣运律师需要提醒大家，评估机构在对被征收房屋进行评估时，作为被征收人一定要参与其中，一旦发现或是事后发现评估机构未考虑到房屋具体的情况，那么，作为被征收人必须要马上咨询专业律师，或是在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的合法权益。
三、不要盲目地签订补偿安置协议，补偿协议内容需完整
无论是什么样的征收项目，只要双方协商好具体的补偿事宜后，一定要落实在书面协议上，一般书面协议上必须要有具体的补偿金额，用于产权调换的房屋具体的面积、朝向等，支付过渡费的方式，过渡费的补偿标准，补偿对象以及具体的违约责任等等事项。
可从实践过程中来看，有极个别的征收方拿来的拆迁补偿安置协议中并没有具体的事项，所有对被征收人利益息息相关的事项均以横杠来代替，即都是空白的，而有的呢协议，却没有写明具体的事项，内容含糊不清，不完整。
对此，北京圣运律师要在这里告诉大家，补偿安置协议的签订可关系着被征收人的利益，所以，千万不要稀里糊涂地就签订，一旦签订，那日后出现补偿问题，就会对自己非常的不利，比如你签订了空白协议，事后征收方将空白协议拿走，在上面随便填上并不理想的补偿金额，或是擅自改动补偿内容等，这都是时有发生的。
因此，在签订补偿安置协议时，一定要仔细看协议上面的内容，对于内容不完整，不明确，甚至是空白的协议，被征收人则是有权利拒绝签订的。
总之，北京圣运拆迁律师最后想要告诉大家的是，棚户区改造、城中村改造、旧城区改造等项目都是民生工程，所以，按理来说相关部门应当要按照法律规定的程序依法推时征收活动，实战中，被征收人一旦发现征收行为不合法，违反了相关的法律规定或政策规定等，一定要马上咨询专业律师，避免自己的合法权益被侵害。
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文章来源参考：【头条】涉及拆迁利益纠纷，选择上访是最后的途径？可能你错了，，拆迁信访流程
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