补偿数额不满意？做了这几件事，补偿不提高都难！，补偿不合理找谁来处理:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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补偿数额不满意？做了这几件事，补偿不提高都难！，补偿不合理找谁来处理

更新时间:2025-05-04 22:56 发布:2024-09-18 17:38 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：补偿数额不满意？做了这几件事，补偿不提高都难！,“征地补偿如何提高？”这已是老生常谈的一个话题了！想要弄明白这一问题，就需要你从评估环节下手。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收

补偿数额不满意？做了这几件事，补偿不提高都难！，补偿不合理找谁来处理

一、补偿数额不满意？做了这几件事，补偿不提高都难！，补偿不合理找谁来处理

　　“征地补偿如何提高？”这已是老生常谈的一个话题了！想要弄明白这一问题，就需要你从评估环节下手。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　由此可知，房屋价值的评估结果将直接影响着补偿的数额。而正是因为征收评估环节专业程度高、程序内容复杂，所以才更容易出现损害被征收人权益的事情。所以，北京圣运拆迁律师建议大家应着重注意征收评估这一环节。

　　对此，不知道您在面对一个不满意的补偿结果时是如何应对的呢？随波逐流？亦或忍气吞声？又或自发维权？无论您选择哪种方式，只要您不想要吃亏，不想上当，北京圣运拆迁律师就建议您一定要做好这几件事！争取拿到合理满意的补偿数额。

　　首先，及时向评估机构房屋征收部门提出异议

　　根据征收评估办法的规定，在提供评估报告之前，相应的评估机构将会先向房屋征收部门提供分户初步评估结果，并且由房屋征收部门负责将此结果在被征收范围内进行公示。在公示期内，将会由房地产价格评估机构安排估价师进行现场解释说明。

　　所以，此时您的首要任务便是到现场提出异议，当面与估价师进行沟通，要求对方解答您的疑问与困惑。

　　知识点：

　　分户初步评估结果包括评估对象的构成、基本情况和评估价值等信息。这时，被征收人就可以知晓对自家房屋价值的评估结果了。

　　其次，及时申请复核评估

　　初步评估结果公示期满后，评估机构将向房屋征收部门提供分户评估报告，房屋征收部门负责向被征收人转交这一报告。

　　在收到此份正式的评估报告后，您就可以行使您申请复核评估的救济权利。此时，原房地产评估机构将会进行复核，若评估结果进行了更改，将会给您重新出具一份评估报告（应当妥善留存，后续若继续维权将会用到）；反之，若是经复核后评估结果未有所变化的，评估机构会将“结果告知单”（应当妥善留存，后续若继续维权将会用到）以书面的形式告知您。

　　最后，及时申请专家委员会鉴定

　　如果历经上述的维权并未能够更改评估结果的话，莫急！您还有另外一个救济方式，那便是申请专家委员会鉴定。

　　维权时机则是应当自您收到复核评估结果之日起10日内，书面申请专家委员会鉴定。

　　提醒：申请专家委员会鉴定的费用被征收人需及时足额支付，防止影响到后续维权的进行。

　　收到鉴定申请后，委员会将选派人员，组成3人以上的专家组，对原评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核。

　　上述便是征收过程中的评估环节所能采取的维权措施，若是行使完上述救济权利后，评估结果还是并不理想后，你就应该要做好这个准备了！

　　什么准备呢？那就是做好提起行政诉讼的准备了，因为如果在签约期限内拆迁双方未能就补偿问题达成一致签订补偿协议，市县级人民政府就会作出《征收补偿决定》。

　　而若是您收到此文件，则就意味着即将到了征收结尾，此时您若是再不抓紧机会维权，等待您的将是合法强制拆除的局面。

　　所以，在您见到征收补偿决定后，应立即申请行政复议或者提起行政诉讼，来阻止强拆的进程。而与此同时，上述提到的申请复核、专家委员会鉴定等阶段留存的告知单、鉴定报告等书面材料，可能将成为您强有力的证据。

　　但是，北京圣运拆迁律师还是要郑重提醒您，在申请复议或提起诉讼前，建议您先提前咨询专业的法律人士，他们会为您详细的分析与指导，让您的维权更加专业，并且还能少走弯路，及时止损。

二、最高法院第二巡会议纪要谈违约损害赔偿中可得利益损失如何计算

　　（最高人民法院第二巡回法庭2019年第13次法官会议纪要）

　　【主持人】贺小荣

　　【出席法官】贺小荣、郃中林、张树明、梁凤云、王富博、张代恩、宋春雨、余晓汉、张艳、丁俊峰、张剑、仲伟珩、李盛烨、季伟明

　　【列席人】刘晓勇、孙勇进、刘忠伟

　　◈基本案情

　　乙公司于2014 年12 月签订借贷合同，甲向乙出借4 亿元, 借款利率为月2.5% 。甲公司依约支付出借款项。2015 年1 月甲乙两公司签订合作开发房地产合同，将此前所出借款项转为甲合作开发投资，双方共同经营管理，合同开发收益乙公司占49%，甲公司占51% 。2017 年12 月甲公司与乙公司签订投资收益结算协议，明确甲公司除收回本金4 亿元外，已收取项目利润约4 亿元，双方未分配利润2 亿元用于受让案外人丙公司国有土地使用权及地上建筑物，用于继续开发二期房地产项目。双方同时签订《合作开发二期项目协议》2018 年4 月，乙公司毁约，导致甲公司无法参与二期项目的开发和经营管理。甲公司起诉至法院，请求解除《合作开发二期项目协议》，返还合作开发二期项目投入及赔偿可得利益损失2 亿元。鉴于二期合作开发项目未实际完成，故在法院审理本案过程中，双方对可得利益赔偿的计算产生争议。

　　◈法律问题

　　违约损害赔偿中可得利益损失如何计算？

　　◈不同观点

　　甲说:差额说

　　该说认为，根据差额计算方法，合同因一方构成根本违约导致守约方行使合同解除权而解除，可得利益损失赔偿应为合同实际履行之后守约方可以获得的利益减去合同解除后双方返还利益部分的差额。就本案而言，鉴于合同因一方解除无法精确计算守约方可能的损失，故应委托鉴定单位对案涉项目进行审计，并预测项目完成后可能获得的净利润，再根据双方约定的利润分配比例来计算守约方可能获得的利益损失。

　　乙说:类比说

　　该说认为，由于一方根本违约导致合同解除，致使合同没有际履行，故无法精确计算可得利益。鉴于之前双方合作基础系来源于年利率为30% 的民间借贷法律关系，且根据双方之前的约定，守约方获得的合作开发收益在30% 左右，故可得利益损失的赔偿数额应类比其之前获得利益的收益比来计算。根据该种方法计算，还应扣除守约方因为解除合同而节省的为履行合同需要支付的投入，故本案可得利益损失可参照民间借贷年利率24% 来计算。

　　丙说:估算法

　　该说认为，根据估算法，在合同因为一方违约解除而未履行的情况下，考虑到合作开发合同的合作风险，故无法确定可得利益损失数额。为此，法院在计算可得利益时，可以根据案件的实际情况，结合当事人合作开发的实际及当前房地产市场的实际估算守约方可能获得的利益数额，来确定违约方应赔偿的数额故本案可得利益的计算应为按照同期同类贷款利率计算的守约方投入资金的利息。

　　丁说：综合裁量法

　　该说认为，在合同因一方根本违约而解除未获履行的情况下，往往无法准确计算合同履行后可以获得利益，进而无法确定守约方的损失，故法院可以综合违约方因违约而获利、当事人各自的过错因素及当前经济形势等因素综合判断。这种方法是实践中法院在合同因一方违约而解除的情况下，计算可得利益损失所较多采用的方法。故考虑到本案违约方根本违约的情况，应按照同期同类银行贷款利率的两倍支付守约方投入资金的利息。

　　◈法官会议意见

　　采乙说

　　一方构成根本违约，守约方行使法定解除权解除合同，返还实际投入并请求赔偿损失的，损失赔偿的范围包含可得利益损失。在合同因违约解除而未实际履行的情况下精确计算合同履行后可以获得的利益，往往非常困难。对此，人民法院在确定守约方可以获得的赔偿损失额时，可以根据案件的具体情况采取差额法、类比法、估算法以及综合裁量法等方法来确定守约方的可得利益。在确定损失赔偿数额时，还应适用合理预见规则、过失相抵规则、损益相抵规则等依法限制赔偿数额。就本案而言，采取差额法通过审计或者鉴定的方法来确定守约方的损失，效率低下，既影响到当事人利益及时实现，也导致审判效率较低，其本身也是大致估算，并不可取。采取估算法由法院估算的数额往往与当事人的预期差距较大，难以平息当事人的争议。综合裁量法则是在其他方法无法使用的情况下才采纳的方法，在本案可以通过类比法来确定守约方的可得利益损失情况下，则不宜采纳综合裁量法。就本案事实而言，结合前期合作的实际收益以及前期合作系来自于当事人民间借贷的特殊情形，确定损失赔偿额为投入资金按照年利率24%计算的利息，既符合当事人合作开发房地产的法律关系由民间借贷法律关系演化而来的实际，也符合当事人前期合作开发的收益实际既符合当事人特别是守约方的合理预期，也符合合理预见规则，还符合可得利益赔偿中扣除守约方因解除合同而节约支出等应减除的赔偿额部分，故本案可以采取类比法。

　　◈意见阐述

　　一、可得利益赔偿计算方法的重要性

　　合同因一方违约后，守约方请求解除合同，并请求赔偿可得利益损失，如果能够得到司法判决的支持，则有利于发挥债务不履行损失赔偿的补偿和惩罚功能，也有利于维持双方当事人之间的利益平衡，鼓励诚信交易，维护公平的市场经济交易秩序。但是，可得利益属于当事人通过合同的履行方可获得的财产增值利益，而在违约行为发生时或者合同解除时并未被守约方所实际享有，因此具有预期性和不确定性。由于我国相关法律和司法解释对合同解除可得利益赔偿的计算方法缺乏明确具体的操作规范，导致可得利益损失的赔偿额如何计算，成为司法实践中的难点。

　　司法实践中，在守约方选择解除合同并请求赔偿可得利益损失时，经常存在司法裁判以可得利益难以确定、无法计算或者证据不足为由，对当事人关于可得利益损失赔偿的诉讼请求不予支持的处理方法；也有以无法计算为由酌定按照一方已经投入资金的同期同类贷款利率予以赔偿的计算方法，这显然无法发挥损失赔偿的补偿和惩罚功能，也无法起到赔偿损失鼓励诚信交易维护良好的市场经济交易秩序的功能。相反，上述处理方式，还会起到鼓励不诚信一方当事人通过选择违约而获得额外利益的负面作用。同时，不予保护或不充分保护可得利益损失的赔偿请求，实际上剥夺了守约方本应获得的利益，无法将公平正义的理念贯彻到司法审判之中，无法让人民群众在具体的案件中感受到公平正义，这无益于提高司法公信力。由此在合同因一方违约而解除时，可得利益如何计算意义重大。

　　二、可得利益赔偿的计算方法

　　对于可得利益损失赔偿计算方法，总体上有以下几种计算方法：

　　（一）差额法

　　差额赔偿原则是将损害行为发生时受害方的财产状况与合同得到适当履行后受害方所应处于的财产状况进行对比，其中的差额即为守约方所遭受的损失，包括可得利益的损失当然，差额原则是以合同履行后的状况作为参考，为一种假设的财产状况，在买卖等类型的合同中适用，计算起来较为方便。例如，在房屋买卖合同纠纷中，一方根本违约导致守约方解除合同，则签订房屋买卖合同之时的购买价格和诉讼时的升值部分价差，即为可得利益，可以作为赔偿的计算依据。但在其他可得利益损失类型中，此种计算方法还会受到时间、地点等因素的影响，因此在适用差额赔偿原则时，往往还需要利用其他方法来对差额原则进行综合衡量。

　　实际上，差额原则是债法中损失赔偿额确定的基础方法，其不仅适用于合同法领域，也适用于侵权责任法等领域。当然，不同的请求权涉及的计算方法不同，比如，合同无效的缔约过失责任则需要回复到缔约之前的状态，则不包括可得利益损失赔偿。

　　（二）约定法

　　约定法是当事人直接在合同中约定损失赔偿额的计算方法《民法通则》第112条第2款规定：“当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《合同法》第114条第1款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”当事人可以事先在合同中约定损失计算方法，而法院或者仲裁机构则应当根据当事人所约定的计算方法对可得利益损失赔偿额进行确定约定法是当事人之间事先对可得利益赔偿额计算进行了约定，为可得利益损失赔偿额的确定提供了便利，同时也是当事人意思自治的体现。

　　需要注意的是，按照《合同法》第97条规定计算合同解除后的损失赔偿数额时，原则上也应该以差额理论为基础，赔偿范围包括守约方的实际损失，即合同履行后可以获得的利益。在约定方法与差额方法计算的损失存在较大差距的情况下，也有基于实际损失进行调整的适用余地。对此，《买卖合同司法解释》（法释（20128号）第26条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”即体现了以实际损失为原则的赔偿计算方法。

　　（三）类比法

　　此种方法是指比照守约方相同或者相类似的其他单位在类似条件下所能获取的利益来确定可得利益的赔偿数额。基于类比法，既可以守约方在过去同时期所取得的利润为参考对象，又可以同类合同在同时期内履行所获得的利益为依据，还可以其他人同样的设备投入生产运营所获取的生产利润等作为参照对象。

　　使用此种方法的前提是守约方通常能够获得比较稳定的财产收益。还应当注意参考对象的选择应当尽可能相同或相似，只有这样计算出的可得利益才能更加准确。类比法也是司法实践中较常用的一种计算方法。例如，最高人民法院（2014）民终字第112号“武汉建工第三建筑有限公司与武汉天恒置业有限责任公司建设工程施工合同纠纷上诉案”就采取了该种方法。

　　类比法存在横向类比和纵向类比两种方法。横向类比可以比较同时期其他同类合同的履行利益；纵向类比则可以比较同一民事主体之前所获得的合同履行利益。就本纪要所涉案例而言，在当事人之间合作开发房地产事实上已经基于合同解除无法计算履行利益的情况下，法院则比较了之前守约方在合作经营中的收益，参考了双方当事人民间借贷对借贷利率的约定，确定了赔偿损失的范围为年利率24％的利息。

　　（四）估算法

　　估算法是指当法院无法确定可得利益损失数额时，根据案件的实际情况，酌定一个赔偿数额的方法。可得利益因其属于合同履行后方可获得的未来利益，因此在很多情况下难以算出具体的数额，而法院又不能拒绝裁判，因此在这时往往会综合案件的具体情形，如合同实际履行情况、过错大小、行业利润率等，对可得利益损失酌定一个数额进行赔偿。例如最高人民法院（2013）民终字第37号“青海省三江水电开发股份有限公司等诉广东清能发电集团有限公司买卖合同纠纷案”中，法院认为：“确定可得利益损失数额依据估算法，可根据受损害方请求的数额为基础，根据违约方提出抗辩所依据的证据，依据公平原则确定具体数额。”

　　采用估算法要求法官在双方当事人陈述事实和提供证据的基础上，发挥主观能动性，运用自由心证和经验法则对可得利益损失数额予以评估，最大程度保护当事人特别是守约方的合法权益，发挥赔偿损失鼓励诚信交易、维护正常交易经济秩序的功能。在基于估算法计算损失赔偿额时，可以在考虑守约方的诉请基础上，扣除违约方合理抗辩应减除的部分来进行计算。比如，在当事人签订建设工程施工合同后，发包人违约另行将工程发包给第三人施工。承包人请求解除合同并赔偿可得利益损失，损失额按工程总额的10％行业利润计算。发包人则抗辩由于工程未履行，故应扣除其实际支出。考虑到建筑业微利的特点，故即使工程施工完成，承包人还需要支出至少8％的成本，故应扣除该部分应支出的成本。就此而言，法院可以在双方诉辩基础上，结合行业的特点，在当事人未对违约计算方法进行约定的情况下，估算守约方可以获得的行业利润情况

　　需要注意的是，法官在估算时，需要大体上能够认识到一个概率性的可得利益数额。因此，这种估算更类似于对于可得利益的概算。

　　（五）综合裁量法

　　这是实践中法院较多采用的方法，其往往综合获利情况、当事人各自的过错因素、当前经济形势情况等因素综合判断。

　　综合裁量法同估算法有类似之处，但是这两种方法仍有一些细微差别。除前文指出的计算原则区别外，估算法通常是由守约方提供了相应的证据来证明估算的损失数额，且此种证明已经使得法官对据此进行估算可得利益计算数额形成确信时才予采用比如，在特许经营合同因为违约方毁约而导致守约方不得不解除合同的情况下，守约方除了证明其已经为特许经营而实际投入损失的同时，还根据其预期合理回报而计算出其经营可以获得的利益，即为估算法的运用。对于这种对经营利益的估算，法院在认可其合理性的基础上，即可以对估算法所计算的损失数额予以采信。此种情况下，估算并非完全由法院和法官行使自由裁量权来自行计算损失数额的方法，估算的数额有一定的事实基础和证据证明。而综合裁量法则通常是在守约方可以提供证据使法官形成具有可得利益损失的确信，但是却无证据证明可得利益具体数额的情况下，法院计算可得利益时可以采用的方法。

　　对于综合裁量方法的运用，仍然需要法院结合上述三种方法，以差额原则为基础，在考虑守约方因违约方违约遭受的实际损失或者可能遭受的实际损失为基础进行裁量。实践中存在的不考虑守约方履行合同后可以获得的利益，仅仅以返还本金加上同期同类银行贷款利率计算利息的裁量方法是不可取的，难免造成利益失衡，实质上侵害了守约方的利益，保护了不诚信的违约方的利益。

　　需要注意的是，综合裁量法应是一种补充性的计算方法，系无法根据差额法、类比法、约定法、估算法等方法予以计算可得利益损失的情况下所采纳的方法。该方法往往是守约方已经能够证明违约方构成根本违约，但却无法根据上述几种方法证明其遭受的可得利益损失数额的情况下，法官基于内心确信所适用的计算方法。

　　三、可得利益赔偿的限制

　　在根据上述方法判决赔偿可得利益时，还要注意对于可得利益赔偿范围的限制，由此有以下原则的适用

　　（一）合理预见规则

　　可得利益赔偿仍然需要限制在违约人订立合同时能够合理预见到违约损失赔偿的范围之内。对于违约人在合同订立时所不能预见的损失，则不应予以赔偿。判断违约方能否预见的标准，应采用主、客观相结合的标准，即以同类型的社会一般人的预见能力为标准。当然，就众多的商事交易类型而言，则应以普通商事主体的预见能力为判断标准。

　　（二）过失相抵规则

　　对于守约人也有过错的，计算可得利益损失赔偿额时则应相应减轻违约方的责任。例如最高人民法院在（2017）最高法民终722号“中国铝业股份有限公司重庆分公司、中国铝业股份有限公司招标投标买卖合同纠纷二审案”中，在认可赔偿经营利益损失的同时，还考虑到非违约方具有过错，判决减除20％的责任。

　　需要注意的是，在目前审判实践中，法院往往基于利益衡量因素来确定守约方的过失，而不问守约人的过错对于合同无法履行的影响程度或者原因力，这难谓妥当。在实务审判中，应根据当事人各方的过错是否为合同解除的原因以及对于合同解除决定性程度大小，来确定是否适用过失相抵规则。比如，在最高人民法院（2019）最高法民终167号民事判决中，法院就鉴于违约方违反合同约定擅自将共同购买的国有土地使用权登记在子公司名下，并排除守约方共同开发权益的事实，认定违约方构成根本违约。而对于守约方为保障其利益而保全开发项目，客观上延缓了违约方子公司对项目的开发，进而加剧双方合作关系恶化的事实，则没有认定为守约方与有过失，系考虑到当事人之间对于合同解除的原因力因素而作出的裁量。

　　（三）减损规则

　　在合同关系中，减损规则是指合同违约方违约时，守约方应当采取必要的措施防止损失的扩大，但其没有采取必要措施致使损失扩大的，不能就扩大的损失部分要求违约方给予赔偿。《合同法》第119条针对违约责任规定了减损规则，即“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。

　　（四）损益相抵规则

　　实践中，由于一方违约而导致守约人不再需要为合同履行投入精力、支出，也可能导致守约方额外获得利益，此时则应基于损益相抵的规则对损失赔偿额予以扣除。适用损益相抵规则的条件为：一是损害赔偿之债已经成立；二是违约方的违约行为既造成了损失，也产生了守约方的收益；三是违约行为与损害和收益具有因果关系。根据《买卖合同司法解释》第31条规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。如上述，在解除合同损失赔偿适用中，也应参照该规则进行处理。

　　综上，对于守约方的赔偿损失额总体上可以确定以下的计算模型：损失赔偿额＝违约方合理预见到的守约方可以获得的利益-守约方具有过错应扣减的数额守约方应采取措施避免损失扩大而未避免的数额一守约方因违约而获利的数额。

　　四、可得利益损失赔偿的举证责任

　　《民事诉讼法》第64条第1款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《民事诉讼法解释》第90条第1款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”第91条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”上述法律和司法解释确定了我国民事诉讼的举证责任规范。根据上述规范，即便是在法律要件存在与否不明确的情况下，法院也不能拒绝裁判，而需要根据举证责任要求来确定当事人的请求能否得到支持。

　　在关于可得利益损失赔偿的民事诉讼程序中，根据上述举证责任规范要求，守约方应当对可得利益损失赔偿请求权产生的法律要件事实承担举证证明责任，包括：（1）违约方存在违约行为；（2）守约方存在可得利益的损失（数额）（3）所受损失和违约行为之间存在因果关系。而违约方要对可得利益损失赔偿额应予限制或者减少的抗辩承担举证责任，比如减轻损失规则，损益相抵规则、过失相抵规则，合理预见规则的适用。对此《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定：“人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任；非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。”

　　来源：《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第一辑）》、津法善行、行政法实务

三、北京圣运拆迁律师团介入温州平阳县城中村改造纠纷案

　　鳌江镇地处浙江东南沿海，隶属于温州市平阳县，其名称来源于浙江省八大水系之一的鳌江。鳌江，古称江口。早在1165年前唐代，鳌江就设立军戍重镇——江口镇，1933年，鳌江正式建镇，被誉为“中国古鳌头”、“瓯闽小上海”。抗日战争爆发后，鳌江港成为浙江省五大港口之一，现今已经发展成为著名的机械城。

　　2021年开始，鳌江镇人民政府启动城中村改造项目，张某等人的房屋被纳入征收范围。由于对补偿安置方案不满意，虽然经过多次协商，但由于双方差距过大，张某等人未能与政府相关部门签订征收补偿安置协议。后张某等人寻求法律帮助，经过多方了解，最终决定委托北京市北京圣运律师事务所代理本案，目前维权工作正在有序进行中。

四、北京房屋拆迁律师谈除了违法强拆，要是不注意，合法强拆也会来临

　　在征地拆迁中，我们广大被征收人遇到的强拆，许多都是违法强拆。通过字面意思我们就能明白，违法强拆自然就是不合法的，违法强拆房屋相关部门自然就需要承担相应的法律责任。比如征收方未按照法律规定的程序，在未与被征收人签订补偿协议，未依法作出补偿决定的情况下就拆除了被征收人的房屋，违反了“先补偿、后搬迁”原则，直接拆除房屋等。

　　不过，近几年，违法强拆的现象明显减少了，许多拆迁方都不敢再随意地拆除老百姓房屋的，个人认为，其原因是征地拆迁越来越严格，国家出台的一些相关法律法规中都明文规定，老百姓的合法权益不能侵害，否则就要承担相应的法律责任，二是，不管是老百姓的法律意识，还是其他相关人员的法律意识都在不断地提高。

　　换句话说就是，如果在征地拆迁中，面对拆迁问题，被拆迁人如果一直拖着不去解决，一直在观望，那么，就算与征收方没有签订补偿协议，其房屋也有可能会被相关部门“合法强拆”。

　　需要注意的是，合法强拆的前提必须是征收方依照法律规定的程序，对被征收人依法作出了补偿决定、责令交出土地决定，保障了被征收人相关的权利，如：告知了被征收人申请行政复议的期限以及提起行政诉讼的期限，告知了被征收人救济途径等事项。

　　实践中，倘若征收方按照法律规定作出了补偿决定、责令交出土地决定或是其他相关的文件，那么被征收人就需要引起重视了，若对相关部门作出的文件不服，认为该文件不合法，补偿仍然不合理，那么就需要在法律规定的期限内申请行政复议，或是向法院提起行政诉讼。

　　如果没有在法律规定的期限内申请行政复议或是提起行政诉讼，也不在规定的期限内进行搬迁，只是一味地在旁边观望、等待，想与征收方打持久战等，那么征收方就有可能向法院申请强制执行，强制拆除房屋。

　　再次重申一遍，征收方想合法拆除老百姓房屋，必须要符合三个条件：一是有依法作出补偿决定，二是在此之前有保障被征收人相关的权益，三是被征收人未在法律规定的期限内申请行政复议、提起行政诉讼或是搬迁。

　　倘若符合上述条件或是其他法律规定的条件，那么便可以向人民法院申请强制执行。

　　国有土地上房屋征收

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　集体土地上房屋征收、土地征收

　　根据《土地管理法实施条例》第六十二条规定：违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上地方人民政府责令交出土地；拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。

　　从上述的法律规定中我们可以了解到，合法强拆并不是空穴来风，大家千万不要听听或是看看就算了，在收到对自己权益会产生巨大影响的文件时，一定要提高警惕，切不可麻木不仁，该向相关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼的时候就一定要及时地申请或起诉，千万不要犹豫不决，否则一旦错过了维护权益的机会，等到房子被司法强拆了，才想通过法律途径来解决问题，那么就会变得非常困难了。

　　总之，北京圣运律师最后想要说的是，征地拆迁直接关系到广大被征收人的利益，如果遇到问题不及时解决，那么最后吃亏的还是被征收人自己。法律对每个人都是公平的，法律保障每个人的合法权益，但法律不保护躺在权利上睡觉的人。所以，大家一定要认清自己的情况，及时地启动法律程序来维护自己的权益。

五、征地拆迁律师谈村委会是否有权力干涉征地补偿款的发放？

　　随着国家建设的开展，越来越多的农村宅基地和承包地被占用，这也是老百姓千盼万盼的好事情。那么，虽然可以谈的上是好事，但还是有很多人会非常的疑惑，村委会是否有权力干涉征地补偿款的发放？下面来看看拆迁律师是怎样讲解的！

　　《土地管理法》第四十七条规定：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

　　《土地管理法实施条例》第二十六条规定：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

　　由上述规定可知，有一部分补偿款是会先下发到村委会的。而由于征收项目流程繁复，在农村的土地征收过程中，为了方便、效率起见，整村的补偿款项一般都是由征收单位直接支付给村委会，再由村委会召开村民会议具体制定分配方案将补偿款细分到每一户被征地农民头上。

　　那么，村委会是否有权决定如何发放补偿款呢？下面北京圣运拆迁律师为大家来介绍一下：

　　一、村委会有权管理村集体经济组织财产

　　村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。根据《村民委员会组织法》的规定，村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，引导村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境。可见，管理本村属于农民集体所有的土地和其他财产是村委会职权范围内的事项，但该职权仅仅限于管理的权限，不能做扩大的解释。

　　二、征地补偿款的使用由村民会议决定

　　根据《村民委员会组织法》的规定从村集体经济所得收益的使用，征地补偿费的使用、分配方案等涉及村民利益的事项，必须经村民会议讨论决定方可办理，村民会议可以授权村民代表会议讨论决定上述事项。

　　由此可知，对于承包地的征地补偿款的使用和分配方案必须由村民会议或者经授权的村民代表会议讨论决定，村委会作为执行实施的机构只能是执行村民会议的决定，本身无权决定征地补偿款的使用和分配问题。

　　而根据《土地管理法》的规定，经过村民小组会议讨论决定，并要及时向村民公布。如有违法行为，可向上级人民政府投诉控告。

　　并且根据《村委会组织法》规定，第二十八条　召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。

　　第三十一条　村民委员会不及时公布应当公布的事项或者公布的事项不真实的，村民有权向乡、民族乡、镇的人民政府或者县级人民政府及其有关主管部门反映，有关人民政府或者主管部门应当负责调查核实，责令依法公布；经查证确有违法行为的，有关人员应当依法承担责任。

　　第三十六条　村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销，责任人依法承担法律责任。

　　所以，北京圣运律师提醒，如果村民委员会未能依照法律、法规的规定履行法定义务的，作为村集体经济组织的一员是可以采取法律程序维权的。