更新时间:2025-05-06 17:32 发布:2024-09-19 16:07 文章来源：北京圣运律师事务所
近日，有相关媒体报道称常州一企业一年内违法搭建达9处，企业负责人推脱不配合整改，日前城管部门主动出击，对该企业的违建进行了拆除，实现还地于民，让长期影响该处环境的历史遗留难题一朝得解。
据悉，该厂区私自搭建的行为严重违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定。经当地市民举报后，城管执法队员根据现场检查情况制作笔录，拍照取证，并依法向该公司送达了《限期提供合法手续通知书》。然而该企业负责人却并未如期提供合法手续，并在执法人员上门劝说整改时找理由推脱，甚至有时直接拒不配合，因此，在长久多次协商无果后，当地城管大队决定主动出击，对该厂区9处违建进行强制拆除。为保证此次行动依法有效，拆除过程中，执法队员通过摄像形式做好了全过程记录。
对此，北京圣运律师告诫大家在建房时切莫因贪图小利而违法建房。因北京圣运律师在房屋拆迁中见到过诸多因自家房屋违法违规建造而零补偿的情况。
那么，咱们就来看一看究竟何为“违法建筑”？
目前关于违法建设的界定，主要依据的法律是《土地管理法》《城乡规划法》，
未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物，过期的临时建筑。包括未取得建设工程规划许可证的建筑物、构筑物和设施；或者虽取得建设工程规划许可证，但未按批准范围、内容施工的；
自建或自改房，包括：擅自改建、加建的建筑物或构筑物(包括在承包地、宅基地等)；或擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；未经批准进行临时建设的；未按照批准内容进行临时建设的；逾期未拆除的临时建筑；
违反法律、行政法规的其他建筑或构筑物。常见的包括：非法占有国有土地(集体土地)，在其上新建、修建和扩建的建筑物、构筑物；占用已规划为公共场所(过道、人行道等)、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；在拆迁征收范围确定后实施新建、扩建、改建的建筑物、构筑物。
那么，被认定为违法建筑后，就一定会被拆除吗？
即使最后被认定成违法建筑也并不一定就要拆除，《城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”
第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”
所以我们从以上的规定中可以看到，违法建筑有好几种处理的方式，对于不影响规划实施的，可以在限期内改正或是罚款，对于影响规划实施又消除不了的，才能强制拆除。
违法建筑被违法强拆是否可以要求赔偿？
《国家赔偿法》第二条规定：“国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。
本法规定的赔偿义务机关，应当依照本法及时履行赔偿义务。”据此可知，国家保护公民合法权益。就违法建筑而言，虽然房子因无证不受法律保护，但建设房屋的建筑材料却属于当事人的合法财产。因此，违法拆除违法建筑，将造成当事人建筑材料合法权益的损失，该项损失，行政机关应当依法予以赔偿。
对于上述意见，在中华人民共和国最高人民法院作出的（2016）最高法行申12号《行政判决书》中已经有充分体现：“违法建筑物、构筑物中的建筑材料，属于当事人的合法财产。行政机关对违法建筑物、构筑物实施强制拆除，手段、方式必须科学、适中，不得以野蛮方式实施强制拆除。因强制拆除手段、方式不当，造成当事人建筑材料合法权益损失的，行政机关应当依法予以赔偿。”
另外，如果行政机关不依照法定程序拆除违法建筑，导致建设人发生室内物品损失的，比如屋内家具、机器设备等物资遭到损毁，行政机关亦应当按照市场正常价格进行赔偿。对此，最高人民法院指导案例91号“沙明保等诉马鞍山市花山区人民政府房屋强制拆除行政赔偿案”中已经予以明确。
裁判要点
评估机构提供的被征收房屋评估报告是市、县级人民政府作出补偿决定的基础。当事人没有表示放弃对评估结果申请复核评估及鉴定的权利，行政机关将房屋征收价值评估分户表与补偿决定同日送达，使当事人失去了在补偿决定作出前申请复核评估及鉴定的机会。在当事人对评估结果申请复核评估及鉴定的权利未得到保障的情况下，难以认定该表确定的案涉房屋价值确实不低于类似房地产的市场价格。行政机关以该表确定的案涉房屋价值为基础作出补偿决定，构成主要证据不足。
裁判文书
中华人民共和国最高人民法院
行 政 判 决 书
（2020）最高法行再4号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：汪文贵，男，1965年2月20日出生，东乡族，住甘肃省兰州市城关区。
再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：甘肃省兰州市七里河区人民政府。住所地：甘肃省兰州市七里河区西津东路498号。
法定代表人：赵同庆，该区人民政府区长。
委托诉讼代理人：张文科，该区司法局工作人员。
委托诉讼代理人：晏滨，甘肃勇盛律师事务所律师。
再审申请人汪文贵因诉再审被申请人甘肃省兰州市七里河区人民政府（以下简称七里河区政府）房屋征收行政补偿一案，不服甘肃省高级人民法院（2018）甘行终342号行政判决，向本院申请再审。本院于2019年9月28日作出（2019）最高法行申4064号行政裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年9月24日公开开庭审理了本案。汪文贵，七里河区政府的委托诉讼代理人张文科、晏滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
甘肃省武威市中级人民法院一审经审理查明：甘肃建筑职业技术学院（以下简称建筑职业学院）新校区扩建项目，兰州市发展和改革委员会于2015年1月9日备案登记。2015年4月8日，兰州市城乡规划局对该项目建设用地规划颁发了《建设用地许可证》。2015年6月10日，兰州市城乡规划局对该项目颁发了《建设工程规划许可证》。该建设项目亦通过了环境评审及社会稳定风险评估。该项目建设需要征收项目范围内国有土地上的房屋及附属物，在征收决定作出前，征收部门对征收范围内的被征收人进行了摸底调查。2016年11月1日，七里河区政府对兰州市七里河区人民政府房屋征收与补偿办公室（以下简称七里河区政府征补办）拟定的房屋征收补偿安置方案作出原则同意批复。2016年11月4日，七里河区政府将该方案予以公布，征求被征收人的意见。2016年12月5日，七里河区政府作出兰七国征决字〔2016〕第13号《国有土地上房屋征收决定》（以下简称《征收决定》），对案涉项目建设范围内房屋及附属物进行征收，房屋征收部门为七里河区政府征补办；征收实施单位为兰州市七里河区城市管理行政执法局（以下简称七里河区城管执法局）；补偿安置方式为：住宅房屋实行货币补偿或现房产权调换，由被征收人自愿选择；非住宅房屋实行货币补偿。签约期限为评估机构选定结果公布之日起第7天开始的20日内。该决定还对奖励标准及期限、诉讼及强制搬迁等事宜予以确定。同日，七里河区政府作出兰七国征字〔2016〕第013号《国有土地上房屋征收公告》（以下简称《征收公告》），对《征收决定》内容进行了公布，并将《征收公告》在征收范围内予以张贴告知。2016年12月13日，《征收公告》在《兰州晚报》上刊登。汪文贵位于七里河区××号的房屋在征收范围内。
房屋征收实施单位组织征收范围内的被征收人协商选择评估机构。根据被征收人的选择结果，兰州中瑞房地产咨询估价有限公司（以下简称中瑞房地产估价公司）为案涉项目房屋征收评估机构。2016年12月8日，七里河区政府征补办通告了该评选结果，并根据征收补偿安置方案及征收决定确定签约期限为2016年12月14日至2017年1月2日。经七里河区城管执法局委托，中瑞房地产估价公司于2016年12月18日作出兰中瑞估字（2016）第8089号《估价报告书》，案涉征收范围内住宅楼房标准价为4750元/平方米，临街住宅一楼商铺标准价为9210元/平方米。评估机构在此标准下，结合汪文贵房屋的类别、权属状况、结构、面积、修建年代、坐落、用途等情况，对汪文贵承租的有证营业用房评估价为8665元/平方米，自建无证房屋评估价为3397元/平方米，附着物评估补偿价为40元/平方米。评估机构作出《房屋征收价值评估分户表》后，向汪文贵进行了送达。因汪文贵与房屋征收部门在征收补偿安置方案确定的签约期限内未达成安置补偿协议，七里河区政府于2017年1月17日作出兰七国征补字〔2017〕53号《房屋征收补偿决定书》（以下简称《补偿决定》），于2017年1月19日通过公证送达的方式向汪文贵进行了送达。《补偿决定》的主要内容为：房屋结构为砖木，用途为营业，入户实测自建（无证）建筑面积46.80平方米。经中瑞房地产估价公司评估，房屋评估价格为3397元/平方米。因汪文贵与房屋征收实施单位在征收补偿安置方案确定的签约期限内未达成补偿协议，故对汪文贵作出征收补偿决定。被征收房屋货币补偿金额为206674元（在评估价158980元的基础上，上浮30%）；汪文贵的搬迁费、临时安置补助费、被征收房屋装修及附属物补偿费，由房屋征收实施单位按照征收补偿方案及相关文件规定结算；汪文贵在该补偿决定公告之日起15日内与房屋征收实施单位签订《房屋征收补偿安置协议》，将房屋交付房屋征收实施单位拆除。该补偿决定还告知汪文贵申请行政复议或提起行政诉讼的权利、期限及强制执行等事项。汪文贵不服，于2017年7月17日向该院提起诉讼，请求撤销《补偿决定》并判令七里河区政府重新作出合法的行政行为。
另查明，2004年1月9日，甘肃第一建筑工程有限责任公司（以下简称甘肃一建公司）与建筑职业学院签订《土地使用权转让合同》，甘肃一建公司将其所有的位于兰州市七里河区××街道××村40158平方米国有土地使用权连同该宗地上的平房住宅29栋转让给建筑职业学院。2005年10月29日，兰州市人民政府以兰政建〔2005〕69号《关于给甘肃建筑职业技术学院划拨学校扩建用地的批复》，将上述国有土地使用权划拨给建筑职业学院用于新校区的扩建。兰州市人民政府于2010年11月18日给建筑职业学院颁发了兰国用（2010）第02336号《国有土地使用证》。
还查明，汪文贵用于经营的案涉房屋系其自建房屋，建筑面积46.80平方米，未办理产权证，作为营业用房使用至今。
又查明，2016年12月6日，七里河区城管执法局、七里河区政府征补办和建筑职业学院就该院新校区扩建项目征收补偿事宜召开会议。会议就征收补偿过程中存在的征收房价格、自建房与公租房的评估差异、商铺的定价等问题形成决议，主要内容为：公租房和建筑职业学院安置房均按完全产权进行评估；自建房评估应在被征收房屋完全产权的评估基础上权益修正20%进行评估；破墙开店用于经营的原公租房按商铺评估，但私自搭建的后厨、操作间、员工宿舍等按照公租房评估；建筑职业学院自愿放弃30%的权益补贴给被征收人。
一审法院认为，房屋征收补偿决定行政行为是否合法，应从以下几个方面进行审查：一是被征收房屋及补偿对象的认定；二是被征收房屋价值的认定；三是附着物价值和搬迁、临时安置补偿等费用的认定；四是安置补偿方式的确定；五是征收补偿决定程序的合法性。
对被征收房屋性质及补偿对象的认定问题。《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定，在城市规划区内未取得城市规划主管部门核发的建设许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建筑的建筑物，属于违法建筑。但改正后保留的建筑物，不认定为违法建筑。本案中，汪文贵房屋建于上世纪五十年代，早于《中华人民共和国城市规划法》施行之日，虽没有提供建房许可手续，也没进行过产权登记，但汪文贵一直使用至今，未经有关部门认定为违法建筑。本案征收补偿安置方案规定，对征收范围内未经登记的建筑和临时建筑，由七里河区政府组织相关部门调查、认定和处理，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿。同时根据案涉房屋所在土地的产权单位、房屋征收部门和房屋征收实施单位的会议纪要内容，对于没有房屋修建手续的自建房，在按照完全产权房屋的评估基础上权益修正20%进行评估补偿。征收补偿安置方案及会议纪要的规定，与法律的规定不冲突，应当认定为合法有效。因该房屋在建筑职业学院新校区扩建项目征收范围内，故七里河区政府以汪文贵为补偿对象作出《补偿决定》正确。
对被征收房屋价值的认定问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第十九条第一款、第二款的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，房屋评估机构经评估认定征收范围内住宅楼房标准价为4750元/平方米,临街住宅一楼商铺标准价为9210元/平方米。评估机构根据被征收房屋的区位、用途、性质、面积、建筑结构、建筑年代、土地使用权等因素，再依照案涉房屋所在土地的产权单位与房屋征收部门、房屋征收实施单位的会议纪要内容，将汪文贵自建（无证）房屋按完全产权认定，评估价确定为3397元/平方米，较为公平地体现了案涉房屋的价值。评估机构据此价格作出《房屋征收价值评估分户表》，确定被征收房屋的价值并无不当。故七里河区政府在调查核实的基础上，按照完全产权对汪文贵予以评估补偿，主要事实清楚，已经充分保障了汪文贵的合法权益。关于汪文贵认为被征收房屋价值确定不合理，评估价值偏低的问题。汪文贵因未提供有效证据证明其依法向房地产评估机构申请复核评估，亦无证据证明房地产评估机构的评估程序违法或评估结果明显不当，故汪文贵的该理由没有事实依据，不予支持。
对被征收房屋的附着物价值和搬迁、临时安置补偿等费用的补偿问题。本案中，七里河区政府作出的《补偿决定》除了包括被征收房屋的价值外，还确定附属物补偿费及搬迁费、临时安置补助费等按照征收补偿安置方案及相关文件规定结算，案涉征收补偿方案对上述费用计算标准、补偿金额均做了明确规定，符合《征补条例》第二十五条第一款和《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十九条第一款第三项的规定。关于汪文贵认为停产停业损失未予补偿的问题。国务院办公厅国办发〔2003〕42号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条规定，对于拆迁范围内产权性质为住宅，但依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。据此，对于住宅用于营业用房补偿问题，征收人可按实际情况适当补偿。本案中，七里河区政府对汪文贵自建（无证）房屋按照安全产权标准予以补偿，在评估价的基础上上浮30%予以补偿，已经包含了汪文贵停产停业等损失。
对安置补偿方式的确定问题。根据《征补条例》第二十一条第一款的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。经审查，案涉房屋系在城市规划区内未取得城市规划主管部门核发建设许可证的建筑物，属于具备居住条件的无证住宅房屋，汪文贵通过破墙开店的方式将住宅房屋用于商业经营，虽取得了营业执照，但该房屋从性质上讲仍应认定为住宅，且案涉征收项目为教育公共事业，属公共利益的范畴，案涉土地使用权证载明，案涉土地的使用性质不得改变用于修建住宅，土地使用权不得以转让、联营、联建等方式变相用于房地产开发或转让给其他方作房地产开发和其他经营性使用，故七里河区政府无法在改建地段或就近地段向被征收人提供商铺调换，汪文贵要求按照商铺予以产权调换的要求明显不当。因汪文贵与房屋征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内就补偿安置方式未能达成协议，七里河区政府对汪文贵自建房屋以完全产权方式提高补偿标准以货币补偿方式进行补偿并无不当。
征收补偿决定程序的合法性问题。《征补条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照该条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，七里河区政府作出案涉项目房屋征收决定后，评估机构以征收决定公告之日作为估价时点，对汪文贵被征收房屋作出评估分户表，并向汪文贵进行了送达。因汪文贵与房屋征收部门在规定的签约期限内未达成补偿协议，故七里河区政府作出《补偿决定》，并将该决定直接送达汪文贵，符合征收补偿程序的规定。汪文贵认为在《征收公告》发布之前选定评估机构属程序违法的意见。因《征补条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）对评估机构的选择时点没有明确规定，但只要依法保障了被征收人协商选定评估机构的权利，且评估机构能够依法独立、客观、公正地开展评估工作，无论在征收公告之前，还是之后选定评估机构，都不影响房地产价值的评估。本案中，《征收决定》于2016年12月5日作出，并于同日作出《征收公告》并在征收范围内张贴告知。七里河区政府于2016年12月13日通过报纸刊登的方式再次发布了《征收公告》。征收部门通过组织被征收人自愿选择的方式于2016年12月8日选定评估机构，并以征收决定之日作为估价时点，对征收范围内的房屋作出价值评估，对汪文贵作出分户评估表，并向汪文贵送达。评估报告的作出程序及估价时点不违反《征补条例》和《评估办法》的规定。汪文贵的该主张没有法律依据，不予支持。
另外，七里河区政府依据《征补条例》第十七条、第二十一条、第二十六条等规定作出《补偿决定》，汪文贵对此并无异议，故七里河区政府作出《补偿决定》适用法律、法规正确。
关于汪文贵认为七里河区政府在作出《征收决定》前未进行社会稳定风险评估，未对被征收房屋的调查情况公布等属程序违法的问题。该院认为，房屋征收决定是征收补偿决定的前置程序，在被征收人只对征收补偿决定提起诉讼的情况下，征收决定及其附属的征收补偿方案是审查征收补偿决定是否合法的主要内容。本案中，七里河区政府因建筑职业学院新校区扩建项目作出征收决定，符合公共利益需要。在作出《征收决定》前，房屋征收部门对被征收人进行调查后，拟定征收补偿方案，七里河区政府将此方案公布征求被征收人的意见未少于30日，后根据征求意见发布案涉征收补偿方案。该方案包括征收范围、征收实施、签约期限、征收补偿、奖励与补助及诉讼与强制搬迁等内容，符合《征补条例》与《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等行政法规、规章及其他规范性文件的规定。案涉项目在《征收决定》作出前还进行了环境影响评估及社会稳定风险评估。征收决定作出后，七里河区政府在征收范围内及时予以公示告知，符合《征补条例》的相关规定。七里河区政府虽未将被征收房屋调查结果在征收范围内进行公布，经查，汪文贵对其房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况的调查结果无异议。据此，七里河区政府作出《征收决定》程序合法，汪文贵的该理由没有事实依据，不予支持。
综上，七里河区政府作出《补偿决定》认定事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。汪文贵的诉讼请求不成立，依法应当予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，作出（2017）甘06行初219号行政判决，驳回汪文贵的诉讼请求。案件受理费50元，由汪文贵负担。
汪文贵不服，提起上诉。
甘肃省高级人民法院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
二审法院认为，《征补条例》第二十五条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”。第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项”。本案中，因建筑职业学院新校区扩建项目，兰州市发展和改革委员会于2015年1月9日备案登记。2015年4月8日，兰州市城乡规划局对该项目建设用地规划颁发了《建设用地许可证》。2015年6月10日，兰州市城乡规划局对该项目颁发了《建设工程规划许可证》。该建设项目亦通过了环境评审及社会稳定风险评估。2016年11月1日，七里河区政府对七里河区征补办拟定的房屋征收补偿安置方案作出原则同意批复。2016年11月4日，七里河区政府将该方案予以公布，征求被征收人的意见。七里河区政府于2016年12月5日作出《征收决定》，同日作出《征收公告》，对《征收决定》的内容进行了公布，并将《征收公告》在被征收范围内予以张贴告知。2016年12月13日，《征收公告》在《兰州晚报》上刊登。根据被征收人的选择结果，中瑞房地产估价公司为案涉项目房屋征收评估机构。2016年12月8日，七里河区政府征补办通告了该评选结果，并根据征收补偿安置方案及征收决定确定签约期限为2016年12月14日至2017年1月2日。经七里河区城管执法局委托，中瑞房地产估价公司于2016年12月18日作出兰中瑞估字（2016）第8089号《估价报告书》，并将《房屋征收价值评估分户表》进行了送达。因汪文贵与房屋征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内未达成安置补偿协议，七里河区政府于2017年1月17日作出《补偿决定》，于2017年1月19日通过公证送达的方式进行了送达。据此，七里河区政府作出《补偿决定》，符合法律、法规规定。
关于汪文贵提出的《补偿决定》中只有货币补偿，没有产权调换，剥夺其选择权问题。《评估办法》第九条规定：“房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”经查，案涉房屋系公租房及汪文贵自建房，自建房未办理产权证，作为营业用房使用。为解决拆补矛盾，七里河区城管执法局、七里河区政府征补办和建筑职业学院就征收补偿事宜召开会议，形成公租房和建筑职业学院安置房均按完全产权进行评估；自建房评估应在被征收房屋完全产权的评估基础上权益修正20%进行评估；破墙开店用于经营的原公租房按商铺评估，但私自搭建的后厨、操作间、员工宿舍等按照公租房评估；建筑职业学院自愿放弃30%的权益补贴给被征收人等为主要内容的决议。据此，建筑职业学院在2004年与甘肃一建公司签订《土地使用权转让合同》，将案涉国有土地使用权及该宗地上的29栋平房住宅购买，又经兰州市人民政府批复，并获发《国有土地使用证》，用于公共教育事业的前提下，形成上述决议，已经尽力对被征收人进行权益补贴。但汪文贵在房屋征收补偿安置方案明确规定住宅房屋货币补偿或实行就近现房产权调换两种方式的情况下，对其破墙开店的原公租房及未办理产权证的自建房屋，不同意住宅置换，只要求置换商业用房没有法律依据和事实根据。通过破墙开店，将无证的住宅房屋用于商业经营，并不能因此改变房屋属性，不能以合法登记的商业用房标准要求置换商铺。因此，根据本案实际情况，对于破墙开店的房屋以提高补偿标准进行货币补偿，符合本案的客观实际。汪文贵以没有产权调换，剥夺其选择权的上诉理由不能成立。
关于汪文贵提出的七里河区政府未进行复核评估、评估面积不准确，补偿价格过低问题。《征补条例》第十九条第一款、第二款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《评估办法》第二十条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。”本案中，七里河区政府于2016年12月5日作出《征收决定》，同日作出《征收公告》，将《征收决定》的内容进行了公告。根据上述规定，评估机构将估价对象价值时点确定为该时间，符合法律规定。汪文贵收到该《房屋征收价值评估分户表》后，虽然在法庭上强调其向七里河区政府提交申请，要求对评估结果进行复核，但因无据证实，一审法院未予认定。七里河区政府亦当庭反驳其不是法定复核机构，无权复核，同时强调并未收到复核申请。汪文贵虽然提出当时向评估机构提交了复核申请，但未提交新的证据支持其主张。关于评估房屋面积是否准确的问题，案涉房屋测量中存在有公房、自建房和房屋附属物，一并进行测量后，根据不同情况进行了分类认定，不存在测量误差问题。故针对汪文贵提出评估面积不准确、补偿价格过低的上诉理由，不予支持。
关于汪文贵提出的室内装修价值、机器设备、物资搬迁、停产停业损失未补偿问题，社会稳定风险评估及作出征收补偿决定程序是否合法、适用法律是否正确问题。一审判决已经作出明确认定，该院同意一审判决的相关观点。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律、法规正确，汪文贵的上诉理由不能成立。二审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决驳回上诉、维持一审判决。二审案件受理费50元，由汪文贵负担。
汪文贵向本院申请再审称，1.一、二审判决证据认定错误。一审判决关于其提供的第四组、第五组、第六组证据来源合法、真实，但不能证明其主张的认定错误。第四组证据证明其仅领到一页初始的评估分户表，未收到最终的评估报告；第五组证据证明该页评估分户表与《补偿决定》同时送达，七里河区政府作出行政行为程序违法；第六组证据证明七里河区政府收到其复核申请。该三组证据与本案待证事实有内在的联系，能直接证实其诉求和主张。一、二审判决对七里河区政府出示的证据未经查证全部予以认定并采纳，对其质证意见置之不理。七里河区政府出示的证据“房屋征收与补偿调查表”中的签名根本不是其本人所写。2.一、二审判决事实认定主要证据不足、适用法律错误，事实依据不足、违反法定程序。七里河区政府未依法进行社会稳定风险评估，征收程序违法；七里河区政府未依法公布房屋调查登记结果，一审法院认可该事实，但确认《征收决定》程序合法，存在事实认定错误、适用法律错误；七里河区政府作出的征收补偿方案未履行征求公众意见并进行修改后再公布的程序，征收程序违法；其从未见过《征收决定》，七里河区政府未履行及时公告征收决定的义务，违反法律规定，征收程序违法；七里河区政府先选评估机构，后发布征收公告，征收程序违法；《补偿决定》将补偿方式限定为货币补偿，剥夺其补偿方式选择权，违反法律规定，明显不当；被征收房屋的价值是根据项目实施单位和与房屋征收当事人有利害关系的项目建设单位召开的局务会议制定的评估办法确定，违背法律规定；七里河区政府未向其送达《分户评估报告》，一、二审判决未予审查和认定；《房屋征收价值评估分户表》和《补偿决定》同日送达，征收程序违法；在房屋评估价值基础上上浮是货币补偿的奖励，而不是停产停业损失；《补偿决定》认定其房屋面积严重有误，一、二审判决未予查明；《补偿决定》认定的房屋补偿价格明显低于市场价格，没有法律依据，一、二审判决的作出缺乏事实依据；被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用及停产停业损失等，《补偿决定》没有予以补偿，一、二审判决未予审查及作出认定。故请求撤销一、二审判决，撤销《补偿决定》，并判令七里河区政府重新作出合法的行政行为。
再审被申请人七里河区政府辩称，1.一、二审判决认定事实清楚、证据确实充分。本案原审时，其均提交了据以作出《补偿决定》的全部证据。证据来源合法并经法庭质证。2.《补偿决定》未侵害汪文贵选择补偿方式的权利。汪文贵在征收过程中及庭审中不能提供证据证实案涉房屋性质属非住宅及系合法商业用房。征收补偿安置方案对住宅明确提供货币补偿和就近现房产权调换，由被征收人自愿选择。3.案涉房屋价值认定合法有效，《补偿决定》已充分保障汪文贵的合法权益。中瑞房地产估价公司于2017年1月作出评估结果。评估报告依法送达。汪文贵虽称对评估金额、建筑面积等有异议，但未提供有效的复核结论或房地产价格评估专家委员会鉴定报告。其以具有相应资质的第三方机构作出的评估结果为依据，作出《补偿决定》，符合法律规定。房屋征收部门、房屋征收实施单位会同项目建设单位以会议纪要方式对自建房确定了较高额度的补偿方式，并不违反法律的强制性规定。按照实际建筑面积补偿，并按照评估价格上浮30%，补偿结果对汪文贵的财产权益给予了充分保障。故请求驳回汪文贵的再审请求。
本院经审理查明：2004年1月9日，甘肃一建公司与建筑职业学院签订《土地使用权转让合同》，甘肃一建公司将其所有的位于兰州市七里河区××街道××村40158平方米国有土地使用权连同该宗地上的平房住宅29栋转让给建筑职业学院。兰州市人民政府于2005年10月29日将上述国有土地使用权划拨给建筑职业学院用于新校区的扩建，于2010年11月18日给建筑职业学院颁发了《国有土地使用证》。2016年12月5日，七里河区政府作出《征收决定》，对建筑职业学院新校区扩建项目建设范围内房屋及附属物进行征收，房屋征收部门为七里河区政府征补办；征收实施单位为七里河区城管执法局；补偿安置方式为：住宅房屋实行货币补偿或现房产权调换，由被征收人自愿选择；非住宅房屋实行货币补偿。签约期限为评估机构选定结果公布之日起第7天开始的20日内。该决定还对奖励标准及期限、诉讼及强制搬迁等事宜予以确定。同日，七里河区政府作出《征收公告》，对《征收决定》内容进行了公布，并将《征收公告》在征收范围内予以张贴告知。汪文贵位于七里河区××号的自建（无证）房屋在征收范围内。2016年12月6日，七里河区城管执法局、七里河区政府征补办和建筑职业学院就该院新校区扩建项目征收补偿事宜召开会议。会议就征收补偿过程中存在的征收房价格、自建房与公租房的评估差异、商铺的定价等问题形成决议，主要内容为：公租房和建筑职业学院安置房均按完全产权进行评估；自建房评估应在被征收房屋完全产权的评估基础上权益修正20%进行评估；破墙开店用于经营的原公租房按商铺评估，但私自搭建的后厨、操作间、员工宿舍等按照公租房评估；建筑职业学院自愿放弃30%的权益补贴给被征收人。七里河区城管执法局组织征收范围内的被征收人协商选择评估机构。2016年12月8日，七里河区政府征补办作出《关于甘肃建筑职业技术学院新校区扩建项目评估机构选定结果及签约期限的通告》，确定中瑞房地产估价公司为案涉项目房屋征收评估机构，签约期限为2016年12月14日至2017年1月2日。2016年12月13日，七里河区政府在《兰州晚报》上刊登了《征收公告》。受七里河区城管执法局委托，中瑞房地产估价公司于2016年12月16日就汪文贵位于七里河区××号的房屋作出《房屋征收价值评估分户表（初始）》。该表的主要内容为：房屋结构为砖木；建成年代为1956年；对建筑面积为40平方米的有证房屋评估单价为8665元／平方米、房屋评估价为346600元，对建筑面积为46.80平方米的无证房屋评估单价为3397元／平方米、房屋评估价为158980元。汪文贵于2017年1月19日领取了《房屋征收价值评估分户表（初始）》。受七里河区城管执法局委托，中瑞房地产估价公司于2016年12月18日作出兰中瑞估字（2016）第8089号《估价报告书》，案涉项目征收范围内住宅楼房标准价为4750元／平方米，临街住宅一楼商铺标准价为9210元／平方米。因汪文贵与房屋征收实施单位在签约期限内未达成安置补偿协议，七里河区政府于2017年1月17日作出《补偿决定》，于2017年1月19日通过公证送达的方式向汪文贵进行了送达。该决定的主要内容为：房屋结构为砖木，用途为营业，入户实测自建（无证）建筑面积46.80平方米。经中瑞房地产估价公司评估，房屋评估价格为3397元／平方米。被征收房屋货币补偿金额为206674元（在评估价158980元的基础上，上浮30%）；汪文贵的搬迁费、临时安置补助费、被征收房屋装修及附属物补偿费，由房屋征收实施单位按照征收补偿方案及相关文件规定结算；汪文贵在该补偿决定公告之日起15日内与房屋征收实施单位签订《房屋征收补偿安置协议》，将房屋交付房屋征收实施单位拆除。该补偿决定还告知汪文贵申请行政复议或提起行政诉讼的权利、期限及强制执行等事项。汪文贵不服，提起本案诉讼，请求撤销《补偿决定》并判令七里河区政府重新作出合法的行政行为。以上事实有《土地使用权转让合同》、兰州市人民政府兰政建〔2005〕69号《关于给甘肃建筑职业技术学院划拨学校扩建用地的批复》、兰国用（2010）第02336号《国有土地使用证》、《征收决定》、《征收公告》、七里河区城管执法局〔2016〕7号《局务会议纪要》、《评估机构选择表》、七里河区政府征补办《关于甘肃建筑职业技术学院新校区扩建项目评估机构选定结果及签约期限的通告》、2016年11月13日的《兰州晚报》、中瑞房地产估价公司《房屋征收价值评估分户表（初始）》、《甘肃建筑职业学院新校区扩建项目房屋评估报告申领表》、中瑞房地产估价公司兰中瑞估字（2016）第8089号《估价报告书》、《补偿决定》等在卷佐证。
本院认为，再审申请人汪文贵系对再审被申请人七里河区政府于2017年1月17日就案涉自建（无证）房屋作出的《补偿决定》提起本案诉讼。依照《征补条例》第十三条第一款，第十四条，第二十六条第一款、第二款的规定，市、县级人民政府作出的房屋征收决定和房屋征收补偿决定属两种相对独立的行政行为，均具有可诉性。通常认为，尽管市、县级人民政府作出的房屋征收决定是作出房屋征收补偿决定的根本前提，但在被诉行政行为是房屋征收补偿决定，而房屋征收决定并非被诉行政行为的案件审理中，则不宜对房屋征收决定按照对行政行为进行合法性审查的一般标准进行审查，应主要从关联性、合法性、真实性等方面进行证据审查。若房屋征收决定尚未作出，或是房屋征收决定与房屋征收补偿决定针对的房屋无关，或是房屋征收决定的违法性极其严重以至于符合《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定的重大且明显违法情形而构成无效行政行为，则被诉房屋征收补偿决定应被认定为主要证据不足。本案中，七里河区政府于2016年12月5日作出《征收决定》，同日作出《征收公告》并在征收范围内张贴。七里河区政府又于2016年12月13日在《兰州晚报》上刊登了《征收公告》。案涉自建（无证）房屋在征收范围内。汪文贵向本院申请再审，主张七里河区政府作出《征收决定》违法，其所称存在未依法进行社会稳定风险评估、未依法公布房屋调查登记结果、未对征收补偿方案履行征求公众意见等程序、未及时公告《征收决定》等情况，涉及是否符合《征补条例》第十条第一款、第十一条第一款、第十二条第一款、第十三条第一款、第十五条等条款的规定。依照《征补条例》第八条的规定，为了公共利益需要，七里河区政府可作出房屋征收决定。从汪文贵所称的这些情况看，难以认定七里河区政府作出《征收决定》存在不具有行政主体资格或没有依据等重大且明显违法的情形。故七里河区政府作出《征收决定》是否确实存在这些违法之处，应在以《征收决定》为被诉行政行为的案件中解决，本案不予触及。七里河区政府作出《征收决定》后，在汪文贵在签约期限内未签订安置补偿协议的情况下，就案涉房屋的征收补偿作出《补偿决定》具备事实基础。
汪文贵就《补偿决定》提出的再审主张部分不成立。第一，关于评估机构的选定问题。《征补条例》第二十条第一款“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”及《评估办法》第四条第一款“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定并未明确选定评估机构的时点，《甘肃省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》亦未明确，本案亦无证据显示甘肃省制定的其他规范性文件规定房屋征收决定作出之后方可组织被征收人协商选定评估机构，故即使七里河区城管执法局在《征收决定》作出前组织协商选定评估机构，也难以认定违法。中瑞房地产估价公司在七里河区政府征补办于2016年12月8日通告确定其为评估机构后开展房屋征收评估工作，有据可依。第二，关于七里河区城管执法局、七里河区政府征补办和建筑职业学院就征收补偿事宜形成会议决议的问题。《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条第一款规定：“征收租赁国有直管房屋，房屋征收部门应先行与被征收人签订征收补偿协议，再按承租人选择的补偿方式分别对被征收人和承租人进行补偿”；第二款规定：“被征收人与房屋承租人租赁协议有约定的，从其约定；未约定、约定不明确的按下列规定予以补偿安置：（一）房屋承租人选择货币补偿的，住宅房屋货币补偿金额的30%给被征收人，70%给承租人；非住宅房屋货币补偿金额的40%给被征收人，60%给承租人。（二）房屋承租人选择房屋安置的，房屋征收部门对被征收人就近套入相应户型予以产权调换，互不结算差价，产权调换的房屋仍为国有直管公房，由原承租人继续租赁使用。（三）房屋承租人选择居住权置换产权的，房屋征收部门对承租人按所占70%份额建筑面积就近套入相应户型予以置换，置换后的房屋产权归承租人所有。对被征收人按所占30%份额建筑面积予以产权调换，征收范围内的若干房屋所占份额建筑面积可合并累计，由被征收人就近选择对应套型和面积予以产权调换，互不结算差价，原则上整栋整单元安置”；第四款规定：“征收租赁其他国有产权的房屋，参照上述款项规定进行补偿安置”。建筑职业学院对案涉建设项目范围内的国有土地及该宗地上平房住宅享有权利,七里河区政府征补办系房屋征收部门，七里河区城管执法局系征收实施单位，故三个单位就征收范围内公租房、安置房、自建房等如何进行评估相关事宜形成决议符合案涉建设项目的征收补偿实际，且该决议内容相当大程度上体现了建筑职业学院的让利善意。该决议与《征补条例》第二十条第二款“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预”及《评估办法》第三条第二款“任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避”的规定并不冲突。但需注意的是，对于特定房屋的征收补偿，执行该决议应不得违反《征补条例》《评估办法》等规定的补偿评估要求。第三，关于停产停业损失补偿问题。《征补条例》第二十三条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《甘肃省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》第十四条规定：“符合下列条件的，应当给予停产停业损失补偿：（一）被征收房屋所有权证书载明为经营性房屋；（二）依法取得工商营业执照；（三）依法取得相关生产经营许可手续。”汪文贵提交的相关证据材料难以证明案涉房屋的征收对其造成的损失符合该第十四条规定的给予停产停业损失补偿的条件，其请求停产停业损失补偿缺乏事实根据与法律依据。第四，关于被征收房屋室内装饰装修价值等的补偿问题。《补偿决定》已确定汪文贵的搬迁费、临时安置补助费、被征收房屋装修及附属物补偿费，由房屋征收实施单位按照征收补偿方案及相关文件规定结算。此种基于特定房屋具体情形作出的处理方式无违《征补条例》第二十五条第一款“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”和第二十六条第二款“补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项”的规定。由于《补偿决定》并未确定具体补偿数额，故汪文贵若对七里河区政府日后确定的具体补偿数额不服，可另行提起行政诉讼，寻求权利救济。
结合汪文贵就《补偿决定》提出的再审主张，七里河区政府作出《补偿决定》存在三个方面的主要证据不足。第一，关于评估结果的作出与送达问题。评估机构提供的被征收房屋评估报告是市、县级人民政府作出补偿决定的基础。《征补条例》第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”；第二款规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《评估办法》第十六条第一款，第十七条第一款、第二款，第二十条第一款，第二十二条等条款对评估、复核评估及鉴定相应做了更具体的规定。本案中，汪文贵于2017年1月19日领取了《房屋征收价值评估分户表（初始）》。本案并无证据证明该表即是《评估办法》第十七条第一款规定的分户评估报告。即使该表实属分户评估报告，但由于汪文贵没有表示放弃对评估结果申请复核评估及鉴定的权利，该表与《补偿决定》同日送达，也使汪文贵失去了在《补偿决定》作出前申请复核评估及鉴定的机会。尽管中瑞房地产估价公司对案涉建设项目范围内的被征收房屋作出评估标准价，但在汪文贵对评估结果申请复核评估及鉴定的权利未得到保障的情况下，难以认定该表确定的案涉房屋价值确实不低于类似房地产的市场价格。七里河区政府以该表确定的案涉房屋价值为基础作出《补偿决定》，构成主要证据不足。第二，关于案涉房屋面积问题。《征补条例》第十五条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布”。本案中，七里河区政府提供的证据难以证明房屋征收部门已对案涉自建（无证）房屋的权属、建筑面积等进行调查登记。七里河区政府在《补偿决定》中对案涉房屋按46.80平方米予以补偿，也构成主要证据不足。第三，关于货币补偿方式问题。《征补条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”；第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”。案涉房屋系依赖公租房自行搭建，无房屋所有权证。七里河区政府没有提供证据证明已对案涉房屋进行调查、认定和处理。在此情况下，汪文贵对补偿安置方式的选择权也就无从保障。七里河区政府在《补偿决定》中将补偿安置方式确定为货币补偿，亦构成主要证据不足。
综上，汪文贵就《补偿决定》提出的再审主张部分成立，七里河区政府作出《补偿决定》主要证据不足，一、二审判决认定事实错误，均应依法撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第八十九条第一款第二项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十九条第一款、第一百二十二条之规定，判决如下：
一、撤销甘肃省高级人民法院（2018）甘行终342号行政判决；
二、撤销甘肃省武威市中级人民法院（2017）甘06行初219号行政判决；
三、撤销甘肃省兰州市七里河区人民政府作出的兰七国征补字〔2017〕53号《房屋征收补偿决定书》；
四、甘肃省兰州市七里河区人民政府于本判决生效之日起两个月内就汪文贵位于兰州市××号的自建（无证）房屋的征收补偿重新作出补偿决定。
一、二审案件受理费共100元，由甘肃省兰州市七里河区人民政府负担。
本判决为终审判决。
审判长 李纬华
审判员 夏建勇
审判员 刘 平
二〇二〇年九月二十八日
书记员 韩 岐
来源：最高人民法院
【颁布时间】2021-9-23
【标题】国务院关于“十四五”特殊类型地区振兴发展规划的批复
【发文号】国函〔2021〕98号
【失效时间】
【颁布单位】国务院
【法规来源】http://www.gov.cn/zhengce/content/2021-10/08/content_5641325.htm
【法规全文】
国务院关于“十四五”特殊类型地区振兴发展规划的批复
国函〔2021〕98号
各省、自治区、直辖市人民政府，国家发展改革委：
国家发展改革委关于报送《“十四五”特殊类型地区振兴发展规划（送审稿）》的请示收悉。现批复如下：
一、原则同意《“十四五”特殊类型地区振兴发展规划》（以下简称《规划》），请认真组织实施。
二、《规划》实施要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持和加强党的全面领导，坚持以人民为中心，坚持稳中求进工作总基调，立足新发展阶段，完整、准确、全面贯彻新发展理念，构建新发展格局，以推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，以改革创新为根本动力，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，统筹发展和安全，健全政策体系和长效机制，支持欠发达地区、革命老区、边境地区、生态退化地区、资源型地区、老工业城市等特殊类型地区更好解决自身困难，更好发挥支撑功能，持续增强内生发展动力，不断增进民生福祉，开拓振兴发展新局面。
三、各省、自治区、直辖市人民政府要加强对特殊类型地区振兴发展的组织领导，明确责任分工，完善工作机制，制定实施方案，细化落实重点任务，组织编制省级专项规划，将《规划》明确的重要任务和改革举措与本地区“十四五”时期经济社会发展紧密衔接起来，确保将《规划》各项目标任务和政策措施落到实处。《规划》实施中涉及的重要政策、重大工程、重点项目要按规定程序报批。
四、国务院各有关部门要根据职责分工，加强工作指导，加大支持力度，细化具体支持措施，为特殊类型地区振兴发展营造良好政策环境。充分发挥支持赣南等原中央苏区振兴发展、生态保护补偿工作、采煤沉陷区综合治理等部际联席会议制度作用，统筹推进重大事项，推动解决《规划》实施中的重大问题。国家发展改革委要加强综合协调和服务，及时跟踪《规划》实施进展情况，重大事项及时向国务院报告。
国务院
2021年9月23日
让被拆迁人流口常谈的往往是拆迁补偿，但拆迁补偿并不是被征收人想要多少就能获得多少，征收方想给多少就能给多少的，通常在土地征收开始之后，相关部门人员需要先对拟征收土地现状、房屋状况进行调查等之后才能作出具体的补偿安置方案，确定补偿标准。
而且关于补偿标准，因每个地方的发展水平都不尽相同，所以拆迁补偿标准也都不一样，集体土地征收更是如此。一般而言，征收土地应当要给予被征收人公平、合理的补偿，要保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。
然而实践过程中，却常有当事人反映说土地被征收之后，不仅没有了生活来源，而且生活都成了问题，现有生活水平远远低于原有生活水平，不知道要怎么办？还有当事人说，农村房屋拆迁后，征收方只给每平米几百块钱的补偿，算了一下，根本买不起房，又没有宅基地再建房，现在陷入了进退两难的境地了...
首先建议广大被征收人，在认为拆迁补偿不合理的时候，最好不要随意的在补偿协议上面签字。
根据《土地管理法》第48条的规定，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。
另外，涉及到农村村民住宅的，要按照先补偿、后搬迁、居住条件有改善的原则，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
由此可以看到，土地的补偿、安置补助费一般是按征地区片综合地价确定的。不过，这个征地区片综合地价在制定时需要考虑到土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素。
对于农村房屋拆迁的补偿，我国法律上并没有明确的规定，但从原则上来讲，给予被征收人的补偿是不能低于被征收人原有的生活水平。而且近年来，多数拆迁项目，比如合村并居，合村并镇，棚户区改造、村庄规划等都是一些民生工程，其目的就是为了让农民的生活更加美好、幸福，所以，在拆迁过程中不能让农民越拆越穷。
另外，从上述内容中还可得知，即使是农村房屋拆迁，被征收人也有选择货币补偿、产权置换、提供宅基地建房的权利。
被征收人选择货币补偿的，最低的补偿标准应该是房屋重建成本价加上宅基地的地价。房屋重建成本价是用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度进行的划分，主要按照平米单价进行计算补偿。
被征收人选择产权置换的，应当是要按照合法房屋的实际面积和安置房面积1：1的比例进行安置。不过，各地对于房屋置换的标准不尽相同，有的地方是按照1：1.2，有的则是按照1：1.5。但需要提醒大家的是，如果低于1：1的补偿标准，那么则是不合理的。
对于被征收人选择由征收方提供宅基地建房的，如果当地没有规划的土地进行分配和建房的话，是没有办法选择这种补偿方式的。
需要注意的是，如果农村被征收区域已经被纳入到了城市规划范围内，那么此时的拆迁补偿应当要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，争取不得低于同地段的类似房地产的市场价，简单来讲，就是房子结构、年限差不多的房子的市场价格。如果被拆迁户的房子属于城中村的话，在周围都是高楼大厦的话，那么只给房屋成本的补偿显然是不合理的。
最后，北京圣运律师提醒大家，在土地征收过程中，不论是货币补偿还是产权置换，均需要遵循法律规定的补偿原则，即保障原有的生活居住水平不下降。因此，如果补偿不合理，不论对方是谁，一定不要在相关文件中草草的签字，要及时的咨询专业律师，依法、理性的维权。
滕州市“城中村”集体土地上房屋搬迁补偿办法
第一章 总 则
第一条 为有序推进“城中村”集体土地上房屋搬迁补偿工作,根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国村民委员会组织法》《中华人民共和国城市居民委员会组织法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《山东省人民政府办公厅关于规范征收土地管理工作的意见》《山东省自然资源厅 山东省财政厅关于枣庄市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》《枣庄市农村村民住宅用地管理办法》等有关规定，结合我市实际，制订本办法。
第二条 为了公共利益的需要，对本市中心城区规划城市建设用地范围内的“城中村”集体土地上房屋实施搬迁补偿的，适用本办法。
本市中心城区规划城市建设用地范围由市自然资源部门界定。
第三条 本办法所称街道办事处（镇），是指被搬迁“城中村”项目所在地街道办事处（镇）。
被搬迁人，是指集体土地上被搬迁房屋的所有人、宅基地的使用人。
第四条“城中村”集体土地上房屋搬迁补偿应当遵循程序合法、公开透明、足额补偿、妥善安置的原则，兼顾国家、集体和个人的利益。
第五条 市政府负责本市“城中村”集体土地上房屋搬迁工作。
市自然资源部门负责监督管理街道办事处（镇）实施“城中村”集体土地上房屋搬迁补偿工作，并依法按程序与“城中村”项目所在村（居）签订土地征收补偿安置协议。
街道办事处（镇）负责组织实施本辖区内“城中村”集体土地上房屋调查和搬迁补偿工作，监督指导村（居）民委员会与被搬迁人（土地使用权人）签订搬迁补偿协议。市财政部门负责做好补偿资金的保障监管工作。
市发展改革、公安、民政、农业农村、人力资源和社会保障、住房和城乡建设、综合行政执法、审计、规划、不动产登记等单位按照各自职责，配合做好本市“城中村”集体土地上房屋搬迁补偿工作。
第二章 房屋补偿及奖励
第六条房屋搬迁工作启动后，街道办事处（镇）组织村（居）民委员会根据有关法律法规和政策的规定，确定集体经济组织成员名单、户数。按照“一户一宅”的原则，每户只能确定一处标准宅基地房屋。法律法规和政策没有明确规定的，对上述事项，村（居）民委员会应当按照村（居）民自治原则议定并公示无异议，经街道办事处（镇）审核后，报市政府审批。
第七条 对被搬迁人为本村（居）集体经济组织成员，且符合“一户一宅”规定的被搬迁房屋补偿内容包括：
（一）土地及房屋补偿。由房地产价格评估机构按照集体土地区片价格并参照新建高层住宅建设成本，结合被搬迁房屋所处区位在城区土地分级的具体级别和被搬迁房屋的成新、结构等差别，予以评估确定。
（二）附属物补偿。按照下列标准给予补偿：
对房屋室内外装饰装修、各类附属设施、设备、彩钢瓦、钢结构、树木、壁画等附属物的补偿，按照被搬迁个人所有房屋（不包括仓储、办公、厂房、工交等）合法建筑面积每平方米360元确定。集体所有房屋（企业、公司、单位）及个人的仓储、办公、厂房、工交等房屋合法建筑面积按照每平方米160元的标准协商确定。确属特殊情况的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。燃气安装、集中供热按照市燃气、热力部门规定的标准执行。
第八条 被搬迁人为本村（居）集体经济组织成员，对其确定的一处标准宅基地上住宅房屋，按照下列规定执行：
（一）被搬迁人能够提供市自然资源（规划）部门认定的土地、房产等有效证件，且证载房屋面积不小于建筑容积率1.3的，按证载房屋面积给予货币补偿或者房屋安置。
（二）被搬迁人能够提供市自然资源（规划）部门认定的土地、房产等有效证件，且能够在签约期限内签订补偿协议并验收交房的，如其证载房屋面积大于建筑容积率1.0且不大于1.3：
1.选择货币补偿的，按照证载房屋面积给予补偿；对现状房屋面积大于证载房屋面积的部分，给予工料费奖励。
工料费奖励标准为：砖混两层及两层以上楼房每平方米360元，砖混一层平房每平方米310元，砖木结构房屋每平方米270元。
2.选择房屋安置的，按照证载房屋面积给予补偿安置；对于房屋安置面积大于证载房屋面积且不大于建筑容积率1.3的部分，给予补偿安置的奖励；对现状房屋面积大于房屋安置面积的部分，给予工料费奖励。
（三）被搬迁人能够提供市自然资源（规划）部门认定的土地、房产等有效证件，且能够在签约期限内签订补偿协议并验收交房的，如其证载房屋面积小于建筑容积率1.0：
选择货币补偿的，按照建筑容积率1.0的标准给予补偿；对现状房屋面积大于建筑容积率1.0的部分，给予工料费奖励。
2.选择房屋安置的，按照建筑容积率1.0的标准给予补偿安置；对于房屋安置面积大于建筑容积率1.0且不大于1.3的部分，给予补偿安置的奖励；对现状房屋面积大于房屋安置面积的部分，给予工料费奖励。
（四）被搬迁人不能提供合法的土地、房产等有效证件，但能够在签约期限内签订协议并验收交房的，按照下列标准给予补偿：
选择货币补偿的，按照建筑容积率1.0的标准给予货币补偿；对现状房屋面积大于建筑容积率1.0的部分，给予工料费奖励。
2.选择房屋安置的，按照建筑容积率1.0的标准给予补偿安置；对于房屋安置面积大于建筑容积率1.0且不大于1.3的部分，给予补偿安置的奖励；对现状房屋面积大于房屋安置面积的部分，给予工料费奖励。
第九条对集体经济组织成员确定的一处宅基地房屋之外的已建成房屋,如被搬迁人能够提供市自然资源（规划）部门认定的土地、房产等有效证件，对证载房屋面积部分参照《山东省自然资源厅山东省财政厅关于枣庄市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》规定房屋补偿价格，予以评估补偿，不予安置；如被搬迁人能够在签约期限内签订协议并验收交房的，对现状房屋面积大于证载房屋面积的部分,给予工料费奖励。
对集体经济组织成员确定的一处宅基地房屋之外的未建设房屋的宅基地，不再给予房屋补偿，但应当给予集体经济组织土地补偿。
第十条对集体经济组织成员确定的一处宅基地房屋之外的已建成房屋，如被搬迁人不能提供合法的土地、房产等有效证件的，应当认定为违法建筑，不予补偿，予以依法处理。但如被搬迁人能够在签约期限内签订协议并验收交房的，对其配合搬迁的行为，给予工料费奖励。
第十一条被搬迁人为非本村（居）集体经济组织成员，且能够提供市自然资源（规划）部门认定的土地、房产等有效证件的，按照本办法第七条、第八条有关规定执行。
第十二条被搬迁人为非本村（居）集体经济组织成员，且不能提供合法的土地、房产等有效证件的，应当认定为违法建筑，不予补偿，予以依法处理。但如被搬迁人能够在签约期限内签订协议并验收交房的，对其配合搬迁的行为，按照建筑容积率1.0的标准认定补偿建筑面积，并以本办法第七条规定确定的搬迁补偿标准为奖励价格基数，给予下列奖励：
（一）对在2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》颁布实施时间前取得宅基地所建的房屋，按照奖励价格基数不大于90%的标准和本办法第八条第（四）款规定给予奖励或奖励性安置。
对其现状房屋面积超出补偿建筑面积及奖励认定面积的部分，给予工料费奖励。
（二）对在2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》颁布实施后取得宅基地所建的房屋，认定为违法建筑，自行拆除，不予补偿或者奖励。逾期不拆除的，予以依法处理。
（三）宅基地取得时间、方式和村（居）民委员会划定标准宅基地的确定，由村（居）民委员会按照村（居）民自治原则议定并公示无异议，经街道办事处（镇）审核后，报市政府审批。
第十三条被搬迁房屋符合本办法第八条、第十一条或者第十二条规定情形，现状房屋面积小于补偿建筑面积或者奖励标准的，对差额部分的面积给予认定，但应扣除建安成本，且不享受事实营业补助、临时安置补偿、附属物补偿等费用。
第十四条被搬迁人能够在签约期限内签订协议并验收交房的,对个人所有现状房屋面积大于补偿建筑面积及奖励认定面积部分,按照每平方米260元的标准给予附属物奖励;对集体所有现状房屋（企业、单位）面积大于补偿建筑面积部分,按照每平方米60元的标准给予附属物奖励。
第十五条 对被搬迁房屋已获得补偿的，对其宅基地不再给予集体经济组织土地补偿。
第十六条檐高在1.7米以上、且不足2.2米的被搬迁建筑，如被搬迁人不能提供合法的土地、房产等有效证件，但能够在签约期限内签订协议并验收交房的，按照同等结构工料费奖励价格70%的标准，给予奖励。
第十七条被搬迁人能够在确定的签约期限内签订协议并验收交房，对经认定的补偿建筑面积及奖励认定面积（已登记面积除外）按照住宅房屋每平方米50元、非住宅房屋每平方米100元的标准扣除城市基础设施配套费。选择房屋安置的被搬迁人自愿办理房屋登记的，应按照规定标准缴纳契税等相关费用。
第十八条 被搬迁人能够提供有效土地证件或者土地证件证载面积与实际占地面积不符的，由市自然资源部门按照有关规定认定并确定土地面积。
被搬迁人不能提供有效土地证件的，被搬迁房屋土地面积原则上按不超过200平方米的标准确定。
第三章 搬迁奖励和补助
第十九条实施搬迁补偿的，应当对被搬迁人支付一次性搬迁费，住宅房屋每户标准为600元；非住宅房屋按照被搬迁房屋合法建筑面积每平方米15元的标准支付，非住宅房屋的搬迁费包括设备、用具等的拆除、运输、安装以及其他费用。
第二十条搬迁住宅房屋，被搬迁人选择货币补偿或者现房安置的，应当按照被搬迁房屋认定的补偿建筑面积及奖励认定面积每平方米10元的标准，给予一次性临时安置补偿费，临时安置补偿费总额低于1000元的按1000元支付。被搬迁人选择期房安置的，根据协议约定的过渡期限，按照被搬迁房屋认定的补偿建筑面积及奖励认定面积中用于房屋安置的面积，给予每月每平方米10元标准的临时安置补偿费；剩余的补偿建筑面积，按照每平方米10元的标准给予一次性临时安置补偿费。
第二十一条对因搬迁非住宅房屋给被搬迁人造成停产停业损失的，被搬迁人选择货币补偿的，营业用房按照实际营业合法建筑面积每平方米110元、生产和办公等用房按照实际使用合法建筑面积每平方米80元的标准，给予一次性停产停业损失补偿费。被搬迁人选择期房安置的，根据协议约定的过渡期限，按照被搬迁房屋合法建筑面积中用于房屋安置的面积，给予每月每平方米20元标准的停产停业损失补偿费；剩余的合法建筑面积，按照每平方米10元的标准给予一次性停产停业损失补偿费。
第二十二条被搬迁人在搬迁补偿方案确定的签约期限内签订协议并验收交房的，每提前1天每户奖励1000元，个人所有房屋签约期限原则上为20天，集体所有房屋（企业、单位）签约期限原则上为10天。
第二十三条被搬迁住宅房屋实际用于经营使用，被搬迁人能够提供营业执照、依法纳税记录等营业手续的，且营业执照、依法纳税记录等营业手续记载的营业地点、时间与被搬迁房屋地址相一致的，应当根据经营年限和实际用于营业的房屋面积，在住宅房屋搬迁补偿价格的基础上增加事实营业补助。具体按照下列规定执行：
（一）手续审核标准。被征收人已进行“三证合一”登记的，应当提供营业执照、依法纳税记录，并根据提供上述手续情况分别按照70%、30%的比例确定事实营业补助标准。被征收人未进行“三证合一”登记的，应当提供营业执照、税务登记证、依法纳税记录，并根据提供上述手续情况分别按照40%、30%、30%的比例确定事实营业补助标准；
（二）补助标准。临主要街、路（含商业街、市场）的房屋，每年（经营时间不满一年的按月计算）在住宅房屋评估价格的基础上增加12%的事实营业补助；非临主要街、路（含商业街、市场）的房屋，每年在住宅房屋评估价格的基础上增加6%的事实营业补助。事实营业补助和住宅房屋评估价格合计不得超过同区位非住宅房屋市场评估价格的85%。
（三）事实营业面积认定标准。实际用于营业的房屋建筑面积以被征收房屋实际正在经营使用的面积为准。原则上，临主要街、路（含商业街、市场）房屋的事实营业面积不得超过同一幢建筑主体房屋合法及奖励建筑面积的80%；非临主要街、路房屋的事实营业面积不得超过房屋合法及奖励建筑面积的60%。
第四章 法律责任
第二十四条各有关单位及工作人员不认真履行职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，予以责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 采取暴力、威胁等方法阻碍房屋搬迁补偿工作，违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十六条 本办法未尽事宜，由街道办事处（镇）会同市自然资源部门研究意见，报市政府审批。
不属于本办法规定情形的集体土地上村（居）实施搬迁补偿的，由被搬迁房屋所在地街道办事处（镇）会同市自然资源部门根据有关规定另行制定搬迁补偿方案，报市政府审批。
第二十七条“城中村”的居民委员会（村民委员会）根据《土地管理法》第六十六条决定收回集体土地使用权实施房屋搬迁的，经市政府批准后可适用本《办法》。
第二十八条本办法自2022年11月25日起施行，有效期至2027年11月24日；本办法施行前已实施的项目，继续沿用原有的规定办理。来源: 发现滕州
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