更新时间:2025-05-05 00:31 发布:2024-09-20 11:58 文章来源：北京圣运律师事务所
征地拆迁涉及到的老百姓的切身利益。所以在去年修订通过并于今年1月起实施的《土地管理法》中，无论是在征收程序上还是补偿标准上都很大限度的保障了被征收人的权益。那么，在2020年自家房子遭遇拆迁时怎么拆才合法，怎么补才合理呢？
下面北京圣运律师就根据办案经验为大家来讲解一下
房子怎么拆才合法？
房子究竟怎么拆，这涉及到两种，一种是司法拆除，一种是行政拆除。
在房屋拆迁过程中，如果老百姓与征收方就补偿协议达成了一致，也就是说，被征收人同意征收方给出的补偿标准，且签订了补偿协议并在规定的时间内完成了搬迁的话，当然就不存在强拆这一说了。
但是，实践过程中，也难免会发生征收方与被征收人就补偿事宜无法达成一致的情况。此时，被征收人可能就会遇到强拆，但老百姓要知道，如果是合法的房屋，那么必须要依法拆除。
简单来讲就是，被征收房子有房产证，有土地证，在开建之初办理了审批手续，不存在违反《城乡规划法》中的规定，或是《土地管理法》中的规定。那么，征收方在拆除之前必须先要做出房屋征收补偿决定。
如果被拆迁人在规定的期限内还不搬迁的，也不依法申请行政复议或是提起行政诉讼的，那么才能由作出房屋征收补偿决定的相关部门申请人民法院强制执行。这种强拆就是司法强拆，也是合法的强拆。
对于违法建筑，如没有房产证，没有办理审批手续等，违反了《土地管理法》及《城乡规划法》中的规定，是当事人自己搭建的房屋，那么土地行政主管部门、规划行政主管部门依法调查、确认之后，会依法作出责令限期拆除的行政处罚决定书，并告知当事人陈述权、申辩权等相关权利，当事人在法律规定的期限内不依法履行的相关权利义务的，并进行收面催告后还不履行的，才能由相关部门实施行政强制拆除。
当然还得提醒大家，如果遇到刻意规避法律责任的行为，比如以“误拆、帮拆”之由行强拆之实的行为，均属于违法行为，同时，在收到限期拆除决定书或是通知书时，别一股脑的就将自己的房子直接给拆了，一旦自行拆除了，那则意味着征收方不存在强制拆除房屋的事实。
所以在遇到的时候一定要及时的咨询专业拆迁律师。
房子拆迁怎么补才合理？
征地拆迁中，老百姓最为在乎的就是拆迁补偿了。拆迁一般会涉及到集体土地上房屋拆迁和国有土地上房屋拆迁。那么这两种土地性质的拆迁怎么补偿才算是合理的呢？下面北京圣运律师就为大家来简单的讲解一下。
针对国有土地上房屋拆迁，在590号令中是这么规定的，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
我们简单来理解就是假如被征收房子旁边的市场价是6千一平，那么，所给的拆迁补偿也应当按6千一平的标准来讲算。若选择的是产权置换的方式，那安置房的面积应不低于被征收房屋的面积。
不过实际情况中也有大于1：1比例的情况，也有小于1：1比例的情况。
大于1：1比例的情况。一般来说，如果被征收房屋是在城区，而安置房则是在较远的郊区的话，若再按1：1的比例来补偿，这对被征收人来说，显然是非常不合理的，所以就出现了高于1：1的现象。
其次，还有一种情况是，被征收房屋的价值本身就高。
小于1：1比例的情况。这在实践中非常的多见。如果其原有房屋面积较小，但是安置房面积较大，此时就需要用钱来补齐同等面积房屋的差价，如果被征收人此时没钱补齐差价，那么可能就会选择较小面积同等价值的房屋。
另外，给予被征收人的补偿能不能达到1：1的比例或是高于1：1的比例这就得看如何评估了。根据《国有土地上房屋征收与评估办法》中的规定，房屋评估需要由专业、有资质的评估师入户调查，对被征收房屋评估必须要考虑到区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
若是被征收人对评估报告不满意，可在收到评估报告之日起向评估机构申请复议，对复核还有异议的可向专家委员会申请鉴定。被征收人若是对以上两种结果还存在异议，可及时的咨询专业拆迁律师。
针对集体土地上房屋拆迁，在新《土地管理法》中规定，要保障被征收人的原有生活水平不降低，长远生计有保障，要遵循“先补偿、后搬迁”的原则，采取重新安排宅基地建房、货币补偿、提供安置房的补偿方式。
重新安排宅基地，这在实践中可能很难实现自主选择，而提供安置房和货币补偿这两种可自由选择，如果征收方只规定给其中一种补偿方式的话是不合法的。
不过需要明白的是，农村拆迁一般会有两部分的补偿，一部分是土地的补偿，一部分是房子的补偿。
土地的补偿是直接发放给村集体的，但这并不代表就全部归村集所有。若村里无法按照村规再分配宅基地的话，那么土地的补偿费应当要分配给被征收村民。
而房子的拆迁补偿费是由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成，当然，也需要专业的评估机构进行评估。
北京圣运律师最后提醒大家，无论是国有土地上房屋拆迁还是集体土地上房屋拆迁，都需保障被征收人原有的生活水平不降低，补偿标准必须公平合理。若遇到违法拆迁征收，被征收人可依法维护自己的权益。
无论是土地征收还是房屋拆迁，征收方都需要结合实际情况给予被征收人合理、公平的补偿。且保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障，这是征地拆迁中雷打不动的补偿原则。另外，双方就补偿事宜达成一致后，还需要签订一份一式两份的拆迁协议，在签订补偿协议后征收方才能进一步实施拆迁工作。
但是实践过程中，有的征收方却在拆迁补偿事宜未协商一致、未签订补偿协议的情况下，为了尽早的完成拆迁工作，直接将被征收人不同意的拆迁补偿款打入其账户，然后强征土地或是强拆房屋。那么这种行为是否合法呢？是否就意味着双方就补偿事宜达成了一致意见呢？
土地管理法中明确规定，征收土地应当要依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费、以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。
涉及到农村村民住宅的，要按照“先补偿、后搬迁”居住条件有改善的原则，要尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或是货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿。
宅基地迁建安置。征收方需要为被征收人安排宅基地用于重建房屋，另外补偿房屋的重建成本价。
货币补偿。被征收人如果选择货币补偿，一般是宅基地地价+房屋重置成新价+装修装饰补偿+搬迁、临时安置等费用。
房屋置换。被征收人若选择此种补偿方式，则征收方应按照合法房屋的实际面积与安置房面积至少1:1的比例进行置换。有些地方制定的补偿标准会高于1:1，只要是有利于被征收人的都是被允许的，但如果置换比例低于1:1，则补偿不合理的。
另外土地管理法实施条例中还明确规定，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。
上述内容也就是说，在集体土地征收过程中，征收方需要依照法律所规定的标准对被征收人补偿，但如果当事人认为补偿明显不合理（即低于被征收人原有生活水平），可又不在规定的时间内提起诉讼时，征收方则可以向法院申请强制执行。
可如果征收方直接将不合理的补偿打入到被征收人账户，那么这既不合法，且也并不意味着双方之间就补偿达成了一致意见。
在司法实践中也是得不到认可的。根据相关的法院判例，行政机关在未征得被征收人同意的情况下，将相关补偿安置款直接存入被征收人银行账户中的行为不是成熟的行为，且该行为不意味着被征收人与行政机关就征地补偿事宜与行政机关达成一致意见。
而且将补偿款直接打入村民账户后的强拆房屋的行为也是得不到法院的认可的。在征收集体土地过程中，实施强制拆除建筑物、构筑物等在内的强制执行行为，是需由县级以上人民政府土地行政管理部门对违反土地管理法律、法规规定的被征地拆迁人先行作出责令交出土地决定，并且在被征地拆迁人于法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行责令交出土地决定的情况下，征收方才能依法向人民法院申请强制执行。
如果征收方并没有履行责令交出土地决定的职责，也没有依法向人民法院申请强制执行，仅仅是将补偿款先行打入村民账户后就强拆，那么这就属于超越职权，程序违法的强制执行行为。
因此，北京圣运律师提醒大家，在征地拆迁中，如果遇到征收方先行将自己不满意的补偿款打入账户，并且将房屋强拆，那么对于这笔补偿款最好先别动，然后对强拆现场进行拍照、录像，及时的咨询专业拆迁律师，向有关部门依法申请行政复议或是向法院提起诉讼来确认他们的这一行为违法。
江阴市征收集体土地涉及住宅及其他建筑物构筑物补偿安置办法
第一条 为了规范我市征收集体土地涉及住宅及其他建筑物、构筑物的补偿安置工作，维护被征收人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《江苏省土地管理条例》《江苏省征地补偿与被征地农民社会保障办法》，参照《无锡市市区征地补偿和被征地农民社会保障办法》《无锡市市区征收集体土地涉及房屋及其他建筑物构筑物补偿安置实施办法》等规定，制定本办法。
第二条 本办法所称被征收人，是指征收集体土地涉及住宅及其他建筑物、构筑物的所有权人。
第三条 征收集体土地涉及住宅及其他建筑物、构筑物的，应当依法给予补偿。
第四条 市人民政府房屋征收管理办公室（以下简称“市征收办”）负责全市征收集体土地涉及住宅及其他建筑物、构筑物补偿安置的指导、协调及相关管理工作。
有关部门应当按照职责，加强协作，共同做好征收集体土地涉及住宅及其他建筑物、构筑物的补偿安置管理工作。
第五条 各镇人民政府、街道办事处是征收集体土地涉及住宅及其他建筑物、构筑物的实施单位（以下简称“征收实施单位”），应当依照本办法做好相关工作，并可以通过购买服务等方式组织实施补偿安置过程中涉及的专业性工作。
第六条 征收土地启动公告（拟征收土地公告）发布后，在征收范围内不得实施下列行为：
（一）新建、改建、扩建住宅及其他建筑物、构筑物；
（二）改变原有住宅及其他建筑物、构筑物用途；
（三）进行产权分割，突击装潢；
（四）其他不当增加补偿费用的行为。
征收实施单位应当告知有关部门在征收土地启动公告（拟征收土地公告）发布后，暂停办理相关手续；在征收土地公告发布后，停止办理相关手续。
第七条 征收土地启动公告（拟征收土地公告）发布后，征收实施单位应当对征收集体土地涉及住宅及其他建筑物、构筑物的权属、用途、建筑面积，土地登记权属资料、用地面积等情况进行调查登记。
第八条 征收集体土地涉及住宅及其他建筑物、构筑物的用途，以不动产权证书载明的用途为准；没有不动产权证书的，以房屋权属证书载明的用途为准；房屋权属证书未载明用途的以土地权属证书载明的用途为准；房屋权属证书、土地权属证书均未载明用途的，以建房手续载明的用途为准。
第九条 征收集体土地涉及住宅及其他建筑物、构筑物的合法建筑面积，以不动产权证书（房屋权属证书）或者建房手续载明的面积为准；没有不动产权证书（房屋权属证书）和建房手续，或房屋实际面积与不动产权证书（房屋权属证书）、建房手续载明的面积不一致的，由征收实施单位会同市自然资源、农业农村等相关部门根据法律、法规及征收土地所在地农村宅基地审批、建房基本户型标准等相关规定和实际情况核定其合法建筑面积，并在征收范围内公示。
第十条 征收实施单位应当将调查登记结果在征收范围内向被征收人公示，公示时间不少于7个工作日。
被征收人对调查登记结果有异议的，应当自公示之日起7个工作日内，向征收实施单位以书面形式提出异议申请，并提交本人身份证明和相关材料。
征收实施单位应当自收到异议申请之日起10个工作日内予以核实，并书面答复被征收人。
第十一条 市人民政府组织征收实施单位按照《江苏省土地管理条例》的要求开展社会稳定风险评估工作，并根据调查登记和社会稳定风险评估结果，拟定征收集体土地涉及住宅及其他建筑物构筑物补偿安置实施方案（以下简称房屋补偿安置实施方案）。
征收实施单位拟订房屋补偿安置实施方案时，应当组织房屋征收相关部门进行论证，并在政府门户网站和征收土地所在的镇、街道和村、村民小组范围内进行公告，征求公众意见；征求意见期限不得少于30日。
被征收人对房屋补偿安置实施方案有意见的，应当在征求意见期限内，持本人身份证明，以书面形式向征收实施单位提出。
第十二条 在征求意见期满后5个工作日内，市人民政府组织征收实施单位根据法律、法规的规定和被征收人意见，对房屋补偿安置实施方案进行修改，并将征求意见采纳情况及时公布；修改后的房屋补偿安置实施方案，应当在政府门户网站和征收土地所在的镇、街道和村、村民小组范围内进行公告。
征收实施单位应当将确定的房屋补偿安置实施方案报市征收办备案。
第十三条 征收集体土地涉及住宅及其他建筑物、构筑物的价值，由具有相应资格的房地产价格评估机构，按照有关评估办法和规定评估确定；评估价值时点为房屋补偿安置实施方案公告之日。
房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商选定不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，其中澄江街道、南闸街道、云亭街道房地产价格评估机构由市征收办参照《江阴市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定组织确定，其他镇、街道房地产价格评估机构的确定由属地镇、街道参照《江阴市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的程序组织确定。
第十四条 被征收人对评估结果有异议的，可以向评估机构申请复核。对复核结果有异议的，可以向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。具体程序参照国有土地上房屋征收的相关规定执行。
第十五条 征收集体土地涉及住宅的，被征收人以一处宅基地或者合法建房手续为一户。
第十六条 征收集体土地涉及住宅的，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式对被征收人给予公平、合理的补偿；不能重新安排宅基地建房的，被征收人可以选择房屋产权调换，也可以选择货币补偿。
被征收人选择房屋产权调换的，由征收实施单位提供在房屋补偿安置实施方案中确定的安置房给予产权调换。
被征收住宅按照市场评估价格补偿，其市场价值参照房屋补偿安置实施方案中明确的就近地块安置房市场价及被征收住宅重置价结合成新进行评估。
第十七条 征收范围内的被征收人家庭成员符合农村居民分户建造住宅条件，因规划控制，未批准建房（含翻建）且未购买村民联建房的，可由本人在征收签约期限届满之日前向所在村（社区）提出申请，经所在村（社区）、镇（街道）审核同意并在征收范围内公示无异议后，可按照顾价购买一定面积的安置房，具体照顾购买面积由各镇、街道、开发区结合本地实际情况确定。
第十八条 住宅房屋的被征收人要求实行货币补偿的，按照被征收住宅市场评估价格（不含装潢及附属物补偿）×1.15计算补偿价格，对被征收人给予一次性补偿。
照顾购买安置房人要求实行货币补偿的，照顾购买面积补偿款按补偿安置方案中明确的就近地块安置房市场价×1.15×照顾购买面积计算。
被征收人（含照顾购买安置房人）领取货币补偿款后应自行解决住房。
住宅房屋的被征收人要求实行房屋产权调换的，按照不低于被征收住宅合法建筑面积的原则调换安置房，并由征收实施单位与被征收人计算、结清被征收住宅与安置房价值的差价，安置房的结算价格应在补偿安置协议中予以明确。被征收人自愿选择的安置房户型面积小于被征收住宅合法建筑的，另按小于部分面积×被征收住宅市场评估单价×0.15给予补贴。签订补偿安置协议时先按安置房户型面积预结算差价，待安置房交付时再按安置房实际面积结算差价。
第十九条 征收集体土地涉及住宅的，还应当向被征收人支付房屋装潢及附属物补偿款、搬迁费和临时安置费。
住宅房屋的被征收人提前搬迁的，可以给予奖励。
第二十条 征收集体土地涉及住宅以外的其他建筑物、构筑物，重新安排其他建设用地的，对其建筑物、构筑物按照重置价结合成新给予货币补偿；不能重新安排其他建设用地的，按照市场评估价格给予货币补偿，具体补偿参照江阴市国有土地上非住宅房屋征收评估补偿的相关规定执行。
征收集体土地涉及住宅以外的其他建筑物、构筑物，还应当向被征收人支付装潢及附属物补偿款、设备搬迁费和停产停业损失补偿。被征收人提前搬迁的，可以给予奖励。
第二十一条 补偿中房屋重置价格标准及修正、房屋成新评定标准等涉及房地产评估的参照《江阴市国有土地上房屋征收评估办法》执行。
第二十二条 本办法中的安置房市场价、安置房结算价、安置房照顾价由市住建部门会同市发改、自然资源、土地储备等相关部门适时公布。
第二十三条 下列房屋不予补偿：
（一）违法建筑；
（二）逾期的临时建筑或者因城市建设需要应当自行拆除的临时建筑；
（三）已建新房后应当拆除而未拆除的旧房；
（四）违反本办法第六条规定实施的不当增加部分；
（五）其他依法不予补偿的情形。
批准期限内的临时建筑，按照房屋基本重置价格结合批准期限内的剩余期限给予补偿。
第二十四条 市人民政府组织征收实施单位与被征收人按照本办法规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、价格、搬迁费、临时安置费、搬迁期限等事项订立补偿安置协议。
第二十五条 有关部门和单位人员在征收房屋的补偿安置过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由有关行政主管部门、监察机关依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 本市各镇、街道、开发区可根据本办法，结合本地实际情况制定实施细则。
第二十七条 本办法具体应用问题解释工作由市征收办承担。
第二十八条 本办法自2021年6月25日起施行。2017年7月10日市人民政府印发的《江阴市市市区征收集体土地涉及房屋及其他建筑物构筑物补偿安置办法》（澄政规发〔2017〕4号）同时废止。本办法施行前正在实施的项目，继续沿用原规定办理。来源：江阴市人民政府网站
为保障公共利益用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规的规定，经县政府研究决定，现发布征收土地预公告：
一、拟征收土地位置、范围、权属
地块范围：位于泗水县泉通路以北、济河以西。四至为：东至济河；南至泉通路；西至泗河街道幸福村社区、东洼村、西洼村；北至泗河。
用途：交通运输用地、公园绿地
涉及的农村集体经济组织：泗河街道幸福村社区、东洼村、西洼村
二、拟征收土地目的、拟开发用途
地块拟用于泗水县济河(城区段)综合治理项目建设，开发用途为交通运输用地、公园绿地。拟征收土地符合《中华人民共和国土地管理法》第四十五条第二项、第三项规定的情形，符合公共利益需要。
三、开展土地现状调查的安排
自本公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收土地范围内抢栽、抢种、抢建，违反规定在征收土地预公告发布后抢栽、抢种、抢建的，抢栽、抢种、抢建部分不予补偿。
县自然资源和规划局、县财政局、县农业农村局和相关镇（街道）人民政府（办事处）拟于2024年6月6日至2024年7月5日组织开展土地现状调查、勘测定界及清点地上附着物和青苗，请本次征收土地涉及的农村集体经济组织、土地承包户、地上附着物和青苗所有权人等单位和个人按时参加并积极支持配合。不能直接到场的，书面委托他人代理。
四、拟征收土地补偿标准
拟征收土地补偿安置费按照山东省人民政府《关于山东省征地区片综合地价的批复》（鲁政字〔2023〕144号）公布的泗水县征地区片综合地价标准执行。本次征收土地涉及一个区片（二级区片），每亩补偿6.1万元。
地上附着物和青苗补偿费标准按照山东省自然资源厅、山东省财政厅《关于济宁市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2021〕1946号）的规定执行。
本次被征收土地农村集体经济组织的具体征地补偿安置方案，待土地现状调查和征收土地社会稳定风险评估完成后，由泗水县人民政府组织有关部门拟定并公告。
五、其他事项
本公告在征收土地涉及的农村集体经济组织所在地和山东省征地信息公开查询系统同时予以发布。本公告自发布之日起公示10个工作日，自2024年6月6日起至2024年6月20日止。
被征地的农村集体经济组织、村民或者相关权利人对本公告有异议的，可于公告结束前向县自然资源和规划局提出书面申请；对土地现状调查结果有异议的，在土地现状调查结束后5日内，向县自然资源和规划局提出书面申请。县自然资源和规划局会同有关部门对被征地的农村集体经济组织、村民或者相关权利人提出的合法诉求认真复核并妥善处理。
特此公告。
来源：全国征地信息共享平台
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文章来源参考：【头条】2020年房屋拆迁怎么拆才合法？怎么补偿才合理？，，房屋拆迁怎么赔偿?
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