发布:2024-09-22 03:12 文章来源：北京圣运律师事务所
致被征收人的一封信
尊敬的被征收人：
县 2020 年城南棚户区（城中村）改造项目是我县 2020 年完 善城市基础设施建设、改善居民居住生活环境、促进国民经济和 社会发展的重点建设项目。推进项目改造工程，对进一步完善城 市功能和布局，改善居民生活居住条件，提升城市形象，促进产 业大发展，实现高质量发展目标影响、意义重大。
县 2020 年城南棚户区（城中村）改造项目红线范围内面积 约 900 亩，涉及嘉定镇游州村围上、张家、施家、一清、车上、 康家、马鞍山、结仔岭、枫树芫组等 1 个村 9 个小组，涉及约 645 户，需拆迁房屋约 932 栋，建筑面积约 33 万平方米。
因规划不完善、不系统，开发建设过于简单，区域内缺乏必 要的各类生产、生活配套设施；区域内道路通行不便利，环境卫 生脏、乱、差，不仅严重影响城市形象的提升，更是严重制约着 群众生活水平的提高。县 2020 年城南棚户区（城中村）改造项 目建成以后，将极大改善征收范围内交通出行条件、完善城市功 能、提升城市形象。因此，县委、县政府从全县大局出发，依法 启动了县 2020 年城南棚户区（城中村）改造项目。
县委、县政府高度重视依法推进 2020 年城南棚户区（城中 村）改造项目土地房屋征收工作，聘请律师法律顾问团为项目提 供全程法律服务，将聘请第三方机构进行测绘和评估，确保征收 过程公开、公平、公正，以依法征收、阳光征收促协议征收、和谐征收。同时，对在规定期限内未签订协议的被征收人，也将依 法推进强制征收。
为切实维护广大被征收群众的合法利益，帮助大家了解把握 征收补偿政策，现就群众普遍关心征收补偿政策汇编成册，请您 仔细阅读，认真领会。感谢您对 2020 年城南棚户区（城中村） 改造项目的支持和理解，因征收给您造成不便敬请谅解。
祝广大被征收朋友身体健康、万事如意！
信丰县城南棚户区（城中村）
改造项目征收工作指挥部
2020 年 5 月 10 日
信丰县 2020 年城南棚户区（城中村）改造项目集体土地及房屋征收补偿安置方案
（征求意见稿）
根据《中华人民共和国土地管理法》和《江西省征收土地管 理办法》等有关规定，县人民政府决定依法对县 2020 年城南棚 户区（城中村）改造项目范围内的集体土地及集体土地上房屋、 附属物、构筑物等实施征收。
一、适用范围
县2020年城南棚户区（城中村）改造项目征收范围包括嘉 定镇游州村围上、张家、施家、一清、车上、康家、马鞍山、结 仔岭、枫树芫组等1个村9个小组的部分集体土地及地上房屋、 附属物、构筑物等，具体以土地征收启动公告确定的征收红线图 为准。
二、征收部门和实施单位
信丰县自然资源局为2020年城南棚户区（城中村）改造项 目集体土地及房屋征收补偿安置的征收部门，负责组织实施项目 范围内集体土地及房屋征收补偿安置工作；征收部门委托嘉定镇 人民政府为征收实施单位，承担本项目集体土地及房屋征收补偿 的具体工作。
三、征地补偿
1. 县 2020 年城南棚户区（城中村）改造项目范围内的被征收土地位于嘉定镇游州村围上、张家、施家、一清、车上、康家、 马鞍山、结仔岭、枫树芫等1个村9 个小组，具体以土地征收启动公告确定的征收红线图为准；主要地类为耕地、林地、农村集 体建设用地等；土地面积约为900亩；青苗种类主要为蔬菜、果 树、林木等。
2. 征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费 等费用。各地类的征地补偿标准，根据江西省人民政府《江西省人民 政府关于公布全省征地区片综合地价的通知》（赣府字〔2020〕9号）和信丰县人民政府《关于公布信丰县新征地区片综合地价 的通知》（信府字〔2020〕7号）规定，分别按照相应区片相应地类征地补偿标准给予补偿（详见附件 1）。
3. 被征地农民审核认定按照《江西省人民政府办公厅转发 省人社厅等部门关于进一步完善被征地农民基本养老保险政策 意见的通知》（赣府厅发〔2014〕12号）、《关于印发信丰县 被征地农民参加基本养老保险实施办法的通知》（信府发〔2016〕 2号）的规定操作，涉及参加企业职工基本养老保险的按照《江 西省人力资源和社会保障厅关于进一步规范被征地农民参加企 业职工基本养老保险等事项的通知》（赣人社字〔2017〕247号） 及《赣州市人力资源和社会保障局等四部门关于加快推进我市被 征地农民参加基本养老保险工作的通知》（赣市人社字〔2017〕 293号）文件执行，今后，若参保政策调整或变动，依国家、省、 市新出台文件执行。
四、未经批准建设房屋的认定
1. 农村居民住宅房屋的合法性凭批准用地建房手续、宅基 地使用权证、集体土地建设用地使用证、房屋所有权证等有效证 件认定。
2. 有下列情形之一的，且不存在认定为违法建筑情形的房 屋，自愿申报并按时签约、搬迁的，可参照合法房屋予以补偿；不申报、不按时签约或不按时搬迁的，一律按违法建筑处理：
（1）信府布字〔2013〕10号通告发布之前，本集体经济组 织成员新建、改建、加层的房屋；
（2）被征收人依法享有“一户一宅”合法权益但权证不全的房屋，经认定为违法建筑的除外。
3. 有下列情形之一的，认定为违法建筑：
（1）乡镇人民政府或县自然资源局等有关部门在发布土地征收启动公告前已经认定为违法建筑或采取措施部分拆除，但未 完全拆除的房屋；
（2）非本集体经济组织成员非法买卖集体土地或者非法占 用农村集体土地建设的房屋；
（3）信府布字〔2013〕10 号通告发布之后新建、改建、加 层的主房屋、附属房；
（4）在本项目土地征收启动公告发布后，抢建、搭建、加 层的主房屋、附属房。
五、建筑面积、占地面积认定
（一）合法建筑面积认定
1. 被征收房屋办理了权属登记的，其建筑面积以房屋权属 证书和房屋登记簿为准；房屋权属证书与房屋登记簿不一致的， 以房屋登记簿为准。房屋实际面积超过房屋权属证书所载面积的，以房屋权属证 书所载的建筑面积予以补偿，但超出部分是一次性建成，以实际 建筑面积予以补偿；房屋实际面积少于房屋权属证书所载面积 的，以实际建筑面积予以补偿。
2. 集体土地上房屋未办理权属登记的，其建筑面积以建房 用地批准手续、宅基地使用权证、集体土地建设用地使用证等所 载的用地范围内的实际建筑面积予以补偿；如实际占地面积超出 批准占地面积的，超出部分是一次性建成，且未超出相应地类占 地面积上限的，以实际建筑面积予以补偿。
3. 未取得建房用地手续，经认定为参照合法房屋补偿的，占 用非耕地建房，占地面积 180 平方米以内实际建筑面积，认定为合 法建筑面积；占用耕地建房，占地面积 120 平方米以内实际建筑面 积，认定为合法建筑面积。
4. 被征收房屋建筑面积的丈量和测算按《赣州市房屋建筑面 积计算规则（试行）》（2014 年修订）文件规定执行。
5. 两层以上的建筑层高以檐扇达到 2.2 米以上（含 2.2 米）的 分层全部计算建筑面积；楼面以上最低处 1.5 米以上不足 2.2 米的， 按 60%折算。
6. 住房、客厅、厨房及与其一体的房屋面积作为主房，计入 合法建筑面积；独立的厕所、洗澡间、杂物间、门楼，牛栏、猪栏、 果园看管房等作为附属房。
（二）合法用地面积认定及补偿
1. 合法用地面积按 1986 年以后建房用地批准手续文件、宅基 地使用权证、集体土地建设用地使用证等所载的占地面积进行认 定。
2. 被征收房屋是 1985 年前建设，合法用地面积可以按 1985 年前建房用地批准手续、土地房屋所有权证等文件所载的占地面积 进行认定。
3. 有下列情形之一的，参照合法用地补偿：
（1）村、组集体房屋占地面积；
（2）众厅、祠堂占地面积；
（3）返迁安置地；
（4）政府承诺办理集体建设用地使用证但暂未办理的集体建设 用地。4. 合法用地面积在 180 平方米以内的，按国有出让土地评估 价核减 40%的土地出让金（即按评估价的 60%）进行补偿；合法占 地面积超过 180 平方米的，超面积部分按国有出让土地评估价核减 60%的土地出让金（即按评估价的 40%）进行补偿。 5. 集体企业合法用地（以土地证为准）按工业用地进行评估 后，扣除 40%土地出让金进行补偿。 6. 未取得用地手续的宅基地（含院坪）按集体建设用地征 地补偿标准进行补偿。
六、农村居民住宅房屋征收补偿安置
农村居民住宅房屋产权人可以选择房屋安置补偿，也可以选 择货币补偿，且每户只能选择一种补偿方式。被征收人在规定时 间内拒绝选择补偿方式的，由县政府依法决定补偿安置方式。
（一）被征收人选择房屋安置的，具体补偿、奖励、补助包括：
1. 安置房。政府在征收范围内提供国有土地上住宅房屋作 为安置房源，供被征收人选择，具体安置办法按下列规定执行：
（1）根据被征收合法主房建筑面积与合法主房批准建房占 地面积比计算确定容积率，容积率大于或等于 3.0，按被征收合 法主房实际建筑面积 1：1 的比例安置住宅房屋；容积率小于 3.0 的，按照合法主房批准建房占地面积 3 倍安置住宅房屋，但安置 房屋面积超出被征收合法主房建筑面积部分，被征收人应按3800 元/平方米支付购房款。每户安置住宅房屋面积以 550 平方米为 限，超出 550 平方米部分只给予房屋重置价格 （详见附件 2）补 偿。
被征收人在 2020 年 7 月 15 日前未完成协议签订或在 2020 年 7 月 31 日前未完成搬迁弃房的，按照被征收合法主房实际建 筑面积 1：1 的比例安置住宅房屋，每户住宅房屋安置面积以 550 平方米为限，超出 550 平方米部分只给予房屋重置价格（详见附件 3）补偿。
（2）安置房按照“选房序号”的顺序，由被征收人按被征收 房屋与安置房面积最接近值的原则选择。因户型面积差异，被征 收合法主房建筑面积少于安置房屋面积的，在 10 平方米以内（含 10 平方米）部分按照 3800 元/平方米标准由被征收人向征收部门支付购房款，超过 10 平方米部分由被征收人按照交房时类似房 地产市场价格向征收部门支付购房款；被征收合法主房建筑面积 超出安置房面积的，在 60 平方米以内（含 60 平方米）部分，按 照交房时类似房地产市场价格由征收部门向被征收人支付补偿 款，超过 60 平方米部分由征收部门按 3800 元/平方米向被征收 人支付补偿款。
（3）安置房户型：以交房时实际户型为准。
（4）分户前被征收人合法主房屋建筑面积小于 36 平方米， 且属于被征收人唯一住房的，安置时补齐 36 平方米，不结算差 价；实际安置面积超出 36 平方米部分，实行阶梯式价格，其中 36 平方米至合法主房批准建房占地面积 3 倍部分按 3800 元/平方 米结算，超出合法主房批准建房占地面积 3 倍部分按交房时市场 价结算。被征收人没有房屋被征收的，不享受本条奖励政策。
2. 装饰装修补偿。被征收房屋装饰装修部分，按照评估机 构评估结果予以补偿。
3. 因征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿。
（1）搬迁补偿费按被征收合法主房建筑面积 7 元/平方米的 标准予以补偿，不足 1000 元/户的补足至 1000 元/户。
（2）临时安置费按分户前被征收合法主房建筑面积在 550 平方米或人均 60 平方米以内给予被征收人 5 元/平方米•月补偿， 不足 700 元/户•月的补足至 700 元/户•月；临时安置期限自被征 收人搬迁交房之日起至安置房屋交付后三个月止，临时过渡期限 不超过 36 个月；安置房屋到期未交付的，自逾期之日起按原标 准 1.5 倍支付临时安置费；逾期超过 12 个月的，从超过之日起按原标准 2 倍支付临时安置费。在签订房屋征收补偿协议后向被 征收人一次性支付 36 个月临时安置费，期满后每季度支付一次。征收部门提前交付安置房屋的，按实际临时安置期限进行结算。被征收人收到相关部门送达的书面交房通知书后，拒绝在规 定期限内到指定地点办理安置房屋交房手续的，自办理交房手续 的规定期限届满之日止视为安置房屋已交付，并在三个月后停止 支付临时安置费。
4. 奖励。被征收人在 2020 年 7 月 15 日前完成协议签订， 并在 2020 年 7 月 31 日前完成搬迁弃房的，可以在安置房小区内 享受被征收合法住宅房屋奖励置换商业店面：被征收人可以按被征收合法住宅房屋建筑面积 2：1 比例奖 励置换征收范围内南侧安置小区的一间上下两层连体商业店面， 每户限奖励置换一间（建筑面积以交房时实际交付面积为准）， 被征收合法住宅房屋建筑面积不足的，由被征收人按 7600 元/平 方米向征收部门支付商业店面的购房款。符合享受奖励置换条件的被征收人按“选房序号”先后顺序， 先选择奖励置换商业店面，后选择安置住宅房屋，并在签订的征 收补偿协议中约定选择奖励置换一间商业店面。如政府提供的商 业店面不足安置或奖励置换的，则被征收人只能选择住宅房屋安 置。被征收人未在征收补偿签约期限内签订协议并完成搬迁弃 房的，或被征收房屋为套房的，或已享受住宅房屋奖励置换商业 房屋的，不给予住宅房屋置换商业店面奖励。
5. 被征收房屋为《关于印发<信丰县农村住房规划建设管理 办法（试行）>的通知》（信府发〔2017〕7 号）发布后新建、 改建、扩建的，按被征收合法主房建筑面积在 350 平方米以内（含 商业房屋合法建筑面积）给予房屋安置、搬迁和临时安置补偿。
（二）被征收人选择货币补偿的，具体补偿、奖励、补助包括：
1. 房屋重置价格补偿
（1）征收农村居民合法住宅房屋的，以房屋实际建筑结构、 类别按照房屋重置价格 （详见附件 2）给予补偿，也可以选择由 评估机构按重置成本法评估确定的金额予以补偿。
（2）对房屋装饰装修部分，按照评估机构评估结果予以补偿。
2. 奖励
（1）按时签订协议奖。在第一时间段内（2020 年 6 月 16 日 至 2020 年 7 月 15 日）配合测绘评估并签订协议，且被征收合法 主房实际建筑面积在 550 平方米以内或人均 60 平方米以内的， 给予 700 元/平方米的按时签订协议奖励，超出部分不予奖励；第二时间段内（2020 年 7 月 16 日至 2020 年 7 月 20 日）配合测 绘评估并签订协议，且被征收合法主房实际建筑面积在 550 平方 米以内或人均 60 平方米以内的，给予 560 元/平方米的按时签订 协议奖励，超出部分不予奖励。
（2）按时弃房奖。在规定第一时间段内（2020 年 7 月 31 日 前）腾空弃房，且被征收合法主房实际建筑面积在 550 平方米以 内或人均 60 平方米以内的，给予 800 元/平方米的按时弃房奖励， 超出部分不予奖励；第二时间段（2020 年 8 月 1 日至 2020 年 8 月 5 日）腾空弃房，且被征收合法主房实际建筑面积在 550 平方 米以内或人均 60 平方米以内的，给予 640 元/平方米按时弃房奖 励，超出部分不予奖励。
（3）分户前被征收人合法住宅房屋建筑面积小于 36 平方米， 且属于被征收人唯一住房的，被征收人选择货币补偿，按照 36 平方米建筑面积结算。被征收人没有房屋被征收的，不享受本条 奖励政策。
3. 补助
（1）搬迁和临时安置补助。被征收合法主房实际建筑面积在 550 平方米以内或人均 60 平方米以内的，一次性给予被征收人 50 元/平方米搬迁和临时安置补助，超出部分不予补助。
（2）异地安置补助。被征收合法主房实际建筑面积在 550 平 方米以内或人均 60 平方米以内的，给予 1800 元/平方米的异地 安置补助，超出部分不予补助。
4. 被征收房屋为《关于印发<信丰县农村住房规划建设管理 办法（试行）>的通知》（信府发〔2017〕7 号）发布后新建、 改建、扩建的，在被征收合法主房实际建筑面积 350 平方米以内 给予房屋重置价格补偿、按时签订协议奖、按时弃房奖励、搬迁 和临时安置补助、异地安置补助，超出部分不予补偿、奖励、补 助。
七、非住宅房屋、附属设施等征收补偿
（一）征收附属房，按附件 3 所列标准给予相应补偿，不给 予安置，附件 3 未明确补偿标准的，按评估机构评估结果予以补 偿。
（二）征收其他建（构）筑物、生产生活设施、零星果树等， 按附件 4、附件 5 给予相应补偿。
（三）征收村集体房屋、组集体房屋、众厅的，参照农村居 民住宅房屋进行货币补偿，但不给予房屋安置。
（四）集体土地上商业用途房屋征收
1. 临主干道、圩镇街道或国、省道的第一层第一自然间且实 际用于商业用途的农村居民主房屋，可以认定为集体土地上商业 用途房屋。
2. 征收集体土地上商业用途房屋，实行房屋安置和货币补偿 两种补偿方式。被征收人在规定时间内拒绝选择补偿方式的，由 县政府依法决定补偿安置方式。
（1）被征收人选择房屋安置的，具体补偿、补助和奖励包 括：
①安置房屋。政府在征收范围内提供不低于被征收房屋面积 的住宅房屋作为安置房的房源，供被征收人选择，并与被征收人 计算、结清被征收房屋货币补偿价值（含被征收房屋价值、700 元/平方米按时签订协议奖和 800 元/平方米按时弃房奖，下同） 与安置房价值的差价。对被征收房屋货币补偿价值高于用于安置 房价值（5600 元/平方米）的，由征收部门向被征收人支付结算 差价。被征收房屋价值和安置房的价值，由评估机构评估确定，评 估时点均为土地征收启动公告发布之日。安置房按照“选房序号”的顺序，由被征收人按被征收房屋与 安置房面积最接近值的原则选择。因户型面积差异而产生的差 价，按住宅房屋安置方式结算。
②装饰装修补偿。被征收房屋装饰装修部分，按照评估机构 评估结果予以补偿。
③因征收房屋造成的搬迁的补偿。搬迁费按照实际经营的建 筑面积不超过 10 元/平方米的标准协商确定；协商不成的，由依 法选定的评估机构评估确定。
④因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。在发布土地征收 启动公告之前正常经营，且办理了营业执照的，按实际用于经营 的建筑面积给予 20 元/平方米补偿，补偿期为 6 个月。
⑤奖励。被征收人在 2020 年 7 月 15 日前完成协议签订，并 在 2020 年 7 月 31 日搬迁弃房的，等面积房屋安置部分，对被征 收房屋货币补偿价值低于用于安置房价值的，差价部分作为征收 部门对被征收人的奖励，予以免交。在公告规定的补偿签约期限 内未完成协议签订的，或者未按期搬迁弃房的，差价部分不予奖 励，由被征收人向征收部门支付。
（2）被征收人选择货币补偿的，具体补偿、补助和奖励包括：
①被征收房屋价值的补偿。被征收人在 2020 年 7 月 15 日前 完成协议签订，并在 2020 年 7 月 31 日搬迁弃房的，对认定为商 业用途房屋部分，按土地征收启动公告发布之日同地段国有划拨 土地上商业用途房地产的市场评估价实行货币补偿。
②装饰装修补偿。房屋装饰装修部分，按照评估机构评估结 果予以补偿。
③因征收房屋造成的搬迁的补偿。搬迁费按照实际经营的建 筑面积不超过 10 元/平方米的标准协商确定；协商不成的，由依 法选定的评估机构评估确定。
④因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。在发布土地征收 启动公告之前正常经营，且办理了营业执照的，按实际用于经营 的建筑面积给予 20 元/平方米补偿，补偿期为 6 个月。
（五）坟墓迁移
1. 征收土地涉及迁移坟墓的，在公墓区内免费提供坟墓安 置地，并按“先签订协议，先选坟墓安置地”原则选择坟墓安置地。
2. 迁移坟墓的，给予迁坟补偿 （详见附件 6）；无主坟墓由 征地实施单位负责迁坟。
3. 按期完成迁坟的，给予如下奖励：
（1）在 2020 年 7 月 31 日前完成迁坟的，土坟给予 500 元/ 穴的奖励，砖坟给予 1000 元/穴的奖励；
（2）在 2020 年 8 月 5 日前完成迁坟的，土坟给予 300 元/ 穴的奖励，砖坟给予 600 元/穴的奖励。超过第二个时段仍未完成迁坟的，不予奖励。
（六）集体土地上企业征收
1. 征收土地涉及企业征收和苗圃、畜禽养殖场、砖厂、瓦 窑、沙场等项目拆（搬）迁的，由征收实施单位牵头，有关部门 对其项目批准文件、合同、实际经营内容等进行认定、补偿，不 予安置。
2. 企业的建（构）筑物等不可搬迁的物品，实行征收；企 业机械设备、存货等可搬迁的物品，实行搬迁。企业的建（构）筑物、生产设施设备等征收搬迁补偿金额由 有资质的评估机构进行评估，根据评估结果予以补偿。在规定时 间内完成签约并搬迁的，给予评估总额 5%的搬迁奖励。
3. 企业签约期限和搬迁期限以具体发布的奖励期限通告载 明的时间段和具体要求执行。
八、违法建筑处理办法
1. 经认定为违法建筑的，不予任何补偿或补助，由被征收 人自行拆除或委托征收部门拆除。
2. 被征收人拒不配合处理的，由县自然资源局依法作出《责令限期拆除违法建筑决定书》；被征收人仍不自行拆除的，由县 政府责成有关部门依法强制拆除，不予任何补偿或补助。
3. 发布土地征收启动公告后，拒不停止违法建设的，由自 然资源局依法送达《责令停止违法建设通知书》；送达通知后仍 不停止的，依法查封施工现场；对破坏已查封施工现场的，由公 安机关依法处理。
4. 对恶意投资抢建房屋骗取征收补偿安置款的，由公安机 关立案查处，严厉打击，追回补偿款；构成犯罪的，依法追究刑 事责任。
九、保障与监督
1. 征收部门、征收实施单位及政府相关职能部门的工作人 员在征收与补偿工作中不履行方案规定的职责，或者滥用职权、 玩忽职守、徇私舞弊的，由县政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责 任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2. 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的征收与补偿工作， 构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依 法给予治安管理处罚。
3. 贪污、挪用、私分、截留、拖欠、套取征收补偿费用的， 责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位 通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接 负责的主管人员和其他直接责任人员，尚不构成犯罪的，依法依 规给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
5. 审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监 督，并公布审计结果。
6. 评估、测绘等中介机构及相关工作人员应当独立、客观、公正地开展征收评估、测绘工作，任何单位和个人不得干预。评估、测绘等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有重大 差错的报告，由相关部门依照国家规定依法给予行政处罚，构成 犯罪的，依法追究刑事责任。
十、其他事项
1. 在规定期限内，与被征收人未达成征收补偿协议或者被 征收房屋所有权人不明确的，由县自然资源局作出补偿安置决定。被征收人对行政决定不服的，可依法申请行政复议或依法提 出行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起 行政诉讼，在行政决定规定的期限内又不搬迁的，由征收部门依 法申请人民法院强制执行。
2. 共同生活居住在同一住址的被征收人家庭人口，立为一 户。被征收人为被征地集体经济组织成员且符合下列条件的，允 许分户：
①年满 18 周岁男丁允许分户，但其中一个男丁必须与其父 母列为一户；
②纯女户家庭（不含纯一女户家庭），其年满 18 周岁女儿 户籍未迁移且居住在被征地集体经济组织内的，允许分户且最多 分为两户；
③土地征收启动公告发布前离婚，且被征收房屋为离婚后建 设的，按实际户数签订协议，否则仍按原一户计算。被征收人的家庭人口数量，以被征收人户口簿上登记人数和 实际共同居住生活的未成年直系亲属人数为准。
3. 被征收人应在规定期限内腾空被征收房屋，交由征收实 施单位统一组织拆除。被征收人交房前原房屋固定设施遭人为拆 除的，将按损失的价值扣除被征收人的相应补偿金额。
4. 被征收人在办理安置房屋有关证件时，房产交付使用前 需转让的，首次办证允许登记在第三人名下。房屋安置等面积内 办证相关费用实行行政事业性收费全免、服务性收费减半征收的 优惠政策。超出被征收面积部分办证相关税费，由被征收人按规 定缴纳。
5. 征收房屋涉及的小学、初中学生可以在原学校或者现居 住地就近学校就读，教育主管部门应无条件办理学生学籍转接手 续，学校不得以收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费 用。
6. 本方案与集体土地征收与补偿相关法律、法规、规章和 上级文件不一致的，以相关法律、法规、规章和上级文件规定为 准。
7. 被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对本 方案补偿标准有异议的，可以在本方案公告之日起 30 日内向县 人民政府申请协调；协调不成的，可以向江西省人民政府依法申 请裁决。被征收人对本方案制定程序等有异议的，可以依法申请 行政复议或提起行政诉讼。被征收人对本方案的争议，不影响本 方案的组织实施。
8. 本方案未明确事宜，由指挥部综合研判处理。
9. 本方案由县自然资源局、指挥部负责解释。
10. 本方案自印发之日起施行。
附件：
1．征地补偿标准；
2．集体土地上住宅房屋征收补偿标准；
3．集体土地上附属房补偿标准；
4．生产生活设施及其他地上附着物补偿标准；
5．果树、茶树及其他树木青苗费补偿标准；
6．坟墓迁移补偿标准。
注：具体征收补偿政策以最终发布的征收补偿方案为准。
信丰县 2020 年城南棚户区（城中村）改造项目国有土地上房屋征收补偿方案
（征求意见稿）
为了公共利益需要，信丰县人民政府拟对 2020 年城南 棚户区（城中村）改造项目红线范围内国有土地上房屋实施 征收。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国 有土地上房屋征收与补偿实施办法》规定，结合我县实际， 制定本方案。
第一条 房屋征收与补偿的法律依据
1. 《中华人民共和国宪法》第十条、第十三条；
2. 《中华人民共和国物权法》第四十二条；
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条；
4. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第 590 号）；
5. 《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江 西省人民政府令第 214 号）；
6. 《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77 号）；
7. 其他与国有土地上房屋征收与补偿相关的法律、法 规、规章。
第二条 房屋征收与补偿原则
房屋征收与补偿遵循决策民主、程序合法、补偿公平、 结果公开的原则。
第三条 房屋征收的目的
开展 2020 年城南棚户区（城中村）改造项目国有土地 上房屋征收工作，是为了改善居民住房生活环境，提高城市 承载能力，完善城市功能，提升城市形象，促进国民经济和 社会发展。
第四条 房屋征收范围
2020 年城南棚户区（城中村）改造项目国有土地上房屋 征收范围，详见房屋征收范围红线图。
第五条 房屋征收部门和实施单位
县人民政府明确县住建局为房屋征收部门，负责组织实 施 2020 年城南棚户区（城中村）改造项目国有土地上房屋 征收与补偿工作；房屋征收部门委托嘉定镇人民政府为房屋 征收实施单位，承担 2020 年城南棚户区（城中村）改造项 目国有土地上房屋征收与补偿的具体工作。
第六条 被征收房屋类型
1. 私有住宅房屋：是指私人所有，证载用途为住宅的房 屋。
2. 私有商业房屋：是指私人所有，证载用途为商业（含 店面等）的房屋；或私人所有，临主干道、圩镇街道或国、 省道的第一层第一自然间且实际用于商业用途的居民主房 屋。
3. 非公有制生产性企业房屋：是指我国内地公民私人所 有或外商、港澳台商所有的经济成份占主导或相对主导地位 的生产性企业所有的房屋，包括厂房、办公用房、宿舍、配 套用房。
4. 附属房、临时建筑。
第七条 未登记建筑的认定和处理
未依法登记的建筑，由县住建局会同县自然资源局等部 门共同调查认定，对调查认定为合法建筑的，给予补偿；对 调查认定为违法建筑的，一律不予补偿。未经登记的建筑有下列情形之一的，认定为合法建筑：
1. 1990 年 4 月 1 日《中华人民共和国城市规划法》施行 前建设且未经登记的建筑；
2. 已依法取得建设工程规划许可证及相关批准建房手 续并按其规定建设，且尚未办理房屋登记的建筑；
3. 在合法取得的国有土地上建设的，且符合规划条件的 建筑。
第八条 被征收房屋建筑面积和用途的认定办法
1. 被征收房屋建筑面积和用途，以房屋权属证书和房屋 登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致 的，以房屋登记簿为准。房屋实际面积超过房屋权属证书所载面积的，以房屋权 属证书所载的建筑面积予以补偿，超出部分作为未依法登记 的建筑，由县住建局会同县自然资源局等部门共同调查认 定，认定为合法建筑的，予以补偿；房屋实际面积少于房屋 权属证书所载面积的，以实际建筑面积予以补偿。
2. 未经依法登记的建筑，经认定为合法建筑或者未超过 批准期限的临时建筑，建筑面积由房屋征收部门安排测绘机 构统一测绘确定。
3. 证载用途为商业（含店面等）且载明商业建筑面积的， 按证载商业面积计算私有商业房屋面积；被征收房屋临主干 道、圩镇街道或国、省道实际用于商业用途的，按第一层第 一自然间建筑面积认定为私有商业房屋面积。
第九条 征收补偿、补助及奖励
一、私有住宅房屋的征收
私有住宅房屋产权人可以选择房屋产权调换，也可以选 择货币补偿，且每户只能选择一种补偿方式。被征收人在规 定时间内拒绝选择补偿方式的，由县政府依法决定征收补偿 方式。
（一）被征收人选择产权调换的，具体补偿、补助和奖 励包括：
1. 产权调换房屋。政府在征收范围内提供不低于被征收 房屋套内面积的住宅房屋作为产权调换的房源，供被征收人 选择，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权 调换房屋价值的差价。被征收房屋价值和用于产权调换房屋 的价值，由评估机构评估确定，评估时点均为房屋征收决定 公告之日。
（1）征收产权建筑面积小于 36 平方米且属于被征收人 唯一一套住房的，安置时补齐 36 平方米，不结算差价；超 出 36 平方米部分，实行阶梯式价格，36 平方米至 50 平方米 部分按 3800 元/平方米结算，超过 50 平方米的部分按交房时 市场价结算。
（2）产权调换房屋按照“选房序号”的顺序，由被征收人 按被征收房屋与提供用于产权调换房屋面积最接近值的原 则选择。因户型面积差异，被征收合法主房建筑面积少于产 权调换房屋面积的，在 10 平方米以内（含 10 平方米）部分 按照 3800 元/平方米标准由被征收人向房屋征收部门支付购 - 29 -房款，超过 10 平方米部分由被征收人按照交房时类似房地 产市场价格向房屋征收部门支付购房款；被征收合法主房建 筑面积超出产权调换房屋面积的，在 60 平方米以内（含 60 平方米）部分，按照交房时类似房地产市场价格由房屋征收 部门向被征收人支付补偿款，超过 60 平方米部分由房屋征 收部门按 3800 元/平方米向被征收人支付补偿款。
（3）产权调换房屋户型：以交房时实际户型为准。
2. 国有土地使用权价值补偿。
国有土地使用权价值，按 照评估机构评估结果予以补偿。
3. 装饰装修补偿。
被征收房屋装饰装修部分，按照评 估机构评估结果予以补偿。
4. 因征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿。
（1）搬迁补偿费按被征收合法主房建筑面积 7 元/平方 米的标准给予被征收人搬迁补偿，不足 1000 元/户的补足至 1000 元/户。
（2）临时安置费按被征收合法主房建筑面积给予被征 收人 5 元/平方米•月补偿，不足 700 元/户•月的补足至 700 元 /户•月；临时安置期限自被征收人搬迁交房之日起至产权调 换房屋交付后三个月止，临时过渡期限不超过 36 个月；产 权调换房屋到期未交付的，自逾期之日起按原标准 1.5 倍支 付临时安置费；逾期超过 12 个月的，从超过之日起按原标 准 2 倍支付临时安置费。临时安置费在签订房屋征收补偿协 议后向被征收人一次性支付 36 个月临时安置费，期满后每 季度支付一次。房屋征收部门提前交付产权调换房屋的，按 实际临时安置期限进行结算。- 30 -被征收人收到相关部门送达的书面交房通知书后，拒绝 在规定期限内到指定地点办理产权调换房屋交房手续的，自 办理交房手续的规定期限届满之日止视为产权调换房屋已 交付，并在三个月后停止支付临时安置费。
5. 奖励。
（1）被征收人在征收补偿签约期限内完成协议签订并 按期搬迁弃房的，针对等面积产权调换部分房屋，如被征收 房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，差价部分作为房屋 征收部门对被征收人的奖励，予以免交。在规定的期限内未 完成协议签订的，或者未按期搬迁弃房的，差价部分不予奖 励，由被征收人向房屋征收部门支付。
（2）被征收人在征收补偿签约期限内完成协议签订并 按期搬迁弃房的，可以选择按照以下规定享受被征收合法住 宅房屋奖励置换一间商业店面：被征收人可以按被征收合法住宅房屋建筑面积 2：1 比 例奖励置换征收范围内安置小区的一间上下两层连体商业 店面，每户限奖励置换一间（建筑面积以交房时实际交付面 积为准），被征收合法住宅房屋建筑面积不足的，由被征收 人按 7600 元/平方米向房屋征收部门支付商业店面的购房 款。符合享受奖励置换条件的被征收人按“选房序号”先后顺 序先选择奖励置换商业店面，后选择调换住宅房屋，并在签 订的征收补偿协议中约定选择奖励置换一间商业店面。如政 府提供的商业店面不足安置或奖励置换的，则被征收人只能 选择住宅房屋安置。- 31 -被征收人未在征收补偿签约期限内签订协议并完成搬 迁弃房的，或被征收房屋为套房的，或已享受住宅房屋奖励 置换商业房屋的，不给予住宅房屋置换商业店面奖励。
（二）被征收人选择货币补偿的，具体补偿、补助和奖 励包括：
1. 被征收房屋价值的补偿。对被征收合法私有住宅房屋 产权人按房屋征收决定公告发布之日被征收房屋的类似房 地产的市场评估价格实行货币补偿。征收产权建筑面积小于 36 平方米且属于被征收人唯一 一套住房的，按照 36 平方米建筑面积结算。
2. 国有土地使用权价值补偿。国有土地使用权价值，按 照评估机构评估结果予以补偿，但不含被征收房屋占地部分 国有土地使用权价值。
3. 装饰装修补偿。被征收房屋装饰装修部分，按照评估 机构评估结果予以补偿。
4. 因征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿。按被征收 合法主房建筑面积一次性给予被征收人 50 元/平方米补偿。
5. 奖励与补助。
（1）按时签约搬迁奖励：凡在房屋征收决定公告规定 的补偿签约期限内完成协议签订，并在公告规定的搬迁期限 内完成搬迁的，按被征收合法主房建筑面积给予被征收人 800 元/平方米奖励。
（2）购房补助。凡在房屋征收决定公告规定的补偿签 约期限内完成协议签订，并在公告规定的搬迁期限内完成搬 迁的，按被征收合法主房建筑面积给予被征收人 1300 元/平 方米补助。在公告规定的补偿签约期限内未完成协议签订的，或者 在公告规定的搬迁期限内未完成搬迁的，不给予按时签约搬 迁奖励和购房补助。按时签约搬迁奖励和购房补助凭搬迁交 房验收单发放。
二、私有商业房屋的征收
私有商业房屋产权人可以选择房屋产权调换，也可以选 择货币补偿。被征收人在规定时间内拒绝选择补偿方式的， 由县政府依法决定征收补偿方式。
（一）被征收人选择产权调换的，具体补偿、补助和奖 励包括：
1. 产权调换房屋。
政府在征收范围内提供不低于被征收 房屋套内面积的上下两层连体商业店面作为产权调换的房 源，供被征收人选择，并与被征收人计算、结清被征收房屋 价值与用于产权调换房屋价值的差价。产权调换房屋按照“选房序号”的顺序，由被征收人按被 征收房屋与提供用于产权调换房屋面积最接近值的原则选 择。因户型面积差异，被征收私有商业房屋建筑面积少于产 权调换房屋面积的，在 10 平方米以内（含 10 平方米）部分 按照 6000 元/平方米标准由被征收人向房屋征收部门支付购 房款，超过 10 平方米部分由被征收人按照交房时类似房地 产市场价格向房屋征收部门支付购房款；被征收私有商业房 屋建筑面积超出产权调换房屋面积的，在 10 平方米以内（含 10 平方米）部分，按照交房时类似房地产市场价格由房屋征 收部门向被征收人支付补偿款，超过 10 平方米部分由房屋 征收部门按被征收私有商业房屋评估价格向被征收人支付 补偿款。被征收人也可以选择按私有商业房屋建筑面积 1：2 比 例置换征收范围内安置小区的住宅房屋。被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值，由评估机 构评估确定，评估时点均为房屋征收决定公告之日。
2. 国有土地使用权价值补偿。
国有土地使用权价值，按 照评估机构评估结果予以补偿。
3. 装饰装修补偿。
被征收房屋装饰装修部分，按照评估 机构评估结果予以补偿。
4. 因征收房屋造成的搬迁的补偿。
搬迁费按照实际经 营的建筑面积不超过 10 元/平方米的标准协商确定；协商不 成的，由依法选定的评估机构评估确定。
5. 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
因房屋被征 收造成停产停业损失的，按被征收合法私有商业房屋实际经 营面积给予停产停业损失补偿。停产停业损失每月补偿标准按不超过 20 元/平方米协商 确定；协商不成的，委托依法选定的评估机构评估确定。停 产停业补偿期自被征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付止， 产权调换房屋交付期限不超过 36 个月。
6. 奖励。
被征收人在征收补偿签约期限内完成协议签订 并按期搬迁弃房的，等面积产权调换部分，对被征收房屋价 值低于用于产权调换房屋价值的，差价部分作为房屋征收部 门对被征收人的奖励，予以免交。在公告规定的补偿签约期 限内未完成协议签订的，或者未按期搬迁弃房的，差价部分 不予奖励，由被征收人向房屋征收部门支付。
（二）被征收人选择货币补偿的，具体补偿、补助和奖 励包括：
1. 被征收房屋价值的补偿。
对私有商业房屋产权人按房 屋征收决定公告之日被征收房屋类似商业用房的市场评估 价格实行货币补偿。
2. 国有土地使用权价值补偿。
国有土地使用权价值， 按照评估机构评估结果予以补偿，但不含被征收房屋占地部 分国有土地使用权价值。
3. 装饰装修补偿。
被征收房屋装饰装修部分，按照评 估机构评估结果予以补偿。
4. 因征收房屋造成的搬迁的补偿。
搬迁费按照实际经 营的建筑面积不超过 10 元/平方米的标准协商确定；协商不 成的，由依法选定的评估机构评估确定。
5. 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
因房屋被征 收造成停产停业损失的，按被征收合法私有商业房屋实际经 营面积给予停产停业损失补偿。停产停业损失每月补偿标准按不超过 20 元/平方米协商 确定；协商不成的，委托依法选定的评估机构评估确定。停 产停业补偿期以月为单位计算，补偿期为 6 个月。
三、非公有制生产性企业房屋的征收
根据企业生产经营状况、城市规划等情况，按照“一企一 策”原则，对产权人给予被征收房屋价值的补偿、因征收房屋 造成的搬迁的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿 等，具体补偿金额由评估机构评估确定。
四、附属房、临时建筑、附属设施征收
1. 附属房征收，按附件 1 标准给予补偿，附件 1 未明确 补偿标准的，按评估机构评估结果予以补偿。
2. 临时建筑的征收：未超过批准期限的临时建筑，按照 附属房征收补偿标准给予货币补偿；超过批准期限的临时建 筑，不予补偿。
3. 房屋征收涉及附属设施（附着物）征收的，按附件 2 给予补偿。
4. 收回依法取得但未建房屋的国有土地使用权，按照评 估机构评估确定的价值对土地使用权人予以补偿。
第十条 违法建筑处理
1. 经认定为违法建筑的，不予任何补偿或补助，由被征 收人自行拆除或委托房屋征收部门拆除。
2. 被征收人拒不配合处理的，由县自然资源局依法作出 《责令限期拆除违法建筑决定书》；被征收人仍不自行拆除 的，由县政府责成有关部门依法强制拆除，不予任何补偿或 补助。
3. 发布征收土地公告后，拒不停止违法建设的，由县自 然资源局依法送达《责令停止违法建设通知书》；送达通知 后仍不停止的，依法查封施工现场；对破坏已查封施工现场 的，由公安机关依法予以处理。
4. 对恶意投资抢建房屋骗取拆迁补偿安置款的，由公安 机关立案查处，严厉打击，追回补偿款；构成犯罪的，依法 追究刑事责任。
第十一条 房屋征收评估机构选定办法
房屋征收评估机构按照下列程序选定或者确定：
1. 房屋征收部门向社会发布房屋征收评估信息。
2. 具有相应资质的房地产价格评估机构向房屋征收部 门报名。
3. 房屋征收部门在征收范围内公布已经报名并符合资 质条件的房地产价格评估机构名单。房地产价格评估机构不 得少于 3 家，少于 3 家的，房屋征收部门可以从符合资质条 件的房地产价格评估机构中邀请。
4. 被征收人从公布房地产价格评估机构名单中协商选 定 1 家，协商选定期限为 7 日，协商达成一致意见的，应将 协商结果书面告知房屋征收部门。
5. 被征收人协商不成的，由房屋征收部门组织不少于三 分之二的被征收人按照少数服从多数的原则，从公布房地产 价格评估机构名单中投票选定 1 家。
6. 按照少数服从多数的原则投票仍不能选定的，房屋征 收部门通过摇号、抽签等随机选定方式确定。
7. 房屋征收部门公布被征收人选定或者确定的评估机 构名单。被征收人与房屋征收部门共同协商选定评估机构的，不 受上款评估机构选定程序限制。
第十二条 房屋征收补偿签约期限、地点
房屋征收补偿签约期限不少于 30 天，具体期限在房屋征 收决定公告时予以确定。房屋征收补偿签约地点：具体地点在房屋征收决定公告 时予以确定。
第十三条 搬迁期限
房屋搬迁期限不少于 15 天，具体期限在房屋征收决定公 告时予以确定。
第十四条 保障与监督
1. 房屋征收部门、房屋征收实施单位及政府相关职能部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行方案规定的 职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县政府责 令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直 接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构 成犯罪的，依法追究刑事责任。
2. 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补 偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管 理行为的，依法给予治安管理处罚。
3. 贪污、挪用、私分、截留、拖欠、套取征收补偿费用 的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关 责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿 责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，尚不构 成犯罪的，依法依规给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事 责任；
5. 审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况 的监督，并公布审计结果。6. 房地产评估机构的确定按《国有土地上房屋征收评估 办法》（建房〔2011〕77 号）执行。评估机构应当独立、客 - 38 -观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干 预。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，按 《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77 号）、 《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人 民政府令 214 号）文件执行。评估、测绘等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有 重大差错的报告，由相关部门依照国家规定依法给予行政处 罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十五条 其他事项
1. 房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
2. 凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施均交由房 屋征收部门处置;被征收人交房前原房屋固定设施遭人为拆 除的，将按损失的价值扣除被征收人的相应补偿金额。
3. 对被征收房屋的建筑结构、年代和房屋用途的认定， 以房屋所有权证标注为准；房屋所有权证未标注的，以原始 档案记载、产籍资料标注为准。
4. 被征收人在办理安置房有关证件时，房产交付使用前 需转让的，首次办证允许办理他人产权。产权调换等面积内 办证相关费用实行行政事业性收费全免、服务性收费减半征 收的优惠政策。超出被征收面积部分办证相关税费，由被征 收人按规定缴纳。
5. 被征收房屋、产权调换房屋的建筑面积均包含公摊面 积。
6. 征收房屋涉及的小学、初中学生可以在原学校或者现 居住地就近学校就读，教育主管部门应无条件办理学生学籍 转接手续，学校不得以收取择校费或以非本学区学生为由收 取其他费用。
7. 本方案与国有土地上房屋征收与补偿相关法律、法 规、规章和上级文件不一致的，以相关法律、法规、规章和 上级文件规定为准。
8. 本方案未明确事宜，由指挥部研判处理。
9. 本方案由指挥部负责解释。
10. 本方案自印发之日起施行
附件：
1. 附属房补偿标准
2. 生产生活设施及其它地上附着物补偿标准
注：具体征收补偿政策以最终发布的征收补偿方案为准。
信丰县城南棚户区（城中村） 改造项目征收工作指挥部
编辑：曾秋英
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来源：中国法院网-最新信丰城南棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置方案，，信丰县3期城南棚户拆迁
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