发布:2024-09-23 13:46 文章来源：北京圣运律师事务所
拆迁方在未查明权利人的情况下，与某公司（丙方）签订补偿协议，随后在凌晨4点拆除房屋，后将补偿款再发放给丙方。居民起诉后，拆迁方的拆除行为被法院判违法，拆迁方不服，提起了上诉，被二审法院驳回，下面我们一起来看一下案例的具体情况
案涉房屋位于兰州市某区，该房屋是由徐某某等4人共同出资建设的，房屋含负一层共计九屋。徐某某等4人将其中的三到八层出租给仲某某用于经营，一到二层租给吴某使用，地下负一层出租给余某使用。2008年，拆迁方作出《征收土地公告》，征收该市某区部分土地。徐某某等人出资所建的出租房屋也在此次征收的范围内。
2017年，街道办与股东仲某某就某酒店管理有限公司（仲某某承租徐某某等4人房屋）地上建筑物、构筑物、企业附着物、停产停业经济补助等事项达成一致并签订《非住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定了补偿款总计XX万元。2018年3月，凌晨4点，街道办将徐某某等人出租的房屋拆除，在拆除后，街道办将XX万元补偿款发放给仲某某。
徐某某不服，将街道办诉至法院。
一审法院认为，因公共利益，需要征收国有土地上单位、个房屋的，应当对被征收房屋所有权人给予公平的补偿，并根据规定，就补偿方式、补偿金额等事项签订补偿协议，同时征收应遵守先补偿、后搬迁的原则。本案中，虽然街道办与股东仲某某签订了《非住宅房屋拆迁货币补偿协议》，并支付给仲某某补偿款XX万元。
但是，结合徐某某所提交的相关证据，可以证明涉案房屋是徐某某等4人出资所建，在建成后，将3到8层出租给仲某某用于经营，故可以确认徐某某等人是该房屋的所有权人。因此，街道办与仲某某签订补偿协议系征收主体认定错误。而且，此协议中就只是对该酒店所占面积进行了补偿，而对其他被拆除的面积并未予以认定，对该建筑是否给予补偿也没有说明。
况且，从街道办支付给仲某某补偿款的转账支票的所载出票时间来看，拆除房屋在先，补偿在后，违反了法定程序。故判决确认街道办拆除涉案房屋的行为违法。街道办不服，提起了上诉。
街道办上诉称，涉案房屋部分超出了所规定的面积，因此，依据法律法规，超出的部分面积不予补偿。被征收房屋第一、二层按重置价格补偿，第三、四层按重置价格的50%予以补偿，五层以上不予补偿。另外，涉案房屋没有任何的建设手续，所以无法确定徐某某等人是否是房屋所有权利人，只能与仲某某签订补偿协议。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
二审法院认为，本案中，街道办在未查明涉案房屋的所有权人，在被征收房屋所有权人不明确的情况下，未由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，直接与仲某某签订补偿协议，并对涉案房屋进行强制拆除，缺乏法律依据，违反了法定程序。一审法院判决确认街道办实施拆除房屋行为违法，并无不当。
驳回上诉，维持原判。
针对本案，北京圣运律师认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
本案中，街道办在未查明房屋所有权人、未按照房屋征收补偿方案作出补偿决定的情况下就与仲某某签订了补偿协议，并在半夜强制拆除了涉案房屋，显然是违反了上述法律规定，侵害了被征收人合法权益。因此，法院判决确认街道办强拆行为违法，在一定程度上是维护了其合法权益。
土地征收、房屋征收并非大家想象得那样简单，尤其是在农村房屋、土地征收中，其征收程序往往要比国有土地上房屋程序复杂很多，而且涉及人数相对于来说也会更多一点。不过，想必大家应该都知道，征收农村土地需要先将农村集体土地转为国有土地性质才行。
也就是说，只要将农村集体用于非农业建设的，那么相关部门均需要按照《土地管理法》第四十四条中的规定，依法办理征地审批手续，在办理了征地审批手续之后，用地单位才可以开展具体的征收工作，反之，如果没有获得征地审批手续或者说是未办理征地审批手续，那么其征收的行为则属于违反了《土地管理法》《土地管理实施条例》中相关规定的违法行为。
不过，在办理农村土地征收审批手续之前，相关部门需要依法保障被征收人的知情权、参与权、选择权、监督权以及救济权、提出意见等相关的权利。换句话说就是，征收农村集体土地，或是农村房屋，以下这些信息，相关部门必须要依法主动在征收范围内（以书面的形式）告知广大被征地农民。
一、土地征收信息
农村土地征收事关被征收人的切身利益，所以，关于被征地农民的一些征收信息，相关部门都需要依法主动公开，包括征收范围、征收目的、征收主体、土地现状调查工作的安排等等事项。并且就这些事项，需要在征收范围内以书面的形式公告至少十个工作日。
在征地拆迁中，如果要大家没有第一时间知晓土地征收事项，即被征地农民对征收事项一无所知，那么，日后被征地农民就很难及时发现补偿标准是否合理，自己家究竟有没有在征收范围内，或是征收目的是什么、征收主体是谁。
所以实践，如果相关部门未将这些征收信息依法在征收范围内以书面的形式告知大家，那么，广大被征地农民一定要询问相关部门，要求他们就这些信息进行公布，若相关部门以“这些信息对大家不重要”等各种理由拒绝公开这些征收信息，那么，建议广大被征地农民一定要及时地咨询专业律师，然后在专业律师的帮助下，尽快通过政府信息公开的方式获取这些信息。
二、土地现状调查结果
征收集体土地之前，相关部门需要实地对拟征收范围内的土地现状进行调查，包括农村房屋的情况。根据《土地管理法实施条例》中的规定，土地现状调查应当查明土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况。
土地现状调查结果对被征地农民非常重要，一般情况下，相关部门组织人员对土地现状调查之后，需要将结果在拟征收土地范围内进行公示，对于土地现状调查结果有误的，需要进行修改。不过，这里北京圣运律师需要提醒大家，土地现状调查需要有土地使用权人，或是农村集体经济组织、其他权利义务人的参与，并且就土地现状调查结果与被征地农民共同确认。
在土地现状调果工作结束之后，广大被征地农民一定要认真查看土地调查表上的结果是否与实际情况相符，比如地上附着物是否登记有误，青苗等数量是否有误，或者是说房屋面积、房屋的整体结构等是否与实际情况不一样等等，一旦发现，房屋面积或是青苗种类、数量等与实际情况不一样，那么建议被征地农民一定要及时地提出来，若不及时提出来，那日后的征地补偿肯定就会有所降低。
三、补偿标准、救济途径等需要依法主动公开
在完成土地现状调查和社会稳定风险评估之后，相关部门需要结合土地现状调查结果和社会稳定风险评估拟定征地补偿安置方案，该征地补偿安置方案中需要有具体的补偿方式、补偿标准以及安置方式、社会保障等内容，同时还需要载明办理补偿登记的方式和期限，以及异议反馈渠道等。
拟定好征地补偿安置方案之后需要在征收范围内依法公告至少三十日。这里需要提醒大家，补偿标准和救济期限、方式是相关部门必须要依法主动公开的，公开补偿标准之后，如果广大被征地农民对补偿标准有异议，那么可以在30日内以书面的形式向相关部门提出来，如果没有补偿标准，那么，被征收人就无法知道补偿标准是否合理，就无法第一时间维护自己的合法权益。
所以，实践过程中，若相关部门未将补偿标准等事项，及时地在征收范围内进行公告，也就是，在土地征收中，大家没有见到征地补偿安置方案这一份文件，那么广大被征地农民就需要马上向有关部门申请政府信息公开获取，然后再针对他们的违法行为提起行政诉讼。
总之，北京圣运律师最后想要告诉大家的是，无论是农村集体土地征收，还是国有土地征收，相关部门依法主动公开一些涉及被征地农民权益的信息是他们的职责，若未按照要求依法公开，那么，被征地农民则可以针对其违法行为向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。
宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁定向安置实施办法
第一条 根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》、《宁波市市区征收集体所有土地住宅拆迁货币安置补偿奖励规定》（甬政发〔2021〕58号）、《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》（镇政发〔2020〕30号）及有关规定，结合我区实际，制定本办法。
第二条 征收集体所有土地而拆迁农村村民住宅用房的，被拆迁人可以选择单一的调产安置或单一的货币安置，也可以选择部分调产安置、部分货币安置的方式。
第三条 被拆迁人选择部分调产安置、部分货币安置的方式，以及单一的调产安置方式，按照本办法规定实行定向安置。定向安置协议应采用规范化文本，明确具体的调产安置面积、货币安置面积以及补偿安置费用的结算办法。
第四条 被拆迁人选择定向安置的，补偿与安置分阶段结算。可安置面积先给予货币补贴，再结合调产安置面积和货币安置面积分类结算。
第五条 被拆迁人选择定向安置的，补偿办法如下：
（一）被拆迁住宅用房合法建筑面积按照重置价格结合成新给予补偿，装修及附属物由评估机构按照规定评估后给予补偿。
（二）被拆迁住宅用房合法建筑面积超过250平方米的部分不予安置，按照重置价格结合成新再增加300%比例给予补偿。
（三）被拆迁住宅用房可安置面积（含安置面积补助）给予货币补贴，补贴金额为：（拆迁时被拆迁住宅用房所在地段安置用房市场指导价－基本造价）×可安置面积。
第六条 被拆迁人选择定向安置的，安置结算前应再次确认安置方式和安置面积。安置结算办法如下：
（一）货币安置面积按照本办法第五条规定补偿的费用结算，并给予5%的奖励（包括对应面积的房屋、装修及附属物补偿费）。货币安置补偿费用结算后，拆迁人不再提供安置用房。
（二）调产安置面积按照本办法第五条规定补偿的费用结算，安置房（含现房和期房）按照拆迁时安置用房所在地段市场指导价结算，互找差价。
第七条 被拆迁人选择定向安置，可安置面积全部调产安置，或部分调产安置、部分货币安置的，调产安置扩户面积补偿结算按照《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》（镇政发〔2020〕30号）文件规定执行。
被拆迁人选择定向安置的，先按照可安置面积确定可以扩户的面积，并且确定可选择的小套型（安置面积约70平方米及以下的套型）、中套型（安置面积约80-100平方米）套数。货币安置面积不得包含扩户面积。部分面积货币安置后，剩余实际安置面积（含扩户面积）应为整十数且应是可提供安置房源的套型面积，同时不得增加小、中套型套数。具体规则应在拆迁安置实施方案中明确。
第八条 安置用房为设置电梯建筑的，给予公摊面积补助：每单元设置一部电梯的，补助建筑面积每套3平方米；每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积每套10平方米。补助面积不支付房款。
第九条 被拆迁住宅用房临时过渡补贴费、搬迁费、利用合法住宅用房并持有工商营业执照的停产停业损失费等，按照《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》（镇政发〔2020〕30号）文件规定标准计算并补偿。
被拆迁住宅用房合法建筑面积可计算过渡补贴费的部分，其中部分面积货币安置的，过渡补贴费按照12个月计发；部分面积调产安置的，过渡补贴费按照调产安置过渡相关规定期限结算。
第十条 定向安置中被拆迁人自行过渡的，蛟川街道、骆驼街道、庄市街道辖区内给予每户不超过3万元的自行过渡奖励，澥浦镇、九龙湖镇辖区内给予每户不超过2万元的自行过渡奖励。自行过渡奖励应结合调产安置面积分档设置。
第十一条 被拆迁人选择定向安置的，按照本办法规定的补偿安置费用应在被拆迁房屋搬迁腾空之日起30日内结算。
第十二条 安置结算时，被拆迁人拒绝再次确认安置方式、安置面积并结算的，应及时按照定向安置协议约定执行。拆迁人应切实履行告知、催告、作出决定、执行等法定程序，并留档备案。
第十三条 安置用房市场指导价按照区人民政府每年公布的标准执行。
第十四条 各镇人民政府（街道办事处）应加强拆迁资金监管，落实财务人员和金融机构专门负责补偿安置费用结算。
第十五条 本办法自2022年4月14日起施行。2020年10月30日以后新启动的拆迁项目，可参照本办法执行。
来源：宁波市镇海区人民政府网站
根据行政强制法第35条规定，行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务，催告应当以书面形式作出。根据该法第44条规定，规定对违法建筑需要强制拆除的，应当由行政机关进行公告，限期当事人自行拆除。这两条法律规定涉及“催告”和“公告”两个拆违程序，二者有何区别，是否都是强制拆除违法建筑前的必经程序，公告的形式和主体如何确定等，制定机关没有明确释法说明，学界和实务界对此也尚未形成统一意见，而这事关拆违程序设置和行政诉讼中司法对拆违的合法性审查，值得深入探讨。
催告和公告能否相互替代
从文义解释的角度，结合上述两法条的规定，可以看出，二者均有告知并督促当事人自动履行义务的含义，但公告还含有“广而告知”之义，除指向当事人外，还有向社会宣示国家机关对违法建设的态度，以警示他人，因而不能相互替代。从法条的排序和规定内容来看，二者均在行政强制法“行政机关强制执行程序”一章的“一般规定”一节里，应均属于强制执行的共性要求。催告位列该节第2条，针对所有的行政强制执行程序；公告位列该节最后一条，针对违法建筑的强制执行。应理解为，针对违法建筑的强制执行除需遵守一般行政强制执行程序要求的催告程序外，还有公告的特别要求。因此，二者均是行政强制拆违的必要程序，作用不同，不能互相替代。
催告和公告的时间顺位
根据前述行政强制法第35条规定，催告应在限期拆除决定后、强制执行决定前作出。该法第44 条对公告时间未作明确规定，但从该条规定公告需要有限期当事人自行拆除的内容，可以推断公告应至少于强制拆除前作出，与限期拆除决定书同时作出也在上述法律规定的期间内。
上述规定表明，“两告”作出的时间要求是一个期间，即只要在该期间内作出，就符合法律关于作出时间的规定。据此，拆违实务中，催告可以在限期拆除决定书作出后，在该决定书载明的当事人自行拆除的期限届满前作出，将催告载明的督促履行期限的终点与限期拆除决定书要求当事人自行拆除期限的终点一致。同理，公告也可在催告后、限期拆除决定书载明的当事人自行拆除的期限届满前作出，或与限期决定书同时作出，将公告载明的督促履行期限的终点与限期拆除决定书要求当事人自行拆除期限的终点一致。这个时间既符合法律规定，又能将催告的履行期限、公告的督促时限与限期决定书限定的履行期限重叠，从而加快拆违进程。如果在限期拆除决定书限定的自动拆除期限外，还有催告和公告又相继额外确定的自动履行的期限，则使前一个限定自动拆除的限期失去限期的意义和作用，当事人是否在该期限内自动拆除违建并没有影响，反而不利于当事人自动履行。
合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法
第一章 总 则
第一条 为了规范市区国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
第三条 本办法适用于本市市区范围内国有土地上的房屋征收与补偿工作。
第四条 各区人民政府负责本区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站高新技术产业开发区范围内的国有土地上房屋征收与补偿工作，由市人民政府委托各开发区管委会负责组织实施。
各区人民政府（含接受委托的开发区管委会，下同）确定的房屋征收部门具体组织实施本区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。
区房屋征收部门可以委托乡（镇）人民政府、街道办事处、开发区社区管理委员会等单位作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的。
第五条 市城乡建设行政主管部门是本市国有土地上房屋征收与补偿工作的主管部门，负责本市国有土地上房屋征收与补偿工作的指导、监督与管理工作。
发展和改革、自然资源和规划、住房保障和房产管理、城市管理、土地储备、财政、税务、市场监督管理、民政、审计等部门应当按照各自职责分工和本办法的规定，配合做好国有土地上房屋征收与补偿的相关工作。
监察机关依法对参与房屋征收与补偿工作的监察对象实施监察。
第二章 征收决定
第六条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由区人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第七条 确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。
保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入国民经济和社会发展年度计划。
第八条 各区人民政府应当编制本区年度房屋征收计划，于每年11月1日前将本区下年度的房屋征收计划报送市城乡建设行政主管部门。
市城乡建设行政主管部门汇总各区房屋征收计划，编制全市年度房屋征收计划，并可结合实施情况进行调整。
第九条 区人民政府根据建设活动的需要，合理确定征收范围。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施下列行为：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋、土地用途；
（三）房屋析产、转让、租赁、抵押；
（四）以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续；
（五）其他不当增加补偿利益的行为。
违反前款规定实施的，不予补偿。
区房屋征收部门应当将第一款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
第十条 区房屋征收部门应当组织房屋征收实施单位对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。调查登记应当同时采用书面登记和现场拍摄两种方式进行。登记结果应当经区房屋征收部门工作人员、实施单位工作人员和被调查登记家庭成员代表三方共同签字确认。被调查登记家庭成员代表不同意签字确认的，调查登记工作人员应当在登记表中加以备注。
调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
根据工作需要，区房屋征收部门或者房屋征收实施单位可以委托有资质的测绘单位参与调查登记。
被征收人应当配合调查登记工作。经书面通知后，被征收人仍不配合调查登记的，区房屋征收部门可以通过房屋权属登记档案或者外围勘测结果进行登记，对相关情况进行说明后可以作为征收补偿的依据。
经调查拟征收范围内存在未经权属登记的建筑物，区人民政府应当在作出征收决定前，组织有关部门依法进行调查、认定和处理。
第十一条 区房屋征收部门在调查登记的同时，应当组织被征收人选定房地产价格评估机构，对拟征收范围内房屋进行预评估，确定货币补偿基准价。
区房屋征收部门应当在征收范围内向被征收人公布所有符合项目条件的房屋征收房地产价格评估机构名单。在区房屋征收部门指定时间内，三分之二以上（含三分之二）被征收人或者被征收人代表选择同一家房地产价格评估机构，视为协商选定；协商不成的，由区房屋征收部门主持以公开抽签、摇号等方式确定。
第十二条 市城乡建设行政主管部门负责公布国有土地上房屋征收房地产价格评估机构名单。
市城乡建设行政主管部门会同市住房保障和房产管理部门制定房屋征收房地产价格评估机构的管理办法，加强对从事国有土地上房屋征收评估业务的房地产价格评估机构的管理和监督。
第十三条 从事国有土地上房屋征收评估业务的房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第十四条 区房屋征收部门根据调查登记结果拟定房屋征收补偿方案，报区人民政府。
区人民政府应当组织有关部门对房屋征收补偿方案进行论证，并通过在征收范围内张贴公示、在政府相关门户网站挂网公告等方式征求意见。征求意见期限不得少于30日。
征收补偿方案包括但不限于以下内容：
（一）征收目的；
（二）征收部门、实施单位；
（三）征收范围；
（四）产权调换房屋位置、货币补偿基准价等具体补偿方式和内容，相关补偿、补助和奖励；
（五）征收工作步骤安排和签约期限；
（六）征收补偿方案征求意见公布单位及签章，时间。
第十五条 区人民政府应当将征求意见情况和根据意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收国有土地上房屋，超过半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，区人民政府应当组织召开由被征收人和公众代表参加的听证会，根据听证会情况修改方案。
第十六条 区人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；必要时，可委托第三方机构参与评估。
房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经区人民政府常务会议讨论决定。
第十七条 区人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。征收决定、征收公告、征收补偿方案应于作出后5个工作日内报市城乡建设行政主管部门备案。
区人民政府及区房屋征收部门、房屋征收实施单位应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权依法同时收回。
第三章 征收补偿
第十八条 征收补偿资金应当根据房屋征收补偿工作和产权调换房屋建设进度及时足额到位、专款专用，确保房屋征收与补偿工作顺利进行。
第十九条 区房屋征收部门应当根据被征收房屋不动产权证（含直管公房租赁证或者直管公房租赁协议，下同）、房屋登记簿和建设工程规划许可证所记载的面积和用途，对被征收人予以补偿；记载内容不一致的，以建设工程规划许可证的记载为准。
被征收房屋的权属应当依据被征收房屋不动产权证和房屋登记簿确认；不动产权证与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿的记载为准。
第二十条 对征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
第二十一条 房屋无有效证照，但在1986年航拍图上有标注且产权归属明晰的，可以结合1986年底前最邻近年份的地形图确定房屋有效面积给予补偿；1986年底前地形图无标注的，可以结合1986年后最邻近年份的地形图确定房屋有效面积给予补偿。
前款房屋属于个人的，按照住宅房屋给予补偿。属于单位的，根据土地用途，工业生产、仓储等用地或者实际用于生产厂房、仓储的，按照生产用房给予货币补偿；其他土地用途的，按照办公用房给予货币补偿。
第二十二条 房屋征收补偿实行产权调换或者货币补偿方式。
对被征收人的补偿包括对被征收房屋及其附属物的补偿，以及因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失的补偿。
被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内签订补偿协议并按时搬迁的，应当给予搬迁奖励。
第二十三条 征收房屋实行产权调换的，应当根据城市规划要求和建设工程性质提供产权调换房屋。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当按照本办法规定在改建地段或者就近地段提供安置房。
第二十四条 征收住宅房屋实行产权调换的，按照被征收房屋合法有效套内建筑面积“征一补一”，并按产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换建筑面积。
实行异地产权调换的，应当根据征收区域与产权调换区域房屋市场评估价格，在征收补偿方案中确定面积调整系数。
第二十五条 征收个人住宅房屋实行产权调换的，被征收人在产权调换建筑面积基础上，可按产权证每户（共有产权按一户计）增购不超过15平方米建筑面积，增购价格按照建筑安装成本价计算。增购后仍不足50平方米建筑面积的，可以按照建筑安装成本价增补至50平方米建筑面积。
根据前款产权调换建筑面积与政策性增购建筑面积确定的安置面积与产权调换房屋套型不符的，被征收人可以选择邻近的房屋套型，增加的建筑面积按照建筑安装成本价结算差价，减少的建筑面积按照市场评估价结算差价。
本办法规定的建筑安装成本价，由市城乡建设行政主管部门负责发布。
第二十六条 征收住宅房屋实行货币补偿的，按以下规定计算补偿：
住宅房屋货币补偿金额=产权调换建筑面积×征收决定公告之日被征收房屋同区域类似普通商品房评估价+政策性增购建筑面积×（征收决定公告之日被征收房屋同区域类似普通商品房评估价-建筑安装成本价）。其中，产权调换建筑面积=被征收房屋套内建筑面积×（100%+不超过30%公摊系数）。
政策性增购建筑面积是指本办法第二十五条第一款规定的按建筑安装成本价结算的建筑面积部分。
第二十七条 征收非住宅房屋实行产权调换的，应当根据房屋证照记载的用途，按照市场评估方式计算、结清产权调换差价。
第二十八条 征收非住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿金额根据征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格，结合被征收房屋调查登记时的结构、成新、层次、配套等因素计算，并可对在规定期限内签约搬迁的被征收人给予不超过补偿总额10%的奖励。
第二十九条 征收房屋实行产权调换的，过渡期限由被征收人与区房屋征收部门在补偿协议中约定。实际过渡期限自被征收人交房之月起至房屋安置公告发布之月止。实际过渡期限内被征收人自行过渡的，按以下规定计算支付临时安置费：
（一）征收住宅房屋的，过渡期限18个月以内部分按照规定标准支付；超过18个月不满30个月的，自第19个月起按照规定标准的50%增付临时安置费；超过30个月的，自第31个月起按照规定标准的100%增付临时安置费。
（二）征收非住宅房屋的，过渡期限30个月以内部分按照规定标准支付；超过30个月不满42个月的，自第31个月起按照规定标准的50%增付临时安置费；超过42个月的，自第43个月起按照规定标准的100%增付临时安置费。
区房屋征收部门提供周转房的，过渡期限内不支付临时安置费。住宅超过18个月、非住宅超过30个月未安置的，自超期之月起按照前款规定另增付临时安置费。
征收房屋实行期房安置的，房屋安置公告发布后，应当对按期办理回迁安置手续的被征收人再按照规定标准额外支付不超过3个月临时安置费。征收房屋实行货币补偿或者现房安置的，按照规定标准一次性支付不超过6个月临时安置费。
第三十条 住宅房屋临时安置费按照被征收房屋产权调换建筑面积乘以被征收房屋区域临时安置费标准计算。产权调换建筑面积小于50平方米的，按照50平方米计算临时安置费。
非住宅房屋临时安置费按照被征收房屋合法有效建筑面积计算。
临时安置费、搬迁费等具体标准按照相关文件执行。
第三十一条 征收合肥市直管公房或者单位自管公房，原租赁关系继续保持的，应当实行产权调换；被征收人与房屋承租人解除租赁关系的，被征收人可以选择货币补偿。
征收合肥市直管住宅公房实行货币补偿的，房屋承租人及其配偶未享受过国家房改政策购房的，货币补偿金额的30%支付给被征收人，70%支付给房屋承租人，房屋承租人及其配偶对已补偿面积部分不再享受房改政策；已按国家房改政策购房，但未达到规定标准的，不足规定标准的房屋面积，货币补偿金额的30%支付给被征收人，70%支付给房屋承租人后不再享受房改政策；已按规定标准享受国家房改政策购房的，应当无偿腾退。
征收单位自管住宅公房实行货币补偿的，货币补偿金额全额支付给房屋产权单位，单位可以按照前款规定进行分配。
第三十二条 征收单位和个人生产、经营性质非住宅房屋实行期房安置的，过渡期限内每月按照房屋合法有效建筑面积，按货币补偿评估价格5‰的标准，对被征收人因征收房屋造成停产停业的直接效益损失给予停产停业损失补偿。
征收生产、经营性质非住宅房屋，实行货币补偿或者现房安置的，按照前款标准一次性给予6个月的停产停业损失补偿。
征收范围确定时闲置的非住宅房屋，不给予停产停业损失补偿。
被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。
第三十三条 未经批准，被征收人擅自改变房屋用途的，按照建设工程规划许可证确定的原房屋用途予以补偿。
2005年8月29日《关于严禁擅自改变房屋结构和使用功能的通知》（合查违组〔2005〕10号）施行前，被征收人利用沿街底层非生产、经营性质的合法有效房屋从事生产经营活动至今，并能够提供纳税记录的，对用于生产经营的面积可以参照本办法第三十二条规定给予6个月补贴。
第三十四条 被征收房屋涉及不可拆卸的附属物、构筑物，由被征收人与区房屋征收部门参照规定标准协商补偿。协商不成的，按照征收决定公告之日市场评估价予以补偿。
征收生产加工厂房的，被征收人与区房屋征收部门可以按照用于生产加工的机械设备（不含征收时已废弃机械设备）现值评估价10%的标准，对机械设备搬迁费用协商补偿。协商不成的，区房屋征收部门可以委托评估机构对用于生产加工的机械设备（不含征收时已废弃机械设备）搬迁费用进行评估，经公示无异议后，按照评估结果予以补偿。
第三十五条 区房屋征收部门与被征收人依照本办法规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、过渡方式和过渡期限、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限等事项订立补偿协议。
签订补偿协议时，被征收人应当将被征收房屋的房地产权属证明交付区房屋征收部门，由区房屋征收部门统一办理注销手续。
第三十六条 区房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由区房屋征收部门及时报请区人民政府依照本办法规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。补偿决定确定的搬迁期限不得少于15日。
补偿决定送达被征收人的同时，应当在房屋征收范围内予以公告。
第三十七条 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。
强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
第三十八条 区房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案。
分户补偿情况应当按照规定，在房屋征收范围内向被征收人公布。
第四章 法律责任
第三十九条 区人民政府、区房屋征收部门、房屋征收实施单位、市人民政府相关职能部门及其工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任。对直接负责的主管人员和其他责任人员，依规依纪依法进行查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任。对直接负责的主管人员和其他责任人员，依规依纪依法进行查处；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任。对直接负责的主管人员和其他责任人员，依规依纪依法进行查处；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第四十三条 测绘调查登记、征收补偿评估、社会稳定风险评估等委托费用列入征收成本。
第四十四条 肥东县、肥西县、长丰县、庐江县、巢湖市（含安徽巢湖经济技术开发区）可参照本办法，结合本地实际，制定具体实施办法。
第四十五条 本办法自2021年12月1日起施行，有效期3年。来源：合肥市人民政府网站
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文章来源参考：【头条】未查明房屋权利人，就与股东签了补偿协议拆除了房，起诉后被判违法，
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