发布:2024-09-23 14:15 文章来源：北京圣运律师事务所
为促进土地节约利用，改善人居环境等，7月20日，深圳市人大常委会官网刊登了《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）公开征求意见的公告。
《征求意见稿》要求，城市更新实施时应当加强对历史风貌区和历史建筑的保护与活化利用，继承和弘扬优秀历史文化遗产，促进城市建设与社会文化的协调发展。同时对因城市更新过程中实施的征地拆迁相关问题也作出了明确的规定。
01、明确了拆迁补偿标准
《征求意见稿》明确了旧宅搬迁的补偿标准。旧住宅区的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿，产权置换面积因误差导致不足的，由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿；超出面积误差在3%以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价；采用异地产权置换的，安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算；采用货币补偿的，货币补偿标准按照我市房屋征收相关规定确定。安置补偿费应当在物业权利人搬离后及时支付。
公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积1:1或者建筑面积1:1.2的比例进行补偿。
关于国有土地上房屋征收的补偿标准，其实在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第十九中就明确规定，给予被征收人的补偿包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的周边市场价。
也就是说，居住房屋被拆迁的，被拆迁人选择货币补偿的，拆迁方给予被征收人的补偿是不能低于类似房地产市场价，即周边房价若一平米5000，那么给予被拆迁人的补偿不应低于5000，被征收人选择产权置换的，拆迁方所提供的安置房面积也不应低于被征收房屋的实际面积，即被征收房屋面积为100平，那么安置房面积也应在100平左右。
此次，深圳再将拆迁补偿标准作出明确的规定，那么在一定程度上也是进一步的保障了被征收人的权益。
02、被征收人就补偿方式可任意选择
除此之外，《征求意见稿》还明确规定了，因城市更新搬迁，安置补偿采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。历史违建，以及旧工业区、旧商业办公区合法建筑的搬迁安置补偿标准按照我市房屋征收相关规定确定。其他情形建筑的搬迁安置补偿，由市场主体与物业权利人自行协商确定。
实践征收过程中，若是征收方给予被征收人的补偿方式只有一种，那么就违反了相关的法律法规，侵害了被征收人的选择权，被征收人可及时的咨询拆迁律师。
03、征地拆迁中所遇难题有了破解办法
根据目前的规定，在征地拆迁时，只有被拆迁人全部签订了拆迁安置补偿协议，才能进一步的实施征地拆迁行为。但是实践过程中，因各种原因，很难让所有的被拆迁人都满意，都能及时的搬迁，所以导致拆迁工作始终是无法顺利的完成。
因为，为了解决征地拆迁中的难题，《征求意见稿》中提出了“个别征收+行政诉讼”的处置方案，由市、区政府对个别未签约业主的物业实施征收和补偿。
《征求意见稿》第三十一条规定，对于合法旧住宅区城市更新项目，自市场主体选定之日起12个月内签订搬迁安置协议的专有部分占建筑物总面积未达95%时，该项目调出城市更新单元计划；12个月内已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%时，市场主体按照本条例第二十六条规定的搬迁补偿标准与未签约业主进行充分协商，协商不成的，可以向项目所在地的区政府申请行政调解，区政府也可以主动调解。
第三十二条规定，当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。
也就是说，此前的征地拆迁，只要有一户不同意，那么拆迁项目就不能再进一步的实施，但是若“个别征收”模式正式实施，意味着，只要签订安置补偿协议的人数占到95%，那么征收方就可以对未签订补偿协议的被拆迁人实施“个别征收”，被拆迁人对征收决定不服的，那么只能向人民法院提起行政诉讼了。
同时，为了进一步约束政府的征收行为，避免过大的自由裁量空间，确保征收决定公平公正、合理合法，对于个别征收的补偿标准，《征求意见稿》中作出了明确规定，按照套内面积1:1置换或者进行货币补偿确定征收标准。
另外，《征求意见稿》中还规定了，合法旧工业区、旧商业办公区申请纳入拆除重建类城市更新单元计划的，建筑物建成年限原则上不得少于15年。
征地拆迁涉及到巨大的利益，也涉及到被拆迁人的权益，因此，无论是什么项目，在拆迁时都应当要遵守法律法规，落实相关的政策规定，保障被征收人的权益，即使个别征收也应当就被征收人的合法权益放在首位，不能以拆了事，侵害被征收人权益。
按理说，土地征收、房屋拆迁过程中，应当要先保障被征收人居住权、合法的住宅财产权等相关权益，这在法律法规上也有明文的规定。
根据《土地管理法》第四十九条规定，土地征收中，涉及农村村民住宅的，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则进行，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应先补偿、后搬迁。
由此可见，“先补偿、后搬迁”是土地或房屋征收过程中雷打不动的原则。但实践中，有的拆迁方在未与被征收人就补偿事宜协商成功且签订补偿协议的情况下，为急于完成拆迁工作，便违反上述法律法规，采取一系列的逼迁手段，比如断水、断电、强制拆除被征收人房屋等，侵害被征收人居住权，住宅财产权等合法权益。
拆迁方的这一系列行为显然都是不合法的，不仅仅违反了上述法律规定还违反了以下这条法律规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
因此，北京圣运律师提醒大家，如果相关部门未按照法律规定的程序实施征收，违背“先补偿、后搬迁”原则，那么被征收人应当要及时地收集相关的证据材料，及时地咨询专业律师，并向法院提起诉讼，依法维护自己的合法权益。那么作为被征收人应当要如何理解“先补偿、后搬迁”这一原则规定呢?
什么是“先补偿”
其实这个并不难理解，就是拆迁方与被拆迁人就补偿事宜协商一致后，需要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定签订一式两份的补偿协议。补偿协议中应当载明补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。
协议签订后，拆迁方应当按照协议里约定的时间给予被征收人相应的补偿或是交付其安置房，之后才能作出房屋征收决定，开始实施征收工作。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
如果，拆迁方未在约定的时间内支付补偿款等，或是只支付了一小部分，那么这也是不合法的，不能视为其已经履行了先补偿的义务。此时，当事人同样也可以采取法律措施来维护自己的权益。
什么是“后搬迁”？
所谓的后搬迁就是，当拆迁方按照约定的时间将补偿款全部发放至被拆迁人账户后，此时被拆迁人就需要在拆迁协议中约定的期限内将房屋腾空或是将土地交由拆迁方处理。
需要注意的是，如果被拆迁人在拿到补偿款后，未及时将房屋腾空且搬迁或是死活不交出土地，那么拆迁方就会向法院申请强制执行，一旦获得了法院的准许，那么被拆迁房屋基本上是保不住了。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
《土地管理法实施条例》第六十二条规定，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上地方人民政府责令交出土地；拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。
对此，北京圣运律师建议大家，在补偿未真正得到落实之前，即使已经与拆迁方签订了补偿协议，被拆迁人也不要急着就搬出被征收房屋，并交出房产证、土地证等，一旦拆迁方拿到房或是土地，那么自己的合法权益将很难得到保障。
同时，还需要提醒大家的一点是，房屋拆迁关系着您的切身利益，如果遇到拆迁方违反“先补偿、后搬迁”原则实施强拆，给予极低的补偿等，那么被拆迁人一定要及时地咨询专业律师，及时地在律师的帮助下向法院提起诉讼，依法维护自己的合法权益。
裁判要旨
法律保护的胎儿是指正在孕育中的“人”，从受孕那一刻直至脱离母体独立呼吸成为真正民事主体。村民代表会议的内容不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得剥夺胎儿的合法权益，土地系村民赖以生存的重要保障，土地被征收后的土地补偿费是保障依赖于该土地生存的村民的一项根本利益，胎儿出生后对此依赖同样如此，依法应予保障。
案例解析
村民小组获得征地补偿款，签订《征地补偿协议》时，孩子尚在母亲腹中，此时是否需要预留孩子份额？待孩子平安出生后，是否应将预留的征地补偿款分配给婴儿？近日，衡阳市珠晖区人民法院审理了这样一起案件。
基本案情
2022年10月19日，某土地置换项目指挥部与珠晖区某村村民小组签订了《征地补偿协议》，根据相关征地补偿标准，该组获得了征地补偿费用。原告小杨于2023年1月9日出生，系该组村民老杨的孙子，2023年1月18日落户在该村组。2023年2月16日，该村民小组召开组民大会，组民大会经表决形成该组征地款分配方案，但该分配方案中没有预留小杨的补偿款份额，小杨的法定代理人遂将该村民小组诉至珠晖区人民法院，要求该村民小组向小杨支付土地征收补偿款。
法院判决
法院审理认为，农村集体经济组织召开村民会议通过民主议定程序就征地补偿费如何进行分配进行表决，不得违反国家法律规定，不得剥夺胎儿的正当、合法权益。根据《中华人民共和国民法典》第十六条规定“涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的，胎儿视为具有民事权利能力。但是，胎儿娩出时为死体的，其民事权利能力自始不存在。”该条规定胎儿自母亲怀孕之时起就应当视为具有民事权利能力，无需等到其出生之时，其可行使继承等胎儿利益保护。小杨于2023年1月9日出生，2023年1月18日依法落户登记在被告村民小组。村民小组于2023年2月16日形成土地补偿款分配方案，系小杨出生后，未将小杨纳入土地补偿款分配名单，违反法律规定，侵害小杨合法权益。小杨的法定代理人要求该村村民小组支付土地征收补偿款，有事实及法律依据，法院予以支持。
法官说法
法律保护的胎儿是指正在孕育中的“人”，从受孕那一刻直至脱离母体独立呼吸成为真正民事主体。村民代表会议的内容不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得剥夺胎儿的合法权益，土地系村民赖以生存的重要保障，土地被征收后的土地补偿费是保障依赖于该土地生存的村民的一项根本利益，胎儿出生后对此依赖同样如此，依法应予保障。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第十六条 涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的，胎儿视为具有民事权利能力。但是，胎儿娩出时为死体的，其民事权利能力自始不存在。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十七条 村民会议可以制定和修改村民自治章程、村规民约，并报乡、民族乡、镇的人民政府备案。村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定违反前款规定的，由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。
来源：专注行政法
沪崇预征地告〔2024〕第3号
长兴镇农建村集体拟征地范围内集体经济组织和村民：
根据沪规划资源长兴选预〔2023〕2号，国家拟征收你村范围内集体土地。
一、位置：东至南环河东侧蓝线，南至界河，西至南环河西侧蓝线，北至圆沙泵闸
二、用途：水域
三、补偿标准：
土地补偿费按
《上海市征地土地补偿费标准（2024）》(沪规划资源规〔2023〕6号)进行补偿；
青苗补偿按
《上海市征地青苗补偿费标准（2024）》(沪规划资源规〔2023〕6号)进行补偿；
附着物补偿按
《上海市征地财物补偿费标准（2024）》(沪规划资源规〔2023〕6号)进行补偿；
房屋补偿按
《上海市征收集体土地房屋补偿规定》（沪府规〔2021〕13号）执行；
被征地农业人员就业和社会保障按照
《上海市被征收农民集体所有土地农业人员就业和社会保障办法》（沪府规〔2022〕3号）执行。
四、调查确认：
本公告发布后，
上海市崇明区房屋（土地）征收中心会同镇（乡）人民政府或街道办事处以及镇（乡）规划资源所、村（居）民委员会、用地单位等在拟征地范围内组织开展下列调查确认工作：
（一）对拟征土地的权属、地类、面积等现状进行调查。
（二）对地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查。
（三）对房屋及宅基地的权属、面积、房屋用途等情况进行调查。
五、拟征收土地范围内的土地所有权人（农村集体经济组织）、土地使用权人、宅基地使用人和房屋所有人，在本公告发布之日起十个工作日内，持不动产权属证明材料或其他有关证明材料，到
上海市崇明区长兴镇城市建设管理事务中心 确认调查结果、办理补偿登记，办理期限至
2024年02月07日。
六、本公告公布后，拟征地范围内应当执行下列限制性规定，限制期限为一年：
（一）不得抢栽、抢种农作物；
（二）不得新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施；
（三）不得突击装修房屋；
（四）拟征地范围内已取得建房批准文件但新房尚未开工的，不得开工；
（五）不得从事其他不当增加补偿费用的行为。
违反上述规定实施的，不予补偿。
七、拟征收农村集体土地经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人对本公告内容有意见的，可向区（土地管理部门）反映。
来源：全国征地信息共享平台
集体土地征收事关被征地农民的切身利益，也事关国家的利益，所以，在实际占用土地之前，需要结合土地现状调查和社会稳定风险评估结果拟定征地补偿安置方案，也就是需要结合征收范围内房屋和土地的情况下拟定具体的征地补偿安置方案。
征地补偿安置方案是集体土地征收中必须要有的一份文件，该文件也是征收方必须要依法公开的文件，即需要在征收范围内以书面的形式进行公告，告知广大被征地农民具体的补偿标准等信息。一般而言，一份合法的征地补偿安置方案中应当要包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和补偿标准、安置对象、安置方式、办理补偿登记的方式和期限、异议反馈渠道、社会保障等等内容。
通常情况下，征地补偿安置方案的公告期限至少是三十日，不能少于这个天数。根据《土地管理法实施条例》第二十八条规定，征地补偿安置方案拟定后，县级以上地方人民政府应当在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告，公告时间不少三十日。
土地或是房屋在征收范围内的被征收人，要时刻注意相关部门有没有发布征地补偿安置方案，一旦看到相关部门发布了征地补偿安置方案，那么一定要针对该征地补偿安置方案拍照留证。从实践过程中来看，有很多征收方在张贴补偿安置方案之后，没隔几日就会自行撕毁，所以及时对征地补偿安置方案拍照是很有必要的。
不过，相关部门发布征地补偿安置方案之后会，有很多被征地农民会对征地补偿安置方案有异议，认为征地补偿安置方案不符合法律法规的规定，认为征地补偿安置方案中的补偿标准无法保障自己以后的生活水平。那么，实践中，如果广大被征地农民对征地补偿安置方案有异议，或者说是不满意时，应当要怎么办呢？
一、以书面形式尽快向村委会或是征收部门提出来
在征地补偿安置方案张贴之后，如果广大被征地农民对征地补偿安置方案有异议，可以第一时间在张贴征地补偿安置方案之日起的三十日内以书面的形式得出自己的意见，并要求相关部门组织听证。
根据《土地管理法实施条例》第二十八条规定，多数被征地的农村集体经济组织成员认为拟定的征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织听证。
不过，北京圣运律师这里需要提醒大家一点，组织听证一般只能是在绝大多数被征地农民对征地补偿安置方案都不满意的情况下，如果只是个别几个人对此有异议，那么，听证可能就无法实现，当然这也并不影响被征地农民提出自己的异议或是意见，千万别听见，只有几个人无法实现听证程序被征地农民就放弃自己对征地补偿安置方案提出自己意见的权利，这点大家一定要牢记。
二、马上收集相关的证据材料
其次，在征地补偿安置方案不合理的时候，建议被征地农民一定要马上收集相关的证据材料，虽然现阶段相关部门只是公布了征地补偿安置方案，但是后续的征收工作肯定会接二连三的来。也就是说，一旦被征地农民对补偿安置方案有异议，后期拒绝与相关部门签订补偿安置协议，那么，之后可能就会出现征收方为尽快拿到土地，实现征收目的，进而针对未签订补偿安置协议的被征地农民采取一系列的逼迁行为，比如我们常见的就有直接清除地上附着物、强制拆除房屋，强制清除青苗等等。
因此，在对征地补偿安置方案有异议时，就需要做好收集证据的工作，以免日后房屋被强制拆除或是地上附着物等被强制清理而没有证据来证明他们的违法行为及损失的价值。就证据而言，被征地农民需要保存好房屋所有权证、土地使用权证，以及房屋内的所有照片、录像，当然还需要保存好相关部门下发的一些文件，包括土地征收预公告、补偿安置方案等等，如果相关部门没有下发这些最基本的文件，被征地农民可以在专业律师的帮助下，通过政府信息公开程序来获取。
三、申请行政复议
再者，对补偿安置方案有异议时，广大被征地农民还可以向有关部门申请行政复议。提起行政复议是广大被征地农民的权利。不过，在向有关部门提起行政复议程序的时候，一定要在专业律师的帮助下进行。复议和诉讼程序都比较的复杂，如果被征地农民本身就对法律知识有所欠缺的话，那么，贸然地提起行政复议反而会对自己造成不利的后果。
所以，可以在专业律师的帮助下，找到相关部门的违法点，然后具有针对性的向复议机关提起行政复议，这样更有利于被征地农民维护自己的合法权益。
四、提起行政诉讼
最后就是向法院提起行政诉讼。一般情况下，新法实施之后，被征地农民通常只能先向有关部门提起行政复议，如果对复议决定不服，那么，才可以向人民法院提起行政诉讼。不过无论是在向有关部门提起行政复议，还是向人民法院提起行政诉讼，被征地农民均一定要把握好维权期限，一般申请行政复议的期限只有两个月，也就是60天，向法院提起行政诉讼的期限也只有6个月，也就是说，在知道违法行为发生之日起的六个月内，被征地农民就需要以书面的形式向人民法院提起行政诉讼，一旦错过这个期限，那么就有可能失去了这个救济途径。
总之，北京圣运律师最后，想要告诉广大被征地农民，征地拆迁涉及自身利益，一旦对征地补偿安置方案不满意，或是相关部门违法征地等，一定要提高警惕，千万不要睁一只眼闭一只眼，该维护自身合法权益的时候，万不可退缩。如果自己不懂法，那么，可以在专业拆迁律师的帮助下进行，一般律师通过分析案情，可以具有针对性地给被征地农民出谋划策，让被征地农民尽快拿到属于自己的补偿。
●拆迁模式将有新变化,拟明确拆迁最低补偿标准是什么
●2021年拆迁赔偿标准
●拆迁最低面积标准
●拆迁最低面积标准
●2021年拆迁补偿标准明细
●2021年最新拆迁赔偿标准
●房屋拆迁最低标准
●拆迁最低面积标准
●房屋拆迁最低标准
●国家拆迁最低标准
●最新征收拆迁新闻，涉及203.5亩土地征收宁波象山将有一大波拆迁来袭:今日拆迁补偿规定更新
●中标涉通州4村城中村改造这一区域将有大动作……，北京通州区城中村在哪里：今日在线拆迁法律咨询
文章来源参考：【头条】拆迁模式将有新变化，拟明确拆迁最低补偿标准！，，拆迁补偿最低多少钱
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