修改前《土地管理法》规定的农村集体土地征收流程梳理（仅供参考）:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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修改前《土地管理法》规定的农村集体土地征收流程梳理（仅供参考）

更新时间:2025-05-07 19:26 发布:2024-09-23 17:16 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：修改前《土地管理法》规定的农村集体土地征收流程梳理（仅供参考）,农村集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。根据修改前《土地管理法》等相关法律法规的规定，土地征收通常应按照以下程序和

修改前《土地管理法》规定的农村集体土地征收流程梳理（仅供参考）

一、修改前《土地管理法》规定的农村集体土地征收流程梳理（仅供参考）

　　农村集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。根据修改前《土地管理法》等相关法律法规的规定，土地征收通常应按照以下程序和步骤推进:

　　征地批复前

　　第一步：发布拟征地公告

　　由土地征收部门在被征收土地所在地的村、组范围内发布拟征地公告，如果是乡、镇农民集体所有的土地，还应在乡、镇，以书面形式告知被征土地的农民集体经济组织和农户，征地范围、位置、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。

　　在告知后，凡抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。

　　第二步：确认调查结果

　　市、县人民政府土地行政主管部门应委托相应资质的勘测单位，或者会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

　　第三步：组织征地听证

　　在征地依法报批前，市、县人民政府土地行政主管部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。权利人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

　　第四步：拟定“一书四方案”并上报审批

　　由市、县人民政府土地行政主管部门根据前述程序，按照《建设用地审批管理办法》对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：建设用地说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供应土地方案，并组卷向有批准权的机关报批。

　　征地批复后

　　第五步：发布征收土地公告

　　征收土地的市、县人民政府应当在收到省级行政机关或国务院征地批复文件之日起10个工作日内在被征地所在地的乡（镇）村、组进行征收土地公告。公告内容包括征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途，征收土地的所有权人、位置、地类和面积，征地补偿标准和农业人员安置途径，办理征地补偿登记的期限、地点等事项。

　　第六步：征地补偿登记

　　被征地的所有权人、使用权人应当在征收土地公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以调查结果为准。

　　第七步：拟定征地补偿安置方案并公告

　　1.方案拟定、修改和报批

　　市、县人民政府土地行政主管部门根据省或国务院征地批复批准的征收土地方案，拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见，之后修改完善报市、县人民政府批准后组织实施。征地补偿、安置方案公告内容一般包括：

　　被征收土地的位置、地类、面积；

　　地上附着物和青苗的种类、数量；

　　需要安置的农业人口的数量；

　　土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；

　　安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；

　　地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；

　　农业人员的具体安置途径；

　　其他有关征地补偿、安置的具体措施。

　　2.修改方案并公告

　　被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证的，土地行政主管部门应当研究对征地补偿、安置方案的不同意见，根据实际情况组织听证。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改后公告。

　　3.对补偿标准有异议的处理

　　权利人对补偿标准有争议的，由批准征地补偿、安置方案的市、县人民政府组织协调；协调不成的，由批准征收土地征地补偿、安置方案的上一级人民政府复议（裁决）。

　　第八步：批准征地补偿、安置方案

　　征地补偿安置方案公告期满，被征地人无异议或者根据有关要求对征地补偿安置方案进行完善后，将征求意见后的征地补偿安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市县人民政府批准，并报省级国土资源行政主管部门备案。

　　第九步：落实征地补偿安置等组织实施征收土地行为

　　1.落实征地补偿、安置资金(包括社保金)

　　市、县人民政府土地行政主管部门按规定在拟征地补偿安置方案批准之日起三个月内全额支付征地补偿、安置以及社保费等各项费用。

　　2.签订补偿安置协议或作出征收补偿决定（可参照国有土地房屋征收补偿程序）

　　根据征地补偿安置方案确定的补偿标准，由被征收人与征收部门签订补偿安置协议（实践中，根据实际情况也可在拟征收阶段签订补偿安置协议）。如果双方一直未能达成补偿安置协议，市、县人民政府应当及时作出征收补偿决定并送达（补偿标准、补偿内容、补偿方式可参照征地补偿安置方案、评估报告及其他人签订的补偿安置协议等），被征收人拒不接受的，应将补偿款或安置房进行提存处理。

　　第十步：交出土地、地表清除等行政强制行为

　　1.责令交出土地

　　被征收人在补偿行为作出后应当按期交付土地，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上政府土地行政主管部门责令交出土地。

　　2.地表清除行为

　　如果被征收人对补偿行为、责令交地行为未及时提起行政复议或者行政诉讼，拒不交出土地的，土地征收部门可申请人民法院强制执行。根据准予执行裁定，实施地表清理和房屋拆除，相关强制行为不得扩大强制清理的范围或者使用违法手段造成被征收人扩大损失的产生。

二、北京圣运律师谈房屋被违法拆除后造成的损失赔偿，不应低于补偿

　　近年来，拆迁方为尽快完成拆迁工作，在与被拆迁人就安置补偿事项协商不成的时候，常常会对被拆迁人采取断水、断电、封路等行为逼迫被拆迁人搬迁，有的则是以拆违的名义对被拆迁作出《责令限期拆除通知书》让被拆迁人自行拆除。

　　若被拆迁人不拆，拆迁方则会组织相关人员对被拆迁房屋实施强制拆除。那么面对自己的房屋被违法强拆，赔偿损失该如何算呢？近日，山东省高院发布了一则房屋被强拆后如何赔偿的案例......

　　邓某与前夫盛某在夫妻关系存续期间共有院落一处，该院落性质为国有土地，面积为233.44平方米，用途为住宅。购买土地后，邓某与盛某共同建造房屋，后该房屋用于商业出租。但双方离婚后该院落被一分为二。2016年相关部门作出旧城区改造项目房屋征收决定，该院落在征收的范围内。征收过程中，公示邓某、盛某共同房产面积255.3平方米，土地面积273.78平方米。

　　此后盛某就自己一部分院落的相关补偿与相关部门签订了房屋征收产权调换协议，但是属于邓某那部分院落的相关补偿，邓某一直未与相关部门达成一致意见。事隔半年后，相关单位在拆除盛某房屋的同时，将邓某所属房屋一并给强拆了。

　　随后邓某报了案，但是公安机关以不属于公安机关管辖范围为由，作出了不予调查处理的告知书。邓某不服，向人民法院提起了诉讼。请求确认相关部门强制拆除行为违法；判决被告在被拆除房屋原地或是附近提供相同房屋进行置换赔偿，如果无法赔偿，判决赔偿房屋损失人民币5948000元、装修损失费50000元、屋内损失费83582元、房屋租金、停产停业损失费100000元，以及维权所发生的必要费用102000元。

　　以上的诉讼请求，原审法院判决确认相关部门拆除行为违法，由相关部门赔偿邓某1246425元，驳回其他诉讼请求。

　　邓某与市住建局均不服，于是提起了上诉，关于该案件，山东省高院认为，本案共涉及到四个方面：

　　一、市政府和市住建局是否为被诉强拆行为的适格责任主体。

　　在房屋征收中，市县级政府、房屋征收部门以及征收实施单位的职责分工不同，所承担的法律责任也不同。由于实施强制拆除行为属于行政机关的法定职权，如果拆迁公司等非行政主体认可实施了强拆行为，则应当判断其与行政机关是否存在委托关系，以进一步明确强拆责任主体。

　　本案中，市住建局作为涉案项目的征收部门，能够独立承担起法律责任。虽然拆迁公司自认误拆了邓某房屋，但是其并不具有强制拆除的法定职权，因此市住建局系本案的适格责任主体。

　　二、关于邓某房屋的建筑面积、用地面积、性质用途的认定是否正确，评估机构据此作出的涉案评估报告是否恰当。

　　征收部门应当根据被征收房屋的登记调查情况，对被征收房屋的建筑面积、用地面积、性质用途据实作出认定，对合法的部分依法进行补偿或赔偿，既不能侵害被征收人的合法权益，也不能损害社会公共利益。

　　本案中，相关部门在征收过程中公示的邓某、盛某共同房产面积255.3平方米、土地面积273.78平方米，但该结果仅是对被征收人的房屋及所占土地情况的调查摸底，并非表明二人房屋及所占土地均为合法，均应全部得到补偿安置，具体如何处理尚需征收部门在补偿过程中依法作出认定。

　　三、关于赔偿方式的认定是否正当。

　　在赔偿案件中，支付赔偿金以及返还财产、恢复原状均是国家赔偿的赔偿方式。被征收房屋如果依法拆除，被拆迁人既可以选择货币补偿，也有权要求在改建地段或者就近地段选择类似房屋予以产权调换。

　　因此，对《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条关于“直接损失”的理解，不仅包括因违法强拆造成的直接财产损失，还应包括被征收人所享有的全部征收补偿利益，如产权调换安置房、临时安置费等。为确保当事人获得及时、公平、公正的救济，在确定赔偿方式时，赋予当事人既可以选择货币赔偿，也可以选择安置房屋的权利，这样能够最大限度保障其获得安置补偿权益，符合国家赔偿法的立法精神。

　　但是本案，相关部门只给邓某一种补偿方式，并未保障当事人选择权，显然是不符合法律所规定且违法的。

　　四、赔偿范围、赔偿标准、赔偿数额是否正确。

　　对被强拆房屋损失的赔偿，应以填平补齐当事人受损的财产权利为限。如果实际赔偿时，房地产市场行情发生了很大变化，这时需要确定合理的赔偿时点，既要确保当事人能够购买与之前相当的房屋，又要考量其他被征收人的补偿利益，维护政策的连续性和社会的稳定性。同时，与补偿利益相比，赔偿要考虑给予当事人适当的照顾和安排，满足当事人的选择权。

　　被征收房屋遭到强拆的损失赔偿标准和赔偿方式。一般来说，赔偿不应低于补偿，不应低于当事人可获得的征收安置补偿利益。那么安置补偿利益又当如何确定？具体可考虑以下因素：（1）房屋征收补偿安置方案；（2）法律法规规定的相关补偿标准；（3）本应对当事人作出的征收补偿决定；（4）其他被征收人的征收补偿决定和补偿安置协议。通过综合比对，按照“就高不就低”原则、充分救济保障原则和惩罚性赔偿原则，选择最有利于当事人的赔偿标准和赔偿方式。

　　最终，山东省高院将损失的货币赔偿金额调整为1333162元，或由市住建局参照与案外人盛某相同或相近的规格标准区位对邓某房屋进行产权调换，具体方式由邓某自行选择。

　　对此，北京圣运律师提醒广大被拆迁人，如果在征地拆迁中遇到违法强拆，要保存好相关的材料证据比如强拆现场视频、照片等，拿着材料及时的咨询委托律师，让律师尽早的介入案件当中，通过去当地调查，制定维权方案，才能保证我们的合法权益不被侵害或是威胁。

三、住改非房屋被拆迁，补偿协议由谁签？经营性用房该如何获得补偿？

　　2014年8月27日，临沂市某区人民政府作出房屋征收决定，对火车站片区房屋实施征收，吴某某、焦某某的房屋在征收范围内，其中有部分房产由吴某某、焦某某之子吴某举申请办理个体工商户营业执照，开办超市。2014年9月6日，吴某某与临沂市某区人民政府达成某区火车站片区房屋征收补偿安置协议书。2015年1月16日，吴某举在涉案房屋征收评估分户报告书产权人签字栏内签字。同日，吴某举与临沂市某区人民政府签订住改非补偿补充协议。

　　此后，房屋包括住改非部分被拆除，吴某某、焦某某认为其子不具有签字资格，所以对住改非补偿不认可，向法院提起诉讼，要求相关部门予以补偿。

　　那么，北京圣运拆迁律师在此想问吴某举在父母没有授权的情况下是否可以签订住改非的补偿协议？

　　首先，该处房屋系吴某某与焦某某的房屋，二人为房屋所有权人，其具有签订补偿协议的法定权利，对于其子吴某举虽然办理个体工商户营业执照，但是并不必然具有代理签订补偿协议的权利，如其没有获得二人的委托授权而代理在补偿协议上签字，其为无权代理。对于无权代理签订的补偿协议的效力待定，如果双方追认认为吴某举不具有代理权利，其补偿协议无效。但是吴某某与焦某某的诉讼请求是希望通过法院判决相关部门给予补偿款，所以，针对补偿协议确认无效是获得该项请求的前提条件，所以，法院并不能直接作出判决，而是需要由法院确认协议无效后二者的诉讼请求才会得到支持。

　　那么，结合本案，我们在现实生活中面对住改非被拆迁问题，可以主张哪些权利？请听北京圣运律师继续为你讲解：

　　所谓住改非是指原国有或集体所有的土地上的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，后改为经营，且取得营业执照、税务登记证等经营手续。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。所以，若产权证记载为住宅用房，实际用于经营的，从房屋的性质上仍属于住宅，一般应当以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准，进行评估核定价值。但已依法取得营业执照的，应根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况，按照征收补偿方案规定，给予适当的营业性损失经济补偿。

　　可见，房屋属性直接影响房屋拆迁时如何进行补偿，所以，北京圣运律师提醒大家在生活中要尽可能保持房屋原有属性，并且若改变其用途应该尽可能的办理相关法定手续，从而使得自己的经营、居住获得更为全面的保障。

四、最高法院司法观点谈违法强拆违法建筑的赔偿范围、赔偿数额及举证责任

　　解答精要

　　【最高人民法院裁判案例】

　　重庆市永川区洪奇生猪养殖专业合作社诉重庆市永川区人民政府行政赔偿案［最高人民法院（2020）最高法行赔申188号行政裁定书］要旨：在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。但此处两种举证责任在证明目的、证明对象、不利后果等方面并非完全一致，具体而言，对于运用逻辑推理和生活经验无法认定的巨额损失是否存在，原告仍应承担初步证明责任，否则主张消极事实的被告将无从举证。而对于损失数额，被告穷尽举证手段仍无法确定的，人民法院应当综合案件实际情况，运用逻辑推理和生活经验，结合当事人诉求合理酌情确定，并判决行政机关承担相应赔偿责任，而非直接支持原告所有赔偿请求。本案系行政机关强制拆除违法建筑过程中毁损物品的行为被确认违法后，行政相对人直接提起行政赔偿诉讼的案件。本案争议焦点在于赔偿范围和数额的确定及相应举证责任分配问题。首先，根据国家赔偿法第二条第一款的规定，公民、法人和其他组织合法权益受到违法行政行为侵犯，造成损害的，有取得国家赔偿的权利。本案中因永川区政府在拆除过程中的不当行为造成洪奇生猪养殖合作社的合法财产损失的，属本案赔偿范围。根据行政诉讼法第三十八条第二款及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国行政诉讼法》的解释》第四十七条第三款的规定，在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。但此处两种举证责任在证明目的、证明对象、不利后果等方面并非完全一致，具体而言，对于运用逻辑推理和生活经验无法认定的巨额损失是否存在，原告仍应承担初步证明责任，否则主张消极事实的被告将无从举证。而对于损失数额，被告穷尽举证手段仍无法确定的，人民法院应当综合案件实际情况，运用逻辑推理和生活经验，结合当事人诉求合理酌情确定，并判决行政机关承担相应赔偿责任，而非直接支持原告所有赔偿请求。

　　本案中，洪奇生猪养殖合作社针对土地毁损损失、建筑材料损失等10项损失提出赔偿请求。（1）关于土地，其上建筑物被拆除后土地不平整是拆除行为的必然后果，但土地仍然存在，权利人仍可继续使用土地，不存在土地的毁损、灭失。如权利人认为有其他妨害土地使用权的侵权情形，可通过其他方式另行主张，但并非本案的审查范围。（2）关于建筑材料，案涉房屋被认定为违法建筑，构成该违法建筑的材料虽属洪奇生猪养殖合作社的合法财产，但建筑材料在拆除过程中无可避免地会受到部分损毁；而对拆除后的残存建筑材料，永川区政府并无职责进行清理、保管。故其要求对违法建筑的建筑材料予以赔偿的理由不成立。（3）关于洪奇生猪养殖合作社主张的圈舍、杀菌铁缸池、水池、基础配套设施中的机井、电缆线、地下排污管道、化粪池等及室内物品及电线开关插座，作为整体建筑中的一部分，房屋拆除过程中无法进行区分保存和移交，其损毁系拆除行为的必然结果，并非不当拆除行为所致，故原审判决未予支持并无不当。（4）关于养殖场内的猪，结合永川区政府的自认和过磅清单、结算票据，原审法院认定小猪11头、大猪9头并无不当。（5）关于煤炭和养殖配套三混坝子，原审判决已阐明因洪奇生猪养殖合作社未举示该损失确实存在的初步证据，故原审法院未予支持并无不当。（6）关于诉讼期间车旅费、误工费，原审法院已充分考虑诉讼参加人居住距离远近、庭审次数等情况酌情支持0.2万元。（7）关于洪奇生猪养殖合作社主张的其他项目，永川区政府已自认的部分原审法院已直接予以确认，未自认的项目均充分考虑案件实际情况酌情确定损失，并无遗漏或错误之处。综上，一、二审对于赔偿范围和数额的认定并无不当，举证责任分配符合法律规定。洪奇生猪养殖合作社相关理由均不成立。

　　来源：《最高人民法院司法观点集成--行政卷（第二版）》、津法善行；行政涉法研究

五、拆迁律师谈遵循这几点拆迁原则，减少拆迁补偿纠纷

　　征地拆迁中，全国各地的拆迁政策可能会有细微的差别，但是国家相关法律法规进行了原则性的规定，用来保护被拆迁人的合法权益。有些被拆迁人因为不熟悉国家相关拆迁法规，并轻信了拆迁方的话，导致自己的补偿减少。下面，和大家分享征地拆迁中，要掌握的几个原则性要点。

　　拆迁主体不规范

　　我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《中华人民共和国土地管理法》规定，拆迁工作只能是由县级以上有关部门组织实施并公告。所以，如果来的不是法律规定的主体，那么被拆迁人可以拒绝签字，拒接配合相关拆迁工作。

　　无公告就拆迁

　　一般来说，征地拆迁之前都要发布拆迁公告，如果没有公告或对拆迁情况一无所知时，就被要求搬离或签订相关协议的话，显然是不合法的行为。当相关部门发布了公告，首先也要看清楚公告上面的内容如：征地补偿登记的期限、地点，征地补偿标准和农业人员安置途径，被征用土地的所有权人、位置、面积，征地批准的机关、批准文号、批准时间和批准用途等信息是否齐全。

　　要求先搬迁后补偿

　　拆迁应当是遵循先补偿后拆迁的原则，在实际拆迁中，往往遇到先搬迁的情况，被拆迁人在没有任何安置补偿协议的情况下，就要求搬离房屋。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。所以如果让被拆迁人先搬走再进行补偿是不合法的，被拆迁人可以进行举报或提起诉讼。

　　空白协议

　　空白协议，在征地拆迁中也十分常见。拆迁方经常拿空白协议来应对被拆迁人，通过优先签字优先搬迁有奖励等诱惑形式，让被拆迁人直接签字。签空白协议的风险是非常大的，因为被拆迁人在签字后，不能确认空白协议里要添加的内容，所以，空白协议不能签，以防日后拆迁方不守信誉，导致自己的补偿受到损失。

　　拆迁后不得降低现有的生活水平

　　根据相关规定：征地拆迁中切实做到被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。如果因拆迁导致自己的生活水平降低的，不能签此补偿协议！

　　参考补偿标准

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。如果补偿标准是参考往年补偿标准来进行计算的，显然补偿是不合理的，也是不符合法律规定的。

　　拆迁是一件大事，无论是选择哪种补偿方式，不合理的拆迁都直接影响着未来的生活。所以，面对拆迁时，要保持清醒的头脑，不被小的利益所诱惑。在出现异议或认为不合理的情况时，要及时咨询专业律师，拿起法律的武器维护合法权益。