国务院严禁未批先用、批少占多等六种违法行为，制止耕地非农化！:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

当前位置：首页 > 新闻 > 国务院严禁未批先用、批少占多等六种违法行为，制止耕地非农化！ > 正文

国务院严禁未批先用、批少占多等六种违法行为，制止耕地非农化！

更新时间:2025-05-06 11:39 发布:2024-09-23 17:27 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：国务院严禁未批先用、批少占多等六种违法行为，制止耕地非农化！,实践中，无论是因公共利益实施的征地拆迁还是其他拆迁项目实施过程中，未依法批准就占用农用地、耕地，永久基本农田的现象常常存在，有的地方还存在少批多占，拆分审批的情况。《国务

国务院严禁未批先用、批少占多等六种违法行为，制止耕地非农化！

一、国务院严禁未批先用、批少占多等六种违法行为，制止耕地非农化！

　　实践中，无论是因公共利益实施的征地拆迁还是其他拆迁项目实施过程中，未依法批准就占用农用地、耕地，永久基本农田的现象常常存在，有的地方还存在少批多占，拆分审批的情况。

　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二项中指出，农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府，各省、自治区、直辖市人民政府不得违反法律和行政法规的规定下放土地审批权。严禁规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分审批。“拆大改小”进而规避审批权限，这也是一种土地违法表现形式。

　　另外，《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，要由国务院批准。《土地管理法》第四十六条规定，征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。

　　从以上规定中我们可以看出，国家对于单位或是个人占地有着严格的规定。不仅如此，国家为了遏制违法占地、违法征收的行为，也发布、作出了一些规定、通知，这些文件一经发布，在一定程度对于上述中讲到的违法行为均有所遏制。但是，对于擅自占用农用地及其他土地的现象当下仍然是不少。

　　对此，国务院办公厅近日就印发了《关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知》（以下简称《通知》），要求采取有力措施，强化监督管理，落实好最严格的耕地保护制度，坚决制止各类耕地“非农化”行为，坚决守住耕地红线。

　　《通知》中指出，耕地是粮食生产的重要基础。党中央、国务院高度重视耕地保护，近年来，出台了一系列严格耕地保护的政策措施，但一些地方仍然存在违规占用耕地开展非农建设的行为。

　　比如近日，广州市纪委监委就通报了4起党员干部违规侵占农村土地典型问题，通报中指出，4起典型问题，有的是党政机关领导干部在农村宅基地违法建房；有的是农村党员干部非法占用土地建房；有的则是基层党员领导干部协助家属违法用地和违法建设。

　　耕地是人类赖以生存的基本资源和条件。耕地保护也事关国家粮食安全、生态安全和社会稳定。若党员干部违规占用农村土地和违法建设，那么这就与中央的要求背道而驰，也是与民争利的典型行为，更是损害农民利益和国家利益的典型行为。因此，这些行为破坏耕地和生态红线、侵害农村集体和国家利益，必须坚决整治，严肃查处。

　　因此，在国务院办公厅印发的《通知》中就明确列出了六种严格禁止的耕地“非农化”行为：

　　一、严禁违规占用耕地绿化造林。

　　禁止占用永久基本农田种植苗木、草皮等用于绿化装饰以及其他破坏耕作层的植物。违规占用耕地及永久基本农田造林的，不予核实造林面积，不享受财政资金补助政策。

　　二、严禁超标准建设绿色通道。

　　铁路、公路两侧用地范围以外绿化带用地审批，道路沿线是耕地的，两侧用地范围以外绿化带宽度不得超过5米，其中县乡道路不得超过3米。不得违规在河渠两侧、水库周边占用耕地及永久基本农田超标准建设绿色通道。禁止以城乡绿化建设等名义违法违规占用耕地。

　　三、严禁违规占用耕地挖湖造景。

　　禁止以河流、湿地、湖泊治理为名，擅自占用耕地及永久基本农田挖田造湖、挖湖造景。不准在城市建设中违规占用耕地建设人造湿地公园、人造水利景观。

　　四、严禁占用永久基本农田扩大自然保护地。

　　新建的自然保护地应当边界清楚，不准占用永久基本农田。自然保护地以外的永久基本农田和集中连片耕地，不得划入生态保护红线。

　　五、严禁违规占用耕地从事非农建设。

　　不得违反规划搞非农建设、乱占耕地建房等。巩固“大棚房”问题清理整治成果，强化农业设施用地监管。

　　六、严禁违法违规批地用地。

　　批地用地必须符合国土空间规划，凡不符合国土空间规划以及不符合土地管理法律法规和国家产业政策的建设项目，不予批准用地。不得通过擅自调整县乡国土空间规划规避占用永久基本农田审批。各项建设用地必须按照法定权限和程序报批，按照批准的用途、位置、标准使用，严禁未批先用、批少占多、批甲占乙。严格临时用地管理，不得超过规定时限长期使用。

　　《通知》中还指出，对本地区耕地及永久基本农田保护情况进行全面检查，严肃查处违法占用和破坏耕地及永久基本农田的行为，对发现的问题限期整改。对有令不行、有禁不止的严肃追究责任。

　　北京圣运律师最后提醒大家，土地征收、房屋拆迁关乎被征收人的权益，也影响着老百姓的生活，因此，在征收过程中，如果遇到未批先建、未批先占、少批多占、拆分审批以及在批后未依法征收的情况，一定要及时的向有关部门反映或是举报，当然，也可以采取法律措保障、维护自己的权益。

二、韩锦霞|| 拆迁补偿协议撤销与确认违法裁判方式的选择

　　拆迁补偿协议撤销与确认违法裁判方式的选择

　　裁判要旨

　　1.行政协议签订主体对合同相对性的突破。虽然拆迁补偿协议签订的双方主体系非政府一方的村委会与案外人闫长德，但村委会系基于万全区政府的委托签订协议，故万全区政府系本案适格被告。拆迁补偿协议所涉的拆迁范围与补偿内容涉及并包括天富轮胎厂的补偿权益。非合同主体一方天富轮胎厂与拆迁补偿协议具有法律上的利害关系，具备本案诉讼原告主体资格。

　　2.确认违法与撤销判决的选择适用。在缺失与补偿权益主体协商的情况下，万全区政府就包含天富轮胎厂补偿权益在内的范围一并与闫长德签订拆迁补偿协议，该行政补偿行为明显不当，属于《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项规定应予判决撤销的情形。同时，拆迁补偿协议仅是协议当事人就拆迁补偿内容作出的行为，其撤销不会给公共利益造成重大影响，判决确认被诉拆迁补偿协议违法并责令万全区政府采取补救措施，属于适用法律错误。应选择适用撤销判决，判决撤销拆迁补偿协议，同时责令万全区政府就本案所涉补偿事宜重新依法作出处理。 3.选择行政诉讼解决行政协议争议具有不可替代性。民事诉讼可能解决的是既定补偿款额在天富轮胎厂与闫长德之间的分配问题，但涉及天富轮胎厂的具体补偿问题，除直接提起行政协议诉讼外，确无其他更为有效的途径予以保护。

　　简要案情

　　2013年11月23日，闫长德作为甲方与乙方王富宝签订租赁协议，约定将甲方位于万全区新窑子村口110国道北二层楼院落一处租赁给乙方，用于生产经营，租赁期间为五年。为推进张呼铁路项目建设，万全区政府于2014年6月30日发布《张呼客专铁路建设项目征拆工作公告》，上述院落位于张呼铁路项目建设征地范围内。2016年6月27日，新窑子村委会作为拆迁方与作为被拆迁方的闫长德就上述院落签订《拆迁补偿协议》。该协议约定，拆迁闫长德企业地表物及附属物，包括彩钢棚、宿舍、厂房等，拆迁补偿选择货币补偿方式，补偿金额标准以评估报告的货币补偿基准价为准，拆迁补偿费3897840元。该补偿协议所涉的拆迁范围包括天富轮胎厂所建的部分房屋及设施，补偿款亦包括对天富轮胎厂被拆除部分的建筑物及地上附着物、搬迁费用、停产停业损失、安置费、工人费用等补偿项目。上述拆迁补偿款已经足额给付闫长德。另,新窑子村委会与闫长德之间签订《拆迁补偿协议》系万全区政府授权新窑子村委会签订。

　　裁判结果

　　天富轮胎厂于2017年1月13日向张家口市中级人民法院提起行政诉讼，该院作出（2017）冀07行初10号行政裁定，裁定驳回天富轮胎厂的起诉。天富轮胎厂不服向河北省高级人民法院提出上诉，河北省高级人民法院作出（2017）冀行终510号行政裁定，裁定撤销张家口市中级人民法院（2017）冀07行初10号行政裁定，指令该院继续审理。

　　河北省张家口市中级人民法院审理认为，《拆迁补偿协议》所涉的拆迁范围包括天富轮胎厂所建的部分房屋及设施，补偿款亦包括对天富轮胎厂被拆除部分的建筑物及地上附着物、搬迁费用、停产停业损失、安置费等补偿项目。天富轮胎厂经营场所被征收，涉及补偿项目，应当给予天富轮胎厂适当补偿，天富轮胎厂主体适格。万全区政府仅与第三人闫长德签订《拆迁补偿协议》并将补偿款足额给付第三人闫长德，未将天富轮胎厂列入补偿范围，未尽到审慎审查义务。万全区政府作出该行政行为认定事实不清，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，应当予以撤销。但因建设张呼铁路是国家重点交通建设项目，涉及重大公共利益，撤销该行政行为会给公共利益造成重大损失，故对天富轮胎厂申请撤销第三人新窑子村委会于2016年6月27日与第三人闫长德签订《拆迁补偿协议》的主张不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项、第七十六条之规定，判决：一、确认万全区政府授权第三人新窑子村委会于2016年6月27日与第三人闫长德签订《拆迁补偿协议》行政行为违法；二、责令万全区政府采取补救措施。

　　判决后，天富轮胎厂不服，提起上诉称：一审判决认定事实及适用法律均错误。本案拆迁补偿协议应当依法予以撤销。首先，拆迁补偿协议非法处分了天富轮胎厂的财产，万全区政府作出的拆迁补偿协议认定事实不清，而且本案土地尚未取得征地批复；其次，撤销拆迁补偿协议不会给公共利益造成重大损失。行政协议是新窑子村委会与闫长德签订，相对人是有限的当事人，行政协议的内容是针对天富轮胎厂所在区域的房屋等拆迁补偿，不会发生给公共利益造成重大损失的后果，也不会对张呼铁路建设造成任何影响。请求撤销一审判决，改判撤销被诉拆迁补偿协议。

　　万全区政府不服，提起上诉称：一、天富轮胎厂主体资格不适格。万全区政府委托的征收单位与建筑物所有权人闫长德自愿达成协议，合法、合规。天富轮胎厂不是补偿协议涉及的建筑物所有权人，也不是协议的当事人，无权干涉协议双方的自由意愿，不具有提起行政协议无效、撤销诉讼的主体资格。二、天富轮胎厂所诉拆迁补偿协议不存在违法情形。新窑子村委会作为征收实施单位具有签订补偿协议的主体资格，本案拆迁补偿协议所涉建筑物及土地是在张呼铁路建设范围内，是基于公共利益的需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，房屋征收部门与被征收人可以订立补偿协议。闫长德是涉案拆迁补偿协议房屋所有权人和土地使用权人，万全区政府经过清登、评估等程序，在与闫长德平等协商的基础上签订的被诉协议。三、一审法院认为万全区政府未尽到审慎审查义务，未将天富轮胎厂列入补偿范围与事实不符。被诉协议是在双方协商并经专门评估机构评估后签订的，涉案房屋、搬迁、经营损失等补偿均已包含在内。天富轮胎厂与闫长德之间的分配纠纷应由民事诉讼解决，被诉协议对天富轮胎厂合法权益不产生实际影响。综上，请求撤销一审判决，驳回天富轮胎厂的上诉请求。

　　河北省高级人民法院审理认为，行政协议是行政主体为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议。本案被诉《拆迁补偿协议》是万全区政府在张呼铁路建设项目征收补偿过程中与被征收人协商达成的补偿协议，属于行政协议。一、关于本案诉讼主体资格问题。虽然《拆迁补偿协议》签订的双方主体系新窑子村委会与闫长德，但万全区政府自认是其授权新窑子村委会签订的上述补偿协议，并对该协议表示认可，故万全区政府系本案适格被告。《拆迁补偿协议》所涉的拆迁范围除闫长德的建筑物及附属物外，还包括实际使用人天富轮胎厂所建的部分房屋及设施，补偿款亦包括对天富轮胎厂被拆除部分建筑物及地上附着物、搬迁费用、停产停业损失、安置费、工人费用等补偿项目。故天富轮胎厂与被诉《拆迁补偿协议》具有法律上的利害关系，具备本案诉讼原告主体资格。二、关于《拆迁补偿协议》是否应予撤销问题。万全区政府作为案涉征收补偿主体，应当依照相关法律规定及相应补偿标准对被征收人进行合法、合理、适当的补偿。万全区政府明知补偿协议涉及天富轮胎厂的相关权益，在未与天富轮胎厂协商并达成一致的情况下，直接与闫长德签订被诉《拆迁补偿协议》，处置了天富轮胎厂的权益，对天富轮胎厂造成了实际权利义务影响。具体说，天富轮胎厂被拆除部分建筑物及地上附着物、搬迁费用、停产停业损失、安置费、工人费用等项目的补偿标准及具体数额等，这些均直接影响天富轮胎厂最终获得补偿权益的多少，在缺失与补偿权益主体协商的情况下，万全区政府就包含天富轮胎厂补偿权益在内的范围一并与闫长德签订《拆迁补偿协议》，该行政补偿行为明显不当，属于《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项规定应予判决撤销的情形。同时，被诉《拆迁补偿协议》仅是协议当事人就拆迁补偿内容作出的行为，其撤销不会给公共利益造成重大影响，一审判决确认被诉《拆迁补偿协议》违法并责令万全区政府采取补救措施，属于适用法律错误，依法应予撤销。另外，关于万全区政府有关天富轮胎厂与闫长德之间的补偿款分配纠纷应由民事诉讼解决的主张，民事诉讼可能解决的是既定补偿款额在天富轮胎厂与闫长德之间的分配问题，但涉及天富轮胎厂的补偿问题，除直接提起行政协议诉讼外，确无其他更为有效的途径予以保护，故万全区政府的该项主张不能成立。综上，上诉人天富轮胎厂的上诉理由成立，法院予以支持。上诉人万全区政府的上诉理由不成立，法院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、第七十条第（六）项的规定，判决如下：

　　一、撤销张家口市中级人民法院2018年9月30日作出的（2018）冀07行初119号行政判决；

　　二、撤销张家口市万全区人民政府授权张家口市万全区宣平堡乡新窑子村民委员会于2016年6月27日与闫长德签订的《拆迁补偿协议》；

　　三、责令张家口市万全区人民政府就本案所涉补偿事宜重新依法作出处理。

　　案件评析

　　本案涉及行政协议案件司法审查中的多个理论问题。一是，行政协议案件适格原告与被告的确定，体现了行政协议签订主体对合同相对性的突破。二是，行政协议案件裁判方式在确认违法与撤销判决中的选择适用。三是，以实证角度证明了通过行政诉讼解决行政协议案件的不可替代性。二审法院对行政协议案件司法审查所涉法律问题进行了深入细致的分析论证，准确适用撤销判决并责令重作补偿行为的裁判方式，最大化保障了被征收人依法获得合理补偿的权益。同时要求行政机关结合现实情况，遵循诚实信用原则，在实现公共利益同时充分保护被征收人的合法权益。本案对探讨行政协议案件司法审查具体规则，同时推进法治政府、诚信政府建设具有典型意义。

　　一、行政协议签订主体对合同相对性的突破。行政协议双方当事人以外的第三方主体是否可以提起行政协议之诉？基于我国行政诉讼原告资格之“利害关系”角度考虑，如果行政协议以外的第三人因行政协议对其造成直接的实际的影响，具有诉的利益，且除了提起行政协议之诉一般不能得到有效救济，那么非行政协议签订主体的第三人也当然具有该协议之诉的原告资格。不论何种情形，判断非协议主体是否能够成为行政协议诉讼适格原告的标准仍然应当遵循“利害关系”标准。即只要某一主体基于行政协议的订立或未订立，履行或未履行，其主张的某一种合法权益将可能受到损害，而该种损害与行政协议行为具有直接的因果关系，且该种权益应是行政行为作出时应当予以考虑的，同时，除直接提起行政协议诉讼外又无其他更为有效的途径予以保护时，那么，该非协议主体一定是行政协议诉讼之适格原告。同样，行政协议适格被告的考量，亦未囿于行政协议的实际签订主体。行政诉讼适格被告的识别确认规则对于行政协议诉讼来讲，同样适用。委托其他机关或组织签订行政协议的行政机关是行政协议案件的适格被告。该案亦可以印证非行政协议主体特定条件下可成为适格被告的结论。

　　本案中，虽然《拆迁补偿协议》签订的双方主体系新窑子村委会与闫长德，但万全区政府自认是其授权新窑子村委会签订的上述补偿协议，并对该协议表示认可，故万全区政府系本案适格被告。《拆迁补偿协议》所涉的拆迁范围包括实际使用人天富轮胎厂所建的部分房屋及设施，补偿款亦包括对天富轮胎厂被拆除部分建筑物及地上附着物的补偿、停产停业损失等项目。万全区政府明知补偿协议涉及天富轮胎厂的权益，在未与天富轮胎厂协商并达成一致的情况下，直接与闫长德签订被诉拆迁补偿协议，处置了天富轮胎厂的权益，对天富轮胎厂造成了实际权利义务影响。故天富轮胎厂与被诉《拆迁补偿协议》具有法律上的利害关系，具备本案诉讼原告主体资格。

　　二、确认违法与撤销判决的选择适用。关于《拆迁补偿协议》是否应予撤销问题。万全区政府作为案涉征收补偿主体，应当依照相关法律规定及相应补偿标准对被征收人进行合法、合理、适当的补偿。万全区政府明知补偿协议涉及天富轮胎厂的相关权益，在未与天富轮胎厂协商并达成一致的情况下，直接与闫长德签订被诉《拆迁补偿协议》，处置了天富轮胎厂的权益，对天富轮胎厂造成了实际权利义务影响。具体说，天富轮胎厂被拆除部分建筑物及地上附着物、搬迁费用、停产停业损失、安置费、工人费用等项目的补偿标准及具体数额等，这些均直接影响天富轮胎厂最终获得补偿权益的多少，在缺失与补偿权益主体协商的情况下，万全区政府就包含天富轮胎厂补偿权益在内的范围一并与闫长德签订拆迁补偿协议，该行政补偿行为明显不当，属于《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项规定应予判决撤销的情形。同时，拆迁补偿协议仅是协议当事人就拆迁补偿内容作出的行为，其撤销不会给公共利益造成重大影响，判决确认被诉拆迁补偿协议违法并责令万全区政府采取补救措施，属于适用法律错误。应选择适用撤销判决，判决撤销拆迁补偿协议，同时责令万全区政府就本案所涉补偿事宜重新依法作出处理。只有选择撤销判决才能真正保护被征收人受损权益，并最终获得对其补偿权益的实质性保障。

　　三、选择行政诉讼解决行政协议争议具有不可替代性。司法实践中，很多当事人明知涉案协议为行政协议仍愿意对其提起民事诉讼寻求解决，认为民事诉讼解决协议纠纷更具专业性。殊不知，行政诉讼对于行政协议争议的解决深具不可替代性。就本案来讲，关于万全区政府有关天富轮胎厂与闫长德之间的补偿款分配纠纷应由民事诉讼解决的主张，民事诉讼可能解决的是既定补偿款额在天富轮胎厂与闫长德之间的分配问题，但涉及对天富轮胎厂的具体补偿问题，是否应予补偿、补偿标准的高低与数额的多少，除直接提起行政协议诉讼外，确无其他更为有效的途径予以保护。故万全区政府的该项主张不能成立。由此可见，行政审判的专属职能即是对行政行为的审查，行政协议行为作为行政行为种类之一，理应包括在内；同时，民事审判对行政协议中行政权力因素的审查无能为力。行政协议的行政诉讼审查模式，与其说是立法的选择，毋宁说更是司法实践的选择。

　　来源：行政执法研究

三、《海盐县于城镇集体土地征收和房屋征迁公寓式安置实施细则（试行）》

　　海盐县于城镇集体土地征收和房屋征迁公寓式安置实施细则（试行）

　　第一章总则

　　第一条为进一步实施新型城镇化，推进县域城市现代化，构建高质量发展格局，加快城乡统筹发展，引导人口、资源要素向中心城区集聚，强化要素集约集聚，激活集镇、县城发展活力，提升集镇、县城能级，实现集镇、县城功能更加丰富、产业配套更加齐全、公共服务更加优质高效、经济社会发展更具活力、竞争力，百姓更有获得感、幸福感。进一步规范镇域范围内农村集体土地征收过程中地上附着物补偿工作涉及的农民私房征迁管理，保护被征迁人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《浙江省城乡规划条例》，结合本镇实际，特制定《海盐县于城镇集体土地征收和房屋征迁公寓式安置实施细则》。

　　第二条因城镇建设和发展需要，在于城镇范围内，因集体土地征收、房屋征迁补偿、安置的，适用本办法。

　　第三条本办法所称的征迁人，是指镇人民政府确定的负责征迁补偿资金保障且提供安置用房、周转用房的单位。

　　本办法所称的被征迁户，是指征迁范围内已享有合法独立宅基地使用权的被征迁农民私房所有权人，被征迁人认定以农（居）民建房用地审批件结合农村宅基地使用证为依据。

　　本办法所称的农民私房，是指按农（居）民建房用地合法审批手续建造在原农村集体土地（含转为国有土地）上的或符合集体土地上建房相关规定的私房。

　　第二章征迁决定

　　第四条镇域范围内需征迁农民私房的，由县人民政府发布征迁公告。公告必须在征迁地段或所在社区、行政村村务公开栏张贴。

　　公告内容应当包括建设项目名称、征迁范围、期限、安置方式等事项。

　　第五条征迁补偿的建筑面积，根据被征迁人提供的农（居）民建房用地审批件、农村宅基地使用证等有效证件为依据，结合其实地测绘的房屋建筑面积核准。其中批准建设的住宅用地面积结合批准建设的建筑层次计算的建筑面积为安置基准面积，住宅以外的其他房屋建筑面积不计入安置基准面积。

　　第六条违法建筑、超过批准有效期限的临时建筑、擅自建设的加层建筑，不予补偿。至征迁公告发布之日，未超过批准期限的临时建筑，根据同类建筑的建安成本，结合成新和剩余使用时限，由评估机构评估确定给予补偿。

　　被征迁人在建造新房后，根据审批规定应拆除而未拆除的旧房，不予补偿安置。

　　对已批准的在建房屋，应当停止建设。

　　第七条征迁公告发布后，被征迁人不得实施下列以不当增加补偿费用为目的的行为：

　　1.新建、扩建、改(搭) 建房屋；

　　2.房屋再行装修、装饰；

　　3.种植绿化；

　　4.加层或搭建构筑物；

　　5.租赁房屋；

　　6.改变房屋和土地用途；

　　7.其他以不当增加补偿费用为目的的行为。

　　被征迁人违反上述规定实施的，征迁人不予补偿。

　　第三章征迁评估

　　第八条农民私房征迁评估由具有相应房地产评估资质的评估机构进行。

　　第九条被征迁农民私房和安置用房的评估时间为发布征迁公告之日。评估机构应当将初步评估结果在征迁范围内向被征迁人公示。

　　第十条被征迁房屋初次评估费用由征迁人承担。非因评估机构漏项失误而要求复评的评估费用和评估技术鉴定费用，由申请人承担。

　　第十一条征迁当事人对评估结果有异议的，应当在公示后5日内向原评估机构书面申请复核，原评估机构应当在收到书面申请后5个工作日内出具书面复核结果。

　　当事人对复核结果仍有异议的，可委托房地产价格评估专家委员会对评估复核结果进行鉴定。房地产价格评估专家委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据。

　　第四章补偿标准

　　第十二条土地补偿。依据《海盐县人民政府关于调整海盐县征地区片综合地价的通知》（盐政发〔2020〕15号）标准执行。

　　第十三条青苗费，地面附着物、构筑物补偿。按照《海盐县人民政府关于公布海盐县征收集体土地地面附着物、构筑物经济补偿标准的通知》(盐政发〔2015〕3号)文件执行。

　　第十四条人员安置。涉及人员采用养老保险安置，按《海盐县人民政府关于印发<海盐县被征地人员基本生活保障实施意见>的通知》（盐政发〔2014〕63号)、《海盐县被征地人员基本生活保障实施细则》（盐人社〔2015〕171号）标准执行。被征地人员基本生活保障资金的筹集方式：参加被征地人员基本生活保障的个人出资5000元上缴县人社局，其余资金由征地单位承担。

　　第十五条房屋补偿。由评估公司按《海盐县征收集体土地房屋征迁补偿通知》（盐政发〔2014〕65号）文件评估后补偿。

　　第十六条企业、养殖户、商店及家庭作坊补助

　　（一）企业、家庭作坊。合法的家庭式工厂、作坊等（由被征迁人提供合法证照证明），其搬迁、安装、临时过渡费用，按下列情况经评估后给予一次性补助：

　　（1）企业搬迁补助：参照设备搬迁评估价。

　　（2）三相用电补助：2000——3000元。

　　（3）停产停业补助：参照企业实际用房面积8元/m²,补偿期限按15个月计。

　　（二）商店。合法的家庭式商店等视经营规模按每份执照给予3000——10000元一次性补助。（30平方米以下3000元，30-60平方米6000元，60平方米以上10000元）设施与库存商品由被征迁人自行处理。

　　（三）养殖业、种植业按照《海盐县人民政府关于公布海盐县征收集体土地地面附着物、构筑物经济补偿标准的通知》(盐政发〔2015〕3号)文件执行。

　　（四）其他补偿规定

　　房屋征迁补偿安置的对象为被征迁房屋产权人，对被征迁房屋的承租人不作任何补偿或安置。

　　第十七条人口认定。以户口簿在册人口为标准，以在册农业户口计算为准，义务兵、在校学生、“两劳”人员可作补助人口计算。人口计算以征迁公告发布之日为准。

　　第十八条 “户”的认定。以海盐县人民政府《关于印发海盐县农村居民宅基地管理办法的通知》（盐政发{2019}8号）文件规定为准。

　　（一）农民私房征迁补偿安置时，被征迁人以“户”为单位计，“户”以农（居）民建房用地审批件结合农村宅基地使用证为依据，即一处宅基地上的房屋所有权人为一“户”。

　　（二）祖传私房需递交镇、村书面证明，由征迁管理部门予以核实。同时拥有祖传私房和新建房的，祖传私房和新建房认定为同一被征迁人。

　　（三）有子女的老人单独拥有合法建房且子女均已认定为单独被征迁人的，以实有安置基准面积安置，合并至确定为被征迁人的子女补偿安置范围，不作计户标准。

　　（四）户口簿、门牌号、股权证、法院调解或判决的家庭析产证明不作被征迁人分立的依据。

　　（五）被征迁私房分次征迁的，被征迁人应当在首次征迁时就确定选择一种安置补偿方式；在后次征迁时享受的安置基准面积与各项优惠政策与前次合并计算办理。

　　第十九条房屋征迁补助和奖励标准

　　（一）搬家费。每户按1000元补助。

　　（二）临时过渡安置费。对于拆迁对象，一次性给予20000元/户的补助，有户无房户也可同步享受。

　　（三）签约和按时腾空奖。房屋征迁协议签订并且在规定时间内腾空的，每户给予主体房屋面积80元/平米的奖励。

　　（四）农房动迁比例达到100%的，奖励9万元/户（新增户不享受该奖励）。在过渡期间有违章搭建行为的，不予奖励。

　　第五章公寓式安置

　　第二十条安置方式为原有旧房置换公寓房，再以部分或全部安置面积换购一手商品住宅，即“保障+改善”式安置。征迁农户须以户为单位签订《农户自愿有偿退出农村宅基地承诺书》。

　　第二十一条置换面积。

　　（一）对于拥有农村合法住房且具有建房资格的征迁户，以核准的基准面积+优惠购房面积置换公寓房；核准的基准面积不足180平方米的，基准面积按180平方米计算，优惠购房面积最多不超80平方米。

　　（二）对于拥有农村合法住房而无户口的征迁户，以核准的基准面积置换公寓房，不享受优惠购房面积。

　　（三）有户无房且具备建房资格的征迁户，保障1套安置房，其中80平方米以内的按基准面积内安置价格结算；80-120平方米部分按优惠购房价格结算，超出部分按市场比准价结算。

　　第二十二条置换价格及差价调节

　　（一）本镇基准价格：核准的基准面积内结算价格为1500元/平米。

　　（二）优惠购房价格：优惠购房价是核准的基准面积外的优惠购房面积的结算价格，为3150元/平米。

　　（三）市场比准价格：由具有房地产评估资质的机构评估确定。

　　（四）楼层调节差价（见附件）

　　第六章公寓房回购

　　第二十三条完成旧房补偿、镇安置一套公寓房协议签订后二个月内，经征迁户申请，对征迁农户所安置的公寓房进行回购结算。回购以改善型购房凭证、保障型购房凭证的方式支付。改善型购房凭证和保障型购房凭采取实名制，不得转让。

　　第二十四条回购方式

　　（一）农户在本镇留一套安置房，其余面积回购的，以改善型购房凭证结算。

　　改善型购房凭证：是指基准面积加优惠购房面积扣除实际安置面积回购后支付的购房凭证，可兑现。

　　改善型购房凭证面额=属地安置后剩余面积回购款+旧房补偿（奖励）款-总安置房结算款。

　　使用改善型购房凭证购买商品房的，有效期一年，一年内使用改善型购房凭证在县主城区或本镇购买一手商品住宅的，改善型购房凭证价值=改善型购房凭证面额*104%。如取得改善型购房凭证后没有使用，选择兑现的，一年内兑现额=改善型购房凭证面额；超过一年，只能兑现，兑现额=改善型购房凭证面额*104%。

　　（二）农户申请全部面积回购的，以保障型购房凭证结算。对于有户无房且具备建房资格的农户，保障的一套安置房不作回购。

　　保障型购房凭证：是指对置换面积全额回购后支付的购房凭证，其面额的80%不得兑现，有效期一年。

　　保障型购房凭证面额=全部安置面积回购款+旧房补偿（奖励）款-总安置房结算款。

　　保障型购房凭证价值=保障型购房凭证面额*104%。

　　第二十五条回购价格。农户申请后，剩余安置面积予以回购的，回购单价由各镇根据属地安置房的市场价格为基础，由具有房地产评估资质的机构评估确定，回购单价每年一公布。2021年回购单价经过嘉兴市鼎正房地产评估事务所评估后确定为6300元。回购单价多层公寓房以三层的调节价格为基准,高层公寓房以五层的调节价为基准。

　　第二十六条购房凭证上购房人的确定，由家庭中所有年满18周岁的家庭成员确定产生，并签字确认。

　　第七章征迁农户进城购房及奖励结算

　　第二十七条购房奖励范围。在完成回购结算后，凭购房凭证，选择在主城区（范围为东至乐园路；南至规划中的外环南路；西、北至东西大道）或各镇（街道）购买一手商品住宅的，给予不同额度的购房奖励。具体奖励额度为：购房款超过购房凭证面额80%（含）以上的，全额享受购房奖励；购买一手商品住宅实际支出的购房款不足购房凭证面额80%的，享受应获全额购房奖励的80%。

　　第二十八条购房奖励标准。

　　（一）购房奖励面积标准

　　购房奖励面积为：基准面积扣除在属地实际安置的（一套）公寓房面积。

　　（二）购房奖励单价标准

　　2021年度奖励标准为：以实物+改善型购房凭证安置的，在主城区购房奖励结算标准为2600元/平方米；在镇（街道）购房奖励结算标准为600元/平方米，以基准面积-实际安置面积计。以保障型购房凭证安置的，主城区购房奖励结算标准为1600元/平方米。（以基准面积计）

　　（三）征迁农户购房奖励款计算方式

　　当购房款高于购房凭证额的80%时，购房奖励款=（征迁农户房屋基准面积-属地实际安置面积）*每平方米奖励单价（每年公布）。

　　当购房款不足购房凭证额的80%时，购房奖励款=（征迁农户房屋基准面积-属地实际安置面积）*每平方米奖励单价（每年公布）*80%。

　　第二十九条征迁农户购房凭证使用办法。征迁农户在向主城区或各镇（街道）房产公司购房时，可以凭购房凭证票面额支付购房款。

　　（一）当付款额大于等于购房凭证面额时，房产公司与购房户双方到场在县农房征（搬）迁服务中心办理相关手续（网签合同等），经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由征迁实施单位与农户办理购房凭证结算，结算后农户向房产公司支付购房款。

　　（二）当付款额小于购房凭证面额时（购房总额小于购房凭证面额或分期支付购房款），房产公司与购房户双方到场在县农房征（搬）迁服务中心办理相关手续（网签合同等），经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由征迁实施单位与农户办理购房凭证结算，结算后农户向房产公司支付购房款。购房凭证余额部分，购房户无贷款的，直接划入购房户账户；购房户有贷款的，待银行放款后，划入购房户账户。

　　（三）征迁农户未使用改善型购房凭证购房，选择现金兑现的，凭与购房凭证一致的身份证原件、银行卡及购房凭证，经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由征迁实施单位与农户办理结算。

　　第三十条征迁农户购房奖励结算方式

　　（一）使用改善型购房凭证的征迁农户在主城区或各镇（街道）购房的，凭购房凭证或购房证明材料一致的身份证原件、银行卡经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与农户办理奖励结算，奖励结算预留10万元，在属地安置房交付后办理费用总结算。标准为征迁签约当年度公布的奖励标准。

　　（二）使用保障型购房凭证的征迁农户在主城区购房的，凭购房凭证或购房证明材料一致的身份证原件、银行卡及购房合同经县农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与农户办理奖励结算。

　　第三十一条其他规定

　　（一）本办法未尽事宜由于城镇人民政府负责解释。

　　（二）本办法自2021年5月20日起执行，试行期为一年，如遇上级政策调整按最新政策执行。

　　来源：海盐县人民政府网站

四、北京土地征收纠纷律师谈被征地农民社会保障应遵循什么原则呢？

　　根据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》中的规定，集体土地征收时，需要依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用等，并保证足额到位，专款专用。有关费用未足额到位的，不得批准征收土地。

　　社会保障费是征地补偿中的一部分

　　社会保障费这一项是广大被征收人最容易忽略掉的一项补偿，甚至许多被征收人压根就不知道土地被征收以后，还可以获得社会保障费，从而导致失地以后，彻底没有了生活来源。

　　但是，这里北京圣运律师要告诉大家，社会保障费是土地被征以后不能少的一项补偿，因此实践中，要是相关部门以各种理由抹去这一项应得的补偿费，那么作为被征收人，可以及时地向有关部门举报，也可以咨询专业律师，在律师的帮助下，保障自己合法权益不被侵害。那么，被征地农民社会保障应遵循什么原则呢？

　　被征地农民社会保障应遵循以下原则

　　根据《江苏省被征地农民社会保障办法》中的规定，被征地农民社会保障应当遵循先筹后征、即征即保，应保尽保、分类施保，保障适度、逐步提高的原则，与促进就业相结合，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

　　也就是说，只有在筹得社会保障费用后，才可以展开征收工作，并且土地征收经依法批准之后，社会保障费用也应当据实结算。

　　实践中，如果相关部门未给予社会保障费、安置补助费等其他费用，或是没有将符合条件的被征地农民纳入相应的社会养老保障体系，即开展征收，那么建议被征地农民及时地投诉、举报，要求相关部门查处他们违法违纪的行为，并及时地咨询专业律师，在律师的帮助下向法院提起诉讼维护自己的合法权益。

　　根据《关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》的规定：“被征地农民社会保障资金未能足额到位、及时发放的，要追究有关人员的责任。国家工作人员在被征地农民社会保障资金管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，要依照有关规定追究行政责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

五、宁明县征地区片综合地价标准

　　宁明县征地区片综合地价标准

　　各乡（镇）人民政府、华侨农场，县人民政府各工作部门、各直属机构：

　　实施征地区片综合地价，是依法保障被征地农民合法权益、维护社会和谐稳定的重要举措。根据《广西壮族自治区人民政府办公厅关于做好新一轮征地区片综合地价实施工作的通知》（桂政办函〔2023〕6号）和《崇左市人民政府办公室关于实施新一轮征地区片综合地价的通知》（崇政办函〔2023〕2号），为切实做好我县新一轮征地区片综合地价实施工作，根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定，经县人民政府同意，现将有关事项通知如下:

　　一、严格执行征地区片综合地价标准

　　全县新一轮征地区片综合地价标准自2023年1月1日起实施，原宁政办函〔2020〕4号公布的征地区片综合地价标准同时停止执行。

　　严格按照《中华人民共和国土地管理法》规定的征地范围、征地程序、征地补偿标准等相关要求，依法依规征地，及时足额支付征地补偿费用，不得改变和降低征地补偿标准。

　　二、扎实做好征地区片综合地价实施相关工作

　　（一）明确适用范围。征收农用地区片综合地价标准适用于全县范围内集体农用地（永久基本农田除外）的征收补偿，涉及征收永久基本农田的，按照不低于征收农用地区片综合地价标准的1.1倍进行补偿；征收集体建设用地的，按照不低于征收农用地区片综合地价标准的0.4倍进行补偿；征收集体未利用地的，按照征收农用地区片综合地价标准的0.1至0.4倍进行补偿；征收新增乡（镇）、村，参照相邻乡（镇）村中较高的征地区片综合地价标准执行；依法收回国有农用地的，可按照有关规定参照征地区片综合地价标准进行补偿。

　　（二）做好实施配套。征地区片综合地价包括土地补偿费和安置补助费，不包括被征地农民社会保障费用、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗补偿费用。在制定具体征地补偿安置方案时，将青苗补偿费、地上附着物补偿费和社会保障费用单独列支，不得纳入征地区片综合地价标准，不得挤占土地补偿费和安置补助费。

　　（三）妥善做好安置工作。各项目结合实际情况，进一步拓宽被征地农民安置渠道。除采取一次性货币安置外，可采取农业安置、留地安置、住房安置、就业安置、入股安置、异地移民安置等多种途径安置被征地农民。确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　附件:宁明县各乡（镇）征地区片综合地价标准

　　宁明县人民政府办公室

　　2023年3月3日

来源：宁明县人民政府网站