北京拆迁律师谈住改商拆迁应该怎么补偿？，住改商补偿是补偿给谁的:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京拆迁律师谈住改商拆迁应该怎么补偿？，住改商补偿是补偿给谁的

更新时间:2025-05-05 07:44 发布:2024-09-24 10:28 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京拆迁律师谈住改商拆迁应该怎么补偿？,房屋征收过程中，不仅仅会涉及到一些住宅、商铺、工厂，有时也会把一些住改商的房屋也纳入到被征收的范围内。实践中，因地理位置较好，常有一些老百姓将自己的部分住宅改为经营性用房。但是，这类房屋在遇上拆迁

北京拆迁律师谈住改商拆迁应该怎么补偿？，住改商补偿是补偿给谁的

一、北京拆迁律师谈住改商拆迁应该怎么补偿？，住改商补偿是补偿给谁的

　　房屋征收过程中，不仅仅会涉及到一些住宅、商铺、工厂，有时也会把一些住改商的房屋也纳入到被征收的范围内。实践中，因地理位置较好，常有一些老百姓将自己的部分住宅改为经营性用房。但是，这类房屋在遇上拆迁时就比较的尴尬了。

　　近日，有当事人反映说，自己家在马路边上，因地理位置优越，来来去去的人也较多，于是就将房屋的三分之一改为了经营性用房，但是产权证上仍然是住宅性质，不过，自己在刚开始经营店时就取得了营业执照，而且也一直都有纳税，现在征收方却按照住宅来进行补偿，这合理吗？应该要按照什么性质补？

　　想必大家都知道，住宅和住改商在拆迁补偿上面是有很大区别的，在拆迁中，住改商除了可以获得房子的补偿之外，还可以获得生产预期收益方面的补偿。这一算下来，自然就会比住宅的补偿要高一些。

　　那么，住改商是否合法呢？

　　在实践过程中，房屋的实际用途一般划分为两类，一类是住宅，另一类是非住宅。这样的划分不仅适用于集体土地上的房屋，同样也适用国有土地上的房屋。从这可以看出，所谓的住改商，就是集体土地上房屋的所有权人或是国有土地上的房屋所有权人将原本性质为住宅的房屋，因地理位置较好，就将住宅改为了经营性用房，用于生产、经营。

　　此时，很多老百姓可能就会问，既然是住宅，那改成经营性用房合法吗？拆迁时有没有补偿？答案是合法的。在《物权法》中规定了，物权人拥有充分发挥物之效能的决定支配权。只要在行使权力时，没有侵犯社会公共利益或者他人合法权益，没有违反法律的禁止性规定，那就要对其的行为合法性予以认定。

　　住改商应以什么性质进行补偿？

　　住改商应以什么性质进行补偿？也就是说，住改商怎么认定，一般来说，主要认定的依据是国办发明电（2003）42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》。此通知中规定，对拆迁范围之内的，产权为住宅，但是已经依法取得营业执照经营性用房的手续，各地应当根据其经营情况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当的补偿。

　　也就是说，住改商房屋如果被纳入在拆迁中，那么只要依法取得了营业执照，且也一直都有纳税，那么房屋可认定成住改商，也就是经营性用房。在拆迁时，也要按照经营性用房来进行补偿。

　　上面我们说到了，经营性用房的拆迁补偿一般要比住宅的拆迁补偿高一点，因此，实践过程中，征收方若为了降低成本，将住改商房屋以住宅的性质为被征收人进行补偿的话，那么，这是不合理也不合法的，被征收人可暂且签订补偿协议，及时的咨询律师。

　　住改商的补偿标准？

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”给予被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、安置补助费、停产停业损失费等。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　但是对于具体的拆迁补偿标准，每个地方都是不一样的，而且每个地方也都有具体的补偿办法，下面我们就来看一下，部分地区对住改商房屋是怎么补偿的？

　　沈阳

　　《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十条：“对利用地面一层住宅从事经营房屋符合下列条件的经营部分，选择货币补偿的，可以按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70%标准补偿，并可享受住宅房屋临时安置补助费、搬迁奖励费。

　　不过住改商需要满足以下几个条件：1、连续经营时间超过两年，并且有营业执照；2、有两年以上的纳税记录，并且有税务登记证；3、营业执照的营业地点与被征收房屋的位置相一致。

　　开封

　　根据《开封市国有土地上房屋征收补偿安置及补助、奖励标准的暂行规定》中的规定，“住改非”适当补偿的标准，按其住宅房屋市场评估价与经营性用房市场评估价差额的80%给予适当补偿。

　　吉安

　　《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法及吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估技术细则》规定，“住改非”房屋是指将具有合法建房手续的住宅房屋，擅自改变住房用途后作为店面使用，并依法办理了营业执照、税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过1年以上的房屋。征收“住改非”房屋时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。

　　以上只是部分地区关于住改商的补偿标准，希望会对大家帮助。但是，北京圣运律师要提醒大家的是，无论是按住宅性质补偿还是按经营性性质补偿，其原则是不能低于被征收人原有的生活水平，如果给予的补偿不合理，那么，可以采取法律措施来维护自己的权益。

二、北京圣运律师代理的撤销征收决定案于10月22日下午2谈30在河南周口市中级人民法院开庭

开庭日期

2019年10月22日下午2：30

开庭地点

河南周口市中级人民法院

案由

撤销征收决定案

办案律师

杨小燕律师团队

三、北京房屋拆迁律师谈补偿安置协议是属于行政协议还是民事合同？

　　房屋拆迁与老百姓的利益息息相关，所以，在补偿安置过程中，双方就补偿事宜协商一致后，需要按照法律规定的签订一式两份的拆迁协议（补偿安置协议中必须要有具体的事项，包括违约责任等均需要白纸黑字的落实在书面协议上），双方各自签上名字及摁上手印后，无论哪一方均需要在协议中约定的期限内履行各自的义务。

　　然而，实践中却经常有被征收人咨询律师说，其与相关部门签订补偿安置协议后，本以为相关部门会按照自己协商的期限内，支付自己补偿款，而自己也可以拿到相应的拆迁补偿款后去购置房屋，但没有想到的是，相关部门竟然食言了，不仅没有在自己规定的期限内支付补偿款、交付安置房等，而且还一度认为所签协议没有法律效力，需要重新签订，对于这样的情况，对被征收人来说却是十分无语的，相关部门自己定的期限，怎么自己就还实现不了了？

　　那么，在征地拆迁中，要是遇到了征收方无限期的耍无赖，不履行自己的补偿职责，违约、毁约等，作为被征收人应该要怎么办呢？怎么才能拿到属于自己的拆迁补偿呢？下面，北京圣运律师就结合实际的情况来与大家一起探讨一下。

　　首先我们要弄清楚，拆迁协议的性质，被征收人是应该提起民事诉讼，还是应该提起行政诉讼

　　在遇到相关部门拒不履行补偿安置协议时，很多被征收人可能都不知道，应当要提起什么诉讼，有的人认为应该提起民事诉讼，有的人则认为应该提起行政诉讼。对此，这里北京圣运律师可以很明确地告诉大家，拆迁补偿安置协议是属于行政协议，倘若相关部门毁约、违约不按时履行自己的补偿义务等，那么，被征收人则可以向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的权益。

　　这在最高人民法院发布的《关于审理行政协议案件若干问题的规定》中就对拆迁协议作出了如下规定，行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：

　　（一）政府特许经营协议；

　　（二）土地、房屋等征收征用补偿协议；

　　（三）矿业权等国有自然资源使用权出让协议；

　　（四）政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议；

　　（五）符合本规定第一条规定的政府与社会资本合作协议；

　　（六）其他行政协议。

　　因此，当大家在土地征收或是房屋征收中，一旦遇到相关部门在签订补偿安置协议后，又以各种理由拒绝支付补偿款等，作为被征收人就可以向法院提起行政诉讼来要求他们继承履行补偿义务，并要求他们承担相应的违约责任。

四、最高法院案例谈缴纳行政罚款不会导致违法建筑转变为合法建筑

　　【裁判要点】

　　1.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，制定和发布征收补偿方案系行政法规赋予征收行政机关的法定职权，征收部门有权在不违反上位法规定的征收补偿原则的前提下，在制定征收补偿方案的内容时可以根据各地具体情况，并结合多数被征收人的意见对征收补偿方案作出具体规定。

　　2.关于当事人主张其涉案房屋已交纳罚款，应认定为合法建筑并给予补偿问题。因涉案房屋已被行政机关确认为违法建筑，而缴纳行政罚款本身不会导致涉案房屋转变为合法建筑。当事人主张按照有照房屋进行补偿安置于法无据。

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2019）最高法行申3499号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：顾金莹，女，1962年6月26日出生，汉族，住吉林省安图县。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吉林省长白山保护开发区池北区管理委员会。住所地：吉林省长白山保护开发区池北区。

　　法定代表人：王强，该管理委员会区长。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吉林省长白山保护开发区管理委员会。住所地：吉林省长白山保护开发区池北区。

　　法定代表人：王库，该管理委员会主任。

　　再审申请人顾金莹因诉吉林省长白山保护开发区池北区管理委员会（以下简称池北区管委会）补偿决定、吉林省长白山保护开发区管理委员会（以下简称长白山管委会）行政复议一案，不服吉林省高级人民法院（2018）吉行终192号行政判决，向本院申请再审。本院依法由审判员梁凤云、审判员宋春雨、审判员张艳组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

　　顾金莹向本院申请再审，请求：撤销一、二审判决、池北区管委会作出的池北管房征补[2017]108号《池北区管委会关于对顾金莹房屋征收补偿决定》（以下简称《补偿决定》）和长白山管委会作出的长管复决字[2017]35号《行政复议决定书》（以下简称《复议决定》），依法改判或发回重审。主要的事实与理由为：一是池北区管委会不具有作出《补偿决定》的法定职权。二是《补偿决定》违法。首先，《池北区山丹小区棚户区及旧城区改造一期项目国有土地上房屋征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》）违反法定程序，欠缺法定内容，相关条款无法执行，且对被征收人的补偿不符合公平原则。其次，选定评估机构及评估的程序违法。第三，其10.3平方米仓房、57平方米房屋和66平方米车库应按照有照房屋进行补偿安置。三是池北区管委会未对其220.5平方米的建筑面积予以调查、认定和处理。四是长白山管委会作出的《复议决定》违法。

　　本院认为：本案的争议焦点是池北区管委会是否具有作出《补偿决定》的法定职权以及《补偿决定》和《复议决定》的合法性。

　　首先，关于池北区管委会是否具有作出《补偿决定》的法定职权的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。吉政发[2006]30号《吉林省政府关于进一步明确长白山保护开发区管理委员会管理体制和职能权限的意见》第一条第三项规定，长白山管委会下设池西、池北、池南三个经济管理区，具有相当于县级政府的行政管理职能和权限。故池北区管委会依法具有作出《补偿决定》的法定职权。吉林省机构编制委员会文件吉编发[2013]39号《关于印发长白山管委会及所属事业单位“三定”规定的通知》并未否定池北区管委会具有县级人民政府的职权，因此，再审申请人有关池北区管委会没有作出《补偿决定》职权的主张，于法无据，不能成立。

　　其次，关于《补偿决定》的合法性问题。（一）《征收补偿方案》的合法性问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。第十一条规定，市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。本案中，2016年10月13日，池北区管委会制定《池北区山丹小区棚户区及旧城改造一期项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》并公示，向社会公开征求意见，征求意见期限为2016年10月13日至2016年11月13日。2017年3月16日，池北区管委会作出并公示了《池北区管委会关于征求意见情况的公示》,对被征收人针对方案提出的意见和建议进行归纳并予以答复，并对征求意见稿中的第七条进行了修改。因本案不存在多数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的情况，故池北区管委会未召开听证会符合相关规定。综上，可以认定案涉《征收补偿方案》的制定程序符合法律法规规定。另外，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，制定和发布征收补偿方案系行政法规赋予征收行政机关的法定职权，征收部门有权在不违反上位法规定的征收补偿原则的前提下，在制定征收补偿方案的内容时可以根据各地具体情况，并结合多数被征收人的意见对征收补偿方案作出具体规定。本案中，池北区管委会结合多数被征收人的意见、当地经济发展、项目规划设计及被征收房屋的具体情况等制定的《征收补偿方案》未违反《国有土地上征收与补偿条例》的相关规定，并无不当。再审申请人主张《征收补偿方案》对无籍房、临时商业用房、住改商等规定均应有相关法律规定，否则即应视为违法等主张，于法无据，不予支持。（二）选定评估机构及评估程序的合法性问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。本案中选定的评估机构已获得多数被征收人同意，确定其为房地产价格评估机构，选择程序并不违反法律法规的规定。至于再审申请人提出估价师未参与实地勘察、评估师签名系作假等问题，案涉项目评估师已在一审庭审中对上述问题作出了合理解释，故对再审申请人主张选定评估机构及评估程序不合法，不予支持。（三）关于再审申请人主张其10.3平方米仓房应按合法建筑予以补偿的问题。因该仓房因不属于增加主房面积的“前接后搭”，故池北区管委会按照附属物予以评估补偿，符合《补偿方案》的规定。关于再审申请人主张其57平方米房屋和66平方米车库已交纳罚款，应认定为合法建筑并给予补偿问题。上述建筑已被行政机关确认为违法建筑，而缴纳行政罚款本身不会导致上述建筑转变为合法建筑。再审申请人主张按照有照房屋进行补偿安置于法无据。

　　第三，关于再审申请人220.5平方米建筑物认定和处理等问题。因《补偿决定》中载明“如有其他无证房屋，由相关部门进行认定，征收部门根据认定结果另行补偿或不予补偿；如有漏项，由评估公司现场勘查评估后另行补偿。”因此，再审申请人的上述主张不属于本案审查范畴。

　　最后，关于《复议决定》合法性问题。《补偿决定》认定事实清楚，程序合法，长白山管委会经复议后予以维持，符合法律规定。因此，对再审申请人提出撤销《复议决定》的主张不予支持。

　　综上，顾金莹的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　驳回再审申请人顾金莹的再审申请。

　　审判长梁凤云

　　审判员宋春雨

　　审判员张　艳

　　二〇一九年六月二十七日

　　法官助理刘均博

　　书记员宫傲

　　来源：行政涉法研究

五、祥符区城市规划区范围内集体土地征迁补偿安置办法（试行）

　　依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国村民委员会组织法》等有关法律、法规，按照《开封市人民政府关于调整国家建设征收集体土地地上附着物和青苗补偿标准的通知》(汴政〔2021〕16号)《河南省人民政府关于调整河南省征地片区综合地价标准的通知》（豫政〔2016〕48号）《开封市祥符区人民政府关于印发祥符区城区内个人建房管理暂行办法的通知》（汴祥政〔2016〕6号）文件精神，为加快项目实施，结合我区实际，制定本办法。

　　一、征迁工作应遵循的原则

　　（一）征迁工作应本着“和谐征迁、合理补偿、妥善安置”的原则做到“公平、公正、公开”。

　　（二）被征迁人应积极主动配合征迁工作，在规定的征迁期限内完成搬迁。

　　（三）征迁项目土地房屋面积的认定，以具有测绘资质的单位出具的测绘面积为准。

　　（四）征迁补偿安置对象为参与集体经济组织分配且无宅基地买卖行为的，并且符合一户一宅条件的。

　　二、征迁补偿方式

　　集体土地项目征迁实行货币补偿和房屋安置补偿两种方式，征迁范围内参与集体经济组织分配且拥有房屋所有权和土地使用权的被征迁户可选择两种补偿方式的一种。

　　（一）货币补偿方式

　　1、土地房屋价值补偿：选择货币补偿的被征迁户，房屋面积在300平方米以内的部分，参照国有土地征收房地产评估办法（扣除征地区片价，不包含社保费），通过评估确定房地产补偿价格。

　　2、300平方米以上部分房屋补偿：按照500元/平方米的标准予以补偿。

　　3、地上附着物补偿：地上附着物补偿按照《开封市人民政府关于调整国家建设征收集体土地地上附着物和青苗补偿标准的通知》(汴政〔2021〕16号)文件规定执行。

　　（二）房屋安置补偿方式

　　1、被拆迁户现有房屋300平方米以内的部分（含300平方米）的补偿，按照（汴政〔2021〕16号)文件执行，超过300平方米以上部分按照500元/平方米补偿。

　　2、房屋安置依据最终认定人口按每人50平方米住宅予以安置。

　　3、宅基地按照征地区片综合地价进行补偿，并依据《集体建设用地使用证》用地面积核算。

　　4、安置房的选定，按签约序号和腾房序号之和确定选房顺序，序号越小者优先选房。

　　5、安置房位置以项目指挥部指定位置为准。

　　三、未经登记建筑及经营性用房的调查、认定和处理

　　项目征迁范围内未经登记建筑及经营性用房的调查、认定和处理，坚持尊重历史、实事求是、依法合理、和谐征收的原则。

　　（一）经营性用房是指在征迁公告发布之日起6个月之前已办理工商营业执照、税务登记证、土地使用证等证件，用于正常的合法建筑面积的底层营业用房。

　　（二）征迁实施部门对搬迁范围内被搬迁人逐户调查登记，对未经登记的建筑，标清图示，并拍摄照片等影像资料，固定证据，一户一档；被搬迁人应当配合调查登记，如实提供有关情况和资料。

　　（三）根据调查情况，需城管（综合执法）、住建、自然资源等相关部门出具认定结果。认定结果包括未登记建筑的结构、层次、朝向和建筑面积等基本情况，认定结果在搬迁范围内予以公示。

　　（四）经发证机关认定的具有《建设工程规划许可证》（建筑许可证）的建筑，按合法建筑补偿标准给予补偿。

　　（五）经发证机关认定是未超过批准期限的临时建筑，按已使用期限的剩余价值参考剩余使用期限确定补偿金额。

　　（六）违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

　　四、过渡方式和过渡期限

　　过渡方式由被征收人自行过渡。被征收人选择房屋安置的，过渡费按每人每月200元计发，安置房为多层建筑的过渡期限原则上不超过24个月；安置房为高层（含中高层）建筑的过渡期限原则上不超过36个月；安置房超过过渡期限的，按照实际超过的期限继续发放过渡费。选择货币补偿的，过渡期限为3个月，过渡期从签约日计起。

　　五、其他补偿

　　搬家费：按被征收房屋合法建筑面积一次性给予15元/平方米补偿（不足450元的，按450元补偿），最高不超过4500元。

　　六、优惠政策

　　被征收人可享受以下优惠政策：

　　（一）个人取得的征收补偿款按有关规定免征个人所得税。

　　（二）被征收人利用补偿款在祥符区范围内购买普通商品住房的，对不超过补偿款的部分免征契税和印花税。

　　（三）安置房面积不超出应安置面积部分，按有关规定免征契税。

　　七、法律责任

　　（一）在征收期间，不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋、装修和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，由规划执法部门依照《中华人民共和国城乡规划法》等法律规定予以处罚，在征收时不予补偿。征收范围内的房屋暂停办理工商税务登记等手续。具体签约期限及奖励办法由各项目指挥部提出意见并报区政府同意。

　　（二）为确保征收工作顺利进行，被征收人应当以大局为重，积极配合，在本方案规定的期限内自行搬迁。违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由区自然资源部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

　　八、如有未尽事宜或遇特殊情况，另行研究处理。

来源：祥符区人民政府网站