因历史遗留问题造成的无证房，能否被认定为违法建筑？，历史遗留问题无证宅基:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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因历史遗留问题造成的无证房，能否被认定为违法建筑？，历史遗留问题无证宅基

更新时间:2025-05-26 13:10 发布:2024-09-24 12:08 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：因历史遗留问题造成的无证房，能否被认定为违法建筑？,“家里的房子建于七、八十年代，居住了也已经半辈子了，现在地方要改造拆迁，让我们集体上楼居住，但因没有相关的证件，所以我们还要倒贴钱买房，拆迁补偿也因手续不齐全，给的非常的少.....”

因历史遗留问题造成的无证房，能否被认定为违法建筑？，历史遗留问题无证宅基

一、因历史遗留问题造成的无证房，能否被认定为违法建筑？，历史遗留问题无证宅基

　　“家里的房子建于七、八十年代，居住了也已经半辈子了，现在地方要改造拆迁，让我们集体上楼居住，但因没有相关的证件，所以我们还要倒贴钱买房，拆迁补偿也因手续不齐全，给的非常的少.....”

　　"因环境整治，城市规划项目，房子被纳入到了征收的范围内，只不过前两天有相关人员到家里说，房子没有房产证是违法建筑，让我在三天内自行拆除，否则就要强拆，但是三天期限还没到呢，第二天早晨，就有十几个人将我们家的房子给强拆了......"

　　由于历史遗留问题、地方政策以及传统风俗习惯等原因，在农村，有很多无证房屋的存在，也就是没有房屋产权证书。这种房屋在征地拆迁中，基本都会被认定成违法建筑，限期当事人自行拆除，或是给予被征收人极其少的补偿。那么，这种因历史遗留问题的无证房屋，能否被认定成违法建筑而不予补偿呢？下面我们就根据一则案例来告诉大家答案。

　　潘先生在辽宁省某区有一肉制品厂，2011年，城乡建设管理局、街道办及行政执法局联合对潘先生作出《限期拆除决定书》。2011年9月，该集体土地上物被强制拆除。拆除物中有有证房屋、无证房屋以及围墙、附属设施、果树等。后潘先生为维护自己的合法权益向人民法院提起了行政诉讼。法院也判决征收方赔偿潘先生xx 万元。

　　但征收方不服，又以法院判决让其支付潘先生土地补偿费、对案涉违建房屋予以补偿、对案涉有产权证房屋按照每平米xx元标准予以补偿无法律依据等为由向最高院申请了再审，请求：撤销二审判决；驳回潘先生对土地补偿费、违建房屋的补偿请求，改判按无证房屋补偿标准对潘先生xx 平方米房屋进行补偿。

　　法院认为，庭审过程中，潘先生提供了房照及契税证，案涉房屋虽无房产档案但是属于历史遗留问题，按照有证房屋和经营性用房予以补偿并没有不当。原审法院经实地走访调查、询价，按照案涉房屋拆除时周边在售经营性用房平均成交最低价的80%确定补偿单价，亦无不当。

　　对于无证房屋是否是违法建筑的问题

　　法院认为，因案涉房屋建成于1976年，没有办理房屋产权证也有其历史原因。在征收方没有提交充分证据证明其为违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。

　　对于无证房屋在拆迁中的补偿

　　法院认为，在综合考量没有办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和案涉房屋2011年拆除时周边在售经营性用房平均成交最低价格等因素后，确定每平米按xx元补偿并无不当。

　　简单点来理解就是，如果房屋是因历史遗留问题等因素造成的无证房屋，那么在行政机关没有证据证明房屋是违法建筑的情况下，那么该房屋就不能认定成违法建筑而不予补偿。

　　其实，在《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中就有明确规定，对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制订相应的政策，限期处理解决；一时难以解决的，要耐心细致地做好解释工作，并积极创造条件，争取早日解决。

　　因此，上述案例中，征收方以无证为由不对被征收人进行补偿，显然是不合理的，而法院的判决征收方则彰显了公平正义。

　　实践中，若征收方以无证房屋是违法建筑为由不对被征收人进行补偿的话，那么被征收人可要及时的向有关部门申请行政复议或是向人民法院提起行政诉讼，通过法律的途径维护自身合法权益。

　　另外，北京圣运律师还要提醒大家一下，并不是所有的无证房屋都是违法建筑，即使是违法建筑，在作出强制执行决定前，也要以书面的形式催告当事人履行义务，并且告知当事人享有的陈述权和申辩权。在催告之后，如果当事人在法律所规定的时间内没有提出行政复议或是提起行政诉讼的话，相关部门才可以拆除，否则就是违法的。

二、北京圣运拆迁律师谈你可知为何有些征收项目未发布“征地公告”与“征收补偿安置方案”？

　　征地拆迁中被征收人是有权利知晓征地信息的，尤其是征地公告、征地补偿安置方案公告。对于公告采取什么形式进行，公告内容都包含哪些，被征收人如何根据公告维护自己的权力等，国土资源部门专门制定了《征收土地公告办法》。而这一法律依据是维护广大被征收人民的知情权，是保障被征收人民根本利益的一把利剑。

　　北京圣运拆迁律师曾代理类似情况的征地拆迁案件。四川某市某村村民李某，在当地合法承包了土地进行农作物种植。但在2015年时，当地相关部门在未依照法定征收程序发布征地公告和征地补偿安置方案的情况下，在该村进行了大面积的征收。后经北京圣运拆迁老律师团队申请信息公开，收到相关部门答复后发现，李某所在该村涉及到的征收项目存在着严重的未批先占的违法征收行为。这也就是为何大多地区的征收相关部门为何在未曾发布征收公告以及征地补偿安置方案的情况便率先实施征收项目的原因之所在，此种情况一般会存在诸多违法之处，所以大家一定要学会在征收过程中主动辨别征收方存在的违法点，以此来争取拿到自己满意的拆迁补偿款。

　　征地公告与征地补偿安置方案的相关法律规定

　　根据相关法律规定，征收公告由市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施，其主要内容有：

　　(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；

　　(二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；

　　(三)征地补偿标准和农业人员安置途径；(四)办理征地补偿登记的期限、地点。

　　也就是说，当被征收人在看到公告之后，要在公告规定的期限内持证书到指定地点办理征地补偿登记手续。而市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起 45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿安置方案。

　　征地补偿安置方案主要内容包括：本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量，土地补偿费和安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式，地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式，农业人口的具体安置途径，其他有关征地补偿、安置的具体措施。

　　根据《征收土地公告办法》第三条规定：“征收农民集体所有土地的，征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征收乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。”也就是说，征收土地方案和征地补偿安置方案一般情况下要在被征收的村、村民小组范围内，以书面的方式进行张贴公示，告知众人。

　　张贴公告应当尽可能的在被征收人经常聚集的公共活动的地方进行张贴，张贴之前可以召开相关会议，先让群众事先周知，但不能简单以召开村民大会或者村民小组大会、甚至村民代表大会的形式在会议上宣读替代书面张贴。

　　对此北京圣运律师提醒大家，征地是否合法其第一步就是要看有没有征地公告或是其他公告，如果相关部门没有征收土地公告、没有征地补偿安置方案就实施征收，被征收人是有权拒绝办理征地补偿登记手续和拒绝办理征地补偿安置手续的。

三、天津市深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案

　　为稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市试点工作，根据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》精神和自然资源部部署要求，结合本市实际，制定本工作方案。

　　一、总体要求

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，以健全城乡统一的建设用地市场为目标，在符合规划、用途管制和依法取得前提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价；建立分类别、有级差的农村集体经营性建设用地入市增值收益分配机制，合理平衡国家、集体和农民个人收益；保障入市土地权能，盘活空闲、废弃和低效利用的存量集体建设用地，提高土地节约集约利用水平。通过试点，形成可复制、易推广的改革成果，为全面深化开展农村集体经营性建设用地入市工作提供制度、政策和措施保障。

　　二、试点任务

　　（一）强化规划引领作用

　　1．推进规划编制。加快推进控制性详细规划、村庄规划编制审批，统筹并合理安排入市的规模、布局、开发强度和开发时序等，完善功能配套，促进集聚发展，探索兼顾国家、农村集体经济组织和农民利益的规划编制方法。（责任单位：市规划资源局，滨海新区人民政府、武清区人民政府、静海区人民政府、蓟州区人民政府。以下各项试点任务均需滨海新区人民政府、武清区人民政府、静海区人民政府、蓟州区人民政府负责，不再列出）

　　2．完善规划许可管理制度。规范并统一本行政区域范围内规划用地管理要求，明确入市地块规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、乡村建设规划许可、规划验收或规划核实等管理环节，将入市项目纳入规划许可管理。依据详细规划提出拟入市地块规划条件，未确定规划条件的地块不得入市交易。（责任单位：市规划资源局）

　　3．盘活农村存量建设用地。以第三次全国国土调查、自然资源部下发的2021年国土变更调查现状共享版为基础，认定存量建设用地。探索全域土地综合整治、城乡建设用地增减挂钩、农村集体土地整理等政策措施，支持盘活存量建设用地。（责任单位：市规划资源局、市农业农村委）

　　（二）明确和规范入市规则

　　4．开展入市土地摸底调查。摸清可入市后备土地资源，全面掌握地块的坐落、四至、界址、面积、权属、规划、流转情况等，同步纳入国土空间规划“一张图”实施监督信息系统。加快完成农村集体建设用地所有权和使用权登记，做好登记成果更新。（责任单位：市规划资源局）

　　5．完善入市土地经营性用途管理办法。探索入市土地用于工业、商业等不同用途的管理办法，提出产业准入、环保要求、用地标准等具体要求。入市年限不超过同类用途的国有建设用地最高使用年期，结合实际采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等方式确定使用年限。（责任单位：市规划资源局）

　　6．探索农村集体经营性建设用地使用方式。参照国有建设用地不同用途的使用方式，探索农村集体经营性建设用地出让、出租以及入股、联营的具体路径。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租应采取招标、拍卖、挂牌或者协议的方式；工业用地、乡村产业用地，同一宗地只有一个意向用地者的，探索采取协议的方式交易。（责任单位：市规划资源局、市发展改革委、市生态环境局）

　　7．规范入市流程。在依法落实民主决策机制的基础上，指导农村集体经济组织编制入市方案。参考土地估价专业评估机构的评估结果和集体建设用地基准地价，确定入市标底或底价。探索建立区人民政府对入市方案提出修改意见的工作机制。在城乡统一的建设用地市场及相关媒介发布公告，参照国有建设用地有关规定进行交易、确定土地使用权人并及时公布交易结果。（责任单位：市规划资源局）

　　8．规范入市合同管理。出让人与受让人按照出让合同示范文本，在区规划资源部门见证下签订合同，并现场拍照。合同签订后5个工作日内，受让人将合同报区规划资源部门备案。（责任单位：市规划资源局、市发展改革委、市生态环境局、市住房城乡建设委）

　　（三）建立开发利用监管机制

　　9．建立入市监管制度。参照国有建设用地开发利用的监管制度，通过年度建设用地供应计划、入市价格监管、土地市场动态巡查、信用体系管理等措施，依托国土空间基础信息平台，建立和完善城乡统一的建设用地市场监管机制。（责任单位：市规划资源局）

　　10．探索全生命周期管理模式。入市前，区相关部门对规划条件、产业准入和生态环境保护提出要求；入市后，出让人、受让人和区人民政府签订三方监管协议，可根据实际对监管内容进行增补；区相关部门依据职责对工作目标落实、指标执行等进行监督考核。（责任单位：市规划资源局）

　　11．探索入市土地节约集约利用政策。参照《闲置土地处置办法》，探索制定集体建设用地闲置土地处置机制。制定农村集体建设用地使用控制标准，严格建设用地准入，总结推广节地技术、模式。（责任单位：市规划资源局）

　　12．妥善处理历史遗留问题。探索解决集体建设用地历史遗留问题的措施，明确对2009年以前已经形成并经第二次全国土地调查为建设用地、但尚未取得合法用地手续的历史遗留建设用地的处置办法。在合法合规的基础上，充分发挥村民自治组织作用，稳妥解决不符合规划、缺乏合法手续、土地利用效率低等历史遗留问题。（责任单位：市规划资源局、市农业农村委）

　　（四）健全土地增值收益分配机制

　　13．制定土地增值收益管理办法。试点区制定增值收益调节金管理办法，综合分析用于工业、商业等不同用途的土地增值收益情况，统筹考虑地区实际和征地补偿标准、用途、土地级差等因素，分类确定收取比例，确保农村集体经济组织及其成员从不同用途入市土地所得收益基本均衡。明确增值收益调节金的用途，包括统筹城镇和农村基础设施建设、农村生态补偿、农民保障等。探索以镇村统筹、村村合作等形式合作入市、合理分配收益，采取股权分红等形式获得入市收益。（责任单位：市财政局、市规划资源局）

　　14．完善农民集体土地收益分配机制。制定农村集体经济组织土地收益分配管理办法，指导设立入市资金专门账户，按规定比例留归集体的土地增值收益，纳入农村集体资产统一管理，及时公开资金使用情况，严格监督监管。（责任单位：市农业农村委、市规划资源局）

　　（五）制定入市与成片开发土地征收之间的协同机制

　　15．探索入市保障项目用地制度。探索区分城镇开发边界内外，合理安排年度入市和成片开发土地征收的规模、用途、布局等，制定实现两种用地制度相互补充的政策措施。探索制定通过入市渠道保障用地需求的项目清单。统筹国有和集体建设用地数量，将农村集体经营性建设用地纳入年度建设用地供应计划。（责任单位：市规划资源局）

　　16．探索入市农民收益保障机制。指导农村集体经济组织综合分析入市和成片开发土地征收的利弊和影响，尊重农村集体经济组织成员的选择权，充分听取意见建议和合理诉求。按照不低于被征地农民补偿水平的标准，指导农村集体经济组织做好入市涉及使用权调整相关农民的补偿等工作。研究集体建设用地入市收益与土地征收补偿大体平衡的有效措施。（责任单位：市规划资源局、市农业农村委、市财政局）

　　17．协同推进改革形成合力。与深入实施滨海新区高质量发展支撑引领行动、乡村振兴全面推进行动等推动高质量发展“十项行动”紧密衔接，统筹推动农村集体经营性建设用地入市试点与武清区农村集体产权制度改革、静海区和蓟州区农村宅基地制度改革、滨海新区国家级新区和国家综合配套改革试验区建设，充分发挥政策集成效应。（责任单位：市发展改革委、市农业农村委、市规划资源局）

　　（六）维护市场主体合法权益

　　18．明确农村集体经营性建设用地使用权权能。探索农村集体经营性建设用地进入土地二级市场的交易规则，明确除法律、行政法规另有规定或者合同双方另有约定外，以出让等方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可以转让、抵押。研究细化因乡（镇）村公共设施和公益事业建设等需要收回农村集体经营性建设用地使用权的管理办法，明确收回的情形，探索依法给予合理补偿的标准规范等。（责任单位：市规划资源局、市财政局、市农业农村委）

　　19．创新入市土地抵押贷款等金融产品。研究入市土地抵押管理办法，农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款，探索抵押的具体路径及相关规范要求。研究制定农村集体经营性建设用地入市融资方案，引导金融机构推出更多合适的贷款、基金等金融产品和服务。（责任单位：人民银行天津分行、天津银保监局、市金融局、市规划资源局）

　　（七）尊重农民入市主体地位

　　20．明确入市主体。入市前，土地所属村集体经济组织应完成农村集体经济组织登记赋码，并由该集体经济组织作为入市主体组织实施入市，或由其委托的其他法人组织代理实施入市。巩固农村集体产权制度改革成果，充分发挥农村集体经济组织功能作用，入市主体为具备所有者身份的农民集体和依法代表行使所有权的农村集体经济组织。探索由其委托的具有市场法人资格的组织依据授权委托书代理实施入市。（责任单位：市农业农村委、市规划资源局）

　　21．健全民主决策机制。严格执行农村集体经济组织重大事项决策“四议两公开”要求，依法拟定入市方案、土地收益分配、资金使用等事项，落实财务公开和信息公示制度，及时公示成交价格、交易税费、收益支出等。（责任单位：市农业农村委）

　　三、工作步骤

　　（一）准备部署阶段（2023年5月底前）

　　1．市规划资源局编制试点工作方案。

　　2．各试点区制定具体推进试点工作方案，建立工作协调机制，开展入市土地调查摸底、培训等工作。

　　（二）实施阶段（2023年6月到2024年12月）

　　1．2023年6月底前，各试点区制定入市管理办法及配套的增值收益核算分配、入市主体民主决策程序等操作规则，争取完成2宗入市案例。市规划资源局定期跟踪指导和推动落实，开展年度中期考核。

　　2．2023年7月到2023年12月

　　（1）2023年9月底前，各试点区推出1处优秀样板案例；11月底前初步形成入市制度体系，形成年度工作报告并上报市人民政府。

　　（2）2023年12月底前，市规划资源局组织定期跟踪指导，开展调研、研讨和经验总结，形成市级年度工作报告，报市人民政府审定后按程序上报自然资源部。

　　3．2024年6月底前，各试点区开展入市地块跟踪服务，对管理办法进行中期评估，建立系统全面的入市制度体系。市规划资源局组织跟踪指导，开展调研、研讨和总结。

　　（三）总结阶段（2024年9月到12月）

　　1．2024年9月底前，各试点区形成全面系统的总结报告并上报市人民政府。

　　2．2024年10月底前，市规划资源局形成市级总结报告，报市人民政府审定后按程序上报自然资源部，同时持续关注国家试点动态。

　　四、保障措施

　　（一）加强组织推进。建立天津市深化农村集体经营性建设用地入市试点工作协调机制，市规划资源局主要负责同志担任召集人，市发展改革委、市财政局、市生态环境局、市住房城乡建设委、市农业农村委、市金融局、市税务局、天津银保监局、人民银行天津分行和滨海新区、武清区、静海区、蓟州区人民政府等为成员单位。协调机制各成员要按照职责分工，做好跟踪指导、督促和总结评估工作。各试点区要落实试点主体责任，建立相应协调机制，落实经费保障，抓好组织实施。

　　（二）规范试点实施。严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，严格落实耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界等空间管控要求，严格准入条件，规范程序，逐步推开，推进土地资源节约集约利用。

　　（三）强化宣传引导。要正确把握舆论导向，妥善回应社会关切，及时解决在试点过程中出现的问题，有效化解矛盾，发现问题及时报告，切实做到封闭运行、风险可控，为深化入市试点工作营造良好的舆论环境和社会氛围。

　　来源：天津市人民政府网站

四、西安市国有土地上房屋征收评估办法

　　各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：

　　现将《西安市国有土地上房屋征收评估办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　西安市人民政府

　　2021年8月26日

　　西安市国有土地上房屋征收评估办法

　　第一章总则

　　第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》、《陕西省国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》和《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条在本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区以及各开发区辖区范围内评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

　　第三条市住房和城乡建设行政管理部门（以下简称市房屋征收主管部门）负责本市国有土地上房屋征收评估活动的监督管理。

　　区人民政府负责本辖区内的国有土地上房屋征收评估活动的监督管理。

　　开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）受市人民政府委托具体负责本辖区内国有土地上房屋征收评估活动的监督管理。

　　第四条市房屋征收主管部门组织成立西安市房地产价格评估专家委员会（以下简称评估专家委员会），评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专家组成。评估专家委员会管理办法由市房屋征收主管部门制定。

　　第五条从事本市房屋征收评估的房地产价格评估机构（以下简称评估机构）应具备房地产评估相应资质。

　　第六条房地产价格评估机构、房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、复核、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

　　任何单位和个人不得干预房屋征收评估、复核、鉴定活动。

　　第七条市房屋征收主管部门应建立房地产价格评估机构名录和信用档案，并通过房屋征收信息平台向社会公布评估机构名单、等级、联系方式、诚信记录等信息，为被征收人选定房屋征收评估机构提供参考和依据。

　　第二章评估机构选定

　　第八条房屋征收范围确定后，房屋征收部门、开发区管委会应当在市房屋征收信息平台发布评估机构报名公告。发布内容应当包含房屋征收项目名称、项目概况、委托评估单位、委托评估范围、要求及报名的起止时间、地点、联系方式和应提交的资料等相关事项。报名起止时间应当不少于5个工作日。

　　第九条房屋征收部门、开发区管委会应当将申请参加该项目评估的评估机构名单在市房屋征收信息平台及征收范围内公示。公示内容应包含评估机构名称、资质等信息。参与报名的评估机构少于3家时，房屋征收部门、开发区管委会应邀请具有相应资质的评估机构参与报名。公示时间不少于5个工作日。

　　第十条房屋征收部门、开发区管委会应在报名结果公示作出5个工作日内，组织被征收人、公有房屋承租人在公示的评估机构名单中协商选定评估机构。

　　参与协商选定评估机构的被征收人、公有房屋承租人数量应超过征收总户数的三分之二，得票率最高且超过参与协商被征收人数50%以上的评估机构视为选定有效。协商选定不成的，房屋征收部门、开发区管委会在得票率高的前三名评估机构中采取抽签、摇号等方式随机选定，选定过程应公开、全程录像，公证机构现场公证，并由房屋征收部门、开发区管委会宣布选定结果。

　　房屋征收部门、开发区管委会应当将确定的评估机构名单在市房屋征收信息平台和房屋征收范围内予以公告。公告时间不少于5个工作日。

　　第十一条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家评估机构承担，需要由两家或者两家以上评估机构评估的，应当共同协商确定一家评估机构为牵头单位；牵头评估机构确定后应当公示。牵头评估机构应当组织相关评估机构就评估对象、价值时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，按照统一标准开展评估工作。

　　第三章评估工作开展

　　第十二条评估机构选定后，房屋征收部门、开发区管委会或由其委托的房屋征收实施单位向被选定的评估机构出具房屋征收评估委托书，并签订房屋征收评估书面委托合同。

　　房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、受托评估机构的名称、评估目的、评估对象的范围、评估要求以及委托日期等内容。

　　房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：

　　（一）委托人和评估机构的基本情况；

　　（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；

　　（三）评估目的、评估对象、价值时点等评估基本事项；

　　（四）委托人应当提供的评估所需资料；

　　（五）评估过程中双方的权利和义务；

　　（六）评估费用及收取方式；

　　（七）评估报告交付时间、方式；

　　（八）违约责任；

　　（九）争议的解决方法；

　　（十）其他需要载明的事项。

　　房屋征收评估委托合同签订后，应当将委托合同报送市房屋征收主管部门。

　　第十三条房屋征收评估前，房屋征收部门、开发区管委会应当对被征收房屋的权属、区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。

　　房屋征收部门、开发区管委会应当向受托的评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

　　对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照认定、处理结果进行评估。

　　第十四条被征收人、公有房屋承租人及相关主体应当如实向评估机构提供评估所必需的资料，协助评估机构进行实地查勘，搜集被征收房屋价值评估所必需的被征收房屋状况的资料。

　　第十五条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　第十六条评估机构应当指派与征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师和房地产估价从业人员对被征收房屋进行实地查勘，核对评估对象状况，做好实地查勘记录，制作和保留被征收房屋的影像数据，并妥善保管。

　　房屋征收部门、开发区管委会、被征收人、公有房屋承租人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或盖章确认。

　　征收评估所涉及的房屋面积测量标准依据《房产测量规范》执行。

　　第十七条被征收人、公有房屋承租人拒绝估价人员实地查勘或拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、开发区管委会、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

　　在房屋征收评估过程中，房屋征收部门、开发区管委会或者被征收人、公有房屋承租人不配合、不提供相关资料，致使房屋评估无法正常进行的，评估机构可参照征收范围内被征收房屋同区域、同建筑类型的房屋进行评估，有关情况应当在评估报告中说明。

　　第十八条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门、开发区管委会与被征收人、公有房屋承租人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

　　用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门、开发区管委会与被征收人、公有房屋承租人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

　　第十九条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　前款不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

　　第二十条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费以及停产停业损失等补偿按照有关规定，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　第二十一条用于产权调换房屋价值包含产权调换房屋及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋市场价值。

　　房屋征收部门、开发区管委会应当向评估机构提供用于产权调换房屋的权属、区位、用途、建筑面积、建筑结构、建成时间等价值评估所必须的资料。

　　产权调换房屋为期房的，其价值评估以房屋征收部门、开发区管委会向评估机构出具书面意见所说明的产权调换房屋状况为依据。

　　第二十二条被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的平均交易价格，确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

　　第二十三条注册房地产估价师应当根据评估对象和类似房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　对同一征收范围内，同一用途且建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋，可先确定典型房屋的市场价格，并根据被征收房屋的微观区域因素、实物状况、权益状况等差异，对该价格进行调整、修正，确定征收范围内被征收房屋的评估价格。

　　评估过程中涉及房屋重置价格的，可参照《西安市各类房屋重置价格标准》执行。

　　第二十四条评估结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

　　房屋征收评估报告只作为房屋征收补偿的依据，不得用作其他用途。

　　第二十五条评估机构应当按照房屋征收评估委托合同的约定，向房屋征收部门、开发区管委会提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门、开发区管委会应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示时间应不少于5个工作日。

　　公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。初步评估结果存在错误的，评估机构应当修正。

　　第二十六条分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门、开发区管委会提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。评估报告应由不少于两名负责征收评估项目的注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。不得以印章代替签字。房屋征收部门、开发区管委会应当及时向被征收人、公有房屋承租人转交分户评估报告。

　　第二十七条评估机构应将房屋征收评估报告录入房屋征收信息平台。

　　房屋征收评估业务完成后，评估机构应将下列资料整理存档：

　　（一）评估报告（含整体评估报告、分户评估报告）；

　　（二）评估委托合同；

　　（三）房屋征收公告及相关档案资料（复印件）；

　　（四）评估对象的产权权属材料及有关房屋基本情况材料；

　　（五）评估对象的实地查勘记录、照片等数据；

　　（六）其他涉及评估项目的必要数据。

　　第四章评估报告异议处理

　　第二十八条被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门、开发区管委会对评估结果有异议的，应当自收到分户评估报告之日起10日内，向出具评估报告的评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

　　第二十九条评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

　　第三十条被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门、开发区管委会对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会提交书面鉴定申请。

　　第三十一条房屋征收决定确定的签约期限内房屋征收部门、开发区管委会与被征收人未签订补偿安置协议的，在作出补偿决定前，房屋征收部门、开发区管委会可以就被征收房屋分户评估报告向评估专家委员会提出鉴定申请。

　　第三十二条房屋征收评估鉴定过程中，评估机构应当按照评估专家委员会要求，及时提供评估报告、实地查勘记录、被征收房屋权属证书、房屋现状照片等相关资料，并就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

　　第三十三条评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。评估专家委员会应当选派成员组成专家组进行鉴定。专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

　　经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持原评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的评估机构应当及时改正有关问题，重新出具评估报告。

　　第五章监督管理

　　第三十四条在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师如存在违法违规行为，将按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》《西安市国有土地上房屋征收补偿办法》等规定予以相应处罚。

　　第六章附则

　　第三十五条阎良区、临潼区、长安区、高陵区、鄠邑区和蓝田县、周至县国有土地上房屋征收评估工作，由所在区、县人民政府参照本办法执行。

　　第三十六条本办法自2021年11月1日起施行，有效期5年。

来源：西安市人民政府网