发布:2024-09-24 12:10 文章来源：北京圣运律师事务所
棚户区改造项目房屋征收公告及补偿方案公告后，村民不服，向人民法院提起了诉讼，请求法院撤销房屋征收公告。经过法院的审理，撤销了征收方作出的房屋征收公告。征收方不服提出了上诉，下面就与北京圣运律师一起来看看这则案件吧
沙先生是甘肃省人。1994年8月，政府给沙先生的父亲颁发了集体土地建设用地使用证。2002年6月，政府又为其父亲颁发了房屋权证，该房屋权证记载房屋建筑面积为两百多平。2017年3月，征收方作出《xx县2017年棚户区改造项目房屋征收公告》，对包括沙先生在内的居民住户房屋土地征收并公告。
该《公告》中明确了征收范围 、补偿方式以及被征收人有权申请行政复议或是提起行政诉讼等事项。同时，征收方又公告了棚户区改造项目房屋征收安置补偿方案。沙先生认为，该公告不合法，于是向人民法院提起了行政诉讼，请求撤销征收方作出的房屋征收公告。
经过法院审理认为，沙先生请求撤销的房屋征收公告，其性质属于《征收决定》。征收方将沙先生涉案房屋作为国有土地上房屋根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施征收，但其并没有提供有效证据证明沙先生涉案房屋用地是国有土地。
法院还认为，根据《土地管理法》中的规定，征收集体土地的应当要按照法定程序，依法向有关部门审批。但征收方并没有取得省级政府的征地批复，系行政行为违反法定程序。再者，征收方在实施过程中，只采取货币补偿一种方式对被征收进行补偿，显然是违背了法律法规，侵害了被征收人选择补偿方式的权利。因此，撤销征收方作出的《xxx县棚户区改造项目房屋征收公告》。
征收方不服上诉称，原审判决认定上诉人提交的证据超过法定举证期限不予认定，应予纠正。沙先生提出超过举证期限的质疑后合议庭当庭解释是法庭要求当事人补充提供的证据，不存在超期的问题。再者原审判决认定案涉土地是集体土地，以未经省级政府批准征地，即使被诉公告违法，但因涉及公共利益也不应该被撤销。
沙先生称，原审判决认定征收方提交的证据超过法定举证期限合法。撤销房屋征收公告并不会给国家利益、社会公共利益造成重大的损害。征收方在未取得征地批文的情况下，就发布房屋征收公告，对其集体土地上房屋征收，违反了《土地管理法》中的规定。所以，房屋征收公告应当要撤销。
二审法院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
二审法院认为，征收方在没有取得征地批复的情况下，就对沙先生集体土地上房屋按照国有土地上房屋予以征收并以国有土地上房屋征收的标准予以安置补偿违反了法定程序。因此，征收方作出的《棚户区改造项目房屋征收公告》认定事实的主要证据不足，适用法律、法规错误，违反法定程序。原审判决撤销房屋征收公告并无不当。
针对本案，北京圣运律师认为，集体土地征收补偿应当依照土地管理法的相关规定予以征收补偿安置。除非符合《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定的情形，一般不得按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行安置补偿。再者，在房屋征收过程中，被征收人是既可以选择货币补偿，也可以选择产权置换的，本案中征收方只给予一种补偿方式，显然是不合法的。
北京圣运律师提醒大家，在征地拆迁中，被征收人是有选择评估机构、补偿方式、救济途径等权利的，若征收方私自决定上述其中一种，那么都是不合法的，被征收人可向有关部门举报，或是采取法律措施维护自己的权益。
【裁判要旨】
先征后批、多征少批行为，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地专用审批手续”，以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五第一款“征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施”的规定，属于违法征收土地行为。
【裁判文书】
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
(2017)最高法行申3699号
再审申请人(一审原告、二审上诉人)郁南县都城镇承平村民委员会塘角二村民小组。住所地:广东省云浮市郁南县都城镇承平村民委员会塘角二村。
负责人严洪波,组长。
诉讼代表人严文波、严细林,村民。
委托代理人刘治伟,广东凯行律师事务所律师。
委托代理人张天国,广东弘力律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审被上诉人)郁南县人民政府。住所地:广东省云浮市************。
法定代表人伍启汉,县长。
委托代理人杨庆锋,郁南县国土资源局工作人员。
委托代理人莫焕,广东光源律师事务所工作人员。
再审申请人郁南县都城镇承平村民委员会塘角二村民小组(以下简称塘角二村民小组)因诉郁南县人民政府(以下简称郁南县政府)征地行政行为一案,不服广东省高级人民法院于2016年1月26日作出的(2015)粤高法行终字第681号行政判决,向本院申请再审。本院于2017年5月18日立案受理,依法组成合议庭审查,并于2017年7月17日上午组织双方当事人在本院第一巡回法庭第二法庭进行公开询问,再审申请人塘角二村民小组的诉讼代表人严文波、严细林及其委托代理人刘治伟,被申请人郁南县政府的委托代理人杨庆锋、莫焕到庭参加询问活动。案件现已审查终结。
2010年10月13日,广东省国土资源厅作出粤国土资(建)字(2010)762号《关于郁南县2010年度第二批次城镇建设用地的批复》(以下简称762号批复),同意将郁南县都城镇承平村属下的集体农用地56.2681公顷(耕地24.7659公顷、园地29.3108公顷、养殖水面0.3275公顷、其他农用地1.8639公顷)转为建设用地。2010年11月30日,郁南县政府作出郁府告字(2010)第7号《征收土地通告》,该公告载明:“2010年10月13日,省人民政府根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条和《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定,同意省国土资源厅以粤国土资(建)字(2010)762号,批准我县征收集体土地合计56.2681公顷。……现将有关事项公告如下:一、建设用地项目名称:郁南县2010年度第二批次城镇建设用地。二、征收土地位置(详见征地地形图):……三、征地面积、地类:集体土地合计56.2681公顷,其中耕地24.7659公顷、园地29.3108公顷、养殖水面0.3275公顷、其他农用地1.8639公顷。……”2010年12月10日,郁南县国土资源局针对762号批复作出(2010)第4号《郁南县2010年第二批次城镇建设用地征收土地补偿安置方案公告》。762号批复征地涉及塘角二村民小组承平垌地块94.93亩土地。郁南县政府从2010年开始组织包括村干部、村民代表等人在内的工作队前往各村民小组对征地工作进行宣传、动员、解释。2013年10月25日,塘角二村民小组与郁南县政府就征收上述土地的有关事项签订《建设项目征用土地协议书》,在该协议书中双方约定的补偿款总额为5955759.55元,并约定一次性拨付10万元支持村公益事业。2013年11月8日和2014年3月27日,郁南县重大项目征地拆迁工作领导小组指挥部通过郁南县农村信用合作联社向塘角二村民小组转账2995000元和2960759.55元(二项合计共5955759.55元)。
2014年7月10日,广东省国土资源厅作出粤国土资(建)字(2014)701号《关于郁南县2012年度第四批次城镇建设用地的批复》(以下简称701号批复),同意将郁南县都城镇水塘村委会水塘、明塘、水河村,承平村委会王牛头、揽根一、揽根二、塘角一、塘角二村,新建村委会大兴村及平台镇古勉村委会杉木埌村属下的集体农用地36.653公顷(耕地1.8858公顷、园地33.58公顷、林地0.1133公顷、养殖水面1.0739公顷)转为建设用地。2014年8月19日,广东省国土资源厅作出粤国土资(建)字(2014)897号《关于郁南县2013年度第五批次城镇建设用地的批复》(以下简称897号批复),同意将郁南县都城镇承平村王牛头、揽根一、揽根二、塘角一、塘角二村小组,水塘村松根村小组属下的集体农用地7.8218公顷(耕地2.8461公顷、园地4.1402顷、养殖水面0.8355公顷)转为建设用地。
2015年,塘角二村民小组提起本案行政诉讼,请求确认郁南县政府征用塘角二村民小组所有的位于郁南县都城镇背后山及都城镇承平村民委员会承平垌的行政行为违法;撤销郁南县政府对上述土地的征地行政行为;责令郁南县政府返还上述两块土地并恢复原状。
郁南县政府在二审中述称,涉案争议地背后山的用地不在广东省国土资源厅701号及897号批复的用地范围。郁南县政府于2015年7月对征收背后山等地以郁南县2015年度第四批次城镇建设用地向广东省资源厅报批。2016年5月20日,广东省国土资源厅作出粤国土资(建)字(2016)205号《广东省国土资源厅关于郁南县2015年度第四批次城镇建设用地的批复》(以下简称205号批复),同意将郁南县都城镇承平村榄根一、榄根二、塘角一、塘角二、王牛头经济合作社,都城镇水塘村松根经济合作社,榄塘村连安经济合作社属下的集体农用地20.0009公顷(耕地3.8236公顷、园地14.0710公顷、养殖水面2.1063公顷)转为建设用地。2016年5月23日,郁南县政府作出郁府告字(2016)第5号《征收土地通告》,该公告载明:“根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条和《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定,并经省人民政府同意,2016年5月20日省国土资源厅下发粤国土资(建)字(2016)205号,批准我县征收集体土地合计20.0009公顷。……现将有关事项公告如下:一、建设用地项目名称:郁南县2015年度第四批次城镇建设用地。二、征收土地位置(详见征地地形图):……三、征地面积和地类:集体土地合计20.0009公顷,其中耕地3.8236公顷、园地14.0710公顷、养殖水面2.1063公顷……”2016年6月13日,郁南县国土资源局针对205号批复作出《关于郁南县2015年度第四批次城镇建设用地征收土地补偿安置方案公告》。2017年5月26日,广东省国土资源厅作出粤国土资(建)字(2017)276号《广东省国土资源厅关于郁南县2016年度第四批次城镇建设用地的批复》(以下简称276号批复),同意将郁南县都城镇夏袭、承平、水塘、新建村属下经济合作社,宋桂镇茆岭村属经济合作社,南江口镇港口、下咀经济联合社的集体农用地8.9742公顷(耕地1.2853公顷、园地6.4610公顷、养殖林地1.2279公顷)转为建设用地。塘角二村民小组所有的背后山地块43.33亩土地被征收。205号批复中涉及该地块土地1.0751公顷,276号批复中涉及该地块土地0.7139公顷,合计1.789公顷即26.835亩。
云浮市中级人民法院(2015)云中法行初字第16号行政判决认为,本案的争议焦点是:郁南县政府征收塘角二村民小组位于承平垌及背后山土地的行政行为是否合法。关于征收承平垌土地的行政行为是否合法的问题。广东省国土资源厅在报广东省人民政府同意后,作出762号批复,同意将郁南县都城镇承平村属下的集体农用地56.2681公顷转为建设用地。郁南县政府收到上述批文后,从2010年开始至2013年8月,开展实施征地工作。至2013年8月26日,郁南县政府的下属单位郁南县国土资源局与塘角二村民小组签订《建设项目征用土地协议书》,已就征收土地的位置、面积、征地补偿等问题进行约定。2013年11月8日和2014年3月27日,郁南县重大项目征地拆迁工作领导小组指挥部分两次将上述协议书中约定的各项补偿款汇入塘角二村民小组的账户。郁南县政府的征地行为符合《中华人民共和国土地管理法》第四十五条第一、二款的规定。塘角二村民小组认为762号批复已失效,要求确认征收承平垌土地行政行为违法的主张,理据不足,不予采纳。关于征收背后山土地的征地行为是否合法的问题。在本案中,郁南县国土资源局虽在未取得相关批复的情况下即与塘角二村民小组签订《建设项目征用土地协议书》,并由郁南县重大项目征地拆迁工作领导小组指挥部将征地补偿款汇入该小组账户,但这只能证明当时双方就征用土地及补偿标准等达成协议,并由郁南县重大项目征地拆迁工作领导小组指挥部先行支付土地补偿款,上述行为只是为征收土地而进行的一些前期工作,并不能视为当时郁南县政府就已经征收案涉土地。郁南县政府是在收到广东省国土资源厅作出的897号批复后才发布征收土地公告,正式开始征收案涉土地,并未违反相关法律、法规规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定,判决驳回塘角二村民小组的诉讼请求。塘角二村民小组不服一审判决,提起上诉。
广东省高级人民法院(2015)粤高法行终字第681号行政判决认为,郁南县政府征收承平垌土地的行政行为,符合法律规定。塘角二村民小组认为762号批复已失效,要求确认征收承平垌土地行政行为违法的上诉主张,缺乏事实与法律依据,不予支持。关于郁南县政府征收背后山土地的征地行为是否合法的问题。一审认定广东省国土资源厅于2014年8月19日作出897号批复同意将集体农用地转为建设用地的征地范围包括涉案争议地背后山,并据此驳回塘角二村民小组的诉讼请求。但在二审诉讼过程中,郁南县政府述称涉案争议地背后山的用地不在广东省国土资源厅701号批复、897号批复的用地范围。郁南县政府征收背后山土地的征地行为并未依法经广东省人民政府批准,依法应确认违法。因该征地行为违法引起的损失,塘角二村民小组可另行提起行政赔偿诉讼。一审判决认定事实不清,证据不足,应予以纠正。塘角二村民小组认为郁南县政府征收背后山土地的征地行为违法的上诉理由成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项之规定,判决撤销云浮市中级人民法院(2015)云中法行初字第16号行政判决,确认郁南县政府征收塘角二村民小组位于郁南县都城镇背后山土地的征地行为违法,驳回塘角二村民小组的其他诉讼请求。
塘角二村民小组申请再审称:1.一、二审判决回避郁南县政府征收承平垌地块违法问题。承平垌地块虽然包含在762号批复范围中,但根据国土资源部(国土资发[2004]237号)《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》第三条第十四项规定,该批复期限至2012年10月12日。郁南县政府自2013年起才开始接触该小组要求征收,“签订”征地补偿协议(该协议签名为仿冒伪造,一、二审期间多次提出笔迹鉴定申请但未获理会),并在2014年划入征地补偿款。郁南县政府未在规定的两年期限内用地或实施征地补偿安置方案,该批复依法失效。一、二审认定郁南县政府“从2010年开始至2013年8月,开展实施征地工作”不但没有证据证明,也与上述国土资源部所规定的效力存续条件不符。2.二审中对郁南县政府存在的其他违法行为未处理,包括未付清征地补偿款、征地过程中未履行《中华人民共和国土地管理法》和《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》中所要求的公示、公告和听证等法定程序、未依法落实征地社保以及未依法落实留用地面积和范围。3.背后山地块虽判决违法,但由于没有判令如返还土地、恢复原状等后续处理和救济途径,导致当事人之间对判决理解和对土地如何处理的问题上出现分歧并出现新的争议。请求撤销二审判决;依法改判或发回重审,支持该小组的全部诉讼请求。
郁南县政府答辩称:1.二审认定事实清楚、适用法律正确、应予维持。2.762号批复未超过有效期限,该府自收到批复后,即组织工作人员陆续展开征地工作,并于2010、2013、2014年补助误工费给协助征地的干部和村民代表,证明实施征地工作是连续的。2013年起,郁南县政府进行的征地行为不是新的征地行为,而是整个征地行为的连续。3.背后山的征用已得到205号批复以及276号批复批准,且塘角二村民小组73户中69户签名同意,郁南县政府已履行协议规定的义务。2013年10月25日的《建设项目征用土地协议书》和《征收承平垌塘角二村小组土地补充说明》中明确载明,“同意征收土地签名表”中均有背后山的表述,该协议书有塘角二村民小组的代表6人签名,并加盖村民小组的公章。4.该府不存在其他违法行为:征地留用地是不计算征地补偿款的;公示、听证等程序是按规定处理的;社保费是必须支付才可得到省政府的批准,社保费已按规定划入财政局的专户;留用地20.74亩已解决,土地使用证已办妥。综上,该府征地得到塘角二村民小组2/3以上村民的同意,双方签订相关协议,该府已履行协议规定的义务,征地没有损害塘角二村民小组的合法权益,所有征地都得到省国土资源厅的批复,不存在所谓的其他违法行为。请求维持二审判决,驳回塘角二村民小组的再审请求。
本院经审查认为，本案争议的主要焦点问题为郁南县政府征收承平垌及背后山两个地块土地行为的合法性问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定,建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第一款规定,征用土地方案经依法批准后,由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施,并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。本案中,郁南县政府在征收承平垌地块的过程中,经过广东省人民政府作出762号批复同意实施农用地转用后,开始实施征地工作,并且与塘角二村民小组签订《建设项目征用土地协议书》,支付土地补偿款,征地程序符合上述法律规定。塘角二村民小组主张《建设项目征用土地协议书》中的签名系伪造,不具有真实性。《建设项目征用土地协议书》系郁南县政府在一审提交的证据,经过庭审质证后已作为认定本案事实的依据被采信。塘角二村民小组否定该证据的真实性,但并未提交任何证据予以证明,其该项主张没有无事实根据,本院不予采信。塘角二村民小组还主张762号批复已失效,郁南县政府征地实施行为违法。该项主张与其在一、二审时的主张相同,一、二审均已阐明,郁南县政府在2010年即已开始实施案涉土地的征地工作,不存在762号批复时效的情形,塘角二村民小组的该项主张亦不能成立,本院亦不予支持。
关于背后山土地的征地实施行为合法性问题。根据二审及本院查明的事实,郁南县政府对于案涉背后山地块的征收,属于未批先征,违反法定程序。虽然广东省人民政府于2016年5月20日、2017年5月26日作出205号批复及276号批复,同意对部分案涉土地进行转用,但仍有部分土地至今尚未办理转用手续。郁南县政府在背后山土地的征收行为,不符合《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第一款规定。鉴于该地块土地已被征收,且系出于公共利益的需要,而且大部分土地已经广东省人民政府批准征收为国有,二审判决对该部分征收行为确认违法,符合《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项的规定,本院予以支持。塘角二村民小组主张背后山地块征收行为虽判决违法,但由于没有判令如返还土地、恢复原状等后续处理和救济途径,导致当事人之间对判决理解和对土地如何处理的问题上出现分歧并出现新的争议。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项的规定,确认违法判决就是对违法的行政行为不予撤销,保留其效力,但同时宣告其违法性,原告可以以该判决为基础进而寻求国家赔偿或补偿。二审判决载明:“因该征地行为违法引起的损失,塘角二村民小组可另行提起行政赔偿诉讼”,已明确告知塘角二村民小组寻求救济的方式和途径,不存在塘角二村民小组主张的对判决理解和土地处理存在分歧的情况。塘角二村民小组的该项主张没有法律根据,本院不予支持。应当指出的是,郁南县政府仍应依照法律规定,逐级申报案涉土地的农用地转批手续,取得案涉土地转用及征收的合法依据。
综上,塘角二村村民小组的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第四项规定的情形。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十四条的规定,裁定如下:
驳回郁南县都城镇承平村民委员会塘角二村民小组的再审申请。
审判长 熊俊勇
审判员 龚 斌
审判员 奚向阳
二〇一七年七月三十一日
法官助理 牛延佳
书记员 曹 芳
来源：行政涉法研究
早年间的拆迁各个程序执行的还很规范，补偿的也很合理，然而，随着全国城镇化进程的加快，征地拆迁项目的增多，使得越来越多的征收方已熟知其中的拆迁漏洞，在面临巨大的利益诱惑下，利用自身的职权之便，违规拆迁导致乱象丛生，群众利益受损。
征地拆迁本是利民利国的好事，然而近期大华时报爆出重庆铜梁区违法征地拆迁事件，报道称当地的征地拆迁项目却是从2014年便开始实施的，具体的征收范围以及相应的征收文件他们都未曾见到过，当地征收方便与周边附近同村的村民谈好拆迁协议，并拆掉了其房屋。而被报道的当事人熊某直到2019年10月18日前，都一直没有人对他所有的鱼池和房屋洽谈征收补偿事宜。一直到鱼池被挖前二十多天，当地街道办事处拆迁办才开始与之协商征收补偿，后来在区人大三位领导和亲友的劝说下，于2019年10月30日下午签订了130万的拆迁协议。而2019年11月17日，熊某9亩鱼池被挖开鱼也全部跑掉，鱼池上的凉亭大部分被毁，鱼池周边的铁丝网围挡也被挖机开进鱼池时毁坏多处。并且熊某还对安置补偿事宜存在疑问，与自家相同情况的他村村民得到了安置，而自家却并没有，这就给人造成了一种和拆迁干部有关系就能安置无关系就不能安置的感觉。在此，不禁想问一句：这样的拆迁到底是让谁在受益？让谁致了富？
不得不说，本案乃至大多数征地拆迁案件都有类似之处，不乏有在拆迁过程中违规迁入进行安置的的，或不属于安置对象的也进行安置的，更有甚者扩大安置标准以及安置对象进行安置的；还有属于安置的对象却不给安置的等等情况，在损害国家和群众利益的情况下，还严重损害了政府的公信力。然而，对于这些违法违规的补偿安置情况，究竟是“关系”捣的鬼还是程序违法惹的祸，这都有待深究，值得各地上级部门细细考量与探查。
但无论是农村拆迁还是城市征收，国家都制定了统一的补偿原则，即“先补偿后拆迁”，与“不得降低原有的生活标准，保障被征收人的居住条件”，且因征地拆迁项目涉及千万家群众的利益，必须补偿公平、安置公正、程序合法，公开透明。
然而，想要获得合理合法的征收补偿，就需要作为被征收人的你了解合法的征收补偿程序，从中找到征收方的违法点，以此作为突破口来进行维权。下面，便是你所需要了解知道的征收知识：
国有土地上房屋征收补偿程序
1.依建设单位申请，政府启动房屋征收程序。
2.发展改革部门、国土资源部门、城乡规划部门、行业主管部门分别就拟建项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划进行审查，其性质为预审批。
3.房屋征收部门组织对征收范围内的房屋进行调查登记，并公布调查结果。
4.房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。（征收范围确定后，被征收人就不得新改扩建和改变房屋用途；有关单位暂停办理相关手续）
5.组织有关部门论证、修改征收补偿方案，并公布征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。
6.征求意见期满后，公布征求意见情况和征收补偿方案的修改情况。
7.按照有关规定进行社会稳定风险评估。
8.征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。
9.市、县级人民政府作出房屋征收决定前，组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
10.市、县级人民政府作出房屋征收决定并公告。同时收回国有土地使用权。对房屋征收与补偿进行宣传、解释。
11.被征收人对征收决定不服的，可申请行政复议，也可提起行政诉讼。
集体土地征收程序
第一步：发布拟征地公告
由市、县国土资源局在被征收土地所在地的村、组范围内（如果系乡、镇农民集体所有的土地，还应在乡、镇）发布《拟征地公告》，以书面形式告知被征土地的农村集体经济组织和农户，征地范围、位置、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
第二步：确认征地调查结果
当地国土资源部门应委托具有相应资质的勘测单位对拟征地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
第三步：组织征地听证
在征地依法报批之前，当地国土资源部门应书面告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置方案有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。（以上被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。）
《国土资源听证规定》第19条规定，有下列情形之一的，主管部门在报批之前，应当书面告知当事人有要求举行听证的权利：
（一）拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的。
第四步：拟定“一书四方案”组卷上报审批
由县或市级国土资源局根据前述程序，按照《建设用地审查报批管理办法》对报批材料的要求拟定“一书四方案”即：“建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。
第五步：征收土地公告
征收土地的市、县人民政府应当在收到省级政府或国务院征地批复文件之日起10个工作日内在被征地所在地的乡（镇）村、组进行征收土地公告。征收土地公告由该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。征收土地公告的内容包括：（一）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；（二）被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；（三）征地补偿标准和农业人员安置途径；（四）办理征地补偿登记的期限、地点。（《征收土地公告办法》第4、5条）
第六步：征地补偿登记
被征地的所有权人、使用权人应当在《征收土地公告》规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记手续。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。（《征收土地公告办法》第6条）
第七步：拟定征地补偿安置方案并公告
有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据省或国务院征收土地批准文件批准的《征收土地方案》在征收土地公告之日起45日内以被征地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。
征地补偿安置、方案公告内容包括：
（一）本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；
（二）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；
（三）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；
（四）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；
（五）农业人员的具体安置途径；
（六）其他有关征地补偿、安置的具体措施。（《征收土地公告办法》第7、8条）
第八步：征地补偿安置方案公告（听取意见、听证）
县或市级国土资源局应当主动听取被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。无需修改的，征地补偿安置方案报市、县人民政府批准后予以公告，由国土资源部门组织实施。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改后公告。
县或市级国土资源局将征地补偿、安置方案报市、县人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。（《征收土地公告办法》第9、10条）
第九步：落实征地补偿、安置资金
市、县国土资源局按规定在征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付征收土地的各项费用。（《土地管理法实施条例》第25条）
对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。
最后，拆迁律师提示各位被征收人，遇到征收不要慌，了解征收程序和征收方谈判，如果谈判结果不理想，及早咨询专业律师。
开庭日期
2020年5月26日下午2：00
开庭地点
绵阳中级人民法院
案由
诉自然资源和规划局纠纷案
办案律师
贾启华、和雪莲律师团队
相信很多被征收人都曾遭遇过此种经历，征地补偿安置协议签好了，征收方却仅仅急于将自己的房子拆除，但却对补偿事宜只字不提。本就作为弱势群体的被征收人在失去了最后的谈判筹码“房子”后，更加不知该如何维权。对于如此无赖的行径，北京圣运律师今天为您支一招！
首先，我们要审查这些内容，才能确定你是否有可以维权！
签订协议的主体是否合格
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
以及《土地管理法实施条例》第二十五条规定：……征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。
由上述规定可知，与被征收人签订补偿协议的合格主体应当是市、县人民政府、土地行政主管部门或负责房屋征收与补偿的部门（即拆迁办公室、拆迁指挥部等部门）。对于村委会、街道办、社区亦或是村小组长等人员来与你协商签字时，要特别注意此种情况下是需要经过授权的，而有权利授权的为上述的行政机关。一定要记得查看在补偿协议上是否已盖好行政机关的公章。如果没有，则他们并没有权利与你签订协议，所以对于此种情况你是可以拒绝签字的，而对于已经同其签订完毕的补偿协议则视为协议无效。
是否双方平等自愿协商签订
我国法律明确规定签订补偿协议应当经双方充分协商，在平等、自愿的基础上订立。如果存在欺诈和胁迫的情形，则协议无效。
补偿内容是否合法清晰
补偿协议条款必须约定细致，明确，尤其是补偿面积、补偿标准、补偿金额、补偿时间等条款必须明确且无误。乎此之外便是一定要注意违约责任条款此项，此项将是众位被征收人究竟能获得多少赔偿的依据，也就是说如果征收方不能按照协议履行协议，就必须承担此条款中规定的相应责任。
上述内容完毕无误后可进行此项：提起诉讼来维权。
根据《合同法》相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
并且根据《行政诉讼法》的相关规定，认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更土地房屋征收补偿协议的属于行政诉讼的受案范围。
由此可知双方签订征地补偿安置协议属于行政合同，在签订双方产生纠纷时，应当提起行政诉讼。
也就是说在双方签订好补偿协议后，应各自履行协议中规定的内容，如果其中一方拒绝履行的，另一方有权向法院提起诉讼。并且，在诉讼期间可以依法申请法院先予执行。
以上便是北京圣运拆迁律师今日带来的内容，若是对此还有其他疑问之处，可及时咨询律师。
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文章来源参考：【头条】集体土地按国有土地征收？法院谈违法，，违法建筑
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