发布:2024-09-25 14:25 文章来源：北京圣运律师事务所
征收中，我们经常会听到国有土地和集体土地这两个词，两者之间，无论是土地性质、征收程序、征收补偿标准等确有很大区别。那么，你知道国有土地上房屋征收和集体土地上房屋征收之间都有哪些区别吗？下面，带着大家一起来了解下。
土地性质不同
国有土地包括：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
集体土地包括：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；自留地、自留山也属于集体所有。
法律依据不同
国有土地上房屋征收：适用的法律是国务院590号令，即《国有土地上房屋征收与补偿条例》和各地政府依据该法规制定的《房屋征收实施细则》。
集体土地征地拆迁：适用《中华人民共和国土地管理法》和各地政府依据该法制定的《征地拆迁补偿办法》。
征收主体及实施主体不同
国有土地上房屋的征收，由市、县级人民政府根据法定程序作出征收决定，由市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施具体的征收与补偿工作。
征收集体土地，需要省、自治区、直辖市人民政府甚至是国务院批准，由市、县级以上人民政府予以公告并组织实施。
征收程序不同
征收集体土地，在办理审批手续之前，原则上先行办理农用地转用审批，国务院或省、自治区、直辖市人民政府批准农用地转用的同时办理征地审批手续。国有土地上房屋征收因本身就属于国有土地，所以不存在该程序。
补偿不同
国有土地上房屋征收的补偿由作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿。主要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成停产停业损失的补偿。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。并且被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
集体土地上房屋征收的补偿分为土地使用权的补偿和房屋本身的补偿，包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。集体土地上房屋的征收一般采取重置成本进行补偿，实践中各地普遍根据房屋的性质、结构、使用期限等因素确定具体的补偿标准。但根据相关法律规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般给予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。集体土地征收程序在一定程度上可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定来执行。
国有土地上房屋征收与集体土地上房屋征收之间还是有很大差别的，但是对于被征收人来说，房屋无论是属于集体土地还是国有土地，遇到了不公平不合理的征收时，要及时维护自己的合法权益询问专业律师，拿到合理补偿。
海征预公告〔2024〕19号
为保障公共利益用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规和《山东省人民政府办公厅关于规范征收土地管理工作的意见》（鲁政办字〔2022〕13号）有关规定，经研究决定，现发布征收土地预公告。
一、拟征收土地的位置、范围、现状及权属
地块1：四至范围垛山街西、海盛路北；面积：1.0537公顷，其中：农用地1.0537公顷（耕地0.1991公顷、林地0.1036公顷、园地0.7503公顷、其他农用地0.0007公顷），涉及的农村集体经济组织为：生产村股份经济合作社。
二、拟征收土地的目的、用途
该地块拟用于城镇住宅建设，用途为城镇住宅用地，上述地块均位于山东省人民政府《关于海阳市2023年土地征收成片开发方案的批复》（鲁政土字〔2023〕818号）批准的成片开发范围内。
以上地块拟征收土地符合《中华人民共和国土地管理法》第四十五条第五款规定的公共利益需要。
三、开展土地现状调查的安排
自本公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收土地范围内抢栽抢种抢建，违反规定抢栽抢种抢建的，对抢栽抢种抢建部分不予补偿。
海阳市自然资源和规划局、财政局、农业农村局及方圆街道政府拟于2024年7月18日组织开展土地现状调查，请本次拟征收土地涉及的农村集体经济组织、土地承包户、地上附着物和青苗所有权人等单位和个人按时参加并积极支持配合。不能直接到场的，要书面委托他人代理。
四、拟征收土地的补偿标准
拟征收土地补偿安置费按照山东省人民政府《关于山东省征地区片综合地价的批复》（鲁政字〔2023〕144号）批复的海阳市征地区片综合地价标准执行。本次拟征收土地共涉及1个区片，其中1级区片每公顷补偿97.5万元。
拟征收土地地上附着物和青苗补偿费按照山东省自然资源厅、山东省财政厅《关于烟台市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2021〕1881号）规定的标准执行。
被征收土地村的具体征地补偿安置方案，待土地现状调查和征收土地社会稳定风险评估完成后，由海阳市人民政府组织有关部门拟定并公告。
五、其他事项
本公告在拟征收土地涉及的农村集体经济组织所在的乡（镇）、村及山东省征地信息公开查询系统同时予以发布。本公告自发布之日起公示10个工作日。
被征地的农村集体经济组织、村民或者相关权利人对土地现状调查结果有异议的，在土地现状调查结束后5日内，向海阳市自然资源主管部门提出书面复核申请。
特此公告。
来源：全国征地信息共享平台
房屋征收过程中的评估环节对被征收人来说非常的重要，包括评估机构的选择。但是实践过程中，常有征收方未经被征收人同意、协商，擅自决定评估机构对被征收房屋进行评估的现象。那么，若被征收人因补偿不合理未签订补偿协议，征收方依据此作出补偿决定是否合法呢？今天，北京圣运律师就与大家来看看一起这样的案子...
李某在所在地有一处房屋。2016年7月，相关部门作出房屋征收决定并公告。决定征收李某房屋在内的部分土地。同年7月22日，相关部门在没有经过被征收人的同意下，直接通过抽签的方式确定了评估机构并公告。评估机构人员对涉案房屋进行评估后出具了评估报告并将评估报告送达给李某。
后李某觉得补偿不合理，于是未在签约的期限内与房屋征收部门签订补偿协议。随后，相关部门便对李某作出了补偿决定。李某不服向法院提起了行政诉讼，请求撤销该补偿决定。
法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，房地产价格评估机构应当由被征收人协商选定，协商不成的，可以通过多数决定、随机选定等方式确定。具体的办法由省、自治区、直辖市制定。另外根据当地的相关规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定，被征收人在规定的时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或是通过抽签、摇号等方式确定。
但是本案中，相关部门在没有经过被征收人协商的情况下，直接通过抽签方式确定评估机构，违反了法定程序。而且《条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。但是，相关部门并没有提供证据证明评估报告有依法送达给李某。因此，该评估报告不能作为补偿决定的依据。最终，法院撤销了补偿决定，依法维护了被征收人的合法权益。
针对本案，北京圣运律师认为，在征地拆迁过程中，由于信息的不对称，常常会引发这样或是那样的问题，比如征收方给予被征收人的补偿过低，征收程序违法、侵害被征收人知情权、选择权等。但是对于房屋征收或是土地征收程序，我国有着严格的规定。在征补条例中明确规定了，评估机构首先要由被征收人协商选定，只有在协商不成的情况下，才能由相关部门通过抽签等方式选定。
而且，法律上也明确规定了，被征收人有选择申请复核的权利和鉴定的权益，可是实践中相关部门却常常是不依法送达，这直接剥夺了被征收人申请复核的权利。因此，北京圣运律师提醒大家，在遇到征收方不依法送达评估报告，侵害自己相关的合法权利时，一定要及时的咨询专业律师来维护自己的合法权益。
一般情况下，开展土地征收通常是以公共利益为提前的（具体什么是公共利益，土地管理法第四十五中已经明确规定了公共利益的范畴，大家可以通过网络查阅或是翻看我们公众号之前的文件查看），如果遇到的土地征收并非是因公共利益的需要，那原则上来说此次土地征收可能就不合法。
不过，不论是因什么目的开展的土地征收，但在土地征收中必须要有征收土地预公告。
征收土地预公告是集体土地征收中必须要有的一份文件，也是相关部门在确定征收范围后必须要依法按照《土地管理法》中规定的在村集体内或是在村庄内的公告栏内以书面的形式主动公开的一份文件。实践中，当我们的承包地或是房屋被征收以后，广大被征地农民看到的第一份法律文件应该是征收土地预公告。
根据《土地管理法实施条例》第二十六条规定，需要征收土地，县级以上地方人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的，应当要发布征收土地预公告，并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。
征收土地预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。征收土地预公告应当采用有利于社会公众知晓的方式，在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布，预公告时间不少于十个工作日。
从上述的法律法规中我们可以了解到，土地征收预公告不仅是法定程序之一，而且，这一份文件的内容中还应当要包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等事项。不过，这里北京圣运律师想着重告诉大家一点的是，无论是土地征收预公告还是征收土地预公告（性质一样）应当要采取有利于广大被征地农民知晓的方式，即以书面的形式，在村庄范围内或是老百姓经常聚集的地方发布张贴，并且公告的时间至少需要达到10个工作日。
这里要告诉大家的是，征收土地预公告并没有法律效力（具有法律效力的是落实所有前置程序及补偿后，相关部门发布的土地征收公告），前期发布的土地征收预公告只是起到一个告知的作用，告知大家具体的征收目的等事项，不过，虽然征收土地预公告没有法律效力，但也是不能少的，征收方也不能因该文件没有法律效力而不依法主动公开，否则就是侵害被征地农民知情权的行为。实践中，如果相关部门以没有必要或是以土地征收预公告涉及隐私等为由拒绝公开或是没有依法主动公开，那么，建议被征地农民拒绝搬迁。
拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁人与被拆迁人之间权利义务的合同，更是在履行协议拆迁协议过程中，若发生补偿纠纷而解决纠纷的主要依据。
也就是说，一旦签订补偿安置协议，那么则意味着这份拆迁协议已经产生了法律效力，实践中，无论是哪一方当事人在签订补偿协议后有违约或是毁约的行为，那么另一方均可以以此为依据向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。
《关于审理行政协议案件若干问题的规定》中明确规定，被告未依法履行、未按照约定履行行政协议，人民法院可以依据行政诉讼法第七十八条的规定，结合原告诉讼请求，判决被告继续履行，并明确继续履行的具体内容；被告无法履行或者继续履行无实际意义的，人民法院可以判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。
原告要求按照约定的违约金条款或者定金条款予以赔偿的，人民法院应予支持。
根据《合同法》相关规定可知，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》也有规定，补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起行政诉讼。
因此，这里需要格外的提醒被拆迁人，签订补偿协议之后，手里必须要持有一份拆迁补偿安置协议原件，以避免因没有协议而带来的没必要的纠纷。
不过，近日有一位海南那边的当事人却非常糟心，他向咨询北京圣运律师反馈说，自己在与拆迁方签订补偿协议后，拆迁方将拆迁协议全部收走了，一份协议复印件也没有，而且现在已经过去两年了，仍未对自己进行补偿安置，这位当事人还说，当初他们说的十分的诚恳，说一定会按时支付补偿款的...
事实上，在实际征收过程中，拆迁方将签好的拆迁协议全部拿走的情况是非常常见的，但是如果拆迁方拿走拆迁协议，这对被拆迁人来说是非常不利的，万一日后征收方不履行补偿义务，不承认所签订的补偿协议想毁约，那么此时被拆迁人要想维权，可能会因为没有直接证据（拆迁补偿协议）而陷入困境。
因此，北京圣运律师再次提醒大家，签订完补偿协议后手里一定要留有一份协议原件，不管拆迁方以什么理由欲收走，都不要答应，否则必定会给自己带来不必要的麻烦。那么，在征地拆迁中，遇到拆迁方欲拿走拆迁协议的情况时，作为被征收人应该如何从容应对呢？
1、态度一定要坚决
很多拆迁方可能常会以将被拆迁人签好字的协议拿回去盖章等为由将协议原件全部欲拿走，此时，被拆迁人一定在斩钉截铁的告诉拆迁人“不行”，尤其是针对一些空白协议或是协议中未明确具体内容的协议的时候，否则，可能就会掉入拆迁方布置好的陷阱里。
试想一下，如果拆迁方将被拆迁人签好字的协议拿回去，那么拆迁补偿、安置房的位置、朝向还有可能是你们之前协商好的吗？万一拿回去不给了，他们日后违约，而你手里又没有依据，那岂不是进退两难了？
所以，被拆迁人手里一定要有协议原件，且空白协议千万不要签。
2、录像、录音留证
如果拆迁方非要拿走，那么此时，被拆迁人一定要找人对这个过程进行录像或是录音，最好呢是从开始签订协议之前就进行这一项工作，同时，也要将拆迁协议中的每一页、每一项内容进行录像、拍照留证，以免拆迁方拿回去之后胡乱改写。
3、及时咨询律师并维权
拆迁方拿走协议后，如果没有及时的将拆迁协议拿回来，被拆迁人一定要及时地咨询律师，并启动法律程序来维护自己的合法权益，万不可妥协、拖延，若日后拆迁方违约，那么势必会对自己造成不利的影响。
总之，北京圣运律师提示大家，在签订补偿协议时一定要做到三思而后行，一旦发现签订的是空白协议，或是补偿标准不是之前协商好的，最好别听信他们的甜言蜜语，草草地签了字，一定要弄清楚之后再决定要签不签。
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文章来源参考：【头条】国有土地上房屋征收与集体土地上房屋征收有何区别？，，国有土地征收和集体土地征收
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