北京圣运拆迁律师谈回迁房不符合拆迁协议里约定的标准怎么办？，回迁房不合格:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京圣运拆迁律师谈回迁房不符合拆迁协议里约定的标准怎么办？，回迁房不合格

更新时间:2025-05-04 23:10 发布:2024-09-25 15:56 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京圣运拆迁律师谈回迁房不符合拆迁协议里约定的标准怎么办？,众所周知，征地拆迁中，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权置换，这是法律赋予被征收人的权力。被征收人选择产权置换的，一般要按拆一还一的原则进行补偿，被征收人选择货币补偿的，

北京圣运拆迁律师谈回迁房不符合拆迁协议里约定的标准怎么办？，回迁房不合格

一、北京圣运拆迁律师谈回迁房不符合拆迁协议里约定的标准怎么办？，回迁房不合格

　　众所周知，征地拆迁中，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权置换，这是法律赋予被征收人的权力。被征收人选择产权置换的，一般要按拆一还一的原则进行补偿，被征收人选择货币补偿的，被征收房屋价值的补偿一般不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的周边市场价。

　　但无论被征收人选择产权置换也好，还是选择货币补偿也好，双方就补偿事宜达成一致意见且时均需要签订一份拆迁安置补偿协议书，这份协议书里必须要明确补偿内容，比如回迁安置房面积、朝向、交付安置房时间、过渡期限以及违约事项等，同时在签订补偿协议之后，双方也均需要依法履行自己的职责和义务。

　　然而实践过程中，常有征收方在签订补偿协议后不履行自己职责的情况或是不按照协议里约定的给被征收人进行安置。那么，签订补偿协议后，征收方违约或是不按照协议里约定的进行安置时，被征收人应当要怎么办呢？下面，我们通过一则案例来为大家讲解一下

　　高先生是河南省人，在当地有一处房屋。2009年11月12日，相关部门发布了城中村改造的通知，高先生的房屋在改造的范围内。随后，高先生与动迁服务中心签订了拆迁补偿及安置房屋置换协议。但在2013年9月，城乡规划局以xx安置小区xx栋未依法取得建设工程规划许可证等为由，对街道办事处xx社区居民委员会作出行政处罚决定书。事后，高先生认为相关部门向其交付的回迁房不符合协议里约定的，遂向法院提起了诉讼。

　　一审法院认为，高先生与相关部门签订的补偿协议，未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，涉案的《拆迁补偿及安置房屋置换协议》是合法、有效的，最终驳回了高先生的诉求请求。高先生为了维护自己的合法权益，提出了上诉，二审法院认为，高先生要求相关部门按照所签协议中约定的履行协议，但各方当事人均认可已建设的安置房屋无法达到上述协议约定的条件，即客观上合同标的物给付不能。因此，高先生要求相关部门按照协议里约定的履行的诉讼请求法院不予支持。

　　但高先生认为，一审仅判相关部门继续履行协议，适用法律错误。二审法院认为协议无法履行，判决驳回其诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据。在协议履行过程中，相关部门并未按照《拆迁补偿及安置房屋置换协议》约定的交付时间、交付标准提供安置房。因此，相关部门应当要承担相应的违约责任，采取补救措施或是赔偿损失。于是，高先生为了维护自己的合法权益，向最高院申请了再审。

　　再审法院认为，《拆迁补偿及安置房屋置换协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，对安置房交付时间、交付标准均有明确约定，相关部门应当要依约严格履行。相关部门未交付安置房，二审中亦自认小区安置房不符合协议约定的标准，不具备交付条件，因此，相关部门应当要采取补救措施或者赔偿损失。最终，最高院指令河南省高级人民法院再审本案。

　　也就是说，行政机关与行政相对人签订的拆迁补偿安置协议在不违反法律、行政法规的强制性规定，且安置房交付时间、交付标准均有明确约定的情况下，行政机关应当要依法履行。若交付的安置房不符合协议里约定的标准，或是不具备交付条件，相关部门应当要赔偿相应的损失。

　　实践过程中，不按照协议里约定的标准对被征收人进行补偿的情况时常发生，这不仅仅会给社会造成一定的影响，而且还会导致被征收人的权益有所损失。因此，当被征收人遇到上述案例中这样的情况时，或是征收方在签订补偿协议后，压根不依法对被征收人进行安置时，那么被征收人可根据《合同法》、《关于审理行政协议案件若干问题的规定》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，向法院提起诉讼，要求对方继续履行协议或是承担赔偿等违约责任。

　　《关于审理行政协议案件若干问题的规定》中明确规定，被告未依法履行、未按照约定履行行政协议，人民法院可以依据行政诉讼法第七十八条的规定，结合原告诉讼请求，判决被告继续履行，并明确继续履行的具体内容；被告无法履行或者继续履行无实际意义的，人民法院可以判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。

　　原告要求按照约定的违约金条款或者定金条款予以赔偿的，人民法院应予支持。

　　征地拆迁涉及到巨大的利益，但也关乎着被征收人的权益。因此，在被征收人积极配合征收工作并签订补偿协议后，征收部门应当要依法严格的履行协议，只有这样才能减少拆迁中的矛盾纠纷，才能真正的让老百姓过上更好的日子。

二、北京农村征地律师谈怎么知道自己家有没有在拆迁范围内？

　　土地征收涉及被征收人的切身利益，那么咱普通的老百姓怎么才能知道自己家没有在征地拆迁范围内呢？可以通过下面两种方法

　　一、通过相关部门发布的文件

　　自己家的承包地或是房屋在不在征收范围内，被征收人可以通过相关部门发布的文件来确定。根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》等相关的法律法规，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

　　县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

　　根据《土地管理法实施条例》中的规定，需要征收土地，县级以上地方人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的，应当发布征收土地预公告，并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。

　　征收土地预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。征收土地预公告应当采用有利于社会公众知晓的方式，在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布，预公告时间不少于十个工作日。

　　也就说，一般情况下，相关部门因公共利益需要占用农民老百姓的承包地或是涉及农村宅基地时，在实际占用之前必须要将具体的征收信息在征收范围内进行公告，包括征收范围、征收目的，所涉及到的耕地亩数以及房屋具体的情况。

　　所以，自己家有没有在征收范围内，房屋有没有被拆迁，作为被征收人便可以很直观地通过相关部门发布的土地征收预公告等文件来确认一下，自己家究竟有没有在征收范围内。

　　二、通过地方相关部门的门户网站

　　一般情况下，如果当地村庄有征地拆迁项目，要想知道自己所在的区域内有没有被划入在拆迁中，除了可以通过相关部门发布的文件来确认之外，被征收人还可以通过自行查找的方式来确认自己家究竟有没有在拆迁范围内。

　　实践中，土地征收、房屋拆迁项目中，与被征收人切身利益息息相关的文件，应当是要相关部门主动公开的，然而实践过程中，极个别地被征收人往往会为了尽快完成征地拆迁工作，常以各种理由拒绝公开这些信息，即不在征收范围内发布土地征收预公告、补偿安置方案等，这就导致被征收人无法第一时间知道自己家的土地有没有在征收范围内，直接推土机，大型的挖掘机开进自家耕地，才恍然大悟土地被征收了。

　　所以，北京圣运律师在这里提醒大家，如果发现自家耕地有被征收的迹象，但是又没有看到具体的征收文件等，那么，建议被征收人可以去当地相关部门的官网上进行查询，一般要是有征地的话，相关部门通常会在当地门户网站上公开土地征收预公告、补偿安置方案文件等。

　　三、通过政府信息公开

　　最后就是通过政府信息公开的方式来审查自己家在没在拆迁范围内。实践中，如果广大被征收人遇到相关部门既没有以书面的形式在征收范围内告知大家具体的征收范围等事项，也没有通过网络来发布征收信息时，那么，当事人若想尽快知道土地有没有在征收范围内的话，便可以在专业律师的帮助下，通过申请政府信息公开的方式来知道征地具体的情况。

　　北京圣运律师最后想要告诉大家，征地拆迁涉及被征收人及国家的利益，因此，在征地拆迁中，相关部门应当要依法依规地实施征收行为，保障被征收人的知情权、参与权等权利。当然了，实践中，如果农民老百姓发现自家土地被占用，但相关部门又没有发布具体的文件，不确定有没有在征收范围内，那则可通过法律途径来维护自己的合法权益。

三、最高法会议纪要谈对超征收范围造成当事人的损失可依法判决一并予以行政补偿

　　对超征收范围造成当事人的损失可依法判决一并予以行政补偿

　　（最高人民法院第一巡回法庭2018年第10次法官会议纪要）

　　【会议日期】2018年12月22日

　　【主持人】郭修江

　　【出席法官】司明灯、龚斌、熊俊勇、刘艾涛

　　一、基本案情

　　因长株潭城际铁路建设需要，株洲市政府于2013年7月9日作出征收决定及安置补偿方案，超宇公司拥有1546.6平方米土地的使用权，其中72.5平方米的土地及土地上房屋位于该征地红线范围内。2013年7月9日，株洲市国有土地上房屋征收处发布《关于协商选择评估机构进行评估的公告》，推荐包括湖南新星房地产估价有限公司在内的7家评估公司作为备选评估机构。超宇公司未在规定期限内协商选定评估公司，株洲市国有土地上房屋征收处在株洲市国信公证处公证下采用抽签方式，选定湖南新星房地产估价有限公司为评估单位。2014年5月14日，荷塘区指挥部（2010年3月由株洲市荷塘区人民政府成立）与超宇公司签订《株洲市超宇实业有限责任公司整体征收与补偿的框架协议书》（以下简称《框架协议》），协议约定荷塘区指挥部对超宇公司进行整体征收，实行一次性货币补偿，并在2014年5月31日前签订正式的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》。5月23日，超宇公司根据协议的约定将72.5平方米房屋及所占土地搬迁腾空交付荷塘区指挥部。同日，荷塘区指挥部将房屋拆除，此后使用该地块进行了工程施工。但双方未在《框架协议》约定的期限内达成征收补偿协议。2014年7月24日，湖南新星房地产有限公司作出评估报告，其中位于征地红线范围内72方米，总评估价值为171173元。该评估报告注明有效期至被征收房屋征收完成之日，评估结果不包括房屋内装饰装修补偿价值。超宇公司于7月25日收到该评估报告后，未申请复核评估。11月3日，超宇公司向荷塘区指挥部书面报告，要求重新选定评估机构进行评估作出的补偿决定，荷塘区指挥部于11月4日书面答复评估程序合法，不予重新选择评估公司。此后，超宇公司员工到株洲市委、市政府信访，因征收该公司资产的评估价款相差较大要求株洲市政府协调处理。2015年11月2日，超宇公司以株洲市政府提起行政诉讼，请求株洲市政府作出征收补偿决定。2016年11月23日，湖南省高级人民法院作出生效（2016）湘行终931号行政判决，责令株洲市政府在判决生效后60日内对超宇公司作出征收补偿决定。2017年1月23日，株洲市政府作出株征补（2017）1号《株洲市政府房屋征收补偿决定书》，对征地范围内72.5平方米房屋征收实行一次性货币补偿，包括被征收房屋房地产价值、装饰装修补偿费、搬迁费、停产停业损失补偿费以及自2014年5月23日起按中国人民银行同期一年定期存款利息，合计202173元补偿款。超宇公司不服，申请行政复议。2017年6月19日，湖南省政府作出湘府复决字（2017）42号行政复议决定，维持株洲市政府作出的补偿决定。超宇公司不服，提起本案行政诉讼，请求撤销补偿决定和行政复议决定，依法对其予以整体补偿。

　　株洲市中级人民法院（2017）湘02行初370号行政判决认为，株洲市政府作出的补偿决定，符合法律规定，程序合法。该补偿决定确定给予超宇公司房屋征收补偿的项目包括被征收房屋价值补偿、装饰装修补偿、搬迁补偿、停产停业损失补偿，其中被征收房屋价值补偿是被告及房屋征收部门通过依法选定房地产评估机构，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定确定，装饰装修补偿费、搬迁费、停产停业损失补偿费根据《长株潭城际铁路项目株洲红旗路段国有土地上房屋征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》）所确定的相应补偿标准计算，较好地保护了超宇公司的合法权益，内容合法。《框架协议》的主体是超宇公司与荷塘区指挥部，与本案不属同一法律关系。在超宇公司与房屋征收部门未达成征收补偿协议的情况下，《框架协议》对株洲市政府作出房屋征收决定不具有直接约束力。对超宇公司仅有72.5平方米的房屋位于征收红线范围内，且被征收的部分不影响其他房屋的安全和使用，湖南省政府收到超宇公司行政复议申请后，根据行政复议法的相关规定，经立案、调查调解等程序，在调解无效的情况下，依据本案客观事实及相关证据作出行政复议决定，符合法律规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回超宇公司的诉讼请求。

　　湖南省高级人民法院（2017）湘行终1177号行政判决认为，超宇公司按照协议约定履行了《框架协议》。但指挥部没有与超宇公司签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，且未提出正当理由，其行为违反信赖利益保护原则。虽然超宇公司只有72.5平方米房屋及所占的土地位于长株潭城际铁路征收红线范围内，但超宇公司从铁路线路路堤坡脚、路堑坡顶或者铁路桥梁外侧起向外10米范围内的房屋及土地，应属于铁路线路安全保护区的范围。即使当时未将该部分纳入征收范围，但鉴于超宇公司已经整体搬迁，该部分应当纳入补偿范围。株洲市政府在对超宇公司作出征收补偿决定时，已经知道超宇公司要求整体补偿的请求，但株洲市政府在作出征收补偿决定时，没有考虑上述应当考虑的因素，明显不当。征收补偿决定直接认定搬迁费和室内装饰装修补偿费145万元，缺乏事实和法律依据，程序违法。超宇公司实际停产停业的时间远远超过三个月，但征收补偿决定只按三个月给予补偿，其补偿缺乏事实和法律依据。征收补偿方案规定了搬迁奖励，征收补偿决定中没有包括该部分内容。判决撤销一审判决，撤销补偿决定及复议决定，责令株洲市政府重新作出征收补偿决定。株洲市政府不服，申请再审。

　　最高人民法院（2019）最高法行再4号行政判决认为，株洲市政府作出的补偿决定，确定给予超宇公司的被征收房屋价值补偿、装饰装修补偿、停产停业损失补偿，均系按照《征收补偿方案》的标准进行计算，并无不当。虽然超宇公司未在期限内签订征收补偿协议，但该公司确系依约提前将72.5平方米房屋及土地腾空交付给荷塘区指挥部，并未影响案涉地块的征收进度，故应当依照《征收补偿方案》的规定，对超宇公司给予按期搬迁奖、提前搬迁奖及奖励性补贴。补偿决定未给予超宇公司搬迁奖励补偿，应予纠正。补偿决定确定的搬迁费1000元，系按照住宅房屋标准进行计算，不符合超宇公司被征收房屋为非住宅房屋的实际情况，应予纠正。株洲市政府在无法与超宇公司协商达成补偿协议后，理应及时作出补偿决定，尽快支付补偿款，尽可能减少被征收人的损失。株洲市政府作出补偿决定时，对超宇公司在2014年5月23日腾房交地后至其作出决定期间，按中国人民银行同期一年定期存款利率补偿并无不当。但因株洲市政府作出补偿决定确定的补偿数额有误，该补偿数额与应当补偿的数额间差额部分的利息亦属于超宇公司的损失范围，应予补偿。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十七条的规定，人民法院对行政行为涉及对款额的确定、认定确有错误的，可以判决变更。故本院对补偿决定的补偿数额予以变更。湖南省政府作出复议决定，维持补偿决定，亦属认定事实不清，依法应予撤销。作出再审判决：撤销一、二审行政判决；撤销湖南省人民政府作出的湘府复决字﹝2017﹞42号行政复议决定；维持株洲市人民政府株征补﹝2017﹞1号《株洲市人民政府房屋征收补偿决定书》的第一项、第三项，撤销株洲市人民政府株征补﹝2017﹞1号《株洲市人民政府房屋征收补偿决定书》的第四项；对株洲市人民政府株征补﹝2017﹞1号《株洲市人民政府房屋征收补偿决定书》的第二项，即超宇公司应得的货币补偿数额变更如下：（1）被征收房屋房地产价值补偿为人民币171173元；（2）装饰装修补偿费为人民币14500元；（3）搬迁费为人民币17486元；（4）停产停业损失补偿费为人民币3595元；（5）搬迁奖励为人民币50184.6元；上述五项合计为人民币256938.6元。由株洲市人民政府于本判决生效之日起30日内，补偿株洲市超宇实业有限责任公司268843.6元及利息（利息计算方法：以66670.6元为基数，从2014年5月23日起计算至补偿款实际支付之日止，按照中国人民银行一年期同类存款基准利率计算，不计算复利）。

　　二、法律问题

　　征收补偿过程中对行政机关超征收范围给当事人造成的损失是否可以一并予以行政补偿。

　　三、法官会议意见

　　国有土地上征收范围应当根据红线确定的范围为依据，征收补偿决定按照征收决定确定的范围，认定安置补偿范围。但是，实际征收过程中，超过征收范围的部分建筑实际上已经不可能继续使用，已经丧失财产价值的，人民法院可以依法一并判决行政机关予以行政补偿。

　　四、意见阐释

　　1.征收实施单位对其委托的行为应当承担责任

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作；市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行；房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作；房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。市、县人民政府作为征收决定的发布主体，房屋征收部门作为组织实施单位，应当对各自的行政行为承担责任。

　　2.受委托实施单位超范围承诺签订行政协议的效力

　　实践中，房屋征收部门委托相关部门与被征收人开展征收工作，受委托人在授权范围内实施的行为应当由委托部门承担相应的责任，若受委托人与被征收人签订《框架协议》，不能简单地否定该类协议的效力，《框架协议》属于在征收实施过程中作出的承诺，对征收双方均具有拘束力，在签订补偿协议或者作出补偿决定时应当对其中合法有效的约定予以采纳。在审理行政协议案件时，要促进法治政府和政务诚信建设，认真审查协议不能履行的原因和违约责任，切实维护行政相对人的合法权益。对政府没有合理理由违反承诺甚至违约毁约的，要坚决依法支持行政相对人的合理诉求，这就是信赖利益保护原则的价值所在。但是，行政机关作出的行政允诺、行政协议等行为必须建立在依法行政的前提下，即行政机关作出的允诺或达成的协议必须在其具有裁量权的处置范围内，且不损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。在国有土地上房屋征收过程中，征收补偿的款项均来源于公共财政，对征收补偿款不进行合理控制必然会对社会公共利益造成不利影响。行政机关在组织实施征收与补偿工作时，必须遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规的规定，符合征收决定及房屋征收补偿安置方案的要求，对被征收人给予公平补偿。行政机关违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规，超出征收决定的范围或者房屋征收补偿安置方案确定的补偿标准，作出的相关承诺、签订的补偿协议或者作出的补偿决定，人民法院应当作出否定的评价，不予支持。不能将信赖利益保护原则置于依法行政之上，无原则地以牺牲社会公共利益来强调政府对所作承诺的遵守。确因国家利益、公共利益或者其他法定事由改变政府承诺的，行政机关可以依法补偿财产损失。

　　3.超范围承诺行政协议的效力认定考量因素

　　对于超范围承诺的《框架协议》的效力问题，首先需要区分协议中对于征收范围内与征收范围外的部分，对于征收范围红线之内的，应当确认该部分的协议效力。而超范围的部分，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，缺乏法律依据，不具有法律效力，对补偿决定不产生拘束力。其次需要考虑《框架协议》的实际履行情况，由于《框架协议》并非正式的征收补偿协议，若征收补偿有关问题未能按照《框架协议》约定达成一致并签订正式的征收补偿协议，且《框架协议》没有实际履行，则被征收人主张依据《框架协议》给予赔偿没有事实和法律依据。

来源：行政涉法研究

四、最高法院判例谈农村集体组织成员的安置补偿资格不因外出做临时工而丧失

　　【裁判要旨】

　　1.合法、有效且合理、适当的决定、命令或其他规范性文件可以作为判断被诉行政行为是否合法的根据

　　根据《最高人民法院关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要》精神，县级以上人民政府及其主管部门制定发布的具有普遍约束力的决定、命令或其他规范性文件，不是正式的法律渊源，对人民法院不具有法律规范意义上的约束力。但是，人民法院经审查认为被诉行政行为依据的规范性文件合法、有效并合理、适当的，在认定被诉行政行为合法性时应承认其效力。也就是说，合法、有效且合理、适当的决定、命令或其他规范性文件，人民法院可以作为判断被诉行政行为是否合法的根据。对于集体土地与房屋的征收补偿安置行为，因目前不同地域存在较大差别，因此可以适用相关的地方法规及规范性文件。

　　2.农村村民的安置补偿资格不因外出做“临时工”而丧失

　　按照通常理解，“国家机关或企、事业单位的在编工作人员”应限定于编制管理机构确定的人员编制范围，不宜作扩大解释。农村外出工作人员虽与企业签订了固定期限的劳动合同，但其系不在编的“临时工”，不具有国家机关或企、事业单位的在编工作人员的身份，其属于被征地集体经济组织成员的身份没有改变，行政机关在未举证证明其已经不享有农村土地承包经营权利，且不参与被征地集体经济组织分配，或者属于其他不予安置的情形的情况下，拒绝对其进行安置和补偿，缺乏事实和法律依据，

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2018）最高法行申6904号

　　再审申请人（一审被告，二审上诉人）湖南省怀化市人民政府。

　　法定代表人雷绍业。

　　委托代理人彭小东，怀化经济开发区管委会安置房管理办公室法制信访科科长。

　　委托代理人林鑫，广东普罗米修斯律师事务所律师。

　　被申请人（一审原告，二审被上诉人）丁勇，男，1983年6月14日出生，汉族。

　　再审申请人湖南省怀化市人民政府（以下简称怀化市政府）与被申请人丁勇确认房屋征收安置对象及行政补偿一案，不服湖南省高级人民法院（2017）湘行终343号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

　　2009年9月至2010年1月，因怀化经济开发区（以下简称怀化经开区）“一路一桥”项目建设，怀化市国土资源局怀化经济开发区分局与丁勇先后3次签订《收购（拆迁）房屋补偿协议》，对丁勇的房屋、碎石道路、生活用水池、水管等进行征收。至2015年2月2日，怀化经开区征收安置办公室对丁绍刚、丁勇等七户拟安置名单，连续进行了三轮公示。公告中规定安置对象必须同时符合下列三个条件：1.户籍在被征地集体经济组织；2.系该被征地集体经济组织成员，依法享有农村土地承包经营权利，参与被征地集体经济组织分配，在被征地集体经济组织内部享有权利并承担义务；3.有合法建房手续的住宅房屋被征收。其后怀化经开区认为丁勇系怀化公共交通集团有限责任公司职工，不符合安置条件，仅确定丁勇的父亲丁绍刚、母亲彭龚珍、姐丁慧、长女丁瑶、次女丁柯薇为安置对象。2015年6月25日，丁绍刚在怀化经开区拟定的《房屋拆迁安置协议》上签名确认。2015年6月29日，丁绍刚因丁勇房屋征收安置一事上访，怀化市信访局将此事转办给怀化经开区对此未作处理。另查明，经怀化市人力资源和社会保障局备案，丁勇与怀化公共交通集团有限责任公司签订劳动合同，期限自2013年11月15日起至2016年11月14日止，现无业。

　　湖南省怀化市中级人民法院（2016）湘12行初212号行政判决认为，本案为确认房屋征收安置对象及行政补偿纠纷。怀化经开区是怀化市政府的派出机构，虽是独立的机关法人，但不具备独立的行政主体资格。本案中，怀化经开区以自己的名义与丁勇的家人就房屋拆迁安置事项达成合意，是受怀化市政府的委托和总体授权而实施的行政行为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第五款之规定：“行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告。”且本案在开庭审理中，怀化市政府委托代理人自认确认丁勇是否为房屋征收安置对象的行政主体应该是怀化市政府，因此，怀化市政府具备确认丁勇为房屋征收安置对象并依法进行补偿安置法定职责，是本案适格被告。

　　怀化公共交通集团有限责任公司与丁勇签订的劳动合同系固定期限的劳动合同，该公司证明丁勇系不在编的“临时工”，可见丁勇的被征地集体经济组织成员身份没有改变，怀化市政府并未举证证明丁勇已经不享有农村土地承包经营权利，且不参与被征地集体经济组织分配的证据。同时，怀化市政府也没有提供丁勇系《怀化市城市规划区集体土地与房屋征收补偿安置办法》第四十九条第（四）项规定中不予安置的情形，即“户籍在被征地集体经济组织的国家机关或企、事业单位的在编工作人员及离退休人员”，依据《怀化市城市规划区集体土地与房屋征收补偿安置办法》规定可以确认丁勇为安置对象，怀化市政府拒绝将丁勇列入安置对象，不符合上述规定，故怀化市政府应依法正确履行对丁勇要求确认为安置对象的法定职责，并对丁勇依法进行补偿和安置。

　　综上所述，怀化××××区未履行对丁勇的补偿和安置义务，在丁勇要求依法安置的情况下，拒绝安置补偿，系不正当履行其应尽的义务，怀化××××区以自己的名义与丁勇的家人就房屋拆迁安置事项达成合意，系受怀化市政府的委托和总体授权而实施的行政行为，故怀化经开区拒绝将丁勇列入安置人员所产生的法律后果由怀化市政府来承担。怀化××××区拒绝将丁勇列入安置人员不符合《怀化市城市规划区集体土地与房屋征收补偿安置办法》相关规定，依法应予纠正。丁勇的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条的规定，判决责令怀化市人民政府在三十日内对丁勇要求确认为房屋征收安置对象并进行补偿和安置依法作出处理。案件受理费50元，由怀化市人民政府负担。

　　湖南省高级人民法院作出（2017）湘行终343号行政判决认为，本案为确认房屋征收安置对象及行政补偿纠纷。怀化经开区是怀化市政府的派出机构，但不具备独立的行政主体资格。怀化××××区以自己的名义就房屋拆迁安置事项达成合意，是受怀化市政府的委托和总体授权而实施的行政行为，故怀化经开区拒绝将丁勇列入安置人员所产生的法律后果应由怀化市政府来承担，怀化市政府是本案适格被告。

　　本案双方争议焦点是怀化市政府是否应该履行对丁勇进行安置和补偿的义务。怀化市政府主张未对丁勇进行安置和补偿有事实及法律依据。怀化市政府认为丁勇不属于安置对象，丁勇有工作单位，且参加了社会保险，系《怀化市城市规划区集体土地与房屋征收补偿安置办法》第四十九条第（四）项规定中不予安置的情形，即“户籍在被征地集体经济组织的国家机关或企、事业单位的在编工作人员及离退休人员”。但怀化公共交通集团有限责任公司与丁勇签订的劳动合同系固定期限的劳动合同，该公司亦证明丁勇系不在编的“临时工”，故丁勇的被征地集体经济组织成员身份没有改变，怀化市政府并未举证证明丁勇已经不享有农村土地承包经营权利，且不参与被征地集体经济组织分配。怀化市政府亦未提供证据证明丁勇属于其他不予安置的情形。故怀化××××区拒绝对丁勇进行安置和补偿缺乏事实和法律依据。综上，怀化市政府的上诉理由不能成立，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决驳回上诉，维持一审判决。

　　怀化市政府不服二审判决，向本院申请再审称：（一）一、二审法院认为被申请人丁勇不属于国家机关或企事业单位的在编工作人员及离退休人员，认定事实和适用法律均存在错误，应予纠正。（二）怀化××××区已对丁勇要求确认安置资格的请求进行了处理，一、二审法院擅自变更丁勇的诉讼请求，属于程序严重违法，应予纠正。（三）丁勇不属于安置对象。征收安置补偿的实质是对无生活保障的被征收人给予安置保障，而丁勇系怀化市公共交通集团有限责任公司的全民制合同工，从2009年就参加购买了企业职工在职人员社会保险，属于是有保障的人员，丁勇不符合有关安置条件。综上，请求撤销一、二审行政判决，驳回被申请人丁勇的诉讼请求。

　　本院经审查认为，本案的争议焦点为怀化市政府是否应该对丁勇履行安置和补偿义务。根据《最高人民法院关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要》精神，县级以上人民政府及其主管部门制定发布的具有普遍约束力的决定、命令或其他规范性文件，不是正式的法律渊源，对人民法院不具有法律规范意义上的约束力。但是，人民法院经审查认为被诉行政行为依据的规范性文件合法、有效并合理、适当的，在认定被诉行政行为合法性时应承认其效力。也就是说，合法、有效且合理、适当的决定、命令或其他规范性文件，人民法院可以作为判断被诉行政行为是否合法的根据。对于集体土地与房屋的征收补偿安置行为，因目前不同地域存在较大差别，因此可以适用相关的地方法规及规范性文件。本案中，《怀化市城市规划区集体土地与房屋征收补偿安置办法》系怀化市政府根据本地实际情况制定的规范性文件，内容合法、合理，不存在与上位法相冲突的情形，可以作为判断再审申请人是否应该对丁勇履行安置和补偿义务的根据。经查阅，该办法第四十九条第（四）项规定，不予安置的情形包括“户籍在被征地集体经济组织的国家机关或企、事业单位的在编工作人员及离退休人员”，按照通常理解，“国家机关或企、事业单位的在编工作人员”应限定于编制管理机构确定的人员编制范围，不宜作扩大解释。根据原审查明的事实，怀化公共交通集团有限责任公司与丁勇签订的劳动合同系固定期限的劳动合同，丁勇所从事的工作为驾驶岗位工作，该公司亦证明丁勇系不在编的“临时工”。因此，怀化市中级人民法院和湖南省高级人民法院认为丁勇不具有国家机关或企、事业单位的在编工作人员的身份，事实认定清楚，法律适用正确，本院予以支持。怀化市政府于申请再审阶段提交的证据，即怀化公共交通集团有限责任公司于2018年9月12日出具的《证明》，称“丁勇系该单位正式职工，自2008年11月1日至今一直在我单位参社保”，但该《证明》仅系怀化公共交通集团有限责任公司对其与丁勇签订的劳动合同以及丁勇在该单位参加社保的确认，不能证明丁勇系国家机关或企、事业单位的在编工作人员。综上所述，丁勇虽与怀化公共交通集团有限责任公司签订了劳动合同，但其属于被征地集体经济组织成员的身份没有改变，怀化市政府并未举证证明丁勇已经不享有农村土地承包经营权利，且不参与被征地集体经济组织分配，或者属于其他不予安置的情形。故怀化××××区拒绝对丁勇进行安置和补偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第四条第一款规定，人民法院依法对行政案件独立行使审判权，不受行政机关、社会团体和个人的干涉。第五条规定，人民法院审理行政案件，以事实为根据，以法律为准绳。第六条规定，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。第七十二条规定，人民法院经过审理，查明被告不履行法定职责的，判决被告在一定期限内履行。本案中，因怀化市政府未履行对丁勇的安置和补偿义务，在丁勇要求依法安置的情况下，怀化市政府仍予以拒绝，属于不履行法定职责的行为，因此，一审法院认为，怀化市政府应依法正确履行对丁勇要求确认为安置对象的法定职责，并对丁勇依法进行补偿和安置，判决责令怀化市人民政府在三十日内对丁勇要求确认为房屋征收安置对象并进行补偿和安置依法作出处理，认定事实清楚，适用法律正确。二审法院以怀化市政府拒绝对丁勇进行安置和补偿缺乏事实和法律依据，驳回其上诉，并无不当。再审申请人主张人民法院擅自作出变更原告诉请的判决，属于程序违法，本院认为，行政诉讼制度设立的初衷在于解决行政争议，保护公民、法人和其他组织的合法权益，监督行政机关依法行使职权。人民法院在审理行政案件时，应根据原告所提诉讼请求的实际性质，对被诉行政行为的合法性进行全面审查，并选择最为合适也能最大限度实现行政诉讼立法目的的判决方式。本案中，一、二审法院判决怀化市政府对丁勇依法进行安置和补偿，正是人民法院监督行政机关依法行使职权，实质性解决行政争议的职责所在。再审申请人割裂看待一、二审判决的事实认定、本院认为和判项部分，认为人民法院擅自作出改变原告诉请的判决，是对一、二审裁判文书内容及行政诉讼制度设立目的的曲解，本院不予支持。

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第九十条规定，当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为确有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，但判决、裁定不停止执行。本案中，怀化市政府不服原审生效判决，向本院申请再审，该生效裁判未经审判监督程序启动再审，应当予以执行。怀化市人民政府重新作出处理决定，以丁勇作为国企单位的正式职工，不具备安置资格为由，依法不能予以安置，虽然形式上符合（2017）湘行终343号行政判决维持的（2016）湘12行初212号行政判决的判项“责令怀化市人民政府在三十日内对丁勇要求确认为房屋征收安置对象并进行补偿和安置依法作出处理”，但关于丁勇是否具备安置资格的问题，怀化市中级人民法院（2016）湘12行初212号行政判决在本院认为部分已予以明确，即“依据《怀化市城市规划区集体土地与房屋征收补偿安置办法》规定可以确认丁勇为安置对象，怀化市政府拒绝将丁勇列入安置对象，不符合上述规定。”二审法院对此予以维持。因此，在本案执行过程中，怀化市政府以丁勇不具备安置资格为由，再次拒绝对丁勇进行安置补偿，是以同一事实和理由作出与原行政行为基本相同的行政行为，其实质是拒绝履行人民法院的生效判决。怀化市中级人民法院于2018年10月8日作出（2018）湘12执157号《结案通知书》，认为本案已经执行完毕，并对本案作结案处理，确有不当，本院对此予以指出。

　　综上，怀化市政府的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：

　　驳回湖南省怀化市人民政府的再审申请。

　　审判长刘艾涛

　　审判员龚　斌

　　审判员熊俊勇

　　二〇一八年十二月二十八日

　　法官助理徐超

　　书记员唐劲松

来源：行政法实务

五、住建部谈2020年严格把握棚改范围和标准！

　　12月23日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在会议上提出要着力完善城镇住房保障体系，加大城市困难群众住房保障工作力度。要抓好完善住房保障体系试点工作，争取形成可复制、可推广经验。要严格把握棚改范围和标准，稳步推进棚户区改造。总结推广试点经验，进一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作等方面的工作。

　　据住建部数据显示，2019年全国棚改计划新开工289万套。1-11月，已开工315万套，占年度目标任务的109%，完成投资1.16万亿元。

　　自十多年前大规模实施保障性安居工程以来，全国城镇保障性安居工程合计开工7000万套，大约2亿多的困难群众圆了“安居梦”

　　总之，棚户区改造是一项“暖心工程”，“民心工程”，棚改相比于其他的征收项目，其针对性要更强，国家也希望通过棚户区改造的方式来有效的提高和改善困难群众的住房条件和生活质量，推进城镇化建设、促进各地经济发展。因此一个按照法律规定实施的棚户区改造项目对于老百姓来说应该是件好事。

　　对于棚户区想必大家都有所了解，就是指环境比较脏、比较乱、居住密度比较大、交通不便利、使用年限久、使用功能不完善等区域。那么在2020年棚户区改造时，应该要注意哪些问题呢？

　　1、注意棚户区改造补偿方式

　　实践中的棚户区改造项目大多都是以国有土地上房屋征收的形式开展，因此补偿方式也要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第21条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　从以上的规定中我们可以看到，被征收人是有选择补偿方式的权利，而且选择产权置换的相关部门要优先就近安置。可是实践过程中，我们不难遇到征收方私自决定补偿方式的情况，仅以货币补偿、产权置换中的一种进行补偿，这其实是不合法的，征收方的这种做法直接剥夺了被征收人的选择权。

　　因此被征收人在遇到这种情况时一定要注意了，如果征收方只提供一种补偿方式的话，可以向上一级部门反映或是申请复议、提起诉讼来维护自己的合法权益。

　　2、注意房屋评估机构的选择

　　评估报告直接影响着被拆迁人最终能获得多少补偿，因此在评估报告出之前被征收人一定要积极的参与到评估机构的选择当中。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第4条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第20条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　从以上的规定中可以得知，被征收人是有权选择评估机构的，可是实践过程中，有许多征收方都私自决定评估机构，这其实是违反了法律法规，是不合法行为。因此在棚户区改造过程中，一旦遇到征收方私自以某一种方式或是直接决定评估机构的话，被征收人可以举报。

　　3、注意评估机构的评估方法

　　房屋评估方法一般可分为以下三类：

　　一是市场比较法。市场比较法就是根据被拆迁房屋的基本情况比如房屋的使用面积、区位、用途、房屋质量等，然后参考相近的房屋市场成交价格，推算出一个价格区间，对不同情况给予赔偿；

　　二是成本法。成本法是根据评估对象的重新购建价格来求取估对象价值的方法。具体来说，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法；

　　三是收益法。收益法是根据拥有的房屋所有权，在现在和未来可能为其带来的利益。

　　关于住宅拆迁的评估方法，对被征收人最为有利的就是市场比较法，按照法律应有之意，市场比较法也应该是各地最先采纳的方法。可由于市场比较法会让征收方承担巨大的财政压力，因此在实践过程中，往往会以各种理由避免该评估方法。

　　对此北京圣运律师提醒大家，如果遇到征收方刻意规避该方法来评估房屋价值导致补偿过低时，建议暂时不要签订补偿协议，及时的咨询专业律师，维护自己的合法权益。

　　4、注意维权期限

　　被征收人在征收阶段如果遇到违法行为比如强拆、断水、断电、停止供暖等或是补偿不合理时，可在法律规定的期限内依法提起诉讼或是申请行政复议来维护自己的权益。

　　根据《行政诉讼法》及《行政复议法》的相关规定，行政相对人有60日的复议期限和6个月的诉讼期限，维权宜早不宜迟，被征收人一定要拿捏好维权时间，以免错过时间，损失合法利益。