北京圣运拆迁律师谈拆迁谈判应避免的3大点言行，拆迁谈判技巧及要点

一、北京圣运拆迁律师谈拆迁谈判应避免的3大点言行，拆迁谈判技巧及要点

　　不可否认，拆迁可以从根本上改变老百姓生活水平，改善生活环境，而且城市拆迁改造无论是对被征收人来说还是对城市来说应该都是有益处而无害处的。实践中，很多拆迁项目的初心也都是以提高老百姓生活质量为目的。

　　但是，在具体实施过程中，却常常会出现这样或是那样的问题，比如强拆、没有征收公告就征收，没有批复文件就实施等，我们且不说拆迁程序是否合法，因为总得来说，拆迁程序与老百姓最终获得的合理补偿，达到最终的目的并没有直接的联系，但是在拆迁改造中，给予老百姓的补偿最起码应该要合理、公平，这在《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》中也都有明确的规定，可这点并没有在实践征收过程中落实过。

　　因此，老百姓要想获得合理的拆迁补偿，那就得与征收方进行谈判了，对于如何谈判才能提高补偿，我们在昨天的文章及以前的文章中都有说过，今天我们就主要来说一下在谈判过程中被征收人需要注意的一些言行。

　　一、漫天要价

　　在征地拆迁中不乏这样的被征收人，就是被拆迁人在不了解相关法律知识或是认精自己房屋真正价值的情况下，认为自己房屋的价值应该得多少多少万元，不应该只是征收方给的那么一点补偿，于是就狮子大开口，向征收方要多少多少万，殊不知，这种行为可能会导致被征收人错过良好的谈判机会，甚至导致拆迁方启动法律程序，而被征收人得到的结果却是补偿还不如征收方之前给的。

　　对此，北京圣运律师要提醒部分被拆迁人，这种做法是不提倡的，否则只会对自己不利，只会让自己陷入非常被动的局面。而对被拆迁人有利的做法则是在谈判期间，一定要做到少说多听，在听到对方说的补偿标准后，然后与自己的实际损失进行比较、衡量，若觉得与自己的实际损失落差有点大，那么则可以日后通过法律途径来维护自己的权益。

　　二、眷恋故土不愿搬迁

　　除了上述那类被拆迁人之外，还有就是不管你怎么说我就是不拆这类人。很多人可能眷恋故土，不想离开这个生活了几十年的地方，加之又习惯了当下生活，于是在拆迁时可能就会非常固执不愿搬迁。但是这样就真的不用搬迁了吗？事实上，并非如此，因为有的拆迁工程期比较短，需要在一定的期限内完成，而有的则是以公共利益为名展开的拆迁项目，如基础设施建设、旧城改造、棚户区改造等。一般而言，这些拆迁项目，并不会因为这类被拆迁人眷恋故土，不愿搬迁而停滞不前的，尤其是以公共利益为名的拆迁项目，更不会因为这类被拆迁人拒绝搬迁就放弃征收。

　　所以，在拆迁时必须要认清接受事实，依法配合征收方拆迁。当然了，如果在拆迁过程中觉得，拆迁补偿标准可能会让自己的日后生活水平有所降低，那么，则可以与征收方好好协商来提高补偿，这样既填补了精神上的创伤，也填补了物质上的损失。

　　三、补偿不合理遇强拆，以命相搏

　　在双方就补偿谈崩的情况下，或是遇到强拆时，往往就有被征收人以命相搏来争取自己的权益。但北京圣运律师想要说的是，面对被征收人补偿不合理，遭遇到违法强拆的情形，我们也为被拆迁人感到心痛，但是拆迁补偿不合理，并非只能以命去争取，这种做法无论对谁来说，其结果就只有两败俱伤，没有谁是赢家。

　　因此，在面对补偿不合理或是遭遇强拆时，对被征收人较为有利的做法应当是，先拨打110报警，让公安机关介入，警察的介入一方面可以避免发生严重的人身受损事件，一方面可以对现场证据进行固定，无论从哪个角度而言都远远好于暴力抗拆。另外，就是让律师利益法律来帮助自己与征收方进行谈判，提高补偿或是确认强拆行为违法，主张赔偿。

二、北京拆迁律师讲谈农村老旧房屋翻建、扩建时需要注意的四点

三、北京拆迁补偿纠纷律师谈征地拆迁如何补偿？怎么确定房屋价值？

　　根据相关的法律法规，因公共利益需要的，可以征收国有土地上房屋，单位，也可以征收农村集体土地，但需要给予被征收人合理、公平的补偿，且补偿不能低于房屋征收决定公布之日被征收房屋周边房地产的市场价格，不能低于被征地农民原有的生活水平。

　　其中集体土地征收中的补偿包括土地补偿费、地上附着物、安置补助费、青苗补助费及农村村民住宅费、社会保障费等，其国有土地上房屋征收中的补偿包括被征收房屋价值的补偿、安置补助费、停产停业损失费、搬迁费等。

　　不过，在这些补偿项目中，最让大家关注的则是房屋的补偿，因为房屋拆迁补偿的高与低直接决定着被征收人被征收以后的生活水平，只不过，对于房屋的具体补偿，法律上并没有给出很详细的规定。根据《土地管理法》第四十八条规定，土地征收中，涉及农村房屋的，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，给予被征收人合理、公平的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　从上述的法律法规中我们可以看到，国有土地上房屋价值的补偿是需要由评估机构评估确定的，农村宅基地上的房屋，虽然土地管理法中并没有说明需要评估确定，但有的地方，则是参照国有土地上房屋征收与补偿条例中的规定，以评估确定最终的标准。

　　所以说，整个征地拆迁中，评估环节是非常重要的，所以，大家对评估环节一定要重视，评估过程中一旦有一个细节没有做到位，或者说是有一个细节不合理，那么都有可能导致最终的拆迁补偿会比较低，比如说评估时间。

四、北京拆迁律师谈被征地农民应该如何做才能提高自己的拆迁补偿呢？

　　

　　【基本案情】

　　周某某是四川省人，其是该省某市某区某镇的村民，并在该镇某村合法拥有房屋及土地，一家人本来在这里生活得非常惬意，但随着征地拆迁，其生活质量及心态便开始一落千丈。原来，当地因建设水电站，便决定对周某某所在村庄内的部分土地和房屋进行征收。想必大家都知道，建设水电站本来是国家项目，也在公共利益的范畴之内，所以周某某等人也是本着支持的态度，积极地配合着建设工作。

　　但奈何在看到征地拆迁补偿标准后，周某某想要积极配合的态度也随之消减了一半，虽然建设水电站是国家项目，且需要大量的资金，但是这也不能成为损害老百姓切身利益的理由。面对极低的拆迁补偿，周某某陷入了无比痛苦的境遇之中。

　　但是其并没有因此放弃，也没有因补偿不合理而采取任何对自己不利的行为，其保障了一定的冷静，因为周某某知道，生活还是要继续，不能因此堕落下去，随后其便找到相关部门就补偿事宜进行协商，同时也多次向各级政府就补偿不合理的情况进行投诉、反映，但其得到的答复要么就是相关部门人员在开会，要么就是不在，要么就是所反映的事情不归他们管，叫去别的部门反映、询问，再者就是所递交的相关材料石沉大海，总之就是周某某没有得到一个明确的答复。

　　面对这种情况，周某某便觉得自己与他们的地位不对等，要想就现在遇到的问题能真正得到解决与回应，那么仅凭自己的这点力理肯定是不行的，于是其便决定通过法律途径来维护自己的权益。经过几番折腾，周某某联系到了北京圣运律师，并就自己所遇到的问题与北京圣运律师进行了沟通。

　　在与北京圣运律师沟通过后，其便决定委托北京圣运律师全权代理自己的案件，且希望北京圣运律师能尽快帮助自己。

　　【维权过程】

　　但由于周某某提供的相关证据及材料比较少，无法对整个案件作出好的判断，所以北京圣运律师介入该案件后，为了能更好地帮助到周某某，便第一时间指导周某某向镇政府申请了政府信息公开，申请公开此次征地拆迁涉及周某某等人的土地补偿和移民安置资金收支情况，同时申请公开土地补偿费和集体财产补偿费的使用方案经过村民会议或者村民代表大会讨论通过的材料。

　　本以为在申请之后，镇政府会在法律规定的期限内答复周某某所申请的相关材料，可是谁也没有想到，镇政府在法律规定的期限内没有对周某某的申请进行任何的答复。但时间不等人，为了尽快、更好地帮助周某某，北京圣运律师针对镇政府没有在期限内就申请事项进行答复的行为向县政府申请了行政复议，请求县政府确认镇政府没有在法律规定的期限内履行自己的职责行为违法，并责令镇政府限期履行自己政府信息公开的义务。

　　想必大家都知道，征地拆迁案件中，申请政府信息公开是被征收人维护自己合法权益的第一步，通过这一步，被征收人便可以知道征收方究竟在哪些地方出了错，也可以知道具体的补偿标准是多少。但实践中，相关部门在接收到申请书后往往是置之不理，要么就是答复所问，超期答复，可这无论是哪种情况，很显然都会对被征收人的合法权益造成侵害。

　　从原则上来说，相关部门在收到政府信息公开申请书后，能当场答复的应当要当场答复，不能当场答复的也需要在20个工作日内进行答复，需要延长答复的，那么也应当要以书面的形式告知申请人。

　　而本案中，镇政府的行为显然是违反了法律法规。虽然其声称，周某某等人所申请的材料不在镇政府，也并没有土地补偿费和集体财产补偿费的使用方案经村民会议或者村民代表会议讨论通过的材料，但至少应当要以书面的形式告知当事人。

　　【本案结果】

　　经过县政府的审理，最终确认镇政府没有在法律规定的期限内对周某某等人的申请进行答复违反了法律法规，责令其在收到判决之日起的十五日内对周某某等人的申请进行答复。

　　【律师说法】

　　实践中，类似这样的情况非常多，但是征地拆迁关系着我们被征收人的切身利益，因此，在维权过程中遇到相关部门行政不作为，不依法公开具体的征收信息等，侵害自己的合法权益，那么，广大被征收人一定要及时地收集相关的证据材料，及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，启动相应的法律程序来维护自己的权益。

五、北京拆迁律师谈宅基地如何审批？申请宅基地不给批怎么办？

　　实践中，许多老百姓在村里盖房或是扩建、翻建房屋时，往往会直接占用耕地在上面进行建设，而不向村委会或是其他相关部门进行审批之后再建。但这种先斩后奏的行为其实是不合法的，而且即使建设也会面临着被拆的局面，因为我国《土地管理法》中有明确规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

　　而且我们国家为了遏制村民这种乱占耕地建房的行为还专门发布了《关于规范农村宅基地审批管理的通知》，该通知中就针对村民建房申请作出了详细的规定。根据该通知中的规定，村民建房必须要按照以下流程进行

　　01

　　宅基地申请流程

　　1、向所在村小组提出建房书面申请

　　符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房书面申请。

　　2、小组公示

　　村民小组收到申请后，应提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。

　　3、村组织审查

　　公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会(以下简称村级组织)审查。

　　4、报送乡镇府审批

　　村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。

　　审批通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇府。

　　需要提醒大家的是，如果没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡镇府。

　　5、开工查验到场

　　相关部门在收到宅基地和建房申请后，要及时的组织农业农村、自然资源部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。

　　6、实地丈量批放宅基地

　　经过批准用地建房的申请人，在开工前向乡镇政府或授权部门申请划定宅基地用地范围。乡政府到现场进行查验，确定建房位置。

　　7、建房完工后要验收

　　申请人在建房完工后，乡镇政府要组织相关部门进行验收，实地检查申请人是否按照批准面积等要求建房，并且要出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

　　8、办理不动产登记

　　通过验收后，申请人可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

　　从上面的内容中我们可以看出，村民不是想怎么建房就能怎么建房，想在哪建就能在哪建的，必须要按照上述流程进行，若未按照上述流程申请宅基地建房、扩建、翻建等，擅自占用土地就进行建设，就会受到一定的处罚。

　　根据《土地管理法》第七十八条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

　　超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处，严重者还可能会犯触法律。而且，这样的房屋一旦遇上拆迁，可能不仅会被认定为违法建筑，而且还可能会不予补偿。因此，北京圣运律师要提醒大家，村民在建房时千万不要抱有侥幸心理，认为自己只要建成了，那么相关部门也不会把自己怎么招，或是只要向村委会说一声，即使没有获得审批文件也是可以的，避免给自己带来前所未有的麻烦及损失。

　　02

　　申请宅基地不给批怎么办？

　　而对于申请宅基地，但相关部门不给批准的，其原因有很多，比如自己符合申请宅基地的条件，但是本村根本没有空余的宅基地可以提供，此时就无法申请到宅基地，有的则是申请的宅基地不符合村庄总体规划或是不符合村镇利用总体规划，申请的宅基地在规划区域内，那么自然也就不会申请到宅基地，还有的则是旧的宅基地被自己转让出去了或是赠与了其他人，那么此时再申请宅基地时，同样也可能申请不到。

　　但对于符合申请条件，如果本村也有空余的宅基地可供申请，可村委会就是不同意批准，针对这一种情况，那么村民可以先和村委会商量，如果没有协商成功，那么则可以请求乡、镇人民政府处理，若对处理结果不满意，则可以向法院提起诉讼。

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文章编辑：柳婉
内容审核：刘超律师

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