拆迁律师谈征地拆迁中，这些征收程序要清楚！，征地拆迁工作流程程序:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

当前位置：首页 > 新闻 > 拆迁律师谈征地拆迁中，这些征收程序要清楚！，征地拆迁工作流程程序 > 正文

拆迁律师谈征地拆迁中，这些征收程序要清楚！，征地拆迁工作流程程序

发布:2024-09-26 12:19 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁律师谈征地拆迁中，这些征收程序要清楚！,征收拆迁的程序中出现一点小问题，都可能会影响被征收人的合法利益。所以，在面临征收时，被征收人需要提前了解一些基本知识，在遇到时，可以判断征收方的做法是否合理合法。一、补偿方案要征求公众意见

拆迁律师谈征地拆迁中，这些征收程序要清楚！，征地拆迁工作流程程序

一、拆迁律师谈征地拆迁中，这些征收程序要清楚！，征地拆迁工作流程程序

　　征收拆迁的程序中出现一点小问题，都可能会影响被征收人的合法利益。所以，在面临征收时，被征收人需要提前了解一些基本知识，在遇到时，可以判断征收方的做法是否合理合法。

一、补偿方案要征求公众意见

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十条、第十一条规定：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日；市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

　　所以，征收部门把拟定好的补偿方案上报市、县级人民政府之后，市、县级人民政府要组织相关部门对补偿方案进行论证，另外还要征求公众的意见，征求公众的意见不能少于30日，并且要将修改的具体情况予以公布。

　　第十一条规定中还明确：因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　也就是说，除了要征求公众意见之外，相关部门也要在很多被征收人都认为补偿方案不合理的情况下举行听证会。根据听证会的情况修改补偿方案。

　　征地拆迁中，法律赋予了被征收人知情权、听证权来保护被征收人的合法权益，所以相关部门就应该要依法拆迁。如果被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，可以在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民行政机关土地行政主管部门提出。也可以咨询专业拆迁律师，通过法律途径来解决。

　　二、房屋评估报告期限不宜过长

　　对于房屋评估机构，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确规定，被征收房屋的价值应当由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　对于房屋评估报告的使用期限，在《房地产抵押估价指导意见》中也有明确规定，估价报告有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。

　　实践过程中，有的征收方在“征收决定公告之日”或者估价报告出具之日起的一、二年后才作出补偿决定，显然是不合理的，用最高院的话说就是难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。

　　对此，被征收人可在必要的时候咨询专业律师，采取法律措施，然后让拆迁律师帮助自己，让征收方重新评估被征收房屋的价值。

　　三、征地批文时效期限是两年

　　根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中的相关规定，“严禁闲置土地。农用地专用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效...”

　　《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查批报工作的意见》：“农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效...”

　　另根据《土地管理法》中的规定，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;

　　但在实践过程中，经常有征收方拿着五六年前的征地批文进行征收，这并不符合法律规定，被征收人可以向有关部门反映，或是采取法律措施维护权益。如果是想要再次征地，应向有权机关重新报批并不是拿着旧的征地批文。

　　总之，征收时要严格依照法律程序进行，征收方若违反，被征收人要及时向相关部门反映或咨询专业律师。

二、北京圣运法律讲堂|“以租代征”是个“坑”，遇到要注意

三、最高法判例谈在农村“一户一宅”规定外建房，对此不应享有过渡安置补偿权益

来源：裁判文书网、鲁法行谈

裁判要点

案涉房屋所属土地原为村集体农用地，当事人未能提供农用地转为建设用地，以及准许商业经营的相关审批手续，要求参照周边国有土地上商铺标准进行赔偿，于法无据。案涉房屋系农村“一户一宅”规定外的建房，当事人在该村另有宅基地并建有房屋，因此对案涉房屋不应享有过渡安置补偿权益，其主张在外租房的租金损失，没有事实和法律依据。

裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

行政裁定书

（2020）最高法行赔申1074号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱长飞，男，1974年6月8日生，汉族，住河南省叶县。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南省叶县人民政府，住所地河南省叶县九龙路2号。

法定代表人：徐延杰，该县人民政府县长。

再审申请人朱长飞因诉河南省叶县人民政府（以下简称叶县政府）强制拆除房屋行政赔偿一案，不服河南省高级人民法院（2019）豫行赔终614号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

朱长飞申请再审称，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十条、第九十一条第三项、第四项的规定，请求撤销一、二审判决，将本案发回重审或提审。事实与理由：（一）案涉房屋所属土地为村集体建设用地，房屋建设符合当时的乡村集镇规划，政府颁发的《村镇规划选址意见书》《建设工程规划许可证》《土地使用协议书》及河南省叶县司法局出具的《见证书》，均证明案涉房屋为门面房，用途为商业。叶县政府在未对朱长飞安置补偿的情况下将案涉房屋强制拆除，目前该地块已纳入城市规划区。因此，应参照周边同地段国有土地上商铺征收补偿标准，对案涉房屋予以赔偿。原审法院参照河南省平顶山市政府发布的平政〔2017〕33号《关于印发平顶山市征地青苗及地上附着物补偿标准的通知》（以下简称平政〔2017〕33号文）,按照普通住宅标准进行赔偿，显失公平。（二）原审法院对屋内装修损失共计15000元的认定过低，并应当认定租金损失存在。（三）原审判决未能体现对政府违法拆除行为的惩戒，未及时支付赔偿金产生的利息亦属于直接损失范围，应予赔偿。

本院经审查认为，《中华人民共和国国家赔偿法》第四条规定：“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：……（四）造成财产损害的其他违法行为。”本案中,叶县政府对朱长飞案涉房屋实施强制拆除的行为，已经另案生效行政判决确认违法，给朱长飞合法财产造成的损失，应当依法赔偿。

关于赔偿标准的问题。案涉房屋所属土地原为村集体农用地，朱长飞未能提供农用地转为建设用地，以及准许商业经营的相关审批手续，要求参照周边国有土地上商铺标准进行赔偿于法无据，不应支持。案涉房屋系农村“一户一宅”规定外的建房，朱长飞在该村另有宅基地并建有房屋，因此对案涉房屋不应享有过渡安置补偿权益，其主张在外租房的租金损失，没有事实和法律依据。原审法院组织双方当事人对保存朱长飞室内物品的仓库进行了现场勘验清点，对于朱长飞未自行拉走的物品，按其自报价及自列明细折旧10%后予以赔偿，符合日常生活实际。平政〔2017〕33号文中确定的补偿标准，本已包含了房屋的部分装修成本，原审法院在此基础上，根据朱长飞提交的视频和照片反映的房屋装修情况，酌情增加房屋装修损失赔偿金15000元，已经充分维护了朱长飞的权益。朱长飞主张的赔偿款利息损失，不属于《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条规定的直接损失，原审法院对其该项请求不予支持，并无不当。朱长飞的再审申请理由均不能成立，本院不予支持。

综上，朱长飞的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

驳回朱长飞的再审申请。

审判长　孙　江

审判员　袁晓磊

审判员　沈　佳

二〇二〇年十月三十日

书记员　陈小小

来源：专注行政法

四、北京拆迁律师谈获得十倍的拆迁补偿？这两点因素是关键

　　在征地拆迁过程中，不少地方村委会不仅会参与到征收过程中，而且还会担任征收的角色，来组织实施征收，与被征收人签订补偿协议或是与征收方签订补偿协议等。

　　因此，在实践过程中，我们常常会看到，村委会往往会与征收方统一战线，压低被征收人的补偿，侵害被征收人合法权益。

　　李先生等人因积极响应地方相关部门“大力发展养殖”的号召，于2008年前租赁本村土地来发展养殖事业，而且李先生等人均得到相关部门的补贴。可是事隔几年后，因当地修建公路需要征收李先生等人的养殖用地，本想积极的配合征收方完成此次征收，可是征收补偿给的特别的低，而且此次征收项目也并没有取得相关部门的审批手续，后因村委会的参与，让李先生等人对此起了疑惑，所以就补偿一事一直没有达成一致意见，且也没有签订征收补偿安置协议。

　　但也因李先生等人的此种举动，让相关人员非常的不满，随后就被告知其养殖行为的环评不合格，且欲对李先生等人作出行政处罚。遇到这种情况的李先生以及其他被征收人对此是一筹莫展。但也为了维护自己的合法权益，经过多方打听李先生等人决定前往北京圣运律所并委托了北京圣运律师。

　　介入到案件之后，北京圣运律师针对李先生等人的情况，最终制定了一套详细并且具有针对性的维权方案。北京圣运律师通过指导李先生等人向相关部门递交了政府信息公开申请书，请求公开此次征收中所有的相关材料，在获得材料后，北京圣运律师对案件有了进一步的了解。

　　随后提起几道维权程序，多次的交锋使得村委会认识到北京圣运律师的专业性以及其为李先生等人坚定维权的信心，后村委会迫于压力主动私下与李先生等人就拆迁补偿等问题进行协商和解。最终此案历时两个月，当事人拿到高于原来补偿标准的10倍补偿款。至此，本案件取得圆满胜利，顺利结案！

　　征收补偿贯穿于整个征收过程，征收补偿的不合理，自然就会给征收带来一定的阻碍，导致征收工作停滞不前或是不能按预期的时间完成。

　　可是即使是这样，相关部门为了低成本征收仍旧故意降低补偿，让老百姓得不到合理补偿。

　　对此北京圣运律师建议大家，在征收过程中，相关部门应当要遵守法律法规，严格按照法律规定的程序进行征收，给予被征收人合理补偿，才能顺利的开展征收工作，达到最终的征收目的。

　　那么本案中，被征收人补偿提高十倍的原因是什么呢？

　　一、被征收人维权意识较高

　　能够拿到较高的补偿，其最主要的就是被征收人要有较高的维权意识。可是在实践过程中，许多老百姓在遇到补偿不合理或是遭到强拆时，往往会与对方纠缠不清，且一直找对方商讨，或是上访、信访等，这样一样被征收人不仅就陷入了被动的局面，还有可能会错过维权的时机。

　　对此北京圣运律师建议大家，在发现自己补偿不合理的时候，一定要及时的采取法律途径，然后从被动转为主动。

　　二、被征收人维权时间较早及找对了律师

　　在征地拆迁中，维权时间早的话，在一定程度上可起到事半功倍的效果。也就是说在相关部门下发征收公告或是征收补偿安置方案后，一旦觉得补偿不合理或是发现相关部门存在违法行为，就及时的采用法律途径，那么此时就能够牢牢的掌握住案件的主动权，然后在律师的指导下通过信息公开、行政复议或是行政诉讼等维权方式获得合理补偿。

　　对此北京圣运律师建议大家，及时的寻求专业律师的帮助，在征地拆迁中是很有必要的，不要认为“民告官”案件赢的难度大就默默的签了补偿协议，或是应征收方的要求搬迁了，这样只会让自己损失更大。因此只要老百姓心中相信法律、相信律师就会有只属于被征收人的一片光明！

五、北京拆迁律师谈2023年征地拆迁中，这几种拆迁行为你注意到了吗？一定要重视

　　在土地征收或是房屋征收过程中，相关部门需要先与被征收人就补偿事宜进行协商，协商成功，即达成一致意见后，双方需要签订补偿安置协议。但是不知大家没有发现，在具体的征收过程中，尤其是在签订补偿安置协议之前，会有极个别的征收方为了达到低成本征收的目的，便会采取各种手段，让被征收人接受他们所制定的补偿标准，然后完成拆迁工作。

　　有一些被征收人不知其缘由，便会轻易地相信他们的这种手段，或是因承受不住他们的这种施压行为，便会自认倒霉，与征收方签订不合理的补偿安置协议，随后完成搬迁。但是，北京圣运律师提醒大家，补偿标准不是相关部门想怎么制定就能怎么制定，想给多少就能给多少的，我国相关的法律法规中对给予被征收人的补偿有明确的规定原则，因此，实践过程中，如果有相关部门为了降低征收成本从而对你进行施压，让你签订不合理的补偿协议，那么，被征收人一定要知道反抗。

　　那么，在征地拆迁中，征收方通常会采取哪些方法来降低拆迁补偿呢？下面北京圣运律师就结合自己的办案经验来告诉大家。

　　一、让生面孔的人悄悄探访民意

　　想必大家都知道，无论是土地征收还是房屋征收都会涉及较大的资金利益，所以，在拆迁初期，可能有个别征收方会为了降低征收成本，从而在老百姓身上“开刀”。比如在谈拆迁补偿事宜之前，先以老百姓对等的身份进入到村庄内，打探老百姓的口风，也就是打探被征收人的意愿，然后再根据被拆迁人的意愿去调补偿标准，然后再找被征收人就补偿事宜进行协商，尤其是在只有个别被征收人未签订补偿安置协议的情况下，这种情况就会非常地多见。

　　但是，北京圣运律师需要提醒大家，征地拆迁关系着被征收人的切身利益，对老百姓而言，若想在征地拆迁中拿到合理的补偿，就必须要对征收方发布的所有文件引起重视，同时也要对陌生人进行防范，尤其是那些故意讨好你的陌生人，这很有可能就是来打探你口风的，对于这样的人一定要提高警惕，避免进入他们的圈套之中。

　　总之，北京圣运律师想要说的是，倘若有陌生人来问你与征地拆迁相关的问题，尤其是补偿标准时，一定要守口如瓶，不要给别人透露出一点风声，避免征收方以此作文修改补偿标准。

　　二、将房屋认定为违法建筑

　　除了上面一种行为以外，有的征收方可能会为了省事，为了降低征收成本，直接将被征收人的房屋认定为违法建筑，尤其是在被征收人不愿意签订补偿安置协议的情况下，以被征收人的房屋没有办理房产证，没有办理审批手续等，将被征收人的房屋扣上“违法建筑”的帽子，然后以“违建”给予被征收人补偿。

　　事实上将被征收房屋认定为“违法建筑”在征地拆迁中非常地多见，可是北京圣运律师需要提醒大家的是，房屋是不是违法建筑征收方口头上说了不算，需要严格按照法定程序进行，实践中，如果有征收方在没有弄清楚情况的情况下，以一纸通知告知被征收人的房屋是违反法律法规的违法建筑，那么这很有可能是征收方想要降低征收成本从而想出来的办法。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，在遇到征收方将自己房屋认定为违法建筑时，被征收人对此一定要提高警惕了，千万不要轻易地相信征收方的这种行为，更不要按照行政处罚决定书中的内容自行拆除房屋，房屋一旦拆除，那么我们就失去了谈判的筹码。针对相关部门的这种行为，我们可以选择马上咨询专业人士，在专业人士的指导下，依法争取合理的补偿。

　　三、将房屋鉴定为危房

　　在征地拆迁中，房屋被鉴定为危房，也是较为常见的，其目的可以说是很明确的，通过这种方式方法，不仅可以尽快地完成拆迁工作，而且还可以实现低成征收的目的。但这里需要告诉大家的是，倘若被征收的房屋真是已经好多年不居住的旧房屋，且房屋整体结构已经严重变形，损坏的话，那么，被鉴定成危房也无可厚非，可如果房屋是近几年才新建的，或者说是房屋外部虽然比较老旧，但是房屋整体结构仍然比较牢固，没有出现变形，仍然可以住人时，那么相关部门就以“紧急避险”为由，将房屋鉴定成危房，让被征收人尽快搬迁，这显然是说不过去的。

　　我们从相关的法律法规中可以了解到，只要房屋整体结构没有变形，仍然是可以居住的话，那么房屋就不属于可以拆除重建的危房。因此，实践中，相关部门以各种借口将安全可住的房屋以一纸通知鉴定成“危房”显然有两种目的，一是为了尽快完成征收工作，二是为了降低征收成本。对此，北京圣运律师提醒大家，在遇到相关部门无缘无故地将房屋弄成危房的行为时，广大被征收人一定要多留个心眼，并就此问题马上咨询专业人士，依法维护自己的合法权益。