发布:2024-09-26 12:32 文章来源：北京圣运律师事务所
拆迁补偿是征地拆迁中被征收人聚在一起最常谈的一个话题，而且，几乎每位被征收人都会认为自己的补偿远远低于别人的补偿，总觉得补偿不合理，从而致使被征收人变得非常的郁闷和烦恼。一般而言，拆迁补偿比别人家低或是不合理的原因有许多种。
有可能是因被征收人的疏忽导致拆迁补偿不合理，也有可能是因房屋本身就是违法建筑。当然了最大的原因或许是征收方以违法建筑为由，从而降低被征收人应该获得的合理补偿，或未将“保障被征收人原有生活水平不降低、长远生计有保障”的原则未落实到位。那么，在征地拆迁中，如何才能避免拆迁补偿不合理的情况呢？被征收人要如何维护自身权益？拆迁律师为大家整理出了以下几点建议。
1、提前了解拆迁政策
对于初次遇到拆迁的被征收人来说，在拆迁时就要做到未雨绸缪、居安思危。在得当要拆迁时，要及时的了解拆迁政策，如果不知道具体的拆迁信息，那么，被征收人可以通过政府信息公开或是村务公开等方式获取相关的信息。一般而言，要是有拆迁的话，相关部门都会发布拆迁补偿办法及细则的，如果没有的话，可以通过上述方法依法获取。
2、提前了解征收主体
根据《土地管理法》第46条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。
从上述内容中我们可以得知，具体实施征地拆迁的主体一般只能是市、县级以上人民政府。实践中，如果征收主体非市、县级以上人民政府，而是由村委会、镇政府主导，那么试想一下，你的拆迁补偿怎么可能会高呢？所以，提前了解实施主体是很有必要的，若征收非市、县级人民政府组织实施，那被征收人则可以拒绝征收拆迁。
3、了解被征收房屋情况
拆迁协议中必须要明确被征收房屋的基本情况，比如被征收房屋位置、面积、用途等。
4、要积极与征收方沟通
在征地拆迁中，若想获得合理补偿就必须要将“被动”变为“主动”。在补偿不合理时，可以与征收方主动协商补偿，一般情况下，征收方为了能尽早完成拆迁工作通过也会与被征收人以协商的方式达成一致意见，签订补偿协议。
不过，需要提醒大家的是，千万不要狮子大开口，不要提太过份的要求，更不要很激动的将自己心中的价位说给征收方，在协商的过程中，尽量少说多听，如果与征收方在协商之后，仍觉得补偿不合理，那么则可以通过法律途径来解决。
5、将屋内的贵重物品提前搬出
在征地拆迁中，什么情况都有可能发生，比如强拆、强征等。因此，为了自己的贵重物品不被损坏，被征收人在拆迁之前就要将屋内的贵重物品逐一的搬出，放至亲戚家或是仓库，尤其是房产证、土地使用权证、承包证等之类的证件，同样的也要保存好，以免丢失。
6、注意拆迁协议编号
在补偿达成一致意见时，通常就会签订一份补偿协议，而补偿协议上面都会有一个编号，因此被征收人就需要注意协议上面是否有编号，是否与征收方的一致，如果没有编号或是不一样，一定要及时的提出来。
7、空白协议需谨慎
空白协议是法律明文禁止的，但是在实践过程中，仍有部分当事人所签订的协议是空白协议，而且仅有一份。但是北京圣运律师需要提醒大家的是，签订空白协议的风险非常大，当事人在签订协议后，就意味着这份协议产生了法律效力。所以，空白协议最好是不要签，万一日后征收方不履行承诺，那对被征收人维权来说就比较的麻烦。
8、协议中明确违约责任
明确违约责任至关重要。因为在实践中，拆迁方签订补偿协议之后常有不履行或是不认账的情况，因此在遇到此问题时，那么可拿着协议要求对方继续履行或是通过法律途径维护自己的权益。
9、补偿不合理应及时维权
通过申请行政复议或是提起行政诉讼来提高补偿是被征收人的不二之选。所以，在补偿不合理、房屋被违法强拆时，要及时的咨询律师，让律师帮助自己提起相关的法律程序。
为了贯彻落实《国家新型城镇化规划（2021-2035）》，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，提高新型城镇化建设质量，国家发展改革委于2022年3月17日发布《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》。新政策无外乎都与咱老百姓有关，但其中老百姓最在乎的仍然是城市更新，城市建设治理方面以及土地承包方面的内容。下面我们就结合新政策中的内容来带大家了解一下
一、关于城市更新、城市建设治理方面
在《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知中要求，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，建设宜居、韧性、创新、智慧、绿色、人文城市。
加快改造城镇老旧小区，推进水电路气信等配套设施建设及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，有条件地加装电梯，力争改善840万户居民基本居住条件。更多采用市场化方式推进大城市老旧厂区改造，培育新产业、发展新功能。因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村。注重修缮改造既有建筑，防止大拆大建。
其实关于城市更新，相信绝大多数人都不陌生，因为在相关部门发布的一些政策文件中对什么是“城市更新”哪些情形属于“城市更新”，“城市更新”如何进行等等都有明确的规定，而且我们在此之前的一篇文章中也结合《深圳经济特区城市更新条例》对大家简单地浅析过。所以，关于城市更新采用什么办法来推进，想必大家都已经一目了然了，一是可以对有条件的老旧住宅楼加装电梯、利用锅炉房等现状房屋和小区公共空间补充社区综合服务设施或其他配套设施、增加停车设施。也就是说，一般情况下，老旧小区改造时，如果房屋质量较好，建筑结构较安全，那么只能进行保护性修缮，添加设施等等，不涉及拆除重建。
二是如果房屋质量及房屋结构等存在重大的隐患，比如无法通过修缮、维护等方式让危房变成安全住房的，或是房屋严重影响到城市规划等，那么就有可能会采取拆除重建的方式来推进城市更新。
不过，需要注意的是，不论是什么样的城市更新类项目，大拆大建是不允许的。2021年8月30住房和城乡建设部针对此问题还专门发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。
该通知中明确指出，除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。倡导利用存量资源，鼓励对既有建筑保留修缮加固，改善设施设备，提高安全性、适用性和节能水平。
另外，《通知》中还指出，除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区。而对于必须要拆除的一些建筑，也需要按照相关的规定，履行报批程序。
因此北京圣运律师提醒大家，实践过程中，如果发现相关部门随意扩大拆除范围，强迫老百姓上楼、拆除时未按照法定程序进行等，那么老百姓可以及时地向上一级有关部门举报。
二、关于土地制度改革方面
新政策中指出，稳妥扩大第二轮土地承包到期后再延长30年试点范围。积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。深化农村宅基地制度改革试点，研究制定农村宅基地管理暂行办法。鼓励建立农村产权流转交易市场，推动全国联网、上下贯通。支持11个国家城乡融合发展试验区、农村改革试验区加快改革探索，总结推广典型经验。
近年来，越来越多的农村村民定居在城市中，导致农村出现大量的荒地、闲置宅基地等。所以，为了盘活农村闲置宅基地等，国家不仅发布了不少的政策规定，而且还明确提出了方式方法，比如引导农民有偿退出宅基地或是自愿放弃集体土地承包经营权流转给他人等。
但北京圣运律师要说的是，在推动宅基地有偿退出制度改革过程中，无论如何都不得强迫农民退出宅基地或是强迫其流转集体土地等，老百姓的合法权益必须要得到保障，否则老百姓可有权向上一级有关部门举报维护自己的权益。
耕地是农民老百姓的命根子，没有了土地就相当于农民老百姓失去了最主要的收入来源。可是一个城市的发展离不开土地，所以，近几年越来越多的农民老百姓因征收没有了宝贵的土地。说到征收，想必大家都知道，相关部门因公共利益需要征收土地的，不能白白地占用农民老百姓的土地，需要结合实际的情况给予农民，即被征地农民合理、公平的补偿。
那也就是说，土地征收事关被征收人的切身利益，所以，遇到土地征收以后，广大农民老百姓一定要注意。从实践过程中来看，土地征收中很容易出现各种纠纷，不是补偿标准不合理，就是相关征收程序没有落实到位，有的征收项目，老百姓压根就不知道具体的征收事项，包括征收主体是谁，具体负责补偿安置工作的相关部门又是谁，补偿标准又是多少等，老百姓对此是一概不知，这就导致被征地农民在以后的征收过程中，就有可能会遇到拆迁补偿不合理等情况。
所以，为了进一步规范土地征收补偿安置工作，维护被征地农民的合法权益，南宁市根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》等有关法律法规，制定并发布了《南宁市征收集体土地补偿安置办法》，该办法中就负责补偿安置工作的责任主体等进行了明确。下面我们就结合该《办法》中的规定，来告诉大家，具体负责补偿安置工作的主体等大家经常问到的一些问题
一、城区人民政府、开发区管委会负责具体的补偿工作
根据《南宁市征收集体土地补偿安置办法》第五条规定，城区人民政府、开发区管委会是本辖区内征地补偿安置工作的责任主体，负责本辖区征地补偿安置的具体工作：
（一）发布征收土地预公告；
（二）审定社会稳定风险评估报告；
（三）审定征地补偿安置方案并发布征地补偿安置公告；
（四）发布征收土地公告；
（五）作出征地补偿安置决定；
（六）作出责令交出土地决定；
（七）核定征地拆迁安置人口并予以公告；
（八）审核《征地补偿安置协议》及核准批复文书；
（九）负责安置物业建设并核定建设安置物业成本；
（十）负责对集体经济组织安置物业的经营、出租等进行指导和管理；
（十一）负责对集体经济组织安置留用地的开发利用进行监督和管理。
从上述的法律法规中我们可以看到，区人民政府、开发区管委会是负责本辖区内征收集体土地补偿安置工作的主体，包括发布土地征收预公告，发布土地征收公告，针对被征地农民没有在签订补偿安置协议的期限内签订协议的，作出征地补偿安置决定以及责令交出土地决定等等。
也就是说，集体土地征收中，区人民政府及开发区管委会地是负责补偿安置工作的主体。因此，实践过程中，如果是其他相关部门，如比如针对未签订补偿安置协议的被征收人作出征地补偿安置决定时，其作出主体是镇政府，或者说是作出责令交出土地决定的主体是村委会、镇政府等，那则是不合法的，说明此次土地征收存在程序违法等情形。
二、城区、开发区自然资源部门负责对相关文件的复核
根据《南宁市征收集体土地补偿安置办法》中的规定，城区、开发区自然资源部门负责以下工作：
（一）拟定征收土地预公告并报城区人民政府、开发区管委会审核发布；
（二）对征地补偿安置方案进行复核；
（三）组织开展征地听证；
（四）对征收土地方案进行复核；
（五）对征地补偿安置决定进行复核；
（六）对责令交出土地决定进行复核；
（七）组织开展征地报批相关工作。
从这条规定中我们了解到，城区、开发区自然资源部门主要是负责拟定征收土地预公告、对征地补偿安置方案进行复核，以及在绝大多数被征地农民对补偿安置方案有异议的情况下，组织大家听证，以及对征地补偿安置决定、责令交出土地决定进行复核等工作。
三、征地机构负责拟定征地补偿安置方案等工作
根据该《办法》中的规定，城区、开发区征地机构是本辖区内征地补偿安置工作的实施单位，受城区人民政府、开发区管委会委托，负责以下工作：
（一）组织开展拟征收土地现状调查；
（二）组织社会稳定风险评估并开展联合审查论证；
（三）拟定征地补偿安置方案；
（四）指导项目前期实施单位办理补偿款预存手续；
（五）组织征地协商并签订征地补偿安置协议；
（六）拟定征收土地方案；
（七）拟定征地补偿安置决定；
（八）拟定责令交出土地决定；
（九）发出履行征地补偿安置决定催告书或履约催告书；
（十）调查核实被征地农民养老保险涉及的每户人均被征收土地面积等情况；
（十一）开展征地成本结算，负责核算建设安置物业费用，并列入项目征地成本；
（十二）整理征地档案并录入南宁市征地拆迁信息管理系统。
也就是说，征地机构（拆迁办）在集体土地征收中需要结合实际情况，对土地征收范围内的耕地情况进行调查，进行社会稳定风险评估，然后结合土地现状调查结果及社会稳定风险评估拟定补偿安置方案，与被征地农民签订补偿安置协议，以及针对未签订补偿安置协议的被征收人，拟定征地补偿安置决定，责令交出土地决定等。
北京圣运律师在这里需要提醒大家的是，无论是征地机构还是拆迁办均需要区人民政府等相关部门的授权，需要有书面的授权委托书，所以，大家在遇到征地机构或是拆迁办来家里调查情况时，可以先跟他们索要这一份文件，或是相关的证明，如果征地机构或是拆迁办没有，那被征地农民可以向上一级有关部门投诉、举报。
另外，按照该《办法》中的规定，乡镇人民政府、街道办事处则主要负责协商相关部门开展具体的征收工作，包括协助处理征地补偿安置纠纷、调查核实被征地农民身份、年龄、户籍等情况等。
总之，北京圣运律师最后想要提醒大家的是，集体土地征收关系着被征收人的切身利益，实践中，如果广大被征地农民发现集体土地征收主体不符合法律规定的，或是在具体补偿安置的过程中，遇到相关部门、村委会以各种理由侵害自己合法权益的行为时，一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的合法权益。
【裁判要旨】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”因此，在为公共利益需要征收房屋时，应充分保障被征收房屋所有权人的合法权益。在城市房屋征收过程中，尤其要注意合法合情合理地解决其中久拖不决的遗留问题。国办发明电（2003）42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（以下简称42号文）在第四部分“完善相关政策措施，妥善解决遗留问题”中载明：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”42号文确定了解决城市房屋拆迁中久拖不决遗留问题的基本原则，即对待遗留问题，不能一刀切，完全按照产权性质不给予住改商房屋有关经营方面的任何补偿。
【裁判文书】
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
（2019）最高法行再109号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）贾晓，男，1959年1月4日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市九原区沙河镇兰溪花园16栋3单元205号。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）内蒙古自治区包头市九原区人民政府。住所地内蒙古自治区包头市建设路立交桥。
法定代表人李少强，该区人民政府区长。
委托诉讼代理人郑海军，内蒙古自治区包头市九原区人民政府工作人员。
再审申请人贾晓因诉内蒙古自治区包头市九原区人民政府（以下简称九原区政府）房屋征收补偿决定一案，不服内蒙古自治区高级人民法院（2016）内行终79号行政判决，向本院申请再审。本院听证后，于2019年1月14日作出（2017）最高法行申3677号行政裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
贾晓向内蒙古自治区包头市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销九原区政府作出的包九原府征补字第（2015）32号《房屋征收补偿决定书》（以下简称32号房屋征收补偿决定），主要理由是：政府此次征收房屋的目的是进行商业开发而非为了公共利益，故涉案房屋征收决定违法；贾晓的个体工商营业执照、税务登记证、餐饮服务许可证证明其房屋用于商业经营，故不应按照住宅的补偿标准给予补偿，而应按照营业性用房给予补偿。
内蒙古自治区包头市中级人民法院一审查明：登记在贾晓名下的房权证九原区字第××号房屋所有权证登记内容分别为：房屋坐落于九原区××路××街坊××号，面积分别为12.86平方米、13.82平方米、55.18平方米；设计用途为住宅。自建房为15.4平方米。包九原国用（2001）字第4647号国有土地使用权证记载使用面积114.90平方米，使用权类型为国有划拨用地。贾晓提交的个体工商营业执照（小吃店、面食）餐饮服务许可证有效期至2016年4月27日，餐饮服务许可证有效期为2014年5月9日至2017年5月8日，税务登记证发证时间为2010年6月1日。九原区健康路八、九号街坊是旧城区改造项目，经包头市人民政府批准由九原区政府负责该地块的征收工作。2015年2月16日，九原区政府对九原区健康路八、九号街坊旧城改造项目发布《房屋征收决定公告》，决定对健康路东第五排房屋以西（不包括第五排）、健康路以东、乌兰路以北、新春街以南，总占地面积42亩，征收规模9163平方米范围内的房屋实施征收工作。房屋征收与补偿主体部门为包头市九原区政府，征收部门为包头市九原区城乡房屋征收中心，实施单位为包头市九原区城乡房屋征收中心和包头市九原区沙河镇街道办事处。同日，九原区政府发布《九原区健康路八、九号街坊国有土地上房屋征收与补偿方案》（以下简称征收补偿方案），方案中明确了征收期限、房屋征收补偿安置方式及奖励办法等相关事宜。本次房屋征收范围内货币补偿的补偿价格为4000元／平方米，或按照具有相应资质的评估机构评估确定的价格进行补偿；被征收房屋就地新建住宅安置，安置于润泽阳光小区，房屋产权调换的按照合法有效《房屋所有权证》“征一还一”的原则，住宅回迁面积超出核定回迁面积的部分，按市场价结算，基础价4000元／平方米，具体楼层差价见附表。贾晓使用的土地及房屋在上述征收范围内，因贾晓认为其房屋为营业性用房，九原区政府未按照营业性用房给予补偿，致使双方未能在签约期限内达成补偿协议。包头市九原区城乡房屋征收中心于2015年2月28日向被征收人下发了《关于选定健康路八号街坊改造国有土地上房屋征收与补偿项目评估机构的通知》（以下简称《通知》），《通知》明确九原区健康路八号街坊国有土地上房屋征收与补偿改造项目已正式进入国有土地上房屋征收与补偿程序。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》及《包头市国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定，对包头市范围内就“九原区健康路八号街坊改造项目”提出房屋征收评估申请的房地产价格评估机构进行认真审核，确定了5家具有资质的房地产价格评估机构。通知被征收人于2015年3月3日在九原区健康路八号街坊改造房屋征收办公室协商选定评估机构，协商不成通过选票方式选定。2015年3月5日下午15:00在公证处的公证下，通过摇号、抽签等方式，选定由包头市久鼎房地产估价事务所进行评估，并将选举情况予以公证。包头市久鼎房地产估价事务所于2015年3月24日-2015年3月27日作出包头久鼎估征字（2015）第Ｊ0012号《房地产估价报告》（以下简称评估报告）及《九原区健康路八号街坊改造国有土地上房屋征收与补偿项目分户评估报告复核权利的告知单》（以下简称复核权利告知单），于2015年4月8日送达贾晓，贾晓未提异议。经评估，贾晓被征收房屋住宅部分评估单价为3100元／平方米、自建房单价为860元／平方米、大门500元、菜窖1200元、围墙739.2元、硬化617.4元。2015年4月28日，九原区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、征收补偿方案、评估报告等，作出32号房屋征收补偿决定。其主要内容为：一、被征收人贾晓可以选择下列货币补偿或者房屋产权调换中任何一种征收补偿方式：（一）货币补偿1.被征收房屋及地上构筑物、附属物的补偿：贾晓名下位于包头市××路××街坊××号住宅评估金额共270067元；如按征收补偿方案补偿标准征收补偿金额342290元（含装修费）；按照“就高不就低”的补偿原则，补偿347834元（含装修费）（具体补偿明细见附表）。2.搬迁补偿费：按10元／平方米的标准进行补偿，共973元。以上合计348807元。（二）房屋产权调换1.产权调换房屋：由征收人九原区政府提供位于九原区××路××街坊润泽阳光小区××楼××单元××号，建筑面积为98.08平方米的住宅，由被征收人支付房屋产权调换差价160018元。产权调换房屋为期房，交房日期为2015年12月31日。2.无产权房屋及附属物的补偿款合计为16301元。3.搬迁补偿费按两次标准进行补偿，迁出时按被征收房屋建筑面积10元／平方米，回迁时按置换面积10元／平方米的标准进行补偿，合计1953元。4.房屋装修补偿款按被征收房屋产权登记面积50元／平方米的标准进行补偿，合计4093元。5.临时安置费补偿款按回迁面积12元／平方米，月支付，预计8个月，合计9416元。以上五项合计由被征收人贾晓支付九原区政府房屋产权调换差价共128255元。二、贾晓自接到本决定之日起15日内到房屋征收与补偿办公室选择补偿方式，并完成搬迁，交付被征收人房屋。逾期不选，视为选择货币补偿方式。如不服60日内向包头市人民政府提出复议或者3个月内向人民法院提起诉讼。同时作出《包头市九原区政府关于健康路八号街坊国有土地上房屋征收与补偿项目征收补偿公告》（以下简称《公告》），并将32号房屋征收补偿决定及《公告》送达贾晓。贾晓认为九原区政府作出的32号房屋征收补偿决定违法，侵犯了其合法权益，故提起诉讼。
内蒙古自治区包头市中级人民法院一审认为:《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。九原区政府作为县级人民政府有权依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》征收贾晓国有土地上的房屋并作出征收补偿决定。贾晓提出本案房屋征收决定违法，因本案被诉行政行为并非房屋征收决定，而是九原区政府依据公布的征收补偿方案作出的32号房屋征收补偿决定，因此，贾晓认为征收行为违法不属于本案审查范围。因房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，县级人民政府有按照征收补偿方案作出征收补偿决定的职权。贾晓对被征收房屋的评估报告有异议，可根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条的规定，自收到评估报告之日10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。包头市九原区城乡房屋征收中心对“九原区健康路八号街坊国有土地上房屋征收与补偿项目”提出房屋征收评估申请的房地产估价评估机构进行了认真审核，确定了5家具有资质的房地产价格评估机构，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定对被征收人下发选择确定评估机构的通知，通过现场抽签方式确定由包头市久鼎房地产估价事务所作为本次征收价格评估机构，并予以公证，符合法律规定。贾晓被征收房屋的价值，是由包头市久鼎房地产估价事务所按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定的。评估报告作出后，依法送达贾晓，同时送达了复核权利告知单。贾晓对评估结果在规定期限内未按规定向房地产价格评估机构申请复核评估。关于贾晓认为其房屋系商业用房，不是住宅，贾晓的房屋产权登记设计用途为住宅，其按照商业用房使用，但未依法办理变更登记和提供缴纳相关税费凭证，不能否定房屋登记设计用途为住宅的性质。关于贾晓认为土地应当给予补偿，包头市久鼎房地产估价事务所已经作出评估报告，且土地性质为国有划拨用地，贾晓主张按照商业用房补偿及土地应给予补偿于法无据。九原区政府作出32号房屋征收补偿决定后，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，在房屋征收范围内予以公告，符合法定程序。对于贾晓认为32号房屋征收补偿决定违法，侵犯其合法权益的诉讼请求，不予支持。一审法院于2015年12月16日作出（2015）包行初字第85号行政判决：驳回贾晓的诉讼请求。
贾晓不服，向内蒙古自治区高级人民法院上诉，请求撤销一审判决及32号房屋征收补偿决定。
内蒙古自治区高级人民法院二审认为：一、关于适用法律错误问题。32号房屋征收补偿决定虽适用了已废止的《包头市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（以下简称征收与补偿暂行办法），但其内容与《包头市国有土地上房屋征收与补偿条例》并不矛盾，与现行法律、法规并无冲突。虽适用已废止的征收与补偿暂行办法属适用法律不当，但贾晓并未提供证据证实对其权利义务产生不利影响。二、关于32号房屋征收补偿决定的结果严重不公问题。贾晓称其涉案房屋系商业用房，应按商用房标准进行补偿。该院认为贾晓的涉案房屋产权证登记的用途为住宅，其称按照商业用房使用，但未提供其缴纳相关税费的凭证，且涉案房屋的评估报告依法送达给贾晓的同时，送达了复核权利告知单。根据《关于土地上房屋征收评估办法》第二十条的规定，其应自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，而贾晓在规定期限内未申请复核评估。三、关于32号房屋征收补偿决定所依据的房屋征收决定违法问题。涉案房屋征收决定在未被依法撤销的情形下，依据该决定作出的32号房屋征收补偿决定并无违法之处。四、关于32号房屋征收补偿决定的程序违法问题。该院认为，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，县级人民政府有权依法按照征收补偿方案作出征收补偿决定，32号房屋征收补偿决定的程序并无不当。据此，内蒙古自治区高级人民法院于2016年5月12日作出（2016）内行终79号行政判决：驳回上诉，维持原判。
贾晓不服，向本院申请再审，请求依法撤销一、二审判决及32号房屋征收补偿决定，依法提审或指令下级法院再审。主要事实和理由为：其所有的涉案房屋不属于征收范围；涉案房屋征收决定违法；32号房屋征收补偿决定适用了废止的法律法规，按照住宅用房标准给予其补偿错误，评估报告违法；九原区政府未举证证实已公告32号房屋征收补偿决定，程序违法。
九原区政府称：一是贾晓提起再审申请已超过法定期限；二是贾晓的涉案房屋在征收范围之内；三是征收决定与补偿决定系不同的行政行为，本案应审理补偿决定，而非征收决定；四是32号房屋征收补偿决定合法。首先，评估报告作出的程序合法。其次，贾晓在收到评估报告后未提出异议。第三，评估时点符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》的规定。第四，补偿标准是对比征收补偿方案以及涉案评估报告后，按照就高不就低的原则，确定涉案房屋的价格。此价格在征收时足以满足被征收人另行购买房屋的需求，且征收补偿方案还提供了产权调换的安置方案，不能以现在的价格作为标准衡量32号房屋征收补偿决定确定的补偿数额是否符合公平原则。
本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”因此，在为公共利益需要征收房屋时，应充分保障被征收房屋所有权人的合法权益。在城市房屋征收过程中，尤其要注意合法合情合理地解决其中久拖不决的遗留问题。国办发明电（2003）42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（以下简称42号文）在第四部分“完善相关政策措施，妥善解决遗留问题”中载明：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”42号文确定了解决城市房屋拆迁中久拖不决遗留问题的基本原则，即对待遗留问题，不能一刀切，完全按照产权性质不给予住改商房屋有关经营方面的任何补偿。本案中，涉案房屋虽产权性质为住宅，但贾晓向原审法院提交了营业执照等证据用以证明其涉案房屋用于餐饮经营，符合42号文中“应给予适当补偿”的适用条件。虽然贾晓仅提交税务登记证，未提供纳税证明，但贾晓一直主张其系特困职工，符合免予纳税情形。原审法院未进一步查明相关事实，审查涉案房屋是否符合适用42号文的情形，而是直接确认32号房屋征收补偿决定合法，确有不当。此外，32号房屋征收补偿决定适用了已废止的征收与补偿暂行办法，属适用法律错误。故，本院认为原审法院认定事实的主要证据不足，适用法律、法规确有错误。本案尚需查明涉案房屋的营业额、应缴税额或免缴税额等情况，以确定补偿数额。需查明的具体事实问题包括：涉案房屋中用于经营的部分的面积；实际经营情况，包括年度或月度经营额；经营的时间区间；应缴税额或免缴税额；贾晓在申请再审时已经向本院提供了税务所出具的免税证明，需质证审查；涉案评估报告适用了已废止的当地征收与补偿暂行办法，故需查明按照新的征收与补偿办法，评估金额是否会有变动。
综上，再审申请人贾晓申请再审的部分理由成立，一、二审法院认定基本事实不清、适用法律错误，依法应予撤销。本案争议的解决需以全面、准确地认定事实为前提，由于一、二审法院对涉案房屋的经营额等事实均未予认定，故本案宜由一审法院重新审理。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第三项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十九条第一款、第一百二十二条之规定，裁定如下：
一、撤销内蒙古自治区高级人民法院（2016）内行终79号行政判决；
二、撤销内蒙古自治区包头市中级人民法院（2015）包行初字第85号行政判决。
三、本案发回内蒙古自治区包头市中级人民法院重新审理。
审判长 李智明
审判员 阎 巍
审判员 仝 蕾
二〇二〇年八月二十四日
法官助理 林 璐
书记员 卫倩男
来源：行政法实务
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