更新时间:2025-05-09 12:00 发布:2024-09-26 12:51 文章来源：北京圣运律师事务所
开庭日期
2021年3月26日上午9：00
开庭地点
温岭市法院
案由
国家赔偿案
办案律师
贾启华主任律师团队办理
征地拆迁关系着被征收人的切身利益，因此无论是集体土地上的房屋征收还是国有土地上房屋征收都需要严格遵守《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，依法进行征收。然而实践中，却常有征收方为了节省时间，在没有作出补偿决定或是补偿安置方案的情况下就开展征收工作。那么，征收方的这种行为是否合法呢？被征收人在遇到这种情况时应该要怎么办呢？
其实，我们经常反反复复地就被征收人在征地拆迁中可能遇到的一些拆迁问题进行讲解，其中包括征收程序问题，征收补偿方面的问题等，今天我们就再来温故一下。
征收必须要有征收决定
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。
第九条规定，依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
从上述规定中我们可以看到，国有土地上房屋征收过程中必须要有征收决定，并且要进行公告、项目必须要符合上述规划和计划，如果征收方没有作出征收决定就具体实施征收行为，那么在一定程度上来说，则意味着征收行为不合法。此时，被征收人可以拒绝征收。
房屋征收决定及其公告标志着拆迁项目正式启动，所以，市、县级人民政府在作出房屋征收决定之后应当要及时的进行公告。且公告中还应当要载明征收范围、征收时间、征收部门及征收补偿方案和行政复议等投诉、监督电话等。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项；市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
对此，北京圣运律师提醒大家，作为被拆迁人，在面临房屋拆迁时，一定要尽可能的了解与拆迁相关的政策及法律法规，及时地了解补偿原则及征收程序，只有这样才能在征地拆迁中避免错失合理的拆迁补偿。
另外，被征收人还需要记住一句话，就是“无公告，不征收”。也就是说，在征地拆迁中，如果被征收人没有看到房屋征收决定公告或是补偿方案公告，征收方便直接与自己沟通补偿事宜，或是直接拿着拆迁协议让自己签，那么绝大多数是不合法的，此时呢，被征收人可以拒绝签订补偿协议。
对征收决定不服可复议或诉讼
当然了，如果征收方作出了征收决定，但是征收方并未告知被拆迁人对房屋征收决定的救济期限和途径，或是违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》中“征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”的规定等，那么被征收人仍然可以申请行政复议或是提起行政诉讼维护自己的合法权益。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条规定：被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
不过需要注意以下两个期限
1、申请复议期限是60日！根据《行政复议法》中的第九条规定，公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的，申请期限自障碍消除之日起继续计算。
2、提起行政诉讼期限是6个月！《行政诉讼法》第四十六条规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。
永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法
第一章 总 则
第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）、《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》、《住建部关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》（建房〔2011〕77号）等法律法规、规章及文件规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，适用本办法。
第三条 市人民政府统一领导本市行政区域范围内国有土地上房屋征收与补偿工作。各县（区）人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。永州经济技术开发区受市人民政府委托，做好本辖区内国有土地上房屋征收与补偿的实施、协调和管理工作。跨县（区）国有土地上房屋征收与补偿项目的工作由市人民政府指定项目所在地县（区）人民政府负责实施、协调和管理。
各级发展改革、财政、自然资源和规划、国资、城管执法、公安、民政、市场监管、税务、人力资源和社会保障、教育、信访等部门按照各自职责，积极配合做好国有土地上房屋征收与补偿工作。征收房屋所在区域的街道（乡镇）、社区（村组）应当配合房屋征收工作部门做好国有土地上房屋征收与补偿工作。
第四条 市住房和城乡建设部门为市级房屋征收工作部门，负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿的监督管理工作，市征收办公室承担相应具体事务性工作。县（区）人民政府应明确相应房屋征收工作部门负责组织实施本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。
第五条 房屋征收工作人员应当具备行政执法资格，掌握相关的法律政策和专业知识，定期参加业务培训。
第二章 征收决定
第六条 国有土地上房屋征收工作实行年度计划管理，冷水滩区人民政府、零陵区人民政府和永州经济技术开发区管委会应在每年12月15日前确定本区域内下一年度需要实施房屋征收的总体计划，向市人民政府申报。市级国有土地上房屋征收计划由市城建领导小组负责。
第七条 县（区）房屋征收工作部门应当会同发展改革部门，编制保障性安居工程和旧城区改建项目计划，经同级人民政府审定，按程序纳入下一年度国民经济和社会发展计划。
第八条 确需征收房屋的，建设单位应向县（区）房屋征收工作部门提出书面申请，并提交以下资料：
（一）经发展改革、自然资源和规划等有关部门联合审查符合国民经济和社会发展规划、城乡规划和专项规划、土地利用总体规划的审批意见表；
（二）发展改革部门下达的建设项目立项批文；
（三）自然资源和规划部门划定的项目选址范围蓝线，以及出具的规划意见、土地调查红线图；
（四）属于保障性安居工程建设和旧城区改造的项目，还应包括纳入国民经济和社会发展年度计划的资料；
（五）需要提交的其他相关资料。
第九条 县（区）房屋征收工作部门根据同级人民政府的授权审核建设单位提交的资料，按照《条例》第八条和本实施办法第八条的规定，确定房屋征收范围。
县（区）房屋征收工作部门（永州经济技术开发区管委会，下同）组织房屋征收实施单位对房屋征收范围的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，会同自然资源和规划、城管执法及征收区域内相关街道（乡镇）、社区（村组）等单位予以核实，相关单位和被征收人应当予以配合。房屋征收范围及调查结果应在房屋征收范围内向被征收人公布。
第十条 征收项目一般按现有地块边界划定调查蓝线，依据上位规划下达规划要点，但应当将跨越现有地块边线的房屋整体划入项目规划调查蓝线。
第十一条 房屋征收范围确定后，县（区）房屋征收工作部门可以委托房屋征收实施单位开展以下工作：
（一）对房屋征收范围内的房屋及附属设施情况进行调查登记；
（二）编制房屋征收补偿方案和项目补偿资金预算；
（三）就房屋征收补偿的具体问题与被征收人进行协商；
（四）对房屋征收补偿方案征求意见、举行听证和进行公示等具体工作。
第十二条 被征收房屋的面积、结构、使用性质等，以不动产权属证书和房屋登记簿的记载为准，不动产权属证书与房屋登记簿不符的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。已改变用途的，以自然资源和规划部门和其他有关部门批准文件为依据。
第十三条 县（区）人民政府授权房屋征收工作部门牵头组织自然资源和规划、住建、城管执法等部门，会同被征收房屋所在区域内街道（乡镇）对未登记房屋以及房屋（不动产）登记簿记载事项不明确或者与现状不符的建筑进行调查认定；永州经开区管委会组织相关职能部门，对未登记房屋以及房屋（不动产）登记簿记载事项不明确或者与现状不符的建筑进行调查认定。
在发布房屋征收决定公告前，县（区）人民政府（管委会）的各职能部门，根据各自职责，对已确定的房屋征收范围内的建筑合法性进行认定，并出具书面认定意见。冷水滩区、零陵区、经开区对建筑的合法性认定应当会同市自然资源和规划、住建、城管执法等部门确定。职能部门难以准确认定其是否合法的，由各县（区）房屋征收工作部门汇总意见，报县（区）人民政府（管委会）研究和协调。对上述建筑的认定结果应当在房屋征收范围内予以公布。
对认定为合法建筑的，应当给予补偿。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。
第十四条 房屋征收范围确定并公布以后，被征收人不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的，不予补偿。
县（区）房屋征收工作部门应当将前款所列事项书面通知住建、市场监管、自然资源和规划、城管执法、公安、文化、卫健、银行等有关部门暂停办理房屋征收范围内的相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。
第十五条 房屋征收范围确定后，被征收人应当在房屋征收工作部门发布公开选择房地产评估机构公告之日起7个工作日内，协商选定房地产价格评估机构，并将选定结果以书面形式报房屋征收工作部门。协商不成的，由县（区）房屋征收工作部门组织，通过投票由多数人决定，或者邀请被征收人代表、街道（乡镇）、社区（村组）代表，公证机构参与，以公开抽签方式选定评估机构。
第十六条 被选定的评估机构按国家规定对被征收房屋的市场价值作出评估，在作出评估结果报告时应当说明与被征收房屋类似的房地产的市场价格并提供依据。
对被征收房屋价值进行评估，应当遵循先整体评估，后分户评估的原则。整体评估结果应报同级财政部门备案。估价时点为征收决定公布之日。
第十七条 县（区）房屋征收工作部门或者被征收人对被征收房屋价值有异议的，可以在收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构书面申请复核评估。对复核结果有异议的，在收到复核结果之日起10日内可以向永州市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
县（区）房屋征收工作部门应当将评估结果在房屋征收范围内公布，并确定专门人员将评估机构提交的评估报告转送被征收人，由被征收人签收，被征收人不签收的，县（区）房屋征收工作部门应当载明不签收原因，由基层组织见证，将评估结果张贴于征收范围及被征收房屋。
第十八条 县（区）房屋征收工作部门拟定房屋征收与补偿方案。中心城区项目的房屋征收与补偿方案应报市级房屋征收工作部门备案，市本级投资项目的房屋征收与补偿方案应报市政府审核同意。房屋征收与补偿方案的内容应当包括：征收依据、理由、房屋征收范围、实施步骤、被征收房屋的权属、改变房屋使用用途和未登记房屋的认定、征收补偿方式和标准、征收补助奖励项目及标准、产权调换用房及周转用房准备情况、征收签约期限、过渡期限等。
县（区）人民政府（管委会）组织相关单位对房屋征收补偿方案进行论证，并在征收范围内予以公布（其中永州经济技术开发区范围内项目的房屋征收补偿方案以市人民政府名义公布），征求公众意见时间不得少于30日。征求公众意见修改的情况应当及时公布。
第十九条 因旧城区改建需要征收房屋，超过50%的被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的，县（区）人民政府（管委会）应当组织有被征收人和公众代表参加的听证会，听取意见，修改方案。
第二十条 县（区）人民政府授权房屋征收工作部门（永州经济技术开发区管委会）组织征收实施单位、发展改革、公安、城管执法、监察、信访、维稳等部门对征收工作进行社会稳定风险评估，社会稳定风险评估报告应报同级政法部门备案。
第二十一条 县（区）房屋征收工作部门认为具备房屋征收条件并符合征收程序要求的，经同级司法行政部门合法性审查，报同级人民政府作出房屋征收决定，发布房屋征收决定公告。
第二十二条 县（区）范围内被征收人超过200户或者被征收房屋总建筑面积超过3万平方米的项目，房屋征收决定应当由县（区）人民政府常务会议研究决定。
第二十三条 征收决定应当在房屋征收范围内以书面张贴和网络、媒体等形式予以公告。公告应当载明征收补偿方案和司法救济途径等事项。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第三章 补 偿
第二十四条 政府财政投资性项目的征收补偿资金由同级财政部门负责筹集，按照房屋征收补偿方案和依法出具的评估报告，将征收补偿资金在房屋征收决定发布前足额存入征收补偿专用帐户，专款专用。市本级政府投资的项目补偿资金由市级房屋征收工作部门视征收进度拨入区财政专户。所有项目资金均接受监察、审计、征收工作部门等相关部门的监督、检查。
第二十五条 征收决定作出后5个工作日内，县（区）房屋征收工作部门向征收实施单位预拨一定比例的征收启动资金，并根据签订征收补偿协议的进度情况，及时拨付征收补偿资金。市、县（区）房屋征收工作部门应对资金使用情况进行监督检查。
第二十六条 本章规定的补偿标准、补助项目及奖励标准只适用于中心城区。县人民政府应根据当地实际制定房屋征收与补偿的标准、补助项目及奖励标准。
第二十七条 征收房屋的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
被征收房屋的价值由依法确定的评估机构按照国家有关规定评估确定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
第二十八条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，县（区）人民政府（管委会）根据被征收人的实际情况提供产权调换房屋，并与被征收人计算结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。用于产权调换房屋的价值，除政府有特别规定外，应当由房地产价格评估机构评估确定。用于产权调换房屋的价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点一致。产权调换房屋为期房的，过渡期限内，县（区）房屋征收工作部门应当向被征收人支付临时安置费或提供周转用房。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，县（区）人民政府（管委会）应为其提供就近地段房屋。
第二十九条 被征收房屋选择产权调换需过渡安置的，县（区）房屋征收工作部门应当支付被征收人临时安置费，临时安置费每月为被征收房屋评估值（不含装饰装修）的4‰。但每户每月不少于600元，最高不超过2000元。
过渡期限为被征收人腾空房屋之日起至产权调换房屋交付之日止。产权调换房屋为多层建筑的过渡期限为18个月，产权调换房屋为高层建筑的过渡期限为30个月。
超过过渡期限在十二个月以内的，增付50%临时安置费；超过过渡期限在十二个月以上的，增付100%临时安置费；
房屋征收工作部门已提供周转用房的，在过渡期限内不支付临时安置费。
第三十条 被征收房屋属于生产、经营性用房，且经营行为合法，因房屋征收造成停产停业损失的，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定停产停业补偿费。被征收房屋原则上每月停产停业补偿标准按被征收房屋（不含装饰装修）评估价值的7‰，并参照被征收人的纳税情况计算。停产停业的期限，采取货币补偿或者现房产权调换方式的按三个月计算，采取过渡安置产权调换方式的按实际停产停业的月数确定。
第三十一条 因征收房屋致使被征收人搬迁的，应当向被征收人支付搬迁费。搬迁费的标准为中心城区按15元∕㎡计算，每户或每套最低不少于2000元，过渡安置的发给两次搬迁费。
搬迁费补偿标准由县（区）人民政府房屋征收工作部门根据物价变化情况，适时提出调整方案报同级人民政府（管委会）批准执行。
第三十二条 征收房屋需搬迁机器设备和其他物资的由房屋征收工作部门与被征收人参照相关行业标准协商确定；协商不成的应当评估确定。对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备，可按有关规定通过评估确定其残余价值给予相应补偿；对已废弃的生产设备不予补偿。
第三十三条 拆除电力、电讯、供排水、燃气等设施，房屋征收工作部门应当根据国家规定办理，已废弃不用的不予补偿。
第三十四条 被征收人是住房困难户的，实行住房面积最低保障，其住宅房屋建筑面积小于50㎡（含50㎡，在同一城市规划区内有其他房屋的合并计算）的，按50㎡进行补偿安置。但对被征收人进行补助的房屋面积部分，不计算装饰装修、搬迁费等其他补偿，不享受奖励等优惠政策。
在房屋征收范围公布确定后，被征收人对被征收房屋进行析产的，不享受前款规定的最低面积保障。
第三十五条 鼓励被征收人依照法律法规和本实施办法的规定，支持房屋征收工作部门或房屋征收实施单位开展调查摸底、权属认定等工作，按规定期限与房屋征收工作部门签订征收补偿协议并按期搬迁。对被征收人按本实施办法规定完成上述工作的，县（区）人民政府房屋征收工作部门可按照同级人民政府制定的标准给予被征收人奖励。
第三十六条 县（区）房屋征收工作部门应当根据征收补偿协议及时拨付补偿资金，并加强对补偿资金的监督检查。
第三十七条 对征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的或被征收房屋所有权人不明确的，作出征收决定的县（区）人民政府应当及时作出补偿决定。
县（区）人民政府作出补偿决定按如下程序办理：
1.房屋征收实施单位根据评估结果，拟定分户的房屋征收补偿方案报县（区）房屋征收工作部门批准。
2.房屋征收实施单位将分户的房屋征收补偿方案书面告知被征收人。
3.被征收人申请调解的，县（区）房屋征收工作部门应当在受理之日起7个工作日内组织调解。
4.县（区）房屋征收工作部门报请县（区）人民政府作出补偿决定。
第三十八条 补偿决定应包括下列内容：
1.被征收房屋及被征收权利人的基本情况；
2.征收的依据和理由；
3.《条例》第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项；
4.告知被征收人司法救济的权利、途径及期限；
5.补偿决定应当在征收范围予以公告。补偿决定规定的搬迁期限不得少于15日。
第三十九条 征收依法代管的房屋，应以产权调换形式补偿，由县（区）房屋征收工作部门与代管人签订补偿协议，并经公证机关办理公证和证据保全。
第四十条 征收设有抵押权的房屋，被征收人与县（区）房屋征收工作部门在房屋征收补偿方案确定的签约期限内达成征收补偿协议的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，由县（区）房屋征收工作部门对被征收人给予补偿。
被征收人与房屋征收工作部门在房屋征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的，由作出房屋征收决定的县（区）人民政府按照本办法第三十七条规定作出补偿决定，并依法保障抵押权人的担保物权。
第四十一条 县（区）房屋征收工作部门应当将分户补偿结果在房屋征收范围内向被征收人公布，并逐步依法建立房屋征收信息平台，做好征收档案资料管理和数据统计工作。
市级房屋征收工作部门、市财政部门应当对市本级投资国有土地上建设项目的房屋征收补偿费用进行审核。
审计机关应当加强对房屋征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
第四章 搬迁、拆除
第四十二条 县（区）房屋征收工作部门对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限完成搬迁。除房屋征收工作部门（或房屋征收实施单位）确定的拆除施工单位外，任何人不得损坏房屋或者拆卸已按照规定进行了补偿的被征收房屋及附属设施。
第四十三条 被征收房屋所有权人不明确的，由县（区）房屋征收工作部门拟定补偿方案报同级人民政府作出补偿决定。房屋拆除前，县（区）房屋征收工作部门应当对被征收房屋作出勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
第四十四条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的县（区）人民政府依法申请人民法院强制执行。
按补偿决定实施强制执行时，县（区）房屋征收工作部门应对被征收房屋装饰装修做好勘察记录，并向公证机关办理证据保全，被征收房屋装饰装修价值由评估机构评估确定。
第四十五条 县（区）房屋征收工作部门应当按照法律、法规的规定确定被征收房屋拆除工程的拆除施工单位。
第四十六条 县（区）房屋征收工作部门和征收实施单位负责本区域内的房屋拆除施工安全监督管理。
房屋拆除工程必须由具有相应资质等级的建筑施工单位承担。拆除施工单位对本单位承接的房屋拆除工程承担全部责任，并为拆除施工人员办理意外伤害保险。
第四十七条 县（区）房屋征收工作部门应当在房屋拆除后30日内向不动产登记部门申请办理被征收房屋的产权注销手续，不动产登记部门应当在收到申请后，30日内完成注销手续。
公安、教育等部门应当及时为被征收人办理户口迁移和转学等手续。
第四十八条 应当保障冷水滩区、零陵区、经开区以及市级房屋征收工作部门的工作经费，具体提取办法另行规定。
第五章 法律责任
第四十九条 有下列行为之一的，按照《条例》有关规定进行处理：
（一）县（区）人民政府（管委会）及市、县（区）房屋征收工作部门工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的；
（二）采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁的；
（三）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的；
（四）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作的；
（五）房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的。
第五十条 实行责任追究。实行征收行政问责制，由市纪委监委制定责任追究办法。
第六章 附 则
第五十一条 本办法自2019年1月25日起施行。《永州市人民政府关于印发〈永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法〉的通知》（永政发〔2014〕2号）废止。本办法与《条例》的规定不一致或未作规定的按《条例》执行；国务院及住建部、省人民政府有新规定的，按新规定执行。
第五十二条 本办法施行前各级政府已作出征收决定并发布了征收通告且已进入实施阶段的，按原有的征收决定实施。
来源：永州市人民政府网站
集体土地上房屋拆迁可由户主代表家庭成员签订安置补偿协议
——胡小某诉江阴市徐霞客镇人民政府确认拆迁协议无效案
裁判主旨
在城市更新的拆迁补偿程序中，确认房屋产权人是开展拆迁工作的首要环节。对此，国有土地上房屋与集体土地上房屋有所不同，基于集体土地上农村家庭户“一户一宅”的原则，对集体土地上房屋的征收安置补偿以户为单位进行，户主有权代表家庭对宅基地及地上的房屋进行处分。
基本案情
胡某荣与吴某娣系夫妻关系，二人先后育有胡荷某、胡瑞某、胡小某、胡健某四名子女。1990年，胡某荣与吴某娣建造楼房两间、辅房一间，合计用地133.85平方米。吴某娣、胡某荣先后去世，四位子女未在两位老人去世后对上述案涉房屋进行分割。
1995年7月24日，胡健某与王菊某办理结婚登记手续，二人居住在案涉房屋中，王菊某户口也迁入其中。1998年8月胡健某去世。此后，王菊某将上述房屋一直出租他人并收取租金。现王菊某为案涉房屋户主及唯一成员。
2021年8月8日，因高压线建设需要，徐霞客镇政府（甲方）与王菊某（乙方）就上述房屋签订案涉协议书，明确了补偿方案及签约奖励。目前王菊某领取了部分补偿款，安置的房屋尚未取得，也未进行结算。
胡小某认为胡某荣与吴某娣出资建造的农村宅基地房屋系胡某荣夫妻共同财产，属于胡小某依法可继承的财产，其与胡荷某、胡瑞某系案涉房屋第一顺位继承人，徐霞客镇政府擅自与王菊某签订了拆迁补偿安置协议书，损害了胡小某的权益，拆迁协议应为无效协议。
江阴法院经审理认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……。”基于农村家庭户“一户一宅”的原则，对集体土地上房屋的征收安置补偿是以户为单位进行的，户主有权代表家庭对宅基地及地上的房屋进行处分，也应当认可户主具有代表其家庭接受行政机关履行保障义务的权利。现王菊某作为案涉房屋家庭户户主及唯一成员，多年来对案涉房屋实际占有使用，是该户的当然代表，有权对外代表该户从事相应的民事行为。故案涉拆迁协议有效。案涉协议书系对案涉房屋一户给予的安置补偿，目前拆迁安置尚未结束，拆迁权益尚未明确，若胡小某认为其与王菊某之间就拆迁权益存在分家析产纠纷，可待拆迁安置完毕后另行主张相应权利。
典型意义
涉拆案件是行政诉讼领域的高发案件也是重难点案件。而对被拆房屋产权的确定是开展拆迁工作的首要环节也是难点所在。实践中因房屋产权纠纷而引发的确认拆迁协议无效的行政诉讼案件频发。在房屋有多个共有人且己方并未对房屋实际占有使用时，要定期查看房屋状态，关注房屋所在地是否发布拆迁公告等，如发现房屋存在被拆情况，及时向相关部门提出异议。如发现另一方共有人已与相关部门签订拆迁补偿协议，根据土地性质及签订协议等实际情况，如案涉房屋是否进行产权登记、签约人员有无权利代表该户、一方共有人是否实际占有使用房屋、拆迁部门对涉案房屋是否做好尽职调查等，选取合适的维权方式，以降低维权成本。拆迁部门在房屋确权阶段要注重对房屋产权的调查，明确该房屋的建设者及去世后的继承情况，同时做好对拆迁协议签约主体的审查工作，从源头减少此类案件的发生。
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来源：江阴法院、宅基地理与利用、鲁法行谈
无论是土地征收还是房屋拆迁征收，在我国法律上都有着严格的法定程序，相关部门在征收时必须要依照土地管理法、土地管理法实施条例以及国有土地上房屋征收与补偿条例中的规定，依法进行，保障被征收人合法权益，这也是我们天天都在这说的。
只有这样，那么具体的征收工作才能顺利地进行。下面，北京圣运律师就结合办案经验以及相关的法律规定来告诉大家，房屋拆迁流程应该是怎样的，相关部门怎样征收才是合法的，同时，大家在遇到征地拆迁时也可以进行参考。
首先，发布土地征收公告或是征收决定
集体土地征收
土地征收申请经依法批准后，县、市人民政府应当发布土地征收公告，并组织实施。公告内容包括征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途，征收土地的所有权人、位置、地类和面积，征地补偿标准和农业人员安置途径、征收范围、征收时间等具体工作安排。公告时间一般不能少于30日。
国有土地征收
为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，可以征收国有土地上单位、个人的房屋，但是，相关部门在征收之前需要发布房屋征收决定公告及补偿安置方案，相关部门应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。同时还应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
其次，就补偿事宜签订补偿协议
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
需要注意的是，协议的签订必须要建立在双方自愿、平等、合法的基础上，如果被征收人对补偿协议有异议，或是发现协议存在不公平、不合理等，那么征收方就需要与被征收人就补偿事宜进一步地进行协商、沟通，确保被征收人权益不被侵害。
协商之后，如果被征收人仍然对补偿协议有异议，那么此时，建议被征收人保持冷静，及时地收集相关的证据材料，及时启动法律程序依法维护自己的合法权益。
再者，作出补偿决定
当然了，如果补偿事宜经过几番协商之后，仍然没有达成一致意见，那么征收方也不能迫不及待地就将被征收房屋给强制拆除，直接拆除那么势必是不合法的，此时征收方应依法对被征收人作出房屋征收补偿决定或是土地征收补偿安置决定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
《土地管理法实施条例》第三十一条规定，对个别未达成征地补偿安置协议的应当作出征地补偿安置决定，并依法组织实施。
被征收人在收到征收补偿决定或是征地补偿安置决定后，如果对该决定不服，那么可以在法律规定的期限内向有关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼。
需要提醒大家，如果被征收人在收到该决定后，置之不理，既不履行补偿决定，也不在法律规定的期限内申请复议或是提起诉讼，那么等来的不是司法强拆就是行政强拆，即相关部门直接将被征收房屋给拆除。因此，大家对于这一点一定要铭记于心。
最后，强制拆除
《土地管理法实施条例》第六十二条规定，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上地方人民政府责令交出土地；拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
也就是说，如果对补偿不满意，但是被征收人并没有在收到征收补偿决定后采取相应的法律措施，那么相关部门就可以向法院申请强制执行，然后根据法院准予执行裁定书，实施地表清理和房屋拆除。但相关强制行为不得扩大强制清理的范围或者使用违法手段造成被征收人扩大损失的产生。
总之，北京圣运律师提醒大家的，房屋拆迁应当要遵循“先补偿、后搬迁”的原则，在补偿没有落实到位之前，即使签订了补偿协议，也不要提前搬离被征收房屋，否则会对自己极为的不利。另外，一旦遇到拆迁问题，要马上咨询专业律师，让律师为您出谋划策，保障自己的权益。
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文章来源参考：【头条】北京圣运拆迁律师团代理的国家赔偿案于3月26日上午9谈00在温岭市法院开庭，，浙江温岭法院今日法庭开庭现场
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